BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201518977/60 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MOAS Dato: 01.02.2017 Arna, Gnr. 290, Bnr. 21, Unnelandsvegen, Reguleringsplan Arealplan-ID 64700000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Abo Plan & Arkitektur AS (konsulent) fremmer på vegne av DK Eiendom AS og HAS Utvikling AS (forslagsstillere) planforslag for et område på Espeland i Arna bydel. Planområdet ligger øst for Storelva og senterområdet Lone. Espeland Lone Figur 1 Planområdets beliggenhet. Figur 2 Ortofoto med planavgrensning. Planområdet utgjør 24 daa og er uregulert. I kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 er området avsatt til bebyggelse og anlegg. Området helt øst i planområdet, på andre siden av Unnelandsvegen er regulert til landbruks- natur- og friluftsområde (LNF). Øst i planområdet er det også hensynssone kulturmiljø (H570_231) historisk vegfar. Planområdet omfatter to større eiendommer som i hovedsak er ubebygd, samt tre bebygde eneboligtomter. Hovedformålet i planforslaget er konsentrert småhusbebyggelse (BKS1-9). Det legges til rette for rekkehusbebyggelse med 34 boenheter, på 120 150 m 2 BRA, over to etasjer. Arealet som foreslås bebygd med rekkehus, utgjør ca. 15 daa av planområdet. Utnyttelsesgraden for BKS1-9 varierer fra 55 75 % BRA. Ved realisering av BKS1-9 forutsettes rivning av løe på gnr. 290bnr. 21. Felles uteoppholdsareal er avsatt til egne formål (f_but), og en del av planområdet er avsatt til grønnstruktur (f_g). Parkering er i hovedsak samlet i felles parkeringsanlegg (f_spa1-2, f_sph). Adkomst skjer fra den kommunale delen av Unnelandsvegen. Side 1 av 15
Eksisterende eneboligtomter foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse (BFS1-3) med utnyttelsesgrad 35 % - 40 % BRA. Dette gir rom for en økning fra tre til seks boenheter, i form av fire eneboliger og en tomannsbolig. For nye boliger foreslås det byggehøyde7 meter, tilsvarende 2 etasjer. Eksisterende adkomst til BFS1-3 videreføres i planforslaget. BFS1 har adkomst fra den kommunale delen av Unnelandsvegen, mens BFS2 og BFS3 har felles adkomst fra fylkesvegen. Ved realisering av nybygg og veg på BFS1-3 forutsettes rivning av enebolig på gnr. 290 bnr. 21 og garasjer på gnr. 290 bnr. 17. Det er utarbeidet skredfarevurdering (vedlegg M). Hensynssonen H570 Historisk vegfar, i KPA 2010, videreføres i planforslaget. I trafikkprognoser for 2025 vises det at BFS2, BFS3, BKS9 og f_blk4 vil komme innenfor gul støysone for vegtrafikkstøy. I bestemmelsene er dette fulgt opp med krav om støyberegning i byggesaken ved realisering av disse feltene. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget og konsekvenser av planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader til planoppstart Det kom inn 1 privat merknad og 11 høringsuttalelser til planoppstart og utvidet oppstartsvarsel. Hovedtema var følgende: - Det bør planlegges innenfor rammene av en relativt beskjeden utnyttelsesgrad med hensyn på områdets perifere beliggenhet og kollektivdekning. - Ny bebyggelse bør tilpasses eksisterende omgivelser og terrengformasjoner, slik at landskapsestetiske hensyn ivaretas. - Det må gjøres en nærmere vurdering av skredfare og eventuelle fareområder må innarbeides i planen. - Opplysninger om eksisterende vannledninger, avrenning og bekker i og rundt planområdet. - Krav til avkjørsler og oppgradering av veger. Det vises til forslagsstillers oppsummering og kommentarer til mottatte uttalelser og merknader, vedlegg D. Fagetatens kommentarer Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse. Fagetaten har i løpet av planprosessen hatt merknader til planforslaget og det er etterspurt ytterligere informasjon om planforslaget. Dette har ikke blitt tilstrekkelig imøtekommet. Det er likevel besluttet å sende planforslaget på høring og legge det ut til offentlig ettersyn. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer Området er uregulert og avsatt til bebyggelse og anlegg blandet i KPA 2010. Sørvest for området ligger lokalsenterområdet Lone i KPA 2010, benevnt S29, hvor det er tiltenkt en beskjeden fortetting med senterfunksjoner. Kommuneplanens temakart for grønnstruktur viser behov for grønnkorridor i nord-sørlig retning langs Unnelandsvegen fra Neset/Stølavika til Londalen ved Espeland. Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune vurderer at boligutbygging i planområdet vil være bilbasert da det ligger avsides til i forhold til kollektivknutepunkt og hovedåre for kollektivtransport. Med hensyn til statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal-, og transportplanlegging, bør det planlegges Side 2 av 15
innenfor rammene av en relativ beskjeden utnyttelsesgrad. Kommuneplanens samfunnsdel og rullering av kommuneplanens arealdel gir de samme føringene om lav utnytting i dette området. Strøkskarakter og hovedformål Eksisterende bebyggelse rundt planområdet består av spredte eneboliger med store hager. Landskapet kjennetegnes ved myrterreng og kupert kollelandskap. Eksisterende boliger er plassert på toppen av de tørre kollene med de beste forutsetningene for sol. Romslige inne- og utearealer, landskapstilpasning og frodig vegetasjon er viktige kjennetegn og kvaliteter ved det å bo i dette området. I planforslaget legges det til rette for bebyggelsestyper (frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse) som vurderes passende i området. Utfordringene ligger i å tilpasse bebyggelsen som følger av planforslaget til strøkskarakteren, med romslighet mellom bebyggelsen og ivaretakelse av eksisterende landskapsformasjoner og vegetasjon. Utnyttelsesgrad Samlet utnyttelse for planområdet hvor parkering- og uteareal er medregnet i bruksarealet, er 43 %-BRA. For rekkehusområdene (BKS1-9) er utnyttelsesgraden innenfor de enkelte delfelt fra 55 %-BRA til 75 %-BRA. For ene- og tomannsboligene er utnyttelsesgraden innenfor de enkelte delfelt fra 35 %-BRA 40 %-BRA. Det er i midlertid ikke det eksakte prosenttallet som er det vesentlige, men snarere hvordan en fremtidig bebyggelse vil fremstå med hensyn til volum, byggehøyder, plassering samt tilpasning til terreng, landskap og omkringliggende bebyggelse. Planforslaget viser en bebyggelse som er betraktelig tettere enn strøkskarakteren ellers i området, jf. blant annet figur 3 og 4. Fagetaten ser at det gir utfordringer med hensyn til bokvalitet og bevaring av eksisterende landskap og vegetasjon. Etter fagetatens vurdering kan det stilles spørsmål ved om planforslaget viser en moderat utnyttelse som er i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal-, og transportplanlegging. Fagetatens anbefaling er at antallet boenheter innenfor planområdet reduseres. Dette er drøftet og begrunnet i de følgende avsnittene og fremkommer av konklusjonen i fagnotatet. Figur 3 Illustrasjon av planområdet sett fra kommunal veg, hentet fra vedlegg I. Side 3 av 15
Figur 4 Illustrasjon av planområdet sett fra fylkesvegen, hentet fra vedlegg I. Konsentrert småhusbebyggelse (BKS1-9) Lek og uteoppholdsarealer Minimumskrav til felles uteoppholdsareal for rekkehus er 50 m 2 per boenhet, jf. KPA 2010 punkt 10. For 34 boenheter innebærer det krav om 1700 m 2 felles uteoppholdsareal. I planforslaget utgjør feltene f_but1-4 til sammen 2659 m 2. Det vurderes som et riktig grep å legge til rette for en større andel felles uteoppholdsareal enn minimumskravene i den søndre delen av Espeland hvor karakteren i området tilsier større, åpne arealer, og at man skal tilstrebe bevaring av naturlige terrengformasjoner. Enkelte partier av medregnet areal er brattere enn 1:3, andre partier kan betraktes som restarealer langs veg, bufferarealer mellom bebyggelse og innfrir ikke kvalitetskravene som er angitt i KPA. Således er et overskudd på inntil 1000 m 2 å betrakte som et viktig tilskudd for å