Årsmelding 2008
INNHOLD Administrerende direktør har ordet 4 Om Coop Eiendom 6 Finansielle nøkkeltall 8 Slik jobber vi 9 Etablerte Coop Obs! på rekordtid 10 Fra nedslitt og gammeldags til nytt og moderne 12 Spilte hverandre gode 14 Styrets årsberetning 16 Resultatregnskap 9 Balanse 20 Kontantstrømoppstilling 22 Noter til konsernregnskapet 23 Revisjonsberetning 39 Coop Eiendom i bilder 40 Firmainformasjon og adresser 42 3
4 Vil være ressurssterk partner og rådgiver for Samvirkelagene: Sterk rigg for urolige tider Eiendommer er, og blir, langsiktige investeringer. Coop Eiendom jobber med tidshorisonter på mange år, og har til tross for finanskrise en rekke spennende nye prosjekter på gang. For oss i Coop Eiendom er det en selvfølge at et solid eiendomsselskap bør være rigget for å stå gjennom gode så vel som dårlige tider. Men det er ikke til å legge skjul på at urolighetene i økonomien har lagt noen føringer i driften av Coop Eiendom. Vi har i løpet av det siste året gjennomført flere grep som gjør at vi på tross av stor turbulens i markedet kan se lyst på fremtiden. Rammebetingelsene er vesentlig vanskeligere nå enn de har vært på en stund, og som en følge av oppkjøp, reorganisering og finanskrisen har 2008 vært preget av mye konsolideringsvirksomhet. Mye av fokuset vårt på kort sikt er rettet mot den eiendomsporteføljen vi allerede sitter på i dag, og målet er å sikre en så effektiv drift av den som mulig. Coop Eiendom har i dag mellom 40 og 50 små og store prosjekter som det jobbes med uavhengig av finanskrisen. Selv om noen av prosjektene har trukket litt mer ut i tid enn de ellers ville gjort, kommer eiendomsselskapet til å gjennomføre de prosjektene og de utbyggingene som det har besluttet å gjøre.
Store endringer Ser vi året under ett har ikke Coop Eiendom sin virksomhet bare blitt preget av et marked som er mer varsomt enn for kort tid siden. Det har også vært preget av store endringer innad i selskapet. Selv inntok jeg stillingen som administrerende direktør i Coop Eiendom våren 2008, etter at Coop NKL styrket sin eiendomssatsing med oppkjøp av selskapene Innlandet Eiendomsutvikling og Conseptbygg. Samtidig ble Coop NKLs eiendomsvirksomhet i det heleide datterselskapet Coop Eiendom samlet med hovedsete i Moss. Samlingen av miljøene har gått veldig bra, og vi har sluppet unna de store overraskelsene. Både Innlandet Eiendomsutvikling og Conseptbygg var jo deleid av Coop før oppkjøpet, så vi visste godt om hverandre. Jeg tror spranget hadde vært større, dersom selskapene som kom inn ikke hadde vært innom Coop-systemet i det hele tatt. Coop Eiendom har blitt et mer rendyrket selskap sammenlignet med hva de var for noen år tilbake. Coop Eiendom har fortsatt mange partnere som de er fornøyde med, men selskapet så et klart behov for å rendyrke Coop-profilen i større grad. Det var et viktig fokusområde for oss i 2008. Smart Club Som en følge av at Coop NKL sommeren 2008 kjøpte Smart Club, overtok Coop Eiendom fire eiendommer fra Briksdalen Eiendom. Deriblant to meget sentrale eiendommer på Slependen og Alnabru på hver sin side av Oslo. Coop Eiendom har i dag stort fokus med tanke på fremtidig utvikling av disse eiendommene. Norsk Bransjesenter Coop Eiendom kjøpte sommeren 2008 51 prosent av aksjene i Norsk Bransjesenter. Norsk Bransjesenter er Coop sitt verktøy for etablering av større arealkrevende handelspunkter utenfor bysentrum over hele landet. Av større handelsparker under utvikling kan nevnes: Mo Handelspark - Mo i Rana Askim Storhandel - Askim Kilen Handelspark Tønsberg Stoa Bransjesenter Arendal Skien Handelspark Skien Hangaren Lade Trondheim Viktig strategisk mål Ett av de viktigste målene for Coop Eiendom i årene fremover, er å bli det foretrukne eiendomsselskapet for de lokale samvirkelagene. Coop Eiendom forvalter og utvikler allerede i dag eiendommer og butikklokaler for en rekke av samvirkelagene til konkurransemessig gode betingelser. Men selskapet ønsker å vokse ytterligere. Vi er til for vekst og sunn utvikling i samvirkelagene, og vi skal bidra til at disse utvikler sine eiendomsporteføljer og skaffer seg gode næringslokaler for sin handelsvirksomhet. For å bli nummer én butikk lokalt, er blant annet rett lokalisering avgjørende. Coop Eiendom skal bidra til at samvirkelagene lykkes med sin butikkutvikling. Det skal vi gjøre gjennom å være en kapitalsterk partner som kan tilføre mye i form av både økonomisk trygghet, rådgivning og kompetanse. I retur kan Coop Eiendom dra nytte av den lokalkunnskapen som finnes i samvirkelagene over hele landet. Det er verdifullt å ha med seg inn i prosjektene vi gjennomfører. Vellykket eiendomsutvikling handler i stor grad om innsikt, kompetanse og erfaring. Det er ikke tvil om at både vi og de lokale Samvirkelagene sitter på verdifull innsikt og kompetanse som utfyller hverandre og som gjør oss mindre sårbare i nye eiendomsog utviklingsprosjekter. Roy Meyer Administrerende direktør Coop Eiendom AS. 5
