Saksframlegg Ark.: GNR 224/119 Lnr.: 6952/18 Arkivsaksnr.: 18/1010-2 Saksbehandler: Signe-Marit Brattås G/BNR 224/119 - DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV TOMANNSBOLIG, FJERDUMSSKOGEN 11 INNENFOR REGULERINGSPLAN FOR SEGALSTADVOLLEN - BJØRNDALSVOLLEN I GAUSDAL. TILTAKSHAVER: VITO BYGGPROSJEKT AS Vedlegg: - Utsnitt av reguleringsplan for Segalstadvollen Bjørndalsvollen - Situasjonskart datert 14.03.2018 - Fasadetegninger av tomanns-bolig datert 25.01.2018 - Søknad om dispensasjon SAMMENDRAG: Det vises til mottatt søknad datert 02.05.2018 som gjelder oppføring av tomanns-bolig på nevnte eiendom. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplan for Segalstadvollen Bjørndalsvollen, 3.1.1 med krav om mønetak med takvinkel på 22 38 grader, for oppføring av tomanns-bolig med pulttak med takvinkel på 4 grader. Bygget er prosjektert med pulttak for å få en lav høyde med hensyn til utsikt og solforhold for naboene i eksisterende boligfelt. Rådmannen foreslår at søknaden innvilges. SAKSOPPLYSNINGER: Cowi AS søker på vegne av Vito Byggprosjekt AS om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsens 3.1.1 for Segalstadvollen Bjørndalsvollen. Boligen er i strid med følgende: - Det skal oppføres eneboliger med tilhørende garasje og uthus. Det søkes om oppføring av tomanns-bolig. - Alle bygninger skal ha saltak med takvinkel mellom 22-38 grader. Prosjektert tomannsbolig har pulttak med takvinkel på 4 grader. I tillegg omfattes tiltaket av dispensasjon fra gesimshøyden, som i gjeldende plan ikke skal overstige 5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terrengnivå til skjæring mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Søknad om dispensasjon begrunnes med at det er en romslig tomt (1214 m2) som passer godt for en tomannsbolig. Lavere kostnad gir mulighet for yngre kjøpere å komme seg inn på boligmarkedet. I tillegg ligger det i nærhet til ny skole ved Segalstad bru, noe som gjør det
attraktivt for småbarnsfamilier å kjøpe bolig i et sentralt og godt etablert boligfelt. Når det gjelder pulttak, kan det ikke ses at dette skulle bli spesielt skjemmende for boligfeltet, da bygget er lite eksponert og ligger godt tilbaketrukket fra Baklivegen. Et pulttak gir muligheten til å bygge med 2 fulle etasjer uten at møne/gesimshøyden blir for høy. Lav høyde er positivt for naboer, med hensyn på utsikt og solforhold. Alle eiendommer innenfor Fjerdumsskogen boligfelt har fått nabovarsel. Det er ikke kommet innvendinger fra naboer på at det søkes om tomannsbolig med pulttak. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningsloven 19-2, der det siteres følgende: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Planutvalget kan gi dispensasjon dersom hensynet bak bestemmelsen det skal dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene ette en samlet vurdering.» VURDERING: Omsøkte tiltak omfattes av reguleringsplan for Segalstadvollen Bjørndalsvollen, og behandles etter gjeldende plan. Der står det i 3.1.1 at det skal oppføres eneboliger og at bygninger innenfor boligområdet skal ha saltak med takvinkel mellom 22 38 grander. I 3.1.2 står at gesimshøyden, målt fra gjennomsnittlig planert terrengnivå til skjæring mellom ytterveggens ytre flate og takflaten, ikke skal overstige 5 meter. Mønehøyden skal ikke overstige 7,5 meter. For omsøkte takform, som er et pulttak, defineres laveste og høyeste punkt av takflaten på bygget som gesimshøyde. Den laveste gesimshøyden på omsøkte bygg er ca 6,0 meter og den høyeste er ca 6,5 meter. Bakgrunn for kravet om saltak er for å få en enhetlig bebyggelse. I plan- og bygningslovens 29-2 om visuelle kvaliteter med krav til tiltaket står blant annet følgende: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering». Kommunen har i de senere år lagt mer vekt på moderne byggeskikk, spesielt for boliger, da det er viktig at regulerte boligtomter blir bebygd. Også med bakgrunn i at det er utarbeidet en byggeskikkveileder for fritidsbebyggelse der det også åpnes for mer moderne byggeskikk i områder avsatt til fritidsbebyggelse. For både boliger og fritidsboliger skal det her legges vekt på helhetlig og arkitektonisk gode løsninger. Omsøkte eiendom har stått ubebygd i mange år. Eiendommen er en flat tomt, ligger noe lavere enn boligtomtene bakenfor. Pulttak med omsøkte takvinkel bidrar til at bygget ikke blir for
