Enebolig, Lerstadvegen 13 6015 ÅLESUND MARKEDSVERDI Kr. 5 400 000 Oppdragsnr. Referansenr. eb5d6ac Befaringsdato 28.05.2019 Rapportdato Rapportansvarlig Basert på NS 3600:2013 E-post: Tilstandsrapport 3600 kan kun utarbeides av godkjente medlemmer av Norges Takseringsforbund. eb5d6ac
Oppdragsnr. Gnr 39: Bnr 17 Befaringsdato 28.05.2019 Rapportdato Rapportansvarlig E-post: INNHOLD RAPPORTSAMMENDRAG...3 UNDERSØKELSER SOM IKKE ER INKLUDERT I RAPPORTEN...3 VESENTLIGE ENDRINGER OG PÅKOSTNINGER...4 DOKUMENTKONTROLL...7 TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI...8 EIENDOMSOPPLYSNINGER...10 AREALOPPLYSNINGER...12 ROMFUNKSJONER FOR P-ROM...12 VEDLEGG...13 TILSTANDSRAPPORT 3600 AVGRENSNINGER...14 HOVEDRAPPORT...15 ENEBOLIG...15 OVERFLATER GENERELT...15 VÅTROM...15 KJØKKEN...16 TOALETTROM...17 KRYPEROM...18 SPESIALROM...18 ILDSTED OG SKORSTEINER...19 INNVENDIGE TRAPPER...19 ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN...20 TEKNISKE ANLEGG...20 RADON...21 INNVENDIG, ANDRE FORHOLD...21 YTTERVEGG...22 YTTERTAK...23 BALKONGER, TERRASSER, VERANDA, TRAPPER OG LIGNENDE...25 TERRASSER OG PLATTING PÅ TERRENG...26 GRUNNMUR, FUNDAMENTER...26 MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BY......27 GEOLOGISKE FORHOLD...28 FORENKLET INFORMASJON OM ELEKTRISK ANLEGG...28 FORENKLET INFORMASJON OM BRANNTEKNISKE FORHOLD...29 UTHUS/LEIKEHYTTE...30 DOKUMENTASJON...30 2 av 30
RAPPORTSAMMENDRAG OM TILSTANDSRAPPORT 3600 Tilstandsrapport 3600 er godkjent av Norsk takst. Bare takstmenn/takstingeniører som er godkjent av forbundet, kan utarbeide tekniske tilstandsanalyser som dokumenteres med en Tilstandsrapport 3600. Oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten og gi skriftlig tilbakemelding om eventuelle feil eller mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder også når oppdragsgiver benytter en eiendomsmegler. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Les utfyllende informasjon om Tilstandsrapport 3600 og dens avgrensninger i eget kapittel. Her gis også informasjon om klageordning for forbrukere. UNDERSØKELSER SOM IKKE ER INKLUDERT I RAPPORTEN Tilstandskontroll av tilleggsbygg. Møretakst AS sitt standardprodukt inneholder tilstandskontroll av hovedhuset - kontroll av tilleggsbygninger er tilleggstjenester BESKRIVELSE AV EIENDOMMEN Enebolig fra 1907 med senere påbygg beliggende på stor tomt i Lerstadvegen på Gåseid i Ålesund kommune. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger. Kort avstand til barnehage, barneskole og butikker. Ca 6 km øst for Ålesund sentrum. Eiendommen ligger i svakt skrånende terreng. Tomta er opparbeidet med plen, beplantning, hekk, flaggstang, garasje, støpte platter, drivhus og lekehytte etc. Utvendig beskrivelse: Huset har skifertaktekking, sinkbesalg og papptekking som taktekking fra forskjellige tidsepoker. Bygget er oppført i en tømmerkonstruksjon som var vanlig på utførelsestidspunktet. Tilbyggene i bindingsverk. Utvendig kledd med liggende bordkledning fra forskjellige tidsepoker. Vinduer er i stor grad 2-lags malte trevinduer fra forskjellige tidsepoker. Dører fra forskjellige tidsepoker. Trebjelkelag. Natursteinsmurer og betonfundamenter. Innvendige beskrivelse: Loftsetg har tepper/belegg på gulv, malte tapetserte veggflater og malte himlinger/himlingsplater. Bad er oppusset i ca 1981. Det har epoxybelegg på gulv, våtromsplater på vegger og plater i himling. Det har innredning med servant, dusjkabinett. Utgang fra stue til treterrasse i 2.etg mot nord på ca 30 kvm, nytt tettesjikt i 2013. Tretrapp fra byggeår med tette trinn. Hovedetg har trebord på gulv delvis lakka/slipt, fliser/tepper/vinyl på gulv, malte tapetserte veggflater og panelte vegger. Malte himlinger og panelte himlinger. Gulvvarme i flislagte gulv. Bad i hovedetg er fra ca 1994, og ca 25 år. Det har flislagt gulv med gulvvarme. Panelte vegger og flislagte vegger i dusjsonen. Innredning med servant og dusjhhjørne. Plastsluk. Badstu har panelte vegger og himlinger.tremmegulv på gulv - badstuovn av eldre dato. Vaskerom er fra ca 1981. Det har vinyl på gulv, tapetserte vegger. Skyllekar og opplegg for vaskemaskin. Plastsluk fra 1981. Noe eldre innredning. Eik kjøkkeninnredning fra ca 1981. Fliser over kjøkkenbenk. Komfyr og oppvaskmaskin. Kjøle/fryseskap (noe defekt). Selve wc rommet har vinyl på gulv, tapetserte vegger. WC. Montert en veggovn. Tilliggende servantrom har vinyl på gulv, tapetserte vegger og servant. 3 av 30
Støpt terrasse på ca 52 kvm mot sydvest. Tilbygd på 1960-tallet. Utgang fra gang. Tekniske installasjoner: Mursteinspipe fra byggeår. Eldre vedovn i stue på loft, ikke vært i bruk senere år. To åpne peiser i stuer i hovedetg + eldre kamin. Avløpsrør av plast. Vannrør av kobber. Stoppekran i kjøkkenbenk. Ca 200 l varmtvannstank fra 1991. Varmepumpe luft til luft fra ca 2007. Oljetank ligger under terrasse, er igjen litt olje på den. Ikke vært i bruk siden 2007. I elskap er det eldre automatsikringer, antagelig fra 1980-tallet. Noen nyere. Ny måler i 2018. VESENTLIGE ENDRINGER OG PÅKOSTNINGER ENEBOLIG 1981 Tilbygg Nytt inngangsparti 1994 Tilbygg Ombygd garasje tli tv-stue 1994 Tilbygg Bygd ny dobbelgarasje 2013 Ombygging Betydelig utbedret tak/takterrasse PERSONVERN Norsk takst og takstmannen behandler enkelte personopplysninger om kunden som takstmannen trenger for å utarbeide rapporten. For personvernerklæring og informasjon om bruk av personopplysninger gå til denne nettsiden: http://www.norsktakst.no/norsk/om-norsk-takst/personvernerklaering/ Norsk takst samarbeider med Vendu AS som utvikler tjenester som bidrar til en trygg bolighandel og et bærekraftig bolighold. For å kunne gjøre dette benyttes det tilstands - og eiendomsinformasjon fra rapporten.les mer om tjenestene og få tilgang til å avstå fra bruk av dine data ved å gå til denne nettsiden: https://samtykke.vendu.no/eb5d6ac OPPSUMMERING TILSTAND Enebolig fra 1907 med senere påbygg beliggende på stor tomt i Lerstadvegen på Gåseid