Saksprotokoll Reguleringsplan for Ytrebø syd-øst, forslag til endring Tverrdalsøyveien 52 Arkivsak-dok. 18/18204 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget 03.04.2019 19/38 2 Kommuneplanutvalget 24.04.2019 19/45 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg godkjenner mindre endringer av reguleringsplan for Ytrebø sydøst, vedtatt 28.05.2009, som plankart og bestemmelser datert 17.12.2018, sist revidert 15.03.2019 viser, i medhold av plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte 24.04.2019 sak 19/45 Møtebehandling Cathrine Høyesen Hall, V, stilte spørsmål ved sin habilitet siden hun har fått tilsendt nabovarsel, og har sammen med sin søster, sendt inn merknad i saken. Hun fratrådte mens utvalget behandlet spørsmålet. Cathrine Høyesen Hall, V, ble av kommuneplanutvalg erklært enstemmig inhabil i saken, jf. forvaltningsloven 6 andre ledd. Milly Grundesen (Sp), møtte som varamedlem i hennes sted. Einar Krafft Myhren (SV), fremmet følgende endringsforslag: Følgende må være endret i planen før den gjøres gjeldende: 1. Byggegrensa for annekset må bringes i samsvar med skissene 2. Det må ikke åpnes for flate takoppløft 3. I område 3 må det sikres at utstikket i byggegrensa på østre kant kun kan benyttes til takoverbygg. Byggegrensa i vestre kant settes i planlagt veggliv. Dette forslaget utgår 4. Reparasjon av brygge må utføres med stein Ole Glenn Tvermyr (KrF), fremmet følgende tilleggsforslag: Tillegg til bestemmelsene (rådmannen arbeider det inn der det passer) Det tillates ikke dør i gavlvegg mot nordvest, byggegrense settes en meter fra veggliv ved denne veggen. Votering Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. side 1 av 2
Det ble stemt punktvis over endringsforslaget til Einar Krafft Myhren (SV). Pkt. 1: Enstemmig vedtatt. Pkt. 2: Enstemmig vedtatt. Pkt. 4: Vedtatt med 8 (Ap 2, SV 1, KrF 1, Hp 1 H 2, FrP 1) mot 1 (Sp 1) stemmer. Tilleggsforslaget til Ole Glenn Tvermyr (KrF) ble vedtatt med 6 (KrF 1, Ap 2, SV 1, H 2) mot 3 (Sp 1, Hp 1, FrP 1) stemmer. Kommuneplanutvalget vedtak Arendal kommuneplanutvalg godkjenner mindre endringer av reguleringsplan for Ytrebø sydøst, vedtatt 28.05.2009, som plankart og bestemmelser datert 17.12.2018, sist revidert 15.03.2019 viser, i medhold av plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. Følgende må være endret i planen før den gjøres gjeldende: 1. Byggegrensa for annekset må bringes i samsvar med skissene. 2. Det må ikke åpnes for flate takoppløft. 4. Reparasjon av brygge må utføres med stein. Tillegg til bestemmelsene (rådmannen arbeider det inn der det passer) Det tillates ikke dør i gavlvegg mot nordvest, byggegrense settes en meter fra veggliv ved denne veggen. side 2 av 2
ARENDAL KOMMUNE Reguleringsplaner Saksframlegg Arkivsak-dok. 18/18204-5 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Kommuneplanutvalget Møtedato Reguleringsplan for Ytrebø syd-øst, forslag til endring Tverrdalsøyveien 52 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg godkjenner mindre endringer av reguleringsplan for Ytrebø syd- øst, vedtatt 28.05.2009, som plankart og bestemmelser datert 17.12.2018, sist revidert 15.03.2019 viser, i medhold av plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. Vedlegg 1. Kart og bilder 2. Forslag til plankart 3. Forslag til bestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Merknader 6. Oversendelsesbrev med beskrivelse og svar på merknader 7. Illustrasjon nye og gamle byggegrenser 8. Div. illustrasjoner Sammendrag Gjeldende reguleringsplan for Ytrebø syd-øst, vedtatt 28.05.2009, gir ikke detaljerte