Eigersund kommune Saksframlegg politisk sak Dato: 31.08.2017 Arkiv: : PL - 19660004, FA - L12, GBR - 13/433, GBR - 13/284 Arkivsaksnr.: 16/231 Journalpostløpenr.: 17/25066 Avdeling: Enhet: Saksbehandler: Stilling: Telefon: E-post: Sentraladministrasjonen Plankontoret Magne Eikanger Planrådgiver 51 46 83 24 magne.eikanger@eigersund.kommune.no Saksnummer Utvalg Møtedato 168/17 Planteknisk utvalg 19.09.2017 095/17 Kommunestyret 25.09.2017 Endring av del av detaljregulering for Årstaddalen (6-1) gnr. 13 bnr. 433, 284 m.fl. Andre gangs behandling Sammendrag: En har mottatt forslag til reguleringsplan for boliger på gnr. 13 bnr. 248 og 433 på Årstad, samt omkringliggende område. Selve reguleringsendringen gjelder i all hovedsak kun de to nevnte grunneiendommene, men man har samtidig digitalisert gjeldende reguleringsplaner for området fra Buggebakken i nord til og med gravplassen i sør og fra og med gravplassen i vest til Fv. 44 Sokndalsveien i øst for å få en sammenhengende digital reguleringsplan for et større område. Det legges opp til 3 nye eneboliger eller horisontalt delte tomannsboliger i planområdets nordvestlige del til erstatning for to eksisterende eneboliger som forutsettes revet. Resten av området reguleres i hovedsak slik som det foreligger i dag. Deler av gnr. 13, bnr. 96 foreslås omrgulert fra byggeområde for bolig til grønnstruktur. En har hatt et godt samarbeid med tiltakshaver og en vurderer at planen i hovedsak ivaretar de hensynene som er sentrale i denne type reguleringsplaner. En vurderer at en i planen har funnet en hensiktsmessig avveining mellom fordeler og ulemper og der utbyggingen ivaretar hensynet til omgivelsene og nærmiljøet på en tilfredsstillende måte. I dialog med tiltakshaver og planlegger er man kommet til et omforent forslag om å senke terrenget litt i deler av utbyggingsområdet slik at de nye bolighusene ikke skal ruve for mye i nærheten av gravplassen, bevaringsområdet nord for utbyggingsområdet og de nye boligene på Terlandstykket vest for utbyggingsområdet. Det er kommet inn seks merknader i forbindelse med at planen lå ute til offentlig ettersyn / høring. Fire av disse er fra myndighetsorganer og to er private. Dessuten er den foreslåtte endringen på gnr. 13, bnr. 96, gjort etter muntlig dialog med hjemmelshaver. Administrasjonens forslag til vedtak: Forslag til endring av detaljregulering for Årstaddalen (6-1) gnr. 13, bnr. 433, 284 m.fl. med kart datert den 25.08.17, bestemmelser revidert den 25.08.17 og planbeskrivelse datert den 10.01.17 vedtas som fremlagt. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-12.
Møtebehandling fra Planteknisk utvalg 19.09.2017 PTU - behandling: Følgende forslag ble foreslått av Kjell Vidar Nygård (Høyre) "Forslag til endring av detaljregulering for Årstaddalen (6-1) gnr. 13, bnr. 433, 284 m.fl. med kart datert den 25.08.17, bestemmelser endret den 25.08.17 og planbeskrivelse datert den 10.01.17 vedtas som fremlagt med følgende endringer: Reguleringsplankart: 1. Eiendom gnr. 13, bnr. 96 tas ut av planen. Reguleringsbestemmelsene: 1. 6.1 annet ledd som er knyttet kun til gnr. 13, bnr. 96 tas ut av reguleringsbestemmelsene. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-12." Votering: Administrasjonens forslag med Nygårds forslag til endringer enstemmig vedtatt. PTU-168/17 vedtak: Forslag til endring av detaljregulering for Årstaddalen (6-1) gnr. 13, bnr. 433, 284 m.fl. med kart datert den 25.08.17, bestemmelser endret den 25.08.17 og planbeskrivelse datert den 10.01.17 vedtas som fremlagt med følgende endringer: Reguleringsplankart: 1. Eiendom gnr. 13, bnr. 96 tas ut av planen. Reguleringsbestemmelsene: 1. 6.1 annet ledd som er knyttet kun til gnr. 13, bnr. 96 tas ut av reguleringsbestemmelsene. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-12. Vedtaket er enstemmig. Møtebehandling fra Kommunestyret 25.09.2017 KS - behandling: Nye dokument i saken: Behandling og vedtak fra hovedutvalget. Votering: Innstilling til planteknisk utvalg enstemmig vedtatt.
