Styrets oppgaver Det årlige sameiermøte/generalforsamlingen velger styreleder, styremedlemmer og eventuelt varamedlemmer. Kun myndige personer kan være styremedlemmer. Styrets oppgaver er å; - Representere selskapet utad og lede selskapet i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøte/generalforsamling - Treffe vedtak i alle saker, med mindre beslutningsmyndigheten ved lov eller vedtekter er flyttet til sameiermøte/generalforsamling - Godkjenne fakturaer til betaling - Vedta budsjett og sørge for forsvarlig drift - Foreta nødvendige regulering av felleskostnader - Treffe beslutning om bruk av midler til vedlikehold, bomiljøtiltak og andre driftsoppgaver - Forvalte og vedlikeholde selskapets fellesarealer og bygningsmasse - Inngå driftsavtaler - Godkjenne nye eiere og eventuelt behandle søknader om bruksoverlating/utleie - Påse at vedtekter og husordensregler overholdes - Behandle klagesaker - Ivareta henvendelser fra beboere - Sørge for at styremøter avholdes så ofte som nødvendig, og at det føres protokoll fra styremøtene - Ivareta selskapets HMS-ansvar og brannsikkerhet Oversikten gjelder ordinære borettslag og eierseksjonssameier. Bestemmelser i det enkelte selskaps vedtekter kan avvike fra oversikten. 1
2
REGISTRERINGSBLANKETT FOR ÅRSMØTEDELTAKERE Fyll ut og lever hele blanketten ved inngangen til møtelokalet. BRUK BLOKKBOKSTAVER Eierens navn : Eierens adresse : Leilighetsnummer: De som ikke kan møte på årsmøtet kan møte ved fullmektig. Dersom De benytter Dem av denne retten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut : FULLMAKT Eier av boligen gir herved fullmakt til: Fullmektigens navn: å møte på årsmøtet i Boligselskapets navn: Eierens underskrift og dato:.. (Eierens underskrift) (Dato) 3
4
Til andelseierne i Setra Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2016. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Setra Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen. 5
Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Setra Borettslag avholdes torsdag 11.05.2017 kl. 17.00 i aulaen på Hovseter Skole Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2016 A) Årsberetning og regnskap for 2016 B) Styret foreslår å dekke årets underskudd ved overføring fra egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styrehonorar B) Godtgjørelse til styret for merarbeid 4. INNKOMNE FORSLAG A) Opprettelse av to parkeringsplasser for forflytningshemmede B) Fasaderehabilitering samt skifte av vinduer og balkongdører med opsjon på etablering av nye balkonger C) Deltakelse i prosjektgruppe ifm. de ulike rehabiliteringsprosjektene D) Avklausulering av spesialleiligheter 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av minst 2, maks 5 varamedlemmer for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E) Valg av valgkomité for 1 år F) Valg av 1 delegert med vara til sameiemøte I Hovseter Vaktmestersentral Oslo, 25.04.2017 Styret i Setra Borettslag Jarle Kanaris /s/ Hanne Cecilie Lunde /s/ Knut Øygard /s/ Charlotte Holwech /s/ Åshild Kolås /s/ Maria Kristiansen /s/ 6
ÅRSBERETNING FOR 2016 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Jarle Kanaris Hovseterveien 82 C Nestleder Hanne Cecilie Lunde Hovseterveien 66 A Styremedlem Knut Øygard Hovseterveien 64 A Styremedlem Charlotte Holwech Hovseterveien 84 Styremedlem Maria Kristiansen Hovseterveien 68 B Styremedlem Åshild Kolås (sittende fra 1.12.16) Hovseterveien 82 C Fratrådt styremedlem Vivi Bagger (sittende til 1.12.16) Hovseterveien 84 Varamedlem Christian Nicolay Holmesland Hovseterveien 84 Varamedlem Trond Kjørlaug Hovseterveien 84 Varamedlem Tommy Skodje Hovseterveien 64 B Varamedlem Ragnhild Sundsbak Hovseterveien 66 B Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Hanne Cecilie Lunde Hovseterveien 66 A Varadelegert Charlotte Holwech Hovseterveien 84 Valgkomiteen Geir Tore Bakken Hovseterveien 68 J Thomas Molstad Johanson Hovseterveien 66 C Sarah Jayne Newey Hovseterveien 84 Vigdis Lem Røed Hovseterveien 84 Inger Margarethe Strømsheim Hovseterveien 64 A Delegert til sameiemøte i Hovseter Vaktmestersentral Delegert Jarle Kanaris Varadelegert Hanne Cecilie Lunde Styrets medlemmer består i dag av 2 menn og 4 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Setra Borettslag Borettslaget består av 260 andelsleiligheter. I tillegg kommer 2 tjenesteleiligheter. Setra Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950474084, og ligger i bydel 7 Vestre Aker i Oslo kommune med følgende adresse: 7
Hovsetervn 64-66-68 Hovsetervn 82-84 Gårds- og bruksnummer : 31 323 324 331 333 Første innflytting skjedde i 1975. Tomten, kjøpt i 1986 er på 11 000 m2. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Setra Borettslag har ingen ansatte. Det har verken vært personskader eller ulykker i borettslaget i 2016. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. 8
KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2016 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2017. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2016 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2016 var til sammen kr 9 993 475. Dette er kr 277 475 høyere enn budsjettert, og skyldes i hovedsak at leieinntekten for Hovstua ikke ble fakturert i deler av 2015 og 2016. Kostnader Driftskostnadene i 2016 var til sammen kr 14 548 581. Dette er kr 2 197 881 høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak konsulenthonorar i forbindelse med leilighetsprosjektet og tvisten knyttet til dette. Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr 4 947 860 og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr 31.12.2016 kr 968 304 og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2016 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Kostnadsdiagram 9
KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2017 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2017. Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 16 000 000 til større vedlikehold som omfatter rør- og våtrom, fasade med bytting av vinduer og verandadører og etterisolering samt leilighetsprosjektet. Kommunale avgifter i Oslo kommune Oslo Kommune har ikke budsjettert med endring i de kommunale avgiftene for 2017. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2016. Forsikring Forsikringspremien for 2017 har økt med kr 50 937. Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 4,2 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Setra Borettslag. Lån Setra Borettslag har tre lån i henholdsvis Eika Boligkreditt og OBOS Banken. Eika 1 lånet har en rest hovedstol på kr 664 797, med utløpsdato 30.03.2018. Lånet er et annuitetslån med månedlige forfall, og rentesatsen er 2,25% per 03.04.2017. Eika2 lånet har en rest hovedstol på kr 7 907 043, med utløpsdato 30.03.2039. Lånet er et annuitetslån med månedlige forfall, og rentesatsen er 2,25% per 03.04.2017. OBOS lånet har en rest hovedstol på kr 8 500 000, med utløpsdato 30.12.2017. Lånet er et tabellbasert lån med månedlige forfall, og rentesatsen er 2,28% per 03.04.2017. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2017) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret har økt fra kr 178 650 eksl. mva. til kr 183 116 eksl. mva. fra og med 01.01.2017. Dette tilsvarer en relativ økning på om lag 2,5%. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2017. 10
Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2017. Driften i 2017 forutsetter en økning av felleskostnadene på 20% fra 01.01.2017, samt en ytterligere økning på 10% fra 01.07.2017. I tillegg ser styret at det er nødvendig å ta opp lån for å dekke de planlagte rehabiliteringsoppgavene. Styret vurderer likviditeten løpende. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. SAMEIET HOVSETER VAKTMESTERSENTRAL Borettslaget er medeier i sameiet Hovseter Vaktmestersentral. Til orientering er resultatregnskapet og balansen for nevnte sameie pr. 31.12.2016 satt inn bakerst i årsberetningsheftet. Ønskes full årsmelding, vennligst ta kontakt med styret. Oslo, 25.04.2017 Styret i Setra Borettslag Jarle Kanaris /s/ Hanne Cecilie Lunde /s/ Knut Øygard /s/ Charlotte Holwech /s/ Åshild Kolås /s/ Maria Kristiansen /s/ 11
12
13
14
. 414 SETRA BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2016 2015 2016 2017 A. DISP. MIDLER PR. 01.01. 7 020 253 5 656 913 7 020 253 968 304 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) -4 947 860-9 121 715-2 953 700-15 853 000 Tillegg for nye langsiktige lån 16 0 11 500 000 0 65 000 000 Fradrag for avdrag på langs. lån 16-1 135 080-1 019 908-995 000-1 864 134 Reduksjon egenkapital i fellesanlegg 30 991 4 964 0 0 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER -6 051 949 1 363 341-3 948 700 47 282 866 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 968 304 7 020 253 3 071 553 48 251 170 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 5 046 691 8 335 131 Kortsiktig gjeld -4 078 387-1 314 878 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 968 304 7 020 253 15
414 - SETRA BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2016 2015 2016 2017 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 9 715 151 9 790 137 9 700 000 12 127 000 Vaskeri 0 0 1 000 0 Andre inntekter 3 278 324 15 442 15 000 30 000 SUM DRIFTSINNTEKTER 9 993 475 9 805 579 9 716 000 12 157 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-42 300-48 558-43 000-43 000 Styrehonorar 5-300 000-295 000-300 000-350 000 Revisjonshonorar 6-20 375-9 000-12 000-20 000 Andre honorarer 0-49 200 0-250 000 Forretningsførerhonorar -223 310-216 810-223 400-229 000 Konsulenthonorar 7-4 692 962-242 710-500 000-1 725 000 Kontingenter -52 000-52 000-52 000-52 000 Drift og vedlikehold 8 og 14-1 371 009-10 536 092-3 500 000-16 000 000 Forsikringer -1 012 673-828 039-1 085 000-1 100 000 Kommunale avgifter 9-1 502 497-1 514 827-1 521 300-1 526 000 Energi/fyring -946 962-774 842-1 000 000-1 000 000 Kabel-/TV-anlegg -848 683-585 724-590 000-900 000 Andre driftskostnader 10-3 535 811-3 550 901-3 524 000-2 292 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -14 548 581-18 703 702-12 350 700-25 487 000 DRIFTSRESULTAT -4 555 106-8 898 123-2 634 700-13 330 000 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 23 676 40 188 0 0 Finanskostnader 12-416 430-263 780-319 000-2 523 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -392 755-223 592-319 000-2 523 000 ÅRSRESULTAT -4 947 860-9 121 715-2 953 700-15 853 000 Overføringer: Fra opptjent egenkapital -4 947 860-9 121 715 16
