3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/02611-9 Silvia Jørgensen 17.08.2017 Rammetillatelse - Gnr 1 Bnr 42 - Torvuttaket - Vestby Næringspark Øst - Lagerog logistikkbygg Det vises til søknad mottatt 05.07.2017. Tiltakets adresse: Eiendommen 1/42/0/0 har ikke adresse. Gnr./bnr./fnr./snr.: 1/42/0/0 Ansvarlig søker: Arkitektene Astrup og Hellern, Postboks 6734 St. Olavs plass, 0130 OSLO Tiltakshaver: Vestby Næringspark 1 as, Postboks 4227, 8608 MO I RANA Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra bestemmelser til Vestby kommuneplan 7 om absolutte krav til antall biloppstillingsplasser knyttet til areal for «industri/lager», for en reduksjon fra 450 biloppstillingsplasser til 225 biloppstillingsplasser. Søknad om tillatelse til oppføring av lager/logistikkbygg med tilhørende kontorer med BRA = 102 475 m², og BYA = 44 247 m², godkjennes med plassering som vist på kart, datert 11.08.2017, mottatt her 14.08.2017, og med utforming som vist på tegninger, vedleggene D3, D4, E1, E2, E3, E4, E9, mottatt her 05.07.2017. Tiltaket ligger i konsesjonsområdet for Vestby Fjernvarme AS. Bygningsmassen blir tilrettelagt for å koble seg til fjernvarmeanlegget. Det foreligger ikke nabomerknader til søknaden. Vilkår for tillatelsen: 1. Alle krav i kommuneplanbestemmelsene, reguleringsplan/reguleringsbestemmelser og lov med forskrifter skal oppfylles. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 10
2. Før utvendig rørleggerarbeid kan igangsettes må det foreligge godkjent søknad om sanitærabonnement/rørleggermelding. (For mer informasjon se våre hjemmesider: https://www.vestby.kommune.no/behandling-av-soeknadom-sanitaerabonnement-roerleggermelding.407140.no.html). Vilkår for igangsettingstillatelse: Det skal ikke gis igangsettingstillatelse før: 1. Samtykke fra Arbeidstilsynet foreligger. 2. Brannkonsept foreligger. 3. Godkjent detaljtegninger for tilkobling til kommunens vann- og avløpsledninger. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Tillatelsen er gyldig innen tre år fra vedtaks dato. GODKJENTE OPPLYSNINGER FOR MATRIKKELFØRING TILTAK Utnyttelsesgrad: 50% Bygningstype: 239 Næringsgr.: C BYA: 44 247 m² Vann: Offentlig BRA: 102 475 m² BRA 1.etg H01: 39 030,5 m² BRA 2.etg H02: 6 020,3 m² Bygget har 2 etasjer, men lagerdel er 15 meter høyt. Det innebærer at bruksareal beregnes som om det var lagt horisontalplan for hver tredje meter, jf teknisk forskrift av 1997, 3-5. Avløp: Offentlig BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknad om rammetillatelse ble mottatt 04.07.2017, og komplettert av ansvarlig søker 14.08.2017. Det søkes om oppføring av lager/logistikkbygg med tilhørende kontorer i Vestby næringspark øst, felt Bi2. Vår ref.: 17/02611-9 Side 2 av 10
Byggverket oppføres i 2 etasjer der arealet benyttes til lager og kontorer. Terminal delen oppføres i en etasje. BRA = 102 475 m². BYA = 44 247 m². Gjennomføringsplan og ansvarlige foretak Det er levert gjennomføringsplan datert 04.07.2017 og erklært ansvar for de nødvendige fagområdene og ansvarsområdene av omsøkt tiltak. Ansvarlig foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med gjeldende lov, forskrift og gitt tillatelse, og at arbeidene blir kvalitetssikret og kontrollert i samsvar med foretakets system og kontrollplan i tiltaket. Gjennomføring av det aktuelle ansvarsområdet skal stanses dersom ansvarlig foretak melder opphør av ansvarsrett før ansvarsområdet er ferdigstilt og nytt ansvarlig foretak ikke har erklært ansvar. Ved endringer i ansvarsforhold skal ny gjennomføringsplan samt melding om opphør av ansvarsrett før ansvarsområdet er ferdigstilt, og ny erklæring om ansvar oversendes kommunen. Bygningsmyndighetene kan føre tilsyn med at kontrollarbeidet utføres og dokumenteres, samt at systemkravene i byggesaksforskriften er oppfylt. Plangrunnlag Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Vestby næringspark øst, område Bi2 og avsatt til industri, kontor og lager. I områdene kan det oppføres bygninger og anlegg for lettere industri, håndverksbedrifter, kontorer samt andre typer virksomheter. Bedrifter som antas å medføre særlige ulemper for planområdet kan forbys. Av særlige ulemper regnes uforholdsmessig mye støy, avgasser og lukt. Rene forretningsbedrifter og virksomheter med karakter av forretningssenter o.l. tillates ikke etablert i planområdet. Det er heller ikke tillatt å etablere lagerforretninger eller annen næringsvirksomhet der forretningsdelen er en underordnet og integrert del av virksomheten. Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 45 og møne i bygningens lengderetning eller flatt tak. Innenfor det enkelte delfelt Bi1 Bi4 skal bebyggelsen ha samme takform. Maksimal gesims-/mønehøyde er 15 meter. Tillatt bebygd areal %-BYA= 70 %. Byggegrense mot vei 1 og 2 er 20 meter fra senter vei, d.v.s i grensen for regulert parkbelte. Byggegrense for øvrig er 4 meter fra regulert parkbelte/eiendomsgrense. Innenfor byggeområde Bi1-Bi4 skal det avsettes tomteareal til intern parkmessig opparbeidelse. Beplantede rabatter og lignende i tilknytning til atkomst, parkering og biloppstilling, inngår i dette parkarealet. Parkmessig opparbeidelse skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis; alternativt garantert (bankgaranti) ferdigstilt i løpet av nærmeste vekstsesong hvis brukstillatelse gis i vinterhalvåret. Lademulighet for elbil og sykkelparkering Det fremgår av kommuneplanbestemmelsene 7 at: «Følgende absolutte krav stilles til biloppstillingsplasser: [ ] Industri/lager 10 plasser pr. 1000 m2 BRA Vår ref.: 17/02611-9 Side 3 av 10
[ ] Kontor 1 plass/ 100 m2 BRA «Minst 20 % av biloppstillingsplassene skal ha lademulighet for elbil med egne elbilkontakter eller være forberedt for lademulighet (plass til egen strømkurs i sikringsskap og trekkerør fram til parkeringsplassen). I parkeringsanlegg skal minst 5 % av biloppstillingsplassene reserveres for bevegelseshemmede. Det skal som minimum opparbeides sykkelparkeringsplasser tilsvarende antall krevet biloppstillingsplasser. Sykkelparkeringsplasser skal plasseres under tak og nær inngangspartier. Kravet til antall parkeringsplasser skal avrundes opp til nærmeste hele plass. Parkeringsplasser skal utformes som anbefalt i kapittel E.6 i Håndbok N100 Veg- og gateutforming fra Statens vegvesen 2014. Parkeringsanlegg på bakken skal opparbeides med vegetasjon mellom parkeringsrekkene. Parkeringsplasser skal kunne benyttes uavhengig av hverandre.» Dette innebærer at minst 45 av biloppstillingsplassene som opparbeides må ha eller være forberedt for lademulighet for elbil, at minst 12 av biloppstillingsplassene skal reserveres for bevegelseshemmede, samt at det må opparbeides minst 225 sykkelparkeringsplasser under tak og nær inngangspartier. Byggetomta Tomta er tilknyttet offentlig vei og offentlig vann- og avløpsledning. Tilknytning til fjernvarme Eiendommen ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Det følger av forskrift om tilknytning til fjernvarmeanlegg, Vestby sentrum og Deli skog, Vestby kommune, Akershus at: «Nybygg samt alle bygg hvor det gjennomføres hovedombygging, jf. plan- og bygningsloven 87 nr. 2 bokstav a, kan kreves tilknyttet fjernvarmeanlegg i samsvar med Norges Vassdrags- og energidirektorats fjernvarmekonsesjon av 2. mai 2008 omfattende Vestby sentrum og Deli skog. Konsesjonæren skal gis anledning til å uttale seg før tilknytning kreves.» Ansvarlig søker har opplyst at tiltakshaver har vært i dialog med Vestby Fjernvarme og at bygget blir tilrettelagt for å koble seg til fjernvarmeanlegget. Naturmangfold Tiltaket er vurdert i forhold til naturmangfoldloven 8-12. Det er ikke funnet forhold som er i strid med disse bestemmelsene. Visuelle kvaliteter Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Vår ref.: 17/02611-9 Side 4 av 10
Uttalelser RO Kommunalteknikk RO Kommunalteknikk har godkjent avkjørsel/adkomst og VA-plan. Kommunalteknikk har vært i dialog med både konsulent og utbygger og dimensjoneringskriteriene er i tråd med det som er avtalt og som kommunalteknikk kan akseptere. Det forutsettes at detaljer for tilkobling til det kommunale ledningsnettet på forskjellige steder blir utarbeidet senere. Sivilforsvaret Sivilforsvaret har gitt dispensasjon fra plikt til etablering av tilfluktsrom i brev 09.08.2017. Dispensasjon Tiltaket er i strid med Bestemmelser til Vestby kommuneplan (kommuneplanbestemmelsene) 7. Det kan ikke gis tillatelse til tiltaket med mindre det gis dispensasjon fra denne bestemmelsen. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. pbl. 19-1. Det er søkt om dispensasjon fra Bestemmelser til Vestby kommuneplan (kommuneplanbestemmelsene) 7 om absolutte krav til antall biloppstillingsplasser knyttet til areal for «industri/lager», for en reduksjon fra 450 biloppstillingsplasser til 225 biloppstillingsplasser. Søknaden begrunnes av ansvarlig søker med: - Virksomheten er arealkrevende og har relativt få ansatte i forhold til totalt BRA. - Virksomheten har «innadvendt» karakter og et begrenset antall besøkende. - Reduserte krav til antall biloppstillingsplasser er i tråd med et generelt mål om redusert biltrafikk. - Redusert biltrafikk er i tråd med kommunens mål om å redusere bilbruk gjennom areal- og transportplanlegging. Kommuneplanens krav om 10 plasser per 1000 m2 lager- og kontorareal vil gi 450 biloppstillingsplasser, noe ansvarlig søker mener er langt over et reelt behov for denne type bebyggelse. Moderne og effektive lager- og logistikkbygg planlegges i dag i stadig større grad for ulike typer automatiske lagersystemer. Dette medvirker til at behov for antall ansatte i denne type bygg i fremtiden vil reduseres. I lys av dette mener vi 5 plasser pr. 1000 m² BRA for industri/lager er mer i tråd med det faktiske behov for biloppstillingsplasser. Bygningssjefens vurdering Søknaden er vurdert i forhold til gjeldende plangrunnlag, estetiske og øvrige forutsetninger. Vår ref.: 17/02611-9 Side 5 av 10
Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det er søkt om dispensasjon fra Bestemmelser til Vestby kommuneplan (kommuneplanbestemmelsene) 7 om absolutte krav til antall biloppstillingsplasser knyttet til areal for «industri/lager». Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynene bak absolutte krav til antall biloppstillingsplasser er at det skal være tilstrekkelig antall biloppstillingsplasser knyttet til «industri/lager», for å unngå at ansatte og/eller besøkende parkerer langs kjøreveier og således skaper trafikkfarlige situasjoner. Bygningssjefen er enig om at utviklingen innenfor automasjon har ført til at industri/lager virksomheter har vesentlig mindre behov for mennesker som arbeidskraft. Tendensen framover er at mennesker erstattes med maskiner stadig mer. Dette gir konsekvens for flere forhold knyttet til planlegging og utforming av bygningsmassene. Parkeringsbehov er blant en av de forutsetninger i planlegging som endrer seg når et formål endrer karakter. Færre mennesker, færre biler. Bygningssjefen kan derfor ikke se at hensynene bak verken plan- og bygningslovens formålsbestemmelse eller hensynene bak bestemmelser i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt ved at det dispenseres fra kommuneplanbestemmelsene 7 om absolutte krav til antall biloppstillingsplasser knyttet til areal for «industri/lager», for en reduksjon fra 450 biloppstillingsplasser til 225 biloppstillingsplasser. Ulempene ved å gi en dispensasjon er at en dispensasjon kan medføre uheldige presedensvirkninger, samt bidra til å undergrave kommuneplanen som styringsverktøy. Fordelene ved å gi dispensasjon er at arealet som kan utnyttes til lager/industri utvides og kravet i 3, femte ledd, i reguleringsplanen for Vestby næringspark øst, knyttet til parkmessig opparbeidelse av intern område, blir bedre ivaretatt. Det menes med bakgrunn i det at å avsette et mindre område til parkering fremmer en bedre arealutnyttelse. Videre er reduksjon i antall biloppstillingsplasser et konkret tiltak for reduksjon av bilbruk, i tråd med Vestby kommunes miljøsatsing. Bygningssjefen mener at 225 biloppstillingsplasser vil være et tilstrekkelig antall biloppstillingsplasser for tiltaket og det er klart flere fordeler ved å gi dispensasjon enn ved å ikke gi det. Vår ref.: 17/02611-9 Side 6 av 10
Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det gis dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene 7 om absolutte krav til antall biloppstillingsplasser knyttet til areal for «industri/lager», for en reduksjon fra 450 biloppstillingsplasser til 225 biloppstillingsplasser, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Det er ved behandlingen av søknaden for øvrig ikke funnet forhold som strider mot plan- og bygningsloven med underliggende regelverk eller mot kommunal regulering. Det gjøres oppmerksom på at plassering av anleggsbrakker er ikke tillatt i parkbeltet. Det foreligger ingen nabomerknader. Bygningssjefens konklusjon er at søknaden godkjennes i henhold til de vilkår nevnt ovenfor. Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. Rammetillatelsens gyldighet Rammetillatelsen og dispensasjonen er gyldig i tre år fra vedtaksdato jf. pbl 21-9. Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest tre år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn to år. For at tiltaket skal anses som satt i gang, må selve byggeprosessen, altså det fysiske arbeidet, være i gang. Det er ikke nok at forberedende arbeider er igangsatt eller at søknad om igangsettingstillatelse er sendt inn. Verken søknad om eller vedtak om igangsettingstillatelse er fristavbrytende. Hvis tillatelsen faller bort, må søknadsprosessen startes på nytt. Den nye søknaden vil da vurderes etter gjeldende regelverk. Igangsetting av tiltaket Før tiltaket settes i gang må det være søkt om og gitt igangsettingstillatelse. Søknaden fremsettes med dokumentasjon i henhold til Saksbehandlingsforskriften. Beliggenhet og høydeplassering Godkjent plassering og høyde på kote 83 er bindende. Øvrige betingelser: 1. Behandlingsgebyr skal betales. Regning ettersendes. 2. Vannmåler må installeres. Vannmåler til boliger og fritidsboliger hentes etter avtale med avdeling for kommunalteknikk sammen med vannmålerskjema. Når kommunal eller privat vannmåler er installert skal utfylt vannmålerskjema sendes til post@vestby.kommune.no (merkes «kommunalteknikk»). 3. Det skal være montert skilt på yttervegg som viser beliggenhet av utvendig stoppekran for vann. 4. Utsatte grensemerker må ikke fjernes. Dersom de forsvinner eller blir borte må de utsettes for hjemmelshavers regning. Vår ref.: 17/02611-9 Side 7 av 10
5. Godkjent husnummerskilt skal være montert. Krav til fri sikt Vi gjør oppmerksom på at kravene til fri sikt skal overholdes. Siktkrav i avkjørsler defineres med sikttrekanter. For beregning av frisiktsonen/sikttrekanten se kapittel E.1.4.2 i Statens vegvesens Håndbok N100: http://www.vegvesen.no/_attachment/61414/binary/964095?fast_title=h%c3%a5ndb ok+n100+veg-+og+gateutforming+%288+mb%29.pdf Innenfor frisiktsonen/sikttrekanten skal eventuelle sikthindringer, herunder terreng, vegetasjon, gjerder/støttemurer, ikke være høyere enn 0,5 m over primærvegens kjørebanenivå. Enkeltstående trær, stolper og liknende som ikke hindrer sikten kan tillates. Støttemur/gjerde e.l. inkludert fundament skal i sin helhet plasseres på egen eiendom og må ikke hindre opparbeidelse av grøfter. For spørsmål vedrørende krav til fri sikt kan kommunens avdeling for kommunalteknikk kontaktes. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 831 670,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3-4 Nybygg 0-200 m²: kr 18 900,- - Kap. 3-4 Tillegg for arealer 201-3000 m² pr. påbegynte arealintervall a 100 m² (28 x 4800): kr 134 400 - Kap. 3-4 Tillegg for arealer > 3000 m² pr. påbegynt arealintervall a 300 m² (45 050 3000 = 42 050, 42 050/300= 140) 140x4800 = kr 672 700,- - Kap 3-8 Dispensasjon: kr 5 600,- En utvidelse av bruksarealet ved nybygg, tilbygg og påbygg i boliger tilknyttet offentlige VA-ledninger utløser tilknytningsavgift til kommunen. Avgiften skal betales senest to måneder etter at igangsettingstillatelse er gitt, i henhold til kommunens vedtatte forskrift om kommunale vann- og avløpsgebyrer. Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Vår ref.: 17/02611-9 Side 8 av 10
Jack Hatlen Bygningssjef/RO-leder PBG Silvia Jørgensen Avdelingsarkitekt Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Vestby fjernvarme as, Industriveien 76, 1599 MOSS Vestby Næringspark 1 as, Postboks 4227, 8608 MO I RANA Mottakere: Kommunalteknikk, Postboks 144, 1541 VESTBY Kommunalteknikk, Torleif Lesteberg, Postboks 144, 1541 VESTBY Geodata, Per Henning Bjerva, Postboks 144, 1541 VESTBY Arkitektene Astrup og Hellern, Postboks 6734 St. Olavs plass, 0130 OSLO Vår ref.: 17/02611-9 Side 9 av 10
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 17/02611-9 Side 10 av 10