6 Om Coop Eiendom Coop Eiendom ble etablert av Coop NKLs landsmøte i 2001, og er Coop fellesorganisasjonens og de ulike samvirkelagenes eiendomsselskap. Selskapet er heleid av Coop NKL. Målet med Coop Eiendom er å bidra til at samvirkelagene i Norge utvikler sine eiendomsporteføljer og skaffer seg gode næringslokaler for sin handelsvirksomhet. På kort tid har selskapet gått fra å være en liten aktør på det norske eiendomsmarkedet, til å bli en stor og betydningsfull aktør. De første leveårene var hverdagen i Coop Eiendom sterkt preget av nettverksbygging. Det ble tidlig etablert regionale eiendomsselskaper gjennom Innlandet Eiendomsutvikling, Nordvestland Eiendom og Coop Eiendom Vest, men selve Coop Eiendom var på denne tiden en liten organisasjon. Fra selskapet ble dannet i 2001 og frem til 2003, var det bare noen få årsverk i Coop Eiendom. Men etter hvert ble Coop Eiendom styrket. Det første store steget mot dagens organisasjon ble tatt i 2003. Den gangen ble Coop Øst Eiendom overtatt av Coop Eiendom fra Coop Øst. Avtalen om oppkjøp av Innlandet Eiendomsutvikling (IEU) og Conseptbygg er i havn. F.v. Thor Øistein Kilstad i IEU, Nils Arild Steigedal, Coop NKL, Roy Meyer, Conseptbygg og Bjørn Ruen i IEU. (Foto: Morten Brakestad)
Viktige hendelser 2000 - Landsmøtetuttalelse om eiendomssatsing. 2001 - Kjøp av Aksjer i Amfi Eiendom AS. 2001 - Innlandet Eiendomsutvikling AS (IEU) dannes som det første regionselskapet. 2001 Nordvestlandet Eiendom AS, 50 prosent eid av Coop og 50 prosent av FG Eiendom AS. 2002 Coop Eiendom Vest AS dannes med Stadsporten AS (49 prosent). 2003 Coop Øst Eiendom AS kjøpes fra Coop Øst BA. 2003 Conseptbygg IEU ser behov for å kunne tilby samvirkelagene nøkkelen i døra løsninger (Coop Obs! Arendal og Jessheim). 2003 Coop Eiendom kjøper 50 prosent av FG Eiendom AS. 2007 Orkla kjøper 1/3 av FG Eiendom AS. CE eier 1/3. 2007 AMCO stiftet, felleseid selskap mellom Coop Eiendom og Amfi Eiendom. 2008 Coop Eiendom AS overtar fire Smart Club Eiendommer, totalt 47.800 m 2. 2008 Coop Eiendom samorganiseres med lokaler i Moss. 2008 2009 Coop Eiendom selger seg ut av Amfi Eiendom. Stor organisasjonsendring Senere har Coop NKL sin eiendomssatsing og eiendomsorganisasjon stadig utviklet seg. Den siste store endringen kom i 2008. Da ble Innlandet Eiendomsutvikling, Coop Øst Eiendom og Conseptbygg en del av Coop Eiendom, og de eksterne aksjonærene kjøpt ut. Det resulterte i at selskapet ble heleid av Coop NKL, og samtidig fikk selskapet sitt hovedsete i Moss. I dag er Coop Eiendom en betydelig nasjonal eiendomsaktør som forvalter en eiendomsportefølje på om lag 240.000 kvadratmeter fordelt på cirka hundre eiendommer over hele landet. I tillegg kommer en betydelig utviklingsportefølje. Selskapet forvalter egne verdier for omlag fem milliarder kroner. Profesjonalitet og integritet Fremdeles ligger en stor del av forvaltningen og utviklingen av eiendommer for Coop utenfor Coop Eiendom gjennom deleide og eksterne selskaper. Profesjonalitet og integritet er sentrale stikkord for Coop Eiendom, som ellers drives etter samme verdiene som resten av Coop. Sentralt i dette er begreper som, innflytelse, nytenkende, omtanke og ærlighet. Dette er også verdier som i høy grad gjennomsyrer de prosjektene selskapet er involvert i. Datterselskapene Coop Eiendom samler i hovedsak Coop NKLs eiendomsvirksomhet gjennom ulike heleide datterselskaper. I tillegg har selskapet et aktivt eierskap i en rekke prosjektselskaper og deleide eiendomsselskaper; Coop Eiendom Vest, Amco Eiendom, samt Finansgruppen Eiendom og Norsk Bransjesenter og felles eiendomsselskaper med samvirkelagene. Finansgruppen Eiendom AS Finansgruppen Eiendom driver i hovedsak med utvikling og forvaltning av forretnings- og næringseiendommer. Finansgruppen Eiendom er blant annet deleier i og forvalter en av Norges største industriparker, Raufoss Industripark 1. Parken dekker nesten 3.000 dekar og inneholder en omfattende bygningsmasse på cirka 300 bygninger. Aksjonærer i selskapet er Orkla Eiendom (33,3 prosent), Coop Eiendom (33,3 prosent) samt en gruppering fra Kristiansund (33,3 prosent). Norsk Bransjesenter AS Norsk Bransjesenter forvaltes i dag av Finansgruppen Eiendom. Selskapet driver med utvikling og forvaltning av faghandelssentre. Aksjonærer i selskapet er