414 - SETRA BORETTSLAG BALANSE Note 2016 2015 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger 13 37 900 000 37 900 000 Tomt 537 899 537 899 Andel egenkapital i fellesanlegg 20 375 447 406 438 SUM ANLEGGSMIDLER 38 813 346 38 844 337 OMLØPSMIDLER Kundefordringer 267 193 Kortsiktige fordringer 15 1 131 447 821 137 Driftskonto OBOS-banken 1 063 103 5 588 167 Sparekonto OBOS-banken 851 874 1 925 635 SUM OMLØPSMIDLER 3 046 691 8 335 131 SUM EIENDELER 41 860 036 47 179 467 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt EK 260*100 26 000 26 000 Opptjent egenkapital 13 603 590 18 551 451 SUM EGENKAPITAL 13 629 590 18 577 451 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 16 18 551 959 19 687 039 Borettsinnskudd 17 7 584 700 7 584 700 Annen langsiktig gjeld 18 15 400 15 400 SUM LANGSIKTIG GJELD 26 152 059 27 287 139 KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld 2 077 342 1 309 848 Kassekreditt (total innvilget kr 2 000 000) 0 0 Påløpte renter 1 045 5 030 Påløpte avdrag -1 0 SUM KORTSIKTIG GJELD 2 078 387 1 314 878 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 41 860 036 47 179 467 Pantstillelse 19 168 724 950 67 939 950 Garantiansvar 20 769 052 877 729 17
Oslo, 25.04.2017, Styret i Setra Borettslag Jarle Kanaris /s/ Knut Øygard /s/ Charlotte Holwech /s/ Åshild Kolås /s/ Maria Kristiansen /s/ Hanne Cecilie Lunde /s/ 18
.... NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader (ink. garasjeleie for de som har plass) 8 958 888 Garasjeleie (eksternt) 52 200 Næringslokaler og supplementsrom 1 809 036 Strøm 9 000 Leie tidl.år -4 642 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 10 824 482 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Felleskostnader -30 870 Parkeringsleie -17 265 Garasjeleie -28 080 Næringslokaler -1 024 116 Diverse -9 000 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 9 715 151 19
NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Leieinntekter Hovstua 219 344 Ice Communication 58 980 SUM ANDRE INNTEKTER 278 324 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -42 300 SUM PERSONALKOSTNADER -42 300 Det har ikke vært ansatte i borettslaget gjennom året. Borettslaget er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 GODTGJØRELSE TIL STYRE OG VALGKOMITEEN Honorar til styret gjelder for perioden 2015/2016, og er på kr 295 000. I tillegg har valgkomiteen fått dekket middag for kr 3 484, jf. noten om andre driftskostnader. Et styremedlem har også fått dekket parkeringsgebyr- og billett på kr 700 i.f.m. møtevirksomhet. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 20 375. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -1 490 873 OBOS -131 985 OBOS Prosjekt AS -457 612 Enerhaugen arkitektkontor -57 484 Optimus Prosjekt AS -2 283 664 Wang arkitektur AS -271 344 SUM KONSULENTHONORAR -4 692 962 20
NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Leilighetsprosjektet (se note 14) -272 445 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD -272 445 Drift/vedlikehold bygninger -211 926 Drift/vedlikehold VVS -217 135 Drift/vedlikehold elektro -43 997 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -14 664 Drift/vedlikehold fellesanlegg -34 818 Drift/vedlikehold heisanlegg -216 665 Drift/vedlikehold brannsikring -171 786 Drift/vedlikehold vaskerianlegg -5 918 Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg -103 475 Drift/vedlikehold parkeringsanlegg -1 948 Drift/vedlikehold garasjeanlegg -26 765 Egenandel forsikring -42 000 Kostnader dugnader -7 468 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -1 371 009 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -884 576 Renovasjonsavgift -617 921 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -1 502 497 21
NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -2 000 Container -65 673 Skadedyrarbeid/soppkontroll -23 552 Diverse leiekostnader/leasing* -1 262 697 Driftsmateriell -10 781 Lyspærer og sikringer -2 897 Vaktmestertjenester -1 063 851 Renhold ved firmaer -890 884 Andre fremmede tjenester -12 962 Kontor- og datarekvisita -5 349 Trykksaker -49 933 Møter, kurs, oppd. mv. -3 878 Andre kostnader tillitsvalgte -3 484 Andre kontorkostnader -62 972 Telefon, annet -22 186 Porto -21 656 Bank- og kortgebyr -1 500 Velferdskostnader -29 556 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -3 535 811 *Brorparten av posten utgjør garasjeleie i Hovseterveien 70 (kr 1 022 496) og Hovseter Parkering (kr 194 700) NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 2 365 Renter av sparekonto i OBOS-banken 16 239 Andre renteinntekter 5 072 SUM FINANSINNTEKTER 23 676 NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter lån i Eika Boligkreditt AS, lån 1-31 174 Renter lån i Eika Boligkreditt AS, lån 2-185 822 Renter lån i OBOS-banken -194 873 Gebyr lån i Eika Boligkreditt AS, lån 1-600 Gebyr lån i Eika Boligkreditt AS, lån 2-600 Gebyr lån i OBOS-banken -3 125 Renter på leverandørgjeld/overtrekksrente OBOS-banken -73 Renter og provisjon kassekreditt -163 SUM FINANSKOSTNADER -416 430 22
NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1975 37 900 000 SUM BYGNINGER 37 900 000 Tomten ble kjøpt i 1986. Gnr.31/bnr.323, 324, 331 og 333. Utleieleilighet hvor innskudd ikke er beregnet: Nr. 1037, 1038 og 1045. I tillegg har borettslaget 14 hybler hvor innskudd ikke er beregnet.: 42038, 42045, 43038, 43045, 44038, 44045, 45038, 46038, 46045, 47038, 47045, 48038 og 48045. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 14 LEILIGHETSPROSJEKT Inowa/Høyer Finseth 564 979 OBOS Prosjekt AS 85 731 Wang 906 292 Løvås Transport 248 005 Andre kostnader 69 223 Allround Entreprenør AS 5 063 892 Mur og Naturstein 1 488 328 Thon Hotel Linne (erstatningsbolig) 54 247 A og L Rørleggerbedrift 199 335 Oslo Kommune PBE 194 993 Skedsmo Elektro 344 603 Ingeniør Einar Bjørgen 30 000 Kostnadsføring 2015-8 977 182 Kostnadsføring 2016-272 445 SUM REHABILITERING II 0 NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER Ice Communication 9 750 Andre forskuddsbet. kostnader (blir kostnadsført i 2017) 1 121 697 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 1 131 447 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2017, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2017. 23
