Boligsosiale hensyn Vedlegg 2.5.11 til kommuneplan for Sørum 2019 2031 Revidert etter høring
Innhold Sammendrag... 3 1. Innledning/bakgrunn... 3 2. Forholdet til kommuneplanen og andre overordnede dokumenter... 4 3. Medvirkning... 5 4. Status... 6 5. Mulige virkemidler... 6 6. Anbefalt alternativ... 7 Utkast mai 2016 2.5.11 boligsosiale hensyn revidert etter høring 2
Sammendrag Denne utredningen inngår som en del av rullering av kommuneplanens arealdel i samsvar med planprogrammet for kommuneplan 2019 2031. Boligsosiale hensyn skal ivaretas av kommunen gjennom både planlegging og tjenesteyting. Dette notatet omhandler kommuneplanens arealdel som verktøy for å bidra til at utsatte grupper får et godt sted å bo. Konklusjonen fra utredningen er å forsterke boligsosiale hensyn i kommuneplanen ved å utdype veiledningen til kommuneplanens bestemmelser om forkjøpsrett og tildelingsavtaler som en del av utbyggingsavtalene: Kommunal forkjøpsrett kan inkluderes med en liten prosentandel av boenhetene. Det samme gjelder tilvisningsavtaler etter Husbankens regelverk. Hensikten er å tilrettelegge egnede boliger for vanskeligstilte fordelt og integrert i øvrig boligbebyggelse. Rådmannen vil arbeide videre med forslag som tilrettelegger for bruk av forkjøpsrett i nye boligprosjekter. Det er ikke behov for å legge inn nye offentlige utbyggingsformål for å ivareta boligsosiale hensyn. Ved fremtidig kommuneplanrullering for Lillestrøm kommune bør behov for å sette av arealer for boligsosiale hensynsyn sees under ett. 1. Innledning/bakgrunn Grupper som er overrepresenterte blant vanskeligstilte på boligmarkedet, er personer og familier med lave inntekter, unge som står utenfor utdanning og arbeidsliv, flyktninger, tidligere innsatte, personer med rusproblemer og/eller psykiske lidelser, og personer med nedsatt funksjonsevne, blant annet utviklingshemmede. Følgende nasjonale og regionale føringer legges til grunn: Kommunen har et ansvar for å medvirke til å skaffe boliger til vanskeligstilte. (Lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsutdanningen, lov om kommunale helseog omsorgstjenester) Bolig for velferd nasjonal strategi for det boligsosiale arbeidet (2014) har 3 hovedmål for boligsosialt arbeid: - Alle skal ha et godt sted å bo - Alle med behov for det skal få hjelp til å mestre boforholdet - Den offentlige innsatsen skal være effektiv og helhetlig 2.5.11 boligsosiale hensyn revidert etter høring 3
Følgende skal prioriteres: - Det skal legges til rette for hjelp fra midlertidig til varig bolig - Kommunen skal yte hjelp til å skaffe egnet bolig - Kommunen må aktivt arbeide for å hindre utkastelser og det må gis nødvendig oppfølging av tjenester i hjemmet - Kommunen skal arbeide målrettet slik at nye boområder legges til rette for alle brukergrupper - Kommunen skal stimulere til nytenkning og innovasjon Regjeringens nasjonale forventninger av 12.06.2015 fremhever følgende hensyn som er relevante i sammenhengen: - tilstrekkelig boligbygging - variert utbygging tilpasset ulike gruppers behov, herunder barnefamilier, eldre og flyktninger - tilrettelegging for økt andel kollektivtrafikk, sykkel og gange - attraktive tettsteder med korte avstander mellom boliger, handel, tjenestetilbud, aktivitetstilbud og møteplasser - folkehelseperspektiv i planleggingen - universell utforming Fylkesmannens forventningsbrev av 01.03.2018 fremhever særlig barn- og unge og boligsosiale hensyn. Tilstrekkelig og variert boligbygging bidrar generelt til å fremskaffe egnede boliger til vanskeligstilte grupper. Kommunen bør integrere Bolig for velferd og veiviseren.no i relevante planer og rutiner. Fylkesmannen oppfordrer til samhandling om helhetlig planlegging, boligutvikling og boligsosialt arbeid. 