sikre tilstrekkelig areal med kvalitet. Rekkehusene er plassert i en form for tunstruktur med private uteoppholdsarealer vendt mot fellesarealene. Dette gir mulighet for lett tilgang til fellesarealene, forutsatt at terrenget tillater det. I prinsippet skal det for rekkehus være en maks stigning til uteoppholdsareal på 1:15, jf. TEK10 8-6. Tilkomst til felles uteoppholdsareal via hager må omtales i planbeskrivelsen og sikres i bestemmelsene. Kommuneplanens retningslinjer angir at ved etablering av inntil 34 boenheter er krav om at det settes av minimum 100 m 2 til universelt utformet småbarnslekeplass, og at denne skal ligge maksimalt 50 meter fra hovedinngang. Det fremkommer ikke av planmaterialet på hvilket felt småbarnslekeplass er tenkt plassert, men det er i bestemmelsene angitt at den skal plasseres i en maksimumsavstand på 50 meter fra nye boenheter på BKS1-9. Illustrasjonen i vedlegg H viser at det kan være behov for å etablere småbarnslekeplasser innenfor hvert utearealfelt for å innfri avstandskravet. Det kan være utfordrende å oppnå universelt tilgjengelig tilkomst til lekeplass innenfor 50 meters rekkevidden for alle boenhetene. Det vesentligste bør være å sikre universell utforming og tilgjengelighet til den mest sentralt beliggende småbarnslekeplassen. Fagetaten ser utfordringer knyttet til felt f_but2 da det fremstår som eksklusivt tilknyttet rekkehusene på felt BKS6. Tilkomsten til f_but2 ser ut til å være begrenset av måten felles veg f_sv4 er lagt inn i kollen «Gamlehaugen», og skaper skjæringer opp mot 3 meter. Illustrasjonsplanen (vedlegg D) viser etablering av støttemur, og nivåforskjellen innebærer behov for sikringsgjerde langs f_but2 og deler av grønnstrukturen på «Gamlehaugen». Det er uheldig at et fellesareal med gode solforhold og med potensial for blant annet akebakke blir gjerdet inn. Dette fellesområdet bør gjøres mer tilgjengelig ved å flytte f_sv4 lenger nord eller degradere den til gangveg for å unngå barrierevirkningen som støttemuren representerer. Side 4 av 15
Det er vist parkeringsplass (f_spa1) og rekkehus (BKS8 og deler av BKS7) der det er funnet spor etter barns lek. Det synes ikke å være realistisk å ivareta kollen på f_but1, slik snittene viser, med bebyggelse så tett opp mot formålet. Kollen har etter fagetatens vurdering potensial for barns lek. Fagetaten ser erstatningspotensial for lekeareal ved bevare «Gamlehaugen». Dette forutsetter imidlertid at det frigis større og bredere grønne områder for fri lek (aking, ballspill), og at området blir gjort tilgjengelig fra kommunal veg og nabolaget ellers. Fagetaten anbefaler at BKS5 tas ut og at støttemur og sikringsgjerde unngås, jf. avsnitt over og avsnitt om privat uteoppholdsareal under. Det er uheldig at f_but3 vender ut mot kommunal veg. Gangvegen f_sgg bør forlenges frem til avkjørselen f_sv4. For å «ramme inn» arealet og skape sammenheng til andre gangarealer i boligområdet. F_BUT4 fremstår med langstrakt form og kan tenkes å få mer en rolle som bufferareal mellom bebyggelse, heller enn et brukbart uteareal. Fagetaten vurderer at det her er behov for mer rom mellom bebyggelsen, og at antallet boenheter må reduseres. Jf. også problematikk knyttet til private uteoppholdsarealer i dette feltet. Illustrasjonsplanen viser at deler av privat uteoppholdsareal går bort i tilkomst til egen eller andres bolig. Dette gjør at seks boliger på felt BKS7-9 ikke har tilstrekkelig areal til uteopphold i henhold til minimumskravet i KPA2010, og at tre av fire boliger på BKS5 har tilfredsstillende solforhold. Husrekken på BKS 5 kaster også skygge på BKS4 kl. 15 ved jevndøgn. Det uheldig at hageareal på BKS7 og BKS9 ligger tett inntil hverandre, noe som kan medføre innsyn og redusert brukskvalitet for hagearealet. Når man trekker fra takterrasser og areal som ikke har hensiktsmessig utforming på BKS1 og BKS3, har tre av fem boliger ikke tilfredsstillende uteoppholdsarealer