rammer for videreutvikling av eiendommene langs sjøen. Siktemålet med planen var å legge til rette for to nye boligtomter i heia over den bevaringsverdige bebyggelsen, som ble tatt med for å få inn nødvendige hensyn. Med foreslåtte endringer vil reguleringsplanen styre utviklingen av eiendommen på en langt mer detaljert måte. Flere av naboene gir uttrykk for at endringene vil sjenere dem, og de mener også at det vil gå på bekostning av bevaringsinteressene. Ingen tiltak vil komme rett foran naboene, og endringene gir lite rom for bygging, både i opprinnelig plan og etter endringene. Fylkeskommunens kulturminnevernseksjon har ikke motsatt seg endringene. Rådmannen kan derfor ikke forstå det slik at endringene går på bekostning av bevaringsinteressene. Rådmannen anbefaler dermed at Kommuneplanutvalget godkjenner endringene. Bakgrunn (Fakta) Endringsforslaget er fremmet av Stærk & co as i samarbeid med Tyholmen Arkitektkontor, på vegne av grunneier. Dokumentnr.: 18/18204-5 side 1 av 4
Formålet med endringene er å legge til rette for å rive ei bu og erstatte den med et noe større anneks. I tillegg er det ønsker om å endre litt på plasseringen av en garasje og å bygge på hovedhuset noe. Dette krever en justering av opprinnelige byggegrensene og mer detaljerte bestemmelser. Endringene: Plankart: - Formål og hensynssone er regulert inn iht. pbl av 2008. - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse, BFS1 - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag, BBS1 erstatter SL 4 - Hensynssone bevaring av kulturmiljø, H570_1 - Byggegrenser er endret i byggeområde BFS1. - Bod i BFS1, område 2, tillates revet. - Utnyttelsesgrad %BYA = 30% er påført plankart for denne eiendommen. Reguleringsbestemmelser: - Nye formål 1.5, 1.6 - Ny bestemmelse: 7.0, Bestemmelser som gjelder for de ønskede endringene. - Tilføyelse med hensynssone bevaring av kulturmiljø, H570_1 iht. pbl av 2008, i 5.0 og 5.1. Endringsforslag ble sent på forhåndshøring til naboer og berørte myndigheter i brev datert 17.12.2018, med frist for merknader 13.01.2019. Etter møte med fylkeskommunens kulturminnevernseksjon er endringsforslaget noe justert. Merknader Harald Assev og Knut Assev, nærmeste naboer i nord og øst, brev datert 13.januar 2019: Etter deres mening utgjør de foreslåtte endringer og utbygginger en vesentlig endring som for dem, andre naboer og allmenheten er negative. Utsikt til sjø og strandlinje blir redusert, bygningsmassen vil fremstå som kompakt og dominerende. Dette vil bryte med reguleringsformålet om "bevaring av kulturmiljø". Adkomsten til eiendommen går over deres tomt uten at det er avtalt med dem. Enden på veien er også anlagt på deres eiendom uten godkjennelse fra dem. Saken er ikke løst og de forventer at ny eier er gjort kjent med dette. De kan være åpne for å diskutere en annen løsning for plassering og tilkjøring til garasje som vil minimalisere tap av utsikt for dem. Deler av merknaden er av privat karakter og må løses naboene imellom. Endringene som er foreslått er justert helt i tråd med fylkeskommunens mange innvendinger. Rådmannen kan derfor ikke se at det vil være i strid med bevaringsformålet. Deres fritidsboliger ligger på henholdsvis kote +18-19 og +25 moh. Ingen av tiltakene endringsforslaget legger til rette for, vil komme i veien for deres utsikt. Cathrine Høyesen Hall og Marianne Hall, nabo mot vest, e-post datert 10. januar 2019: Nybyggets fasade mot vest vil gi fullt innsyn til dem. Dette er den eneste siden av deres eiendom som ikke har innsyn fra naboer. De ønsker derfor at balkong med tilhørende dør tas