i Ålesund kommune. Boligen er jevnt vedlikeholdt, men begrenset med innvendige oppgraderinger side 20-30 årene, viktige forhold å ta hensyn til ved vurdering av eiendommens tilstand poengteres følgende forhold: Våtrommene i huset er av eldre dato og står foran oppgradering. Inkl. røropplegg og el-anlegg. Det er påvist endel skjevheter i i bjelkelagene, men ikke unormalt tatt alder på hovedbygget i betraktning. Selve hovedhuset har et trebjelkelag over terreng/luftesjikt, ingen inspeksjosnmulighet, kun påvist luftespalter. Dette er en utsatt konstruksjon, som utifra alder/konstruksjon kan ha skader. Vinduer/bordkledning er stedvis av eldre dato, påregnelig med stedvise utbedringer. JFr Rapprotsammendrag. Dersom informasjon om rom eller bygningsdeler er gitt tilstandsgrad TG2, TG3 eller TGiU (ikke undersøkt) er dette angitt i rapportsammendraget. Ytterligere opplysninger er gitt i hovedrapporten. 4 av 30
BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 3 STORT ELLER ALVORLIG AVVIK ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Bad - Loft Oppsummering Utifra alder og konstruksjon står badet foran full oppgradering. 1.1.0 Bad - 1. etasje Oppsummering Utifra alder og konstruksjon må en påregne full oppgradering av badet iløpet av kort tid. 1.2.0 Vaskerom - 1. etasje Oppsummering Rommet er ca 38 år, ikke dagens krav til våtrom. 1.3.0 Loft Etasjeskillere og gulv på grunn Målt avvik på over 30 mm på kontrollerte steder gjennom hele rom. 11.1.1 Enebolig Vinduer Råteskadet vindu i bod mot nordvest. 16.1.3 BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 2 VESENTLIGE AVVIK ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Overflater generelt Overflater - generelt Overflater er fra forskjellige tidsepoker, og har naturlig slitasjeegrad. Ifm eierskifte vil det være naturlig med stedvise oppgraderinger. 0.1 Enebolig Ildsteder og skorsteiner inne i huset Ildfast plate mangler på gulvet under ildstedet på loft. 9.1.1 Pipe er fra byggeår og påregnelig med behov for rehabilitering løpet av få år. Innvendige trapper Innvendige trapper Rekkverk lavere enn 90 cm som er dagens krav. Tekniske anlegg Avløp og vannrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. 12.1.1 Tekniske anlegg Varmtvannsbereder Bereder er mer enn 20 år. 12.1.3 Tekniske anlegg Ventilasjon Det bør etableres veggventiler i alle oppholdsrom. 12.1.7 Radon Radon Dokumentasjon på radonmåling foreligger ikke. 14.1.1 Enebolig Konstruksjon Tømmerknuter har stedvise råteskader. 16.1.1 10.1.1 5 av 30
Enebolig Kledning Den eldre kledningen har mye bobler i maling pga linoljebehandling, ellers i god stand,men kan ikke utelukke mindre råteskader i enkelte bord. 16.1.2 Enebolig Ytterdører Noe råteskader i finerfelt på dør fra garasje. Dør til terrasse kniper noe. 16.1.3 Enebolig Vinduer Karmene er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket på vinduene fra 1970-/80-tallet. 16.1.3 Yttertak Tekking (undertak, lekter og yttertekking) Noe mosegrodd stein og papp mot nord. Papptekking over garasje krakelerer. 17.1.2 Yttertak Renner nedløp og beslag Taknedløp bør ledes lengre bortifra grunnmur enkelte steder. 17.1.3 Yttertak Utstyr på tak Det er ikke montert snøfangere på taket. 17.1.4 Terrasser og platting på terreng Platting/heller/støpte dekker (på terreng og på spikerslag) som ligger inntil boligen Rekkverket er for lavt og åpninger i rekkverk for store 19.1.2 iht dagens krav. Påvist endel sprekker i betongdekke. Noe synlig armering på undersiden. Grunnmur, fundamenter Grunnmur På betongsåle i bod mot nordvest er det noe saltutslag. Høyt fuktnivå i panel i denne boden. Grunnmur, fundamenter Drenering og fuktsikring Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. 20.1.4 Mur, terreng, stikkledninger, tanker og frittstående byggverk Oljetanker Eldre ståltank ligger åpent til under terrasse. Ikke i bruk, men noe olje igjen på den. 21.1.5 Kjøkken - 1. etasje Innredning Innredningen er ca 38 år, og har slitasjegrad utifra dette. Kjøleskap noe defekt. 2.1.6 Wc - 1. etasje Ventilasjon Rommet har kun naturlig avtrekk. 3.1.3 Badstue - 1. etasje Konstruksjonsoppbygging Usikker konstruksjonsløsning, men ikke påvist tegn til 8.1.3 skader. 1. etasje Etasjeskillere og gulv på grunn Målt avvik mellom 10-20 mm på kontrollerte steder. 11.1.1 Elektrisk anlegg Oppsummering El-anlegget er i stor grad av eldre dato. Anbefaler gjennomgang av el-fagmann på generelt grunnlag. D1 20.1.3 BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD IU IKKE UNDERSØKT/ IKKE TILGJENGELIG FOR UNDERSØKELSE ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Kryperom - Kryperom Manglende inspeksjon (risikokonstruksjon) Kryperom under hovedhuset har ingen inspeksjonsmulighet, utifra alder og konstruksjon ansees dette som en usikker konstruksjon. 6.1.1 6 av 30
DOKUMENTASJON ENEBOLIG Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Ja Nei De mottatte tegninger omhandler tilbygg i 1981 og 1993, det foreligger ikke originale tegning på hovedhuset. Det foreligger ikke ferdigattest på tilbygg i 1993 som er byggemeldt/godkjent. TV-stue i tilbygg er angitt som "hobbyrom" på tegning. DOKUMENTKONTROLL Egenerklæringsskjema og dokumentasjon fremlagt av eier Det er ikke funnet vesentlige avvik i forhold til egenerklæringsskjema og dokumentasjon. VERDIKONKLUSJON Dagens normale salgsverdi 5 400 000,- Anbefalt låneverdi 4 800 000,- VALDERØYA, Telefon: 922 36 850 7 av 30
TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI Spesielle forhold Andre forhold: Tomta er på over 2,4 mål, og i kommuneplan avsatt til bolig. Det er nok mulig å oppnå økt utnyttelse på tomta, men dette må det søkes Ålesund kommune om. Dagens bolighus ligger nokså midt på tomta så for å få til en fornuftig størrelse på ei mulig fradelt tomt må en påregne å gjøre noe med garasjedelen. Reguleringsmessige forhold Regulering: Eiendommen ligger i område som i kommuneplan er avsatt boligbebyggelse. Tomt og område Om tomten: Eiendommen ligger i svakt skrånende terreng. Tomta er opparbeidet med plen, beplantning, hekk, flaggstang, garasje, støpte platter, drivhus og lekehytte etc. Beliggenhet: Enebolig fra 1907 med senere påbygg beliggende på stor tomt i Lerstadvegen på Gåseid i Ålesund kommune. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger. Kort avstand til barnehage, barneskole og butikker. Ca 6 km øst for Ålesund sentrum. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Tilknytning vann: Offentlig vanntilknytting. Tilknytning avløp: Offentlig avløp. Tilknyttet i 2012. Nye rør fra tidligere septiktank til offentlig tilkobling til tank. Årlige kostnader Eiendomsskatt (pr. mnd. Kr. 612) Kr. 7 342 Kommunale avgifter - vannmåler varierer (pr. mnd. Kr. 631) Kr. 7 570 Sum årlige kostnader Kr. 14 912 Teknisk verdiberegning Normale byggekostnader - for oppføring av tilsvarende bygg etter dagens forskriftskrav, med fradrag for elde, slitasje, utidsmessighet og annen fysisk forringelse. Kostnadsvurdering av angitte TG3 tiltak inngår i den generelle fradragsposten. Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 6 643 868 diverse Kr. 50 000 Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler Kr. 3 300 000 Sum teknisk verdi Enebolig Kr. 3 393 868 Kr. 20 000 Kr. 3 413 868 Uthus/leikehytte Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 55 000 Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler Kr. 35 000 Sum teknisk verdi Uthus/leikehytte Sum teknisk verdi bygninger 8 av 30
Tomteverdi Beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad, inkludert infrastruktur, opparbeidelse og beplantning, og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Tomteverdi: Kr. 2 800 000 Kr. 6 213 868 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Markedsverdi og låneverdi Den prisen som takstmannen mener eiendommen normalt kan omsettes for på befaringsdagen (normal salgsverdi). Det vil si den verdien som flere potensielle kjøpere er villige til å betale. Faktorer som har særlig betydning for markedsverdien er beliggenhet, standard på boligen, antall rom, tomt og størrelse. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr. 5 400 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr. 4 800 000 Begrunnelse for markedsverdi: Enebolig fra 1907 med senere påbygg beliggende på stor tomt i Lerstadvegen på Gåseid i Ålesund kommune. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger. Kort avstand til barnehage, barneskole og butikker. Ca 6 km øst for Ålesund sentrum. Eiendommen ligger i svakt skrånende terreng. Boligen er jevnlig vedlikeholdt, men en god del hovedkonstruksjoner er av eldre dato og bad/kjøkken/rør/el etc står foran oppgradering. Jfr dog Rapportsammendrag og Oppsummering Tilstand. Eiendommen ligger i ett attraktivt boligområde på ei stor tomt. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. 9 av 30
EIENDOMSOPPLYSNINGER BEFARING Kunde: Skudal Magne. Tlf. 952 17 680 Tilstede: Befaring, dato: 28.05.2019. - Frode K. Mauren. Tlf. 922 36 850 - Skudal Magne og Liv. OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN Eiendomsdata Eiend.betegnelse: Enebolig Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1504 ÅLESUND Gnr: 39 Bnr: 17 Eiet/festet: Eiet Areal: 2 437,7 m² Arealkilde: Ambita Infoland Hjemmelshaver: LIV SIGRUNN SKUDAL (1/2 Hjemmelshaver) MAGNE SKUDAL (1/2 Hjemmelshaver) Adresse: Lerstadvegen 13, 6015 Ålesund Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige. Avtalenr: 21172529. Utvidet sopp og råtedekning. 10 av 30
BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Enebolig Byggeår: 1907 Kilde: Ambita Infoland Uthus/leikehytte Byggeår: 11 av 30
AREALOPPLYSNINGER Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014, 2. utg.", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og takstbransjens retningslinjer legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Benevnelsen P-ROM betyr ikke at rommet er godkjent for den aktuelle bruken, og rommet kan derfor være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no ENEBOLIG Enebolig, arealer Etasje Bruksareal BRA m² Totalt P-ROM Loft 75 75 1. etasje 233 168 Anvendelse S-ROM Primære rom Sekundære rom Bad, hall m/trapp, loftstue, 4 soverom 65 Bad, badstue, gang, hall, hall m/trapp, kjøkken, stue, peisestue, tv-stue, vaskerom, wc Kryperom Sum bygning: Kommentar Bod 1, bod 2, vinkjeller, garasjerom Kryperom 308 243 65 UTHUS/LEIKEHYTTE Uthus/leikehytte, arealer Etasje Bruksareal BRA m² Totalt 1. etasje 5 Sum bygning: 5 P-ROM Anvendelse S-ROM Primære rom Kommentar Sekundære rom 5 0 5 ROMFUNKSJONER FOR P-ROM Denne kontrollen utføres kun når det ikke er fremlagt byggesøkte og godkjente tegninger av boligen, eller når tegningene ikke samsvarer med den faktiske bruken. Kontrollen består i å vurdere takhøyde, dagslysflate og rømningsveier opp mot gjeldende forskriftskrav. Dette gir en indikasjon på hvorvidt rommene er egnet til bruk for varig opphold. Vær imidlertid oppmerksom på at kontrollen ikke er en fullstendig vurdering av om rommene vil bli godkjent ved en eventuell søknad om bruksendring. Det er flere krav for rom til varig opphold, og det kan også variere fra kommune til kommune hva som godkjennes og ikke. NB! For boliger hvor det ble søkt om byggetillatelse før 1.juli 2011 gjelder det noe enklere krav for bruksendring fra tilleggsdel (bod) til hoveddel (oppholdsrom). Det kreves likevel alltid søknad til kommunen for å få godkjenning. Se www.dibk.no for mer informasjon. ENEBOLIG Er det avvik fra gjeldende forskrift når det gjelder rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? (NS 3600 tabell C.1 rad 13) 12 av 30
Ja Nei Følgende rom/etasjer oppfyller ikke kravene til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde i henhold til dagens forskriftskrav? (NS 3600 tabell C.1 rad 13): - Dagslysflate Loft: noe begrenset lysinnslipp på ene soverom og stuedel. - Dagslysflate 1. etasje: ene stue på 21 kvm har 1,6 kvm lys. Ytterligere undersøkelser anbefales. NB! Disse kontrollpunktene tilsier ikke nødvendigvis at rommene vil bli godkjent for varig opphold. Det anbefales ytterligere undersøkelser. VEDLEGG Vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Sider Egenerklæring Offentlige planer Reguleringsplaner Situasjonskart Tegninger Eiendomsdata.no Eiers oppl Infoland.no Norges Eiendommer 13 av 30