Finansgruppen Eiendom (34 prosent) og Coop Eiendom (66 prosent). (Per 31.12.2008 51 prosent). Coop Eiendom Vest AS Coop Eiendom Vest eier en større eiendomsmasse i Hordaland. Selskapet tar også på seg forvaltning av eiendom som er eid av aksjonærene, eller eiendommer som tilhører samvirkelag i selskapets virkeområde. Aksjonærer i selskapene er Coop Eiendom (21 prosent), Coop Hordaland (30 prosent) og Stadsporten (49 prosent). Amco Eiendom AS Eierskapet i Amco Eiendom kom som et resultat av et flerårig samarbeid med Amfi Eiendom. Det felleseide selskapet (50/50) mellom Amfi Eiendom og Coop Eiendom har som hovedfokus å videreutvikle seg innenfor kjøpesentereiendom. Det skal Amco Eiendom blant annet gjøre gjennom å samarbeide med samvirkelagene over hele landet. 7
8 FINANSIELLe NØKKELTAlL for coop eiendom Konsern Konsern Konsern Konsern Konsern (alle tall i millioner NOK) Note 2008* 2007 2006 2005 2004 Resultattall Driftsinntekter 329,2 239,9 235,5 138,0 207,0 Driftskostnader 593,7 223,1 171,1 102,1 155,5 Herav avskrivninger 50,9 34,3 30,7 26,8 34,5 Driftsresultat -264,6 16,7 64,4 35,9 51,4 Salgsgevinster (netto) 88,2 49,5 7,4 95,6 Resultat før finans -176,4 66,2 71,7 131,5 51,4 Finanskostnader (netto) 152,2 63,5 54,6 54,9 45,9 Resultat før skatt (ekskl. DS/TS) -328,6 2,7 17,1 76,5 5,5 Skatt 54,3 14,2-3,0 5,2-7,7 Resultat fra TS -15,9 57,0 65,0 24,3 5,9 Årsresultat -290,2 73,8 79,1 106,0 3,7 Minoritet -49,4 0,2 0,7 0,9 - Majoritet -240,9 73,6 78,4 105,1 - Balansetall Bokført egenkapital 1 349,8 734,1 651,9 572,7 321,4 Bokført totalkapital 4 978,0 2 392,0 2 185,6 2 013,3 1 519,6 Langsiktig gjeld 3 367,2 1 529,8 1 434,7 1 301,1 1 059,5 Bokført egenkapitalandel 3 27 % 31 % 30 % 28 % 21 % Nøkkeltall Avkastning EK i % 1-28 % 11 % 13 % 24 % 1 % Totalkapital avkastning i % 2-5 % 5 % 7 % 9 % 4 % Kostnadsprosent 4 165 % 79 % 60 % 55 % 58 % Fortjenestemargin 5-65 % 21 % 40 % 45 % 42 % Rentedekningsgrad 6-71 % 124 % 57 % 88 % 53 % *) Årsresultatet i 2008 er belastet med 310,3 mkr i ekstraordinære nedskrivninger som følge av den internasjonale finanskrisen. 1 - Avkastning EK i % er definert som: Resultat etter skatt/gj.snittlig egenkapital 2 - Totalkapitalavkastning i % er definert som: Resultat før finans (inkl DS)/gjennomsnittlig totalkapital 3 - Egenkapitalandel er definert som: Egenkapital/Totalkapital 4 - Kostnadsprosent er definert som: (Driftskostnader-Avskrivninger)/Driftsinntekter 5 - Fortjenestemargin er definert som: (Driftsresultat+Avskrivninger)/Driftsinntekter 6 - Rentedekningsgrad er definert som: Netto finanskostnader/(driftsresultat+avskrivninger)
Slik jobber vi Coops tilstedeværelse over hele landet og kjennskap til hvert enkelt lokale marked, gjør Coop Eiendom til en naturlig samarbeidspartner for aktører som vurderer store eller små eiendomsutviklingsprosjekter. Et stort nettverk innenfor eiendomsmarkedet gir Coop et konkurransefortrinn i jakten på nummer én-beliggenheter til sine butikker. Flere sentrale samarbeidspartnere er viktige bidragsytere til Coop Eiendom sin utvikling. Vellykket eiendomsutvikling handler i all hovedsak om innsikt, kompetanse og erfaring. Tilstrekkelig og god innsikt i lokale markedsforhold gir riktig utgangspunkt for prosjektene. Kompetanse og erfaring sikrer profesjonalitet, effektivitet og ikke minst et godt sluttresultat. Coop Eiendom skal være det foretrukne eiendomsselskapet for sam virkelagene i Norge. Selskapet skal arbeide aktivt i markeder med lav markedsandel for å få til flere etableringer og utvikling av eiendom i samarbeid med samvirkelagene. Coop Eiendom vil også være aktiv i om råder der Coop i dag står sterkt, for å bidra til å opprettholde nåværende markeds andeler. Coop Eiendom forvalter en rekke eiendommer alene eller i samarbeid med andre aktører på eiendomsmarkedet og enkeltstående samvirkelag. Selskapet er også inne på eiersiden i flere andre store eiendomsselskaper. Markedsanalyse, prosjektplanlegging, utbygging og eiendomsutvikling samt eiendomsforvaltning er sentralt for Coop Eiendoms virksomhet. Dette er oppgaver som blir gjort av selskapet alene, eller i nært samarbeid med andre fagmiljøer. Coop Eiendom har imidlertid alltid nært eierskap til prosjektene selskapet involverer seg i. Selv om Coop Eiendoms primærfokus er å sikre attraktive lokaler til Coop sine kjedekonsepter, er man alle steder selskapet opererer også en naturlig samarbeidspartner for lokalmiljø og lokalt næringsliv. Coop skal ha en moderat risikoprofil og et hvert prosjekt er unikt og skal vurderes særskilt. I sammensatte prosjekter, som for eksempel inkluderer bolig, kontor og næring, vil Coop Eiendom trekke