NOTE: 16 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN EIKA BOLIGKREDITT AS 1 OPPUSSING AV BALKONGFLATER, UTSKIFTNING AV REKKVERKSPLATER, NYE FASADEFELT OG NYE FALDAKINER Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.16 var 2,25 %. Løpetiden er 8 år. Opprinnelig 2009-6 412 288 Nedbetalt tidligere 4 664 424 Nedbetalt i år 863 947-883 917 EIKA BOLIGKREDITT AS 2 OPPGRADERING AV EL.ANLEGGET OG OPPSTART AV VVS- REHABILITERING Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.16 var 2,25 %. Løpetiden er 25 år. Opprinnelig 2014-5 510 000 Nedbetalt tidligere -2 714 175 Nedbetalt i år 271 133-7 953 042 OBOS - LEILIGHETSPROSJEKTET Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.16 var 2,25 %. Løpetiden er 2 år. Opprinnelig 2015-8 500 000 Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år 0-8 500 000 OSLO KOMMUNE LÅN SPESIALLEILIGHETER Rentesatsen pr. 31.12.16 var 0,00 %. Løpetiden er 0 år. Opprinnelig 1900-1 215 000 Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år 0-1 215 000 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -18 551 959 AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN Selskapet har 1 lån med avdragsfrihet. I tabellen nedenfor er det estimert både hva lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når selskapet begynner å betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at avdrags- og rentebetingelsene pr. 31.12 beholdes uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer. 24
Det understrekes at felleskostnadene i borettslaget ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning), vil de månedlige felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under. Alle tall er avrundet til nærmeste 50 kroner. Leilighetsnr OBOS Første avdrag er 31.01.19 Potensiell endring i felleskostnader fra 31.01.19 1038 7 500 1, 2, 3, 4, 5, 6 8 200 7, 8, 9, 10 8 200 1050 12 200 1048 12 650 1031, 1032, 1034, 1040, 1042, 1043 14 950 1025, 2025, 3025 15 100 1052 15 350 4025, 5025, 6025, 7025, 8025 15 600 1049 16 800 1030, 1033, 1041, 1044 16 850 1051 18 600 1035, 1039 20 150 1019, 1020, 1021, 1022, 1023, 1024 26 200 1026, 1028, 1029, 2019, 2020, 2021 26 200 2022, 2023, 2024, 2026, 2028, 2029 26 200 3019, 3021, 3022, 3024, 3028, 3029 26 200 4019, 4021, 4022, 4024, 4028, 5019 26 700 5021, 5022, 5024, 5028, 6019, 6021 26 700 6022, 6024, 6028, 7019, 7021, 7022 26 700 7024, 7028, 8019, 8021, 8022, 8024 26 700 8028 26 700 1027, 2027, 3020, 3023, 3026, 3027 29 150 4020, 4023, 4026, 4027, 4029, 5020 29 800 5023, 5026, 5027, 5029, 6020, 6023 29 800 6026, 6027, 6029, 7020, 7023, 7026 29 800 7027, 7029, 8020, 8023, 8026, 8027 29 800 8029 29 800 1037 32 450 2030, 2032, 2034, 2039, 2041, 2043 36 300 3030, 3032, 3034, 3039, 3041, 3043 36 300 4030, 4032, 4034, 4039, 4041, 4043 37 000 5030, 5032, 5034, 5039, 5041, 5043 37 000 6030, 6032, 6034, 6039, 6041, 6043 37 000 7030, 7032, 7034, 7039, 7041, 7043 37 000 8030, 8032, 8034, 8039, 8041, 8043 37 000 1002, 1004, 1006, 1008, 1010, 1012 39 250 1014, 1016, 1018, 2002, 2004, 2006 39 250 25
... 2008, 2010, 2012, 2014, 2016, 2018 39 250 3002, 3004, 3006, 3008, 3010, 3012 39 250 3014, 3016, 3018, 4002, 4004, 4006 39 250 4008, 4010, 4012, 4014, 4016, 4018 39 250 1036, 1046, 1047, 2036, 2037, 2046 40 500 2047, 3036, 3037, 3046, 3047 40 500 4036, 4037, 4046, 4047, 5036, 5037 41 150 5046, 5047, 6036, 6037, 6046, 6047 41 150 7036, 7037, 7046, 7047, 8036, 8037 41 150 8046, 8047 41 150 1001, 1003, 1005, 1007, 1009, 1011 42 950 1013, 1015, 1017, 2001, 2003, 2005 42 950 2007, 2009, 2011, 2013, 2015, 2017 42 950 3001, 3003, 3005, 3007, 3009, 3011 42 950 3013, 3015, 3017, 4001, 4003, 4005 42 950 4007, 4009, 4011, 4013, 4015, 4017 42 950 NOTE: 17 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1975-7 546 100 Øket 1998-38 600 SUM BORETTSINNSKUDD -7 584 700 NOTE: 18 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Depositum lokaler -15 400 SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD -15 400 NOTE: 19 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd 7 584 700 Pantelån 18 551 959 TOTALT 26 136 658 Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2016 følgende bokførte verdi: Bygninger 37 900 000 Tomt 537 899 TOTALT 38 437 899 26
NOTE: 20 GARANTIANSVAR/ANDEL ANLEGGSMIDLER/LANGSIKTIG GJELD I FELLESANLEGG Fordelingsregnskap med egenkapital og solidaransvar Selskapet eier 23,305 % av Hovseter Vaktmestersentral. Selskapet har solidaransvar for den samlede gjeld i Hovseter Vaktmestersentral. Selskapets andel i Hovseter Vaktmestersentral vises som anleggsmidler under posten "andel egenkapital i fellesanlegg". Selskapets andel av driftskostnadene og årsresultatet er inntatt i resultatregnskapet under posten vaktmestertjenester. Til orientering vedlegges sameiets regnskap. 27
