TILSTANDSRAPPORT TAKSTFORUM TROMS DA Myrlandshaugen Barnehage, Gratangen kommune NAVN ADRESSE ADR.BYGG Myrlandshaugen Barnehage Myrlandshaugen, 9470 Gratangen Myrlandshaugen Gnr. 33 B.nr. 30 Kommune: Gratangen Sted/dato : 9303 Silsand, 06.08.07 Rapportansv.: Takstforum Troms DA v/lauritz Simonsen Ansvarsforsikret i IF-Storebrand side 1 Initialer:
Rapportens struktur Struktur, metodikk og terminologi er utført så langt det er mulig i henhold til NS 3424, NS 3490 og NS 3451. Materialbeskrivelse og tilstandsgrad er i samsvar med NS 3424 (veiledningen) og tilstandsgrad angis på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer inkl. sammenbrudd og funksjonssvikt Befaringen NS 3424 angir undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. Dette betyr i praksis: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten inngrep (riving) Undersøkelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler, dvs at det ikke blir foretatt flytting av møbler, hvitevarer, lagrede gjenstander og lignende. Innredning, belegg og overflatebehandling uten konstruksjonsmessig betydning omtales normalt ikke i rapporten. Konstruksjoner skjult av snø eller på annen måte utilgjengelige blir ikke kontrollert. Det foretas ikke funksjonsprøving av bygningsdeler som pipe, vanntrykk, isolasjon, elanlegg. Yttertak inspiseres normalt fra innsiden og fra bakkenivå. Våtrom og rom under og til slike blir spesielt inspisert med sikte på avdekking av lekkasjeskader. Levetidsbetraktninger Det refereres til levetidstabell utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997. Relevante deler av tabell fremkommer i rapporten for særlig utsatte bygningsdeler. Normale levetider er angitt generell og med gjennomsnittelig normal levetid ut fra ulike faktorer. Tilleggsundersøkelser For piper og elektrisk anlegg henvises eventuelt til gjennomgang av teknisk fagpersonell dersom ytre indikasjoner angir behov for dette. Takstmannen har ikke kompetanse til slike selvstendige undersøkelser. Arealmålinger utføres på oppfordring, det samme gjelder verditakst. Uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad(TG) Referansenivå Svikt Stikkprøver Normal levetid Symptom Tilstand Visuell Fuktmåler Uttrykker tilstandsgrad til objekt i forhold til struktur Forventet tilstand ut fra alder og normal bruk Negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivå Enkle kontroll under overflaten av objekt med spiss gjenstand eller måler Gjennomsnittelig levetid for vurdert objekt ut fra normale påvirkninger Angivelse av tilstand på objekt Gradering av objektets tilstand etter struktur Kun synsvurdering av objektet Teknisk hjelpemiddel for registrering av fukt i konstruksjoner Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Unnlatelse av dette medfører ansvarsovergang. Rapporten har en gyldighet i 6 måneder. Ansvarsforsikret i IF-Storebrand side 2 Initialer:
EGNE PREMISSER: Tilstandsrapporten bygger på opplysninger innhentet hos eier v/ ingeniør Steinar Nygård i Gratangen kommune teknisk etat, samt takstmannens selvstendige vurdering av forholdene på stedet. P.g.a. tydelige fuktskader i himlinger, er bygget undersøkt med tanke på fukt med Protimeter MMS. Det samme gjelder himling i leilighet. KONKLUSJON: Boligen har spor etter vannlekkasje fra i himling 1.etg. Det kan imidlertid ikke registreres fuktindikasjon i gulv/himling, og nærmere undersøkelser vil medføre inngrep i konstruksjonen. Ut fra situasjonen på stedet er det rimelig grunn til å anta at dette er eldre lekkasjer som nå ikke er aktive, men dette kan ikke fastslåes med sikkerhet uten inngrep i konstruksjonen. Dette er også avhengig