inn andre samarbeidspartnere. At flere aktører deltar bidrar det til å redusere Coop Eiendoms risiko i prosjektet. På denne måten trekkes det også inn spesiell kompetanse for å løse prosjektet på best mulig måte. Coop Eiendom drives etter de samme verdiene som resten av Coop. Sentralt i dette ligger begreper som profesjonalitet, integritet, nytenking, omtanke og ærlighet. Dette er også verdier som i høy grad gjennomsyrer de prosjektene selskapet involverer seg i, enten det er alene eller i samarbeid med andre. Coop Eiendom hadde prosjektledelse og oppfølging av innredningsarbeidene ved Coop Obs! Steinkjer som åpnet i mars 2009. Hypermarkedet ligger i et Amfi-senter hvor Coop Steinkjer eier sin seksjon. Skanska var hovedentreprenør for det nye senteret. (Foto: Sverre Larsen) 9
10 Etablerte Coop OBS! på rekordtid Et knirkefritt samarbeid med kommunen, en rekordrask reguleringsprosess og solid prosjekt styring er noen av suksesskriteriene bak den vellykkede Coop Obs!-etableringen på Jessheim.
Utviklingsdirektør Dag Børge Hustad i Coop Eiendom beskriver prosjektet som en drøm å arbeide med. Utrolig nok hadde han ikke en eneste våkennatt med bekymringer i prosjektet som hadde en kostnadsramme på 150 millioner kroner. - Helt fra tomta var klar, til bygget ble levert, gikk det meste på skinner. Og det gikk raskt, sier Hustad. Kun to år hadde gått fra Coop Eiendom hadde tomta for hånd i 2004, til en rundt 12 000 kvadratmeter stor Coop Obs!-butikk sto klar til åpning 1. november 2006. Hustad berømmer Ullensaker kommune for måten de gikk løs på reguleringsoppgaven på. Godt samarbeid - Kommunen var viktig for oss, og jeg tror vi var viktige for dem med tanke på å utvikle Jessheim og området rundt som et attraktivt bosted og handelssenter. Det å få gjennomført et slikt prosjekt på to år, er nesten bare mulig i teorien. Her skal Ullensaker-ordfører Harald Espelund ha mye ros for måten han og hans administrasjon tok oss i mot, sier Hustad. Coop Obs! på Jessheim er et stjerneeksempel på at kompetanse i alle ledd og god dialog mellom alle involverte, er alfa og omega i store utbyggingsprosjekter. I tillegg til å ha et tett samarbeid med kommunen, ble prosjektet stødig styrt av dagens Coop Eiendomsjef Roy Meyer, daværende daglig leder i Conseptbygg. Selskapet, som senere har blitt en del av Coop Eiendom, var prosjekt leder for byggherre. Skanska var hovedentreprenør. - Selve byggearbeidene var ferdig på ett år, og vi fikk ingen ubehagelige overraskelser. I dette prosjektet var det rett og slett god match på alle områder, sier Hustad etter at butikken åpnet dørene, har det gått bra. Kundene i Ullensaker har tatt i mot nytilskuddet med åpnet armer. I 2008 hadde butikken en nettoomsetning på 230 millioner kroner, godt over det som var som ventet. - Det å levere et butikkbygg, greier mange, men det viktigste er at det fungerer etter åpning også. At en Coop Mega-butikk hadde mislykkes i området tre-fire år tidligere, har vært en ekstra fjær i hatten for hypermarkedet. Vemund Kongsnes lyktes med å få på plass gode medarbeidere og en dyktig hypermarkedssjef tidlig i prosessen, og det har vært avgjørende for suksessen. Som for de fleste andre butikker, har også beliggenhet vært viktig for Coop Obs!. Hustad trekker frem Coop Eiendoms store nettverk over hele landet, som en av grunnene til at de fikk hånd om den attraktive tomten på Jessheim. Coop Eiendom hadde flere personer i lokalområdet som snuste rundt etter alternative næringstomter, og slik fikk de nyss om området som i dag er vertskap for Coop Obs!-butikken. Samtidig skaffet Coop Eiendom seg førsterett på å kjøpe nabotomta, dersom den kom opp for salg. Denne tomta var regulert for boliger, og flere datterselskaper i Coop-systemet ble etter hvert med på å utvikle og bygge over 300 nye leiligheter i Jessheim Hageby. På den måten bidro også Coop Eiendom til at kundepotensialet rundt butikken økte kraftig. Parallelt med dette gjorde sjefen for samvirkelaget på Romerike, Vemund Kongsnes, en kjempeinnsats både i byggeprosjektet, men ikke minst for å legge grunnsteinene som skulle sikre at Coop Obs!-etableringen ble en langsiktig suksess. Og satsingen har lykkes. Coop Obs! på Jessheim har nemlig ikke bare vært et foregangsprosjekt i planleggings- og byggefasen. Også 11
12 Fra nedslitt og gammeldags til Morenen kjøpesenter på Slitu i Eidsberg var nedslitt og gammeldags, og flere leietakere var avventende med å fornye leieavtalene sine. I 2007 utvidet og moderniserte Coop Eiendom senteret. I dag fremstår Morenen som et moderne og populært handlested med 24 butikker og samlet næringsareal på 14.600 kvadratmeter.
