Enebolig i kjede, Nordstrandmyrane GISKE KOMMUNE. Oppdragsnr. Tlf.: E-post:

Transkript

1 Enebolig i kjede, Nordstrandmyrane VALDERØYA MARKEDSVERDI Kr Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Basert på NS 3600:2013 E-post: Tilstandsrapport 3600 kan kun utarbeides av godkjente medlemmer av Norges Takseringsforbund. 5885ec

2 Oppdragsnr. Gnr 183: Bnr 1093 (snr: 1) Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig E-post: INNHOLD RAPPORTSAMMENDRAG...3 UNDERSØKELSER SOM IKKE ER INKLUDERT I RAPPORTEN...3 DOKUMENTKONTROLL...6 TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI...7 EIENDOMSOPPLYSNINGER...8 AREALOPPLYSNINGER...10 VEDLEGG...10 TILSTANDSRAPPORT 3600 AVGRENSNINGER...12 HOVEDRAPPORT...13 ENEBOLIG...13 OVERFLATER GENERELT...13 VÅTROM...13 KJØKKEN...16 TOALETTROM...16 ROM UNDER TERRENG...17 ILDSTED OG SKORSTEINER...17 INNVENDIGE TRAPPER...17 ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN...18 TEKNISKE ANLEGG...18 RADON...19 INNVENDIG, ANDRE FORHOLD...19 YTTERVEGG...19 YTTERTAK...20 BALKONGER, TERRASSER, VERANDA, TRAPPER OG LIGNENDE...21 TERRASSER OG PLATTING PÅ TERRENG...22 GRUNNMUR, FUNDAMENTER...22 MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BY GEOLOGISKE FORHOLD...24 FORENKLET INFORMASJON OM ELEKTRISK ANLEGG...24 FORENKLET INFORMASJON OM BRANNTEKNISKE FORHOLD...25 CARPORT/UTEBOD...26 DOKUMENTASJON av 26

3 RAPPORTSAMMENDRAG OM TILSTANDSRAPPORT 3600 Tilstandsrapport 3600 er godkjent av Norsk takst. Bare takstmenn/takstingeniører som er godkjent av forbundet, kan utarbeide tekniske tilstandsanalyser som dokumenteres med en Tilstandsrapport Oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten og gi skriftlig tilbakemelding om eventuelle feil eller mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder også når oppdragsgiver benytter en eiendomsmegler. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Les utfyllende informasjon om Tilstandsrapport 3600 og dens avgrensninger i eget kapittel. Her gis også informasjon om klageordning for forbrukere. UNDERSØKELSER SOM IKKE ER INKLUDERT I RAPPORTEN Tilstandskontroll av tilleggsbygg. Møretakst AS sitt standardprodukt inneholder tilstandskontroll av hovedhuset - kontroll av tilleggsbygninger er tilleggstjenester BESKRIVELSE AV EIENDOMMEN Enebolig i kjede fra 2009 som ligger i sameie bestående av 4 tilsvarende enheter beliggende på Nedre Nordstrand, Valderøy, i Giske kommune. Nærområdet er i hovedsak bestående av nyere rekkehusbebyggelse og eneboliger. Det er kort vei til bl.a. barnehage, skoler og butikker. Kort vei også til Giske kommunes administrasjon/kontorer. Turmuligheter både til fjells og ved sjøen. Til Ålesund sentrum ca. 12 km gjennom undersjøiske tunneller. Utvendige forhold: Fundamenter av betong på fast grunn/ringmurselementer. Utifra byggeår antas det her å være benyttet plast rør til drenering, påvis utvendig isolering. Vegger mot grunn av betong. Yttervegger i bindingsverk kledd med liggende trepanel.. Boligen er bygget som lavenergihus. Takkonstruksjonen er av W-takstoler i trekonstruksjon. Undertak av trefiberplater. Taktekkingen består av Decra stålplater eller lignende. Takrenner av metall/ aluminium. Luftehatter/ pipetrekk/stigetrinn av metall. Vinduer med 3 lags isolerglass/ energiglass fra byggeår. Yttedøren er en hvit dør med glass. Balkongdørene er malte tredører med glass. Trebjelkelag. Innvendige forhold: Hovedetg har oljet parkett på gulv, slipt opp igjen og oljet i Malte tapetserte veggflater og malte Hunton plater. Himlingsplater i himling. Kjøkkeninnredning fra byggeår. Malte glatte fronter. Oppvaskmaskin og komfyr/induksjonstopp. WC rommet har fliser på gulv og malte Huntonplater på vegger. WC og servant Utgang fra stue/kjøkken til treterrasse over carport etc på totalt ca 50 kvm. I underetg er det oljet parkett (slipt opp igjen) på gulv, malte Hunton panelplater på vegger og himlingsplater i himling. Bad er fra byggeår og ca 10 år. Det har flislagte vegger og himlingsplater i himling. Badet har flislagt gulv med gulvvarme. Innredning med nedfelt servant. Hjørnebadekar og wc. Dusjhjørne. Vaskerom har malte hunton panelplater på vegger og himlingsplater i himling. Vaskerommet har flislagt gulv fra byggeår.våtbenk med skyllekum og opplegg for vaskemaskin. Tekniske forhold: Balansert ventilasjon - anlegg montert på kryploft. 3 av 26

