FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 23B ENDRING AV REGULERINGSPLANEN FOR LILLEHAMMER SENTRUM REGULERINGSBESTEMMELSER Forslag (Lillehammer Taarn as ved Code Arkitektur AS, GS): 27.5.2015 Revidert (Lillehammer Taarn as ved Kristoffer Ringerud): 10.6.2015 Vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av planutvalget: 11.6.2015 Tilhørende plankart er sist revidert: 27.5.2015 Reguleringsplanen er godkjent av kommunestyret: Gjenstår Innhold 1. FORHOLDET TIL REGULERINGSPLANEN FOR SENTRUM, GODKJENT 20.12.2010... 2 2. PLANENS FORMÅL... 2 3. REGULERINGSFORMÅL OG HENSYNSSONER... 2 4. FELLESBESTEMMELSER... 2 4.1 Tetthet... 2 4.2 Gesimshøyder... 2 4.3 Takform... 3 4.4 Uteoppholdsareal for boliger... 3 4.5 Solinnfall... 3 4.6 Passasje gjennom kvartalet... 3 4.7 Bygningsplassering... 3 4.8 Byggegrense mot Fåberggata... 3 4.9 Støyforhold... 3 4.10 Universell utforming... 3 4.11 Parkering... 4 4.12 Rekkefølgebestemmelser... 4 4.13 Avkjørsler... 5 4.14 Tilknytningsplikt til fjernvarme... 5 4.15 Søppelhåndtering... 5 4.16 Trafo... 5 4.17 Overvannshåndtering... 5 4.18 Utrykningskjøretøy... 5 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG... 5 5.1 Kombinert formål forretning/kontor/bolig FKB1... 5 5.2 Kombinert formål bolig/forretning/kontor FKB2... 6 5.3 Byggeområde for bolig (B1/B2)... 6 5.4 Byggeområde for offentlig eller privat tjenesteyting (OP)... 6 5.5 Byggeområde for forretning og kontor (FK)... 6 6. SAMFERDSELANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR... 7 6.1 Gatetun (GT)... 7 6.2 Veg/ Parkeringsanlegg - VP1... 7 6.3 Veg/ Parkeringsanlegg - VP2... 7 7. HENSYNSSONE... 7 Side 1 av 7
1. FORHOLDET TIL REGULERINGSPLANEN FOR SENTRUM, GODKJENT 20.12.2010 Disse reguleringsbestemmelsene erstatter 25 og 52 i bestemmelsene til reguleringsplanen for Lillehammer sentrum, som begge omhandler kvartal 23B. 10 i reguleringsplanen for sentrum om parkering erstattes hva angår kvartal 23B. 2. PLANENS FORMÅL Reguleringsplanen skal legge til rette for boligfortetting innenfor kvartalet. 3. REGULERINGSFORMÅL OG HENSYNSSONER a) Bebyggelse og anlegg - Byggeområde for boligbebyggelse (B) - Byggeområde for forretning/kontor/ bolig (FKB) - Byggeområde for forretning/kontor (FK) - Byggeområde for offentlig eller privat tjenesteyting (OP) b) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Veg (V) - Fortau (F) - Veg / Parkeringsanlegg (VP) - Gatetun (GT) - Annen veggrunn (AV) c) Grønnstruktur - Friområde (F) d) Hensynssoner - Bevaring av kulturmiljø (Fåberggata 97) 4. FELLESBESTEMMELSER 4.1 Tetthet Maksimalt tillatt tomteutnyttelse (BYA) for kvartalet er 80% der ikke annet er bestemt. - For område FK er maksimalt tillat tomteutnyttelse (BYA) 70% - For område B2 er maksimalt tillatt utnyttelse av tomten bestemt av byggegrenser og byggehøyder påført plankart. 4.2 Gesimshøyder Maksimalt tillatte gesimshøyder for de enkelte bygningsvolumene er angitt i plankart. Gesimshøyde skal beregnes etter veileder «H-2300 B Grad av utnytting» eller den til en hver tid gjeldende versjon av denne. Side 2 av 7
