PRE I OEIT I AS.indd 1 Halvårsrapport 1-2009 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 24.09.09 15.00
Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS har som eneste formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE I ). Derfor omhandler resten av denne rapporten PRE I. PRE I har som formål å investere i tysk bolig- og Ifo-indeksen stiger næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE I har til nå fokusert på området Rhein/Main Indeks, 2000 = 100 94,0 92,0 90,0 88,0 86,0 84,0 82,0 IFO-indeksen (R1) Nåværende situasjon (R2) Forventninger til fremtiden (R3) (Frankfurt og omegn) og byene og Leipzig i 80,0 jan. feb. mar. apr. mai. jun. jul. aug. den østlige delen av Tyskland. 2009 Kilde: Ifo Institute for Economic Research Vekst i andre kvartal Med unntak av Japan, har Tyskland en av de svakeste BNPutsiktene for 2009 blant de største økonomiene i verden. Det tyske finansdepartement (Bundesministerium der Finanzen) skrev i juli at BNP forventes å falle med 6 % i 2009. Den viktigste årsaken er at eksport står for omtrent 45 % av bruttonasjonalproduktet. Det er imidlertid tegn på stabilisering og bedring. BNP steg med 0, i andre kvartal, og i juni steg eksporten med 2, på månedsbasis. I tillegg økte ordreinngangen i tysk industri med 3,5 % i juli måned. Flere analytikere har derfor øynet håp om at situasjonen er i ferd med å bedres. Generelt vil en forbedring i verdensøkonomien ha stor effekt på tysk økonomi, som med lave enhetskostnader på arbeidskraft og industrivarer med kvalitet i verdensklasse har viktige konkurransefortrinn når internasjonalt næringsliv åpner for nyinvesteringer og ekspansjon. Sesongjustert arbeidsledighet har økt fra 7,7 % i slutten av 2008 til 8, i august, og totalt antall arbeidsledige i Tyskland er omtrent 3,47 millioner. Bundesagentur für Arbeit, tilsvarende norske NAV, forventer at arbeidsledigheten øker noe, og dette vil kunne få innvirkning på den generelle etterspørselen etter eiendom. I et forsøk på å stabilisere arbeidsledigheten har tyske myndigheter utvidet bedriftenes mulighet til å søke om korttidsansettelser. Ansatte under denne ordningen jobber færre arbeidstimer per uke, i tillegg til at deler av lønnen dekkes av det offentlige. samme periode i fjor etter at tyske myndigheter økte vrakpanten til 2500 for biler som er mer enn ni år gamle. Tyske makrotall har gitt flere positive signaler, og det kan virke som om tyske forbrukere i økende grad er optimistiske til fremtiden. Et sterkere hjemmemarked vil kunne bidra til en raskere økonomisk oppsving. Ifo-indeksen har steget jevnt gjennom halvåret, og ble notert på årets høyeste nivå i august på 90,5 mot årets laveste i februar på 82,2. Ifo-indeksen er en hyppig brukt indikator blant makroøkonomer for å indikere den generelle økonomiske utviklingstrenden. Indeksen består av to komponenter: den ene måler industrilederes oppfatning om nåværende situasjon og den andre indikerer deres forventninger til fremtiden. Komponenten for fremtidsforventninger har steget jevnt siden januar, sannsynligvis drevet av økende ordreinngang i industrien og nyheten om oppgang i tysk eksport. ZEW-indeksen, en indeks som måler forventninger til de kommende seks månedene blant investorer og finansanalytikere, steg til sitt høyeste nivå på tre år og var 56,1 i august mot 39,5 i juli. Indeksen ble drevet opp av positive BNP-tall for andre kvartal og av økende eksport. August-målingen er betydelig høyere enn resultatet i en meningsmåling foretatt av Reuters tidligere i halvåret, hvor markedet forventet at indeksen skulle stige til 45,0 i august. Indeksen har steget ti måneder på rad, og noteringen i august var den høyeste siden april 2006. Noteringen var også godt over det historiske gjennomsnittet på 26,5. Innenlandsk konsum i Tyskland er kjent for å være en mindre del av BNP enn i sammenliknbare land. Analysebyrået GfK har imidlertid observert en svakt økende trend i forbruket. Som eksempel har bilsalget økt med omtrent 25 % i forhold til Den 7. mai i år satte den europeiske sentralbanken ECB ned styringsrenten til et nytt bunnivå på 1,00 %, og på sitt siste rentemøte i august besluttet sentralbanken å opprettholde dette nivået. Lav styringsrente har foreløpig ikke hatt den 2