4 Pipe. Rør i rør system fra byggeår. Brannslange. 200 l varmtvannstank fra byggeår. Sentralstøvsuger. El anlegg fra byggeår. Fiber OPPSUMMERING TILSTAND Enebolig i kjede fra 2009 som ligger i sameie bestående av 4 tilsvarende enheter beliggende på Nedre Nordstrand, Valderøy, i Giske kommune. Boligen er ca 10 år og fremstår generelt i god stand, av særlige viktige forhold å ta hensyn til ved vurdering av eiendommens tilstand poengteres følgende forhold: Det er i våtsonen på bad påvist både sprukken flis i nedkant på vegg samt oppsprukne fuger på gulvfliser. Dette indikerer at det kan være svikt i tettesjiktet. Det er påregnelig med utbedring av våtsonen - inntil slik utbedring finner sted bør det installeres tett dusjkabinett. De andre påpekte forhold er av mindre karakter - jfr Rapportsammendrag. Dersom informasjon om rom eller bygningsdeler er gitt tilstandsgrad TG2, TG3 eller TGiU (ikke undersøkt) er dette angitt i rapportsammendraget. Ytterligere opplysninger er gitt i hovedrapporten. 4 av 26

5 BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 2 VESENTLIGE AVVIK ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Bad - Underetasje Overflater vegger og himling Det er påvist ei sprukken flis på vegg i våtsone, iflg eier vært slik i flere år Bad - Underetasje Overflater gulv Fuger I våtsonen har riss/sprekker. Bom i enkelte flis Bad - Underetasje Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Utifra observasjoner i våtsonen jfr gulv/vegg er tettesjiktet usikkert Bad - Underetasje Sanitærutstyr og innredning Mindre skade på ene dør i innredning etasje Etasjeskillere og gulv på grunn Målt avvik mellom mm på kontrollerte steder Radon Radon Dokumentasjon på radonmåling foreligger ikke Enebolig Kledning Mot vest er det er par punkter hvor det er dype åpninger i kledningen, med lokal råte Balkonger, terrasser, veranda, trapper og lignende Balkonger, terrasser, veranda, trapper og lignende Rekkverket er for lavt ihht dagens krav. Slitt rekkverk Mur, terreng, stikkledninger, tanker og frittstående byggverk Forstøtningsmurer Utifra høyder ved carport bør det være rekkverk på mur Elektrisk anlegg Oppsummering Anlegget er ca 10 år utført av Eidsnes Elektro AS, samsvarserklæring foreligger ikke og bør innhentes. D1 DOKUMENTASJON ENEBOLIG Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Ja Nei 5 av 26

6 DOKUMENTKONTROLL Egenerklæringsskjema og dokumentasjon fremlagt av eier Det er ikke funnet vesentlige avvik i forhold til egenerklæringsskjema og dokumentasjon. VERDIKONKLUSJON Dagens normale salgsverdi ,- Anbefalt låneverdi ,- VALDERØYA, Telefon: av 26

7 TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI Spesielle forhold Andre forhold: Veger i området er ikke overtatt av kommunen- betaler ca 400 pr år i brøyting etc. Reguleringsmessige forhold Regulering: Eiendommen ligger i område som er regulert til boligbebyggelse. Tomt og område Om tomten: Eiendommen ligger i svakt skrånende terreng. Tomta er opparbeidet med plen, asfalt, natursteinsmurer, bedd, treterrasser etc. Beliggenhet: Enebolig i lede fra 2009 som ligger i sameie bestående av 4 tilsvarende enheter beliggende på Nedre Nordstrand, Valderøy, i Giske kommune. Nærområdet er i hovedsak bestående av nyere rekkehusbebyggelse og eneboliger. Det er kort vei til bl.a. barnehage, skoler og butikker. Kort vei også til Giske kommunes administrasjon/kontorer. Turmuligheter både til fjells og ved sjøen. Til Ålesund sentrum ca. 12 km gjennom undersjøiske tunneller. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Tilknytning vann: Offentlig vanntilknytting Tilknytning avløp: Offentlig avløp Teknisk verdiberegning Normale byggekostnader - for oppføring av tilsvarende bygg etter dagens forskriftskrav, med fradrag for elde, slitasje, utidsmessighet og annen fysisk forringelse. Kostnadsvurdering av angitte TG3 tiltak inngår i den generelle fradragsposten. Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr diverse Kr Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler Kr Sum teknisk verdi Enebolig Kr Kr Kr Carport/utebod Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler Kr Sum teknisk verdi Carport/utebod Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad, inkludert infrastruktur, opparbeidelse og beplantning, og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Tomteverdi: Kr Kr Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: 7 av 26

