Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2016/454-1182/2018 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: 16.02.2018 Saksframlegg Førstegangsbehandling - områderegulering for Øygardsheia nord (Langenesåsen) Plan ID 201601 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 46/18 Plan- og miljøutvalget 28.02.2018 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til Områderegulering for Øygardsheia nord (Langenesåsen) Plan ID 201601 ut på offentlig ettersyn og høring. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 28.02.2018 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til Områderegulering for Øygardsheia nord (Langenesåsen) Plan ID 201601 ut på offentlig ettersyn og høring. Repr. Henriksen (AP) fremmet tilleggsforslag: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til Områderegulering for Øygardsheia nord (Langenesåsen) Plan ID 201601 ut på offentlig ettersyn og høring med følgende tillegg: Langenesveien fra Sebbetåa til reguleringsfeltet er ikke egnet for sterk trafikkøkning. Vi ber om at denne veistrekningen blir vurdert særskilt. Innkjøringen til reguleringsområdet bør samordnes med innkjøring til Stokkelandsåsen. Krysset bør heves. overskuddsmasser fra utbyggingen bør kunne brukes til dette Repr. Monstad (MDG) fremmet tilleggsforslag: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til Områderegulering for Øygardsheia nord (Langenesåsen) Plan ID 201601 ut på offentlig ettersyn og høring med følgende tillegg: Punkt om tillatelse til etablering av solceller på tak og fasader på alle bygg i planen innarbeides i bestemmelsene før planen legges ut på offentlig ettersyn og høring. Det bes spesielt om innspill på fotgjengerovergangen ved Langenes skole. Massedeponier tas ut av planen eller etableres som del av samfunnsnyttige formål. Innslagspunktet for etablering av gang- og sykkelveiforbindelse til Langenes skole reduseres til 15 boliger.
Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag Tilleggsforslag fra AP Tilleggsforslag fra MDG Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Tilleggsforslaget fra AP falt med 6 (H, FRP, KRF, V) mot 3 stemmer Tilleggsforslag fra MDG falt med 6 (H, FRP, KRF, V) mot 3 stemmer Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til Områderegulering for Øygardsheia nord (Langenesåsen) Plan ID 201601 ut på offentlig ettersyn og høring. Bakgrunn for saken: På vegne av Repstad Eiendom AS har ViaNova Kristiansand AS i samarbeid med Feste Grenland AS utarbeidet områdeplan for Øygardsheia i Søgne kommune. Øygardsheia områdeplan har følgende hovedmål i følge planbeskrivelsen: Skape gode og attraktive boligområder med eneboliger, småhusbebyggelse og flermannsboliger. Effektiv og trygg ferdsel for myke trafikanter. Sikre parkering for bakenforliggende rekreasjonsområder og turstier. Bedre trafikale forhold ved Langenes skole Om forslaget: Planforslaget består av plankart, bestemmelser, planbeskrivelse, ROS-analyse, rammeplan for vann og avløp, rapport kartlegging av biologisk mangfold, rapport arkeologiske registeringer, støyrapport, landskapsanalyse. Planen er bygd opp etter samme prinsipp som områdereguleringen for Ausvigheia, der enkelte byggeområder kan bygges ut direkte med hjemmel i områdereguleringen. Totalt kan det bygges ut 79 boenheter i områdereguleringen. Utleie/sekundærleiligheter kommer i tillegg. I øvrige bygeområder er det satt plankrav før utbygging kan iverksettes. Byggeområder med plankrav ligger lengst inn i feltet fra fylkesveien (øst i planområdet). Medregnes områder som skal detaljreguleres senere hjemler planen 158 nye boliger, som småhusbebyggelse med størst innslag av eneboliger. Det er innregulert ny barnehagetomt, én større kvartalslekeplass, to mindre småbarnelekeplasser, gjesteparkering til bakenforliggende friluftsområder og parkeringsplass til eksisterende fritidsboliger som ligger langs Indre kilen. Eksisterende turveiforbindelser et søkt ivaretatt samtidig som det er regulert nye forbindelser mellom det nye og eksisterende boligfelt. Boligene betjenes av en samlevei med fortau som er direkte knyttet til Langenesveien sør for Austre Tjønna. Det er også foreslått 10 nye boligtomter som en forlengelse av eksisterende
