DH Eiendom AS Postboks 3050 Sørsia 7709 STEINKJER Vår ref.: Arkiv: Deres ref.: Dato: 2017/2250-22223/2018/ODVE 192/486 15.06.2018 Unntak fra TEK10, vedrørende krav til isolasjon/energi og rekkverk i trapperom (Bygg A) og dagslys i kontorer i 3 etasje mot atrium (Bygg B) Gnr/Bnr/Fnr/Snr.: Byggested/ adresse: 192/486 Skolegata 22, 7713 STEINKJER Tiltakshaver: DH Eiendom AS Ansvarlig søker: InCube AS Tiltakets art: Unntak fra tekniske krav gitt i byggteknisk forskrift TEK10 Det vises til søknad om unntak i pågående byggesak i forbindelse med tilbygging, ombygging og rehabilitering av undervisningsbygg for Innovasjonscampus Steinkjer på eiendommen Skolegata 22. Søknaden er registrert mottatt her 02.05.2018. Bygningsmyndigheten i Steinkjer kommune har fattet følgende Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 31-2 (tiltak på eksisterende byggverk) og TEK10 14-1 (energikrav ikke forenlig med bevaring) gis det unntak fra TEK10 12-17 krav til rekkverk og 14-3 krav til energieffektivitet (Gamle skolebygning fra 1904), og TEK10 13-12 krav til lys (Bygg B). Ansvarlig søker har sannsynliggjort at vilkårene for unntak er oppfylt. Tillatelsen gis på følgende vilkår: Saksopplysninger som fremgår i søknaden legges til grunn for tillatelsen. Saksopplysninger: Tiltak Det søkes om unntak fra bestemmelser i TEK10 i forbindelse med tilbygging, ombygging og rehabilitering av undervisningsbygg for Innovasjonscampus Steinkjer på eiendommen Skolegata 22. Søknad om unntak omfatter følgende forhold i eksisterende bygg: Bygg A (Den gamle skolebygningen fra 1904). Isolasjon/ energi Rekkverk i trapperom
Bygg B Dagslys i kontorer i 3. etasje mot atrium (Origo). Det er i søknaden gitt følgende redegjørelse for unntak fra bestemmelser i TEK10 (sitat): Isolasjon/ energi i Bygg A. Murbygningen fra 1904 er i reguleringsplanen bestemt at den skal bevares. Bygget skal ha samme funksjon som tidligere (kontor og noe undervisning). Bygningen har fram til i dag hatt 5 cm isolasjon på innsiden av yttervegger. Dersom man skal øke isolasjonen for å oppfylle energikrav i TEK10, vil man med tradisjonelle metoder for etterisolering ha følgende alternativer: A) Isolering på utsiden med utvendig ny puss. Det gir en endring av fasade, detaljer og overganger til tak. For å oppnå samme utseende som tidligere, må man da i prinsippet bygge nytt tak og ny fasade som etterligner det gamle. Løsningen vil ikke, slik ansvarlig prosjekterende for arkitektur vurderer det, være i tråd med ønsket bevaring av fasaden. B) Isolering på innsiden av fasaden. Det vil medføre to vesentlige problemer: For det første at duggpunktet vil havne inne i isolasjonen. Det vil for normal isolasjon gi stor fare for fukt- og råteproblemer. Det kunne være mulig (med uforholdsmessig store kostnader) å legge en fuktsikker, hard isolasjon (celleglass) på innsiden. For det andre vil isolering på innsiden etter dagens krav senke temperaturen i murverket. Det gir økt fare for frostsprengning i murverket. Prosjekterende vil ikke anbefale denne løsningen. Ut fra denne redegjørelsen mener søker at det er grunnlag for unntak fra energikravene i TEK10, i medhold av TEK10 14-1, femte ledd: «Dersom kravene i dette kapitlet ikke kan forenes med bevaring av kulturminner og antikvariske verdier, gjelder kravene så langt de passer.» I følge detaljreguleringen er bygningen regulert til bevaring. Rekkverk i trapperom i Bygg A I trapperommene skal det ikke gjøres bygningsmessige endringer/tilpasninger bortsett fra å fornye overflater. Trapperom/rekkverk er da stort sett det eneste i interiøret som er uendret, og det ønskes bevart så mye som mulig. Rekkverket oppfyller ikke alle bestemmelsene i TEK10 12-17. Da dette er trapperom inne i en avgrenset kontorfløy der det normalt kun ferdes voksne arbeidstakere og besøkende, anses det likevel å oppfylle generelle krav om at det skal ha høyde og utforming som sikrer mot fall og sammenstøt. Bygningen har en historie på 115 år, vi kjenner ikke til at det har vært problemer i forbindelse med rekkverket, og den har fungert som barneskole (folkeskole) i 60 år. Man kunne ha tenkt seg å