i henhold til kravene. Fagetaten kan ikke se at arealkrav og/eller kvalitetskrav til private uteoppholdsarealer, som følger av punkt 10 i KPA2010, lar seg oppfylle for 13 av 34 boliger. Dette gjelder feltene BKS1, 3, 4, 5, 7, 8 og 9. Fagetaten anbefaler en reduksjon av antall boenheter for å kunne oppnå private uteoppholdsareal av tilfredsstillende størrelse og kvalitet. For å legge til rette for en god planløsning anbefales det generelt boenheter med bredde 6,6 meter eller mer. I planforslaget er det vist 17 boenheter som er smalere enn dette. Flere av disse boenhetene har også problemer med å oppfylle kravene til privat uteoppholdsareal. Det bør vurderes å utvide bredden på boenhetene, og redusere antall boenheter innenfor de ulike feltene for å legge til rette for bedre bokvalitet. Byggegrenser I reguleringsbestemmelsene pkt. 3.2.8 er det angitt følgende: «sykkelparkering, boder, garasjer, carporter og nye terrengmurer kan legges utenfor byggegrensen, men minimum 1m fra formålsgrensen. Dette gjelder derimot ikke langs fylkesveg 236». Fagetaten vurderer at boder bør bygges som forbundet del av rekkehusene for å sikre estetikk og brukervennlighet med kort avstand mellom bolig til bod. «Boder» bør derfor strykes fra bestemmelsen. Interne trafikkforhold For rekkehusområdet er det vist tre avkjørsler fra kommunal veg, hvorav to er nye og en eksisterende skal oppgraderes. Det vurderes at grepet med å samle parkering i ytterkant av boligområdet er positivt for å redusere biltrafikk internt i området. Dette grepet bør forsterkes ved å avslutte f_sv4 ved felt BKS6 slik at gjennomkjøring og biloppstilling langs denne ikke blir mulig. Det anbefales å legge til rette for gangveg mellom f_sv4 og f_sv3, jf. også avsnitt om uteoppholdsareal. Side 5 av 15
Det vurderes imidlertid som uheldig å legge parkeringshuset (f_sph) så tett på omkringliggende bebyggelse. Fagetaten stiller spørsmål ved konsekvensene for nabo på gnr. 290 bnr. 72, Unnelandsvegen 472, da trafikk til og fra øvre plan på parkeringshuset kan gi sjenerende ulemper for denne. Det vises også til avsnitt om parkering. I bestemmelsene 3.1.2 er det angitt at f_sv3 skal være felles for feltene BKS1-9. Det må også presiseres at denne skal være felles for de nevnte eiendommene som benytter seg av vegen i dag. Felles gangveg f_sgg ved BKS1 og 2 må forlenges frem til f_sv4 slik at det blir sammenheng mellom gangveger og fellesveger for rekkehusområdet som helhet. Parkering I bestemmelsene til planforslaget er det stilt krav om maksimum 1,4 parkeringsplasser for bil per 100 m 2 bolig. Det er uheldig at det ikke er sikret et minimum parkeringsplasser for rekkehusene. Fagetaten anbefaler at det fastsettes et absolutt krav for rekkehusene på 1,4 per 100 m 2 BRA bolig. Planforslaget viser totalt 68 parkeringsplasser i rekkehusområdet. Dette stemmer ikke overens med bestemmelsene, som tilsier 63 parkeringsplasser. Det er uklart i planmaterialet hvor mange parkeringsplasser parkeringshuset (f_sph) skal romme. Dette må samsvare til 2. gangs behandling. Fagetaten stiller også spørsmål om det er tilstrekkelig areal til å løse parkeringskravet på feltene BKS1 og BKS3. Det må vurderes om deler av parkeringsbehovet forn disse boligene kan løses i parkeringshuset, noe det ikke er åpnet for i bestemmelsene. Parkeringshuset er plassert i nærheten av Unnelandsvegen 450, 472, 478 og 480, henholdsvis gnr. 290 bnr. 95, 72, 33 og 75. Parkeringshuset anses å være et fremmedelement i området. Plasseringen er uheldig for nabobebyggelsen, spesielt Unnelandsvegen 472. Det må sikres en større avstand mellom parkeringshuset og nabogrense, samt stilles krav til avbøtende tiltak som vegetasjonsbelte og materialbruk. Forslagsstiller må innarbeidet dette i planforslaget til 2. gangs behandling. Renovasjon I plankartet er det for rekkehusene vist to punkter for renovasjonsanlegg (f_bre1 og 2). I reguleringsbestemmelsene