KS-095/17 vedtak: Forslag til endring av detaljregulering for Årstaddalen (6-1) gnr. 13, bnr. 433, 284 m.fl. med kart datert den 25.08.17, bestemmelser endret den 25.08.17 og planbeskrivelse datert den 10.01.17 vedtas som fremlagt med følgende endringer: Reguleringsplankart: 1. Eiendom gnr. 13, bnr. 96 tas ut av planen. Reguleringsbestemmelsene: 1. 6.1 annet ledd som er knyttet kun til gnr. 13, bnr. 96 tas ut av reguleringsbestemmelsene. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-12. Vedtaket er enstemmig. Du finner oversikt over alle dokumenter i saken på kommunens nettsider, www.eigersund.kommune.no - Politiske saksdokumenter: http://bit.ly/1iywnuf Velg møtedato, finn saken, velg Gå til arkivsaken. Saksgang: Planteknisk utvalg innstiller til Kommunestyret som fatter vedtak i saken. Eventuell tidligere politisk behandling: Reguleringsendringen ble behandlet første gang i Planteknisk utvalg i møte den 21.03.17, sak 049/17. Følgende vedtak ble fattet: PTU-049/17 vedtak: Forslag til reguleringsendring for detaljreguleringsplan 1966004 - Årstadalen med plankart datert den 22.11.16, med tilhørende bestemmelser datert den 10.01.17 og planbeskrivelse datert den 10.01.17 legges ut til offentlig ettersyn som fremlagt. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-10, jf. 12-11. Vedtaket er enstemmig. Andre opplysninger / fakta i saken: Presentasjon av planområdet Forslag til endring av detaljregulering for Årstaddalen har vært på offentlig ettersyn og høring til berørte myndigheter, parter o.l. Planområdet ligger innenfor det stiplede rektangelet som er vist på kartet, mens den vesentlige endring kommer der sirkelen er tegnet på:
1. Planstatus for området 1.1 Kommuneplan/kommunedelplan På kommuneplanen er planområdet vist som eksisterende boligområde, offentlig eller privat tjenesteyting og veg. Der endringen i reguleringsplanen kommer (se hvit pil), er arealet vist som eksisterende boligområde. 1.2 Reguleringsplaner Det er fire gjeldende reguleringsplaner for det aktuelle området: Årstadalen 1966 (6-1), Eldreboliger i Sokndalsveien 25 1989 (13-7) og Rv. 44 Hestvad bru Eiger motell 1981 (13-3), Mosterveien 1997 (6-1). Videre grenser planområdet inn til flere reguleringsplaner, hvorav Terlandsstykket 2010 (3-12) og Bevaringsområde Del av Egersund sentrum 1991 (2-1) ligger tettest på de aktuelle endringene. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Årstaddalen (6-1):
Reguleringsplan for Mosterveien (6-1): Reguleringsplan for Eldreboliger Sokndalsveien 25:
2. Presentasjon av planforslaget Planområdet er lokalisert i Årstaddalen i Eigersund, om lag 0,5 0,8 km sør for sentrum. Planområdet består i kommuneplanen av eksisterende boligbebyggelse, vei (Fv. 44) og gravplass. I alle retninger grenser planområdet til boligområde. I nordvest grenser planområdet til bevarings-området. Området har i hovedsak en nokså homogen bygningsmasse, hovedsakelig bestående av frittliggende eneboliger i tradisjonell stil. Bebyggelsesmønsteret følger ikke noe strengt rutenett, men forholder seg mer til terrenget og de eksisterende vegene. Det om lag 69,5 daa store området i Årstaddalen foreslås i hovedsak regulert til boligformål med tilhørende anlegg. Gravplassen inngår i planområdet. Det legges opp til 3 nye eneboliger