bygge et nytt glassrekkverk på innsiden av det eksisterende, samt nye handløpere i to høyder. Det ville være en mindre heldig estetisk løsning, samt gitt uforholdsmessige store kostnader i forhold til en helt ubetydelig sikkerhetsoppgradering. For unntak anser vi at følgende paragraf i plan- og bygningsloven kan anvendes: Pbl. 31-2, 4 ledd, unntaksbestemmelse: «Kommunene kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Departementet kan gi forskrifter som nærmere regulerer kommunens adgang til å gi tillatelse etter leddet her.» Vi vurderer kostnadene med å bygge om rekkverk til å være uforholdsmessige store, ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for hensiktsmessig bruk, og ber dermed om unntak i medhold av 31.2, 4 ledd. Dagslys i kontorer i 3. etasje Bygg B mot atrium (Origo) I bygg B er det kontorer i 3. etasje som vil ligge inn mot nytt atrium med glasstak. Enkelte av disse kontorene oppfyller i dag ikke dagslyskravene i TEK10, men er i bruk som kontorer. Bygging av et
atriumsbygg inntil dette bygget vil påvirke kontorene slik at de får mindre dagslys, selv om det bygges glasstak i atriet. I og med at det ikke skal være hovedombygging i bygg B, anses vi ikke at krav i TEK10 nødvendigvis kommer til anvendelse for disse kontorene. Nybygget påvirker likevel eksisterende bygg. Vi mener å kunne søke om unntak i medhold av Pbl. 31-2, 4.ledd. For å kunne tilfredsstille krav i TEK10, måtte man erstatter fasaden i bygg B mot atriet med glassvegg og bygge større glasstak (usikkert om det vil være tilstrekkelig) eller sette inn store overlys i taket over kontorene og ha store dekkeutsparinger i etasjeskiller mellom loft og kontor. Dette utgjør uforholdsmessig store kostnader. Kontorene vil likevel etter vår vurdering oppfylle krav i arbeidsmiljøloven om dagslys og utsyn. Ombyggingen vurderes å være forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Vi håper med dette at Steinkjer kommune vil tilrå vår søknad om unntak og takker for det gode samarbeidet i prosjektet. Historikk Forhåndskonferanse er avholdt 29.03.2017. Tillatelse til tiltak for ombygging/rehabilitering av undervisningsbygg for Nord Universitet byggtrinn 1, er gitt i vedtak datert 31.07.2017. Rammetillatelse for oppføring av tilbygg med ombygging/riving av eksisterende bygninger for Innovasjonscampus Steinkjer byggetrinn 2, er gitt i vedtak datert 21.12.2017. Igangsettingstillatelse nr. 1 Bunnledningsarbeid og riving av bygg C. Midlertidig brukstillatelse for bygg D, datert 02.02.2018. Dispensasjon fra regulert byggegrense mot offentlig veg (Ogndalsvegen), datert 22.03.2018. Igangsettingstillatelse nr. 2 Fundamenteringsarbeid, arbeid i kjeller og midlertidig bokhandel, datert 22.03.2018. Igangsettingstillatelse nr. 3 resterende del av arbeidene, datert 22.03.2018. Saksvurdering: Bygningsmyndigheten har gjennomgått dokumentasjonen i søknaden og vurderer den som tilstrekkelig. Energi Gamle skolebygning fra 1904 Jfr. TEK10 14-1 femte ledd, for tiltak der oppfyllelse av energikravene ikke er forenlig med bevaring av kulturminner og antikvariske verdier, gjelder kravene så langt de passer. Denne bestemmelsen gjelder blant annet bygninger som er regulert til bevaring eller annen form for vern iht. plan- og bygningsloven. Oppfyllelse av energikravene skal skje i så stor utstrekning som mulig innenfor hva som er tilrådelig med hensyn til å beholde historiske kvaliteter. Jfr. gjeldende reguleringsplan skal den gamle skolebygningen fra 1904 bevares, ut fra kulturhistoriske hensyn, arkitektur og byggets posisjon i bybildet. Bebyggelse som er regulert til bevaring kan vedlikeholdes og istandsettes under forutsetning av at målestokk, takform, fasader, inngangsparti, dørog vindusutforming og materialbruks opprettholdes eller best mulig tilbakeføres til opprinnelig utførelse. Bevaring av fasade og takflate mot offentlig gate/ plass skal vektlegges sterkest. Jfr. TEK10, 14-3 skal yttervegg ha en energikvalitet (U-verdi) < 0,22 W/(m 2 K). Den gamle skolebygningen fra 1904 er isolert med 5 cm isolasjon på innsiden av ytterveggen. Det er i søknaden redegjort for ulike alternativer for tilleggsisolering for å kunne ivareta kravene i TEK10. Ansvarlig søker/ prosjekterende har med bakgrunn i kravet om bevaring av fasaden og tekniske utfordringer som medfører store kostnader, funnet grunnlag for å søke unntak fra energikravene i TEK10. Søknaden dokumenterer at det er foretatt en vurdering av bygningens kulturhistoriske verdi, byggeteknikk og
konstruksjonsmåte. Det er i tillegg gjort en vurdering av faren for bygningsfysiske følgeskader ved en tilleggsisolering, med uforholdsmessige store kostnader ved en mulig løsning. Konklusjon - Energi Med bakgrunn i ansvarlig foretaks redegjørelse og bygningens kulturhistoriske verdi anses en tilleggsisolering å komme i konflikt med reguleringsbestemmelsenes krav til bevaring, og oppfyllelse av energikravene anses ikke forenlig med bevaringskravet for omsøkte tiltak. Rekkverk i trapperom - Gamle skolebygning fra 1904 Jfr. TEK10, 12-17 skal rekkverk ha høyde og utforming som sikrer mot fall og sammenstøt. Rekkverk skal utformes slik at klatring forhindres. Høyde for rekkverk i trapper skal være minimum 0,9 m. Dette omfatter også rekkverk på repos og hvileplan. For håndlist på rekkverk i trapp og rampe er det generelle kravet at håndlisten skal være i høyde 0,9 meter over gulv eller trinn. Ansvarlig søker/prosjekterende har redegjort for i søknaden at det ikke skal gjøres bygningsmessige endringer/ tilpasninger av trapperommene i bygget bortsett fra å fornye overflater. Trapperom/ rekkverk er stort sett det eneste interiøret som er uendret, og det ønskes bevart så mye som mulig. Det er sett på muligheten av et nytt glassrekkverk på innsiden av det eksisterende, samt nye handløpere i to høyder. Ansvarlig prosjekterende vurderer løsningen å være en mindre heldig estetisk løsning, og kostnadene med å bygge om rekkverk å være uforholdsmessige store. Jfr. plan og bygningsloven 31-2 tiltak på eksisterende byggverk, kan kommunen gi tillatelse til nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til teknisk krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. De tre vilkårene: uforholdsmessige kostnader, forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessige bruk er kumulative. Konklusjon Rekkverk i trapperom Ansvarlig søker har i søknaden sannsynliggjort at vilkårene for unntak er oppfylt. Dagslys i kontorer i 3. etasje Bygg B mot atrium (Origo) Jfr. TEK10 13-12 skal byggverk ha tilfredsstillende tilgang på lys uten sjenerende varmebelastning. Arbeidsrom i arbeidslokaler skal ha tilfredsstillende dagslys når ikke hensynet til oppholds- og arbeidssituasjon tilsier noe annet. Det opplyses i søknaden at oppføring av nytt atrium med glasstak, vil medføre at enkelte av eksisterende kontorer i bygg B vil påvirke kontorene slik at de får mindre dagslys. Det opplyses videre at for å kunne ivareta kravene i TEK10 vedrørende dagslys vil det medføre uforholdsmessige store kostnader. Jfr. plan og bygningsloven 31-2 tiltak på eksisterende byggverk, kan kommunen gi tillatelse til nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til teknisk krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. De tre vilkårene: uforholdsmessige kostnader, forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessige bruk er kumulative. Konklusjon - Dagslys i kontorer i 3. etasje Bygg B mot atrium (Origo) Ansvarlig søker har i søknaden sannsynliggjort at vilkårene for unntak er oppfylt
Øvrige opplysninger: Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er satt i gang innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. pbl. 21-9. Orientering om klageadgang: Dette vedtak kan påklages i henhold til reglene i forvaltningsloven kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem. En eventuell klage bør begrunnes. Klagen skal nevne det vedtak som det klages over, og nevne de endringer som ønskes i vedtaket. Eventuell klage sendes kommunen. Saken refereres i førstkommende møte i Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning. Med hilsen Odd Vengstad Fagansvarlig e.f. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift. Kopi InCube AS Lakkegata 52 0187 OSLO