boligfelt på Øygardsheia. I dette området er det også regulert gang- og sykkelvei i mellom nytt og eksisterende boligfelt. Langenesveien med ny gang- og sykkelvei inngår i planen fra Langenes skole. Trafikkområdene utenfor Langenes skole inngår i planen med bussholdeplasser, parkering og overganger m.m. Vurdering: Trafikale endringer Langenes skole: I planprosessen har det blitt brukt mye tid på å utrede planfri kryssing og trafikkavvikling utenfor Langenes skole. Konklusjonene fra dette arbeidet er at løsningene som har kommet opp ikke har vært gode nok til at de kan forsvares i en kost-/nyttevurdering. Det er hovedsakelig undergang som har blitt vurdert og skissert opp i ulike alternativer. Eiendomsenheten og tidligere barn og unges representant har deltatt i arbeidet med planløsningene utenfor skolen. En undergang vil måtte plasseres lenger sør hvor fylkesveien ligger høyere terrenget på ei fylling. Utfordringer med å bygge en undergang her er flom samt at det går mye areal med på begge sider for å klare krav til kurvatur, 12 % stigning. Uten fysiske hindre vil skolebarna trolig gå rett over fylkesveien fordi undergangen blir en omvei. Av den grunn har man forkastet en løsning med undergang. Kartutsnitt: Viser forkastet løsning med undergang. Avlevering/henting av barn med bil vil måtte skje fra parkeringsplassen nord i skissen. Løsningene planen bygger på baserers derfor hovedsakelig på de samme løsningene som allerede er etablert utenfor skolen, med mindre justeringer. Det er tatt inn ett nytt busstopp på
vestsiden av Langenesveien. På østsiden er nåværende busstopp foreslått flyttet ca. 30 meter lenger sør, i tillegg til at det er lagt inn fotgjengerovergang bak dette busstoppet. Som følge av at busstoppet flyttes lenger sør må dagens fotgjengerovergang flyttes ca. 20 meter lenger nord (med innkjøringen til Øygardsheia). Kartutsnitt: Viser løsningen man valgt å gå for i planen.
Kartutsnitt: Viser forslag til plan i transparent med flyfoto. Utbedringstiltak Langenesveien: Det har i planarbeidet vært viktig å sikre sammenhengende regulering av fylkesveien med gang- og sykkelvei mot fylkeskommunen sin plan, som omhandler utbedring av Langenesveien og ny bru ved Sebbetåa. Både veien og gang- og sykkelveien er tatt med fram til plangrensen som er avtalt og varslet planoppstart av Statens vegvesen i Sebbetåa planen. Administrasjonen har parallelt med planarbeidet bestilt kostnadsberegninger for utbedring av Langenesveien og etablering av gang- og sykkelvei på veistrekket som områdereguleringen omhandler. Kostnadene med å bygge gang- og sykkelvei og utbedre Langenesveien er anslått til ca. 19,5 millioner eks. mva. av Vianova (se vedlegg). Barnehagetomt: Barnehageenheten har stilt spørsmål rundt den innregulerte barnehagetomta i planen. Det er tomtas egnet som er omdiskutert. Forslagsstiller har bedt Læringsverkstedet vurdere tomtas egnet. Læringsverksted har bred erfaring med utbygging av barnehager. De har gitt en uttalelse at tomta kunne være enklere å bebygge, men at den kan bebygges med henvisning til tegninger fra andre barnehageutbygginger med krevende byggetomter.
Administrasjonen foreslår at planen legges ut på høring med den foreslåtte tomta og at høringsinstansene kan gi konkrete innspill på dette forholdet. Det er videre ønskelig å få en fornyet vurdering fra Barn og ungesektoren rundt behovet for barnehagen. Badeplasser: Opparbeidelse av badeplass er også et forhold som har blitt vurdert i planarbeidet. I nærområdet langs indre Kilen har man ikke klart å oppdrive egnende lokaliteter, og det er knyttet usikkerhet til om det er tilstrekkelig vannkvalitet til at det kan etableres badeplasser i Indre Kilen. På nordsiden av Feievann utenfor planområdet er det lokaliteter som kan benyttes til bading uten noe form for tilrettelegging. Forholdet til overordnet plan: Langenesåsen er avsatt til ny boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Forslagsstiller har gjennom planprosessen avdekket at betydelig deler spesielt områdene lengst nordøst ikke lar seg bebygge pga. topografien. Reguleringsplanen legger derfor opp til en forholdsvis lav utnyttelse sett opp mot byggeområdets størrelse i kommuneplanen. Det foretas mindre arronderinger i områdereguleringen sett opp mot planens størrelse. Arronderingene er i mellom boligbebyggelsesformålet og LNF områdene i kommuneplanens arealdel: Kartutsnitt: Mindre avvik i området med Austre Tjønna i forbindelse med etablering av avkjørsel og parkeringsplass. Etablering av barnehagetomt og midlertidig anlegg og rigg område. Kartutsnitt: Regulert vei og deler av tomtene, samt parkeringsplass er utenfor byggeområdet. Helt øst utvides byggeformålet noe ned mot hyttefeltet.
Kartutsnitt: Deler av områder til massedeponi som avviker fra overordnet plan. Massedeponi: Det er avsatt et større areal (24 mål) hvor det kan deponeres overskuddsmasser. Det vil være masseoverskudd og forslagsstiller ønsker å legge overflødige masser permanent i dette området. Hoveddelen av dette arealet er avsatt til byggeformål i kommuneplanen. Administrasjonen er likevel usikker på om det en hensiktsmessig arealbruk. Skal natur-/utmarksområdet tas i bruk bør det tjene flere formål enn å kvitte seg med overskuddsmasser. Administrasjonen ønsker innspill under høringen om deponiområdet bør tas ut eller om det bør stilles krav til opparbeidelse av området som gjør at det kan tas i bruk til andre formål. Eksempel akebakke, lekeplass, opparbeidelse som friområde o.l. Rekkefølgekrav:
Det kan nevnes at det er foreslått rekkefølgekrav om at gang- og sykkelveien til Langenes skole skal være etablert før det gis igangsettingstillatelse til mer enn 25 boenheter innenfor områdene BKS101-BKS105, BFS106-BFS107, BKS108 og BFS109 (første byggetrinn). Regulert gang- og sykkelvei mellom eksisterende og nytt felt skal være etablert innen det bygd 10 boenheter innenfor områdene B201-B401 (områder det skal lages detaljregulering). Snarveiforbindelsen/turveg mellom det nye og eksisterende feltet skal være etablert ved 25 boenheter innenfor områdene BKS101-BKS105, BFS106-BFS107, BKS108 og BFS109. Ut i fra eksisterende situasjon på Langensveien har administrasjonen vurdert om det skal stilles rekkefølgekrav til utbedring av et lengre strekke av Langenesveien, for eksempel fra Sebbetåa hvor Statens vegvesen på vegne av fylkeskommunen planlegger ny bru. Konklusjonen er at man ikke har funnet grunnlag for å stille et slikt krav, men at det er rimelig å stille krav knyttet til gang- og sykkelvei langs deler av Langenesveien. Større/tyngre krav til infrastruktur utbedringer skal som utgangspunkt inn kommuneplanen ved avsettelse av ny byggeområder dersom det er forutsetning for utbygging. Tilsvarende kommunen har gjort på Amfeneset jf. KP bestemmelsene 4 fjerde ledd hvor det fremgår av veien skal være opprustet før boligbygging tillates. Det er ingen krav knyttet til utbedring av Langenesveien i kommuneplanen som områdereguleringen skal følge. Kravet om gang- og sykkelvei i mellom det nye boligfeltet og skolen vurderes som helt nødvendig infrastruktur som må være på plass tidlig i utviklingen av det nye boligområdet. Behovet utløses av primært av behovet for trygg skolevei til og fra det nye byggeområdet. Det er ønskelig at høringsinstansene gir innspill på om kravet bør slå inn tidligere enn ved 25 boenheter som nå foreslått av utbygger. Konklusjon: Administrasjonen vil tilrå at forslaget legges ut på offentlig ettersyn og høring.