Obligo RE Secondaries Invest IV AS status per 31. desember 2014 Beregnet verdijustert egenkapital ved årsslutt er NOK 10,16. Dette er første offisielle verdijustert egenkapital etter at Selskapet ble oppkapitalisert gjennom to emisjoner i løpet av 2014. Selskapet har nå investert i tolv selskaper og vurderer fortløpende nye investeringer. I overkant av 60 % er allerede oppinvestert og ytterligere er investert i januar. Investeringsaktiviteten vil fortsette inn i 1. kvartal. Som følge av at en rekke av de underliggende investeringene går mot avvikling forventes det betydelige utbytter i løpet av 2015. Største kursoppgang i årets siste kvartal var i Aberdeen Eiendomsfond Asia og DnB Nor Eiendomsinvest I ASA som steg med hhv. 28,6 % og 17,9 %, men sistnevnte inngikk avtale om salg av hele porteføljen i januar på skuffende nivåer og forventet utdeling tilsvarer ca. NOK 27 per aksje. Utviklingen i kvartalet Tabellen under viser utviklingen per investering i 4. kvartal, samt størrelsen på den enkelte investering. Oppstillingen tar ikke hensyn til eventuelle handler i løpet av kvartalet som kan påvirke den reelle avkastningen, og inkluderer heller ikke kontantbeholdningen. Sist omsatt Sist omsatt Kursendring Andel portefølje Selskap 30.09.2014 31.12.2014 utbyttejust. 31.12.2014 Storebrand Optimer 5,15 5,25 1,9 % 12,5 % Aberdeen Eiendomsfond Norge II 4,40 4,40 0,0 % 11,7 % Realkapital European Opp. Invest 2,90 2,80 3,4%* 9,0 % Selvaag Bolig ASA 20,90 20,10-3,8 % 8,0 % NPRO 9,61 10,10 5,1 % 5,5 % Aberdeen Eiendomsfond Asia 2,80 1,60 28,6%* 3,2 % BUH II N/A 6,90 N/A 3,0 % DnB NOR Eiendomsinvest I ASA 28,00 33,00 17,9 % 2,9 % Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum 0,65 0,70 7,7 % 2,6 % Storebrand Privat Investor 5,50 5,30-3,6 % 2,0 % Aberdeen Eiendomsfond Norge I 55 000 57 500 6,4%* 1,9 % Realkapital Aktiv Europa 0,75 0,75 0,0 % 0,1 % Kontanter 37,7 % Beregnet verdijustert egenkapital ved årsslutt er NOK 10,16 per aksje. Beregningen av verdijustert egenkapital er basert på sist omsatt hos Pareto Project Finance ved utgangen av kvartalet for de unoterte og siste omsetningskurs på Oslo Børs for investeringer i de børsnoterte eiendomsselskapene. Den investeringen som steg mest i kvartalet var Aberdeen Eiendomsfond Asia med en oppgang på 28,6 %. Som nevnt innledningsvis økte DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med 17,9 % i kvartalet, men en skuffende salgspris av hele porteføljen i januar betyr at estimert utdeling per aksje vil ligge noe under kursen per 3. kvartal. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum og Norwegian Property hadde også en positiv utvikling med en oppgang på hhv. 7,7 % og 5,1 %. Storebrand Privat Investor var ned 3,6 % i kvartalet, men vi venter betydelig kursoppgang i løpet av 2015 siden flere internasjonale aktører nå vurderer oppkjøp av eiendomsporteføljen. Selvaag Bolig
hadde en negativ utvikling på 3,8 % i kvartalet, men i skrivende stund er kursen ca. 5 % opp fra årsslutt. Porteføljegjennomgang Diagrammet til høyre viser fordelingen mellom unoterte og noterte, samt kontantbeholdningen i selskapet per 31.12.2014. Siden nyttår har selskapet gjennomført flere attraktive investeringer. Rabattene i annenhåndsmarkedet er fortsatt betydelige for enkelte selskap, til tross for relativt kort tid til avvikling. Storebrand Optimer ASA Fondet ble etablert i 2006 og har investert både i en eiendomsportefølje og i en portefølje av europeiske (innenfor EØS-området) aksjer. Selskapet er forvaltet av ulike avdelinger av Storebrand ASA. Selskapet eier per i dag fire eiendommer, hvorav en (Den desidert største) kun er 50 % eid. Selskapet solgte Gneisveien 8 tidligere i høst godt over verdivurdering. En av eiendommene, Gjellebekkstubben 10, står uten leietaker etter at leietakeren gikk konkurs i 2012 og forsøkes solgt as is. Eiendomsverdien har en verdi på rett over NOK 1 mrd og er belånt med NOK 607 millioner. Aksjeporteføljen har en markedsverdi på NOK 147 millioner, og er ikke belånt (men underliggende selskaper det investeres i er belånt). Selskapet er nå inne i en avviklingsfase som varer til 31. desember 2020. Siste offisielle verdijustert egenkapital var NOK 9,63 og rabatten i annenhåndsmarkedet er betydelig. Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Fondet har solgt mye eiendom den siste tiden, og har avgitt en rekke bud-aksepter på ytterligere salg. Det forventes at fondet vil kunne utbetale betydelige beløp frem mot sommeren. Fondet er planlagt avviklet 31.12.2015, og Styret har engasjert Arctic Securities til å bistå selskapet med en strukturert salgsprosess av eiendomsporteføljen. Realkapital European Opportunity Invest AS Fondet er i en avviklingsfase. Det er nå kun ett lån igjen i porteføljen, så fremtidige salg vil kunne gi betydelige utbetalinger. Til tross for veldig lav belåning omsettes aksjen til betydelig rabatt. Det første utbytte fra selskapet ble utbetalt rett før nyttår. Selvaag Bolig ASA Selskapet handles til enorm rabatt i forhold til lignende selskaper i Norden, men har siden nyttår steget med ca. 19 %. Vi har benyttet kursoppgangen til å ta gevinst, men har fortsatt tro på selskapet og har beholdt en mindre post i selskapet. Norwegian Property ASA har blitt kraftig repriset i 3. og 4. kvartal som følge av Fredriksens (Geveran) og Hagens (Canica) sine kraftige kjøp i selskapet. I starten av januar solgte Hagen (Canica) seg helt ut, mens Folketrygdfondet og et eiendomsfond forvaltet av NIAM (http://www.niam.se/en/ ) har kjøpt seg opp betydelig.
Aberdeen Eiendomsfond Asia har utviklet seg positivt kursmessig de siste kvartalene og har også begynt å betale hyppige utbytter. Selskapet er et feeder-fond til et fond-i-fond noe som gjør at man på flere måter er relativt langt unna det direkte eierskapet. Dette medfører også at rapporteringen skjer med et kvartals forsinkelse. Boligutleie Holding II - Fondet ble etablert i 2004, og forvaltes av Obligo Investment Management. Fondet har en eierandel i D. Carnegie & CO AS som er et svensk børsnotert eiendomsselskap som eier og forvalter boligeiendom i Stockholmsregionen. Selskapet er Sveriges største børsnoterte boligselskap og eier i underkant av 1 000 000 m² med brutto leie på ca. 1 mrd SEK. Forvalter har annonsert et tilbakekjøp tilnærmet lik verdijustert egenkapital per 31.12.2014. Det er sannsynlig at man vil bli avkortet, men tilbakekjøpsprisen ligger ca. 100 % over kostprisen. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Fondet ble etablert desember 2005. Selskapets har i dag en intern forvaltning/ledelse gjennom det heleide datterselskapet Fortin hvor også hele eiendomsmassen ligger. Selskapet har investeringer i Norge og Sverige, hvor sistnevnte del er primært er eid via selskapet SveaReal. Porteføljen har en samlet verdi på NOK 11,5 mrd og belåningen var på 72 % per 31.12.2013. Selskapet har en levetid til 30.06.2019, men som følge av et akutt kapitalbehov besluttet styret og forvalter å forsøke å finne en kjøper til hele porteføljen ettersom det var lite sannsynlig at aksjonærene ville stille opp med ny egenkapital. Det ble vedtatt et samlet salg av hele porteføljen til en amerikansk kjøper tidlig januar 2015 og forventet utdeling er ca NOK 27 per aksje som er betydelig under siste verdijustert egenkapital på NOK 42,50. På tross av skuffende salgspris er utdelingen betydelig over kostprisen. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Fondet er et feeder-fond, og både dette og det underliggende fondet har en levetid ut 2016. Det forventes derfor at fondet fremover endelig vil begynne å gjennomføre hyppige utbetalinger som et ledd i avviklingen. Storebrand Privat Investor AS Selskapet er i avviklingsfasen og planlegger å selge ut minimum 75 % av porteføljen innen utgangen 2015. Det har i fjerde kvartal 2014 vært en salgsprosess av alle fondets investeringer, og vi anser det som sannsynlig at dette salget konkluderes i løpet av 1. kvartal 2015 med oppgjør (muligens vil noe tilbakeholdes som garantier og for avvikling) senest innen utgangen av 2. kvartal. Skulle allikevel ikke salget lykkes er det uansett ventet at det vil bli mye salg av eiendom og betydelig utbetalinger i løpet av 2015. Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS sin omsetningskurs er opp 5,6 % utbyttejustert i 4. kvartal. Andelene er søkt innløst og ventes i løpet av 2. kvartal å bli innløst til underliggende verdi som gir en hyggelig gevinst i forhold til kostprisen. Realkapital Aktiv Europa AS Fondet gjennomførte sommeren 2014 en kriseemisjon for å gjennomføre en renovering av bygget for utleie/salg. Selskapet deltok på emisjon for å opprettholde sin eierandel og unngå utvanning. Det jobbes aktivt med salg av kontorseksjonen i Paris som er fondets eneste eierandel og forvalter har innledet konkrete forhandlinger med to potensielle kjøpere for deler av bygget. Budindikasjonene priser andelene betydelig høyere enn både emisjonskursen fra i sommer og sist omsatt kurs i annenhåndsmarkedet.
