ArkivsakID 17/1237 Sakspapir Vår saksbehandler: Henri Auer Arealplan Detaljreguleringsplan for Sørjordet - Sluttbehandling Utvalg Saksnummer Møtedato Formannskapet 150/18 19.10.2018 Kommunestyret 129/18 31.10.2018 Dokumenter vedlagt saken: Reguleringsbestemmelser-Sørjordet Arealplankart-Sørjordet-A3-L Illustrasjonsplan - Sørjordet Planbeskrivelse-Sørjordet Trafikkanalyse - Sørjordet Oppsummering av innkomne uttalelser KS-129/18 Vedtak: Elverum kommune vedtar detaljregulering for Sørjordet, arealplan-id: 2017004, med tilhørende plankart datert 13.03.2018 og bestemmelser datert 06.09.2018. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. 31.10.2018 Behandling i Kommunestyret KS - møtebehandling: Avstemming: Formannskapets innstilling vedtatt med 35 mot 1 stemmer (MDG). FSK-150/18 Vedtak: Formannskapets innstilling til kommunestyret 31.10.18: Elverum kommune vedtar detaljregulering for Sørjordet, arealplan-id: 2017004, med tilhørende
plankart datert 13.03.2018 og bestemmelser datert 06.09.2018. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. 19.10.2018 Behandling i Formannskapet FSK - møtebehandling: Avstemming i formannskapet 19.10.18: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling Elverum kommune vedtar detaljregulering for Sørjordet, arealplan-id: 2017004, med tilhørende plankart datert 13.03.2018 og bestemmelser datert 06.09.2018. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12.
Utredning Bakgrunn Bernt Bekke Arkitekter AS har på vegne av Handelseiendom AS utarbeidet privat forslag til detaljreguleringsplan. Hensikten med planen er å legge til rette for forretningsarealer i form av en dagligvarebutikk, Rema1000, med tilhørende parkering og infrastruktur. Foreløpige skisser viser ca. 1000 kvm forretningsbygg. Rådmannen anbefaler sluttbehandling av detaljregulering for Sørjordet. Planområdet Planområdet er på ca. 5,2 dekar og består av gnr. 31 bnr. 456 og ligger på Hanstad i krysset mellom rv. 2 Solørvegen og Johan Falkbergets veg, ca. en km syd for Elverum sentrum. Avgrensningen av planen følger avgrensningen av eiendommen. Planområdet er ubebygd, og det er i dag skog innenfor området. Nord, nordøst for området er det boligbebyggelse i form av frittliggende småhusbebyggelse, øst for området er det forretningsbebyggelse i form av en dagligvarebutikk, Spar Hanstad. I vest grenser tomta til rv. 2. På andre siden av rv. 2 er det dyrket mark ned mot Glomma. Videre østover ligger Hanstad skole (1.-10. klasse) og Solkroken barnehage, og boligområdene på Søndre Hanstad. Det vises til forøvrig til side 6 i planbeskrivelsen. Planforslaget Det legges til rette for næringsvirksomhet i form av forretning. Innenfor området tillates det en dagligvarebutikk, Rema1000, med tilhørende anlegg, adkomst og parkering. Butikkbygget plasseres nordøst på tomten. All kundetrafikk og all vare- og avfallshåndtering skal skje på bygningens sørøstlige side, mot parkeringsområdet. Det vil ikke være trafikk på siden mot boligbebyggelsen i nord, og bygningen vil dermed være med på å begrense støy. Planforslaget legger til rette for bygninger med en gesims-/mønehøyde på 5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Eksisterende terreng ligger under rv.2. Parkeringsarealet vil ligge mellom 1m 1,3m under vegen ved busslommen. Tekniske installasjoner og inngangsvolum kan overgå dette med inntil 2,5 m innenfor maks 20% av takoverflaten, og skal utgjøre en samlet