nytt og moderne Det store rehabiliterings- og utbyggingsprosjektet var nødvendig for i det hele tatt å kunne opprettholde Coop Obs!-konseptet i Indre Østfold. I dag er flere Coop-arbeidsplasser trygget gjennom et sterkere kjøpesenter. Utviklingen og utformingen av eiendommen er gjort i nært samarbeid med Coop Øst, som var premissgiver for den nye utformingen. Behovet for modernisering ved Morenen var stort. Obs!-butikken måtte fornye det tekniske anlegget og Coop Obs! Bygg hadde meget dårlige kjellerlokaler. Det var behov for å gjøre store grep, sier assisterende eiendomsdirektør Magne Øien i Coop Eiendom, selskapet som er eier av Morenen kjøpesenter. Stort potensial Men på tross av gamle og slitte lokaler, så Coop Eiendom at potensialet for å utvikle senteret var stort. Senteret ligger sentralt plassert i Indre Østfold, har et stort omland og god avkjøring fra E18. Parkeringsmulighetene er gode med 470 gratis parkeringsplasser, og alle butikkene ligger på ett plan. Men skulle senteret utnytte sitt potensial, måtte noe gjøres. arbeidsplassene ved senteret. Nye Morenen fremstår i dag som et revitalisert handlesenter med et variert tilbud til kundene. Nå dekker strukturen på leietakere det meste av kundens behov, sier Øien. Coop Obs! Hypermarked og Coop Obs! Bygg er de største leietakerne ved senteret. De to Coop-butikkene er også tilknyttet en stor kaféavdeling med varmmat. Ellers inneholder senteret alt fra apotek og klesbutikker, til blomsterhandler og frisør. Det som i dag er Morenen kjøpesenter, ble først åpnet i 1974. Den gangen var det kun en eneste Obs!-butikk på stedet, men siden den spede starten har senteret gradvis utviklet seg gjennom flere ombygningsprosjekter. Den første oppgraderingen kom i 1990. Da ble bygget vesentlig utvidet og samtidig fikk det navnet Morenen. En ny stor ombygging fant sted i 1994, og i 2001 ble senteret utbygd med Coop Obs! Bygg. Den foreløpig siste oppgradering skjedde altså i 2007. Under det omfattende byggetrinnet i 2007, ble senteret modernisert og gitt et estetisk løft. Totalt investerte gårdeier og leietakere rundt 130 millioner kroner. Resultatet er et moderne kjøpesenter som er utvidet med rundt 2.600 kvadratmeter. Leietakerne, som tidligere hadde vært avventende, ble også med videre. Faktisk er antallet butikker nesten doblet etter rehabiliteringen. Ved siden av å utvikle bygget, har senteret gjort flere grep i markedsføringsarbeidet. En senteravis, daglig oppdatering av nettsider og et tårn som er mer synlig fra E18, er noen av aktivitetene som stadig skaffer flere kunder til Morenen. Det har gitt resultater. Den totale omsetningen gikk opp fra 264 millioner kroner i 2007, til 310 millioner kroner i 2008. Selve oppgraderingen av bygget var nødvendig for å være konkurransedyktige og for å sikre både sunn inntjening og 13
14 Spilte hverandre gode Etter at samvirkelaget i Namsos, Coop Eiendom og SIVA Namsos slo hodene sine sammen, ble planer om en ny Coop Prix-butikk forvandlet til en stor handelspark med Coop Extra, Coop Extra Bygg, en Statoil-stasjon og Møbelringen som leietagere. Handelspark-etableringen i Namsos er et godt eksempel på hva som kan skje når et lokalt samvirkelag og Coop sentralt spiller hverandre gode, mener utviklingsdirektør Dag Børge Hustad i Coop Eiendom. - Det dukker opp mange gunstige synergieffekter og utviklingsmuligheter når krefter som utfyller hverandre går sammen, sier Hustad. Men det som i dag er en blitt en stor handelspark på Spillum, lengst sør for elva Namsen, kunne like gjerne vært et mer beskjedent handelspunkt enn hva som er tilfellet i dag. For da Per Joar Aasum i Coop Namsos fikk hånd om den strategisk plasserte tomta i området