INNKOMNE FORSLAG A) Opprettelse av to parkeringsplasser for forflytningshemmede Forslagsstiller: Aud Jorunn Løvhaug Det opprettes en til to parkeringsplasser for forflytningshemmede (med blått kort utstedt av kommunen) på området der det nå er satt av plasser til hjemmetjenesten fra kommunen. Jeg har forståelse for at det er et ønske om lite bilkjøring i borettslagets område. Likevel kan det være helt nødvendig for noen besøkende, som er funksjonshemmet, å kunne parkere ganske nær inngangsdør (eller eventuelt nær butikkinngang). Spesielt på vinterstid kan det være vanskelig for forflytningshemmede å ta seg frem, siden det er veldig kupert område rundt blokkene. Jeg ber om at det blir avsatt plass til en eller to parkeringsplasser for personer som har blått parkeringskort (for forflytningshemmede) fra kommunen, Jeg presiserer at disse selvfølgelig ikke skal brukes av borettslagets andelseiere eller leietakere, kun til gjester til borettslaget. Forslag til vedtak: Styret støtter ikke forslaget. Styrets innstilling: Styret forstår og tar på alvor utfordringene for bevegelseshemmede i borettslaget, men i arbeidet med å gjøre borettslaget hyggeligere og mer trafikksikkert for alle - ikke minst de minste av oss - har styret etter en totalvurdering vedtatt bilfritt borettslag. Det medførte avvikling av alle gjesteparkeringsplasser i borettslaget, også for bevegelseshemmede, Hjemmetjenesten fikk midlertidige p-plasser ved enden av HV82, men disse p-plassene blir også fjernet fra høsten av ifm. byggeprosjektene. Videre er det slik at rør- og våtromsprosjektet har oppstart høsten 2017 og all tilgjengelig plass i borettslaget må benyttes til; brakkerigger, containere og sikring av gående i byggeperioden. Styret kan således ikke støtte forslaget. 28
B) Fasaderehabilitering samt skifte av vinduer og balkongdører med opsjon på etablering av nye balkonger Forslagsstiller: Styret Styret vil med dette fremme forslag om fasaderehabilitering med etterisolering, samt skifte av vinduer og balkongdører, omtekking og etterisolering av tak med opsjon på etablering av nye balkonger. Borettslagets vedlikeholdsplikt er hjemlet i borettslagsloven og vedtektene. Etter borettslagsloven 5-17 (1) jf. 5-12 (3) og vedtektene 5-2 (3) plikter borettslaget å sørge for nødvendig vedlikehold av vinduer mv. for å holde bygningene i forsvarlig stand. Vinduer og balkongdører er i mange leiligheter i så dårlig stand at disse må byttes og/eller repareres, noe som er gjort løpende gjennom året uten at borettslaget har hatt en helhetlig plan på dette tidligere. Ovennevnte utfordringer er ikke en ny problemstilling for borettslaget da styret allerede i 2011 bestilte en omfattende tilstandsvurdering fra OBOS Prosjekt hvor formålet var å få en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand av bebyggelsen. Rapporten ble levert mai 2011 og skulle danne grunnlag for gjennomføring av aktuelle tiltak. Flere av tiltakene som anbefales gjennomført er (1) å bytte vinduer og balkongdører samt (2) å rehabilitere fasader med tilleggsisolering. Nå er det snart gått seks år siden rapporten kom og forholdene bare forverrer seg år for år. Det å bytte enkeltvinduer/balkongdører uten å se borettslaget som én enhet hvor alt byttes samtidig, er ikke økonomisk forsvarlig i et langsiktig perspektiv. Når styret har vurdert bytte av vinduer og balkongdører så ville det ikke vært en forsvarlig formuesforvaltning å ikke samtidig vurdere fasaderehabilitering med etterisolasjon og fjerning av eternitt-plater med asbest. Etterisolering sammen med bytte av vinduer og balkongdører og fasaderehabilitering vil medføre reduserte strømkostnader, mindre støy og bedre inneklima for den enkelte andelseier. I tillegg vil den estetiske opplevelsen av nye fasader være av uvurderlig betydning. Det er ikke til å legge skjul på at dagens fasader ikke ser bra ut og har vært modne for rehabilitering i flere tiår. Videre er det slik at leilighetsprosjektet krever endring av fasadene på gateplan før leilighetene kan selges. Det var derfor helt avgjørende at styret så alt dette i sammenheng. Det er i forbindelse med forarbeidet søkt Oslo kommune om enøkstøtte og kommunen har innvilget borettslaget støtte på kr. 1 000 000,- som er det maksimale beløpet kommunen innvilger i enøkstøtte. Forslaget til fasaderehabiliteringen med bytte av vinduer og balkongdører mv. vil bli presentert for generalforsamlingen av OBOS Prosjekt og Enerhaugen Arkitektkontor. Når det gjelder tilstanden på eksisterende balkonger så antas de å være ok. Styret er imidlertid kjent med at det på sikt vil være nødvendig med en grundig rehabilitering av balkongene, eller fjerning av eksisterende og etablering av nye. Kostnad for etablering av nye balkonger ligger på ca. kr. 29 375 000,- ink. mva. Dette er ikke medregnet i fasadeprosjektet, ettersom antatt restlevetid på balkongene er mer enn 10 år. Ved fasaderehabiliteringen er det tiltenkt utført arbeider som vil forenkle en evt. utskiftning senere, i tillegg til vedlikehold som vil øke restlevetid. Kostnad for dette er allerede budsjettert til totalt ca. kr. 9 000 000,- ink. mva. Dersom det ved ytterligere undersøkelser skulle vise seg at balkonger har restlevetid på mindre enn 5 år, vil man av hensyn til kostnader som allerede foreligger (brakkerigg, drift, stillaser med mer) ta dette som en del av fasaderehabiliteringen. 29