høyt, selv med to fulle etasjer. Det er positivt for eksisterende bebyggelse innenfor Fjerdumsskogen boligfelt. Med utgangspunkt i at det innenfor Fjerdumsenga boligfelt er gitt dispensasjon for boligbygg oppført med to takflater, ble det fra administrasjonen gitt signaler om at det kan søkes om dispensasjon for boligbygg med pulttak. Med bakgrunn i at boligfeltet nå omfattes av forslag til ny reguleringsplan - Områderegulering Segalstad bru, vurderer kommunen at en dispensasjon for takvinkel ikke vil skape presedens for området. I forslag til nye reguleringsbestemmelsene for Områderegulering Segalstad bru, vil det åpne opp for muligheter til å oppføre boligbygg med pulttak, med to takflater og med saltak. Vi er ikke kjent med at det tidligere er godkjent oppført boligbygg med pulttak innenfor boligfelt i Gausdal kommune. Tomannsboligen har et moderne formspråk, med en helhetlig arkitektonisk god løsning. Etter rådmannens syn er omsøkte tiltak innenfor rammen av variasjoner som bør godkjennes. Hensynet bak bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan blir ikke tilsidesatt, og det bør kunne gis dispensasjon fra reguleringsplan for Segalstadvollen Bjørndalsvollen 3.1.1 og 3.1.2. Følgende foretak har ikke sentral godkjenning og tildeles ansvarsrett: foretak Steinar Bakkestuen Rika Byggelementer AS Magnus Aasen AS søker prosjekt PRO utførende UTF Grunnarb. For tomannsbolig / VA-grøft / Stikkledning Innredningsarb. / Våtrom Betongarb. / Ringmur og plate på mark Følgende foretak har sentral godkjenning og tildeles ansvarsrett: foretak COWI AS søker prosjekt PRO utførende UTF kontroll KONT Hedalm Anebyhus AS Akritektur / Konstr.sikkerhet / Våtrin / Membran / Fall til sluk / Mont. av elementbygg / Tømrerarb.
Brannsikkerhet Areal+ AS Situasjonsplan / Terrengtilpasn. / Plassering UBR AS Radonsikr. / Gravearb. For fundament. / Mur- og betongarb. / Fundament. Mesna Rørleggerservice Utv. VA-grøft / Innv. AS sanitær m/bunnledning Lillehammer Varmesenter Pipe / Ildsted AS Flexit AS Bygn.ing. Morten M. Haugom Ventilasj.anl. inkl. kanalføring begrenset til boenhetens branncelle Utstikking Innv. sanitær m/bunnledning Pipe / Ildsted Kontroll av våtrom og lufttetthet I medhold av Lov om eiendomsregistrering (matrikkelloven) 25 og matrikkel forskfritenes 60, skal kommunen registrere opplysninger om nye bygninger i matrikkelen smat endringer av opplysninger om bygninger. Matrikkelen er landets offisielle eiendomsregister. Matrikkel nybygg: Nytt bebygd areal: 179 m2 Det registreres 1 ny pipe pr boligenhet Det legges inn følgende bruksareal (BRA) for bygning i matrikkelen. Etasje BRA i Matrikkelen Alt. areal 2 H01 60 m2 19 m2 H02 60 m2 6 m2 Boligspesifikasjon pr boligenhet: Bruksenhetsnummer Bruksareal Alt. ar.2 Antall Kjøkken Antall bad Antall WC rom Etasjekode / Løpenr H01 60 m2 19 m2 3-1 1 H02 60 m2 6 m2 2 1 - - Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak:
I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gir planutvalget dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen for Segalstadvollen Bjørndalsvollen 3.1.1 for pulttak med takvinkel på 4 grader og 3.1.2 for gesimshøyde på ca 6,0 meter for oppføring av tomanns-bolig, og godkjenner omsøkte tiltak på eiendommen g/bnr 224/119 i Fjerdumsskogen boligfelt. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens bestemmelser, gir planutvalget i Gausdal kommune tillatelse til omsøkte tiltak etter ett- trinns søknadsbehandling. Det gjøres oppmerksom på følgende: Når tiltaket er ferdig skal ansvarlig søker oppdatere gjennomføringsplan i samsvar med samsvarserklæringer før søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse sendes til kommunen. Gjennomføringsplan skal følge som vedlegg til søknad om ferdigattest, jfr. byggesaksforskriftens 8-1. Vi minner om at det ikke er tillatt å ta tiltaket i bruk før ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse er gitt av kommunen. Søker skal også bekrefte at tilstrekkelig dokumentasjon som grunnlag for driftsfasen er overlevert byggverkets eier, jfr. byggesaksforskriftens 8-2. Det er ikke tillatt å brenne bygningsavfall på byggeplassen. Lokale containerplasser er ment for husholdningsavfall og skal ikke benyttes til bygningsavfall. Bygningsavfall skal leveres til godkjent mottak, GLØR Gjenvinningsstasjoner, www.glor.no. Ved ev. tilsyn kan kommune forlange kvittering for mottatt avfall. Er ikke tiltaket satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Jfr PBL 21-9. Regning for gebyr i tilknytning til byggesaken ettersendes.