Kjære beboer! Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder styrets årsberetning og regnskap for 2003. Styret har lagt mye arbeide i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslagets drift ved å møte opp på generalforsamlingen 11. mai 2004 kl 19.00 i Holmlia kirke. Vi ønsker deg derfor velkommen til generalforsamlingen. Det er den muligheten du har til å delta i diskusjonen, vise interesse, og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. På generalforsamlingen kan andelseier og ektefelle eller samboende møte, men bare med én stemme for andelen. Ektefelle/samboer må ha med fullmakt fra andelseier for å kunne stemme på vegne av andelen. Framleietaker har rett til å møte og har talerett, men ikke stemmerett. Dersom du ikke kan møte på generalforsamlingen, kan du i henhold til lov om borettslag 58 siste ledd møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier. Navneseddelen leveres i utfylt stand ved inngangen før generalforsamlingen begynner.
INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling i Sloreåsen Borettslag avholdes tirsdag 11.05.2004 kl. 19.00 i Holmlia kirke. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to personer til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR 2003 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2003 A) Årsregnskap for 2003 B) Anvendelse av disponible midler pr. 31.12.2003 4. GODTGJØRELSER A) Styret B) Revisor 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av leder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av 4 medlemmer til valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, 30.03.2004 I styret for Sloreåsen Borettslag Ulf Stenberg /s/ Alf R. Andreassen /s/ Hans Jørgen Nielsen /s/ Bredo Aakvik /s/ Kristin Syvertsen /s/ Erik Berg /s/
3 SLOREÅSEN BORETTSLAG ÅRSBERETNING FOR 2003 1. TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: STYRET Leder Ulf Stenberg Sloreåsen 41 B Nestleder Alf R. Andreassen Sloreåsen 4 B Styremedlem Hans Jørgen Nielsen Sloreåsen 12 B Styremedlem Bredo Aakvik Sloreåsen 36 B Styremedlem Marilyn Håland Sloreåsen 39 A VARAMEDLEMMER TIL STYRET Hege Høgalmen Erik Berg Asbjørn Halvorsen Kristin Syvertsen Sloreåsen 12 C Sloreåsen 41 A Sloreåsen 23 A Sloreåsen 31 A DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS VALGKOMITÉEN Ulf Stenberg som delegert Alf R. Andreassen som vara Ellen Holt Ragnhild Bjørnsvik Tove Holmsen Sloreåsen 19 B Sloreåsen 22 C Sloreåsen 50 B 2. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers DA. 3. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjons-nummer 948757052, ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo og har adresse: Sloreåsen 2-56 Sloreåsen 9-45
4 SLOREÅSEN BORETTSLAG Borettslaget består av 277 andelsleiligheter, fordelt på 46 bygninger. 9 av leilighetene er klausulert for funksjonshemmede. Tomten, som ble kjøpt i 1986, har gårdsnummer 194, bruksnummer 776, 777, 782, 785, 788 og er på 66.220 m 2. Første innflytting skjedde i 1980. Hovedformålet er å skaffe andelseierne bolig ved å leie ut boliger i de bygg laget eier. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Likeså tas det sikte på å følge likestillingslovens bestemmelser i forbindelse med valg av tillitsvalgte, samt ved nyansettelser. Det er ikke iverksatt likestillingsfremmende tiltak i borettslaget. Borettslagets styre består av 3 kvinner og 6 menn. Styrets leder er mann. VAKTMESTERTJENESTE Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med HVS AS som kan kontaktes på telefon 23 16 93 90. En må påregne å måtte betale for tjenesten selv, om annet ikke er avtalt med styret på forhånd. VEKTERTJENESTE Borettslaget har avtale med Securitas om vakthold i borettslaget. Dersom du har behov for assistanse, kan bomiljøvekter kontaktes på telefon 91 66 05 16. STYRET Styret har kontor i underetasjen i Sloreåsen 4, inngang vis a vis nr 2, og kan treffes på fax. 22 75 22 77 og e-post sloreasenborettslag@hotmail.com. Se også borettslagets hjemmesider på http://borettslag.obos.no/sloreasen. KABEL-TV UPC er leverandør av kabel-tv tjenester til borettslaget med mulighet for bredbånd, telefoni og digital-tv. UPC's servicetelefon 02123 er betjent mandag til fredag mellom kl. 09.00-22.00 samt lørdag og søndag kl. 12.00-20.00. Feilmelding og support kan også meldes på www.upc.no. UPC's kunde- og servicemottak er lokalisert i Maridalsveien 323 i tilknytning til hovedkontoret. Her kan man blant annet hente eller bytte dekoder og annet utstyr for å benytte seg av UPC's tjenester. På UPC's hjemmeside www.upc.no finner man oversikt over aktuelle forhandlere i lokalområdet, samt produktinformasjon og bestillingsmuligheter. Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten og foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-tv anlegget. PARKERING