Budsjett for fasaderehabilitering vil ved etablering av nye balkonger derfor øke med ca. kr. 20 000 000 ink. mva. ettersom allerede budsjetterte kostnader forbundet med balkonger vil utgå. Styret ber generalforsamlingen støtte det fremlagte forslaget. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen vedtar fasaderehabilitering med utskiftning av vinduer, balkongdører, omtekking og etterisolering av tak samy etterisolering av alle fasader med en øvre kostnadsramme på kr. 76 000 000,- inkl. mva, med opsjon om etablering av nye balkonger med en øvre kostnadsramme på kr 20 000 000,- inkl mva, og generalforsamlingen gir styret mandat til å oppta lån i denne forbindelse på kr. 96 000 000,- samt godkjenner at lånet sikres med pant i lagets eiendommer som har prioritet foran innskuddene hvis banken krever det. C) Deltakelse i prosjektgruppe ifm. de ulike rehabiliteringsprosjektene Forslagsstiller: Styret Styret vil med dette fremme forslag om økonomisk kompensasjon for deltakelse i prosjektgruppe i forbindelse med de ulike rehabiliteringsprosjektene i borettslaget. Mye av dette arbeidet vil nødvendigvis foregå i møter/befaring på dagtid og vil medføre tapt arbeidsfortjeneste for deltagerne. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen vedtar timepris på kr. 600 for deltakere i prosjektgruppe i forbindelse med de ulike rehabiliteringsprosjektene i borettslaget. Timelister skal føres og godkjennes i styremøte før utbetaling. Oversikt over utbetaling fremlegges ved neste års generalforsamling. 30
D) Avklausulering av spesialleiligheter Forslagsstiller: Styret Bakgrunn: Til generalforsamlingen i Setra Borettslag i 2016 ble det lagt frem Forslag om avklausulering av HV.68 0768 Oslo. Forslagsstillere var Hossein Beigi, Hovseterveien 68B og Stian Rino Ross, Hovseterveien 68A. Generalforsamlingen vedtok å utrede økonomiske og juridiske konsekvenser av avklausulering, og legge resultatet frem for neste års generalforsamling. Vi har utredet konsekvenser av avklausulering ved hjelp av advokat og i samråd med OBOS og Oslo Kommune. Hva er avklausulering? Avklausulering vil si å fjerne de paragrafene i Setra Borettslags vedtekter som forbeholder 81 andelsleiligheter i Hovseterveien 68 for bevegelseshemmede ("spesialleiligheter"). De to paragrafene som må slettes (helt eller delvis) ved en avklausulering er 3.5 i sin helhet og andre ledd av 2.2 (se nedenfor med fet skrift) Det vil dessuten bli nødvendig å innfri et rente- og avdragsfritt lån fra 1975, innvilget av Oslo Kommune. Lånesummen er kr. 1.215.000,-. Når lånet er innfridd vil kommunen slette panteobligasjonen fra grunnboka som pålegger Setra BRL å beholde disse paragrafene i vedtektene. Avklausulering krever samtykke fra OBOS. Grunner til å avklausulere: Boligmarkedet for bevegelseshemmede har endret seg siden 1975 da Setra ble bygget, spesielt fordi byggeforskriftene har lagt inn mange standarder for universell utforming. Byggeforskriftene er oppgradert, og i dag har mange boliger en standard som gjør at man kan fortsette å bo i sin egen bolig selv om man blir bevegelseshemmet. Derfor er det i dag mindre behov enn før for leiligheter som er klausulert for bevegelseshemmede. Her i Setra ser vi også at flere spesialleiligheter står tomme. Enkelte av spesialleilighetene har blitt utleid til personer som ikke er bevegelseshemmet. Dette kan medføre tvangssalg. Klausuler påvirker dessuten salgsverdien av boliger. Vi har innhentet informasjon om verdien av en leilighet i Setra med og uten klausul. OBOS Eiendomsmegler oppgir at salgsprisen er ca. 20% høyere (regnet i kvadratmeterpris) for leiligheter uten klausul enn for sammenlignbare leiligheter med klausul. Dette gjelder leiligheter som er solgt i Setra Borettslag (BRL) i løpet av de siste to årene. Hva det vil koste eierne av spesialleilighetene? Innfrielsen av det opprinnelige lånet må dekkes av de som eier spesialleilighetene. Det er totalt 81 spesialleiligheter i HV 68. Midlene fra lånet av 1975 ble likt fordelt blant de 81 spesialleilighetene, uansett størrelsen på leiligheten. Det er rimelig at de berørte andelseierne innfrir sin del av lånet på samme måte som det var fordelt, altså kr. 1.215.000,- / 81 = kr. 15.000,- per andel. Garasjeplasser og supplementsrom: Ingen vil miste garasjeplassen ved avklausulering. 31
Betalingsløsninger: Vi håper at de fleste eierne av spesialleiligheter har mulighet til å innfri sin del av lånet fra 1975 (kr. 15.000,-) i forbindelse med endringen av vedtektene, men vi forstår at noen kan ha problemer med dette. Borettslaget vil derfor tilby individuell assistanse til de som måtte ha behov for det. Vi vil også tilby en alternativ betalingsløsning som medfører at borettslaget tar opp et nytt lån hos OBOS banken med sikkerhet i bygningsmassen. For å dekke kostnadene av låneopptaket blir det i så fall et tillegg til de månedlige felleskostnadene for de som velger denne løsningen. Dette er i praksis en betalingsutsettelse der kr. 15.000,- vil komme til utbetaling ved salg eller overdragelse av leiligheten. Det er ikke mulig å tilby individuell nedbetalingsordning til de som velger denne løsningen. Rentekostnadene vil variere i henhold til den gjeldende lånerenten hos OBOS banken. Hvordan det skal stemmes? Det skal stemmes over styrets forslag til avklausulering og endring av vedtektene på generalforsamlingen. All endring av vedtekter krever ⅔ flertall i generalforsamlingen. Dette gjelder uansett om fordeler og ulemper ikke tilfaller alle andelseiere likt, dersom en beslutning ikke "er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget" (Mindretallsvernet). Merk at eiere av flere andeler kun har én stemme i generalforsamlingen. De 81 spesialleilighetene i HV 68 har 70 eiere og er dermed representert av 70 stemmeberettigede. Aktuelle paragrafer i vedtektene: 3-5 Spesialleiligheter For spesialleiligheter med andelsnummer fra og med 170 til og med 258, med unntak av andelsnummer 174, 177, 183 og 186, gjelder følgende særregler: (1) Det er satt som vilkår for å bli eier av andeler knyttet til spesialleiligheter for bevegelseshemmede i borettslaget