ønskede effekten på kredittmarkedet som sentralbanken hadde sett for seg. Tilgangen på ny finansiering er begrenset og lån til næringsaktører har fremdeles høye marginer og strenge lånevilkår sett i relasjon til perioden før finanskrisen. Lånesituasjonen for næringslivet er imidlertid i ferd med å virke lysere, og det lave rentenivået kommer en del forbrukere til gode det er relativt rimelig å eie bolig som privataktør i Tyskland. I løpet av halvåret har tall for inflasjon variert mellom 0 og 1 %. Inflasjonen later til å ha stabilisert seg etter synkende tall i andre halvdel av 2008, en stabilisering hovedsakelig drevet av jevnere priser på energi og spesielt olje. Ser man bort fra energivarer, er inflasjonen noe høyere. Makroøkonomer forventer tiltakende inflasjon fremover som en konsekvens av statlige redningspakker og ekspansiv pengepolitikk. Tyske forbrukere er generelt sett opptatt av anslag for fremtidig inflasjon, og mange tyskere endrer forbruks- og investeringsmønster i takt med inflasjonsforventninger. Eiendom fungerer normalt som en inflasjonsbeskyttelse, og forventninger om økende inflasjon kan drive opp etter- spørselen etter eiendom, spesielt blant private investorer. Nybygging av boliger i Europa 2009 Figur 1. Nybygging av boliger i Europa 2009 Ferdigstilte enheter per 1000 innbyggere Ferdigstilte enheter per 1000 innbyggere Spania Frankrike 5,6 Sveits 5,6 Irland 5,5 Finland 5,1 Østerrike 5,1 Portugal 4,8 Norge 4,6 Belgia 4,5 Nederland 4,4 Tsjekkia 4,1 Italia 4,1 Polen 4,0 Danmark 3,3 Slovakia 3,3 Ungarn 3,2 Sverige 2,8 Storbritannia 2,3 Tyskland 2,0 Kilde: LBS Research/Euroconstruct (2009) 6,5 Relativt stabilt eiendomsmarked Antakelsen om at det tyske eiendomsmarkedet har begrenset nedsiderisiko har måttet stå sin prøve de siste tolv månedene. Kjøpsprisene i det øvre dyre AAA-segmentet i Frankfurt har sunket noe, og kravet til direkteavkastning (yield-kravet) har økt fra 5,10 % til 5,40 % i løpet av halvåret. Sett bort fra dette segmentet, viser nye tall at kjøpsprisene fremdeles er stabile, spesielt innenfor boligeiendom. En av hovedårsakene er at Tyskland ikke har hatt samme lånefinansierte prisboble på eiendom som man har sett i sammenliknbare land, for eksempel Spania og Storbritannia. Behovet for en prisjustering har derfor ikke vært til stede i samme grad. En annen viktig årsak er at lave fastrentenivåer har bidratt til at det å eie bolig har vært og fremdeles er relativt rimelig, og det har derfor vært begrenset behov for å selge unna eiendom for å unngå likviditetsproblemer. Det tyske eiendomsmarkedet har endret karakter det siste halvåret. Trangere tilgang på finansiering for alle aktører i bransjen førte til at det totale transaksjonsvolumet i Tyskland for første halvår sank med omtrent 70 % i forhold til samme periode året før, hovedsakelig trukket ned av få handler innenfor kontorsegmentet. Volumet av store enkelttransaksjoner og porteføljetransaksjoner er redusert betydelig. I henhold til analysefirmaet CB Richard Ellis utgjorde porteføljetransaksjoner mot slutten av halvåret 14 % av totalvolumet, mot 49 % samme periode i fjor. Nedgangen er til en stor grad drevet av at bankene fremdeles er restriktive til lånestørrelse og setter strenge krav til egenkapital. De fleste banker setter en lånebegrensning på rundt 30-40 millioner per objekt, og bidrar til at det er få kjøpere i det dyreste kontorsegmentet. I tillegg tar låneprosessen lengre tid enn tidligere. Det er imidlertid tiltagende aktivitet, spesielt innenfor boligsegmentet hvor private Figur 2. Utviklingstrend antall husholdninger 2005-2020!"$"!"$#!"!"!"!#!"%" 45 46 #" #! #4 #5 %6 4! 4# 46 #! ## Figur 3. Utviklingstrend boligareal per capita 2005 2030 Hamburg 8 % -7 % -5 % -5 % Baden-Wurttemberg Bavaria Schleswig-Holstein Bremen Rhineland-Palatinate Hesse Germany Lower Saxony North Rhine-Westfalia Berlin Brandenburg -2 % 2 % 2 % 1 % Mecklenburg-Vorp. Saxony Thuringia 5 % 5 % 7 % 7 % Boligareal per capita i kvadratmeter 60 55 50 45 40 35 30 2005 2010 2015 2020 2025 2030-9 % Saxony-Anhalt -10 % -8 % -6 % -4 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % Vestlige Tyskland Østlige Tyskland Kilde: Federal Statistical Office, LBS Research Kilde: Empirica, LBS Research 3