bort. De synes det er hyggelig at Fekete planlegger å bosette seg i Kilsund, men dette bør likevel skje på bygningsmiljøets premisser. De opplever at foreslåtte endringer bidrar til å redusere det historisk verdifulle bygningsmiljøet på Ytrebø. Fra sjøsiden spesielt, vil opplevelsen være at nabotunet har fått en ny ekstra bolig. De mener at det planlagte tiltaket er i strid med formålet som er å bevare den kulturhistoriske og antikvarisk verdifulle bebyggelsen og områdets særpregede miljø. Slik vi erfarer de vedlagte tegninger er tiltaket av en karakter som går motsatt vei, og som bidrar til å redusere den antikvariske verdien, både i forhold til tunets bygningsmessige rangordning og detaljering. Dokumentnr.: 18/18204-5 side 2 av 4
Det er lang avstand mellom husene, ca. 45 meter. I mellom er det også kupert terreng og vegetasjon og ei bu på naboens egen eiendom. I tillegg er det en strandparsell som tilhører andre naboer. (se bilde i vedlegg nr. 1) Det er ikke planlagt balkong på annekset, men et lite tak over en dør. Endringene som er foreslått er justert helt i tråd med fylkeskommunens mange innvendinger. Rådmannen kan derfor ikke se at det vil være i strid med formålet som er å bevare den kulturhistoriske og antikvarisk verdifulle bebyggelsen og områdets særpregede miljø. Det er nettopp dette fylkeskommunen søker å ivareta i sin uttalelse. Karin Boon Bergseng og Astrid Boon Mundal, naboer mot nord og vest, brev datert 25. januar 2019: Reguleringsplanen ble utarbeidet i samarbeid med naboene, og det innebar kompromiss mellom kryssende interesser mellom berørte naboer. Det lå flere års arbeid bak reguleringsplanen, og de er derfor overrasket over forslagene til endringer, som de mener er negative for dem og andre. De har inngått private avtaler med tidligere eier som går ut på diverse, som det nå ikke er tatt hensyn til. Snuhammer må ikke benyttes til parkeringsplass, og sti som de har avtale om at skal benyttes må justeres. Foreslåtte garasje vil dessuten bli dominerende og ødelegge utsikt. Den vil også føre til uheldige konsekvenser for landskapsbildet, etter deres mening. Avtalene som ble gjort i forbindelse med reguleringsplanen er vedlagt. Deler av merknaden omtaler privatrettslige avtaler, som kommunen ikke har anledning til å blande seg opp i. Plassering av garasjen er litt justert i forhold til forhåndshøringen med hensyn til en sti som går langs heia. Maks møne kote er satt til 14,5 moh. Møneretning er endret slik at den følger parallelt med fjellskorta. Fylkesmannen i Agder, brev datert 10.01.2019: Fylkesmannen har vurdert endringene og kan ikke se at de vil gå utover hovedrammene i planen vurdert opp mot de interesser de skal ivareta, eller vil berøre hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Merknaden tas til orientering Aust-Agder fylkeskommune, brev datert 05.02.2019: Kulturminnevernseksjonen vil ikke i prinsippet motsette seg at uthuset rives og erstattes av anneks. Seksjonen kom med føringer og konkrete innspill i et møte den 25.01.19, og det ble påpekt at det er viktig at planforslaget gir klare og presise rammer for volum, utforming og materialbruk for nybygg. I revidert planforslag er flere av disse innspillene innarbeidet i plandokumentene. De mener likevel det er noen svakheter og mangler som bør innarbeides før kommunen vedtar planendringen. En viktig forutsetning for at de ikke har innvendinger til at eksisterende uthus rives og erstattes av et vesentlig større anneks, er at ved å tillate anneks som tilleggsdel til hovedhuset danner dette grunnlag for å beholde det eksisterende bolighuset