at eieren selv eller et medlem av hans husstand er så bevegelseshemmet at familien har behov for leilighet som spesialinnredet for bevegelseshemmede. (2) Dersom en andel til en spesialleilighet ønskes overdratt, har Oslo Kommune i samråd med Oslo Fylkeslag av Norges Handikapforbund forkjøpsrett. Forkjøpsrett kan bare utøves på vegne av personer som etter nærværende punkt 3-5 (1) 1. ledd kan erverve andel i laget. Dersom kommunen ikke ønsker å benytte forkjøpsretten kan andelen overdras til en annen person som tilfredsstiller vilkårene for å bo i spesialleiligheten og som godkjennes av styret, jfr. punkt 2-2 (3) i vedtektene. (3) Overlating av bruk av spesialleiligheten er ikke tillatt uten styrets samtykke. Spesialleilighetene kan bare leies ut til personer som oppfyller vilkårene for å erverve andel etter punkt 3-5 (1) 1. ledd. Oslo Kommune har forleierett til spesialleilighetene. Bestemmelsene i punkt 3-5 (3) om forkjøpsrett, gis så langt de passer tilsvarende anvendelse for forleieretten. (4) I den utstrekning bestemmelsene i denne paragraf står i strid med andre paragrafer i vedtektene, skal nærværende paragraf gjelde for spesialleilighetene for bevegelseshemmede. 2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel. (2) Overdragelse kan likevel bare skje til personer som nevnt under punkt 3-5 for spesialleiligheter med andelsnummer 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 og 10. 32
(3) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. (4) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap. 2 i disse vedtektene. (5) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (6) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. (7) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med èn eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller til det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. Forslag til vedtak: Spesialleilighetene i Hovseterveien 68 avklausuleres under forutsetning av samtykke fra OBOS. Borettslagets generalforsamling vedtar i den forbindelse at rente- og avdragsfritt lån av 1975 fra Oslo Kommune med lånesum kr. 1.215.000,- innfris på den måten at andelseierne av de klausulerte spesialleilighetene, uansett størrelsen på leiligheten, innfrir sin del av lånet på samme måte som det var fordelt den gangen lånet ble tatt opp, dvs. med kr. 15.000,- per andel. Generalforsamlingen vedtar samtidig og som en følge av dette at de vedtekter som forbeholder andelsleiligheter i Hovseterveien 68 for bevegelseshemmede ("spesialleiligheter") skal endres eller slettes. Dette gjelder to paragrafer: 3.5 slettes i sin helhet og 2.2 endres ved at andre ledd (som viser til 3.5) slettes. 33
VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 2 år foreslås: Jarle Kanaris Hovseterveien 82 C B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Hanne Cecilie Lunde Maria Kristiansen Hovseterveien 66 A Hovseterveien 68 A Styremedlemmer som ikke er på valg: Knut Øygard Hovseterveien 64 A Charlotte Holwech Hovseterveien 84 Åshild Kolås Hovseterveien 82 C C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Sondre Olsen Hovseterveien 64 B 2. Christian Nicolay Holmesland Hovseterveien 84 3. Ragnhild Sundsbak Hovseterveien 66 B 4. Trond Kjørlaug Hovseterveien 84 D. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Delegert Varadelegert E. Som valgkomité for 1 år foreslås: Geir Tore Bakken Inger Margarethe Strømsheim Thomas Molstad Johanson Hovseterveien 68 B Hovseterveien 64 A Hovseterveien 66 C F. Som delegert til sameiemøte I Hovseter Vaktmestersentral foreslås: Delegert Varadelegert I valgkomiteen for Setra Borettslag Geir Tore Bakken Thomas Molstad Johanson Sarah Jayne Newey Vigdis Lem Røed Inger Margarethe Strømsheim 34
Orientering om borettslagets drift Styrets arbeid Styret har gjennomført 12 styremøter siden generalforsamling 21. juni 2016 og ut året. Styret har siden generalforsamling i fjor arbeidet kontinuerlig med å få oversikt over omfanget av saker, kompleksiteten knyttet til disse samt gjenoppta de forskjellige prosjektene som var igangsatt av det forrige styret, men av forskjellige årsaker hadde stoppet opp. For å klare dette har styret nedlagt en ikke ubetydelig arbeidsinnsats, også i helger og høytider, langt utover det som normalt kan betegnes som styrearbeid i et borettslag. Arbeidsmengden ligger klart over grensen for det som er forsvarlig for enkelte av styrets medlemmer når tillitsvervet i utgangspunktet baserer seg på frivillighet og i hovedsak skal gjennomføres på fritiden. Det er tatt i bruk alle døgnets tider syv dager i uken for å kunne gjennomføre en god og forsvarlig fremdrift i de forskjellige prosjektene. Enkelte av styrets medlemmer har brukt mange hundre timer på dette arbeidet og det er bl.a. grunnen til at styret ber om ekstra godtgjørelse for merarbeid, ref. punkt 3B til innkallingen. Styrearbeidet i inneværende periode (og det vil fortsette i minst noen år til) bærer mer preg av næringsvirksomhet og opprydningsarbeid enn ordinært styrearbeid. De fleste sakene medførte omfattende møtevirksomhet med eksterne rådgivere på dagtid, flere titalls befaringer og ikke minst tvisten med konkursboet etter Allround Entreprenør og det havarerte leilighetsprosjektet samt rør- og våtromsprosjektet, har tatt mye tid. Både ift gjennomgang av en stor mengde faktiske problemstillinger, juridiske dokumenter, kartlegging av grensesnittene mellom det som er foretatt av arbeid og det som gjenstår, og ikke minst de juridiske utfordringene