8 Markedsverdi og låneverdi Den prisen som takstmannen mener eiendommen normalt kan omsettes for på befaringsdagen (normal salgsverdi). Det vil si den verdien som flere potensielle kjøpere er villige til å betale. Faktorer som har særlig betydning for markedsverdien er beliggenhet, standard på boligen, antall rom, tomt og størrelse. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Begrunnelse for markedsverdi: Enebolig i kjede fra 2009 i sameie bestående av 4 tilsvarende enheter beliggende på Nedre Nordstrand, Valderøy, i Giske kommune. Boligen er bygget som lavenergihus og er bygget i et boligprosjekt med svanemerke. Boligen er bestående av inneredet underetasje og innredet 1 etasje. Det er carport og sportsbod ved inngangen til boligen. Nærområdet er i hovedsak bestående av nyere rekkehusbebyggelse og eneboliger. Det er kort vei til bl.a. barnehage, skoler og butikker. Kort vei også til Giske kommunes administrasjon/kontorer. Turmuligheter både til fjells og ved sjøen. Til Ålesund sentrum ca. 12 km - gjennom undersjøiske tunneler. Boligen fremstår som en moderne og tiltalende bolig. Betydelig og pent opparbeidet uteområder med store terrasseplatter etc. Gode sol og utsiktsforhold mot sørøst. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. EIENDOMSOPPLYSNINGER BEFARING Kunde: STØVERSTEN KRISTINE. Tlf Tilstede: Befaring, dato: Frode K. Mauren. Tlf STØVERSTEN KRISTINE og ARNT OVE FRØYSTAD. OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN Eiendomsdata Eiend.betegnelse: Enebolig i kjede Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1532 GISKE Gnr: 183 Bnr: 1093 Seksjon: 1 Eiet/festet: Eiet Areal: 394,7 m² Arealkilde: Ambita Infoland Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 1/4 Hjemmelshaver: ARNT OVE FRØYSTAD (1/2 Hjemmelshaver) KRISTINE STØVERSTEN (1/2 Hjemmelshaver) Adresse: Nordstrandmyrane 12, 6050 Valderøya Kommentar: Sameiet har fradelt uteområder - arealet som er oppgitt er denne seksjonens del. Andel fellesareal på 389 kvm er i tillegg. 8 av 26

9 Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige. Avtalenr: Utvidet sopp og råtedekning. BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Enebolig Byggeår: 2009 Carport/utebod Byggeår: av 26

10 AREALOPPLYSNINGER Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014, 2. utg.", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og takstbransjens retningslinjer legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Benevnelsen P-ROM betyr ikke at rommet er godkjent for den aktuelle bruken, og rommet kan derfor være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på ENEBOLIG Enebolig, arealer Etasje Bruksareal BRA m² Anvendelse Totalt P-ROM 1. etasje Underetasje Sum bygning: S-ROM Primære rom Kommentar Sekundære rom Gang, hall m/trapp, stue, kjøkken, soverom, wc Bad, hall m/trapp, vaskerom, vindfang, 2 soverom Bod CARPORT/UTEBOD Carport/utebod, arealer Etasje Bruksareal BRA m² Totalt 1. etasje 6 Sum bygning: 6 P-ROM Anvendelse S-ROM Primære rom 6 0 Kommentar Sekundære rom Bod, carport 6 Carport er ikke måleverdig areal. VEDLEGG Vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Sider Egenerklæring Målebrev Offentlige planer Reguleringsplaner Situasjonskart Tegninger Eiendomsdata.no Infoland.no 10 av 26