TILSTANDSRAPPORT 3600 AVGRENSNINGER STRUKTUR, REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER Tilleggsundersøkelser Rapportens omfang, struktur, metode og begrepsbruk følger i hovedsak Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), NS 3424:2012 (Tilstandsanalyse av byggverk) og veiledningene til dem. Tilstandsanalysen som ligger til grunn for Tilstandsrapport 3600, kan etter avtale utvides til også å omfatte tilleggsundersøkelser. Referansenivået som brukes i rapporten er forskrifter og byggeskikk ved byggeåret og andre krav til tilstand som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG0), gitt av NS 3600. Hvis ikke annet fremgår, er opplysninger om årstall, utskiftninger, vann og avløp, adkomstvei, isolasjon, drenering m.m. i samsvar med opplysninger og dokumentasjon fra rekvirent eller tilstedeværende. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for vurderingen, er ikke takstmannens ansvar. Rapporten beskriver avvik, altså en tilstand som er dårligere enn referansenivået. Rapporten framhever normalt ikke positive sider ved boligen ut over det som fremgår av tilstandsgradene. Rapporten gir en beskrivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som takstmannen/takstingeniøren har observert, og som har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler. Tilstanden angis i rapporten slik: Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik Tilstandsgrad TGiU: Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse. Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, fordi bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. TG0 gis normalt kun når bygningsdelen er nyere enn 5 år. For anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 må leser av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme. Branntekniske forhold og elektriske installasjoner Takstmannen/takstingeniøren gir informasjon om branntekniske forhold og elektriske installasjoner i boligen (NS 3600 tillegg D og E). Takstmannen/takstingeniøren kan anbefale å konsultere offentlige myndigheter eller kvalifisert elektrofaglig fagperson ved behov for grundigere undersøkelser. Presiseringer og avvik fra referansenivået i NS 3600 For noen kontrollpunkter har organisasjonene bak Tilstandsrapport 3600, også etter dialog med andre interessenter, funnet det riktig å presisere eller avvike fra referansenivået i NS 3600. I Tilstandsrapport 3600 gjelder dette følgende kontroller: Kostnadsvurdering av TG3 tiltak er fjernet som eget punkt i rapporten. Kostnader for TG3 tiltak inngår imidlertid i den generelle elde- og slitasjeposten i teknisk verdifastsetting. Manglende dokumentasjon av utførelse gir alene ikke TG2. Det må være påvist tekniske avvik, alderssymptom eller andre risikoforhold for å gi vurdering TG2. Ved sjekk av fall mot sluk på våtrom brukes prosjekterte eller preaksepterte ytelser iht. byggteknisk forskrift. Ved sjekk av ventilasjon er referansenivået endret til krav ved byggeår. Ved sjekk av skjulte anlegg for vann og avløp uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Innfelt belysning (downlights) demonteres ikke for å sjekke dampsperren bak. Dette av hensyn til takstmannen/takstingeniøren kompetanse og risikoen for skade Når det ikke er synlig membran og det mangler dokumentasjon, men membranens funksjon synes å være ivaretatt, gjøres en skjønnsmessig vurdering av takstmannen/ takstingeniøren. Dersom ikke fukt påvises (fuktsøk) i våtrom, rom under terreng og spesialrom, foretas kontroll av fukt i konstruksjonen (etter eiers aksept). For å utføre kontrollen må takstmannen/takstingeniøren ta hull, enten med hullsagbor (ca 73 mm) eller mindre hull (ca 10 mm). Når våtrom har synlig og tett membran, og det vurderes å være lite formålstjenlig å ta hull for kontroll av fukt i konstruksjonen, kan det gis bedre tilstandsgrad enn TG2. For å unngå ulik tolkning om hvilke forskriftskrav som skal ligge til grunn ved sjekk av rekkverk, er det i takstmannen/takstingeniøren instruks presisert at det er dagens forskrifter som skal ligge til grunn for kontrollen. Ved sjekk av teknisk anlegg blir ikke stoppekran og stakeluker funksjonsprøvd. Støy på utendørs tekniske anlegg sjekkes for ulyd uten målinger. Kontroll av romfunksjoner for P-ROM utføres kun når det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, eller når tegninger ikke stemmer med dagens bruk. Dersom undersøkelser ikke er inkludert i oppdraget vil det fremgå under takstmannen/takstingeniøren egne premisser. BEFARINGEN NS 3424 (Tilstandsanalyse av byggverk) har undersøkelsesnivåer fra 1 til 3. Tilstandsrapport 3600 er i hovedsak basert på undersøkelsesnivå 1, som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving). Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller rom som er spesielt utsatt for fuktighet, blir særlig grundig inspisert. Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det foretas ikke funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Det gis ingen vurdering av boligens tilbehør, hvite- og brunevarer og annet inventar. Dette gjelder også integrert tilbehør. Yttertak inspiseres normalt på innsiden fra loftet og utvendig fra stige. Yttertaket inspiseres likevel bare fra bakken dersom en stige ikke er reist forsvarlig til befaringen. Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære kontroll under overflaten med spiss redskap eller lignende. UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstand: Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. Symptom: Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en bygningsdel befinner seg i. Benyttes ved beskrivelse av avvik. Skadegjørere: Zoologiske eller biologiske skadegjørere, i hovedsak råte, sopp og skadedyr. Fuktsøk: Overflatesøk med egnet søkeutstyr (fuktindikator) eller visuelle observasjoner. Fuktmåling: Måling av fuktinnhold i materiale eller i bakenforliggende konstruksjon ved bruk av egnet måleutstyr (blant annet hammerelektrode og pigger). Utvidet fuktsøk (hulltaking): Boring av hull for inspeksjon og fuktmåling i risikoutsatte konstruksjoner, primært i tilstøtende vegger til bad, utforede kjellervegger og i oppforede kjellergulv. TAKSTMENN/TAKSTINGENIØRER OG TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av Norsk takst har profesjonelle takstmenn som blant annet utarbeider Tilstandsrapport 3600. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmannen/takstingeniørene i foretaket holder. Når en takstmannen/takstingeniørene er sertifisert vil takstmannen/takstingeniørene ha rett til å benytte forbundets godkjenningsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han har de nødvendige faglige kvalifikasjoner for oppdraget. Takstmannen/ takstingeniørene skal etterleve de etiske reglene og det generelle regelverket for sin organisasjon og utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING FOR FORBRUKERE Klagenemnda for takstmenn er et lavterskel tvisteløsningsorgan i samarbeid mellom Forbrukerrådet, NTF. Formålet med nemnda er å gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang. Nemnda skal arbeide fritt og uavhengig av særinteresser, og gir rådgivende uttalelser. For mer informasjon om klagenemnda, se www.takstklagenemnd.no 14 av 30
HOVEDRAPPORT ENEBOLIG OVERFLATER GENERELT 0.1 Overflater - generelt Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder og det er foretatt fuktindikasjon. Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp, spesielt i soverom. Dersom boligen har rom under terreng er setninger og jordtrykk sjekket, og det er sett etter skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Dersom boligen har loft er tetthet rundt gjennomføringer sjekket. For nedbøyning og skjevheter, se punkt 11. Loftsetg har tepper/belegg på gulv, malte tapetserte veggflater og malte himlinger/himlingsplater. Hovedetg har trebord på gulv delvis lakka/slipt, fliser/tepper/vinyl på gulv, malte tapetserte veggflater og panelte vegger. Malte himlinger og panelte himlinger. Gulvvarme i flislagte gulv. Overflater er fra forskjellige tidsepoker, og har naturlig slitasjeegrad. Ifm eierskifte vil det være naturlig med stedvise oppgraderinger. Sprukne flises/bom i fliser. Jfr vurdering. VÅTROM 1.1 Bad - Loft 1.1.0 Oppsummering Bad er oppusset i ca 1981. Det har epoxybelegg på gulv, våtromsplater på vegger og plater i himling. Det har innredning med servant, dusjkabinett. Utifra alder og konstruksjon står badet foran full oppgradering. Jfr vurdering. 15 av 30
1.2 Bad - 1. etasje 1.2.0 Oppsummering Bad i hovedetg er fra ca 1994, og ca 25 år. Det har flislagt gulv med gulvvarme. Panelte vegger og flislagte vegger i dusjsonen. Innredning med servant og dusjhhjørne. Plastsluk, men ikke tegn til tettesjikt/membran. Utifra alder og konstruksjon må en påregne full oppgradering av badet iløpet av kort tid. Jfr vurdering. 1.3 Vaskerom - 1. etasje 1.3.0 Oppsummering Vaskerom er fra ca 1981. Det har vinyl på gulv, tapetserte vegger. Skyllekar og opplegg for vaskemaskin. Plastsluk fra 1981. Noe eldre innredning. Rommet er ca 38 år, ikke dagens krav til våtrom. Påregnelig med oppgradering. KJØKKEN 2.1 Kjøkken - 1. etasje 2.1.4 Avtrekk Avtrekk over komfyr og mulighet for forsert (økt) avtrekk ved matlaging er sjekket. Ved eventuelt gasskomfyr og avstand til avtrekk, se punkt 12.6. Kjøkkenventilator er montert over komfyr. 16 av 30
2.1.5 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Ventilasjonskanal ut over vegg. 2.1.6 Innredning Det er sjekket for skader på overflater på innredningen. Eik kjøkkeninnredning fra ca 1981. Fliser over kjøkkenbenk. Komfyr og oppvaskmaskin. Kjøle/fryseskap (noe defekt). Innredningen er ca 38 år, og har slitasjegrad utifra dette. Kjøleskap noe defekt. Opprettholder fortsatt tiltenkt funksjonskrav. TOALETTROM Følgende rom er vurdert under dette punktet: 1. etasje: Wc 3.1.3 Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. 1. etasje: Naturlig avtrekk (wc). Wc - 1. etasje: Rommet har kun naturlig avtrekk. Wc - 1. etasje: Mekanisk avtrekk bør etableres. 3.1.4 Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. 1. etasje: Selve wc rommet har vinyl på gulv, tapetserte vegger. WC. Montert en veggovn. Tilliggende servantrom har vinyl på gulv, tapetserte vegger og servant. Utstyr er av eldre dato, men fungerer (wc). 3.1.5 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er sjekket, hvis mulig. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. 1. etasje: Ventilasjonskanal ut over tak (wc). 17 av 30
KRYPEROM Følgende rom er vurdert under dette punktet: Kryperom: Kryperom 6.1.1 Manglende inspeksjon Terrengfall, drenering på utsiden og mulighet for luftgjennomstrømning i ventiler er sjekket. Kryperom: Under hovedetg er det et luftesjikt mellom terreng og trebjelkelag i hovedetg, påvist noen lufteventiler, men ingen muligheter ti å observere/vurdere konstruksjonen, heller ingen innvendig luke. Kryperom under terrasse har adkomst utenfra, påregnelig med noe fukgjennomtrenging her både gjennom terreng og betongplate, men denne delen ligger ikke under selve huset (kryperom). Dette er en risikokonstruksjon Kryperom - Kryperom: Kryperom under hovedhuset har ingen inspeksjonsmulighet, utifra alder og konstruksjon ansees dette som en usikker konstruksjon. Kryperom - Kryperom: Det bør foretaes nærmere undersøkelser av bjelkelaget. SPESIALROM 8.1 Badstue - 1. etasje 8.1.1 Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp. Setninger og jordtrykk er sjekket. Overflater vegger og himling: Badstu har panelte vegger og himlinger. 8.1.2 Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder. For nedbøyning og skjevheter, se punkt 11. Overflater gulv: Tremmegulv i tre. 8.1.3 Konstruksjonsoppbygging Fuktmåling er utført med hammerelektrode eller tilsvarende. Dersom ikke fukt er påvist ved måling, er det foretatt hulltaking for ytterligere kontroll (situasjonsavhengig, avklares med kunde). Det er sjekket for skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Konstruksjon og materialers egnethet og risikopotensiale er vurdert. Badstuen er ikke oppført som " rom i rommet " - påvist kun en ventil i himling. Usikker konstruksjonsløsning, men ikke påvist tegn til skader. Jfr vurdering. 18 av 30