- Trappe-og heistårn samt mindre tekniske oppbygg tillates oppført med høyde inntil 2,5 meter over gesims på inntil 20% av takflaten og med minimum avstand fra veggliv på 2,5 meter. - Støyskjermende konstruksjoner på takterrasser tillates oppført med høyde inntil 1,2 meter over gesims og med minimum avstand fra veggliv på 1,0 meter. 4.3 Takform Tak forutsettes utformet som flate tak. Unntak gjelder for eksisterende hus med saltak. 4.4 Uteoppholdsareal for boliger Om uteoppholdsareal for bolig gjelder 3.2.5 i reguleringsplan for Lillehammer sentrum (RpS). 4.5 Solinnfall Om solinnfall for bolig gjelder 3.2.5 i reguleringsplan for Lillehammer sentrum (RpS). 4.6 Passasje gjennom kvartalet Ved tiltak på byggeområde B2 skal det etableres offentlig gangpassasje (gutu) gjennom kvartalet. Kommunen kan tillate at traseen justeres i forbindelse med detaljprosjektering. 4.7 Bygningsplassering Ved nye tiltak skal fasader mot gate følge regulert byggelinje. Utkragede balkonger tillates inntil 2 meter utover byggelinje men ikke ut over formålsgrense. Understøttede balkonger tillates ikke. 4.8 Byggegrense mot Fåberggata Av hensyn til mulig framtidig ombygging av tilstøtende kryssområder er nedre del av planområdet underlagt byggeforbud med byggegrense. I denne byggeforbudssonen kan det på gitte betingelser tillates etablert felles avfallsanlegg under terreng innenfor området GT samt nedkjøringsrampe til parkeringsanlegg innenfor området VP 2. Vegvesenet kan ved en framtidig omgjøring av krysset kreve at avfallsanlegget flyttes. Felles avfallsanlegg er omtalt i 6.1, Gatetun. Nedkjøringsrampe til parkeringsanlegg er omtalt i 6.3. 4.9 Støyforhold T-1442 fra Miljøverndepartementet eller tilsvarende nyere retningslinjer skal ligge til grunn for utforming av nye boliger og tilhørende uteareal. 4.10 Universell utforming For planområdet gjelder bestemmelsene i den til en hver tid gjeldende tekniske forskrift (TEK) Side 3 av 7
4.11 Parkering Plasseringen av parkeringsplassene og fordelingen mellom de ulike kategoriene plasser for biler, HCparkering og sykler skal vises på en egen parkeringsplan som skal følge søknad om plan eller tiltak. Felles parkeringsanlegg forutsettes plassert under terreng eller under lokk. Parkeringskjeller under bakken kan bygges frem til tomtegrensen. Mot Kirkegata / Fåberggata gjelder ikke denne bestemmelsen. Her kan parkeringskjeller bygges frem til byggelinje. Krav til parkering i planområdet er: a) For boliger skal følgende antall parkeringsplasser anlegges, verken flere eller færre: Leiligheter med 1 rom: 0,3 plass pr. leilighet Leiligheter med 2 rom: 0,5 plass pr. leilighet Leiligheter med 3 eller flere rom: 1,0 plass pr. leilighet b) Kontor, forretning og næring: min. 1,0 plass pr. 100 m 2 BRA. c) Parkering til kontor/forretning/næring (under terreng), samt korttidsparkering på terreng kan benyttes til avgiftsbelagt gjesteparkering for boligene. d) I ethvert parkeringsanlegg med plass til 20 biler eller flere, skal minst 5 % av plassene utformes for og reserveres bevegelseshemmede. e) Parkering for bevegelseshemmede skal plasseres nær hovedinngang, eller nær heis i garasje/parkeringshus. Parkeringskravene skal dekkes på en eller flere av følgende måter: a) Parkeringsplass på egen grunn. b) Parkeringsplass på annen eiendom under forutsetning av at det ikke parkeres på bakken og at parkeringen er basert på en tinglyst avtale. c) Frikjøp. Kommunen kan derimot nekte frikjøp ved boligprosjekter og ved næringsprosjekter større enn 1000 m 2 brutto gulvareal. Sykkelparkering: I kvartalet skal det avsettes tilstrekkelig areal og antall sykkelp-plasser i henhold til arealkravene nevnt nedenfor. Sykkelparkeringens form og plassering skal være attraktivt lokalisert, invitere til bruk og fortrinnsvis plasseres under tak (i p-hus eller under lett-tak på terreng). Løsningen skal signalisere og stimulere til at flere bruker sykkel som transportmiddel. Krav til sykkelparkering i kvartalet er: a) Boliger: min. 10 sykkelplasser pr. 1000 m 2. b) Kontor, forretning og næring: min. 10 sykkelplasser per 1000 nybygde m 2. c) Kravet til sykkelparkering skal etter pkt. a) og b) over i sum ikke overstige 120 sykkelplasser for hele planområdet. Pkt. c) gjelder foran a) og b). 4.12 Rekkefølgebestemmelser Felles utearealer innenfor byggeområdet skal ferdigstilles for bruk innen bebyggelsen tas i bruk, eller så snart som praktisk mulig dersom innflytting skjer i vinterhalvåret. Side 4 av 7