11 Norges Eiendommer 11 av 26

12 TILSTANDSRAPPORT 3600 AVGRENSNINGER STRUKTUR, REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER Tilleggsundersøkelser Rapportens omfang, struktur, metode og begrepsbruk følger i hovedsak Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), NS 3424:2012 (Tilstandsanalyse av byggverk) og veiledningene til dem. Tilstandsanalysen som ligger til grunn for Tilstandsrapport 3600, kan etter avtale utvides til også å omfatte tilleggsundersøkelser. Referansenivået som brukes i rapporten er forskrifter og byggeskikk ved byggeåret og andre krav til tilstand som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG0), gitt av NS Hvis ikke annet fremgår, er opplysninger om årstall, utskiftninger, vann og avløp, adkomstvei, isolasjon, drenering m.m. i samsvar med opplysninger og dokumentasjon fra rekvirent eller tilstedeværende. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for vurderingen, er ikke takstmannens ansvar. Rapporten beskriver avvik, altså en tilstand som er dårligere enn referansenivået. Rapporten framhever normalt ikke positive sider ved boligen ut over det som fremgår av tilstandsgradene. Rapporten gir en beskrivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som takstmannen/takstingeniøren har observert, og som har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler. Tilstanden angis i rapporten slik: Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik Tilstandsgrad TGiU: Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse. Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, fordi bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. TG0 gis normalt kun når bygningsdelen er nyere enn 5 år. For anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 må leser av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme. Branntekniske forhold og elektriske installasjoner Takstmannen/takstingeniøren gir informasjon om branntekniske forhold og elektriske installasjoner i boligen (NS 3600 tillegg D og E). Takstmannen/takstingeniøren kan anbefale å konsultere offentlige myndigheter eller kvalifisert elektrofaglig fagperson ved behov for grundigere undersøkelser. Presiseringer og avvik fra referansenivået i NS 3600 For noen kontrollpunkter har organisasjonene bak Tilstandsrapport 3600, også etter dialog med andre interessenter, funnet det riktig å presisere eller avvike fra referansenivået i NS I Tilstandsrapport 3600 gjelder dette følgende kontroller: Kostnadsvurdering av TG3 tiltak er fjernet som eget punkt i rapporten. Kostnader for TG3 tiltak inngår imidlertid i den generelle elde- og slitasjeposten i teknisk verdifastsetting. Manglende dokumentasjon av utførelse gir alene ikke TG2. Det må være påvist tekniske avvik, alderssymptom eller andre risikoforhold for å gi vurdering TG2. Ved sjekk av fall mot sluk på våtrom brukes prosjekterte eller preaksepterte ytelser iht. byggteknisk forskrift. Ved sjekk av ventilasjon er referansenivået endret til krav ved byggeår. Ved sjekk av skjulte anlegg for vann og avløp uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Innfelt belysning (downlights) demonteres ikke for å sjekke dampsperren bak. Dette av hensyn til takstmannen/takstingeniøren kompetanse og risikoen for skade Når det ikke er synlig membran og det mangler dokumentasjon, men membranens funksjon synes å være ivaretatt, gjøres en skjønnsmessig vurdering av takstmannen/ takstingeniøren. Dersom ikke fukt påvises (fuktsøk) i våtrom, rom under terreng og spesialrom, foretas kontroll av fukt i konstruksjonen (etter eiers aksept). For å utføre kontrollen må takstmannen/takstingeniøren ta hull, enten med hullsagbor (ca 73 mm) eller mindre hull (ca 10 mm). Når våtrom har synlig og tett membran, og det vurderes å være lite formålstjenlig å ta hull for kontroll av fukt i konstruksjonen, kan det gis bedre tilstandsgrad enn TG2. For å unngå ulik tolkning om hvilke forskriftskrav som skal ligge til grunn ved sjekk av rekkverk, er det i takstmannen/takstingeniøren instruks presisert at det er dagens forskrifter som skal ligge til grunn for kontrollen. Ved sjekk av teknisk anlegg blir ikke stoppekran og stakeluker funksjonsprøvd. Støy på utendørs tekniske anlegg sjekkes for ulyd uten målinger. Kontroll av romfunksjoner for P-ROM utføres kun når det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, eller når tegninger ikke stemmer med dagens bruk. Dersom undersøkelser ikke er inkludert i oppdraget vil det fremgå under takstmannen/takstingeniøren egne premisser. BEFARINGEN NS 3424 (Tilstandsanalyse av byggverk) har undersøkelsesnivåer fra 1 til 3. Tilstandsrapport 3600 er i hovedsak basert på undersøkelsesnivå 1, som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving). Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller rom som er spesielt utsatt for fuktighet, blir særlig grundig inspisert. Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det foretas ikke funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Det gis ingen vurdering av boligens tilbehør, hvite- og brunevarer og annet inventar. Dette gjelder også integrert tilbehør. Yttertak inspiseres normalt på innsiden fra loftet og utvendig fra stige. Yttertaket inspiseres likevel bare fra bakken dersom en stige ikke er reist forsvarlig til befaringen. Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære kontroll under overflaten med spiss redskap eller lignende. UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstand: Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. Symptom: Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en bygningsdel befinner seg i. Benyttes ved beskrivelse av avvik. Skadegjørere: Zoologiske eller biologiske skadegjørere, i hovedsak råte, sopp og skadedyr. Fuktsøk: Overflatesøk med egnet søkeutstyr (fuktindikator) eller visuelle observasjoner. Fuktmåling: Måling av fuktinnhold i materiale eller i bakenforliggende konstruksjon ved bruk av egnet måleutstyr (blant annet hammerelektrode og pigger). Utvidet fuktsøk (hulltaking): Boring av hull for inspeksjon og fuktmåling i risikoutsatte konstruksjoner, primært i tilstøtende vegger til bad, utforede kjellervegger og i oppforede kjellergulv. TAKSTMENN/TAKSTINGENIØRER OG TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av Norsk takst har profesjonelle takstmenn som blant annet utarbeider Tilstandsrapport Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmannen/takstingeniørene i foretaket holder. Når en takstmannen/takstingeniørene er sertifisert vil takstmannen/takstingeniørene ha rett til å benytte forbundets godkjenningsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han har de nødvendige faglige kvalifikasjoner for oppdraget. Takstmannen/ takstingeniørene skal etterleve de etiske reglene og det generelle regelverket for sin organisasjon og utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING FOR FORBRUKERE Klagenemnda for takstmenn er et lavterskel tvisteløsningsorgan i samarbeid mellom Forbrukerrådet, NTF. Formålet med nemnda er å gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang. Nemnda skal arbeide fritt og uavhengig av særinteresser, og gir rådgivende uttalelser. For mer informasjon om klagenemnda, se 12 av 26