Obligo RE Secondaries Invest IV AS ÅRSBERETNING 2014 Virksomhetens art Selskapets nåværende virksomhet ble etablert i 2014 for å gi investorer mulighet til å delta i investeringer med eksponering mot nordisk eiendom som kjøpes via annenhåndsmarkedet.. Selskapets hovedkontor ligger i Oslo. Ved årsslutt 2014 har selskapet investert i totalt tolv eiendomsfond/-selskaper via sin eierandel i det indre selskapet Obligo RE Secondaries IV IS. Utvikling og Resultat Selskapsstrukturen ble etablert i 2014, Selskapsstrukturen har gjort i overkant av 40 investeringer i totalt tolv selskaper, samt gjennomført ett mindre salg i et av selskapene. Det er også mottatt en del utbytter i løpet av året, og det ventes at dette vil tilta i 2015 både som følge av at man eier aksjen et fullt år og at man venter at de fleste av selskapene i porteføljen vil øke utbyttene til fremover Verdien av porteføljen er verdsatt som vanlig basert på sist omsatt, justert for utbytter mottatt etter det. For enkelte av fondene innebærer det ved årsslutt en meget konservativ verdsettelse. Både Realkapital European Opportunity Invest og Aberdeen Eiendomsfond Asia betalte utbytter helt i slutten av året, og prisen i annenhåndsmarkedet har ikke fått justert seg etter det. Spesielt for Aberdeen Asia innebærer det at vår justerte verdsettelse (sist omsatt minus mottatt utbytte 30. des) innebærer en ekstremt høy rabatt i forhold til siste rapporterte VEK (justert for utbytte). Det pågår også en salgsprosess i Storebrand Privat Investor som venter å gi en betydelig oppside for verdsettelsen vi har benyttet i løpet av 1. kvartal 2015. For DnB Eiendomsinvest I ASA venter vi imidlertid en noe lavere verdi etter at salget av mesteparten av aktivaene i selskapet ble besluttet i starten av januar til meget lave nivåer i forhold til verdijustert egenkapital. Styret anser derfor at verdsettelsen ved nyttår for flere av investeringene er kunstig lav, men velger likevel å beholde de samme verdsettelsesprinsippene som tidligere. Styrets fokus er uansett ikke på løpende verdsettelse, men hva investor vil kunne oppnå i samlede utbetalinger i løpet av selskapets levetid. Finansiell risiko Styret vurderer likviditeten i konsernet som tilfredsstillende, og eksponeringen mot markeds- og kredittrisiko som akseptabel. Selskapet har selv ingen belåning, men de fondene og selskapene man har investert i har belåning. Selskapet er primært eksponert mot NOK, men har også en mindre eksponering indirekte mot SEK, DKK, EUR, PLN, USD, JPY, RMB og AUD. Selskapet har også en mindre eksponering mot aksjemarkedet gjennom investering i Storebrand Optimer. Fortsatt drift og årsregnskapets rettvisende bilde Styret bekrefter at forutsetningen for fortsatt drift er til stede og lagt til grunn ved utarbeidelsen av årsregnskapet. Styret anser selskapets og tilhørende IS' økonomiske og finansielle stilling som god. Etter styrets oppfatning gir årsregnskapet med tilhørende noter et rettvisende bilde av selskapenes utvikling og stilling, samt resultatet av virksomheten. Det har ikke inntruffet forhold etter regnskapsårets utgang som er av betydning ved bedømmelse av selskapenes stilling. Fremtidsutsikter Det er fortsatt store rabatter i annenhåndsmarkedet, til tross for at det er relativt kort gjenværende tid til avvikling av en del av fondene. Det forventes store utbytter i 2015 fra flere av fondene som er under gradvis awikling, samt at en del fond vil helt awikles. Vi tror dette vil være positive "triggere" for prisingen i annenhåndsmarkedet. I tillegg til å få ut frigitte midler uten rabatt, er det også sannsynlig at rabatten på gjenværende går noe ned når investorene får større komfort på forventningene om fremtidige utbetalinger. Utsiktene for den underliggende avkastningen i de ulike fondene er mer moderate, grunnet noe svakere makroutsikter i Norge. Imidlertid forventes
