Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 747, Søreide Naustdalen, reguleringsplan. Nasjonal arealplan-id 1201_65640000 Saksnummer 201735144 Siste revisjonsdato bestemmelser 18.03.2019 Vedtatt av bystyret dd.mm.åååå Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak. avdelingsleder 1 Planens hensikt PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) Formålet med planen er å regulere til familieboliger, med tilhørende infrastruktur og uteoppholdsareal. For utfyllende opplysninger vises det til forslagsstillers planbeskrivelse datert 28.02.19. 2 Fellesbestemmelser for hele planområdet 2.1 Universell utforming Lekeområdene f_blk1 og f_blk2 skal ha universell utforming. Gangveg f_sgg være trinnfri. 2.2 Estetisk utforming Boligene skal bygges i tre. Synlige murer i boligområdet skal utføres i naturstein, gabioner eller lignende materiale. Boligene skal gis variert utforming og fargebruk for å markere de individuelle boligene. Uteoppholdsareal skal gis en parkmessig opparbeiding, med beplantning og møblering. Side 1 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 1201_65640000
Bygg uten takterrasse skal så langt det er mulig ha grønne tak. Det skal tilstrebes en 50% andel grønne tak på tak uten takterrasse. 2.3 Terrengbehandling Det tillates murer og terrengbehandling i tråd med illustrasjonsplanen. Det tillates murer og oppfylling mot offentlige vegarealer i tråd med illustrasjonsplanen. Det tillates justeringer av murer og fyllinger som er vist på plankart og/eller i illustrasjonsplanen. Justeringene kan behandles gjennom søknad om tillatelse til tiltak dersom hovedtrekkene i planen ikke endres, og endringene ikke har nevneverdig betydning for andre interesser. 2.4 Overvannshåndtering Overvannshåndtering skal løses i tråd med VA-rammeplan. Det åpnes for åpne overvannsløsninger i hele eller hele strekningen gjennom felles uteoppholdsareal. 2.5 VA-rammeplan VA-rammeplan datert 08.06.18 skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. 2.6 Byggegrenser ( 12-7 nr. 2) Bebyggelsen skal oppføres innenfor angitt byggegrense på plankart. Der det ikke er vist byggegrenser på plankart er digital byggegrense formålsgrensen. Mindre terrengmurer opp til 1,5 meter tillates utenfor byggegrensen, også der det ikke er vist mur på plankartet. 2.7 Juridiske linjer ( 12-7 nr. 2) 2.7.1 Det tillates små justeringer av juridiske linjer (formålsgrense, høydelinjer og byggegrense) på inntil 1 m i byggesak, dersom hovedtrekkene i planen ikke endres og endringene ikke har nevneverdig betydning for andre berørte parter eller interesser. 2.8 Miljøkvalitet ( 12-7 nr. 3) Støytiltak skal gjennomføres i tråd med Støyrapport datert 31.05.18, eller ev. oppdatert rapport. Alle boliger skal ha minst en stille side. Minst halvparten av alle soverom skal ligge på stille side. Sammen med søknad om igangsettingstillatelse skal det leveres plan for hvordan høyrisikoarter bl.a. parkslirekne skal håndteres i byggefasen. Det skal gjennomføres tiltak som hindrer videre spredning av artene. Ved opparbeiding av uteområdet tillates ikke bruk av arter i kategorien høyrisiko og svært høy risiko på listen over fremmede arter. 2.9 Samfunnssikkerhet ( 12-7 nr. 1, 2, 4) 2.9.1 Geologisk vurdering datert 15.03.18 eller oppdatert geologisk vurdering skal følge søknad om igangsettelse. Side 2 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 1201_65640000