er det, i tråd med BIRs anbefaling, angitt at renovasjonsløsningene skal være nedgravd. I retningslinjer for plassering av avfallspunkter for Bossnett i Bergen sentrum skal avstand ikke overstige 50 meter. For halvparten av boligene i planforslaget er det 50 130 meter å gå til renovasjonsanlegget fra hovedinngang bolig. Det må frem til 2. gangs behandling vurderes muligheter for å etablere flere renovasjonspunkt, eller plasseringer som gir kortere avstander. Frittliggende småhusbebyggelse (BFS1-3) Planforslaget viser regulering av en tomannsbolig (BFS1) og fire eneboliger hvorav to eksisterende videreføres (BFS2 og 3). Gnr. 290 bnr. 17 (felt BFS3) er foreslått delt opp i tre fremtidige eiendommer. Illustrasjonsplanen viser at foreslått bebyggelse har vesentlig større fotavtrykk enn eksisterende eneboligbebyggelse. Det ser ut til å være utfordringer knyttet til plassbehov for parkering, snuplass og hensiktsmessig utforming på uteoppholdsareal på felt BFS1 og BFS3. Nevnte forhold må være avklart ved innlevering til 2. gangs behandling. Side 6 av 15
Universell utforming Universell utforming skal kommenteres i alle plansaker, jf. KPA 2010 punkt 7. Vi kan ikke se at dette er fulgt opp i planbeskrivelsen. Dette må innarbeides til 2. gangs behandling. Universell utforming av småbarnslekeplasser og tilkomst er kommentert i avsnitt om uteoppholdsareal. Veg- og trafikkforhold Gjennom planforslaget legges det til rette for en oppgradering av Fv 236 Unnelandsvegen (o_skv2) med bussholdeplass (o_skh) til vegklasse Sa2. Dette er nærmere beskrevet i forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Det vises også til vedlegg L og M for henholdsvis lengde- og tverrprofiler. Langs fylkesvegens vestside og i tilknytning til bussholdeplassen på østsiden foreslås et 3 meter bredt fortau. Eiendommene gnr. 290 bnr. 17 og 68, som i dag har separate avkjørsler, får gjennom planforslaget én samlet avkjørsel fra fylkesvegen. Breddeutvidelse med fortau på fylkesveg innebærer tiltak på eiendommer langs vegen. Fortauet går inntil 3 meter inn på eiendom til Unnelandsvegen nr. 458 og opp til 2 meter inn på eiendom til Unnelandsvegen nr. 456. Det er også regulert et areal til «annen veggrunn grøntareal» langs fylkesvegen som går ytterligere 2 meter inn på eiendommene. Jf. også avsnitt om naturmangfold og grønne interesser. Gjennom planforslaget legges det til rette for oppgradering av deler av Kv Unnelandsvegen (o_skv1) med fortau. I prinsippet burde det vært regulert fortau langs hele den kommunale vegen, frem til gang- og sykkelveg mot Lone skole. Fagetaten avventer innspill fra rette vegmyndighet på dette. Det er stilt rekkefølgekrav om at kommunal veg (o_skv1) med fortau og tilhørende sideareal skal være opparbeidet før midlertidig brukstillatelse til nye boliger kan gis. Det er utaberidet lende- og tverrprofiler, jf. vedlegg L og M. Planforslaget inneholder ikke rekkefølgekrav som angir tidspunkt for når fylkesvegen (o_skv2) skal oppgraderes. Fagetaten anbefaler at krysset med fylkesvegen, samt fortau i tilknytning til kryss og bussholdeplassen, skal være opparbeidet før brukstillatelse til nye boliger. Dette må sikres med rekkefølgekrav i bestemmelsene til 2. gangs behandling. Naturmangfold og grønne interesser Planforslaget er vurdert etter naturmangfoldloven 8-12 i planbeskrivelsen. Vurderingen fremstår som mangelfull da den ikke svarer på hva som er ment i de enkelte paragrafene. Dette må bearbeides til 2. gangs behandling. Fv Unnelandsvegen har rolle som grønnkorridor i kommunens temakart for grønnstruktur. Statens vegvesen stiller krav sikring av areal for myke trafikanter langs vegen. Bymiljøetaten anbefaler å legge til rette for tilbud for myke trafikanter og å bevare en bredest mulig vegetasjonsskjerm mellom bebyggelse og veg. Gjennom planforslaget reguleres det fortau langs Fv Unnelandsvegen. I planforslaget er det ikke redegjort for hvordan vegetasjon ivaretas. Dette må bearbeides til 2. gangs behandling. Fagetaten gjør oppmerksom på at opparbeiding av fortau ser ut å medføre at vegetasjon på eiendommene Unnelandsvegen 458 og 456 må fjernes. Fagetaten stiller spørsmål til rette vegmyndighet om noen av trærne til Unnelandsvegen 458 kan bevares samtidig som det sikres et fortau her, jf. figur 5 og 6. Side 7 av 15