8.1.4 Tekniske anlegg Type anlegg og alder er undersøkt. Det er sjekket for støy (uten målinger) og for skader på utstyr eller anlegg. Badstuovn av eldre dato. ILDSTED OG SKORSTEINER 9.1.1 Ildsteder og skorsteiner inne i huset Skorstein(er) innvendig i boligen er sjekket for synlige skader. Avstands- og tilgjengelighetskrav for skorstein og ildsted inklusive tilgjengelig feieluke er kontrollert. Fundament for ildstedet er sjekket. Dersom tilsynsrapport foreligger, er tilstanden vurdert på bakgrunn av den. Mursteinspipe fra byggeår. Eldre vedovn i stue på loft, ikke vært i bruk senere år. To åpne peiser i stue i hovedetg + eldre kamin. Enebolig: Ildfast plate mangler på gulvet under ildstedet på loft. Pipe er fra byggeår og påregnelig med behov for rehabilitering løpet av få år. Enebolig: Jfr vurdering. INNVENDIGE TRAPPER 10.1.1 Innvendige trapper Det er sjekket om lysåpning i trappeløp, rekkverk/håndløper og balustre (stolper) er i henhold til dagens forskrifter. Funksjonalitet og overflater er sjekket. Det er sjekket om innfesting av trappeløp og opplegg for inntrinn er skadet. Tretrapp fra byggeår med tette trinn. Trerekkverk - høyde 0,8 m - tett rekkverk. Rekkverk lavere enn 90 cm som er dagens krav. Det er ikke krav om utbedringstiltak opp til dagens krav. 19 av 30
ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN 11.1.1 Etasjeskillere og gulv på grunn Skjevheter er sjekket med stikkprøver. Nedbøyning, stivhet samt råte m.m. er sjekket. Minimum to relevante rom per etasje er sjekket med målinger innenfor en diameter på 2m. Loft: Største målte avvik er over 30 mm gjennom hele loftstue. største målte avvik er over 30 mm gjennom hele soverom mot sydøst Trebjelkelag. På 1970-tallet ble det sprøytet inn rockwool isoalsjon i bjelkelaget. 1. etasje: Største målte avvik er 12 mm i/på stue. største målte avvik er 12 mm i/på kjøkken. Trebjelkelag/støpt plate TG 3 Loft: Målt avvik på over 30 mm på kontrollerte steder. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i at standardens krav til godkjente måleavvik. Det er ikke registrert symptomer på funksjonssvikt, men vær oppmerksom dersom det registreres endringer. Loft: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må skjevheter rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. TG 2 1. etasje: Målt avvik mellom 10-20 mm på kontrollerte steder. Jfr vurdering loft. 1. etasje: Det er ikke behov for utbedringstiltak. Jfr titlak loft TEKNISKE ANLEGG 12.1.1 Avløp og vannrør Avrenning ved åpen vannkran er sjekket. Vannmengden (uten målinger) med åpne kraner er sjekket. Materiale og sammenkoplingspunkter ved synlige og tilgjengelige rør er sjekket. Isolasjon er sjekket. Stoppekran, stakeluke og lufting er lokalisert. Lukt er vurdert. Ved rør-i-rør er samleskap sjekket for tilgjengelighet. Avløp til rom med sluk og fôringsrør er sjekket. Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. For skjulte anlegg uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Avløpsrør av plast. Vannrør av kobber. Stoppekran i kjøkkenbenk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Ifm oppgradering av våtrom vil det være naturlig å vurdere utskiftning av røropplegg. 12.1.3 Varmtvannsbereder Alder, plassering, avløp fra sikkerhetsventil og fundament på varmtvannsberederen er sjekket. Det er sjekket for lekkasjer og fuktskjolder. Ca 200 l varmtvannstank fra 1991. Bereder er mer enn 20 år. 20 av 30
Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at tanken fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.. 12.1.7 Ventilasjon Type anlegg, funksjon og alder er vurdert. Det er sjekket om anlegget er i drift. I P-rom er avtrekk, ventiler og vinduer sjekket. Huset har periodisk avtrekk fra kjøkken, noe begrenset med styrt tilluft, noen veggventiler og stedvis vindusventiler. Det bør etableres veggventiler i alle oppholdsrom. Jfr vurdering. 12.1.8 Andre VVS-tekniske anlegg(eksempelvis luft/luft varmepumpe) Type anlegg og alder er undersøkt. Utstyr er sjekket for synlige skader og støy (ulyd). Varmepumpe luft til luft fra ca 2007. I bruk ved befaring, fungerer, vurdert utifra dette. RADON 14.1.1 Radon Radon forekommer først og fremst i kjelleretasjer og 1-3 etasjer over bakken. Dokumentasjon av eventuelle målinger og eventuelle gjennomførte tiltak er sjekket. Radonmåling ikke utført. Dokumentasjon på radonmåling foreligger ikke. Radonmåling bør gjennomføres. Ålesund kommune er definert som lavrisikokommune med tanke på radonforekomster. INNVENDIG, ANDRE FORHOLD 15.1.1 Andre forhold innvendig Eventuelt andre forhold som ikke inngår i det foran. Malte fyllingsdører av eldre dato på loft. Furu fyllingsdører i tilbygg og ellers noen glatte finerdører. 21 av 30