eller horisontalt delte tomannsboliger i planområdets nordvestlige del (til erstatning for 2 eksisterende eneboliger), mens det resterende området stort sett reguleres slik som det foreligger i dag. Ny boligbebyggelse BFS 1, BFS 2 og BFS 3 Formålet med planen er å legge til rette for fortetting av eiendommene gnr. 13 bnr. 248 og 433 med 3 nye eneboliger eller horisontalt delte tomannsboliger med tilhørende anlegg. De eksisterende eneboligene som er oppført på disse to grunneiendommene skal rives. Bebyggelsens mønehøyde og gesimshøyde målt fra gjennomsnittlig planert terreng skal ikke overstige 7,4 m og 6,0 m i område BFS 1, 7,6 m og 6,2 m i BFS 2 og BFS 3. Utnyttelsesgrad for området er satt til maksimalt 170 m2 BRA for eneboliger og 150 m2 BRA for tomannsboliger. Det er foreslått valmet tak på bolighusene og takvinkel mellom 10 og 20o. Det er videre foreslått at det maksimalt kan være et boligbygg per tomt. I dialog med tiltakshaver og planlegger er man kommet til et omforent forslag om å senke terrenget litt i deler av utbyggingsområdet slik at de nye bolighusene ikke skal ruve for mye i nærheten av gravplassen, bevaringsområdet nord for utbyggingsområdet, og de nye boligene på Terlandsstykket vest for utbyggingsområdet. Dessuten vil en slik senkning føre til at det ikke skal være behov for høye murer mot Terlandsstykket. I forslaget til reguleringsbestemmelser er det tatt med maksimale kotehøyder for mønet på de nye boligene i tillegg til maksimale gesims- og mønehøyder målt fra gjennomsnittlig planert terreng: kote 40,0 for BFS 1, kote 43,5 i BFS 2 og kote 40,5 i BFS
3. Eksisterende bebyggelse: Det er mange bolighus og ett kapell i planområdet. 3. Hensikt med reguleringen / omreguleringen Hensikten med planforslaget er å regulere inn inntil 6 boenheter i tråd med kommuneplanen. Videre legges det opp til en opptegning av eksisterende situasjon i resten av planområdet. 1. Forhold til overordnete planer Planforslaget er i tråd med overordnete planer. Området er i kommuneplanens arealdel for perioden 2011-2022, avsatt til arealformålene byggeområde for boligbebyggelse, offentlig eller privat tjenesteyting og veg. 2. Førstegangs behandling Planforslaget ble førstegangsbehandlet av Planteknisk utvalg den 23.03.17, sak 049/17. Utvalget vedtok å fremme saken og sende planen på høring og legge den ut til offentlig ettersyn slik den ble fremmet. 3. Høring og offentlig ettersyn Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet fra den 21.04.17 til den 20.06.17 og sendt på høring til berørte grunneiere, naboer, statlige og regionale myndigheter med brev den 21.04.17 og gjort kjent gjennom Dalane Tidende og tilgjengelig på kommunens hjemmesider, med frist for merknader den 20.06.17. Det kom inn totalt 6 uttalelser ved høringen og offentlig ettersyn. Det var ingen innsigelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. 7. Innsendte merknader V.nr Fra Innhold/tema J/N/E/O/D Offentlige merknader 1 Fylkesmannen i Rogaland. Ingen merknader E 2 Rogaland fylkeskommune, regionalplan Merknader E / N / J
