HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: 17.09.2015 Sak nr: 2015/294 Utvalgets sammensetning: Klager: Prosessfullmektig for klager: Innklaget: Prosessfullmektig for innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Benedicte Wien og Hilde Ulland A AS (utleier) Totalinkasso AS B (leietaker) b X, 0182 Oslo Saken gjelder utleieselskapets krav etter at leieren av et rom i et studentkollektiv og hans romkamerat hadde flyttet, om erstatning for skader på gulvet i rommet og utenfor rommet, maling av rommet grunnet manglende rengjøring samt ødelagt kjøleskap. Leieren bestred kravene og viste til at kjøleskapet fungerte og hadde tilhørt leierne, rommet var skadet/slitt fra før, at de hadde vasket før fraflytting og tilbød seg å komme tilbake for å se på hva utleier var misfornøyd med. Utvalget la til grunn at kjøleskapet var leiernes og ikke ødelagt, at skadene på gulvet var nye ved tilbakelevering og at leierene ikke hadde vasket, men fant ikke godtgjort at det også var grunnlag for å male. Husleietvistutvalget ga derfor utleier medhold i erstatning for gulvet i rommet og utenfor, samt for rengjøring som avtalt. 1
Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved utleiers klage av 24.03.15. Klagen ble forkynt for innklagede leier den 22.05.15. I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen 05.06.15. Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede innga tilsvar ved brev av 21.05.15. Partene hadde meklingsmøte 24.06.15 i Husleietvistutvalgets lokaler, men inngikk ikke forlik. Partene fikk frist til 20.07.15 med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått 01.11.14 mellom klageren som utleier og innklagede som eneste leier, og gjaldt 1 rom i et bokollektiv med tilgang til fellesarealer. Kontrakten startet 01.11.14 og løp til opphør 01.11.17. I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 1 måneds varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr 5 600,- per måned til forfall forskuddsvis den 25. i hver måned. Det fremgår ikke at det var avtalt depositum. Det fremgår av saken at innklagede leier hadde en romkamerat, som også hadde en egen leiekontrakt til det samme rommet. Husleietvistutvalget traff avgjørelse om tilsvarende krav overfor den andre leieren i sak 2015/292. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Utleieren har i faktura av 01.02.15 til innklagede leier spesifisert kravet slik: Reparasjon av gulvbelegg kr 5 000,- Maling av rommet kr 2 500,- Ødelagt kjøleskap kr 2 500,- Skader på gulvet ved inngangen til rommet kr 1 500,- Sum kr 11 500,- Delt på 2 personer = kr 5 750,- For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. Klageren har nedlagt slik påstand: 1. Leietaker må betale utleier erstatning for skader eller andre mangler med kr 5 750,-. 2. Den annen part må betale saksbehandlingsgebyret med kr 860,- samt eventuell forkynningsomkostning. 3. Den annen part må betale forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesrenteloven 3. 2
Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: Jeg bestrider fortsatt fakturaen, da jeg ikke har forårsaket noen skader hos utleieren. Min romkamerat og jeg flyttet inn i et rom som hadde skader og merker. Vi vasket og tok vare på rommet da vi bodde der, og tilbakeleverte rommet i samme stand som da vi flyttet inn. Utleiers faktura gjelder blant annet et ødelagt kjøleskap, men både kjøleskapet og sofaen tilhørte oss. Vi hadde gjort anmerkninger på kjøleskapet som lett kunne fjernes med etanol e.l. uten å ødelegge lakken. På utflyttingsdagen kom utleiers representant C inn i rommet på formiddagen da vi vasket. Skitten i vinduet så verre ut da vi flyttet inn enn da vil flyttet ut. Han minte oss om at det skulle være rengjort og at vi skulle være ute av rommet kl. 12.00. Også mange av flekkene så verre ut ved utflytting enn ved innflytting fordi vi skrubbet bort en del da vi vasket. Da klokken var 12.00 kom ikke C, og etter minst 10 minutters venting reiste vi for å bli kvitt en sofa som C hadde bedt oss om å flytte. Vi tenkte å dra tilbake. C ringte oss da vi kvittet oss med sofaen, og vi tilbød oss å komme tilbake for å se hva han var misfornøyd med og å flytte det fungerende kjøleskapet, men da sa han at vi ikke var velkomne tilbake. Derfor mangler utflyttingsprotokollen vår underskrift. Vi hadde ikke akseptert det som står i protokollen, som for øvrig ikke nevner kostnader. Det ble ikke gjennomført noen felles befaring før utflytting. Tidene som utleier nevner for inspeksjon, stemmer ikke. Saksomkostninger på kr 860,- vil jeg at utleier står for. Innklagede forstås å ha nedlagt slik påstand: 1. Innklagede frifinnes. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. Krav om erstatning Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, jf. 10-2. Av kontraktens punkt 9 følger det at boligen med tilbehør ved tilbakeleveringen skal være i godt vedlikeholdt stand, og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde og de mangler som utleier selv plikter å utbedre. Av punkt 5.1. fremgår det at leieren plikter å erstatte all skade som skyldes forhold på leiers side. Av kontraktens punkt 9 fremgår det videre at manglende rengjøring vil bli fakturert leier med kr 1 500,-. 3