2.9.2 Det skal gjøres tiltak for å sikre eksisterende bergskjæring før oppstart av grunnarbeid. 2.9.3 Tiltak anbefalt i geologisk vurdering skal gjennomføres. 2.10 Krav om undersøkelser før/ved gjennomføring av planen ( 12-7 nr. 12) Ved søknad om tillatelse til tiltak skal tilfredsstillende barnehage- og skoledekning i bydelen dokumenteres. 3 Bestemmelser til arealformål 3.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) 3.1.1 Fellesbestemmelser for bebyggelse og anlegg (felt BBB1, BBB2, BBB3, BKS1, BKS2, BKS3, BUT, BLK, BAU) 3.1.1.1 Grad av utnytting ( 12-7 nr. 1) Maksimal tillatt utnyttelsesgrad for delfelt BBB1-3 og BKS1-3 fremgår av plankartet Maksimal utnyttelsesgrad til parkering, boder, sykkelverksted og felleslokale under bakken er 2110 m 2. Dette løses i parkeringskjeller i bestemmelsesområde #5 og #6 og kommer i tillegg til m 2 BRA oppgitt på plankartet. Mindre justeringer/omfordeling av m² BRA mellom de enkelte delfelt kan behandles gjennom søknad om tillatelse til tiltak dersom hovedtrekkene i planen ikke endres, og endringene ikke har nevneverdig betydning for andre interesser. 3.1.1.2 Byggehøyder Maksimalt tillatt byggehøyde fremgår av plankartet. Grensene mellom de ulike juridiske høydelinjene innenfor boligformål i plankartet tillates justert med inntil 2 meter. Mindre takoppstikk som piper o.l. kan tillates opp til 1 meter over angitt maksimal byggehøyde. Støyskjerm for takterrasser tillates opptil 1,5 meter over maksimal byggehøyde. 3.1.1.3 Uteoppholdsareal og lekeplasser Det skal etableres minst 40m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Dette omfatter privat og felles uteoppholdsareal. Alle boliger skal ha minimum 10 m 2 privat uteoppholdsareal. Privat uteoppholdsareal kan løses på balkong eller i hage/terrasse med direkte utgang fra boligen. Felles uteoppholdsareal kan løses i f_but1-4, f_blk1-2, f_sgg, BKS1-3 og BBB1-3. Kravene til mengde og kvalitet på uteoppholdsareal går foran krav til utnyttelse. Private uteoppholdsareal skal ha gode solforhold, støy under 55dB og være skjermet mot sjenerende innsyn. Felles uteoppholdsareal (f_but1-4, f_blk1-2, f_sgg, BBB1-3 og BKS1-3) som skal regnes med i krav til minste uteoppholdsareal skal ha følgende kvaliteter: Side 3 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 1201_65640000
-Slakere enn 1:3 - Skjermet mot forurensing, herunder veitrafikkstøy under 55dB. - Gode lokalklimatiske forhold, herunder sol på minimum 50% av arealet kl. 15.00 jevndøgn. - Opparbeides med god kvalitet som både inviterer til samhandling og gir rom for å skille mellom ulike typer aktiviteter og aldersgrupper. 3.1.1.4 Parkering og sykkelparkering 3.1.1.5 Felleslokale 3.1.1.6 Renovasjon Det skal etableres maksimum 0,6 parkeringsplasser for bil pr. 100m 2 bolig. Minst 20% av parkeringen skal være gjesteparkering. Minst 10% av parkeringsplassene for bil skal være utformet for og reservert bevegelseshemmede. Disse plassene skal ha kortest mulig gangavstand og gunstig trasé til hovedatkomst. Alle parkeringsplassene for bil skal tilrettelegges for etablering av ladepunkt for elbil. Det skal etableres minst 2,5 sykkelparkeringsplasser pr. 100m 2 bolig. Sykkelparkering kan etableres i felles parkeringskjeller, ved