3 Statens vegvesen Ingen merknader E 4 Folkehelsekoordinator / prosjektleder sykkelbyen Merknader D Private merknader 5 Knut A. Fløtre Merknader J / E 6 Alf Jostein Bøe Merknader N Offentlige uttaler Fra Innhold/tema Saksbehandlers vurdering Rogaland fylkeskommune Skulle gjerne sett at planbestemmelsene i større grad åpnet for mulig framtidig fortetting av området. Slik de nå foreligger vil dette kreve dispensasjon eller ny plan. Aktuelle eiendommer grenser mot vernet gammelt klyngetun på Årstad. Det er derfor svært viktig at det tas tilstrekkelig hensyn til det vernede klyngetunet ved planlegging av nye boliger. Det er uheldig at bolig i BFS 2 med viste byggegrenser kan oppføres nærmere bevaringsområdet enn det eksisterende bolighus ligger. Avstand fra vernet område anbefales økt. Ønsker illustrasjon som viser hvordan de nye boligene vil oppleves fra det bevaringsverdige området. Forslaget vil medføre at det vernede tunet blir ytterligere innebygget av ny bebyggelse, noe som er uheldig fra et kulturminnesynspunkt. Det er særlig viktig at overgang E E N J E Store deler av reguleringsplanen er en opptegning av eksisterende situasjon. Det har ikke kommet innspill fra hjemmelshavere om mulighet for fortetting, med unntak av Alf Jostein Bøe. Se nedenfor. Tas til etterretning. Byggegrensen mot verneverdig bebyggelse nord for planområdet er 4,0 m fra eiendomsgrensen. Dette er vel 3 m nærmere enn det dagens bolighus ligger. Avstanden fra planlagt bolig i område BFS 2 til vernet bolighus blir om lag 15 m. Illustrasjon er utarbeidet og vedlagt saksforelegget. Riktignok litt på
i terrenget fra vernet naboeiendom til den delen av planområdet der det planlegges fortetting fremstår som naturlig uten skjemmende skjæringer, høye støttemurer etc. E avstand og litt ovenfra. Se vedlegg 6. Tas til etterretning Folkehelsekoordinator / prosjektleder sykkelbyen Det er et svært uoversiktlig kryss i sørøstre hjørne av kirkegården. Kjørende, syklende og gående som kommer sørover Skarpabrådet ser ingen trafikanter som kommer fra høyre før de er langt ute i krysset. Trafikanter fra Rundevollsveien har tilsvarende utfordringer med trafikk fra Skarpabråtet. Det foreslås å runde av hjørnet og flytte muren lenger inn på BGU1, og endre arealet i hjørnet av nåværende BGU1 til annen veggrunn for å bedre sikten i krysset. D Terrenget bak BFS 2 ser ut for å komme om lag 1 m lavere enn terrenget i området nord for planområdet. Veggrunnen i krysset som eies av Eigersund Kirkelige Fellesråd reguleres til kjøreveg. Det vises for øvrig til uttalelsen fra kirkevergen som er gjengitt nedenfor. Rådmannen stiller seg bak synspunktene fra kirkevergen. Uttalelsen fra folkehelsekoordinator / prosjektleder sykkelbyen ble forelagt kirkevergen. Kirkevergen kommenterer uttalelsen slik: «Er litt usikker på denne saken. Dersom det bare gjelder den lille trekanten, som gjelder yttergrensen av eiendommen, anser jeg det som uproblematisk å regulere dette til kjøreveg, på gravlundens eiendom. Slik jeg forstår brevet fra folkehelsekoordinatoren ønsker han en ytterligere utvidelse av kjørevegen, altså en flytting av dagens mur. Skal dette ha noe hensikt må muren flyttes flere meter og eventuelt senkes i høyde. Dette er et omfattende tiltak. Jeg tenker at en slik løsning ikke inngår i detaljreguleringen for gr.nr 13.br.nr 433 m.fl.» Private uttaler Knut A. Fløtre Eier gnr. 13, bnr. 2649, Anna Bugges vei 7 Endringer i reguleringsplanen vil forringe deres eiendom i form av betydelig innsyn, da spesielt fra BFS 3. De imøteser utbyggers forslag til kompensasjon i form av løsning på skjerming av innsyn (levegg, E E Tas til etterretning Dette blir et privatrettslig forhold mellom tiltakshaver og Fløtre shaver opplyser at
