Detaljplanbestemmelser for (pbl 12-7) PlanID: 75000 Årstad, Bjørnsons gate, gnr 159 bnr 7, 8, 9 m.fl., Kronstadparken felt N1. Saksnr 200706304 Datert/revidert:09.09.10 Planens intensjon Planen skal legge til rette for: - en bymessig utvikling av området, med en kombinasjon av gode nærings- og boligområder - gi området et kvalitetsmessig løft - sikre kvalitetsmessig gode offentlige areal i Kronstadparken næringspark 1 FELLES BESTEMMELSER (pbl 12-7 ) 1.1 Utfyllende planer Illustrasjonsplan datert 02.09.09 er retningsgivende for disponering av 1.2 Planer og dokumentasjon ved søknad om tiltak I søknad om tiltak etter pbl 93 skal det gjøres rede for aktuelle forhold som viser at reguleringsplanens intensjon, plankart og bestemmelser blir oppfylt Før det kan gis tillatelse til tiltak skal det foreligge en tiltaksplan for sikring av et godt inneklima jf. Folkehelsas rapport anbefalte faglige normer for inneklima (november 1998). 1.2.1 Utomhusplan privat område Ved søknad om tiltak skal det foreligge utomhusplan, som viser plassering og utforming av lekearealer, veger, VAanlegg og overvannshåndtering, nettstasjon, miljøstasjon, bossug, materialbruk og støyskjermingstiltak. Planen skal vise at utomhusarealene oppfyller fastsatte krav til størrelse og kvalitet samt oppfyller prinsipper for universell utforming og støyskjerming. Utomhusplanen skal vise utforming og opparbeiding av terreng. Planen skal vise hvordan forskjeller i høydenivå tas opp ved terrengtilpassing. 1.2.2 Plan for offentlige uterom Før tillatelse til tiltak i offentlige uterom kan gis, skal det foreligge plan som viser koter, materialbruk, grøntanlegg, trapper og ledelinjer, overvannshåndtering, møblering, belysning og støyskjermingstiltak. Plan for offentlige uterom skal utarbeides i samråd med samferdselsetaten og grønn etat. 1.2.3 VA-rammeplan I planområdet kan tiltak etter pbl 93 ikke godkjennes før det foreligger en godkjent rammeplan for vannforsynings- /overvanns- og spillvannssystemet, samt uttak for brannslokking. 1.2.4 Støytiltak Støynivå på felles utendørs oppholdsareal for bolig skal ikke overstige kommuneplanens krav, Lden=55dB. Det skal etableres støyskjerm som skjermer deler av offentlig torg mot trafikkstøy. Det kan tillates støyfølsom bebyggelse i områder som har utendørs støynivå mellom 55 Lden og 70 Lden dersom følgende forutsetninger er oppfylt: - Bygningen må ha konstruksjon som sikrer maksimalt innvendig støynivå på 30dBA. - Bygningene må etableres med balansert ventilasjon 1.2.5 Forurensing For Esso stasjonen (gnr.157, bnr.7) og for bilverkstedet (gnr. 159, bnr. 8) skal det foreligge miljøteknisk undersøkelse av området før rammetillatelse gis. Side 1 av 5
1.2.6 Avfall og overskuddsmateriale Masser som ikke benyttes innen planområdet må transporteres bort og deponeres på forsvarlig måte etter gjeldende normer og forskrifter 1.2.7 Arkitektur, estetikk og kvalitet Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. 1.2.8 Terrengbehandling Ubebygde arealer skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. 1.2.9 Energibruk Nybygg i planområdet skal knyttes til fjernvarmenettet 1.2.10 Tilrettelegging for bossug Det skal etableres bossug i planområdet 1.2.11 Automatisk fredete kulturminner Dersom gjenstander, konstruksjoner eller andre funn oppdages i forbindelse med gravearbeid, skal arbeidet stanses omgående og kulturminnemyndighetene underrettes, jf Lov om kulturminner 8,2. ledd. 1.3 Eierforhold Fellesarealer Følgende arealer skal være felles for alle innen B/Be/F: - Gårdsplass - Takterasse B/Be/F2 Avkjørsler Avkjørsler er felles for planområdet Torg Torg skal være offentlig. Det tillates felles garasje under torg. Gatetun Gatetun skal være offentlig. reguleringsplan for Krohnstadparken (R71200) Kjøreveg og fortau Kjøreveg og fortau er offentlig vegareal. 