13 HOVEDRAPPORT ENEBOLIG OVERFLATER GENERELT 0.1 Overflater - generelt Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder og det er foretatt fuktindikasjon. Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp, spesielt i soverom. Dersom boligen har rom under terreng er setninger og jordtrykk sjekket, og det er sett etter skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Dersom boligen har loft er tetthet rundt gjennomføringer sjekket. For nedbøyning og skjevheter, se punkt 11. Hovedetg har oljet parkett på gulv, slipt opp igjen og oljet i Malte tapetserte veggflater og malte Hunton plater. Himlingsplater i himling. I underetg er det oljet parkett (slipt opp igjen) på gulv, malte Hunton panelplater på vegger og himlingsplater i himling. Normal slitasjegrad. VÅTROM 1.1 Bad - Underetasje Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Vinduer og dører i våtsonen er sjekket. Materialets egnethet er vurdert. Overflater vegger og himling: Bad er fra byggeår og ca 10 år. Det har flislagte vegger og himlingsplater i himling Vurdering og begrunnelse Overflater vegger og himling: Det er påvist ei sprukken flis på vegg i våtsone, iflg eier vært slik i flere år. Tiltak Overflater vegger og himling: Overflater må utbedres eller skiftes Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og overganger, knirk, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Det er sjekket at standardens krav til fall på gulvet er oppfylt; minimum 1:50 i en avstand av 80 cm fra sluket eller 1:100 på hele gulvet, kombinert med en minimumshøyde på 25 mm fra slukrist til toppen av membranen ved dør. Alternativt at det finnes en dokumentert, prosjektert, løsning iht. forskrifter. Overflater gulv: Badet har flislagt gulv med gulvvarme fra byggeår. Det er målt 25 mm fall fra gulv ved terskel til topp slukrist i dusjsone, videre 15 mm til badekaret. 13 av 26

14 Vurdering og begrunnelse Fuger I våtsonen har riss/sprekker. Bom i enkelte flis. Tiltak Overflater må utbedres eller skiftes Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Sluk, rørgjennomføringer og alder på membran er sjekket. Fuktsøk er utført. Plastsluk fra byggeår.smøremembran med forsterkninger i overganger og mansjetter ved gjennomføringer og sluk. Vurdering og begrunnelse Utifra observasjoner i våtsonen jfr gulv/vegg er tettesjiktet usikkert. Tiltak Utifra observasjoner i våtsonen må en påregne utbedring av våtsonen iløpet av relativt kort tid, bakenforliggende skader kan ikke utelukkes Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. Balansert ventilasjonsanlegg Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. Innredning med nedfelt servant. Hjørnebadekar og wc. Dusjhjørne. Vurdering og begrunnelse Mindre skade på ene dør i innredning. Tiltak Lokal utbedring. 14 av 26

15 1.1.7 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Ventilasjonskanal ut over tak. 1.2 Vaskerom - Underetasje Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Vinduer og dører i våtsonen er sjekket. Materialets egnethet er vurdert. Overflater vegger og himling: Vaskerom har malte hunton panelplater på vegger og himlingsplater i himling Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og overganger, knirk, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Det er sjekket at standardens krav til fall på gulvet er oppfylt; minimum 1:50 i en avstand av 80 cm fra sluket eller 1:100 på hele gulvet, kombinert med en minimumshøyde på 25 mm fra slukrist til toppen av membranen ved dør. Alternativt at det finnes en dokumentert, prosjektert, løsning iht. forskrifter. Overflater gulv: Vaskerommet har flislagt gulv fra byggeår. Det er målt over 25 mm fall fra gulv ved terskel til topp slukrist Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Sluk, rørgjennomføringer og alder på membran er sjekket. Fuktsøk er utført. Plastsluk fra byggeår. Smøremembran med forsterkninger i overganger og mansjetter ved gjennomføringer og sluk. Vurdert utifra alder og visuelle observasjoner rundt sluk Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. Balansert ventilasjonsanlegg Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. Våtbenk med skyllekum og opplegg for vaskemaskin Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Ventilasjonskanal ut over tak. 15 av 26

16 KJØKKEN 2.1 Kjøkken - 1. etasje Avtrekk Avtrekk over komfyr og mulighet for forsert (økt) avtrekk ved matlaging er sjekket. Ved eventuelt gasskomfyr og avstand til avtrekk, se punkt Kjøkkenventilator er montert over komfyr Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Ventilasjonskanal ut over vegg Innredning Det er sjekket for skader på overflater på innredningen. Kjøkkeninnredning fra byggeår. Malte glatte fronter. Oppvaskmaskin og komfyr/induksjonstopp. TOALETTROM Følgende rom er vurdert under dette punktet: 1. etasje: Wc Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. 1. etasje: Balansert ventilasjonsanlegg (wc) Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. 1. etasje: Rommet har fliser på gulv og malte Huntonplater på vegger. WC og servant (wc). 16 av 26