Figur 5 Etablering av fortau slik planforslaget viser vil kunne medføre fjerning av vegetasjon langs planområdet. Figur 6 Illustrasjonen over viser at noen av trærne til Unnelandsvegen 458 står i formålsgrensen mellom fortau og annen veggrunn - grøntareal. Det er to mindre bekker/vannsig som krysser planområdet fra sør mot nord over felt f_but1 frem til f_but3. f_but3 er vist brukt til fordrøyningsareal for overvann i VA-rammeplanen. Bekkene er ikke stabilt vannførende og regnes ikke som vassdrag jf. vannressursloven. Forslagsstillers intensjon er å opprettholde de to bekkene som bidrag til overvannshåndtering og element i uteoppholdsarealet. Fagetaten ser dette som positivt og anbefaler at intensjonen sikres i reguleringsbestemmelsene. Området ligger innenfor nedbørsfeltet Arnavassdraget som er et prioritert vassdrag i forvaltningsplan for vassdragene i Bergen (2007). Det bør vurderes om det skal stilles krav til sikringstiltak mot avrenning fra området i anleggsfasen og krav om tilførsel av rene masser med tanke på forurensning til vassdraget. Fagetaten ønsker Bymiljøetatens vurdering om det er behov for dette. I KPA 2010 er arealet langs østsiden av Fv Unnelandsvegen vist som LNF-område. Arealet avsettes til annen veggrunn, fortau og kollektivholdeplass i planforslaget. Det dreier seg om mindre grenseforskyvning mellom LNF-område og trafikkområde som er til fordel for trafikksikkerhet, og fagetaten har ingen merknader til dette. Kulturminner og kulturmiljø Fv Unnelandsvegen er i kommuneplanens arealdel vist med hensynssone for bevaring av historisk vegfar (H570-231) med tilhørende retningslinjer, 27.3.5. I planforslaget videreføres hensynssonen i plankartet og med bestemmelse om at tiltak innenfor sonen skal avklares med Byantikvaren. Eksisterende løe og enebolig på gnr. 290 bnr. 21 og de to garasjene på gnr. 290 bnr. 17 forutsettes revet for å gjennomføre utbygging etter planforslaget. Etter opplysningene gitt i planbeskrivelsen er det ikke knyttet vernehensyn til bebyggelsen. Fagetaten avventer merknader fra Byantikvaren før det tas endelig stilling til om planforslaget ivaretar kulturminneverdier i tilstrekkelig grad. Skole og barnehagekapasitet Skole- og barnehagekapasitet i området er redegjort for i forslagsstillers planbeskrivelse side 45 46 og 90. Prognosene tilsier at det vil være tilstrekkelig kapasitet ved utbygging av boligene som planforslaget legger til rette for. Ny skolebruksplan og barnehagebruksplan er vedtatt i Bergen bystyre henholdsvis 15.06.16 og 14.12.16. Avsnittet må oppdateres i planbeskrivelsen til 2. gangs behandling. Side 8 av 15
Støy Planområdet er ikke berørt av hensynssone for støy i KPA 2010. Det er derfor foreløpig ikke stilt krav om utarbeiding av støyrapport i planarbeidet. I støyvarselkart fra Statens vegvesen, prognose år 2025, vises det at feltene BFS2, BFS3, BKS9 og f_blk4 vil komme innenfor gul støysone for vegtrafikkstøy, jf. figur til høyre. I planforslagets bestemmelser punkt 2.2.7 er det angitt at det skal være utført støyberegning av felt f_but4, BKS9 og BFS3 før nye boliger i feltene kan tas i bruk. Fagetaten avventer uttalelse fra Statens vegvesen før det tas endelig stilling til om planforslaget er tilstrekkelig utarbeidet på dette punktet. Skred Det er utarbeidet skredfarerapport datert 11.02.16 (vedlegg N). Det er påvist fare for steinsprang fra øst, men lengste utløpslengde for steinsprang er tolket til ikke å nå inn i planområdet. Det er derfor ikke stilt krav om sikringstiltak innenfor eller utenfor planområdet. Eiendomsforhold Det er flere eiendomsgrenser innenfor og i plangrensen som er mindre nøyaktige. Der eiendomsgrensene skal vises i planen, bør det foretas en oppmålingsforretning. Planfremstilling Planmaterialet inneholder flere avvik mellom bestemmelser, plankart, illustrasjonsplan, snitt og planbeskrivelse. - Maksimal byggehøyde angitt i plankart samsvarer ikke med snitt. - Det er uoverensstemmelse mellom plankart og planbestemmelser, samt planbeskrivelse, hva gjelder utnyttelsesgrad for BFS3. - Snittene viser at parkeringshuset vil fremstå med to etasjer mot nordvest (BKS3), mens sol- og skygge illustrasjoner viser slagskygge for et parkeringshus i én etasje. - Det er uoverensstemmelse mellom planbeskrivelse og plankart/bestemmelser hva gjelder antall punkter for renovasjon. - Det er gitt motstridende parkeringsbestemmelser til BFS1-3 under 3.2 og 3.4. - Vi kan ikke se at eiendomsgrensene for gnr. 290, bnr. 68 er vist i snitt. - Snitt I og M ser ikke ut til å være i samsvar med illustrasjonsplan hva gjelder terreng rundt BKS9 og lengde på f_sv6. Side 9 av 15
Konklusjon Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformål og hovedgrep i planforslaget, men har imidlertid noen merknader til planforslaget slik det er fremmet til offentlig ettersyn. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Utnyttelsesgrad Uteoppholdsarealer Parkeringshus Terrengtilpasning Bebyggelsen fremstår som for tett i forhold til områdets strøkskarakter. Området vurderes også som for høyt utnyttet sett i forhold til overordnede planer og føringer, med hensyn på samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Det er ikke satt av tilstrekkelig areal til private uteoppholdsarealer. Plassering av fellesveg medfører terrenginngrep i Gamlehaugen (f_g og f_but2) og en barrierevirkning som svekker potensialet for lek og uteopphold. For øvrig er terrengtilpasning dårlig illustrert i planforslaget, og vanskelig for fagetaten å ta stilling til. Det ser ut til at det legges opp til for mye bebyggelse rundt landskapsryggen ved f_but4/bks8-9 og BFS2, og rundt kollen på f_but1. Dette kan medføre ulemper med tanke på ivaretakelse av eksisterende terrengformasjon. Fagetaten er spørrende til om det er tilstrekkelig areal til oppføring av tomannsbolig på felt BFS1 med hensyn på uteoppholdsarealer, parkering og snuareal. For felt BFS3 ser det ut til at nordligste tomt kan få de samme utfordringene når det gjelder å få til god disponering på den skrånende tomten. Ut fra det som er vist i planforslaget, kan fagetaten ikke anbefale disse tre boenhetene. - Fagetaten anbefaler en reduksjon fra 34 enheter til 27-28 boenheter for BKS1-9: o For BKS3 må det å tas ut én boenhet. o BKS5 (fire boenheter) må tas ut. o For BKS7-9 må det å tas ut minimum fire boenheter. - Uteoppholdsareal, parkering og terrengtilpassing av frittliggende småhusbebyggelse (BFS1-3) må være avklart. - Terrengtilpasning av bebyggelse på BFS1-3 og BKS8-9 må bearbeides. - Deler av f_sv4 må degraderes til gangveg og legges bedre i terreng for å unngå murer langs Gamlehaugen (f_but2 og f_g). - Felles gangveg (f_sgg) langs Kv Unnelandsvegen må forlenges frem til avkjørsel (f_sv4). Kommentarer til planmateriell: - Plassering, utforming, hensyn til nabobebyggelse og størrelse på parkeringshus (f_sph) må redegjøres for. - Tilkomst til felles utearealer må redegjøres for - Plassering, antall og universell utforming av småbarnslekeplasser må redegjøres. - Universell utforming må redegjøres for. - Vurdering etter naturmangfoldloven må bearbeides. - Uheldige virkninger av parkeringshus (f_sph) med tilhørende adkomst for nabo på gnr. 290 bnr. 72 må redegjøres for. - Uoverensstemmelse i planmaterialet vedrørende antall parkeringsplasser i parkeringshus (f_sph) må rettes. - Tilstrekkelig areal til å løse parkeringskravet på feltene BKS1 og BKS3 må avklares. - Kortere avstand mellom boenheter og renovasjonsanlegg må vurderes. Side 10 av 15