inngangspartier og i felles uteoppholdsareal (BUT) og BAU). Det skal etableres felles sykkelverksted i planområdet. Det skal etableres felleslokale som skal innredes til bruk for bursdager, møter, felles arrangementer o.l. i planområdet. Felleslokalet kan plasseres i bestemmelsesområde #6. Renovasjonsløsning skal etableres i tråd med Renovasjonsteknisk avfallsplan datert 28.06.18, eller nyere plan godkjent av BIR. 3.1.1.7 Dokumentasjonskrav og særskilt underlag til byggesaksbehandlingen ( 12-7 nr. 12) Til rammesøknad skal det leveres utomhusplan som viser hvordan bestemmelsene er tenkt oppfylt. Planen skal vise: Omriss av alle planlagte bygg Høyde på eksisterende og planlagt terreng Materialbruk med utforming og opparbeiding av terreng, og hvordan høydeforskjeller tas ut ved terrengtilpasning Skjæringer, fyllinger, murer og gjerder Sti og trappeforbindelser Trær og vegetasjon Ev. nettstasjon Renovasjonsløsning Ev. ledelinjer Side 4 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 1201_65640000
Belysning Uteoppholdsarealer med lekeapparater og sitteplasser Støyskjerming 3.1.2 Bebyggelse og anlegg (BA) Innenfor felt BA tillates trapp til parkeringskjeller under bakken. 3.1.3 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (felt BKS1, BKS2 og BKS3) 3.1.3.1 Type bebyggelse Innenfor felt BKS1 tillates det rekkehus i tre etasjer i tillegg til ev. kjelleretasje. I felt BKS2 og 3 tillates tomannsboliger i to etasjer i tillegg til ev. kjelleretasje. 3.1.3.2 Tetthet, antall og boligsammensetning/størrelse Det tillates maksimalt 8 rekkehus i felt BKS1. Det tillates maksimalt en tomannsbolig (to enheter) i felt BKS2. Det tillates maksimalt en tomannsbolig (to enheter) i felt BKS3. 3.1.4 Boligbebyggelse blokkbebyggelse (felt BBB1, BBB2 og BBB3) 3.1.4.1 Type bebyggelse Det tillates etablert leilighetsbygg med stablede rekkehus/ to-etasjers leiligheter. I felt BBB1 åpnes det for 3 etasjers rekkehusleiligheter og en-etasjers leiligheter. Det tillates takterrasser i felt BBB3, på takflaten der maksimal byggehøyde er kote+22 m.o.h. Takterrassen og gjerdet rundt den skal være tilbaketrukket fra veggliv mot sør og øst. Det tillates etablert støyskjerm i BBB1 i hele byggets høyde 3.1.4.2 Tetthet, antall og boligsammensetning/størrelse Det tillates maksimalt 6 leiligheter i felt BBB1, 12 leiligheter i BBB2 og 14 leiligheter i felt BBB3. 3.1.5 Uteoppholdsareal (f_but1-5) 3.1.5.1 Type bebyggelse Det åpnes for parkeringsgarasje, sykkelparkering, verksted og felleslokale under bakken i bestemmelsesområde #5 og #6. Sykkelverksted og felleslokale tillates med fasade, vindu og atkomst mot sør. Det åpnes for trapp til parkeringskjeller i felt BA Side 5 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 1201_65640000
Maksimal tillatt byggehøyde for parkeringsgarasje/ sykkelverksted/ felleslokale (bestemmelsesområde #5 og #6) er kote +12. I felt f_but3 skal naturlig terreng beholdes så langt det lar seg kombinere med sikring mot ras og etablering av gangstier i området og til toppen av kollen. I felt f_but2 tillates etablert gangveg med atkomst til boliger og passasje i bestmmelsesområde #1. 3.1.5.2 Om området/områdene skal være offentlige eller felles ( 12-7 nr. 14) f_but1-4 er felles for felt BBB1-3 og BKS1-3. 