17 3.1.5 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er sjekket, hvis mulig. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. 1. etasje: Ventilasjonskanal ut over tak (wc). ROM UNDER TERRENG Konstruksjon Fuktmåling er utført med hammerelektrode eller tilsvarende. Dersom ikke fukt er påvist ved måling, er det foretatt hulltaking for ytterligere kontroll (situasjonsavhengig, avklares med kunde). Det er sjekket for skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Konstruksjon og materialers egnethet og risikopotensiale er vurdert. Bakre deler av underetg ligger mot tilfylt terreng. Det er i hjørne mot sydvest flislagt bad og mot nordvest ei bod som pga lagring er vanskelig å vurdere, midt mellom vaskerom. Videre ei utebod med åpne murkonstruksjoner, pga lagring her vanskelig å vurdere i nedkant. Vurderingen er derfor utelukkende basert på alder/konstruksjon samt noe fuktmålinger i vaskerom. ILDSTED OG SKORSTEINER Ildsteder og skorsteiner inne i huset Skorstein(er) innvendig i boligen er sjekket for synlige skader. Avstands- og tilgjengelighetskrav for skorstein og ildsted inklusive tilgjengelig feieluke er kontrollert. Fundament for ildstedet er sjekket. Dersom tilsynsrapport foreligger, er tilstanden vurdert på bakgrunn av den. Elementpipe fra byggeår. Ildsted ikke tilkoblet. INNVENDIGE TRAPPER Innvendige trapper Det er sjekket om lysåpning i trappeløp, rekkverk/håndløper og balustre (stolper) er i henhold til dagens forskrifter. Funksjonalitet og overflater er sjekket. Det er sjekket om innfesting av trappeløp og opplegg for inntrinn er skadet. Tretrapp fra byggeår med åpne trinn og rekkverk. Rekkverkshøyde ca 0,96 m. Åpninger i rekkverk og mellom opptrinn under 10 cm. Håndrekke. 17 av 26

18 ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN Etasjeskillere og gulv på grunn Skjevheter er sjekket med stikkprøver. Nedbøyning, stivhet samt råte m.m. er sjekket. Minimum to relevante rom per etasje er sjekket med målinger innenfor en diameter på 2m. 1. etasje: Største målte avvik er 3 mm i/på kjøkken. største målte avvik er 12 mm i/på stue. Trebjelkelag. Underetasje: Største målte avvik er 3 mm i/på hall største målte avvik er 3 mm i/på minste soverom Støpt plate. Vurdering og begrunnelse TG 2 1. etasje: Målt avvik mellom mm på kontrollerte steder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens krav til godkjente måleavvik for skjevheter ikke er oppfylt. Det er ikke registrert symptomer på funksjonssvikt, men vær oppmerksom dersom det registreres endringer. Tiltak 1. etasje: Det er ikke behov for utbedringstiltak. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må skjevheter rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. TEKNISKE ANLEGG Avløp og vannrør Avrenning ved åpen vannkran er sjekket. Vannmengden (uten målinger) med åpne kraner er sjekket. Materiale og sammenkoplingspunkter ved synlige og tilgjengelige rør er sjekket. Isolasjon er sjekket. Stoppekran, stakeluke og lufting er lokalisert. Lukt er vurdert. Ved rør-i-rør er samleskap sjekket for tilgjengelighet. Avløp til rom med sluk og fôringsrør er sjekket. Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. For skjulte anlegg uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Avløpsrør av plast. Rør i rør system, skap montert på vaskerom, påvist avrenning. Kurser er merket. Vurdert utelukkende utifra alder og materiale Varmtvannsbereder Alder, plassering, avløp fra sikkerhetsventil og fundament på varmtvannsberederen er sjekket. Det er sjekket for lekkasjer og fuktskjolder. 200 l varmtvannstank fra byggeår montert på vaskerom. 18 av 26

19 Ventilasjon Type anlegg, funksjon og alder er vurdert. Det er sjekket om anlegget er i drift. I P-rom er avtrekk, ventiler og vinduer sjekket. Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning. Anlegg montert på kryploft, jevnt skiftet filter. RADON Radon Radon forekommer først og fremst i kjelleretasjer og 1-3 etasjer over bakken. Dokumentasjon av eventuelle målinger og eventuelle gjennomførte tiltak er sjekket. Radonmåling ikke utført. Vurdering og begrunnelse Dokumentasjon på radonmåling foreligger ikke. Tiltak Radonmåling bør gjennomføres. Giske kommune er definert som lavrisikokommune med tanke på radonforekomster. INNVENDIG, ANDRE FORHOLD Andre forhold innvendig Eventuelt andre forhold som ikke inngår i det foran. Malte glatte innvendige dører. Skyvedørsgarderobe i vindfang og hovedsoverom. YTTERVEGG Konstruksjon Det er sett etter deformasjoner, sprekker, fuktskader og indikasjon på råteskader i bunnstokk/-svill. Vannbord, overgang mellom grunnmur og fasade og etasjeskiller er sjekket. Bygget er oppført i en bindingsverkkonstruksjon som var vanlig på byggetidspunktet. Svanemerket hus med økt isolasjonsverdier etc Kledning Det er sjekket for skader. Detaljer og fagmessig utførelse er vurdert. Fasader er kledd med liggende bordkledning fra byggeår. Vurdering og begrunnelse TG 2 Mot vest er det er par punkter hvor det er dype åpninger i kledningen, med lokal råte. Tiltak Lokal utbedring må utføres. 19 av 26