YTTERVEGG 16.1.1 Konstruksjon Det er sett etter deformasjoner, sprekker, fuktskader og indikasjon på råteskader i bunnstokk/-svill. Vannbord, overgang mellom grunnmur og fasade og etasjeskiller er sjekket. Bygningen er oppført i en tømmerkonstruksjon fra byggeår, tilbyggene i bindingsverk. Det har vært foretatt etterisolering utvendig. Tømmerknuter har stedvise råteskader. Lokale utbedringer av råteskadede knuter. 16.1.2 Kledning Det er sjekket for skader. Detaljer og fagmessig utførelse er vurdert. Fasader er kledd med liggende bordkledning fra forskjellige tidsepoker. Skiftet en del i nedkant i 2018. Vestvegg i stor grad skiftet ut tidligere. Tilbyggene har kledning fra byggeårene. Den eldre kledningen har mye bobler i maling pga tidligere linoljebehandling, ellers jevnt over i god stand,men kan ikke utelukke mindre råteskader i enkelte bord. Skal en bli kvitt boblene vil en måtte påregne utskiftning av kledningen. 16.1.3 Vinduer og ytterdører Innsettingsdetaljer, glass, lukkemekanismer og utvendige beslag er vurdert. Vinduer: To overlysvindu fra ca 2008. På loft er det ellers i stor grad malte trevinduer med 2-lags glass fra 1970/80-tallet. Stedvis skiftet glass. to kobla vindu i stue og bad. I hovedetg forskjellige typer vinduer, mot syd malte trevinduer med 2-lags glass fra 2006. Ellers er vinduer i stor grad fra tilbyggsårene. 2-lags malte trevinduer. I bod mot nordvest enkle vinduer. Ytterdører: Malt tredør på loft ut til terrasse. Teak hoveddør fra ca 1981. Malt tredør fra gang mot øst fra ca 1993. Malt dør mot vest fra garasje montert i 1994, 2 stk leddporter i tre på garasje. Malt dør fra gang i hovedetg til terrasse. TG 3 Vinduer: Råteskadet vindu i bod mot nordvest. Vinduer: Påregnelig med utskiftning/utbedring. 22 av 30
TG 2 Vinduer: Karmene er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket på vinduene fra 1970-/80-tallet. Ytterdører: Noe råteskader i finerfelt på dør fra garasje. Dør til terrasse kniper noe. Vinduer: Påregnelig med vedlikehold/utskiftning av de eldre vinduene fra 1970/80-tallet. Ytterdører: Lokal utbedring av finerfelt. TG 1 Vinduer: Normal slitasjeegrad på vinduene fra 2000-tallet Ytterdører: Normal slitasjegrad på de andre dørene. YTTERTAK 17.1.1 Takkonstruksjon Fra utsiden er det sjekket for svanker og svai i mønet. Spor etter skadegjørere, fuktskjolder, tetthet rundt gjennomføringer og lufting er sjekket. Sjekken av takkonstruksjonen er sett i sammenheng med observasjoner fra loft, punkt 7. Takkonstruksjon i tre fra byggeår. Adkomst via fast trapp. Gulv er lagt. Foretatt innblåsing av rockwool på 1970-tallet som medførte kondensproblemer. Etablert nytt utvendig luftesjikt i 2008. 23 av 30
17.1.2 Tekking (undertak, lekter og yttertekking) Taket er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Dersom taket ikke er inspisert, er dette begrunnet. Hvis taket er utilgjengelig på grunn av is og snø, er tilstandsgraden angitt på bakgrunn av vurdering av alder og materiale. Dersom ingen informasjon er tilgjengelig, er tekkingen oppgitt som TGiU (Tilstandsgrad Ikke Undersøkt). Detaljer som kan gi forkortet levetid er vurdert og sett i sammenheng med innvendige observasjoner. Skifertaktekking på hovedhuset fra 2008. Sinktak på takoppløft fra 2008. Papptekking på tilbyggene, kan tyde på at deler av papp på mellombygg er fra 2013, garasjetak fra 1993. Noe mosegrodd stein og papp mot nord. Papptekking over garasje krakelerer. Lokal utbedring. Papptekking på garasje nærmer seg tidspunkt for utskiftning. 17.1.3 Renner nedløp og beslag Den fagmessige utførelsen er sjekket. Renner/nedløp/beslag er i metall fra ca 2008. Nedløp ført delvis i rør og delvis rørstuss. Taknedløp bør ledes lengre bortifra grunnmur enkelte steder. Jfr vurdering 17.1.4 Utstyr på tak Tilkomst til skorsteinen er sjekket i henhold til forskrifter. Krav til snøfanger er vurdert. Den fagmessige utførelsen er sjekket. Det er ikke montert snøfangere på taket. Det er ikke montert snøfangere på taket. Behovet for snøfangere å vurderes, begrensede snømengder i området. 24 av 30
17.1.5 Skorsteiner over tak Skorsteinen er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Avskalling, fuger, beslag, stabilitet og forskriftsmessig høyde er vurdert. Ved inspeksjon fra annet sted (takfot, luke, bakkeplan etc) er disse forhold skjønnsmessig vurdert. Mursteinspipe fra byggeår, pipebeslag fornyet 2008.Løs stige for feier. Innvendig feieluke på bad. Pipe er svært høy og det har vært foretatt utbedringer da tidligere festestag rustet opp. Eier opplyser om at feier har feiet fra tak, i såfall må man påregne etablering av bedre adkomst og plattform for feier, men i og med at pipe har innvendig feiemulighet så kan ikke feier kreve dette. BALKONGER, TERRASSER, VERANDA, TRAPPER OG LIGNENDE 18.1.1 Balkonger, terrasser, veranda, trapper og lignende Utkragede konstruksjoner er sjekket for symptomer på deformasjoner, skader og råte ved innfesting og bærende elementer. Fall, vannavrenning, tettesjikt og overflater er vurdert. Om tremmer ol. hindrer tilgang til tettesjiktet, er dette angitt og vurdert ut fra alder. Rekkverk er sjekket i henhold til dagens forskrifter. Treterrasse i 2.etg mot nord på ca 30 kvm, nytt tettesjikt i 2013, utbedret hele konstruksjonen herunder ny himling i rom under. Renset under trelemmer nå i 2019. Rekkverkshøyde ca 1 m. 18.1.2 Tilleggspunkter for terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom Ventilering av konstruksjonen er sjekket. Terrasse mot nord ligger over rom i 1.etg, konstruksjonen er utbedret i 2013 med nytt tettesjikt og himling i rom under, og utbedret lufting pga tidligere etterisolering/feilkonstruksjon. Utført av fagfolk gjennom Strømsheim Bygg AS. Foretatt besiktigelse og fuktmålinger fra undersiden. Dette er imidlertid en utsatt konstruksjon - krever jevnlig vedlikehold av sluker etc. 25 av 30
TERRASSER OG PLATTING PÅ TERRENG 19.1.2 Platting/heller/støpte dekker (på terreng og på spikerslag) som ligger inntil boligen Utførelsen er sjekket. Fall fra bygningen, detaljer mot veggen, skjevheter, råte osv. er sjekket. Støpt terrasse på ca 52 kvm mot sydvest. Tilbygd på 1960-tallet. Stålrekkverk med høyde ca 0,82 m. Skiferflis på platt ved inngangsparti. Rekkverket er for lavt og åpninger i rekkverk for store iht dagens krav. Påvist endel sprekker i betongdekke. Noe synlig armering på undersiden. Det er ikke krav om utbedringstiltak opp til dagens krav ang rekkverk, Sprekker i betongplate og synlig armering bør utbedres. GRUNNMUR, FUNDAMENTER 20.1.1 Byggegrunn Byggegrunn er angitt, hvis den er kjent. Byggegrunn er ukjent. 20.1.2 Fundamenter Symptomer på svikt i fundamenter er sjekket ved visuell inspeksjon av grunnmur. Fundamenter er skjult og ikke besiktiget og har en ukjent utførelse. Utifra byggeår antas det å være benyttet natursteinsfundamenter på hovedhuset og betongfundamenter på tilbyggene, men kan ikke fastslåes 100 %. 20.1.3 Grunnmur Riss og sprekker er sjekket og årsaken vurdert. Avstivning av grunnmuren er vurdert. Eventuell avskalling av puss som har ført til blottlegging av isolasjon, er sjekket. Natursteinsmur på hovedhus. Betongsåle/plate på tilbyggene. På betongsåle i bod mot nordvest er det noe saltutslag. Høyt fuktnivå i panel i denne boden. Lokal utbedring må utføres. 26 av 30