3.1.6 Lekeplass 3.1.6.1 Utforming Lekeplassene skal legges til rette for lek og opphold. Det skal legges til rette for lek for ulike aldersgrupper. Lekeplassene BLK1 og 2 skal gis universell utforming 3.1.6.2 Om området/områdene skal være offentlige eller felles ( 12-7 nr. 14) F_BLK1-2 er felles for felt BBB1-3 og BKS1-3. 3.1.7 Annet uteoppholdsareal 3.1.7.1 Utforming Det tillates bossoppstillingsplass i felt f_bau1. Det tillates etablert gangatkomst til leiligheter i f_bau3. F_BAU1-3 er skal beplantes og gis en tiltalende utforming. 3.1.7.2 Om området/områdene skal være offentlige eller felles ( 12-7 nr. 14) F_BAU1-3 er felles for felt BBB1-3 og BKS1-2. 3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2) 3.2.1 Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (felt o_skv1-3, f_skv4, o_sf1-5, f_sgg, o_ss1-3, o_svg) 3.2.1.1 Utforming ( 12-7 nr. 1) Samferdselsarealene skal opparbeides i tråd med plankartet. Det tillates justeringer, også av juridiske linjer. Slike justeringer skal godkjennes av aktuell vegmyndighet. 3.2.1.2 Dokumentasjonskrav ( 12-7 nr. 12) Det skal utarbeides teknisk plan for veg som skal godkjennes av aktuell vegmyndighet før tiltak kan igangsettes. 3.2.2 Kjøreveg (felt o_skv1-3, f_skv4) 3.2.2.1 Arealbruk Side 6 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 1201_65640000
Arealet avsatt til kjøreveg skal opparbeides til veg. 3.2.2.2 Om området/områdene skal være offentlige eller felles ( 12-7 nr. 14) Veg o_skv1-3 er offentlige veger. Veg f_skv4 er felles for BBB1-3 og BKS1-3. 3.2.3 Fortau, (felt o_sf1-8) 3.2.3.1 Arealbruk Arealet skal opparbeides til fortau. 3.2.3.2 Om området/områdene skal være offentlige eller felles ( 12-7 nr. 14) Felt o_sf1-7 skal være offentlig. Felt f_sf8 skal være felles for BBB1-3 og BKS1-3. 3.2.4 Gangveg/ gangareal, (felt f_sgg) 3.2.4.1 Arealbruk Arealet skal opparbeides til gangareal. Det tillates kjøring i arealformålet for flyttebiler, utrykningskjøretøy o.l. 3.2.4.2 Stigningsforhold, krav til type dekke, frisikt Illustrasjonsplanen er veiledende for stigning, type dekke og utforming av f_sgg. 3.2.4.3 Om området/områdene skal være offentlige eller felles ( 12-7 nr. 14) Felt f_sgg er felles for BBB1-3 og BKS1-3. 3.2.5 Sykkelveg/-felt, (felt o_ss1-3) 3.2.5.1 Arealbruk Arealet skal opparbeides til sykkelveg i tråd med plankartet. 3.2.5.2 Om området/områdene skal være offentlige eller felles ( 12-7 nr. 14) Felt o_ss1-3 skal være offentlig. 3.2.6 Annen veggrunn - grøntareal, (felt o_svg) 3.2.6.1 Arealbruk Arealet skal tilsås og gis et grønt preg. 3.2.6.2 Om området/områdene skal være offentlige eller felles ( 12-7 nr. 14) Felt o_svg skal være offentlig. 4 Bestemmelser til hensynssoner ( 12-6, 12-7 og 11-8) Side 7 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 1201_65640000
4.1 Sikrings-, støy- og faresoner ( 11-8 a) (sone H140) 4.1.1 Innen område vist som frisiktsone H140 på plankartet skal det være fri sikt 0,5m over tilliggende vegers plan. 5 Bestemmelser til bestemmelsesområder 5.1 Bestemmelser til bestemmelsesområde (område #1, #2, #3, #4) 5.1.1 Innen bestemmelsesområdet skal det være åpen passasje/ smau mellom byggene. 5.1.2 Det tillates bygg under bakken i passasjen. 5.1.3 Innenfor bestemmelsesområdet skal det etableres gangforbindelse fra f_sgg til uteområder øst for byggene. 5.1.4 Gangforbindelsen kan løses som trapp. 