Det følger av husll. 10-3 annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll. 10-3 tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll. 10-3 syvende ledd annet punktum, jf. 2-14. Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. 1. Skader, kr 5 750,- (halvparten av totalkravet) c. Ødelagt kjøleskap, kr 2 500,- a. Reparasjon av gulvbelegg, kr 5 000,- b. Maling av rommet grunnet manglende vasking, kr 2 500,- d. Skader på gulvet ved inngangen til rommet, kr 1 500,- I følge utleier skal utleiers krav deles på 2 leiere. Husleietvistutvalget traff i sak 2015/292 med tilsvarende dokumentasjon avgjørelse i kravet mot den andre leieren, hvor utleier fikk medhold i erstatning for skader/vasking med kr 5 750,- (halvparten av utleiers totalkrav). Det fremgår av saken at leierne delte samme rom nr 208. Dette er også bekreftet i e-post av 28.06.15 av en som bodde på naborommet. Innklagede leier i denne sak 2015/294 har også bestridt kravet tilsvarende med henvisning til at kjøleskapet var leiernes, at de vasket og at de ikke forårsaket noen skader utover det som var ved innflytting. Da det blant annet fremgår av utleiers utflyttingsrapport at leierne uten tillatelse hadde hatt et kjøleskap og en sofa på rommet, legger utvalget legger til grunn som godtgjort at kjøleskapet tilhørte leierne og at utleier dermed ikke har krav på erstatning for dette. Dessuten fremgår det at tusj-påtegningene på kjøleskapet kunne fjernes med etanol; Det er ikke godtgjort at kjøleskapet var ødelagt. Utleieselskapets daglige leder C har i utflyttingsrapporten fra 31.01.15 forklart blant annet at han var der kl 11.45, observerte at de hadde begynt å flytte ut sakene sine og avtalte at han skulle komme tilbake om en halvtime, men at leierne da hadde forsvunnet og etterlatt nøklene på sengen, og at rommet var helt uvasket og skadet. Videre at leierne uten tillatelse hadde hatt et kjøleskap og en sofa, hvor de har tatt med seg sofaen og latt kjøleskapet bli værende i kollektivet. Det er fremlagt en «Besiktningsprotokoll» av 31.01.15 som synes å bekrefte dette, men håndskriften er vanskelig å lese - det fremgår i hvert fall at møtet var booket kl 11.00, at utleiers representant var der kl 12.15, men at leierne da hadde forsvunnet og etterlatt nøklene, og at rommet hadde flere skader. Det er fremlagt en SMS av 31.01.15 til leierens romkamerat (innklagede i sak 2015/292) om at leierne bare har stukket av uten å skrive på tilbakeleveringsprotokollen, uten å tilbakelevere nøklene personlig, uten å vaske slik at veggene må males og med skader på gulvet etter at sofaen og kjøleskapet har blitt dratt over gulvet. Videre er det fremlagt fotos som viser tusjskriving på kjøleskapet og manglende rengjøring, og lyse/ferske hakk/skader i parkettgulvet, herunder en lang lys stripe i tregulvet utenfor rommet som går i sikk-sakk over minst 2 plankebord. Utleier har også fremlagt en usignert e-post av 28.06.15 fra en leier i naborommet i kollektivet, som bekrefter at de innklagede leierne forlot rommet sitt uvasket og at de gjorde skader på gulvet da de flyttet et stort kjøleskap fra rommet. 4
Leieren har fremlagt brev av 03.01.15 fra leierens familie til utleier hvor kravet bestrides og det blant annet vises til at leierne har fått godkjenning ved alle de obligatoriske vaskekontrollene som utleier har gjort uten anmerkninger, og at utleier avslo leiernes tilbud om å komme for å hente kjøleskapet og avslutte rengjøringen. Videre er det fremlagt en signert vitneerklæring av 24.06.15 fra en tredjeperson hvor det fremgår at han bodde hos samme utleier i september 2014, og at rommet han da flyttet inn i (ikke samme rom) var slitt og det samme var øvrige lokaler (fellesarealer). Det er også fremlagt en håndskrevet forklaring av 07.07.15 fra en person med samme etternavn som innklagede leiere som opplyser at at rommet var slitt og at det blant annet var en rosa flekk på gulvet blant mange andre flekker, og at han hjalp dem både å flytte inn kjøleskapet og hjalp dem å flytte ut. Etter en konkret helhetsvurdering legger utvalget til grunn som mest sannsynlig at rommet var noe slitt ved innflytting, men at leieren tilbakeleverte rommet uten å foreta tilfredsstillende flytterengjøring, uten å ta med seg kjøleskapet sitt og med nye hakk/skader på parkettgulvet i og utenfor rommet, som av stripenes ferske form og farge synes å samsvare med skader som