der en ny hovedfartsåre skulle komme, var tanken først å bygge en ny Coop Prix-butikk. Umulig løft alene Men planene tok en ny vending da Coop Eiendom og Dag Børge Hustad kom inn i bildet. Hustad, som selv er namsosing har brukt mye tid på å etablere store handelsparker rundt om i Norge. Han så et stort handelspotensial i området og presenterte tankene sine for Per Joar Aasum i Coop Namsos. - Per Joar er en driftig kar med åpent sinn, og han syntes konseptet med en større handelspark, var spennende. Sammen inviterte vi grunneieren SIVA Namsos med på laget, og fikk samtidig dem med på å kjøpe enda mer jomfruelig mark i området rundt den opprinnelige tomta. Tomtearealet gikk da fra beskjedne tolv mål til å telle rundt 70-80 mål, forklarer Hustad. Byggearbeidene startet i oktober 2007, og Møbelringen var den første leietakeren som flyttet inn på vårparten i 2008. Coop åpnet sine to butikker på sommeren det samme året. Dette er et løft som Coop Namsos ikke kunne tatt alene. Men sammen med Coop Eiendom og andre lokale krefter, fikk de muskler og finansiell trygghet i ryggen til å gjennomføre det ambisiøse prosjektet. Blant annet har SIVA Namsos gjennom deres erfarne eiendomsmann Jarle Rasmussen, bidratt til at jobben gikk smidig. Solgte med fortjeneste Prosjektet ble gjennomført på en svært tids- og kostnadseffektiv måte. I dag eies byggene av et fond med ulike investorer. - Planen var alltid at vi skulle utvikle prosjektet for så å selge. Gevinsten skulle deles på Coop Eiendom, Coop Namsos og SIVA Namsos. Samvirkelaget fikk en god andel av overskuddet, samtidig som de sikret seg en evigvarende leiekontrakt som er en fornuftig løsning for dem på sikt. Nå kan de konsentrere seg om å drive og å utvikle butikken, så tar andre hånd om bygningsmassen, sier Hustad, som ikke legger skjul på at eiendomsmarkedet kan være tøft og vanskelig å navigere i for nybegynnere. Byggeprosesser er krevende og det er ofte store penger involvert. Da er det greit å være på lag med profesjonelle aktører som sitter inne med både erfaring og fagkompetanse. Handelsparken i Namsos har i dag næringslokaler på mellom 10.000-11.000 kvadratmeter. Nå er Coop Eiendom i ferd med å starte fase to av prosjektet. Når den delen er i boks, vil størrelsen på handelsparken dobles. - Når vi nå går i gang med fase to, har vi noe håndfast å vise frem til potensielle leietakere. Vi kan vise til positive resultater, og både Coop Extra og Coop Extra Bygg har fått god marsjfart og omsetningen ligger i dag over budsjett. Det lover godt for fremtiden. 15
16 styrets årsberetning Coop Eiendom AS er 100 prosent eid av Coop NKL BA. Coop Eiendom AS Det ble i 2005 gjennomført en omorganisering av eiendomsvirksomheten i Coop NKL som medførte dannelsen av Coop Eiendom AS som et heleid datterselskap under Coop NKL, og i 2008 er alle ansatte i Coop Eiendom AS, Coop Eiendom S-lag AS og Conseptbygg AS samlet i ett miljø i Moss. All eiendomsrelatert virksomhet i Coop NKL er nå i hovedsak samlet under Coop Eiendom. Coop Eiendom er et holdingselskap for flere helog deleide eiendomsselskaper. I disse selskapene har Coop Eiendom organisert eiendom etter hvilken type av kompetanse og oppfølging eiendommene krever. Coop Eiendom er konsernets holdingselskap med virksomhet innen kjøp, utvikling og drift av eiendomsselskaper enten alene eller i samarbeid med andre eiendomsaktører. Coop Eiendom har kontoradresse og administrasjon i leide lokaler i Moss, Henrik Gerners gate 14. Med virkning fra 30.04.08 har Coop Eiendom kjøpt de resterende 50 prosent av aksjene i Innlandet Eiendomsutvikling AS (IEU) og 25 prosent av Conseptbygg AS (CB). I forbindelse med disse transaksjonene ble de ansatte i Coop Eiendom S-lag AS, Conseptbygg AS, Coop NKL og Coop Øst Eiendom AS samlet i et miljø i Moss den 12.09.08.