5 SLOREÅSEN BORETTSLAG Borettslaget har plasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass, ta kontakt med styret. Borettslaget har avtale med Parkeringssystemer AS om parkeringskontroll. NØKLER/SKILT Nøkkelrekvisisjon til systemnøkler kan fås ved henvendelse til OBOS Holmlia. Gebyr for dette er kr 100,-. Nøkler og portåpner til garasjeanleggene kan kjøpes hos OBOS Holmlia. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos HVS AS, telefon 23 16 93 90. Ringeklokkeskilt monteres kostnadsfritt av HVS AS. FRAMLEIE Framleie er ikke tillatt uten styrets samtykke og godkjennelse av framleietaker. Ulovlig framleie anses som brudd på husleiekontrakten og kan føre til oppsigelse av andelseiers leieforhold. Søknadsskjema fås ved henvendelse til OBOS Holmlia på telefon 22 62 90 90. Det er pr. 01.01.2004 registrert 1 framleid andelsleilighet i borettslaget. TEORETISK LEIE Ved inngått avtale om teoretisk leie, som alle de tilknyttede borettslagene i OBOS nyter godt av, garanterer OBOS for, og overfører de samlede husleieinntekter til borettslaget en fast dag hver måned (for tiden den 11. i måneden). OBOS overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende husleieinnbetalinger fra den enkelte andelseier. Ordningen tilbys det enkelte borettslag helt kostnadsfritt. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har individualisert fellesgjeld (IN). Andelseiere har adgang til å nedbetale sin andel av fellesgjelden, så fremt borettslaget har flytende rente på IN-lån. Nedbetaling forutsetter at andelseier har en egen avtale med borettslaget. Det påløper et engangsgebyr som for tiden er kr 500,- ved etablering av avtalen. Ved forespørsel til OBOS forvaltningsavdeling vil andelseier få tilsendt giro som skal benyttes ved nedbetaling. Nedbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 01.01. og 01.07. på borettslagets felleslån. Minimumsbeløpet er kr 30 000,- pr. gang. Beløpet må være kreditert OBOS klientkonto 10 dager før terminforfall. Ved nedbetaling vil andelseieren få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn gjennom husleien. Dersom borettlaget har inngått avtale om IN av fellesgjelden kan det foretas innbetaling i forbindelse med første ordinære terminforfall inntil 6 måneder etter at renten er bundet. Andelseier har ikke adgang til å nedbetale ekstraordinært i fastrenteperioden. Ved spørsmål kontakt styret. BRANNSIKRINGSUTSTYR I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn, skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er
6 SLOREÅSEN BORETTSLAG andelseiers ansvar å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. Utstyret eies av borettslaget og må ikke medbringes ved flytting. RABATTAVTALE MED TELENOR Den gunstige rabattavtalen som NBBL og OBOS har inngått med Telenor ga frem til 05.11.2003 rabatter på bruk av fasttelefon på 20-25%. Post- og teletilsynet påla Telenor å redusere rabatten ned til 5% fra denne dato (10% for det du ringer for over kr 1.000 pr kvartal). Vedtaket er klaget inn for Samferdselsdepartementet. Inntil klagen var avgjort ble rabatten 5%-10%. NBBL og Telenor har fått medhold i klagen og differansen i rabatt mellom 5%-10% og 20%-25% bli utbetalt, og beboerne får tilbake rabatten på opptil 25 %. KRAFTLEVERANSE TIL BORETTSLAGETS FELLESANLEGG Borettslaget har gjennom OBOS, inngått avtale med Hafslund Strøm AS om leveranse av strøm til borettslagets fellesanlegg (gjelder ikke strøm til oljefyr/el-kjele). Avtalen er en videreføring av avtalen om kraftforvaltning og gjelder for perioden 01.10.2003 30.09.2004. Kraftforvaltning fra Hafslund Strøm AS fanger opp bevegelsene i kraftmarkedet, fordi selskapets handelsavdeling utfører en aktiv forvaltning fra dag til dag. Det handles kontinuerlig for å sikre pris og redusere risikoen. I tillegg inneholder avtalen en prisgaranti som fører til at prisen på kraft ikke vil overstige avtalt maksimumspris. Avtalen er fleksibel, slik at den kan omgjøres til en fastpriskontrakt dersom markedet skulle tilsi det. I tillegg har OBOS inngått avtale med Tinfoss AS og Elkem Energi om leveranse av kraft frem til 31.01.2005,med rabatt som kan tillegges kraftforvaltningsavtalen. Budsjettprisen 45,97 øre kwh (inkl. gjeldende avgifter) Prisgrensen (maksimumspris) 52,17 øre kwh (inkl. gjeldende avgifter) REHABILITERING/STØRRE VEDLIKEHOLD 2002 Rehabilitering av garasjeanlegg ble igangsatt. Oppgradering av garasjeanleggene. 2001 Nedgangen fra nr 8 til nr 10 ble pusset opp på dugnad. Avtrekksvifter på blokktak ble skiftet ut 2000 Det ble foretatt etterkontroll av blokktakene i regi av OBOS Prosjekt AS. Nedløpsrør fra samtlige blokkterrasser ble skiftet. Det ble foretatt VVS-inspeksjon i samtlige blokkleiligheter. 1999 Omlegging av tak på inngangspartiene i blokkene. Fellesgarasjene ble malt. Diverse asfalteringsarbeider. 1998 Fjernvarmeanlegget ble spylt og innregulert. Termostater ble skiftet ut. Opplegg for varmt tappevann ble skiftet ut i nr 2, 8, 14 og 18. Rekkehusene og utsatte blokk-endevegger og vinduer ble beiset. Noe kledning ble skiftet ut. Antennekontaktene i rekkehusene ble skiftet ut. Lekeplassene ved nr 46 og 37 og mellom nr 9 og 11 ble oppgradert. Det ble oppført ny søppelbod ved nr 16/22. Søppelboden ved nr 22/30 ble fjernet.
7 SLOREÅSEN BORETTSLAG Arbeidet med omtekking av rekkehustakene ble ferdigstilt. Det ble montert stigetrinn på bodtakene. Det ble utført takomlegging og blikkenslagerarbeid på garasjer og søppelboder. En av rekkehusbodene ble refundamentert ved at boden ble fundamentert til fjell. Portinstallasjon i garasjeanlegget i nr 4-12-16 ble ferdigstilt. Det ble tilrettelagt slik at funksjonshemmede nå kan åpne og lukke garasjeporten fra sin leilighet. Borettslaget overtok alt vedlikehold av garasjeportene. 1997 Taktekkingsarbeidet fortsatte gjennom hele 1997. I tillegg til rekkehustakene ble det lagt takstein på garasjen ved nr 21. Fjernvarmeanlegget ble kjemisk renset. Skadet kledning i rekkehusene ble byttet ut. Oppgangene i 4 B og 8 ble pusset opp. Arbeidet med oppgradering av lekeplassene ble startet opp. Opplegget for varmt tappevann ble skiftet ut i nr 10. Det ble installert adgangskontroll i øvre og nedre garasjeplan under nr 4-16. Portinstallasjonen ble så godt som ferdigstilt. 1996 Det ble lagt nytt tak fra nr 20 tom nr 56. Garasjene under blokkene 4-16 ble rehabilitert. Det var firmaet Nordest Vei som la asfaltdekket. Arbeidet med rehabilitering av betongkonstruksjonene ble utført av Betonia AS. Rehabilitering ble utført på søyler i gavlvegger, dragere i kjelleretasjen, øvrige skader i garasjer, noe i forkant av balkongdekker og noen spredte småskader, oppretting av rennene under blomsterkasser og montering av løvfangrister ved terrassenes bodvegger og på bodtak. En del av rennene gjenstår. 1995 Det ble lagt asfaltdekke under 4-12-16. Endeopplegget ble forsterket og betongsprekker i garasjen under 4-12-16 ble tettet. Loftene i rekkehusene ble soppvasket. Oslo Energi overtok i mars eiendomsretten til sekundærnettet for fjernvarmen. Kabel-TV anlegget ble oppgradert til 606 MHz. 1994 Arbeidet med betongrehabilitering ble startet opp. 1992 Det ble lagt nye tak på alle blokkene. Arbeidet med beising/maling av blokkene ble ferdigstilt. Det ble montert termostater med frostsikring på konvektorer som står under vinduer som kan åpnes. 1991 Det ble satt opp låsbar bom på gangveien ved nr 4. Berørte beboere fikk utlevert nøkkel. De av konvektorene som var underdimensjonert ble byttet ut. 1990 Arbeidet med beising av rekkehusene ble ferdigstilt. 1989 Det ble plantet ved innkjøringen til borettslaget utenfor nr. 11. To av garasjeanleggene ble asfaltert, og det ble anlagt fartsdempere. I blokk 11 ble det montert garasjeport. Beboerne i nr 11 spleiset på porten. RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeidet i borettslaget. Formålet er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar for forvaltning av de økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering, attestasjon og anvisning av utbetalinger. HMS - INTERNKONTROLL
8 SLOREÅSEN BORETTSLAG Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften gir bestemmelser om at den som er ansvarlig for virksomheten, det vil si styret i boligselskapet, plikter å sørge for systematisk oppfølging av gjeldende krav fastsatt i: lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr brann- og eksplosjonsvernloven forurensningsloven arbeidsmiljøloven For å oppfylle kravet, må alle boligselskap minst ha internkontrollsystem på brannvern, byggherreforskriften ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplassutstyr, jevnlige vernerunder, egenkontroll av det elektriske anlegget på fellesområdene og i leilighetene. Styret har gått kurs og anskaffet HMS-håndbok og er godt i gang med å systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter. 4. FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige NOR Forsikring med polisenummer 56893830. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger, med veggfast utstyr, jfr. husleiekontraktens definisjon. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Det betyr at den enkelte andelseier må ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre (det vil si utstyr/innredning det er naturlig å ta med seg når en flytter). Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge hva som er årsak til skaden. Er flere leiligheter berørt, notèr hvordan berørte andelseiere kan kontaktes og opplys om dette når skaden meldes til Forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 22 86 55 00, faks 22 86 57 04 eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, har Gjensidige NOR Forsikring en egenandel på kr 6 000,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandel dersom borettslagets styre vedtar dette. Regler vedrørende ovennevnte finnes bl.a. på borettslagets hjemmeside på borettslag.obos.no/sloreasen. 5. FORKJØPSRETT
9 SLOREÅSEN BORETTSLAG Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS, og i et boligmarked med stigende priser er den viktigere enn før. Ønsker du å bruke forkjøpsretten må du henvende deg til OBOS avdeling forkjøp på telefon 22 86 55 00. For hver enkelt bolig blir det fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Denne fristen vil vanligvis være syv dager etter at boligen er annonsert i Aftenposten (tirsdag og torsdag) eller på www.obos.no. Medlemmer som melder interesse etter at fristen er gått ut, kan ikke kreve å få kjøpt boligen i medhold av ansiennitet. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til en pris tilsvarende det bud som er akseptert. Finansieringen må da være klar og må kunne dokumenteres gjennom bank, forsikring eller lignende finansieringskilder. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet leiligheten. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten blir normalt botiden avgjørende. Har selger akseptert et bud som er lavere enn den prisantydning som sist ble annonsert i fellesannonsen, er hovedregelen at den må annonseres på nytt. Da med fast pris og kun til forkjøpsberettigede OBOS-medlemmer. 6. STYRETS ARBEID Det sittende styret ble valgt på generalforsamlingen i mai 2003. Avsnittet om styrets arbeid følger derfor ikke kalenderåret, men styreperioden 2003/2004. Det er skrevet 31.03.04. Forhold som oppstår etter denne dato vil det bli redegjort for i generalforsamlingen eller i egne rundskriv. Styret har organisert virksomheten slik at hvert styremedlem har ansvaret for definerte oppgaver. Oversikten over dette er flere ganger meddelt andelseierne i «Slora» og på borettslagets internettsider med adresse http://borettslag.obos.no/sloreasen Det har vært en stor arbeidsbelastning i styret, både med den løpende driften og tunge saker innen vedlikehold. Spesielt har arbeidet med betongrehabiliteringen av garasjer og blokkterrasser tatt mye tid. Det har vært et svært godt samarbeid både innad i styret og med engasjerte firmaer og konsulenter. Dette har lettet gjennomføringen av arbeidet. Møtevirksomhet Det vil bli holdt 12 formelle styremøter i perioden. Det viktigste av styrets arbeid utføres imidlertid mellom styremøtene. Det er svært hyppige arbeidsmøter og dessuten så godt som daglig kontakt mellom styremedlemmene, både personlig og telefonisk. I tillegg har det vært en rekke møter med Viken Fjernvarme, OBOS Prosjekt AS, Protector AS, OBOS, Holmlia Vaktmesterservice AS, Multinett AS, Stiftelsen Holmlia Nærmiljø og en rekke andre samarbeidspartnere og leverandører.
10 SLOREÅSEN BORETTSLAG Styremedlemmene har deltatt i ulike relevante kurs om forvaltning og drift av borettslag og forhold knyttet til det. Ekstraordinær generalforsamling I forbindelse med at det i forrige ordinære generalforsamling ble vedtatt å åpne for individuell nedbetaling av fellesgjelden, ble det 06.11.03 holdt en ekstraordinær generalforsamling om hvorvidt styret skulle få fullmakt til fortløpende å vurdere om den delen av felleslånet som ikke ble innløst, skulle ha fast eller flytende rente. Det ble mot to stemmer vedtatt å gi styret denne fullmakten. (Det vises til egen protokoll fra møtet.) Informasjon Styret har lagt stor vekt på fyldig, relevant og oppdatert informasjon. Dette har skjedd på flere måter: a. Slora Det er i perioden gitt ut 6 nummer av informasjonsbladet Slora b. Rundskriv I forbindelse med betongrehabiliteringene har det fortløpende blitt gitt informasjon. Noe har gått til samtlige andelseiere, mens andre bare har gått til dem som er direkte berørt av det aktuelle arbeidet. c. Telefonkontakt Styremedlemmene er tilgjengelige på telefon for dem som ønsker det. d. Internettsider Styret har opprettet et nettsted for borettslaget. Du finner dette på adressen http://borettslag.obos.no/sloreasen. Her legges det ut bl.a. følgende: Oppdatert informasjon om borettslaget og aktivitetene her Opplysninger om bomiljøet, styret og nærmiljøet Nyttige lenker til andre nettsteder Vedtekter, husordensregler, dyreholdserklæring m.m. Slora Diverse rundskriv Møtereferater Årsmelding og regnskap Oppslagstavle som kan brukes direkte av beboerne for salg, kjøp og kunngjøringer Styret oppfordrer andelseierne til å følge med på dette nettstedet. Etter hvert vil det bli mer og mer vanlig å formidle informasjon på denne måten. Men så lenge ikke alle har tilgang til internett, vil styret også fortsette med de tradisjonelle informasjonskanalene nevnt ovenfor. ****** Styret understreker at informasjon som er gitt ved Slora og rundskriv anses som gitt til alle andelseierne. Det er derfor en forpliktelse for andelseierne å sette seg inn i den informasjon som gis og også bringe denne videre til andre i husstanden. Vedlikehold
11 SLOREÅSEN BORETTSLAG Fordeling av kostnader Styret har vært svært opptatt av å skille mellom borettslagets ansvar og det som faller på den enkelte andelseier. Det gjelder både små og store saker. Dette er viktig for å holde borettslagets utgifter nede. Hvis styret er ettergivende her, betyr det i realiteten at man sender regningen for et «privat» vedlikeholdsoppdrag til naboene, og det er lite rimelig. Det ytre vedlikeholdet er borettslagets ansvar, mens det indre må ivaretas av den enkelte andelseier på egen kostnad. Skillet går ved yttervegg og inngangsdør. Låsen i døren er andelseiers ansvar. For røropplegget går borettslagets ansvar frem til og med stoppekranene i leilighetene. Utekraner i rekkehushagene er således andelseiernes ansvar. For det elektriske anlegget går skillet ved sikringsskapet. Mindre vedlikeholdsarbeider Disse blir utført fortløpende. Det dreier seg om skader på vinduer, dører, trapper, gelendre, felles gjerder og lignende. Borettslaget har knyttet til seg dyktige håndverkere, så som snekker, taktekker og elektriker. Vask av søppelrom Borettslaget har avtale med firmaet «Vaskebjørn» om rengjøring av søppelrommene og containerne to ganger i året. Utbedring av gjerder Gjerdene er satt opp av beboerne på eget initiativ, slik at det også er deres ansvar å holde disse vedlike. Dette gjelder både for blokker og rekkehus. Trapp mellom nr. 10 og nr. 14 Her er det montert en ny betongtrapp.
12 SLOREÅSEN BORETTSLAG Intensjonsavtaler Rammeavtale-Elektro som borettslaget forhandlet seg frem til forrige år, er fornyet for inneværende år. I avtalen inngår også at priser m.m. skal gjelde andelseierne. De som skal ha utført arbeide på det elektriske anlegget i boligen, kan henvende seg direkte til TB Elektro AS i telefon 22 72 10 17. TB-avtalen vil gi en forhåndspris på arbeid og materiell. Husk å referere til rammeavtalen med borettslaget. For elektroarbeider som blir utført, skal det i henhold til HMS-regelverket leveres en Samsvarserklæring. Evt. spørsmål kan rettes til Hans Jørgen Nielsen, tlf. 22 61 39 22 Styret har også inngått en avtale med byggleverandøren Bygger n Orring om rabatt for andelseierne i borettslaget. Si fra i kassen at du bor i borettslaget, slik at du får den rabatten du skal ha. Betongrehabiliteringen Generelt Prosjektene garasjeanlegg og terrasseblokker var begge organisert som adskilte hovedentrepriser med Protector AS som hovedentreprenør for begge. Byggesakene er administrert av borettslagets styre v/ Hans Jørgen Nielsen. OBOS Prosjekt AS (OPAS) har vært engasjert av borettslaget til å være prosjekt- og byggeleder samt borettslagets kontakt overfor Protector AS. Denne funksjonen ble ivaretatt av ingeniør Niels H. Riddervold. Ingeniørfirmaet Ødegård & Lund har vært innleid som kontrollør av selve betongreparasjonsarbeidet. Garasjeanlegget Rehabiliteringen av garasjeanlegget under nr. 4 12 16 er utført i henhold til kontrakt. Det er foretatt reparasjoner av synlige skader i garasjedekkets øvre plan samt på bærende søyler, skillevegger og dekkeforkanter. I tillegg er det foretatt mindre utbedringer i anleggets nedre plan. Samtlige vegger og søyler er overflatebehandlet. Garasjeanleggets gulv i øvre plan er påført et katodisk system, som via en overflatebehandling tilfører betongdekkets armeringsnett svakstrøm, noe som hindrer videre rustdannelser på armeringen. Overflatebelegget er et epoksybasert sementbelegg. Fremdriften har vært holdt innen de rammer kontrakten tilsier. Garasjeanlegget var ferdigstilt i mai 2003, men overtagelsen ble først gjennomført september, da noen mindre arbeider gjensto å få gjort. Det katodiske anlegget ble igangsatt av styrets representanter ved besøk i Protectors lokaler i Mjøndalen. Anlegget blir styrt og overvåket derfra. Entreprisekontrakten innebærer at Protector AS skal overvåke det katodiske systemet i fem år etter overtagelse. Kontraktsarbeidet ble avsluttet 09.10.03 med overtagelsesmøte hvor alle parter deltok. Budsjettrammen for prosjektet var kr. 5 466 570,- inkl mva. og den totale kostnad for prosjektet ble kr. 5 417 646,- inkl. mva. Altså godt innenfor budsjettrammen. Terrasseblokkene
13 SLOREÅSEN BORETTSLAG Betongrehabiliteringen av blokkene er utført i henhold til kontrakt. Det er foretatt betongreparasjoner av alle synlige skader i alle betongkonstruksjoner tilhørende terrasse. Alle betongflater er overflatebehandlet med CO2-bremsende maling. Gulvet er belagt med tokomponent epoksysystem som også har en membraneffekt som er utviklet av Protector AS. Det er kjerneboret større sluk på alle terrasser og laget nye nedløp i alle boder. Fremdriften har vært innenfor de rammer som kontrakten tilsier. Rehabiliteringen var ferdigstilt i begynnelsen av november 2003. Siste måned frem til overtagelse gikk med til utbedring av mindre forhold samt kontrollbefaringer. Det er noen mindre arbeider som gjenstår. Disse må utsettes til våren/sommeren 2004 på grunn av temperatur og fuktighet. Mange levegger må skiftes ut eller repareres. Dessuten må man gå over festene og mange steder må bord skiftes ut. Dette inngikk ikke i kontrakten og vil bli tatt samtidig med snekkerarbeidene på blokkenes gavlvegger. (I skrivende stund er styret i ferd med å innhente anbud på disse arbeidene.) Budsjettrammen for prosjektet var kr. 8 060 210,- inkl. mva., og den totale kostnad for hele prosjektet ble kr. 7 548 153,- inkl. mva. Fjernvarmeanlegget Fjernvarmeutvalget Det er opprettet en egen komité som skal følge opp anlegget. Den består av følgende: Ellen Holt, Sloreåsen 19 b Alf R. Andreassen, Sloreåsen 4 b Erik Berg, Sloreåsen 41 a Bredo Aakvik. Sloreåsen 36 b Walter Laurenzen, Sloreåsen 31 b Temperaturen i fjernvarmeanlegget Styret har vedtatt at fjernvarmeanlegget skal innstilles lik at det gir en temperatur på 22 grader i leilighetene, med et slingringsmonn hver vei på 1 grad. Det er dette som vil bli lagt til grunn når det gjelder klager på varmeleveringen. HMS forskriftene. Helse, miljø og sikkerhet Intern kontroll i borettslaget Kommunal- og regionaldepartementet har i brev av 20.08.00 orientert om at styrene i borettslag og sameier har plikt til å arbeide med systematiske tiltak som skal sikre at aktiviteten i borettslaget planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen. Dette er et meget omfattende arbeid, og styret har fortsatt arbeidet med handlingsplaner i henhold til regelverket. De viktigste forskriftene som gjelder for vårt borettslag, dreier seg om brannvern, elektriske anlegg og lekeplasser. Brannvern