terrengmurer). De forutsetter at inntegnet terrengmur mellom gangvei og deres eiendom forlenges helt til grensen bak garasjen, og ikke stopper midt i hagen deres. J E terrengmuren mot vest vil være avtrappende og følge terrenget. Høyder og utforming av terreng-muren vil bli detaljprosjektert i byggesaken. shaver opplyser at muren vil bli oppført i lødd naturstein. Terrengsnitt viser at terrengmuren vil ha en høyde på ca. 0,8 m langs Fløtres eiendom. Det forutsettes at nevnte terrengmur oppføres i naturstein av samme type som er benyttet ellers på området, med en høyde på mellom 1,0 og 1,2 m. Alf Jostein Bøe Foreslår å endre 4.2.b i reguleringsbestemmelsene som gjelder frittliggende småhusbebyggelse BFS 4-9 fra: «Bebygd areal skal ikke overstige 30 % BYA» til «Boligenes areal skal ikke overstige 30 % BYA» Med denne ordlyden vil man videreføre muligheten i gjeldende reguleringsplan til å bygge mindre uthus etc., samt delvis imøtekomme gjeldende byggesaksforskrift hva gjelder tiltak som ikke krever søknad og tillatelse. Man vil derved unngå dispensasjonssøknad. N Det er i oppstartvarselet ikke tatt med at det kan legges til rette for utnyttelsesgrad ut over det gjeldende reguleringsbestemmelser tillater. Dersom utnyttelsesgrad skal endres, må det sendes nytt oppstartvarsel om reguleringsendring.
Utsnitt av foreslått reguleringsplan. Før andre gangs behandling av reguleringsendringen er det på oppfordring fra hjemmelshaver Gudrund Aarstad gjort en endring på gnr. 13, bnr. 96, ved at deler av denne eiendommen er vist som grønnstruktur, merket G2. Etter rådmannens vurdering er det ikke behov for å sende denne endringen på ny avgrenset høring, ettersom endringen ikke vil ha vesentlige virkninger for andre enn hjemmelshaver.
Innsigelser Det foreligger ingen varsler om innsigelse. 8. Lovhjemler I henhold til Plan- og bygningslovens 12-12, legges saken frem for Kommunestyret til vedtak. 1. Vurdering Planforslaget er godt bearbeidet og ivaretar nødvendige hensyn. 9.1 Tematisk konsekvensvurdering og risiko og sårbarhetsvurdering Gjennomgang for å synliggjøre tematiske vurderinger og dermed bedre kunne synliggjøre vurderinger knyttet til sannsynlighet for at en hendelse skal inntreffe og konsekvens av denne hendelsen og/eller av planen. Dette vil på en bedre måte synliggjøre fare / risiko og alvorlighet knyttet til en rekke tema. Denne gjennomgangen er basert på ulike temakart, gjennomgang utført av tiltakshaver, lokalkunnskap, innspill i forbindelse med varsel om oppstart mv. En har foretatt vurdering i tilknytning til det enkelte tema om det skal legges inn rekkefølgekrav eller at arealet justeres slik at risikoen fjernes, eventuelt vurderer en at det er for konfliktfylt og det ikke blir lagt inn i planen. som reduserer sannsynlighet vurderes først. Hvis dette ikke gir tilstrekkelig effekt eller er mulig å gjennomføre, vurderes tiltak som begrenser konsekvensene eventuelt at tiltaket ikke legges inn i planen. Verdisetting av risiko som funksjon av sannsynlighet og konsekvens er gitt i tabell nedenfor.