2. Forholdet til kommuneplanen og andre overordnede dokumenter Kommuneplanens samfunnsdel: Alle satsningsområdene fra kommuneplanens samfunnsdel er relevante for denne utredningen: Barn og unge og deres oppvekstmiljø Kultur og identitet Utvikling av Sørumsand som kommunesenter Kommuneplanens arealstrategi som bygger opp under utvikling av tettstedene ved kollektivknutepunkt med boliger, arbeidsplasser, kulturelle/sosiale møteplasser og identitetsmarkører fremmer også boligsosiale hensyn. 2.5.11 boligsosiale hensyn revidert etter høring 4
Kommuneplanens arealdel: Bestemmelsene 6 utbyggingsavtaler e) Boligsosiale tiltak Utbyggingsavtale forutsettes inngått der det fra kommunens side er ønskelig å regulere antall boliger i et område, største og minste boligstørrelse, eller å stille krav til bygningers utforming. Det samme gjelder der kommunen eller andre skal ha forkjøpsrett til markedspris eller tilvisningsrett til en andel av boligene, jf. PBL 17-3 annet ledd. Planprogram til rullering av kommuneplanens arealdel: I planprogrammet inngår utredning av boligsosiale behov som eget tema. Økonomiplanen: Kommuneplanens handlingsdel med økonomiplan 2018 2021, kommunestyret 13.12.2017: investering i kjøp av boliger til flyktninger/leie før eie med kr 20. 000.000.- i 2018 og 15.000.000.- i 2019. Boligsosial handlingsplan 2015 2025 Planen retter et spesielt fokus på tre målområder: - Vi skal øke kapasiteten på boliger til boligsosiale formål - Vi skal arbeide for en større spredning av kommunale boliger i kommunen - Vi skal sørge for at flere blir selvhjulpne på boligmarkedet. Rusmiddelpolitisk handlingsplan 2018 2020 En helhetlig rusmiddelpolitisk handlingsplan innebærer en ansvarlig salg- og skjenkepolitikk, samt sikre et helhetlig tjenestetilbud til personer med psykisk helse og rusproblematikk og deres pårørende. Handlingsplanen understreker viktigheten av stabile boforhold. Strategi for bosetting og integrering 2018 2019 Boliger til flyktninger skal ha høy prioritert. Det er et mål å legge til rette for at flyktninger skal kunne bli eier av egen bolig. 3. Medvirkning Forslag til planprogram for kommuneplanen var på høring fram til 29.09.2017. Det kom ingen innspill på boligsosiale hensyn generelt. Eldrerådet pekte på forslag til økonomiplan vedrørende omsorgsboliger på Frogner. I høringen av kommuneplanforslaget har Eldrerådet uttrykt bekymring for at tjenester på sikt kommer til å bli flyttet fra nåværende Frogner sentrum til nytt stasjonsområde. 2.5.11 boligsosiale hensyn revidert etter høring 5
4. Status Bygging av flere leiligheter i større grad møte befolkningens framtidige behov for variasjon i boligtyper. Bare 12 % av boligene er i dag leiligheter, mens 60 % av husholdningene består av 1 2 personer (2016). I følge boligsosial handlingsplan disponerte Sørum kommune 9 boliger pr. 1000 innbyggere i 2014. Dette var det laveste i Akershus. 