aktører, forsikringsselskaper og pensjonsfond søker stabil og høy direkteavkastning og beskyttelse mot forventet inflasjon. Det er fremdeles svært lav byggeaktivitet i Tyskland. Etterspørselen etter boligenheter er omtrent 400 000 enheter, mens det ble bygget 185 000 enheter i fjor. Die Welt skrev tidligere i år en artikkel om at tysk nybygging av boligeiendom er lavest i Europa, og utenom Storbritannia bygges det to til tre ganger så mange boliger per innbygger i de større europeiske økonomiene som i Tyskland (se figur 1). I fjor noterte Frankfurt-området et bunnivå for ferdigstilte kontoreiendommer, og det er altså et begrenset tilbud av nye eiendommer av god kvalitet tilgjengelig i markedet. Når det gjelder etterspørsel etter eiendom peker Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) på at selv om tysk befolkningsvekst har vært negativ i flere år, øker antallet tyske husholdninger fordi det stadig blir færre personer i hver husholdning (se figur 2). I tillegg ønsker hver person flere kvadratmeter å leve på (se figur 3). Disse trendene forventes å føre til en økning i leiepriser og dertil økende eiendomspriser i årene som kommer. Utvikling i porteføljeområdene I følge CB Richard Ellis andrekvartalsrapport, har leiekostnaden for de beste lokalene (prime rent) i Frankfurt falt fra nivåer på omtrent 38 per kvadratmeter per måned til omtrent 35 i løpet av halvåret. Nedgangen har vært beskjeden i forhold til andre store byer som London og Madrid, der prime rent har sunket med henholdsvis 21,2 % og 12,5 % i første kvartal 2009. Vektet gjennomsnittlig leiekostnad for Frankfurt-området var 17,95 per måned per kvadratmeter, og tilsvarer fjorårets gjennomsnitt. Ledigheten i Frankfurtområdet fortsetter å være stabil, og er 13,6 %. Prime rent i har vært stabil gjennom første halvår 2009 og er fremdeles på omtrent 10 per kvadratmeter per måned. Totalt ble det leid ut rundt 29 200 kvadratmeter i kontorsegmentet, hvilket var 2 % over gjennomsnittet de fem siste årene. Kjøp og utleie av nybygde lokaler (absorbsjonsraten) var også positiv, og bidro til å redusere ledigheten ytterligere. Ledigheten i var ved utgangen av året på 13,. Dr. Lübke, et tysk megler- og rådgivingsfirma innenfor eiendom, forventer at ledigheten ikke vil øke nevneverdig i andre halvdel av året, hovedsakelig på grunn av lav nybyggingsaktivitet. Strategien gir uttelling Strategien ligger fast. PRE I investerer hovedsakelig i Rhein/Main, og Leipzig, og i både bolig- og næringseiendom av høy kvalitet i attraktive områder. Hver eiendom skal gi positiv kontantstrøm, helst være fullt utleid og ha mange og diversifiserte leietakere. Denne strategien har vist seg å gi uttelling gjennom 2008 og første halvdel av 2009. To ganger i året vurderer uavhengige verdivurderere hele eiendomsporteføljen. I løpet av 2008 økte porteføljens antatte markedsverdi med 0,9 %. I første halvdel av 2009 økte verdien med ytterligere 0,1 %. Verdivurdererens kvalitative beskrivelse av porteføljen er at den er eksponert i geografiske vekstområder, har få store leietakere, og at det er muligheter for videre leieøkninger. I tillegg består porteføljen av eiendom av høy kvalitet til gunstige kjøpepriser, og fremtidige nedskrivninger er lite sannsynlig. Porteføljestatus I løpet av halvåret er det overtatt eiendom for 20 millioner, og porteføljen bestod per 30.06.2009 av 2206 boligenheter, 340 næringsenheter og 2277 parkeringsplasser til en samlet kjøpspris inkludert