14 SLOREÅSEN BORETTSLAG Branndokumentasjon er utarbeidet sammen med OBOS Prosjekt. Dette danner grunnlaget for styrets videre arbeid med brannvern. Røkvarslere, håndslukkere og brannverninstruks er utlevert. Borettslagets boenheter har nå likt brannsikringsutstyr. Plan for fremtidig kontroll og utskifting av batterier i røkvarslerne er utarbeidet. Elektriske anlegg Elektriske anlegg er som kjent årsak til mange branner, og styret har også her utarbeidet en handlingsplan for borettslagets fellesanlegg. Det er inngått en rammeavtale med TB- Elektro AS, som er kjent med borettslagets El-anlegg gjennom flere år, og som vil bistå styret i kontrollvirksomheten. Lekeplasser Ettersyn og vedlikehold av lekeplasser og utstyr skal følge HMS-forskriftene. Styret vil i samarbeid med HVS AS følge opp denne delen av regelverket. Nøkler Styret har fra tid til annen henvendelser fra distribusjonsfirmaer som ønsker nøkler til blokkoppgangene. Av sikkerhetsgrunner avslår styret slike søknader. Vaktmestertjenester Disse har vært utført av Holmlia Vaktmesterservice AS. Det har vært hyppig kontakt med HVS AS om tjenestene i tillegg til den løpende kontakten med lokalvaktmester. Kvaliteten på tjenestene har også det siste året stort sett vært god, noe som vår dyktige lokalvaktmester Øyvind Pedersen har sin store del av æren for. Grøntarealene Etter styret vurdering er det meget viktig at grøntanleggene er presentable, både av hensyn til beboernes trivsel og fordi det øker verdien på den enkelte leilighet. Borettslaget har avtale med Dalen gartneri om stell, vedlikehold og ettersyn av disse. Det er imidlertid viktig at også andelseierne følger opp stellet av grøntanleggene i tillegg til det profesjonelle vedlikeholdet. Hvert år holdes det en felles runde med trefellingssøknader. Søknader om felling av trær må være styret i hende innen 1. mai. De blir oversendt gartneravdelingen i OBOS, som tar avgjørelsen. Styret vil hevde at det er hensiktsmessig at avgjørelser om dette tas av en nøytral instans, ikke det til enhver tid sittende styre. Det tar en time å felle et tre, 50 år å få det opp igjen! Det settes ut container til hageavfall og annet større avfall hver 14. dag. Tidspunkter for dette kunngjøres i Slora og på nettsidene. Sloreåsen slalåmbakke drift og støybegrensning Etter at det nå er kommet klare regler om bruk av snøkanonanlegget, har det ikke vært noen klager eller problemer knyttet til dette. Det har vært en positiv og konstruktiv kontakt mellom styret og Ljan IF om bakken og forhold i tilknytning til den, bl.a. parkering. Styret ser slalåmbakken som et positivt tilskudd til bomiljøet, både fordi den tilbyr gode aktiviteter for barn og unge og fordi den sannsynligvis medfører en verdistigning for boligene her.
15 SLOREÅSEN BORETTSLAG Styret har imidlertid fått noen henvendelser om preparering av bakken med stor maskin til langt på kveld. Man vil ta dette opp med idrettsforeningen. Flagging Borettslaget flagger på alle offentlige flaggdager. Det flagges også ved gravferder, dersom de pårørende ønsker det og gir beskjed til styret. Flaggingen utføres på rundgang av styrets medlemmer. Rusken-aksjonen 2004 Den blir holdt onsdag 05.05.04. Juletretenning Denne foregikk på tradisjonell måte første søndag i advent, 30.11.03. Holmlia barnekor sto for sang og spill. Garasjeanleggene Disse er nå rehabilitert. Se eget avsnitt om dette ovenfor. Fjernkontroller til portene kan kjøpes ved OBOS avdelingskontor på Holmlia. Styret minner om at fjernkontrollene ikke skal etterlates i bilene. Dersom de blir stjålet, må samtlige fjernkontroller i det aktuelle garasjeanlegget stilles om, noe som er et omfattende arbeid. I garasjeanleggene under nr. 4 12 14 var det nødvendig å skifte belysningen, hvilket ble gjort samtidig med betongrehabiliteringen. Det er nå montert videokameraer i alle fellesgarasjer. Anlegget er montert av Securitas AS og innrapportert til Datatilsynet. Iflg. vedtak i generalforsamling skal borettslaget stå for vedlikehold av garasjeporter, mens nyanskaffelser skal betales av dem som har plass i det respektive anlegg. I mars 2004 ble det montert ny port i anlegget i nr. 39, denne er betalt av andelseierne med plass i den garasjen. Parkering Borettslaget har en avtale med Parkeringssystemer AS om parkeringskontroll i området.