10 15 personer fikk hvert år avslag på søknad om kommunal bolig, selv om de er klart definert innenfor målgruppen. Pr. januar 2018 har kommunen 11,5 boliger pr. 1000 innbygger. Kommunal forkjøpsrett er lagt inn i utbyggingsavtaler for nye boligprosjekter. Forkjøpsretten innebærer at kommunen kan kjøpe boliger som er under planlegging til markedspris. Foreløpig er forkjøpsretten ikke benyttet. En forklaring til dette er at det går fra 1 2 år fra kjøpstidspunktet til boligen er ferdigstilt, og at dette samsvarer dårlig med kommunens behov. På avtaletidspunktet har kommunen ikke budsjett for kjøp av boliger tilstrekkelig langt fram i tid, noe som innebærer at det ikke er mulig å inngå bindende avtaler. Kommunen har derimot kjøpt noen boliger i byggeprosjekter som nærmer seg ferdigstillelse. Dette er økonomisk ugunstig, da prisene som regel har økt betydelig. Tilvisningsrett har hittil ikke blitt innarbeidet i noen utbyggingsavtaler i Sørum. 5. Mulige virkemidler Ordningen med tilvisningsrett innebærer at utbygger kan få grunnlån i Husbanken til inntil 80 % av prosjektkostnaden. Prosjektene må tilfredsstille Husbankens arealgrenser, være universell utformet og ha nøktern standard. Avtale om tilvisningsrett innebærer at kommunen skal kunne tilvise beboere til utleieleiligheter i prosjektet. Avtale om tilvisningsrett skal være tinglyst på eiendommen og gjelde i minst 20 år. Den enkelte boligsøker inngår leiekontrakt med den private utleieren. Utleieren står for vedlikeholdet. Ordningen gir fleksibilitet for kommunen, og gir økt tilfang av utleieboliger. Den er med på å fremme integrering og spre kommunale boliger i ordinære bomiljø. Kommunen har tilvisningsrett til alle boligene i prosjektet i 20 år, og vil til enhver tid kunne tilvise opp til 40 prosent av boligene. Som motytelse får utleier grunnlån fra Husbanken med en nedbetalingstid på inntil 50 år. Fra 1. januar 2017 stiller Husbankens krav om at kommunene må gjennomføre en utlysning før de inngår avtaler om tildeling- eller tilvisning av utleieboliger. Dette er en forutsetning for å få finansiering hos Husbanken. 2.5.11 boligsosiale hensyn revidert etter høring 6
Betingelsene for lån vil framkomme i Husbankens tilsagnsbrev til utleier/ utbygger når lånet innvilges. Dersom kommunen ikke benytter seg av en bolig som står ledig, har utleier rett til å leie denne ut på det ordinære leiemarkedet. 6. Anbefalt alternativ Tilvisningsavtaler er en ordning som kommunen bør tilrettelegge for å benytte seg av. Det inngås parallelt en samarbeidsavtale mellom kommunen og utleier. Egen sak om tilvisningsavtaler ble behandlet i kommunestyret 09.05.2018, sak 88/18. Rådmannen vil arbeide videre med forslag til hvordan kommunen kan tilrettelegge økonomisk slik at forkjøpsrett for boliger under planlegging kan benyttes. Bestemmelsene om utbyggingsavtaler i kommuneplanens arealdel suppleres med følgende veiledning: Kommunal forkjøpsrett kan inkluderes med en liten prosentandel av boenhetene. Det samme gjelder tilvisningsavtaler etter Husbankens regelverk. Hensikten er å tilrettelegge egnede boliger for vanskeligstilte fordelt og integrert i øvrig boligbebyggelse. Det vil være behov for ulike typer omsorgsboliger, men ingen som er aktuelle å foreslå inn som offentlig formål i denne kommuneplanrulleringen. Det vil være hensiktsmessig med større enheter enn behovene i Sørum kommune tilsier. I Lillestrøm kommune bør behovene for ulike brukergrupper gjennomgås helhetlig i et mer langsiktig perspektiv, og arealer vurderes i neste kommuneplanrullering. 2.5.11 boligsosiale hensyn revidert etter høring 7