Verditakst Lagereiendom på Øvre Kråkenes 27 5152 BØNES Gnr. Bnr. Beskrivelse 16 35 5235 m2. 16 53 161 m2. BERGEN KOMMUNE Utført av: Erlend Eide Byggm.Ing.Takstmann Befaringsdato: 27.06.2011
Verditakst Lagereiendom på Øvre Kråkenes 27 5152 BØNES Gnr. Bnr. Beskrivelse 16 35 5235 m2. 16 53 161 m2. BERGEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Arealet er beregnet med grunnlag i oppmåling på stedet. Beskrivelse av skjulte bygningskonstruksjoner er basert på opplysninger gitt av Ole Hovland på besiktigelsestidspunkt. Tilstand på det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette er et spesielt fagområde som bare kan kontrolleres av person med utdannelse i el- faget. Mandat Oppdrag: Verditakst på næringseiendom (lager). Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Sentralt, godt beliggende næringseiendom i etablert bolig- og forretning/industriområde i Fana, Bergen kommune. Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Generell markedsvurdering: 2 stk. eldre lagerbygg på 2 etasjer bygget i betong og med asfaltert utvendig lager og atkomstareal. Bygningene som har kjørbar atkomst til begge etasjer, er godt egnet for flere typer virksomheter innenfor salg, håndverk og industri, men må tilpasses og bygges om for annet bruk enn lager og enklere håndverksvirksomhet. Markedet er utleie/bruk til industri innenfor bygg og anlegg (landfast og sjøbasert), transportvirksomhet, mekanisk virksomhet, lager og annen forretningsvirksomhet som har behov for et flexsibelt bygg med gode tilpassingsmuligheter, men eiendommen har også stor verdi som ryddet, byggeklart tomteareal. Salg og utleie av denne type eiendom med rimlig bra sentral beliggenhet er i øyeblikket meget gode. Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: Kr 11 000 000 10.08.2011..................................... Erlend Eide Byggm.Ing.Takstmann Org.nr. 929963113 VTnØvreKråkenes27.06 27.06.2011 2 av 11
Rekvirent Rekvirert av: Forsvarsbygg Skifte Eiendom v/torstein Madssen Tlf.: 48998699 Besiktigelse, tilstede Dato: 27.06.2011 Ole Hovland Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Dagbokført 22.05.1953 Målebrev Dato 18.11.1952 og fradelingsforretning datert 28.10.94 Tidligere takst Dato 25.06.2006 EDR Dato 14.06.2011 Hjemmelsopplysninger. Andre dok./kilder: Rekvirent Dato 27.06.2011 Rekvirent representert v/ole Hovland, som var tilstede, viste frem eiendommen og gav muntlig orientering om eiendom og bygningskonstruksjoner. Grunnavtale Dato 08.06.1995 Avtale mellom grunneier og Telenor for oppsetting av telekiosk på 15 m2. med tilkomst. Ekspropriasjonsdokument Dato 23.11.1970 Kommuneplanen Dato 27.06.2011 Kommuneplanen for Bergen 2006-2017, sist godkjent 18.06.2010. Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Fra Ant. sider 1 EDR Eiendomsdata. 2 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 16 Bnr. 35 5235 m2. Gnr. 16 Bnr. 53 161 m2. Hjemmelshaver: Staten v/justisdepartementet. Tomt: Eiet tomt. Areal 5 396 m² Konsesjonsplikt: Nei. Adkomst: God adkomst fra kommunal vei. Vann: Offentlig, men privat galv. jernledning, ca.100 m., frem til påkobling på offentlig ledningsnett var koblet ut på dette punktet på grunn av lekkasje. Avløp: Privat overløpsledning (støperør) fra septikktanker til offentlig ledningsnett. Pålegg om utkobling av septikktanker. "Vitek" har anbefalt utforing av eksisterende ledning på grunn av groe. Regulering: Nei. Kommuneplan: Iht. kommunens plankart ligger eiendommen i uregulert byggeområde. Kjøpesum: Kr 44 798 År/dato: 1953 Kjøpesum gjelder tomt. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Lignings/skattetakst Ligningstakst: Skattetakst: Selvassurandør. År 2005 Ingen opplysninger. År 2006 Ingen opplysninger. Org.nr. 929963113 VTnØvreKråkenes27.06 27.06.2011 3 av 11
Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Utspreng og planert, flat tomt som for det meste er asfaltert lager- og parkeringsareal utenom bebygget areal. Noe uberørt, skrånende areal er tilstede. Beliggenhet: Sentral, skjermet beliggenhet i Fana ca. 7,2 km. syd for Bergen sentrum i etablert industri og forretningsområde. Avstand til busstopp 300 meter, til butikk 1,2 km. Beskrivelser: Eiendommen som er inngjerdet, er omkranset av skogkledd naturområde på 3 sider og offentlig atkomstvei på 1 side. Gjerde er i dårlig forfatning. Topografi, utsikt, sol, Lun tilbaktrukket beliggenhet sjermet av høye trær, noe sol, ingen utsikt. skygge: Grunnforhold og Gode grunnforhold (jordlag på fjell) fundamentering: Bygninger på eiendommen har fundamenter av betong antatt fundamentert på fjell. Konstruksjoner og installasjoner: El-tilknytning, tele og data: Parkering: Miljø/forurensning: Utbyggingspotensiale: Spesielle forhold: Bygninger på eiendommen Lagerbygg 1, m/verksted og kontor Byggeår: 1952. Iht. EDR. Anvendelse: Tilnærmet fraflyttet Tilbygd: 1975: Oljelager Bygningene er oppført i plasstøpt betong med etasjeskiller og tak av betong. Taket var tekket med stålplater. Offentlig vann har vært tilkoblet bygningene og overløpsledning fra septikktanker på eiendommen er tilkoblet. Elektriskstrøm er innlagt. Åpen anlegg, el-skap var oppgradert i 2006. Ca. 2000 m2., asfaltert parkerings-, lager- og veiareal er tilstede på eiendommen. Miljøforurensing har ikke vært og er heller ikke tilstede med det bruk bygningen har pr. dags dato. Reguleringsplan for området er ikke utarbeidet, men eksisterende industribebyggelse i området synes å ha fått en utnyttelsesgrad = TU på ca. 90 % hvilket skulle tilsi en utvidelse av eksisterende bebyggelse på denne tomten med ca. 3500 m2. BRA. Telenor har oppsatt en telekiosk på 15 m2 på eiendommen med avtale om tilkomst og varsling dersom det skal gravesnærmere kiosken enn 8 meter. Avtalen er evigvarende og betalt en gang for alle. Private vannledningen i galvanisert jern er utkoblet på grunn av lekkasje på denne ledningen. Ledningen må fornyes, lengde ca. 100 meter. Tillatelse til påkobling på vannledning beliggende i kommunal vei (10 m.) er ikke tillatt på grunn av høyt vanntrykk. Der er pålegg om utkobling av septikktanker. Den privat overløpsledning er i dårlig forfatning og må skiftes eller utfores, antatt lengde ca. 100 lm. Org.nr. 929963113 VTnØvreKråkenes27.06 27.06.2011 4 av 11
Lagerbygg 2 Byggeår: 1952. Iht. EDR. Anvendelse: Tilnærmet fra flyttet Tilbygd: 1975: Garasje og lagertilbygg. Utvendig lager/parkeringsareal Byggeår: 1952. Iht. EDR. Anvendelse: Tilnærmet fraflyttet Arealer og anvendelse Lagerbygg 1, m/verksted og kontor - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje 312 289 Sanitæravd. (garderobe, 2 WC, 1 dusj), 2 lagerrom, verksted, laderom, utvendig oljelager (9 m2.). 2. etasje 302 286 Kontoravd. (1 kontor, hvilerom, tekjøkken, resepsjon, 2 lagerrom) (104 m2.), 1 stort lagerrom (182 m2.), utvendig overbygget lasterampe. Areal på lasterampe er ikke medtatt i bygningsarealet. Sum bygning 614 575 Lagerbygg 2 - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje 398 365 2 lagerom (276 m2.), utvendig lagertilbygg (41 m2.), garasjetilbygg (48 m2.). 2. etasje 302 286 Lagerrom, utvendig overbygget lasterampe. Areal på lasterampe er ikke medtatt i bygningsarealet. Sum bygning 700 651 Utvendig lager/parkeringsareal - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse Utvendigareal 2 000 Lager/parkering Arealet er et ca.areal beregnet på grunnlag av kart. Sum bygning 2 000 Gjenstående arbeider/vedlikehold Gjenstående arbeider: Eiendommen er vurdert i den stand den var på besiktigelsesdagen. Påkostninger: I østre del av bygg nr. 1 er det innredet personal avdeling med kontor og sanitæranlegg. Vedlikehold: Noe slitt. Org.nr. 929963113 VTnØvreKråkenes27.06 27.06.2011 5 av 11
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lagerbygg 1, m/verksted og kontor Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Lagerbygg 1, m/verksted og kontor 200 Bygning, generelt Lagerbygg på 2 etasjer bygget i armert betong, malt utvendig og innvendig. Kjørbar atkomst til begge etasjer. 210 Grunn og fundamenter, generelt Betongfundamenter, fundamentert på fjell. 221 Gulv på grunn Betong på kult pusset på overside. Epoxybelegg i sanitæravd. 224 Frittbærende dekker Etasjeskillere i armert betong, pusset på overside. 225 Yttervegger Yttervegger i betong med faststøpt "Hillerplateisolasjon" på innsiden. I personaldel tilleggsisolert, utforet med treverk og panelt. Vedlikehold ol: Noen korosjonsskader observert utvendig. 227 Takkonstruksjoner Saltak i i armert betong tekket med stålplater, ikke isolert. Vedlikehold ol: Korosjonsskader i støpte gesimsutstikk. 233 Vinduer Vinduer i tre med 2-lags isolerglass i personaldel, forøvrig trådglass i jernrammer i resten av huset. 235 Ytterdører og porter Atkomst til underetasje var 4 kjøreporter i aluminium. Atkomst til 1. etasje 4 flakeporter i tre fra overbygget lasterampe. Atkomst til oljelager var 1 jerndør. 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Stenderverk i tre, platet begge sider og murvegger med puss. 244 Innvendige dører Glatte finerdører og jerndører. 245 Himlinger inklusive taklister Himlinger i underetasje og 1. etasje var malte betongoverflater. I kontor spiserom og oppholdsrom platehimlinger med maling. 251 Utvendige overflater Utvendig overflatebehandling var maling. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Pusset, støvbunnet/malt betong. I kontordel oppbygget tregulv med belegg. Org.nr. 929963113 VTnØvreKråkenes27.06 27.06.2011 6 av 11
Lagerbygg 2 Lokalisering Lagerbygg 2 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Malt puss. I kontordel panel. 261 Trapper og ramper Trapp fra underetasje til 1. etasje var i betong. Utvendig lasterampe var i betong. 270 Fast inventar, generelt Enkel tekjøkkeninnredning. 300 VVS-installasjoner, generelt Ingen ventilasjon. Inntaksledning for vann var i galvanisert stål. Vedlikehold ol: Inntaksledning må skiftes ut. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt 2 toaletter, 1 dusj, stålvask, 1 varmtvannsbereder. 320 Varme, generelt Bygningen var elektrisk oppvarmet. 330 Brannslokking, generelt Brannslanger var montert. 400 Elkraft, generelt El-anlegg er ikke kontroller. Åpent anlegg. Påkostninger: El-skap var oppgradert i 2006 442 Belysningsutstyr God industribelysning. 450 Elvarme, generelt Elektriske rørovner. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Brann- og innbruddsalarm var montert. 900 Annet Tilbygg på en etasje murt i leca pusset utvendig, innvendig upusset. Taket var et skråtak i tre tekket med stålplater. Gulv var pusset betong på kult. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Lagerbygg på 2 etasjer bygget i armert betong, malt utvendig og innvendig. Kjørbar atkomst til begge etasjer. 210 Grunn og fundamenter, generelt Betongfundamenter, antatt fundamentert på fjell. 221 Gulv på grunn Betong på kult pusset på overside. 224 Frittbærende dekker Etasjeskillere i armert betong, pusset på overside. Org.nr. 929963113 VTnØvreKråkenes27.06 27.06.2011 7 av 11
225 Yttervegger Yttervegger i betong med faststøpt "Hillerplateisolasjon" på innsiden. 227 Takkonstruksjoner Saltak i armert betong, tekket med stålplater, ikke isolert. 233 Vinduer Trådglass i jernrammer. 235 Ytterdører og porter Trådglass i jernrammer. Atkomst til underetasje var 4 kjøreporte i aluminium. Atkomst til 1. etasje 4 flakeporter i tre fra overbygget lasterampe. Atkomst til garasjetilbygg var 2 stk. kjøreporter i aluminium. 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Murt og pusset vegg. 244 Innvendige dører Jerndør. 245 Himlinger inklusive taklister Himlinger i underetasje og 1. etasje var malte betongoverflater. 251 Utvendige overflater Utvendig overflatebehandling var maling. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Malt, støvbunnet betongoverflate. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Malt puss. 261 Trapper og ramper Trapp fra underetasje til 1. etasje var i betong. 300 VVS-installasjoner, generelt Ingen ventilasjon. 320 Varme, generelt Elektrisk oppvarming. 330 Brannslokking, generelt Brannslanger. 400 Elkraft, generelt El-anlegg er ikke inspisert. Åpent anlegg. El-skap oppgradert 2006. 442 Belysningsutstyr Kuppelbelysning. 450 Elvarme, generelt Elektriske rørovner. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Brann- og innbruddsalarm var montert. 900 Annet Garasjetilbygg på en etasje bygget i betong. Taket var et saltak i tre tekket med eternitt. Veggtrekant over kjøreporter var i tre kledd utvendig med liggende kledning. Gulv var pusset betong på kult. 2 store kjøreporter i aluminium var montert. Org.nr. 929963113 VTnØvreKråkenes27.06 27.06.2011 8 av 11
Lagertilbygg var på 1 etasje bygget i tre og betong. Taket var et skråtak i tre tekket med blikkplater. Trevegger var bindingsverk kledd utvendig med liggende kledning. Gulvet var pusset betong på kult. Utvendig lager/parkeringsareal Lokalisering Utvendig lager/parkeringsareal Bygningsdel/beskrivelse 760 Veier og plasser, generelt Asfaltert areal. KONTRAKTER/AREALER Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Kr/m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Lagerbygg 1, m/verksted og kontor - Lager Lagerbygg 1. og 2. etasje - Personalrom m/sanitær. Lagerbygg 1. og 2. etasje 485 600 291 000 100 129 700 90 300 100 Sum: 614 381 300 Lagerbygg 2 - Garasje. Lagerbygg 1. etasje 52 600 31 200 100 - Lager Lagerbygg 1. og 2. etasje 648 600 388 800 100 Sum: 700 420 000 Total: 1 314 801 300 Andre objekter Faktisk antall Ansatt pr stk Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Utvendig lager/parkeringsareal - Utendørsanlegg Lagerbygg 1 2 000 5 10 000 100 Sum: 2 000 10 000 Total: 2 000 10 000 Total: 811 300 Org.nr. 929963113 VTnØvreKråkenes27.06 27.06.2011 9 av 11
TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteareal: 5 396 m² Tomteverdi: Tomteverdi: Kr 11 000 000 VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Forutsetninger teknisk verdi Teknisk verdi er beregnet på grunnlag av en bygnings bruttoareal multiplisert med dagens byggekost pr. m2. for tilsvarende bygning, redusert for utidsmessighet, elde, vedlikeholdsmangler og gjenstående arbeider og tillagt normale tomtekostnader. Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Lagerbygg 1, m/verksted og kontor Kr 5 220 000 Lagerbygg 2 Kr 5 950 000 Utvendig lager/parkeringsareal Kr 10 000 Sum normale byggekostnader: Kr 11 180 000 Teknisk verdi Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr 11 180 000 Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Kr 6 000 000 Teknisk verdi uten tomt: Kr 5 180 000 Tillegg for normal tomteverdi: Kr 11 000 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Kr 16 180 000 VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Forutsetning og Renterisiko fordeles på rente og inflasjon. begrunnelse for valg av kapitaliseringsrente: Objektrisiko henspeiler seg til den risiko som ligger i investering i fast eiendom. Markedsrisiko henspeiler seg til den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen. Byggrisiko reflekterer forhold ved bygning på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende mm. Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: 3,40 % - Inflasjon: -1,50 % Realrente: kalkulert 1,87 %, avrundet: 1,90 % Renterisiko 1,00 % Objektrisiko 1,00 % Markedsrisiko 1,00 % Bygningsrisiko. 2,00 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 6,90 % Org.nr. 929963113 VTnØvreKråkenes27.06 27.06.2011 10 av 11
Forutsetninger nettokapitalisering Kapitalisert verdi er beregnet på basis av taksmannens anslag for normal leie oppnåelig i dagens utleiemarked. Brutto leieinntekter Arealtype Leiekontrakter Markedsleie/ledige lokaler Eiendommens arealtyper m² Kr/m² Leie pr år m² faktisk Kr/m² ansatt Leie pr år beregnet Garasje. 52 600 31 200 Lager 648 600 388 800 Lager 485 600 291 000 Personalrom m/sanitær. 129 700 90 300 Sum: 1 314 801 300 Andre leieinntekter Leiekontrakter Markedsleie/ledige lokaler Type leieinntekt Antall Ber. pr stk Leie pr år Faktisk antall Ansatt pr stk Leie pr år beregnet Utendørsanlegg 2 000 5 10 000 Sum: 2 000 10 000 Sum: 811 300 Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Kr 811 300 Fradrag: Fradrag er stipulert. Off. avgifter og ev. eiendomsskatt: -10 000 Forsikringspremie: -5 000 Forvaltningskostnader pr.år: -6 000 Driftskostnader: -20 000 Avsetninger til løpende vedlikehold pr. år: -10 000 Sum normale eierkostnader: -51 000 Tap ved ledighet, 2 % av markedsleie: -20 000 Sum: -71 000-71 000 Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: Kr 740 300 Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd Kr 740 300 kapitalisert med 6,9 % gir (avrundet) Kr 10 730 000 KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for Tomteverdi: Kr 11 000 000 verdifastsettelsen: Normale byggekostnader: Kr 11 180 000 Teknisk verdi: Kr 16 180 000 Kapitalisert verdi: Kr 10 730 000 Yield: % 6,7 Markedsverdi: På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: Kr 11 000 000 Org.nr. 929963113 VTnØvreKråkenes27.06 27.06.2011 11 av 11