Hendelser som kommer i rødt felt: er nødvendig eller så er konfliktnivået for høyt til at tiltaket kan anbefales. Hendelser som kommer i gult felt: vurderes ut fra forventet kostnad i forhold til nytte, eventuelt er ytterligere utredninger påkrevd. Hendelser som kommer i grønt felt: Rimelige tiltak gjennomføres, eventuelt at konfliktnivået vurderes som akseptabelt eller at det ikke er konflikt i særlig grad. Selv om man i stor grad benytter samme terminologi som i risiko- og sårbarhetsanalyser (ROSanalyser), er ikke denne gjennomgangen en ROS-analyse i tråd med forskriften. 9.1 TEKNISK INFRASTRUKTUR 9.1.1 Parkering, adkomst, kryss og frisikt Parkeringsdekning Adkomst til alle aktuelle deler av planområdet Frisikt Kryssutforming i samsvar med normaler Parkeringsløsningen i området med reguleringsendring blir parkering i felles garasje med tilliggende gjesteparkering. Det er lagt til grunn 1,5 parkeringsplass i garasje eller på parkeringsplass for hver av de 6 nye boenhetene. Det er videre foreslått 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet. I resten av planområdet vil parkering i hovedsak skje på egen tomt. For gravplassen er nåværende parkeringsordning videreført. Frisiktsoner er i nødvendig grad vist i planen. De nye boligene nordvest i planområdet får atkomst fra Aarstadgaten / Rundevollsveien. Det er skiltet med gjennomkjøringsforbud både fra Aarstadgaten og Rundevollsveien. Det kan bli aktuelt å flytte det ene skiltet litt. 9.1.2 Trafikksikkerhet Fare til stede? Ulykke i av-/påkjørsler 1 1
Ulykke med gående/syklende 1 1 Andre ulykkespunkter 1 1 Det er i planen lagt opp til at det skal bygges fortau langs Aarstadgaten på strekningen langs det aktuelle byggeområdet. I forslaget til reguleringsbestemmelser er det lagt inn et rekkefølgekrav om at fortauet (2,3 m bredt) på begge sider av avkjørselen skal være opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boenheter i det aktuelle området. Byggelinje mot veg Kollektivtilbud Det har i forbindelse med at planen har vært på høring og offentlig ettersyn ikke fremkommet forhold som tilsier at reguleringsendringen vil ha vesentlige negative konsekvenser for trafikksikkerheten. 9.1.3 Vann og avløp Vann Avløp Området er koblet til offentlig vann og avløpsanlegg. 9.1.4 Fremføring av strøm m.m. Fremføring av strøm mv. Kabler og lignende skal legges i bakken. 9.1.5 Avfallshåndtering
Avfallsbehandling Det er satt av et eget område for renovasjon i det aktuelle utbyggingsområdet. 9.2 Universell utforming: Kan hensyn til tilgjengelighet/ universell utforming ivaretas Plan- og bygningsloven 2008 og TEK17 gir bestemmelser som angår universell utforming. Atkomsten til de 3 nye boenhetene som kommer i første etasje vil tilfredsstille kravene til tilgjengelighet. 9.3. Barn og unge / ute- og oppholdsareal Tilfredsstiller planen krav i forbindelse med barn og unge lek mv. Område for ute- og oppholdsareal Situasjonen for barn i området vil forbli uendret. Ny bebyggelse vil føre til en liten økning i beboere, og bør ikke medføre et spesielt stort press på det eksisterende tilbudet. Det er i planen tatt med felles lekeplass inne i utbyggingsområdet. 9.4 Sikkerhet og beredskap 9.4.1 Flom Fare til stede? Elveflom / stormflo / høy vannstand / bølgeslag 1 1 Ivaretatt i kart og bestemmelser.
Ingen deler av planområdet er særlig utsatt for flom, særlig ikke det aktuelle byggeområdet som blir liggende på en lokal høyde. 9.4.2 Støv og støy Fare til stede? Støv og støy 1 1 Ikke kjent. Det er i forslag til reguleringsbestemmelser 3.3 krav om at oppfyllelse av kravene i T-1442 skal dokumenteres ivaretatt i byggesøknaden. 9.4.3 Ras Fare til stede? Masseras/-skred 1 1 Snø-/isras 1 1 Flomras 1 1 Det er ikke vist i skrednett.no, og en er heller ikke kjent med slike forhold fra området. 9.4.4 Vær og vind Fare til stede? Vindutsatte områder 1 1 Nedbørutsatte områder 1 1 9.4.5 Radon Fare til stede?
