EEE FESTEGRUNNBEGREPET I MATRIKKELLOVEN MATRIKULERING AV FESTEGRUNN Sentral matrikkelmyndighet September 2012 STEDSDATA BEGREPER Festegrunn del av grunneiendom som noen har festerett til Festerett når noen har kontraktsfestet rett til å feste grunn enten for festegrunn eller grunneiendom Punktfeste litt forskjellige ideer om hva det er - festegrunn Hva er festegrunn? Festegrunn er bare en del av en annen matrikkelenhet. Festegrunn er når del av en grunneiendom eller et jordsameie er festet bort eller kan festes bort. Det kan derfor eksistere festenummer som ikke er festet bort (dvs. at det ikke finnes en hjemmelshaver som fester ). Det er IKKE festegrunn i de tilfeller der det er et helt bruksnummer som blir festet bort (da er det grunneiendom som blir festet bort). 1
FESTEGRUNN ELLER GRUNNEIENDOM? Litt forenklet kan en si at det er et offentligrettslig spørsmål om et areal skal være registrert som festegrunn, mens det er et privatrettslig spørsmål hvorvidt det samme arealet også skal ha en hjemmelshaver som fester: - Festegrunn eller grunneiendom - Offentligrettslig forhold (hva det ble søkt om etter pbl) - Avgjøres gjennom delingstillatelsen (selv om det er søkt om festegrunn, kan kommunen sette som krav at arealet skal fradeles). - Registreres i matrikkelen. FESTEGRUNN ELLER GRUNNEIENDOM? FORTS. - Festeforholdet (kan gjelde både festegrunn og grunneiendom) - Privatrettslig forhold - Behov for tinglysing - Registreres i grunnboka HVORFOR FESTE? Hvorfor feste bort? Mange gode grunner ofte sammensatt motiv: Kan være god forretning Skatte- og avgiftshensyn Psykologi Rettslige skranker med å selge Teknisk enklere 2
FESTE HAR MANGE DEFINISJONER Minst fire lover/fire definisjoner Delingsloven, matrikkelloven, plan- og bygningsloven og tomtefesteloven. DL/ML regulerer om og hvordan festegrunn kan registreres. Samkjørt med PBL med ett (?) unntak: godtar også festeforhold etablert før PBL Etter DL kan det tenkes opprettet festegrunn for mindre enn 10 år, det vil ikke være mulig etter ML. PBL pålegger en off. godkjenning før del av grunneiendom kan opprettes som festegrunn for mer enn 10 år. TFL regulerer det privatrettslige, herunder innløsningsrett, for noen typer festekontrakter. FESTEBEGREPET I MATRIKKELLOVEN Det sentrale for den som skal føre i matrikkelen er festegrunnbegrepet etter matrikkelloven (og etter delingsloven). Det som skal regnes som festegrunn etter matrikkelloven er ikke nødvendigvis det samme som ville blitt vurdert til å være feste i tingsrettslig sammenheng, i en sondring mellom om noe er en bruksrett eller en festerett. Det som en forenklet kan si om festegrunnbegrepet etter matrikkelloven, er at det er hvorvidt det skal være plikt til å måle opp og tildele festenummer eller ikke som er vår vinkling. Hvis vi kommer til at det er oppmålingsplikt, da er det å regne som festegrunn etter matrikkelloven (selv om de aktuelle parter har kalt det rettighet eller annet i avtalen de sendte til tinglysing). PUNKTFESTE ER OGSÅ FESTEGRUNN Punktfeste har pr. definisjon ingen grenser, og eventuell enighet mellom grunneier og fester om grenser for punktfeste kan derfor ikke refereres. Vær obs på at det for eksempel etter tomtefesteloven er slik at den med punktfeste har noen svært begrensede rettigheter på ca 1 daa rundt punktet. Men dette er IKKE noe som kan føres inn i matrikkelen. 3