Eierandelen i FG Eiendom AS ble solgt ned fra 50 prosent til 33,33 prosent i 2008 i forbindelse med at Orkla Eiendom AS kom inn som 1/3-dels eier. Påfølgende transaksjoner i forlengelsen av dette medfører at Coop Eiendom AS per 31.12.08 eier 51 prosent av aksjene i Norsk Bransjesenter AS. Med virkning fra 04.08.08 kjøpte Coop Eiendom fire Smart Club-eiendommer med et samlet butikkareal på 47.800 kvadratmeter. Med sin størrelse og sentrale beliggenheter på Østlandet (Alnabru, Slependen, Råde og Brånås) er dette et betydelig løft for Coop Eiendom og Coop NKL. Styret Coop Eiendom Styret består av: Styreleder: Nils Arild Steigedal Nestleder: Kjell Olav Pettersen Styremedlem: Lisbeth Bull Husby Styremedlem: Kjetil Ebbesberg Styremedlem: Nina Margrethe Skramstad Styremedlem: Lars Weyer-Larsen Varamedlem: Kjetil Bull Varamedlem: Odd Rune Andersen Som revisor for selskapet er valgt PricewaterhouseCoopers AS. Det er i perioden avholdt elleve styremøter og behandlet 67 saker. To av seks medlemmer i styret er kvinner. Samtlige medlemmer i ledergruppen er menn. Økonomi og finansiell risiko Morselskap Konsern Totalkapital 31.12.08 4.038,6 mill. kr 4.978,0 mill. kr Totalkapital 31.12.07 2.174,1 mill. kr 2.392,0 mill. kr Egenkapitalandelen 31.12.08 29,7% 27,1% Egenkapitalandelen 31.12.07 33,5% 30,7% Av gjelden i morselskapet på 2.709,3 millioner kroner utgjør langsiktig gjeld til mor (Coop NKL BA) 2.052,6 millioner kroner og gjeld til DnB NOR 415,0 millioner kroner. Som pant for lånet i DnB NOR står eiendommer i Coop Eiendoms datterselskaper. Lånet er avdragsfritt og innfris i sin helhet senest 14.09.16. Totalt sett har Coop Eiendom en gjennomsnittlig rente på 5,82 prosent på gjelden med 3,7 år til renteregulering. Coop Eiendom AS har rentebundet 64 prosent av sine lån og disse har et veiet snitt til regulering på 5,7 år. Følgende swap-avtaler foreligger i selskapet per i dag: Coop Eiendom låner i utgangspunktet kun ut til heleide datterselskaper og har utlån til datterselskaper og tilknyttede selskaper på totalt 2.599,4 millioner kroner per 31.12.08. Gjennomsnittlig rentesats på utlånene er 6,95 prosent og veiet tid til regulering er 1,0 år. Styret anser egenkapitalen som tilstrekkelig til å møte de investeringer som selskapet (og konsernet) jobber med. Likviditeten gjennom året har vært tilfredsstillende og er fullt tilstrekkelig til å håndtere driften i selskapet (og konsernet). Investeringene vil hovedsakelig finansieres med likvider og lån. Eier Coop NKL har i løpet av 2008 tilført 604 millioner kroner i egenkapital. Årets resultat i morselskapet Coop Eiendom AS ble -240.864 (kroner 73.643 i 2007) Årets resultat i Coop Eiendom konsernet ble -290.220 (kroner 73.825 i 2007) Årets resultat er belastet med 310,3 millioner kroner i nedskrivninger, som i all hovedsak forklares med den internasjonale finanskrisen og betydelige fall i eiendomspriser. Vesentlig økning i rentenivået gjennom 2. halvår 2008 forklarer en stor del av de økte finanskostnadene sammen med økt låneopptak. Alle eiendommer og selskaper er verdivurdert per 31.12.08. Fri egenkapital i Coop Eiendom er 137,4 millioner kroner. SWAP Rente m. margin Dager Avtaletid 400 000 000 5,40 % 365/360 05.12.2008-05.12.2011 - DnB NOR Markets 330 000 000 5,68 % 365/360 05.12.2008-05.12.2013 - DnB NOR Markets 400 000 000 5,26 % 365/360 19.01.2009-12.01.2019 - Handelsbanken 1 130 000 000 17
18 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Utsikter for 2009 Hovedtyngden av eiendom i de selskaper Coop Eiendom konsernet har andeler i er eiendom som er av strategisk betydning for Coop, primært til butikkdrift. Brorparten av eiendommene i selskapene har langsiktige leiekontrakter med Coop som hovedleietaker. Dette gjør at leietakerrisikoen for Coop Eiendom som helhet begrenses. Et fallende rentenivå forventes bidrar positivt, men mangel på egen- og fremmedkapital i markedet bidrar til en forventet nedgang i aktiviteten i bransjen. Nærstående parter Coop Eiendom konsern har transaksjoner mot egne datterselskaper, Coop Norge og eier Coop NKL på forhold som utvikling, drift, forvaltning og finansiering av eiendommer samt administrative tjenester som regnskap, lønn, personal, juridisk, IT. I henhold til konsernets policy gjøres transaksjoner med nærstående parter til markedsbetingelser. Arbeidsmiljø, ansatte og likestilling Frem til 14. mai 2008 var det ingen ansatte i Coop Eiendom. Etter