av nedbørsituasjonen. På undersøkelsestidspunktet var det tørt vær, og det har vært slik en tid forut undersøkelsen. Ut fra beregnet levetid på taktekke av shingel ( 20-25 år) må det påregnes at dette må skiftes umiddelbart. Lekkasjene kan ha sammenheng med fuktgjennomgang i taktekke. Noe svertesopp/begynnende råte i tro registrert ved pipe og luftelyre, dette skyldes trolig dårlig tetting med beslag, som må påregnes skiftet. Det registreres manglende lufting mot rafter da isolasjon er ført helt ut til taktro. Her vil ikke ventiler i røst være fullgod utlufting, og kondens vil kunne oppstå. Takrenne av plast delvis defekt/issprengt, bør skiftes. Innvendige flater til dels sterkt brukspreget og bør moderniseres. Dette omfatter maling og skifte av gulvbelegg samt reparasjon av innvendige dører. Vinduer bør males. Det er registrert sprekkdannelse i grunnmur av leca i underetg samt en del saltutslag på innvendig puss. Direkte muggsopp kan ikke registreres ved denne undersøkelsen, men kjellerboder tilhørende barnehagen har mugglukt. Det anbefales nærmere undersøkelser mht mugg gjennom Mycoteam AS, Oslo. Dette er et spesialfelt undertegnede ikke har spesiell kompetanse på å vurdere. Oppgradering av bygget vil være relativt omfattende, og vil trolig beløpe seg til ca kr. 500.000,-. Eksakt beløp for oppgradering vil en kunne få ved anbudsinnbydelse på arbeidet. Beskrivelse av oppgradering: Utvendige arbeider: Riving av eksisterende shingel på tak Reparasjon av sopp/råteskade i taktro Omtekking av tak Nye vannbrett, nye vann og vindskier tak Nye beslag pipe og luftelyre Nye renner og nedløp Etablering av tilfredstillende lufting av kaldtloft. Utvendig maling av vinduer og vegger. Ny drenering rundt bygget med fuktsikring av grunnmur Innvendig: Reparasjon av himling i VF og gang Innvendige malingsarbeider/belegg Justering og reparasjon av dører Skifting av belegg i deler av bygget ( nærmere avklaring av utstrekning gjøres av eier) Reparasjon/ fornying av kjøkkeninnredning Det er rimelig å anta at utbedringsarbeidet vil ta 4-6 uker fra oppstart. Ansvarsforsikret i IF-Storebrand side 3 Initialer:
Befaring og eiendomsopplysninger Befaring: Befaringsdato: 02.08.2007 Eier: : Gratangen kommune Takstmann: Lauritz Simonsen, Takstforum Troms DA Til stede: Takstmannen, ingeniør Steinar Nygård Gratangen kommune. Eiendomsopplysninger: Gårdsnummer: 33 Bruksnummer: 30 Seksjons/festenr.: Leilighetsnr.: Adresse: Myrlandshaugen Postnr./sted: 9470 Gratangen Type bygning: Barnehage med leilighet i underetg. Byggeår: 1970 (ca) Ombygget: ca 1985 Forsikringsselskap: Polise nr.: Sameiebrøk: Dokumentkontroll: Andre opplysninger: Opplysninger gitt av ing. Nygård Gratangen kommune. Konklusjon/sammendrag Her nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, evnt. anbefalte tilleggsundersøkelser Se egen konklusjon i innledningen. Signatur 9303 Silsand, den 06.08.2007 Takstforum Troms DA Lauritz Ch. Simonsen Ingeniør/økonom Ansvarsforsikret i IF-Storebrand side 4 Initialer:
AREALER- ROMFORDELING Hovedbygning: Arealer Romfordeling Etg Arealer i m2 Romfordeling (antall rom) Etg BTA Brutto BRA Bruk BOA Bolig Sove Rom Opph. Rom Kjøkken Bad/ wc Dusj WC/ Dusj WC Vaske Rom Bod Garasje Kjeller 20 18 2 U.etg 85 80 70 1 1 1 1 1 2 1.etg 135 130 130 2 1 1 2 1 kontor 2.etg Loft SUM 240 228 200 kontor Øvrige kommentarer: leilighet innredet i underetg. med egen inngang: Vf, gang, stue, kjøkken, wc/bad, soverom, 2 boder. BTA 85 m2 Barnehage: Vf, 2 ganger, 2 wc, stellerom, stue, kjøkken, 2 soverom/lekerom, kontor. BTA 135 m2 TOMT Tilleggsmodul TOMTEN Areal: 1200 m2 Regulert Område: Nei Utnyttelsesgrad: Andel fellesareal: 0 m2 Av tomten kan påregnes fradelt nye tomter: Nei Øvrig anlegg på tomt/kommentarer: Eldre lekehus og eldre uthus uten påviselig verdi. Eiendomstomt Ja Kommentarer: Bygget undersøkt med Protimeter MMS uten registrering av fukt. Betydelige fuktskader i himling 1.etg. Tak kjøkken leilighet synes skiftet i den senere tid. Skadene antas å skyldes dårlig taktekke ( shingel). Ansvarsforsikret i IF-Storebrand side 5 Initialer:
EIE- OG LEIEFORHOLD EIEFORM: SAMEIEFORHOLD: Selveier : Ja Sameiet omfatter: leiligheter Sameiets formue kr.: / gjeld kr.: Sameiebrøk: Husleien er pr. mnd : og omfatter: Fellesutgifter: Nei Hvis ja, hvilke: Dugnadsordninger: Nei Hvis ja, hvilke: SPESIELLE OPPLYSNINGER Konsesjonsplikt: Nei Off.forkjøpsrett: Nei Privat forkjøpsrett: Nei Borett/boplikt: Nei Utleieforhold : JA Kommentarer: Deler av underetg. kan utleies som hybelleilighet med ett soverom. Bolighus innredet som barnehagemed leilighet i sokkeletg. Byggeår: ca 1970 Tilbygget/ombygget:1985 Forenklet vurdering, tilleggsbygning(er) Generell vurdering Lekehus i trekonstruksjon, generell dårlig tilstand Uthus i tre, generell dårlig tilstand. TG:3 Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Byggegrunn og fundamentering Vurderinger: Betong ringmur på morenegrunn med drenering. TG:1-2 Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon av setninger og sprekker Grunnmur Vurderinger: TG:2 30 cm Leca innvendig kledt og utvendig pusset. En del rissdannelse i mur. Byggegrunn antas morene Innvendig saltutslag både i boder leilighet samt i boder for barnehagen. Drenering Vurderingen omfatter fuktsikring av grunnmur og alder på drenering Drenering TG: 3: Drenering fra boligens oppføring, med beregnet levetid 30-40 år tilsier dette at utskifting nærmer seg. Det registreres fukt i bodvegger hvor gulv er under terreng. Dette indikerer at dreneringen bør fornyes. Etasjeskillere Vurdering omfatter bjelkelag og himling/gulv Etasjeskillere TG: 2 Trebjelkelag med vinyloverflate, noe antydning til gulvknirk. Belegg brukspreget og bør renoveres. Himling malte plater, bør males. Underetg.: TG:3 Ansvarsforsikret i IF-Storebrand side 6 Initialer:
Vinyl lagt direkte på betong. Gulvet er fuktundersøkt uten vesentlige utslag. Vinylbelegg skadet i stue og bør skiftes. Himlinger malte plater Veggkonstruksjon og utvendige fasader Vurderingen foretas fra bakkenivå med visuell kontroll og tilfeldig stikkprøvetaking Veggkonstruksjoner og utvendige fasader TG:2 Utvendig stående kledning på isolert trekonstruksjon, asfaltplater og papp. Kledningen er en del tørkesprukket på værutsatte vegger, disse bør behandles eller skiftes. Vinduer og Dører Merk at det kun foretas visuell kontroll og tilfeldige stikkprøver av mekanismer og at ikke alle vinduer eller dører er testet Vinduer og dører TG: 2 2-lags isolerglass i trekarmer over hele boligen. Noen vinduer har funksjonsfeil, og to dører bør skiftes. Vinduene trenger behandling. Slette gaboondører i hele boligen. Takkonstruksjon Ventilering av kaldloft vurderes, samt synlige tegn til sopp,råte og insektskade Takkonstruksjon Trekonstruksjon med trobord, noe vannmerket ved pipe og luftelyre. Bør repareres. Takrenner og nedløp av plast, issprengt renne. Ventilering kaldloft dårlig da isolasjon er lagt helt ut til taktro. TG:2 Taktekking Visuell vurdering av tekkematerialer fra bakkenivå Taktekking TG: 3 Pappshingel på trobord.. Levetidsbetraktning for papptak tilsier at dette må påregnes skiftet. En del sopp på eldre takdel.utette beslag luftelyre og pipe. Renner, nedløp og beslag Visuell vurdering av bygningsdetaljer for rust, brekkasje og lignende Renner, nedløp, beslag Vurderinger: TG: 3 Renner og nedløp av plast.renne issprengt. Iflg. levetidsbetraktning må renne, bslag og nedløp påregnes utskiftet. Terrasse, balkonger og utvendige trapper Kun visuell vurdering av bygningsdetalj. Terrasser, balkonger og utvendige trapper TG: 2 1 stk balkong på bygget, med utgang fra kontor. Ca 10 m2. Treplatt foran inngang på bakkeplan delvis overbygget, ca 20 m2. Ansvarsforsikret i IF-Storebrand side 7 Initialer:
Piper og ildsteder Visuell observasjon av utvendige flater. Funksjon ikke kontrollert. Ovners avstand fra brennbar materiale vurderes spesifikt. For funksjon henvises til brann og feievesenet. Piper og ildsteder. Hull i pipe i leilighe,t Leca elementpipe, pusset i begge etg. Feieelement i hybelleilighet. Pipe ikke pusset på kaldtloft. Ingen tegn til lekkasje. Oppvarming ved panelovner i 1.etg. TG:1-2 Rom under terreng Kryprom inspiseres dersom disse har adkomst. Rom under terreng Det er ikke registrert kryprom på boligen TG: Bad Rom vurderes ut fra fuktmåling og visuell vurdering. Det er ikke foretatt inngrep i konstruksjon eller utstyr. Tilstøtende rom vurderes mht fuktgjennomgang. Bad TG:3 Meget enkelt bad med våtromsbelegg. Badekar og wc samt servant i leilighet. Manglende baderomsinnredning. Sluk i begge bad med klemring for belegg. I leilighet er belegg lagt direkte på betongen. Badet må oppgraderes for dagens boligstandard. Vaskerom Vurderingene baserer seg på visuell observasjon og bruk av fuktmåler. Det er ikke foretatt inngrep i konstruksjoner eller flyttet på utstyr. Ventilasjon kommenteres. Tilstøtende rom undersøkes mht fukt. Vaskerom Vaskerom med bereder ctc 200 l montert, stålvask. Åpen rørfordeling på vaskerom. Mekanisk ventilasjon tilknyttet boligens sentralavtrekk montert i kaldtloft. Bereder leilighet 100 l montert i benk kjøkken. TG:1-2 Kjøkken Visuell vurdering av standard og bruk av fuktmåler. Det er ikke flyttet på innredning og utstyr. Kjøkken Vurdring: TG:2-3 Minimal innredning lite med skap,en del skadet i 1.etg.. Ventilator med sentralavtrekk. Kjøkken må påregnes oppgradert for dagens boligstandard. Innvendige overflater Behov for renoveringer angis. Ansvarsforsikret i IF-Storebrand side 8 Initialer:
Innvendige flater TG: 2-3 Vegger vesentlig malte plater, malingsbehov. Himlinger malte plater, bør males. Gulvbelegg vinyl Brukspreget men kan ha restlevetid.. En del vinduer kan ha feil i funksjon/utette pakninger. Innvendige trapper Standard angis ved visuell vurdering Innvendige trapper Vurderinger: TG:2 Trapp til kjeller fra gang i barnehage.tre furu lakkert, en del slitt i trinn. Bør slipes og lakkeres. VVS Opplegg og fordeling av vannrør vurderes, avløpsrør, bereder, sentralvarmeanlegg og tanker.det angis kun materialvalg og alder ut fra foreliggende opplysninger på takseringstidspunktet. VVS TG 2 Tilkobling vann fra boligens oppføring. Bereder 200 l samt 100 l. Plast, kobber. Avløpsrør synlig plast, nedstøp ukjent. Avløp tilknyttet avløp/septiktank.. Vann fra kommunalt vannverk. Noe lite trykk ved testing av kraner. Sentralavtrekk montert på kaldtloft med avtrekk fra våtrom og kjøkken. Elektrisk anlegg Elektrisk anlegg vurderes ikke, men opplegg og modernitet angis. For fullstendig vurdering henvises til elektrisk kyndig personell. Elektrisk anlegg Barnehage 12 kruskurser. Leilighet 7 kruskurser egen måler. Utvendig terreng Fallforhold mot grunnmur vurderes. Utvendig terreng Lite bearbeidet terreng, flatt i front av boligen, ellers fall fra boligen. Naturtomt. TG:1-2 Ansvarsforsikret i IF-Storebrand side 9 Initialer:
Ansvarsforsikret i IF-Storebrand side 10 Initialer: