Oppdragsgiver Fredrikstad kommune Rapporttype Reguleringsbestemmelser REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN KREUTZGATE 2 PLANID: 01061133 Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Fredrikstad Bystyre: 06.12.2018 Reguleringsbestemmelsene er datert: 05.07.2016 Sist revidert: 30.08.2018 Side 1
1. FORMÅLSPARAGRAF a) Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for etablering av konsentrert småhusbebyggelse på eiendommen gnr/bnr 613/3 i Fredrikstad. 2. AREALFORMÅL a) Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål: Bebyggelse og anlegg (jfr. pbl. 12-5 nr. 1): Boligbebyggelse (B) Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (BKS) Renovasjonsanlegg (R) Lekeplass (L) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (jfr. pbl. 12-5 nr. 2): Kjøreveg (V1-2) Fortau (F) Annen veggrunn grøntareal (SVG1-2) Parkering (P) 3. HENSYNSSONER a) Hensynssoner (jfr. pbl. 12-6): Sikringssone frisikt (H140_1-2) Hensynssone støy, gul sone iht. T-1442 (H220) Hensynssone bevaring kulturmiljø (H570) 4. FELLESBESTEMMELSER 4.1 Behandling av takvann a) Behandling av overvann skal fremgå av byggesøknaden. Løsning for lokal overvannsdisponering skal godkjennes av kommunen. (jfr. pbl. 12-7 nr. 2) 4.2 Universell utforming a) Krav om universell utforming skal ivaretas. Uteareal skal ha tilstrekkelig egnethet og utforming etter sin funksjon. Med uteareal menes opparbeidet adkomst, parkeringsareal, uteoppholdsareal i tilknytning til byggverk og uteoppholdsareal for allmennheten. Kravet gjelder ikke for eksisterende, verneverdig bebyggelse innenfor B. (jfr. pbl. 12-7 nr. 5) 4.3 Automatisk fredede kulturminner a) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, 8. (jfr. pbl. 12-7 nr. 6) 4.4 Leke- og uteoppholdsarealer a) Det skal avsettes minimum 80 m 2 til lek- og uteareal pr boenhet. Minimum 50 % av arealet skal være i fellesareal og ligge på terreng. Måleverdig uteareal kan være smalere enn 10 meter Side 2
(gjelder ikke lekeareal). Private, ikke-innbygde balkonger tillates beregnet som en del av uteoppholdsarealet. (jfr. pbl. 12-7 nr. 4). b) Minimum 50 % av uteoppholdsarealer på bakken skal ha direkte sollys minst 5 timer ved vårjevndøgn. (jfr. pbl. 12-7 nr. 4) 4.5 Utforming a) Bebyggelse innenfor planområdet skal gis en helhetlig utforming med tanke på form, farge og materialbruk. Ny bebyggelse skal oppføres med stående trekledning og i form og materialbruk for øvrig vise hensyn til eksisterende bebyggelse innenfor B. (jfr. pbl. 12-7 nr. 1). 4.6 Utomhusplan a) Det skal utarbeides en samlet utomhusplan for hele planområdet som vedlegges byggesøknadene ved oppstart av disse. Utomhusplan med eventuelle snitt skal foreligge i hensiktsmessig målestokk. Utomhusplan skal minimum vise (jfr. pbl. 12-7 nr. 4): - Bebyggelsens plassering og møneretning samt snitt som viser eksisterende og planlagt terreng. - Nytt terreng skal vises med nødvendige punkthøyder og fallforhold. Høyder på veg, tomt, bebyggelse, terrasser/uteplasser, gjerder og lévegger skal angis sammen med eventuelle støttemurer som er nødvendige for å oppta nivåforskjeller. - Trafikkforhold med snuareal, parkering og sykkelparkering. - Plan for utforming av lekeplass/oppholdsarealer og renovasjonsanlegg. - Plan for belysning med angivelse av armaturtyper, lysretning og skjermingsgrad. - Håndtering av overvann. Utomhusplaner som ikke oppfyller minimumskravene i bestemmelsene kan avslås av kommunen. 4.7 Støy i anleggsfasen a) Støy i anleggsfasen skal ikke overskride de grenseverdier som er angitt i Miljøverndepartementets veileder Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2016) tabell 4 og 5. (jfr. pbl. 12-7 nr. 3) 5. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 5.1 Før ny bebyggelse gis brukstillatelse skal (jfr. pbl. 12-7 nr. 10): a) frisikt være opparbeidet i henhold til krav. b) avkjørsler vist med stengt-symbol være fysisk stengt/fjernet samt ny avkjørsel være etablert. c) leke- og uteoppholdsarealer være opparbeidet. d) sykkelparkering og biloppstillingsplasser være etablert. 6. BEBYGGELSE OG ANLEGG 6.1 Boligbebyggelse (B) a) Innenfor byggeområde B skal eksisterende bebyggelse bevares. Det kan for øvrig tillates oppføring av boder o.l. (jfr. pbl. 12-7 nr. 2). Side 3
b) Maksimalt tillatt BYA er 30 %. Maksimal byggehøyde tilsvarer eksisterende bebyggelse. For boder o.l. er maksimal byggehøyde 3,5 meter. (jfr. pbl. 12-7 nr. 1) c) Opprinnelige bygningsuttrykk, volum og fasader skal i størst mulig grad bevares og om mulig forbedres (tilbakeføring til sin opprinnelig form der det er gjort senere bygningsmessige endringer). Endringer og restaurering av eksteriør skal skje etter antikvariske prinsipper. I forbindelse med renoveringsarbeider må det gjøres avveininger mellom vernehensynet og hensynet til byggtekniske krav til bebyggelsen. (jfr. pbl. 12-7 nr. 6). 6.2 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (BKS) a) Innenfor byggeområde BKS tillates oppført boliger i kjede, rekkehus, lavblokk og flermannsboliger (jfr. pbl. 12-7 nr. 2). b) Maksimalt tillatt BYA er 45 %. (jfr. pbl. 12-7 nr. 1) b) Maksimal tillatt høyde til gesims/møne er 7/9 meter. Høyden måles over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Takformen skal være saltak med 22-45 grader. Boder o.l. kan tillates utenfor viste byggegrenser. For boder o.l. er maksimal byggehøyde 3,5 meter. For boder o.l. tillates også flatt tak, pulttak og valmet tak (jfr. pbl. 12-7 nr. 1). d) Det skal anlegges minst 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Minimum 0,2 plasser pr. boenhet skal være i felles, utvendig sykkelparkering. Sykkelstativ må være utformet med faste innretninger slik at syklene kan låses fast. Plass for sykkelparkering skal ha fast dekke og tak. Sportsboder kan benyttes til sykkelparkering og inngå i beregningen av antall plasser. Det er tillatt å oppføre sykkelparkering med tak utenfor byggegrense. (jfr. pbl. 12-7 nr. 7). e) Fasader lengre enn 15 meter skal ha tydelige vertikale sprang for å bryte opp bygningsvolumene. (jfr. pbl. 12-7 nr. 1). 6.3 Lekeplass (L) a) L skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan. (jfr. pbl. 12-7 nr. 4) b) Innenfor L tillates mindre lekehus som naturlig hører hjemme i et lekeområde. 6.4 Renovasjonsanlegg (R) a) Innenfor R tillates etablert renovasjonsanlegg. Innenfor arealet tillates opparbeidet bygg over renovasjon. Maks. byggehøyde innenfor område R er 3,5 meter. Endelig løsning på renovasjon skal godkjennes av kommunens renovasjonsavdeling. (jfr. pbl. 12-7 nr. 2) 7. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 7.1 Fortau (F) a) F skal opparbeides med asfaltert dekke på 2,75 meter. (jfr. pbl. 12-7 nr. 1) 7.2 Kjøreveg (V1-2) a) Kjøreveger skal opparbeides med asfaltert bredde + skulder som påført plankart. (jfr. pbl. 12-7 nr. 1) 7.3 Annen veggrunn - grøntareal (SVG1-2) a) SVG1-2 tillates benyttet til grøfteareal. (jfr. pbl. 12-7 nr. 2) Side 4
7.4 Parkering (P) a) Det tillates maksimalt følgende antall parkeringsplasser per boenhet (jfr. pbl. 12-7 nr. 7): - For leiligheter under 80 m 2 maksimalt 1,0 p-plass per boenhet. - For leiligheter mellom 80 m 2 og 100 m 2 maksimalt 1,25 p-plass per boenhet. - For leiligheter over 100 m 2 maksimalt 1,5 p-plass per boenhet. b) Minst 10 % skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. (jfr. pbl. 12-7 nr. 4) c) Minst 30 % av alle p-plasser skal tilrettelegges for el-bil. (jfr. pbl. 12-7 nr. 4) d) Parkeringsplassenes inndeling i plankartet med linjesymbol regulert parkeringsfelt er ikke bindende. (jfr. pbl. 12-7 nr. 2) 8. HENSYNSSONER 8.1 Sikringssone frisikt (H140_1-2) a) I området mellom frisiktlinjer og kjøreveger (frisiktsonene) skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende veiers plan. Enkeltstolper eller trær med høy oppstamming kan tillates. (jfr. pbl. 12-7 nr. 2) 8.2 Hensynssone støy, gul sone (H220) a) Utendørs støybelastning skal ikke overskride de grenseverdier som er angitt i Miljøverndepartementets veileder Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2016) tabell 3. Innendørs støynivå skal ivareta funksjonskrav med hensyn på lyd og lydforhold i boligere gitt i byggteknisk forskrift etter plan- og bygningsloven. (jfr. pbl. 12-7 nr. 3) 8.3 Hensynssone bevaring kulturmiljø (H570) a) Innenfor område som omfattes av hensynssone bevaring kulturmiljø skal den lokale typologien og byggeskikken vektlegges. Ny bebyggelse må ikke bryte vesentlig med lokalsamfunnets preg med eldre trehusbebyggelse og enkle arbeiderboliger. (jfr. pbl. 12-7 nr. 6) 9. EIERFORM (PBL 12-7 nr. 14) 9.1 Eierform a) Lekeareal (L), renovasjon (R) og parkering (P) er felles for alle beboerne i planområdet. (jfr. pbl. 12-7 nr. 14) b) V1 og V2 samt F er offentlige arealer. (jfr. pbl. 12-7 nr. 14) Side 5