opptår når et tungt kjøleskap, sofa e.l. forsøkes flyttet. De fremlagte forklaringene som bekrefter at det også var noe slitasje fra tidligere fjerner ikke sannsynlighetsovervekten for at leieren forårsaket skader på gulvet. Generelt har vitneutsagn som er avgitt lengre tid etter forholdene har inntrådt, i sakens anledning, svak bevisverdi, særlig hvis de heller ikke er signert. Utvalget finner dermed at utleier har grunnlag for å kreve at leieren betaler erstatning for utleiers økonomiske tap i anledning den manglende rengjøringen og skadene på gulvene. Når leieren har tilbakelevert nøkler, har leieren generelt ikke noe krav på å rette mangler. Utleieren har fremlagt en faktura av 01.02.15 på kr 5 750,- til innklagede leier for reparasjon av rommet, herunder «Reparasjon av gulvbelegg kr.5.000,-. Maling av rommet = 2.500,-. Ödelagt kjöleskap kr.2.500,-. Skador på gulvet i hallen ved inngang til rommet med kr.1.500,-. Totalt = 11.500,- Fordelt på 2 beboere.» Kravet for legging av nytt gulvbelegg/parkettlaminat i rommet med kr 5 000,- reduseres skjønnsmessig til kr 4 000,- jf. 2-14 femte ledd fordi det må gjøres noe fradrag for at gulvet var slitt fra før leieforholdets start og leieren dessuten erstatningsfritt kan påføre normal slit og elde. Når det gjelder ripen i gulvet utenfor rommet legger utvalget til grunn erstatningsbeløpet på kr 1 500,-. Utvalget finner imidlertid ikke godtgjort at veggene i rommet var så skitne at de ikke blir rene ved rengjøring slik at det skulle være nødvendig å male. Det fremgår av leiekontrakten punkt 9 at manglende rengjøring vil bli fakturert leieren med kr 1 500,-. Utvalget legger dermed til grunn at utleier kan kreve erstatning for rengjøring av rommet med kr 1 500,-. Utvalget har ovenfor kommet til at utleier har krav på erstatning for gulvet i rommet med kr 4 000,-, gulvet utenfor rommet med kr 1 500,- og for rengjøring med kr 1 500,-, med til sammen kr 7 000,-. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i erstatning for skader/vasking med kr 5 750,-. * * * * * Det har komplisert saken at utleier har skrevet 1 kontrakt med hver av de 2 leierne for det samme rommet som de har delt, hvor de begge står alene som leier. Situasjonen er egentlig tilsvarende som når 2 leiere vanligvis står i samme kontrakten som solidarisk ansvarlige for 1 rom. I sak 2015/292 var halvparten av totalkravet på kr 11 500,- kun reist mot den ene av de to romkameratene med kr 5 750,-; Utvalget la her til grunn at utleier hadde krav på et totalkrav for rommet med kr 7 000,- og utleier fikk derfor medhold mot innklagede i sak 2015/292 med kr 5 750,- som krevd i påstanden (slik at denne leieren eventuelt fikk kreve 5
regress av den andre leieren for den delen av kravet som eventuelt falt på hans del). Denne saken 2015/294 gjelder imidlertid samme rom, og ettersom innklagede leier også her er eneansvarlig etter den fremlagte kontrakt må utvalget utforme påstanden som at utleier også mot ham får medhold i beløpet på kr 5 750,- som utleier har nedlagt påstand om ettersom det ligger innenfor det totalbeløp på kr 7 000,- som utleier har krav på. Utleier har imidlertid ikke krav på dekning 2 ganger for samme rom utleier har ikke krav på å få større dekning fra de to innklagede leierne enn til sammen kr 7 000,-. I den grad utleier får betaling fra én av leierne, reduseres utleiers krav mot den andre tilsvarende, slik som ved vanlig solidaransvar. Utvalget mener at de to leierne bør betale halvparten av kravet hver med kr 3 500,-, og spare på kvitteringene for sin betaling, samt gi hverandre kopi av sine kvitteringer/avgjørelser. Hvis den ene leieren har betalt mer enn den andre leieren, bør de gjøre opp mellom seg slik at de betaler forholdsmessig riktig i forhold til det den brøk de har avtalt mellom seg. Renter Klageren har krevd forsinkelsesrente. Erstatning Det følger av rentel. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Klageren har fremlagt et skriftlig påkrav av 01.02.15 til skyldneren om betaling av beløpet før klagen. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra 03.03.15 og til betaling skjer. Rentekalkulator, se: www.htu.no Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget 14. 1. Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har i det vesentligste vunnet fram med sitt krav. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning av gebyret med kr 860,-. Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. B skal betale til A AS erstatning med kr 5 750,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra 03.03.15 og til betaling skjer. 6
2. B skal betale til A AS saksbehandlingsgebyret med kr 860,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, 17.09.2015 Benedicte Wien Ellen Strømodden Hilde Ulland Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 7