transaksjonskostnader på ca. 325 millioner. Utleiearealet utgjorde totalt 261 277 m 2 og porteføljen hadde en brutto direkteavkastning (yield) på omtrent 7,4 % målt mot kjøpspris. Porteføljen har god direkteavkastning med god margin til gjennomsnittlig lånekostnad, og differansen gir positiv kontantstrøm som bidrar til å opprettholde god likviditet i selskapet. Fordeling mellom bolig- og næringseiendom er 48/52 i prosent av totale leieinntekter. Ledigheten i porteføljen har økt i perioden i tråd med resten av markedet. I januar var samlet ledighet på 5,6 %, mens den i juni var 7,2 %. Deler av denne ledigheten har PRE I ikke betalt for, det vil si at da noen av byggene ble kjøpt, ble kjøpsprisen nedjustert for å reflektere det ledighetsnivået PRE I mente var å forvente. Ledighetstallene ligger betydelig under landsgjennomsnittet på omtrent 12 % i det vestlige Tyskland og opp mot 17 % i den østlige delen av landet. Det arbeides aktivt med å senke ledighetsgraden gjennom forsterket markedsføring, oppussing av ledige lokaler, etc. Halvårsresultat PRE I tall i tusen euro Tall basert på ureviderte regnskaper 30.06.2009 Inntekter 10 628 Driftskostnader -2 828 Avskrivinger -2 815 Resultat før rentekostnad og skatt 4 986 Netto rentekostnad -5 338 Resultat før skatt -352 Brutto kontantstrøm fra drift 1 027 Totale eiendeler 339 831 Total egenkapital 130 068 Total gjeld 209 762 Eiendom, bokført verdi 316 150 Kontanter og ekvivalenter 11 824 4
Regional fordeling i porteføljen Arealbasert Stuttgart 9 % Regional fordeling i porteføljen Verdibasert Leipzig 1 Stuttgart 1 % Leipzig 17 % 27 % 3 Rhein/Main 41 % Rhein/Main 59 % Fokus fremover I utfordrende tider er det spesielt viktig å ha tett oppfølging av eiendomsmassen. Forvalter har et dedikert team i Mainz utenfor Frankfurt bestående av tyske ansatte som jobber med den daglige oppfølgingen og målstyringen. Teamet arbeider både gjennom eksterne tjenesteleverandører, men også direkte mot de større leietakerne. Eksempler på nylig overtatte eiendommer Område: Størrelse: 1326 kvm Kjøpspris: 0,9 mill. Kjøpsyield: 9,14 % Leietakere: Bolig Byggeår: 1996 Forvalters viktigste aktiviteter har vært og vil i tiden fremover fortsatt være å skaffe markedsmessig lånefinansiering til de eiendommene som er identifisert som mulige investeringsobjekter, samt å sørge for maksimal kontantstrøm gjennom å holde ledighet og kostnader lave. Fremtidig verdiutvikling for porteføljen vil i stor grad være avhengig av den generelle markedsutviklingen, og av at det er mulig å øke leienivået og samtidig redusere ledigheten. Utsiktene for videre verdiøkning i tysk eiendom er fremdeles til stede, spesielt i de områdene og segmentene PRE I er investert, og forvalter vil gjøre sitt ytterste for å utnytte de mulighetene som byr seg i markedet for å sørge for at avkastningsmålet nås. Beregning av verdijustert egenkapital Etter verdivurderingen den 30.06.2009 er verdijustert egenkapital (VEK) for Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS beregnet til 11,86 per aksje. VEK per 31.12.2008 var 11,89* per aksje. Kalkulert aksjekurs var 13,61** per 30.06.2009 og 13,60* per aksje per 31.12.2008. I løpet av halvåret har vekslingskursen for euro sunket fra 9,8650 til 9,0180, hvilket innebærer at også VEK-kursen målt i norske kroner har sunket. VEK per aksje per 30.06.2009 er beregnet til NOK 107,00 mot NOK 117,50* per 31.12.2008. Kalkulert aksjekurs har sunket fra NOK 134,30* per 31.12.2008 til NOK 122,80 per aksje per 30.06.2009. Område: Størrelse: 306 kvm Kjøpspris: 0,3 mill. Kjøpsyield: 7,28 % Leietakere: Bolig Byggeår: 1900 Område: Leipzig Størrelse: 4192 kvm Kjøpspris: 3,6 mill. Kjøpsyield: 7,46 % Leietakere: Bolig Byggeår: 1995 * Etter justering for utdeling fra overkursfond i månedsskiftet juni/juli på omtrent 0,22 (NOK 2,00) per aksje ** Aksjekurs er en kalkulert verdi. Omsetningsverdi vil avhenge av markedsinteresse på aktuelt tidspunkt 5
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no