20 Vurdering og begrunnelse TG 1 Normal slitasjegrad på kledningen ellers Vinduer og ytterdører Innsettingsdetaljer, glass, lukkemekanismer og utvendige beslag er vurdert. Vinduer: 3 -lags trevinduer -malte trevinduer fra byggeår Ytterdører: 2 stk malte balkongdører fra byggeår med 3-lags glass. Malt hovedytterdør fra byggeår. Malt boddør fra byggeår. YTTERTAK Takkonstruksjon Fra utsiden er det sjekket for svanker og svai i mønet. Spor etter skadegjørere, fuktskjolder, tetthet rundt gjennomføringer og lufting er sjekket. Sjekken av takkonstruksjonen er sett i sammenheng med observasjoner fra loft, punkt 7. Kryploft med adkomst via trappeluke. W-takstolkonstruksjon i tre fra byggeår. Gulv er ikke lagt, ventilasjonsanlegg er montert her Tekking (undertak, lekter og yttertekking) Taket er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Dersom taket ikke er inspisert, er dette begrunnet. Hvis taket er utilgjengelig på grunn av is og snø, er tilstandsgraden angitt på bakgrunn av vurdering av alder og materiale. Dersom ingen informasjon er tilgjengelig, er tekkingen oppgitt som TGiU (Tilstandsgrad Ikke Undersøkt). Detaljer som kan gi forkortet levetid er vurdert og sett i sammenheng med innvendige observasjoner. Decra taktekking fra byggeår. 20 av 26

21 Renner nedløp og beslag Den fagmessige utførelsen er sjekket. Renner/nedløp/beslag er i metall fra byggeår. Nedløp er ført ned i rør i grunnen, ukjent videre rørsystem Utstyr på tak Tilkomst til skorsteinen er sjekket i henhold til forskrifter. Krav til snøfanger er vurdert. Den fagmessige utførelsen er sjekket. Stigetrinn fra byggeår. Ildsted ikke montert. Ru taktekking, ikke behov for snøfangere Skorsteiner over tak Skorsteinen er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Avskalling, fuger, beslag, stabilitet og forskriftsmessig høyde er vurdert. Ved inspeksjon fra annet sted (takfot, luke, bakkeplan etc) er disse forhold skjønnsmessig vurdert. Heltrukken pipehatt. BALKONGER, TERRASSER, VERANDA, TRAPPER OG LIGNENDE Balkonger, terrasser, veranda, trapper og lignende Utkragede konstruksjoner er sjekket for symptomer på deformasjoner, skader og råte ved innfesting og bærende elementer. Fall, vannavrenning, tettesjikt og overflater er vurdert. Om tremmer ol. hindrer tilgang til tettesjiktet, er dette angitt og vurdert ut fra alder. Rekkverk er sjekket i henhold til dagens forskrifter. Treterrasse over carport etc på totalt ca 50 kvm. Trerekkverk med høyde ca 0,9 m. Vurdering og begrunnelse Rekkverket er for lavt ihht dagens krav. Slitt rekkverk. Tiltak Det er ikke krav om utbedringstiltak ang rekkverk, rekkverk står foran vedlikehold Tilleggspunkter for terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom Ventilering av konstruksjonen er sjekket. Carport og utebod ligger under terrasse, ikke påvist unormale synlige forhold fra undersiden. 21 av 26

22 TERRASSER OG PLATTING PÅ TERRENG Terrasser på terreng (understøttet av bjelker/pilarer) Skjevheter, nedbøyninger, avrenning og råte er sjekket. Rekkverk er vurdert i henhold til dagens forskrifter. Treterrasse på terreng mot nord på ca 40 kvm. GRUNNMUR, FUNDAMENTER Byggegrunn Byggegrunn er angitt, hvis den er kjent. Byggegrunn er ukjent Fundamenter Symptomer på svikt i fundamenter er sjekket ved visuell inspeksjon av grunnmur. Fundamenter er skjult og ikke besiktiget og har en ukjent utførelse. Utifra byggeår antas det å være benyttet betongfundamenter, men kan ikke fastslåes 100 %. Ringmurselementer i front Grunnmur Riss og sprekker er sjekket og årsaken vurdert. Avstivning av grunnmuren er vurdert. Eventuell avskalling av puss som har ført til blottlegging av isolasjon, er sjekket. Grunnmur fra byggeår er oppført i betongkonstruksjoner Drenering og fuktsikring Funksjonen av drenssystemet og fuktsikringen er vurdert, sett i sammenheng med eventuelle observasjoner fra rom under terreng. Drenering fra byggeår. Påvist utvendig isolering og vorteplast. Vurdert utifra alder. 22 av 26