LITT OM INNLØSNING Generelt: til innløsning av festetomter med hus (fritidsbolig og bolighus) som skjer etter TFL 32 eller med hjemmel i festeavtalen, trengs ikke offentlig tillatelse. Dette forutsetter at det ble gitt off. tillatelse til festeforholdet i sin tid, eller at det ikke var behov for slik tillatelse på den tiden. Om punktfeste spesielt: Ved innløsning av punktfeste kan partene avtale hva som skal følge med av areal. Hvis partene ikke blir enige er det regler i 5 i forskrift til TFL om fremgangsmåte (fylkesmannen evt. skjønn) vel og merke for de punktfestene som faller inn under TFL. 10-ÅRS REGELEN Matrikkelloven 6: - Det skal holdes oppmålingsforretning før oppretting av ny festegrunn Matrikkelloven 12: - Matrikulering skal gjennomføres før del av grunneiendom eller jordsameie blir festet bort for mer enn 10 år. - Matrikulering skal gjennomføres ved forlengelse for mer enn 10 år av festerett til umatrikulert festegrunn. - Matrikulering skal gjennomføres for festegrunn som skal benyttes som tilleggsareal til matrikkelenhet. - Festerett som gjelder for 10 år eller kortere kan ikke matrikuleres. FESTER OG MATRIKKELOVEN Hjemmelshaver som fester/fester kan sammenliknet med hjemmelshaver som eier, ikke kreve like mye etter ML 9. Hjemmelshaver som fester kan: - Kreve matrikkelføring av klarlegging av eksisterende grenser utført som særskilt forretning ( 17) NB! Husk punktfetse ikke grenser. Fester (som ikke er hjemmelshaver) kan: - Kreve matrikkelføring av ny matrikkelenhet: - Hvis de ved rettskraftig avgjørelse ved domstol er kjent som fester ( 9). - Hvis de er tilkjent rett til å kreve et bestemt grunnstykke eller anlegg opprettet som egen matrikkelenhet ( 9). - Når festegrunn er innløst etter bestemmelsene i tomtefesteloven ( 9). 4
FORTS. -Kreve matrikkelføring av umatrikulert festegrunn: -Hvis de har gjort det sannsynlig at de fester grunneiendom eller festegrunn HJEMMELSHAVER SOM GRUNNEIER OG ML Hjemmelshaver som grunneier kan: - Kreve alt som fester kan, samt alt annet som kan kreves matrikkelført/matrikulert (nb. Merk div krav om varsling av fester) HVA MENES MED FESTET BORT I DENNE SAMMENHENG? Er for eksempel alpinanlegg, langrennsarena og løyper, golfbane osv feste i denne sammenheng? Se Rundskriv for tinglysing kapittel 14.4. om oppmålingsplikt MF reiser også noen spørsmål om forholdet mellom grunnbok og matrikkel. Hvilke ulemper kan oppstå dersom servitutt/leierett feilaktig blir tinglyst som festegrunn uten oppmåling? Hvilke ulemper kan oppstå dersom en servitutt/leierett feilaktig blir nektet tinglyst under henvisning til at den skulle vært oppmålt? 5
MF 30 30. Unntak fra kravet om matrikulering av grunn som kan festes bort (1) Dokument om forpakting eller annen leie av grunn som ikke er bebygd eller skal bebygges, kan tinglyses uten at grunnen blir matrikulert som egen matrikkelenhet, når forholdet ikke gir rett til eksklusiv bruk av et bestemt areal og ikke er i strid med jordlova 12 om deling av eiendom som benyttes eller kan benyttes til jord- eller skogbruk. (2) Det samme gjelder tilsvarende avtale for grunn som skal bebygges, når a) arealet er mindre enn 8 m 2, eller b) avtalegrunnlaget ikke er til hinder for at anlegget eller tiltaket kan flyttes til annet sted på matrikkelenheten, og slik flytting kan skje uten ulempe for fester, bortfester eller panthaver. (3) Første ledd gjelder tilsvarende for avtale om anlegg av ledninger over eller under bakken. (4) Tinglysingsmyndigheten kan likevel bestemme at festeforhold etter første til tredje ledd ikke kan tinglyses før grunnen er matrikulert som egen matrikkelenhet. OPPSUMMERING Servitutter kan tinglyses uten oppmåling, se skjema om erklæring om tinglysing av servitutt. Feste krever oppmåling, jf 12 Fortsatt noe uklart hvordan feste skal forstås. Hadde det vært klarere om feste ble byttet ut med leie? Tinglysingen må av hensyn til prioriteten til panthaverne kunne kreve oppmåling og matrikulering på selvstendig grunnlag 6