sammenslåingen av Coop Eiendom S-lag, Conseptbygg og Coop Eiendom er alle ansatt i Coop Eiendom. Per 31.12.08 var det 38 ansatte i selskapet. Konsernet har som mål å ha full likestilling mellom kjønnene, og tar sikte på at det ikke skal forekomme forskjeller rundt forhold som lønn, avansement og rekruttering grunnet kjønn. Sykefraværet har etter sammenslåing i 2008 vært 8,6 prosent Fravær skyldes i all hovedsak langtidsfravær. Det har ikke forekommet skader eller arbeidsulykker av noen art. Ytre miljø Selskapet driver virksomhet som forurenser det ytre miljø minimalt. Framtidig utvikling I samsvar med regnskapslovens paragraf 3-3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet. Grunnlaget for vurdering av selskapets (og konsernets) framtidige utvikling er oversiktlig. Økonomien styres i de enkelte eiendomsselskap og videre på de enkelte eiendommer og enheter. Vedlikehold og investeringer vurderes spesifikt pr. eiendom og enhet i forhold til ivaretakelse av eiendommens kommersielle verdi, HMS og lønnsomhet. Oslo 27.03.2009 Nils Arild Steigedal Kjell Olav Pettersen Lisbeth Bull Husby Kjetil Ebbesberg styreleder nestleder styremedlem styremedlem Nina Margrethe Skramstad styremedlem Lars-Weyer-Larsen styremedlem Roy Karel Meyer daglig leder
resultatregnskap 19 Morselskap resultatregnskap Konsern 2007 2008 Note Tall i hele 1.000 kr 2008 2007 - - Salgsinntekter 23 535 26 208 - - Leieinntekter 257 736 203 795-9 658 Andre driftsinntekter 47 887 9 851-9 658 Netto driftsinntekter 329 157 239 854-6 189 Varekostnader 24 795 16 998 174 14 577 9 Personalkostnader 27 665 7 674-89 3 Ordinære avskrivninger 50 857 34 314 - - 8 Nedskrivning av varige driftsmidler 310 269 25 361 11 354 Andre driftskostnader 180 145 164 127 535 32 210 Sum andre driftskostnader 593 731 223 138 (535) (22 552) DRIFTSRESULTAT (264 574) 16 716 6 837 (281 383) 11 Inntekt på investering i datterselskap - - 67 625 (3 762) 11 Inntekt på investering i tilknyttede selskap (15 915) 56 965 72 097 132 349 11 Renteinntekter fra selskap i samme konsern 22 867 18 009 1 572 1 376 Renteinntekter 32 683 9 983-64 198 Gevinst ved salg av aksjer 88 164 49 479 53 248 110 988 Rentekostnader til selskap i samme konsern 108 559 55 235 21 023 27 801 Rentekostnader 99 198 36 271 73 860 (226 010) Resultat finansposter (79 958) 42 930 73 325 (248 562) ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATT (344 533) 59 646 (318) (7 698) 6 Skatt på ordinært resultat (54 314) (14 180) 73 643 (240 864) ÅRSRESULTAT (290 220) 73 825 - - Minoritet (49 354) 185 - - Majoritetens andel av årsresultatet (240 864) 73 642 45 620 Avsatt til fond for vurderingsforskjeller - 45 620 220 947 Overført fra fond for vurderingsforskjeller 220 947 28 023 19 917 Avsatt til annen egenkapital 19 917 28 023-9 574 Mottatt konsernbidrag 9 574-9 574 Overført til innskutt annen egenkapital 9 574 - - Minoritetsinteresser 49 354 185 73 643 240 864 1 Sum overføringer 290 220 73 825
20 balanse Morselskap BALANSE Konsern 2007 2008 Note Tall i hele 1.000 kr 2008 2007 - - Igangværende prosjekter 15 937 15 608 892 198 6 Utsatt skattefordel 14 700-892 198 Sum Immaterielle eiendeler 30 637 15 608-1 761 8 Varige driftsmidler 3 492 867 1 314 070 524 493 774 750 11 Investeringer i datterselskap - - 1 278 172 2 625 960 3,4 Lån til andre 108 399 225 605 231 399 213 714 11 Investeringer i tilknyttede selskap 416 248 383 904 - - 11 Investeringer i andre aksjer og andeler 10 598 1 508 - - Obligasjoner 3 000 4 240 2 034 956 3 616 383 Sum anleggsmidler 4 061 749 1 944 935 - - Varebeholdning 95 25 406 19 501 5 740 4 Kundefordringer 108 969 39 078 25 000 228 539 4 Andre fordringer 290 574 242 800 94 643 187 971 Bankinnskudd, kontanter o.l. 516 569 139 766 139 144 422 250 Sum omløpsmidler 916 207 447 050 2 174 100 4 038 633 SUM EIENDELER 4 977 956 2 391 985 458 790 459 790 Aksjekapital 459 790 458 790-603 000 Overkursfond 603 000 - - 9 574 1,2 Annen innskutt egenkapital 9 574-458 790 1 072 364 Sum innskutt kapital 1 072 364 458 790 232 897-1 Fond for vurd.forskjeller - 232 897 37 530 127 976 1 Annen egenkapital 127 960 37 530 270 427 127 976 Sum opptjent kapital 127 960 270 427 - - Minoritetsinteresser 149 447 4 923 729 217 1 200 340 1 Sum egenkapital 1 349 771 734 140-1 032 9 Pensjonsforpliktelser 1 032 - - - 6 Utsatt skatt - 4 452-128 003 11 Avsetning til forpliktelser 4 914 19 051-129 035 Avsetning til forpliktelser 5 946 23 503