23 MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BYGGVERK Forstøtningsmurer Skjevheter, setninger og skader er sjekket. Krav til rekkverk i forhold til dagens forskrifter er vurdert. Natursteinsmurer. Vurdering og begrunnelse Utifra høyder ved carport bør det være rekkverk på mur. Tiltak Bør montere rekkverk Terrengforhold Fall fra bygningen, avrenning av takvann samt eventuelt skrånende terreng inn mot bygningen er sjekket. Eiendommen ligger i svakt skrånende terreng. Tomta er opparbeidet med plen, asfalt, natursteinsmurer, bedd, treterrasser etc Vann og avløp (stikkledninger) Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. Det er angitt om det er offentlig eller privat vann/avløp. Ved brønnvann: Dokumentasjon fra kontroll er sjekket. Avløpsrør av plast. Vannrør av plast (PEL). Alt fra byggeår, vurdert utelukkende utifra alder og materiale. 23 av 26

24 GEOLOGISKE FORHOLD Sikker plassering mot skred Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i rasfarlig/skredutsatt område Sikker plassering mot flom Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i flomutsatt område. FORENKLET INFORMASJON OM ELEKTRISK ANLEGG D.1 Sjekkpunkter for vurdering av elektrisk anlegg D.1 Oppsummering Det skal gjøres en helhetsvurdering basert pa en oppsummering og vurdering av sjekkpunktene 1-13, og det skal gis en samlet tilstandsgrad for det elektriske anlegget ut fra kriterier angitt i tabell D.2. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den da rligste TG angitt i merknadskolonnen for sjekkpunktene. El anlegg fra byggeår. Automatsikringer i el skap. Ny måler i Utført av Eidsnes Elektro AS Fiber. Vurdering og begrunnelse Anlegget er ca 10 år utført av Eidsnes Elektro AS, samsvarserklæring foreligger ikke og bør innhentes. Tiltak Jfr vurdering. Nr. Sjekkpunkt/spørsmål Når ble det elektriske anlegget installert eller siste gang totalt rehabilitert? (Oppgi årstall). 1 El anlegg fra byggeår. Automatsikringer i el skap. Ny måler i Utført av Eidsnes Elektro AS Fiber. 2 Er alle elektriske arbeider/ elektriske anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ja I nåværende eiers eiertid. 3 Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter ? Ja Foreligger kun dokumentasjon på varmekabel. 4 Når ble det siste gjennomført kontroll/vedlikehold på det elektriske anlegget (av en kvalifisert elektrofaglig fagperson)? Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet, Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser? Hvis ja, oppgi årstall, samt om det ble påpekt avvik fra regelverket. Nei 5 6 Forekommer det ofte at sikringene løser ut? Nei 24 av 26

25 Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder. Nei 8.1 Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Nei 8.2 Er det er berøringsfare av spenningsførende deler og/eller fast elektrisk utstyr? Nei 8.3 Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei 9.1 Er det noe utstyrsvern, kapslinger eller ledninger som er synlig utilfredsstillende festet Nei i skapet? 9.2 Er det tegn på termiske skader, uheldig varmeutvikling eller lukter det svidd eller brent? Nei 9.3 Er det mulig å komme i berøring med spenningsførende deler? Nei 9.4 Er kabelinnføringer og hull utettet? Nei 10 Finnes det kursfortegnelse, og er det i samsvar med antall sikringer? Ja 13 Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Nei Anlegget er ca 10 år utført av Eidsnes Elektro AS, samsvarserklæring foreligger ikke og bør innhentes. 7 FORENKLET INFORMASJON OM BRANNTEKNISKE FORHOLD E.1 Sjekkpunkter for tilstandsanalyse av branntekniske forhold E.1 Oppsummering Det skal gjøres en helhetsvurdering basert pa en oppsummering og vurdering av sjekkpunktene under, og det skal gis en samlet tilstandsgrad for de branntekniske forholdene ut fra kriterier angitt i her. OK Nr. Sjekkpunkt/spørsmål 1 Er det brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav? Ja 2 Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Nei 3 Er det røykvarslere i boligen iht. forskriftskrav? Ja 4 Er det skader på røykvarslere? Nei 25 av 26

26 CARPORT/UTEBOD FRITTSTÅENDE BYGGVERK/TILLEGGSBYGG Frittstående byggverk/tilleggsbygg (garasje, anneks, bod, naust) Tilleggsbygg på eiendommen som ikke er tilstandsvurdert. Bod bak carport på ca 6 kvm. Betonggulv, betongvegger, trebjelkelag. Strøm. Carport i front med støpt dekke - trekonstruksjoner. Overbygd areal ca 20 kvm. DOKUMENTASJON Dokumentasjon Dokument/kilde Dato Kommentar Status Egenerklæring Status kreves. Målebrev Innhentet Offentlige planer Innhentet Reguleringsplaner Innhentet Situasjonskart Innhentet Tegninger Innhentet Dokumentasjon på våtrom Ingen dokumentasjon på utførelse. Sider Finnes ikke Beskrivelse av Svanemerket hus Fremvist Eiendomsdata.no Innhentet Infoland.no Innhentet Norges Eiendommer Innhentet Eier Innhentet Vedr. dokumentasjon som er fremlagt om elektrisk anlegg: se kapittel 'Informasjon om elektrisk anlegg'. 26 av 26