del av byggets arkitektoniske helhet. Maksimal utnyttingsgrad er %-BYA=70%. Planområdet vil ha adkomst fra Johan Falkbergets veg. Planområdet skal ha parkeringsdekning tilsvarende minimum 1 plass pr 50 m2 bruksareal forretning (BRA). Minimum 5% av plassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede. Ladestasjon for EL-bil etableres ved mer enn 50 parkeringsplasser. Sykkelparkering skal etableres med 1 plass pr 100 m2 bruksareal forretning. Parkeringsplasser for sykkel skal opparbeides innenfor byggeområdet, og anlegges nær hovedinngangen og minimum halvparten av sykkelparkeringen skal være overdekket. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 26.04.2018 18.06.2018. I forbindelse med høringsperioden ble det mottatt 7 uttalelser: Fylkesmannen i Hedmark, datert 15.06.2018 Hedmark Fylkeskommune, datert 18.06.2018 Statens vegvesen, datert 18.06.2018 Statens vegvesen, trukket innsigelse, datert 24.08.2018 Tony Hansen Hagen, gnr/bnr: 31/935, datert 16.05.2018 Trude S Nyberg og Hans P Nyberg, gnr/bnr: 31/2, datert 17.06.2018
Berørte beboere i og ved Johan Falkbergets veg, Ivar Aasens veg, Halvor Flodens veg og Helsetvegen med vedlegg av tidligere korrespondanse v/ Jan Erik Gundersen, Erik Willy Lundquist, Rita Heiberg, Espen Heiberg Rasch, Roger Bredesen, Anne Lise Rausand, datert 03.06.2018. Innkomne uttalelser er gjengitt og kommentert i et eget notat som ligger vedlagt saken. Endringer i planbestemmelsene etter 1.gangs behandling 1, k) har fått en mer utfyllende formulering: «Det tillates ikke etablert bedrifter som vil øke ulempen vesentlig for beboerne i omkringliggende boligområde, ved støy, støy fra kjøletårn og tekniske installasjoner, andre forurensninger eller trafikk. Støyforskriften T-1442/2016 eller senere utgaver som erstatter denne skal følges». Det er lagt til ny bestemmelse om estetikk, 1 m) Estetikk «Planens målsetting og intensjon for områdets bebyggelse og anlegg er å sikre god estetisk kvalitet, samordne arkitektoniske uttrykk, materialbruk, fargevalg og bidra til å gi delområder og områder samlet en helhetlig profil både innad og sett utenifra». Det er lagt til ny rekkefølgebestemmelse for å sikre grenseverdier for støy, 2 c), femte kulepunkt: «Før det kan gis midlertidig brukstillatelse skal det dokumenteres at sumstøy fra bl.a. tekniske installasjoner og trafikk ikke overskrider gjeldende grenseverdier». Det er lagt til ny rekkefølgebestemmelse for bygging av voll mot nabo 2 c), sjette kulepunkt: «Før det kan gis midlertidig brukstillatelse skal det etableres voll i grensen mellom gnr/bnr: 31/2 og 31/456». 3, 3.1, e) er endret fra permanent parkering utenfor byggegrensa mot rv. 2 til midlertidig parkering: «Evt. støttemurer og gjerder tillates plassert utenfor byggegrenser som vist i illustrasjonsplan, datert 06.07.2018. Det er ikke tillatt med parkering utenfor byggegrensen mot rv. 2. Midlertidig bruk av arealene til parkering kan etter søknad tillates dersom de trafikksikkerhetsmessige forholdene er tilstrekkelig ivaretatt, og tillatelse foreligger fra Statens vegvesen. Parkeringsplasser mot rv. 2 skal være skjermet med beplantning». Innsigelse Planforslaget som ble lagt frem til offentlig høring, viste gjennom planbestemmelsene at permanent parkering utenfor byggegrense mot rv. 2 skulle tillattes. Jf. brev fra Statens vegvesen 18.06.2018, der de fremmet innsigelse til planen på bakgrunn av deres rolle som forvalter av