uten å gjøre videre tiltak/ utvidelser på dette. Seksjonen er derfor negative til at planforslaget åpner for påbygg på boligens gavlfasade mot vest. Et tilbygg på denne fasaden vil frarøve mye av husets opprinnelige karakter og enkelhet. Muligheter for tilbygg bør begrenses til husets østre gavl, og da kun i form av en «skut». Byggegrenser i plankart åpner for et nytt bygg som er mye bredere enn det som oversendt snitt viser. For å sikre at bygget blir slik snittet viser bør byggegrensene justeres. Videre mener de det er viktig at bestemmelsene definerer rammer som sikrer at bygningen blir oppført med den enkelheten som fremkommer i tegningsgrunnlaget. Det bør derfor ikke tillates takopplett/kvist på nybygget, og bestemmelse som fastsetter at det er tillatt med «flate takoppløft» bør fjernes. Det må også utarbeides bestemmelser som sikrer godt vern av hovedhuset. Husets grunnform bør ikke tillates endret ved verken på- eller tilbygg. Dette med unntak av et enkelt tilbygg på gavlfasade mot øst, som skal underordner seg husets hovedvolumetri. Takopplett eller kvist mot sjøen bør heller ikke tillates. Det bør innarbeides bestemmelser som sikrer dette. Dokumentnr.: 18/18204-5 side 3 av 4
Ved eventuell reparasjon av brygger bør dette utføres med stein, slik nåværende brygge er, og det anbefales at mulighet for brygge i tre fjernes fra bestemmelsene. Forslagsstiller har valgt å imøtekomme seksjonen på flere punkter, ved at anneks og hovedhus ikke kan bygges sammen, at hovedformen skal bevares og at det kan bygges til i svært begrenset grad. De har også rettet seg etter bemerkninger som vil innebære innskjerpinger i forhold til gjeldende plan. Rådmannen følger fylkeskommunen i hovedsak, men finner at det er gått unødvendig detaljert til verks sett i forhold til hvilke muligheter som allerede ligger i planen. Når det gjelder det nye annekset mener seksjonen at det ikke er samsvar mellom skisser og inntegnet byggegrense, og at byggegrensa derfor bør justeres inn. Disse få kvadratmeterne i bakkant av bygningen kan umulig berøre kulturhistoriske interesser etter rådmannens syn, og byggegrenser er dermed beholdt som ønsket. Det er også gitt mulighet for å løfte taket mot terreng i bakkant, men ikke mot sjøen. Det er tradisjon for både tre og steinbrygger langs kysten, og mulighetene for kombinert materialbruk beholdes. Vurderinger De ønskede endringene går ut på å rive ei bu i et område som er avsatt til «bevaring av eksisterende boliger», og erstatte den med et anneks samt å gjøre noen minimale tilføyninger til bolighuset som er bygd i 1884 og flytte byggegrensene for garasjen noe mot nord. Bua er ikke opprinnelig, og fylkeskommunen har ingen innvendinger til at den erstattes. De har likevel stilt strenge betingelser for hvordan det nye annekset skal utformes, og også om hvordan boligen kan bygges til. Forslagsstiller har rettet seg etter dette. Disse endringene går ikke utover hovedrammene i planen, og har heller ikke betydning for selve intensjonen med planen, i dette tilfellet «siktemålet», eller det som var hensikten med arealbruken for denne eiendommen da reguleringsplanen ble vedtatt. Endringene berører heller ikke hensynet til viktige natur- eller friluftsområder. Saksgangen kan derfor følge reglene om forenklet behandling, og endringene kan foretas som mindre endringer jf. plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. Driftsmessige konsekvenser Endringene vil ikke få driftsmessige eller økonomiske konsekvenser for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 26. mars 2019. Dokumentnr.: 18/18204-5 side 4 av 4