1.4 Rekkefølgekrav 1.4.1 Før igangsettingstillatelse For offentlige trafikkområder som ønskes overdratt til kommunen, skal det før søknad om igangsettingstillatelse, være innsendt plan til godkjenning hos Samferdselsetaten. Detaljplaner for veger skal vise hvordan kravene til vegteknisk standard blir oppfylt. Plassering av nye og eksisterende avkjørsler skal fremgå. Før igangsettingstillatelse kan gis skal barnehagedekning i bydelen dokumenteres. 1.4.2 Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest Før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygging skal kjøreveg og gatetun, samt fortau som vist på plankartet være ferdigstilt. brukstillatelse/ferdigattest skal det foreligge godkjent, opparbeidet kjøreadkomst fra det eksterne veinettet inn til bygningene. brukstillatelse/ferdigattest skal utomhusarealene skal så langt som mulig være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent situasjonsplan. brukstillatelse / ferdigattest for boligene skal torg være opparbeidet. brukstillatelse/ferdigattest skal vannog avløpsnett være i samsvar med godkjent rammeplan for VA. Garasje Parkeringsgarasje, vist som formål under bakkeplan, skal være felles for planområdet og felt N4a og b i Side 2 av 5
1.5 Vertikalnivå Reguleringsplanen regulerer for tre vertikalnivå: Reguleringsformål på grunnen, reguleringsformål under grunnen og reguleringsformål over grunnen. Reguleringsformål angitt på grunnen gjelder i alle vertikalnivå der det ikke er erstattet av plankart for vertikalnivå under eller over grunnen. Reguleringsformål under grunnen gjelder under fremtidig bakkenivå. Parkeringsanlegg under gårdsplass regnes som under bakkenivå, og tillates avsluttet med vegg mot gatetun. Reguleringsformål over grunnen regnes som over etasje på grunnplan. Reguleringsformål over grunnen skal ha minst 5m fri høyde over offentlig trafikkareal. Der det er vist på plankartet tillates ulikt formål i de ulike vertikalnivåene. 2 BEBYGGELSE OG ANLEGGSFORMÅL (pbl 12-5 nr. 1 og 12-7) 2.1 Byggegrenser, utnytting, byggehøyder, bebyggelse og formål 2.1.1 Byggegrenser Det skal ikke tas hensyn til nabogrense mellom ulike eiendommer innenfor hvert kvartal. Formålsgrenser gjelder som byggegrense. Bygninger skal som hovedregel plasseres inntil formålsgrensen mot offentlig trafikkformål og felles kjøre/gangareal, slik at bebyggelsen i størst mulig grad definerer en kvartalsstruktur. Der byggegrense ikke er vist på plankartet er byggegrensen i formålsgrensen. Eventuelle rømningstrapper tillates plassert utenfor angitte formålsgrenser. 2.1.2 Utnyttelse Maks BRA er satt til BRA=15211 m 2, inkludert parkering Maks BYA = 100% 2.1.3 Byggehøyder Byggeområdene kan maksimalt tillates bebygd med den byggehøyde som er angitt på plankartet. Mindre takoppstikk kan tillates. Toppetasjer skal ikke overstige 3,4 m, og være trukket inn minst halve høyden fra hovedfasade (1,7 ved 3,4 meter høyde, 1,5 ved 3 meter høyde etc.) 2.1.4 Bolig/Bevertning/Forretning- Kombinert bebyggelse og anleggsformål Innenfor for angitt kombinert bebyggelse kan det etableres bolig, kontor, forretning eller bevertning. Det tillates etablert takterrasser. Det tillates etablert parkeringsgarasje i kjeller, jf. 3.6.1. Det tillates maks 95 boenheter. Bebyggelsen skal inneholde varierte boligstørrelser. 100 % av boligene skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Tak over tilbaketrukket toppetasje kan etter vurdering tillates helt ut til byggets hovedveggliv der hvor det ikke får negative konsekvenser for lys/solinnfall på gateplan og det som ellers ligger til rette for det. Det tillates utstikk, karnapper, balkonger på inntil 2 meter ut over formålsgrensen på deler av fasaden. Fri høyde under utkragningene skal være minimum 5 meter over offentlig trafikkareal. Side 3 av 5