riksveg som statlig sektormyndighet på trafikksikkerhet. For å imøtekomme innsigelsen er nå planbestemmelsene endret slik at det tydelig framgår at permanente parkeringsplasser ikke tillates utenfor byggegrensen: «Evt. støttemurer og gjerder tillates plassert utenfor byggegrenser som vist i illustrasjonsplan, datert 06.07.2018. Det er ikke tillatt med parkering utenfor byggegrensen mot rv. 2. Midlertidig bruk av arealene til parkering kan etter søknad tillates dersom de trafikksikkerhetsmessige forholdene er tilstrekkelig ivaretatt, og tillatelse foreligger fra Statens vegvesen. Parkeringsplasser mot rv. 2 skal være skjermet med beplantning». Statens vegvesen, administrasjonen og utbygger har kommet til enighet om denne formuleringen og innsigelsen har blitt trukket. Vurdering
Forretning I gjeldende reguleringsplan for gnr/bnr. 31/456 er planområdet opprinnelig avsatt til bensinstasjon. Kommunedelplan for Elverum byområde har senere åpnet for annen forretningsvirksomhet på tomten som nærbutikk, post, bank, apotek, overnattingssteder, bevertningssteder ol. med tilhørende kontorer. Det er satt rekkefølgebestemmelse om at området ikke kan utbygges før adkomst og gangveg forbi adkomst langs Johan Falkbergets veg er ferdig utbedret etter plan godkjent av kommunen. Det skal etableres belysning langs gang- og sykkelvegen langs Johan Falkbergets veg. Innenfor planområdet legges det til rette for forretningsarealer i form av en dagligvarebutikk. Det planlegges en dagligvarebutikk med bruttoareal på 1086 m2. Av dette er ca. 750 m2 butikkareal, mens resten er personalrom, lager, varemottak og tekniske rom. Planområdet ligger inne som Erverv i delplan for Elverum byområde, vedtatt av kommunestyre 22.06.2011. Denne delplanen må administrasjonen ta utgangspunkt i ved nye reguleringsplaner. Det følger av kommunestyrets vedtak. Det er ikke ønske om å etablere et nytt areal på Hanstad til en framtidig butikk. Støy Området grenser til rv. 2, det ligger delvis i rød og i stor grad i gul støysone. Den planlagte virksomheten er ikke støyfølsom, men man må være obs på eventuell virkning på omgivelsene dersom det blir mye støy fra den nye virksomheten. Iht. bestemmelsene tillates det ikke etablert bedrifter som vil øke ulempen vesentlig for beboerne i omkringliggende boligområde, ved støy, støy fra kjøletårn og tekniske installasjoner, andre forurensninger eller trafikk. Støyforskriften T- 1442/2016 eller senere utgaver som erstatter denne skal følges. Trafikk og trafikksikkerhet Området planlegges med adkomst fra Johan Falkbergets veg, via rv. 2. Det er behov for å stramme opp linjeføring i denne avkjørselen, samt hvordan G/S-veg går forbi avkjørselen, for å gjøre dette krysningspunktet tryggere for myke trafikanter. Det er gang- og sykkelveg på vestsiden av Solørvegen, og langs Johan Falkbergets veg forbi planområdet. Gang- og sykkelvegen har undergang under rv. 2 slik at myke trafikanter ikke behøver å krysse denne vegen. Langs Johan Falkbergets veg går gang- og sykkelvegen langs nordsiden av vegen frem til skolen. I forbindelse med utarbeidelse av planforslaget har Multiconsult på oppdrag fra forslagsstiller utført en trafikkanalyse. Den viser ÅDT på Johan Falkbergets veg før avkjørsel til tomten på 2800. Johan Falkbergets veg har fartsgrense 30 km/t. Etter avkjørsel til Spar og planområdet, er ÅDT i Johan Falkbergets veg 1700. Konklusjonen i trafikkanalysen er at framskriving av trafikken, og