Radongass 1 1 Ikke kjent. Det er entydige krav til Radon for boligbebyggelse i byggeforskrift TEK17, vedtatt i 2010 som ivaretar dette. 9.4.6 Høyspent, elektromagnetiske felt og elektromagnetisk stråling Fare til stede? Høyspent / elektromagnetisk felt 1 1 Elektromagnetisk stråling (antenner mv.) 1 1 9.4.7 Brann- og eksplosjonsfare Fare til stede? Risikofylt industri mv. 1 1 Lager av eksplosjonsfarlig vare 1 1 9.4.8 Strategiske områder Fare til stede? Vei, bru, knutepunkt 1 1 Havn, kaianlegg 1 1 Sykehus/-hjem, kirke / brann / politi / Sivilforsvar 1 1 Forsyning kraft, vann 1 1 Forsvarsområde / Tilfluktsrom 1 1
9.4.9 Grunnforhold Fare til stede? Grunnforhold 1 1 Ikke gjort kjent med spesielle forhold. 9.5 Forurensning Fare til stede? Industri 1 1 Bolig 1 1 Landbruk 1 1 Akutt forurensning 1 1 Forurenset grunn 1 1 9.6 Viktige hensyn og arealinteresser 9.6.1 Sjø og vasssdrag I konflikt med? 100 meters beltet fra sjø/50-m beltet fra sjø og vassdrag Vassdragsområder inkl. drikkevannskilder / restriksjonsområder Planområdet ligger ikke i nærheten av sjø eller vassdrag. 9.6.2 Naturverdier og rødlistart I konflikt
med? Sårbar flora Sårbar fauna / fisk / leveområde for rødlistart Inngrepsfrie områder 9.6.3 Viltområde I konflikt med? Viltområde 9.6.4 Kulturminner/kulturmiljø I konflikt med? Kulturminne/-miljø/ SEFRAK Planområdet har potensiale for funn av automatisk fredede kulturminner. Dette er omtalt i forslaget til reguleringsbestemmelser 3.4. 9.6.5 Friluftsliv I konflikt med? Friluftsliv og rekreasjon (friluftsområder, LNF-F/N, friområder mv.) 9.6.6 Forhold knyttet til landbruksdriften i nærområdet
I konflikt med? Landbruk / kjerneområde for jordbruk / skogbruk 9.6.7 Landskapsvern og estetikk I konflikt med? Landskapsvern / estetikk Vakre landskap Det er lagt vekt på å få til en god tilpasning av den nye bebyggelsen. 9.6.8 Terreng og terrengtilpasning Terrengtilpassede tiltak? 9.6.9 Vegetasjon og markslag I konflikt med? Vegetasjon og markslag 9.6.10 Lokalklima I konflikt med?
Lokalklima 9.6.11 Miljøkonsekvenser I konflikt med? Miljøkonsekvenser 9.6.12 Forhold til naboer / tilpasning til omgivelser Konsekvenser for naboer Tilpasning til eksisterende omgivelser Det er ikke fremkommet momenter som er av en slik karakter at en vurderer at planen vil ha urimelige konsekvenser for naboer når det gjelder endring av utsikt og lignende. Dette temaet har det vært særlig fokus på i samarbeidet mellom tiltakshaver, reguleringsarkitekten og plankontoret før planforslaget ble innlevert. En av naboene har kommet med innspill i høringsrunden. Se avsnitt 7. 9.6.13 Sol og skygge Sol og skygge Terrenget i den delen av området som foreslås brukt til boliger gir til dels gode solforhold for bebyggelsen. et vil ikke ha urimelige konsekvenser for omgivelsene. 9.6.14 Sosial infrastruktur
Skole Barnehage De nærmeste skolene; Husabø skole og Husabø ungdomsskole, ligger under en halv kilometer fra planområdet. Området ligger om lag 2 km fra jernbanestasjonen og 1 km fra rutebilstasjonen. 9.6.15 Folkehelse Folkehelse Ingen særlige forhold. 9.7 Vurdering om planen har vesentlig konsekvens for miljø og samfunn / utbyggingsavtale I konflikt med? Vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn Kommunen er pålagt å vurdere behovet for konsekvensutredninger etter 4 i Forskrift om konsekvensutredninger. Dette gjelder også ved en omdisponering av arealer i strid med kommuneplanen. Rådmannen vurderer at den foreslåtte reguleringsplanen holder seg innenfor rammene i kommuneplanen. Rådmannen vurderer at denne planen ikke har vesentlige virkninger for miljø og samfunn og heller ikke at eventuelle avvik fra kommuneplanen er av en slik karakter at det medfører behov for konsekvensutredning jfr. 4 i Forskrift om konsekvensutredninger. 