4.13 Avkjørsler Ved igangsetting av tiltak innenfor planområdet skal det etableres avkjørsler til kvartalets eiendommer fra Brubakken og Jul Pettersens gate. Ved tiltak på B2 må det legges til rette for at FK og B1 kan få kjøreadkomst til eiendommene via parkeringsanlegg på B2. Unntak kan gjøres for B1 hvis det kan inngås tinglyst avtale om at det ved tiltak på FKB1 må legges til rette for at B1 kan få kjøreadkomst til eiendommen via FKB1. 4.14 Tilknytningsplikt til fjernvarme For alle nybygg, tilbygg og bygninger som i vesentlig grad ombygges (hovedombygging), jf PBL 87 med BRA over 250 m 2 innenfor planområdet gjelder tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegget. Unntak gjelder i de tilfeller fjernvarmekonsesjonær verken kan levere fjernvarme eller tilby lokal varmeforsyning i påvente av utbygging av fjernvarmenettet. 4.15 Søppelhåndtering Utomhusplan skal vise plassering av felles søppelhåndteringsanlegg. 4.16 Trafo Utomhusplan skal vise plassering av ny trafo. 4.17 Overvannshåndtering Overvann skal håndteres lokalt, dvs på egen grunn ved infiltrasjon og fordrøyning eller på annen måte. Utomhusplan skal vise håndtering av overvann. 4.18 Utrykningskjøretøy I utomhusplan skal tilfredsstillende tilgjengelighet for brannvesenets utrykningskjøretøy (snorkelbil) sikres. 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Kombinert formål forretning/kontor/bolig FKB1 Generelt gjelder at innenfor formålene forretning og kontor er det også tillatt med formålene servering og herberge, begrenset til 30 % av totalt golvareal. Det er ingen krav til fordeling av formålenes innbyrdes omfang, men det stilles disse krav til plassering av formålene innenfor bygningsmassen: - Garasjeanlegg skal alltid ligge i nederste del av bygningen, og med golvnivå ikke høyere enn ca. kote 184,3 med forbindelse til p-kjeller i Tinghuset. - Golvnivå i bolig skal være min. en etasje over tilstøtende gateplan. - Fasade og terrasser/balkonger i område FKB1 som ligger nærmest eksisterende fasade i område OP (Tinghuset) kan ikke utformes slik at det blir innsyn til rettssalene. - Fasade som vender mot område B1 (Tomtegata 1) skal utformes med vindus-/lysåpninger for å bryte oppfatningen av lukket bakvegg. Lysåpningene skal ikke tillate innsyn i boligene. Side 5 av 7
Veggen skal gis detaljering av god kvalitet, og kommunen kan stille krav til materialvalg og fargebruk. - Tillatte gesimshøyder er vist på plankart. I byggeområdet viser plankartet byggegrenser(konturer) med angivelse av maksimale byggehøyder innenfor de enkelte konturer. Maksimal byggehøyde er å forstå som maksimal gesimshøyde. Generelt unntak kan gjøres for: - Trappe- og heistårn samt mindre tekniske oppbygg på takflater som kan overstige angitte gesimshøyder med inntil 2,5 m. - Rekkverk rundt terrasser og balkonger, som kan overstige angitte gesimshøyder med inntil 1,2 m. På arealer som ligger utenfor kartmarkerte byggegrenser kan det ikke oppføres bebyggelse, med unntak av kjeller og enkle konstruksjoner som baldakiner, utvendige trapper og avsatser, lasteramper og tilsvarende. Tak forutsettes i hovedsak utformet som flate tak. Ny bebyggelse skal ha parkeringsdekning i samsvar med planområdets bestemmelser. Dekning skal være dokumentert i anlegg på egen grunn eller tinglyst i fellesanlegg 5.2 Kombinert formål bolig/forretning/kontor FKB2 Området består av eksisterende bebyggelse (Mellombygget og Høyblokka). Det tillates oppført enetasjes påbygg med høyde maksimum 4,5 meter over eksisterende takterrasse på søndre del av Gnr/Bnr 200/1396 ( Mellombygget). 