kapasitetsberegning av dagens og fremtidig trafikk, viser at det ikke vil bli noen større utfordringer med trafikkavviklingen ved beregnet trafikkmengde. For nærmere opplysninger og detaljer vises det til revidert trafikkanalysen datert 30.07.2018. Det ble også vurdert å benytte Prosam-rapport nummer 121 (Turproduksjon for dagligvarebutikker) for å beregne turer til/fra matbutikk i dimensjonerende time. I Prosamrapporten ligger turproduksjontallet for dagligvarebutikker av denne størrelsen på rundt 20 bilturer per 100 m2 i dimensjonerende time. Dette tallet er funnet ved å registrere trafikk til/fra matbutikker i Asker, Oslo og Bærum der befolkningstettheten er høyere enn den vil være i denne situasjonen. Turproduksjonstall fra Prosam-rapporten vil dermed trolig være høyere enn antall turer som vil oppstå på Hanstad i Elverum. Se revidert trafikkanalyse «Trafikkanalyse Sørjordet» les kapitel 3.1 Turproduksjon, side 11. Det planlagte bygget er plassert i tomtens nordøstre hjørne, med varelevering og avfallshåndtering på byggets østside. Inngang for butikkens kunder blir på byggets sydvestre hjørne. Dette for å skille trafikken til varelevering og kundetrafikk i størst mulig grad. Elverum kommunen har startet å regulere ny gang- og sykkelveg langs Johan Falkbergets veg for å gjøre trafikksituasjonen for gående og syklende bedre i området. Spesielt da Johan Falkbergets veg er en skoleveg for en god del barn i området. Norconsult har utarbeidet en trafikkrapport for Hanstad «Vurdering av aktuelle tiltak på Hanstad med fokus på trafikk» datert 2018.09.21. Trafikkrapporten kommenterer fordeler og ulemper ved en nyetablering av Rema 1000 butikk. Norconsult skriver «Rapporten til Multiconsult gir dessverre ingen tydelig og logisk oversikt over kartlagte tall på svingebevegelser inn/ut av SPAR tomta, men understreker at det under telling ble observert at ca. halvparten av bilene som kom fra rv.2 Solørvegen under ettermiddagsrush, svingte inn på SPAR for så å kjøre tilbake på rv.2 eller innover boligfeltet. Det vil være naturlig å anta at dette forholdet opprettholdes etter etablering av Rema 1000, og at en stor del av trafikkøkningen vil være reiser fra rv.2 inn til butikkområdet via Johan Falkbergets veg. En viss andel vil gå tilbake til rv.2, men noe trafikk vil naturligvis også genereres fra Rema 1000 og gå tilbake til internvegnettet på Hanstad». Videre står det «Sett fra et samordnet areal- og transportplanleggingsperspektiv, er etablering av handel i boligområder et riktig tiltak for å redusere andelen lange handelsreiser som må skje med bil. Sannsynligheten for at handelsreiser vil skje med sykkel eller gange øker». Barn og unge Planområdet ligger nært opp til barne- og ungdomsskolen på Hanstad. Planområdet ligger dermed langs en del av skolevegen for mange barn. Denne er sikret med gang- og sykkelveg, som igjen er tilknyttet det overordnede gang- og sykkelvegnettet. Planområdet er i utgangspunktet ikke et område hvor barn og unge skal oppholde seg eller leke, og barn og unges interesser er mindre relevante for dette område enn i en del andre planer.
Økonomiske konsekvenser knyttet til infrastruktur Denne reguleringsplanen medfører ingen økte kostnader for kommunen. Konklusjon Rådmannen anbefaler at detaljregulering for Sørjordet, arealplan-id: 2017004, med tilhørende plankart datert 13.03.2018 og bestemmelser datert 06.09.2018 vedtas av kommunestyret.