1. Naturmangfold I konflikt med? Naturmangfold En viser til saksutredningen ovenfor samt innlevert materiale og en vurderer ikke at planen vil komme i konflikt med kjente forhold som berøres av loven. Det er heller ikke fremkommet uttaler
eller andre vurderinger som skulle tilsi dette. 2. REKKEFØLGEKRAV I PLANEN Rekkefølgekrav for å sikre utbygging Det er i forslaget til reguleringsbestemmelser stilt krav om at teknisk infrastruktur, inkludert fortau langs Aarstadgaten, skal være ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boliger innenfor planområdet. 10. Oppsummering og konklusjon Rådmannen vurderer at den fremlagte reguleringsplanen i hovedsak ivaretar de hensynene som er sentrale når det gjelder denne type reguleringsplaner. En vurderer at en i planen har funnet en hensiktsmessig avveining mellom fordeler og ulemper og der utbyggingen ivaretar hensynet til omgivelsene og nærmiljøet på en tilfredsstillende måte. Det er positivt at en i forbindelse med denne reguleringen også innarbeider et større område, slik at en kan se sammenheng og samtidig erstatte eldre reguleringsplaner. Det er i utgangspunktet positivt at en fortetter i dette området jfr. at det ligger med kort avstand til sentrum og andre viktige samfunnsfunksjoner. En har her funnet en fornuftig avveining mellom hensynet til eksiterende bebyggelsen og ønsket om ny bebyggelse. Rådmannen anbefaler derfor at planen blir vedtatt som fremlagt. Administrasjonens vurderinger: Disse vurderingene er innarbeidet i saksforelegget ovenfor. Universell utforming: Ivaretatt i TEK 17. Folkehelse: Endringen vil ikke ha vesentlige negative endringer på folkehelsen. Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente. Alternativt forslag til vedtak: Forslag til endring av detaljregulering for Årstaddalen (6-1) gnr. 13, bnr. 433, 284 m.fl. med kart datert den 25.08.17, bestemmelser endret den 25.08.17 og planbeskrivelse datert den 10.01.17 vedtas som fremlagt med følgende endringer: Reguleringsplankart:
1. 2. Reguleringsbestemmelser: 1. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-12. Dokumenter vedlagt utsendelsen: Dokumenter unntatt offentlighet vedlagt utsendelsen (Sendes kun til møtende medlemmer): Dokumenter vedlagt saken DokID Tittel 556809 Vedlegg 2 - Bestemmelser_rev250817 556808 PLAN 19660004 - Vedlegg 1 - plankart_rev250718 513642 PLAN 19660004 - Endring av detaljregulering for boliger Årstaddalen - PLANBESKRIVELSE 556806 2664 Terreng Skarpabrådet SNITT 556807 2664 Terreng Skarpabrådet snitt CC 556955 2664 Terreng Skarpabrådet - Sheet - 018-3d fra nord 535544 Uttalelse til reguleringsendring for Årstaddalen 6-1 gnr. 13 bnr. 433, 284 m.fl. - plan id 19660004-05 544502 Uttalelse til endring av detajlreguleringsplan for Årstaddalen gnr. 13 bnr. 433 og 284 m.fl. 545148 Uttalelse - detaljregulering - planid 19660004 - Årstadalen 6-1 gnr. 13 bnr. 433 og 284 mfl. 534132 Innspill til høring - reguleringsendring for Årstaddalen (6-1) 552422 Reguleringsplan for Årstaddalen 543207 Merknader til høring gnr. 13 bnr. 433, 284 m.fl. - detaljregulering for Årstaddalen 543209 Bilde 4 545134 Merknader til høring - detaljregulering for Årstaddalen (6-1) gnr. 13 bnr. 433, 284 m.fl.