5.3 Byggeområde for bolig (B1/B2) Bebyggelsen skal benyttes til boliger med tilhørende anlegg. Det er to byggeområder for boligformål (B) innenfor planområdet. Området B1 består av eksisterende boligbebyggelse. Bygningens plassering er vist på plankart. Det tillates oppført 3 etasjer med inntrukket 4.etasje mot Tomtegata. For område B2 tillates oppført boligbygg i inntil 8 etasjer samt uteoppholdsareal over underliggende parkeringsetasje. Garasjeanlegg skal ha forbindelse til p-kjeller i Tinghuset. Anlegget må avsette plass for 10 tinglyste p-plasser som skal benyttes av Tinghuset (OP). Lokk over parkeringsetasje skal opparbeides som felles utomhusareal. Utomhusplan skal vise utforming av nærlekeplass, overdekket sykkelparkering og grøntanlegg / beplantning. 5.4 Byggeområde for offentlig eller privat tjenesteyting (OP) Innenfor området skal bebyggelsen benyttes til offentlig eller privat tjenesteyting. Gatefasade skal ligge i byggelinje. 5.5 Byggeområde for forretning og kontor (FK) Bebygd areal, BYA, skal ikke overstige 70 %. Bygningen i Fåberggata 97 er regulert til bevaring. Side 6 av 7
Jf. egne bestemmelser om Bygninger som skal bevares i RpS. 6. SAMFERDSELANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Gatetun (GT) Formål Gatetun skal sikre offentlig gangforbindelse gjennom kvartalet og adkomst til boliger ref 4.6. Gatetun skal utformes med tilstrekkelig tilgjengelighet for nødetatens utrykningskjøretøy (minimum bredde 3,5 meter), samt plassering av trafo med maksimumsmål 2,2 x 3 x 2,5 m (b x l x h). Trafo skal ha tilkomst fra kjøreveg. Innenfor området kan det avsettes plass for felles avfallshåndteringsanlegg under terreng. Anlegget skal være felles for områdene B2 og FKB 2. Det skal være trinnfri adkomst til område for avfallshåndtering fra parkeringsareal på B2. Det forutsettes at anlegget skal plasseres og utformes på en måte som etter kommunens vurdering tar tilstrekkelig hensyn til at arealet skal fungere som gatetun. Vegvesenet kan ved en framtidig omgjøring av krysset kreve at avfallsanlegget flyttes. Anlegget må være tilgjengelig fra kjøreveg. 6.2 Veg/ Parkeringsanlegg - VP1 I dette området kan det anlegges kjørbar kulvert under Jul Pettersens gate som forbindelse mellom kvartal 23A og 23B. 6.3 Veg/ Parkeringsanlegg - VP2 Arealet skal brukes til nedkjøringsrampe til parkeringsanlegg for området B2. Det er en forutsetning at nedkjøringsrampa utformes på en måte som etter kommunens vurdering tar tilstrekkelig hensyn til at naboarealet GT skal fungere som gatetun. Områdene FK, B1 og OP skal kunne gis atkomst fra VP2 via parkeringsanlegget. Jf. 4.13 om avkjørsler. 7. HENSYNSSONE Område FK, Fåberggata 97, bygning og areal, er regulert til bevaring. Her gjelder 4, Bevaring av kulturminner, i reguleringsplanen for Lillehammer sentrum. Retningslinje: Vernet av Fåberggata 97 kan revurderes i forbindelse med dispensasjon eller reguleringsendring hvis kommunen i samråd med fylkeskommunen anser det nødvendig av hensyn til viktige samfunnsnyttige funksjoner. Side 7 av 7