en svak positiv avkastning i 2015, som for selskapet vil komme på toppen av en eventuell reprising i annenhåndsmarkedet. Det forventes en del reallokeringer i porteføljen gjennom 2015, samt at selskapet forventer å motta til dels betydelige utbytter som vil bli reinvestert.. I tillegg har selskapet en del fri likviditet fra siste emisjon, samt fra utbytter og salg alt ved inngangen av året som vil investeres opp. Porteføljen vil derfor til dels betydelig kunne fravike fremover i forhold til sammensetningen per 31.12.2014 Selskapets resultat og finansielle stilling svinger i takt med Obligo RE Secondaries IV IS hvor det får tildelt 98,5 % av årets resultat. Resultatandelen blir ført under finansposter i årsregnskapet. IS'et ble stiftet i januar 2014 og årets resultat på NOK -76 er preget av oppstarten med høyere kostnader enn inntekter. Det har i hovedsak vært fokus på å investere selskapets innskutte kapital. Beholdningen av aksjer og andeler er ved årsslutt bokført til TNOK 8.123 mens virkelig verdi er NOK 8.479. Det betyr at selskapet har en merverdi på TNOK 357 i forhold til bokført egenkapital. Arbeidsmiljø og personale Forvaltning og daglig ledelse er utkontraktert til Obligo Investment Management AS i henhold til forvaltningsavtale. Selskapet har dermed ingen ansatte. Miljørapport Gjennom investeringer i verdipapirer forurenser konsernet i liten grad det ytre miljø direkte med sin virksomhet. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår at selskapets resultat på NOK - 321.255 overføres til overkurs. Oslo, 26. januar 2015 Tor Aarnes Pederse Styreformann Mo en mp Styremedlem 14; Per Rickard Olander Styremedlem
Alle tall i NOK Resultatregnskap Noter 01.07.13-31.12.14 DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Driftsinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter Driftskostnader Annen driftskostnad 2,3 258 421 Sum driftskostnader 258 421 DRIFTSRESULTAT -258 421 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Renteinntekt 11 578 Sum finansinntekter 11 578 Resultatandel fra indre selskap 74 412 Sum finanskostnader 74 412 NETTO FINANSPOSTER -62 834 RESULTAT FØR SKATT 7-321 255 Skattekostnad 7 RESULTAT -321 255 Obligo RE Secondaries Invest IV AS
Alle tall i NOK Balanse Noter 31.12.2014 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Investering i aksjer og andeler 1 13 825 588 SUM ANLEGGSMIDLER 13 825 588 OMLØPSMIDLER Fordringer Andre kortsiktige fordringer 260 122 Sum fordringer 260 122 Bankinnskudd 5 207 293 SUM OMLØPSMIDLER 467 415 SUM EIENDELER 14 293 003 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 4,6 149 247 Overkurs 6 14 091 174 SUM EGENKAPITAL 6 14 240 421 GJELD KORTSIKTIG GJELD Annen kortsiktig gjeld 52 583 SUM KORTSIKTIG GJELD 52 583 SUM GJELD 52 583 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 14 293 003 Oslo, 26. januar 2015 Tor Aarnes Pedersen Styreformann Per Rickard Olander Styremedlem or en Kampli Styremedlem Obligo RE Secondaries Invest IV AS
Regnskapsprinsipper Regnskapet er avlagt etter regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. Valuta Årsregnskapet for selskapet er presentert i Norske Kroner (NOK). Anleggsmidler Andeler i indre selskap er bokført etter egenkapitalmetoden. Selskapets andel av resultat etter opprinnelig investering blir registrert i resultatregnskapet under finansposter. Tilsvarende registreres på investeringens balanseverdi. Investeringens balanseverdi nedskrives til virkelig verdi dersom denne er lavere enn bokført verdi. Nedskrivninger kan reverseres i etterfølgende perioder dersom virkelig verdi er lik eller høyere enn bokført verdi. Anleggsmidler med en virkelig verdi høyere enn bokført verdi før nedskrivninger blir ikke oppskrevet. Øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når virkelig verdi er lavere enn bokført verdi. Nedskrivninger kan reverseres i etterfølgende perioder dersom virkelig verdi er lik eller høyere enn bokført verdi. Anleggsmidler med en virkelig verdi høyere enn bokført verdi før nedskrivninger blir ikke oppskrevet. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen et år etter siste dag i regnskapsåret. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i selskapsregnskapet er beregnet med 27% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til framføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode blir utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres kun i den grad det er sannsynlig at den blir nyttegjort. Obligo RE Secondaries Invest IV AS
Note 1 - Investering i aksjer og andeler Investeringer i aksjer og andeler pr 31.12.2014 Bokført Selskap Valuta Eierandel Innskutt kapital verdi Obligo RE Secondaries IV IS NOK 98,5 % 13 900 000 13 825 588 Totalt 13 900 000 13 825 588 Selskapet er eneste stille deltaker i det indre selskapet Obligo RE Secondaries IV IS. Eierandelen er 98,5%. Hovedmann i det indre selskapet er Obligo RE Secondaries IV AS med eierandel på 1,5% Resultatandel fra Obligo RE Secondaries IV IS er pr. 31.12.2014 registrert under finanskostnader med kr 74.412. Note 2 - Annen driftskostnad Spesifisering av honorarer til nærstående parter: Honorartype Mottaker 2014 Forvaltningshonorar Obligo Investment Management AS 31 250 31 250 Honorarene over er inkludert i annen driftskostnad. Note 3 - Lønninger, honorarer m.m. Selskapets daglige drift er utkontraktert til Obligo Investment Management AS. Selskapet har ikke og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjons-ordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det finnes ikke avtaler om bonus eller aksjebasert avlønning. Det er ikke utbetalt styrehonorar i 2014. Det er i 2014 resultatført honorar til revisor med kr 40.645 inkl. mva. Kr 28.063 gjelder revisjon av regnskapsoppstilling pr. 31.07.2014 i forbindelse med kapitalinnhenting. Resterende gjelder lovpålagt revisjon for 2014. Note 4 - Aksjer, aksjonærer m.m. Selskapet har 1.492.474 aksjer hver pålydende kr 0,10. Selskapets aksjekapital utgjør kr 149.247. Ingen av selskapets tillitsmenn eier aksjer eller har andre rettigheter i selskapet. Følgende aksjonærer eier mer enn 5% av selskapets aksjer: Torshovbygg AS Økoliv AS Trond Andresen Consult AS Remøy Invest AS Harald Skaset Andel 6,7 % 6,7 % 6,5 % 6,5 % 6,4 % Antall aksjer 100 000 100 000 97 560 97 550 95 000 Obligo RE Secondaries Invest IV AS
Note 5 - Bundne bankmidler Selskapet har ingen bundne bankmidler pr 31.12.2014. Note 6 - Egenkapital Endringer i egenkapital Aksjekapital Overkurs Total EK Inng. bal. 01.07.2013 30 000 30 000 Nedsettelse av aksjekapital -30 000-30 000 Kapitaløkning 1. 71 650 7 093 350 7 165 000 Kapitaløkning 2. 77 597 7 876 136 7 953 734 Emisjon- og stiftelseskostnader -557 058-557 058 Årets resultat -321 255-321 255 Sum EK 31.12.2014 149 247 14 091 174 14 240 421 Note 7 - Skattekostnad Grunnlag Betalbar skatt 2014 Resultat før skattekostnad -321 255 Permanente forskjeller -782 833 Endring midlertidige forskjeller Skattepliktig inntekt -1 104 088 Betalbar skatt 0 Endring i utsatt skattefordel 0 Skattekostnad 0 Spesifikasjon av utsatt skattefordel i balansen Midlertidige forskjeller 0 Skattemessig fremførbart underskudd -1 104 088 Grunnlag utsatt skattefordel -1 104 088 Utsatt skattefordel bokført 0 Selskapet har ikke bokført utsatt skattefordel grunnet usikkerhet om utnyttelse i senere regnskapsår. Obligo RE Secondaries Invest IV AS