- Avvik i plankart og bestemmelser hva gjelder utnyttelsesgrad for BFS3 må rettes. - Ny skolebruksplan og barnehagebruksplan er vedtatt i Bergen bystyre henholdsvis 15.06.16 og 14.12.16. Avsnittet må oppdateres i planbeskrivelsen. - I bestemmelsene 3.1.2 må det tas inn at felles veg (f_sv3) også skal være felles for eiendommene som benytter seg av vegen i dag. Avklaringspunkter: - Erstatningsareal for området som i eksisterende situasjon har vært benyttet til barns lek. - Sikring av grønn buffer langs Fv Unnelandsvegen. - Erstatning/bevaring av vegetasjon på Unnelandsvegen 456 og 458. - Sikring mot avrenning til Arnavassdraget. - Utvidelse av plangrense for regulering av hele Kv Unnelandsvegen med fortau. - Kulturminnehensyn Krav: - Boder skal plasseres innenfor byggegrense. - Parkeringshus må trekkes bort fra nabogrense. - Intensjon om integrering av bekk som element i uteoppholdsareal må innarbeides i bestemmelsene. - Det fastsettes et absolutt krav til parkering for rekkehusene på 1,4 per 100 m2 BRA bolig. - Sikre universell utforming av en eller flere småbarnslekeplasser. - Uklare eiendomsgrenser må avklares gjennom oppmålingsforretning. Dette er foreløpige vurderinger. Til 2. gangs behandling må planforslaget bearbeides. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 11 av 15
Side 12 av 15
Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Arna, Gnr. 290, Bnr. 21, Unnelandsvegen, Reguleringsplan - Siste revisjonsdato plankart: 15.11.2016 - Siste revisjonsdato bestemmelser: 22.11.2016 2. Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: - Antall boenheter på BKS 1-9 reduseres fra 34 til 27-28 boenheter: o For BKS3 må det å tas ut én boenhet. o BKS5 (fire boenheter) må tas ut. o For BKS7-9 må det å tas ut minimum fire boenheter. - Uteoppholdsareal, parkering og terrengtilpassing av frittliggende småhusbebyggelse (BFS1-3) må være avklart. - Terrengtilpasning av bebyggelse på BFS1-3 og BKS8-9 må bearbeides. - Deler av f_sv4 må degraderes til gangveg og legges bedre i terreng for å unngå murer langs Gamlehaugen (f_but2 og f_g). - Felles gangveg (f_sgg) langs Kv Unnelandsvegen må forlenges frem til avkjørsel (f_sv4). - Boder skal plasseres innenfor byggegrense. - Parkeringshus må trekkes bort fra nabogrense. - Intensjon om integrering av bekk som element i uteoppholdsareal må innarbeides i bestemmelsene. - Det fastsettes et absolutt krav til parkering for rekkehusene på 1,4 per 100 m2 BRA bolig. - Sikre universell utforming av en eller flere småbarnslekeplasser. - Uklare eiendomsgrenser må avklares gjennom oppmålingsforretning. - Planbeskrivelsen må oppdateres slik at den gjenspeiler det planforslaget som fremmes til 2. gangs behandling. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes Etatsdirektør Petter Wiberg Byplansjef Side 13 av 15
Side 14 av 15
Vedlegg: A. Plankart, datert 15.11.2016, dok. 59, fil 21 B. Reguleringsbestemmelser, datert 22.11.2016, dok. 59, fil 20 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 22.11.2016, dok. 59, fil 18 D. Merknadskommentarer og oppsummering, datert 22.04.2016, rev. 08.07.2016, dok. 59, fil 15 E. Illustrasjonsplan, datert 15.11.2016, dok. 59, fil 9 F. Snitt, dok. 59, fil 25 28 G. Sol- og skyggeillustrasjoner, datert 21.11.2016, dok. 59, fil 29 H. Temakart uteoppholdsareal, u.d., dok. 59, fil 9-12 I. Perspektiver fotostandpunkt, datert 25.08.2016, dok. 59, fil 7 og 8 J. ROS-analyse, datert 22.3.2016, dok. 59, fil 22 K. VA-rammeplan med vedlegg, datert 15.3.2016, rev. 8.4.2016, rev. 5.7.2016, dok. 59, fil 38 L. Lengdeprofiler, datert 26.06.2016, dok. 59, fil 13 M. Tverrprofiler, dok. 59, fil 31 36 N. Skredfarevurdering, datert 11.02.2016, dok. 59, fil 24 O. Ny bebyggelse 3D modell google earth, dok. 59, fil 16 P. Collage materialitet, vegetasjon og møblering uteområder, u.d., dok. 59, fil 37. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201518977 Side 15 av 15