borettslaget havnet i. Styret har utover høsten 2016 klart å få oversikt og kontroll på alle sakene med god progresjon i det videre arbeidet. I tillegg til ovennevnte har styret også normale gjøremål knyttet til drift og vedlikehold av borettslaget. Nedenfor følger oppsummering av de viktigste sakene: Tvisten med konkursboet etter Allround Entreprenør AS Setra borettslag («SB») engasjerte Allround Entreprenør AS («AE») i 2015 for å fullføre allerede igangsatte ombyggingsarbeider. Arbeidene hadde stoppet opp på grunn av tidligere entreprenørs konkurs. Arbeidene var i hovedsak knyttet til ombygging av eksisterende næringsareal til leiligheter, og et sentralt formål med ombyggingen var (er) å gi borettslaget gevinster ved leilighetssalg slik at borettslagets økonomiske stilling ville bli betydelig bedret når andre prosjekter skulle gjennomføres. Fra høsten 2015 fikk SB bistand fra konsulentselskapet Optimus Prosjekt Region Øst AS («Optimus») for å ivareta SBs interesser under prosessen. Gjennom høsten 2015 og mot årsskiftet 2015/2016 fremsto AEs utførelse av kontraktsforpliktelsene såpass bekymringsfulle at SB varslet heving den 14. januar 2016. Det ble gitt frist for retting på 7 dager. Heving ble deretter meddelt AE den 23. januar 2016. Kort etter hevingen engasjerte SB advokat for videre bistand. AE bestred hevingen, og fremsatte et krav om sluttoppgjør på ca. kr. 4 200 000,- mot SB noen måneder senere. SB avviste kravene. AE varslet deretter søksmål. AE gikk imidlertid konkurs ved kunngjøring 20. mai 2016. Etter dette meldte SB krav i konkursboet («Boet») på 13 500 000,- ved melding til Boet den 9. juni 2016. Kravet bygget i stor grad på tekniske og økonomiske vurderinger fra Optimus. Boet avviste kravene ved brev av 17. juni 2016, og varslet på sin side at Boet ville opprettholde AEs vederlagskrav, og viste til det tidligere varselet om søksmål. 35
Boet inviterte samtidig til nærmere dialog. Det ble avholdt en felles befaring i slutten av juni 2016, og det ble etter dette blitt utvekslet noe informasjon fra begge parter. Begge parter så seg tjent med å opprettholde sine rettslige posisjoner samtidig som det var en viss dialog, og Boet har åpnet for en minnelig løsning. Det ble avholdt møte den 17. november 2016 i DNBs lokaler1, uten at dette skapte nevneverdig bevegelse i noen retning. Boet ga i denne sammenheng SB frist til 15. desember 2016 med å komme tilbake med en avklaring på om styret får generalforsamlingens forhandlingsfullmakt for videre forhandlinger, noe styret i SB valgte å la være å gjøre såpass tett oppunder jul. Boet gjentok at de så for seg en rettslig prosess dersom en minnelig løsning ikke oppnås. SB siktet mot å avklare forhandlingsfullmakten i løpet av januar 2017. For SB var saken relativt kompleks rent faktisk, og dermed også rettslig. I lys av de stadige personskiftene, hevinger av kontrakter og konkurser var det krevende å få full oversikt over alle detaljer i hendelsesforløpene. En kunne med god grunn anta at dette også var tilfellet for Boets del. Det tok noe tid for de nye rådgiverne (OBOS Prosjekt AS) til å få full oversikt over status i byggearbeidene, og dette arbeidet pågikk store deler av høsten 2016, og fortsatte i januar/februar 2017. Både den faktiske situasjonen men også de underliggende avtalene/grensesnittene har rettslige implikasjoner som i 2016 ikke var helt avklarte. En eventuell domstolprosess ville trolig bli nokså omfattende, kostbar og langvarig. Styret mente at dette ikke var i borettslagets interesse og innkalte derfor til ekstraordinær generalforsamling den 17. januar 2017 for å be om forhandlingsfullmakt. Generalforsamlingen fattet følgende vedtak: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å inngå forhandlinger med konkursboet etter Allround Entreprenør AS. Innstilling til forliksavtale skal fremlegges for og godkjennes av generalforsamlingen før bindende forliksavtale kan inngås med konkursboet. Etter forutgående skriftlige og muntlige avklaringer samt forhandlinger med Boet ble partene 10. mars 2017 enige om at borettslaget betaler Boet et totalbeløp på kr. 3 750 000,- som fullt og endelig oppgjør for arbeidene utført av entreprenøren. Boets utgangspunkt var på kr. 8 440 000,- så styret var fornøyd med at man klarte å mer enn halvere dette beløpet i forhandlingene. Avtalen innebærer at Boet frafaller alle øvrige krav mot borettslaget, og borettslaget på sin side frafaller alle øvrige motkrav mot Boet. Den 28. mars 2017 ble det avholdt ekstraordinær generalforsamling hvor styrets fremforhandlede forliksavtale ble vedtatt. Kr. 3 750 000,- er lånefinansiert i OBOS Banken med avdragsfrihet ut 2018 og ble betalt Boet 26. april 2017. Leilighetsprosjektet Da leilighetsprosjektet havarerte 2015/2016 ble det dette styrets hovedoppgave å få kontroll på prosjektet. Både med tanke på tvisten med AE, men ikke minst fordi dette prosjektet går parallelt med et omfattende rør- og våtromsprosjekt. Styret var avhengig av eksterne rådgivere til dette arbeidet og OBOS Prosjekt («OP») ble engasjert. OP skulle utarbeide en rapport hvor dem bl.a. skulle gjennomgå bygningsmessige, ventilasjon, brannsikkerhet, elektro- og VVS- tekniske utførelse på arbeider med nye leiligheter i Hovseterveien 64, 68 og 82, hvor det er under etablering i alt 14 nye leiligheter. Hovedformålet til OP har vært å besvare følgende spørsmål: 1. DNB var største kreditor i Boet og ville finansiere en rettssak dersom partene ikke kom frem til en utenrettslig løsning. 36