2.1.4.2 Næringsvirksomhet Næring kan omfatte kontor, bevertning, forretning, storkiosk og lignende. Det skal etableres publikumsrettet næringsvirksomhet i den nye bebyggelsens første plan mot offentlig torg og Bjørnsonsgate. Første plan skal ha høy takhøyde. Virksomhet innenfor detaljhandel og bevertning skal primært være lokalisert på gateplan og skal ha vindusfasade i første etasje orientert mot offentlig trafikkareal eller plasser i kvartaler som er åpne for allmenn ferdsel. Det skal ved detaljplanlegging tilstrebes at all virksomhet på første plan, særlig ut mot Bjørnsonsgate, skal være publikumsrelaterte funksjoner. 2.2 Krav til uteoppholdsareal 2.2.1 Takterrasse Taktarrasse på taket av B/Be/F2 skal benyttes til felles og privat uteoppholdsareal for boligene i 2.2.2 Gårdsplass Gårdsplass skal benyttes til felles uteoppholdsareal for boligene i 2.2.3 Arealkrav Minste uteoppholdsareal (MUA) pr. boenhet skal være min. 15 m 2 Uteoppholdsarealene kan løses på takterrasser og bakkeplan. Maks 50 % av uteoppholdarealet skal løses på offentlig torg, offentlig gatetun eller offentlig park Alle boenheter skal ha privat uteoppholdsareal. Ensidige leiligheter kan ha felles privat uteoppholdsareal på takterrasse. Dersom privat balkong i direkte tilknytning til ensidige leiligheter ikke har tilfredsstillende støyforhold skal leiligheten ha felles privat uteoppholdsareal på takterrasse. 2.2.4 Kvalitetskrav Arealene skal tilrettelegges for rekreasjon og lek. Støynivå skal ikke overstige 55 dba og arealet skal være skjermet for for forurensing og strålefare. En tilstrekkelig andel av Torget (ca 50 %) grensende mot leilighetene og gatetun skal ha støyforhold i henhold til normen for uteareal ved støyskjerming, beplantning og annet. Støyskjermen skal utformes med vegetasjon slik at den også reduserer luftforurensing. Arealene skal ha sollys på minimum 50% kl.14.00 ved vårjevndøgn. Terrenget skal ikke være brattere enn 1:3. 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2 og 12-7) 3.1 Kjøreveg (øv3 i Krohnstadparken R 71200) Kjørevegen skal opparbeides i samsvar med bredde og kurvatur vist på plankartet. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i samråd med aktuell vegmyndighet. Koter påført plankartet er veiledende. 3.2 Fortau Regulert fortau skal opparbeides som vist på plankartet. Det kan gjøres avvik fra dette i samråd aktuell vegmyndighet. Det tillates kjøring over fortau ved inn-/utkjøring til parkeringskjeller, samt for varelevering. (senket fortau) 3.3 Offentlig Torg (OP1 i Krohnstadparken R 71200) Torg skal benyttes som et offentlig byrom. Det tillates etablert parkeringskjeller under offentlig torg. Side 4 av 5
Parkeringskjelleren er vist som formål under bakkeplan på plankartet 3.4 Gatetun (ns1 i Krohnstadparken R 71200) Ved opparbeiding av gatetun skal det legges til rette for opphold og lek. Det tillates etablert parkeringskjeller under gatetun. Parkeringskjelleren er vist som formål under bakkeplan på plankartet Det tillates kjøring over gatetun for varelevering. 3.5 Avkjørsel Avkjørsler er vist med piler på plankartet. 3.6 Parkering Det skal opparbeides 20 plasser per 1000m 2 Forretning/bevertning BRA Det skal avsettes 2 sykkelplasser per 100m 2 bolig BRA. Sportsbod dekker plassering av en sykkel For delfelt N4a og N4b i reguleringsplanen for Krohnstadparken Er parkeringskravet fastlagt i vedtatt reguleringsplan for Krohnstadparken (R 71200). Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak Seksjonsleder 3.6.1 Garasjeanlegg (parkeringshus/- anlegg) Garasjeanlegg er vist som formål under grunnen på plankartet. Parkering skal skje i parkeringsanlegg som vist formål under grunnen, parkeringsetasjene skal løse parkeringsbehovet i planområdet N1, samt i deltfelt N4a og N4b i reguleringsplanen for Krohnstadparken (R 71200). Parkeringsplasser ut over 110 til bruk innad i reguleringsområdet kan ikke tas permanent i bruk før enheter i andre detaljreguleringer som de skal dekke er ferdig utbygget. De kan videre i tråd med reguleringsplan for Krohnstadparken (R 71200) tas i bruk midlertidig som erstatningsparkering for delfelt under utbygging. Dette skjer etter vurdering fra kommunen, med vedtak på når de kan tas i bruk midlertidig og når bruken skal opphøre. Minst 5% av plassene skal tilpasses bevegelseshemmede. Det skal opparbeides 1,2 plasser per 100m 2 bolig BRA. Gjeldende parkeringsdekning inkluderer besøksparkering. Side 5 av 5