20.1.4 Drenering og fuktsikring Funksjonen av drenssystemet og fuktsikringen er vurdert, sett i sammenheng med eventuelle observasjoner fra rom under terreng. Drenering fra byggeårene. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BYGGVERK 21.1.2 Terrengforhold Fall fra bygningen, avrenning av takvann samt eventuelt skrånende terreng inn mot bygningen er sjekket. Eiendommen ligger i svakt skrånende terreng. Tomta er opparbeidet med plen, beplantning, hekk, flaggstang, drivhus, lekehytte, støpte platter etc. 21.1.3 Vann og avløp (stikkledninger) Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. Det er angitt om det er offentlig eller privat vann/avløp. Ved brønnvann: Dokumentasjon fra kontroll er sjekket. Nyere avløpsledning fra 2012 mellom tidligere septiktank og offentlig nett. Mellom tank og huset er det skiftet ut noe tidligere. Vannledning er opplyst å være fornyet, men ukjent når. Opplyst å være plastledning. Vurdert utifra alder/materiale. 21.1.5 Oljetanker Alder og materiale er sjekket. Dokumentasjon fra kontroll er sjekket. Oljetank ligger under terrasse, er igjen litt olje på den. Ikke vært i bruk siden 2007. Eldre ståltank ligger åpent til under terrasse. Ikke i bruk, men noe olje igjen på den. Utifra alder/materiale og det at den ikke er i bruk lengre så bør tanken fjernes. 27 av 30
GEOLOGISKE FORHOLD 22.1.1 Sikker plassering mot skred Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i rasfarlig/skredutsatt område. 22.1.2 Sikker plassering mot flom Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i flomutsatt område. FORENKLET INFORMASJON OM ELEKTRISK ANLEGG D.1 Sjekkpunkter for vurdering av elektrisk anlegg D.1 Oppsummering Det skal gjøres en helhetsvurdering basert pa en oppsummering og vurdering av sjekkpunktene 1-13, og det skal gis en samlet tilstandsgrad for det elektriske anlegget ut fra kriterier angitt i tabell D.2. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den da rligste TG angitt i merknadskolonnen for sjekkpunktene. I elskap er det eldre automatsikringer, antagelig fra 1980-tallet. Noen få nyere automatsikringer. Ny måler i 2018. El-anlegget er i stor grad av eldre dato. Anbefaler gjennomgang av el-fagmann på generelt grunnlag. Jfr vurdering. Nr. Sjekkpunkt/spørsmål Når ble det elektriske anlegget installert eller siste gang totalt rehabilitert? (Oppgi årstall). I elskap er det eldre automatsikringer, antagelig fra 1980/90-tallet. Noen få nyere automatsikringer. Ny måler i 2018. Fiber frem til tomta. 2 Er alle elektriske arbeider/ elektriske anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ja 3 Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 01.01.1999? Ja 4 Når ble det siste gjennomført kontroll/vedlikehold på det elektriske anlegget (av en kvalifisert elektrofaglig fagperson)? Ingen gjennomgående kontroll siden byggeår, men jevnt utbedret iflg eier. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet, Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser? Hvis ja, oppgi årstall, samt om det ble påpekt avvik fra regelverket. Ukjent 5 6 Forekommer det ofte at sikringene løser ut? Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder. Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Nei 1 7 8.1 28 av 30
8.2 Er det er berøringsfare av spenningsførende deler og/eller fast elektrisk utstyr? Nei 8.3 Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei 9.1 Er det noe utstyrsvern, kapslinger eller ledninger som er synlig utilfredsstillende festet Nei i skapet? 9.2 Er det tegn på termiske skader, uheldig varmeutvikling eller lukter det svidd eller brent? Nei 9.3 Er det mulig å komme i berøring med spenningsførende deler? Nei 9.4 Er kabelinnføringer og hull utettet? Nei 10 Finnes det kursfortegnelse, og er det i samsvar med antall sikringer? Ja 13 Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja El-anlegget er av eldre dato.anbefaler gjennomgang av elfagmann på generelt grunnlag. FORENKLET INFORMASJON OM BRANNTEKNISKE FORHOLD E.1 Sjekkpunkter for tilstandsanalyse av branntekniske forhold E.1 Oppsummering Det skal gjøres en helhetsvurdering basert pa en oppsummering og vurdering av sjekkpunktene under, og det skal gis en samlet tilstandsgrad for de branntekniske forholdene ut fra kriterier angitt i her. OK Nr. Sjekkpunkt/spørsmål 1 Er det brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav? Ja 2 Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Nei 3 Er det røykvarslere i boligen iht. forskriftskrav? Ja 4 Er det skader på røykvarslere? Nei 29 av 30
UTHUS/LEIKEHYTTE FRITTSTÅENDE BYGGVERK/TILLEGGSBYGG 21.1.6 Frittstående byggverk/tilleggsbygg (garasje, anneks, bod, naust) Tilleggsbygg på eiendommen som ikke er tilstandsvurdert. Enkel leikehytte. Ca 6 kvm, men ikke måleverdig areal. Under 1,9 m. Tregulv, tapetserte vegger. Trekonstruksjon med liggende bordkledning. Pappshingel. Kobla vinduer DOKUMENTASJON Dokumentasjon Dokument/kilde Dato Kommentar Status Egenerklæring Innhentet Offentlige planer Innhentet Reguleringsplaner Innhentet Situasjonskart Innhentet Tegninger Innhentet Dokumentasjon våtrom Eldre våtrom - ingen dokumentasjon Sider Finnes ikke Eiendomsdata.no Innhentet Eiers oppl Innhentet Infoland.no Innhentet Norges Eiendommer Innhentet Vedr. dokumentasjon som er fremlagt om elektrisk anlegg: se kapittel 'Informasjon om elektrisk anlegg'. 30 av 30