5.1.5 Det tillates etablert støyskjerming i passasjene. 5.1 Bestemmelser til bestemmelsesområde (område #5) 5.1.1 Innenfor bestemmelsesområdet tillates parkeringsgarasje, sykkelparkering, sykkelverksted, felleslokale og boder under bakken. 5.1.2 Det tillates etablert trapp til bygget under bakken innen området vist med formål BA. 5.1.3 Felleslokale/ sykkelverksted kan ha fasade på bakkeplan mot sør. 5.1.4 På dekke skal det være variert jorddybde. Området skal legges til rette slik at lekeplassene får en variert og god utforming. 5.1.5 Innen bestemmelsesområdet skal f_sgg og ev. oppstillingsplass for brannbil skal være dimensjonert for brannbil. 5.2 Bestemmelser til bestemmelsesområde (område #6) 5.2.1 Innenfor bestemmelsesområdet tillates sykkelparkering, sykkelverksted, felles lokale og under bakken. 5.2.2 Felleslokale/ sykkelverksted kan ha fasade på bakkeplan mot sør. 5.2.3 På dekke skal det være variert jorddybde. Området skal legges til rette slik at lekeplassene får en variert og god utforming. 5.2.4 Innen bestemmelsesområdet skal ev. oppstillingsplass for brannbil skal være dimensjonert for brannbil. 6 Rekkefølgebestemmelser 6.1 Før igangsettingstillatelse (felt BBB1-3 og BKS1-3) 6.1.1 Sikringstiltak mot ras og steinsprang fra fjellskjæringer skal gjennomføres før arbeid kan igangsettes. 6.1.2 Det skal være gjennomført grunnundersøkelser for å avklare fundamentering av støttepilarer til fv. 556 Ytrebygdsvegen. 6.1.3 Plan for sikringstiltak i tråd med geologisk vurdering og grunnundersøkelser skal følge søknad om igangsettingstillatelse. Side 8 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 1201_65640000
6.1.4 Byggeplan for offentlige vegareal skal være godkjent av riktig vegmyndighet før igangsettingstillatelse kan gis. 6.1.5 Før igangsettingstillatelse for grunnarbeid kan gis skal samtidig bygging av o_sf1 og o_ss1 avklares med Statens vegvesen. 6.2 Før igangsettingstillatelse (felt o_sf2) 6.2.1 Behov for sikringstiltak mot ras og steinsprang skal vurderes av foretak med nødvendig fagkompetanse. 6.2.2 Tiltak i tråd med vurderingen skal gjennomføres. 6.3 Før bebyggelse tas i bruk (felt BBB1-3 og BKS1-3) 6.3.1 Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for boliger i BBB1-3 og BKS1-2 skal felles uteoppholdsarealer være ferdig opparbeidet. Det tillates trinnvis opparbeiding knyttet til eventuelle byggetrinn. 6.3.2 Felles veg (f_skv4) og felles gangveg (f_sgg) skal være ferdig opparbeidet. 6.3.3 Felleslokale skal være innredet og klart til bruk. 6.3.4 Felles sykkelverksted skal være ferdig innredet og klar til bruk. 6.3.5 Renovasjonsløsning skal være etablert i tråd med Renovasjonsteknisk plan. 6.3.6 Offentlig fortau og sykkelveg/ - felt langs Ytrebygdsvegen (o_sf1 og o_ss1) skal være opparbeidet. 6.3.7 Offentlig veg o_skv2 og kryss til o_skv1 skal være etablert og istandsatt. 6.3.8 Behov for ev. sikring av skråninger i planområdet skal være vurdert av foretak med nødvendig kompetanse og tiltak gjennomført i tråd med deres anbefalinger. Dokumenter som gis juridisk virkning gjennom henvisning i bestemmelsene 1 VA-rammeplan 08.06.18 2 Renovasjonsteknisk plan 28.06.18 3 Geologisk vurdering 15.03.2018 4 Støyvurdering 31.05.18 5 Illustrasjonsplan 22.02.2019 Side 9 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 1201_65640000