16 SLOREÅSEN BORETTSLAG Husordensreglene slår fast følgende i pkt. 6: Det er ikke tillatt å kjøre på gang- og sykkelveien. Dog er det tillatt å kjøre frem til husene ved transport av bevegelseshemmede, tunge gjenstander eller spesielt mye bagasje. Slik kjøring må foregå i gangfart (max. 10 km/t). Kjøretøyer må kun parkeres på de anviste plasser. Gjesteparkeringsplassene må ikke opptas av beboernes egne biler. Styret vil presisere at det med den siste setningen ikke menes det juridiske/økonomiske eierforholdet til bilen, men siktes til biler som beboerne faktisk disponerer. Dette inkluderer altså biler som er leiet, leaset, lånt eller som disponeres i firmasammenheng eller lignende sammenhenger. Kabel-TV, telefoni og internett Borettslaget får kabeltjenester levert av Multinett. Selskapet eies av en rekke borettslag i Søndre Nordstrand, inkludert vårt. Selskapet er stiftet for å tilrettelegge for best mulig tilbud av TV-tjenester. Oppsett av parabolantenner Styret har undersøkt rettspraksisen for oppsett av parabolantenner. På styremøtet 19.august 2003 vedtok man derfor følgende regler for dette. Hovedpoenget her er at det må sendes en begrunnet søknad. 1. Montering av parabolantenner tillates dersom det skjer uten skade på bygningene og uten at de er til sjenanse. 2. Det forutsettes også at den ønskede kanalen ikke kan skaffes gjennom UPC. 3. Det må sendes begrunnet søknad til styret om å sette opp antenner, der man også må redegjøre for hvordan antennes skal monteres. 4. For antenner med diameter større enn én meter, må det sendes søknad til bygningsmyndighetene. For alle forandringsarbeider i boligene gjelder også de generelle reglene nedenfor: 1. Arbeidene må være innenfor lover og regler 2. Arbeidet må utføres fagmessig 3. Man må bruke autoriserte håndverkere der det er et krav. 4. Ombyggingen eller utbyggingen må ikke påføre borettslaget kostnader eller vesentlige ulemper hverken under arbeidet eller senere. 5. Andelseieren er ansvarlig for alle deler ved ombyggingen. Det understrekes at det må sendes søknad, som vil avgjøres av styret etter ovenstående regler
17 SLOREÅSEN BORETTSLAG Ombygginger og påbygginger Styret er positivt innstilt til ombygginger og påbygginger. Det er viktig at den enkelte andelseier får mest mulig spillerom innenfor sine fire vegger. Styrets prinsipielle holdning til forandringer i leilighetene er at dette skal tillates på følgende vilkår: Arbeidene må være innenfor lover og regler Arbeidet må utføres fagmessig Man må bruke autoriserte håndverkere der det er et krav. Ombyggingen eller utbyggingen må ikke påføre borettslaget kostnader eller vesentlige ulemper etter hvert under arbeidet eller senere. Andelseieren er ansvarlig for alle deler ved ombyggingen. For rekkehuspåbygginger finnes det regler og prosedyrer, basert på vedtak i ekstraordinær generalforsamling 15. februar 1988. Disse kan fås ved henvendelse til styret. Det har vært noen søknader om utbygginger og ombygginger, som alle er innvilget på ovenstående betingelser. Det er viktig at ingen setter i gang slike arbeider uten å ta kontakt med styret først. Retningslinjer for oppussing av blokkoppganger Retningslinjene er utarbeidet på grunnlag av vedtak i ordinær generalforsamling 11.05.00, der det heter: «Det gis mulighet til å endre fargene i blokkoppgangene etter et regelverk som utarbeides av styret.» Styret har i møte 15.06.00 fastsatt følgende retningslinjer. Det er lagt vekt på at de skal være enkle å forholde seg til. De kan justeres etter hvert som man høster erfaring med denne type dugnadsarbeid. a. Oppgangen pusses opp etter behov Andelseierne i oppgangen kan søke styret om å få pusse opp når de mener det er behov for det. Styret vurderer behovet. Styret vurderer på selvstendig grunnlag behovet for oppussing. b. Dugnad Arbeidet gjøres på dugnad av dem som bor i oppgangen, såfremt ikke rimelighetshensyn tilsier noe annet. c. Godkjenning Fargevalg, fremdriftsplan og andre relevante forhold må godkjennes av styret. d. Kontaktperson Det oppnevnes en ansvarlig kontaktperson i hver oppgang, som skal lede arbeidet.
18 SLOREÅSEN BORETTSLAG e. Fargevalg Til grunn for styrets vurdering vektlegges lyse farger. Gelendre og andre detaljer males i en farge som passer til grunnfargen. Taket skal beholdes hvitt. Dette er av hensyn til lysforholdene i oppgangen. f. Avstemning Fargevalget bestemmes ved alminnelig flertall av andelseierne i oppgangen. Ved stemmelikhet avgjør styret etter konferanse med de berørte. Det holdes skriftlig avstemning, der alle signerer. Den som ikke ønsker å stemme, er fritatt for det. g. Dekning av utgifter Maling og utstyr bekostes av borettslaget. Innkjøp må godkjennes på forhånd. Husorden Det vises til Husordensreglene, som er vedtatt av andelseierne selv i generalforsamling. Det har i styreperioden vært et fåtall klagesaker. Bomiljøvekter Borettslaget er jevnlig inspisert av vekter fra Securitas. Det er svært lite som rapporteres fra borettslaget. Søknader om støtte Styret får fra tid til annet søknad om støtte til ulike gode formål. Siden styret forvalter andelseiernes midler, har man valgt som prinsipp å avslå alle slike søknader, og overlate dette til den enkelte andelseier. Stiftelsen Holmlia Nærmiljøprosjekt Borettslaget deltar i dette prosjektet. Det tar seg av forhold som har betydning for alle borettslagene på Holmlia, både innen miljø og sikkerhet. Prosjektet utgir også «Avisen vår» fire ganger årlig. Ny lov om borettslag Ny lov om borettslag ble sanksjonert i statsråd 02.06.03 og vil sannsynligvis tre i kraft fra 01.01.05. Hans Jørgen Nielsen og Alf R. Andreassen har deltatt på kurs om denne. Av endringer i loven kan nevnes at det nå ikke blir noe husleieforhold mellom borettslag og andelseier. Husleiekontrakten tas bort. Andelseieren får en borett i laget. Det man skal forhold seg til, blir Lov om borettslag Vedtekter Husordensregler I overgangsbestemmelsene står: "Lag som går inn under denne lov, og som er stiftet før lovens ikrafttreden, skal innen to år etter lovens ikrafttreden bringe sine vedtekter i samsvar med loven."
19 SLOREÅSEN BORETTSLAG OBOS utarbeider nå nye standard vedtekter som vil danne grunnlag for å tilpasse våre egne regler. Når OBOS' standard vedtekter foreligger, vil styret begynne arbeidet med nye vedtekter for vårt borettslag. Styret minner igjen om borettslagets nettsider Gå inn på sidene og få: http://borettslag.obos.no/sloreasen * Oppdatert informasjon om borettslaget og aktivitetene her * Opplysninger om bomiljøet, styret og nærmiljøet * Nyttige lenker til andre nettsteder * Vedtekter, husordensregler, dyreholdserklæring m.m. * Slora * Diverse rundskriv * Møtereferater * Årsmelding og regnskap * Oppslagstavle som kan brukes direkte av beboerne for salg, kjøp og kunngjøringer 7. BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2003 Årsregnskapet for borettslaget er ført etter forskrift av 24.01.1989, nr 59, om årsoppgjør for boligbyggelag og borettslag. Forskriftene for borettslag fraviker til dels betydelig fra reglene om årsregnskap i regnskapsloven. I stedet for resultatregnskap blir det utarbeidet en driftsoversikt, som viser inntekter, utgifter og finansielle inn- og utbetalinger. Dette gjør seg blant annet gjeldende ved at investeringer og påkostninger blir direkte utgiftsført. Borettslagets anleggsmidler avskrives ikke, samt at avdrag på lån blir utgiftsført. I stedet for balanse blir det utarbeidet en oversikt over eiendeler og gjeld. Denne oversikt skal i henhold til forskriftene ikke deles på en slik måte at den er i balanse. Både i driftsoversikten og i oversikten over eiendeler og gjeld, benyttes begrepet disponible midler som viser hva borettslaget pr. 31.12.2003 kan overføre til regnskapsåret 2004. Forutsetning om fortsatt drift er tilstede og årsregnskapet for 2003 er satt opp under denne forutsetning.
20 SLOREÅSEN BORETTSLAG INNTEKTER Inntektene i 2003 var totalt kr 18.048.109,-. Det er en økning av inntektene i forhold til budsjettet for år 2003 på kr 3.799.109,-. De viktigste inntektspostene med avvik fra budsjettet er: - Andre inntekter ble budsjettert med kr 0,-, mens regnskapet viser kr 1.249.720,-. Hovedårsakene til avviket var innbetaling fra Selvaagbygg i forbindelse med forlik., innbetaling av andel fellesgjeld fra andelseiere samt økt brenselstillegg. UTGIFTER Driftsutgiftene i 2003 var totalt kr 20.723.243,-. Det er en økning av utgiftene i forhold til budsjettet for år 2003 på kr 1.124.243,-. De viktigste utgiftspostene med avvik fra budsjettet er: - Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr 11.200.000,-, mens regnskapet viser kr 13.119.289,-. Hovedårsaken til avviket var tilleggsarbeider i forbindelse med betongrehabilitering. - Komitehonorar og personalutgifter ble til sammen budsjettert med kr 400.000,-, mens regnskapet viser kr 167.636,-. Hovedårsaken til avviket var at arbeidsmengden i "fjernvarmekomiteen" ble mindre enn antatt. - Konsulenttjenester ble budsjettert med kr 700.000,-, mens regnskapet viser kr 300.873,-. Hovedårsaken til avviket var at disse tjenestene til dels er ført som kostnader ved rehabiliteringen. - Andre driftsutgifter ble budsjettert med kr 1.420.000,-, mens regnskapet viser kr 1.118.317,-. Hovedårsaken til avviket var at dette var for høyt budsjettert. - Andre renteutgifter ble budsjettert med kr 3.000,-, mens regnskapet viser kr 120.605,-. Dette gjelder renter på byggelånet. DISPONIBLE MIDLER Resultatet av driften for 2003, inklusive finansielle inn- og utbetalinger, gir en reduksjon av borettslagets disponible midler med kr 28.927,-. Borettslagets disponible midler pr. 31.12.2003 utgjør kr 1.334.126,-. Styret foreslår at de disponible midler overføres til driften i år 2004. For øvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og til oversikten over eiendeler og gjeld, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsberetningen).