Kvartalsrapport 2-2015 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS AURORA Real Estate Management GmbH
Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE EIT ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE EIT. PRE EIT har hatt som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE EIT har fokusert på området Rhein-Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein-Neckar og i Stuttgart. Avvikling Forberedelsene mot en realisering av PRE EITs portefølje, opprinnelig bestående av 141 eiendommer, ble påbegynt i 2010. Primærfokus i perioden 2010-12 var avhending av hele eiendomsporteføljen i én enkelttransaksjon. PRE EITs daværende forvalter PRE Management var i konkrete oppkjøpssamtaler med flere investorer, herunder to ulike børsnoterte selskaper. Forhandlingene omhandlet i mange tilfeller en transaksjon med oppgjør i nyutstedte aksjer hos kjøper. Et sentralt forhandlingspunkt i det henseendet var verdsettelsen av kjøpers og selgers underliggende verdier samt bytteforholdet derimellom. Grunnet uenigheter rundt slike verdivurderinger, primært kjøpers verdsettelse av egne aktiva, lyktes det ikke forvalter å gjennomføre en blokkavhending av den komplette porteføljen. Fra og med 2013 ble primærfokus rettet mot et kontrollert nedsalg av porteføljen gjennom salg av delsegmenter og enkelteiendommer. Den overordnede fremdriftsplanen innebar avhending i tre faser. Salg av eiendommer i Fase 1 (57 eiendommer) ble sluttført i 2013. Fase 2 (38 eiendommer) ble sluttført i 2014. Gjenværende 45 eiendommer i Fase 3 tilsiktes solgt innen utgangen av 2015, hvoretter forvalter Aurora Real Estate Management ( Aurora ) kan påbegynne avvikling av den omfattende selskapsstrukturen. Aksjonærer gjøres igjen oppmerksomme på at PRE EITs avviklingstidspunkt ikke er identisk med tidspunkt for avhending av siste porteføljeeiendom. Administrative, regnskaps- og skattemessige forhold må avklares i henholdsvis Tyskland, Danmark og Norge etter salg av de siste eiendommene. Så stor andel av provenyene fra eiendomssalg et forsiktighetsprinsipp kan forsvare, blir tilbakebetalt til aksjonærene så snart som mulig, men det vil ta noe tid før restlikviditet kan utbetales. Forvalter sikter mot en fullstendig avvikling av selskapsstrukturen innen utgangen av 2016. Status: porteføljenedsalg Slik kunngjort i markedsmelding av 7. juli, tilgjengeliggjort på forvalters hjemmesider, signerte PRE EIT og søsterselskapet PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE EIT II ) i april en intensjonsavtale med et tysk børsnotert selskap. Interessenten har også tidligere vært i dialog med forvalter og styrene i PRE EIT og PRE EIT II. Forvalter har således, over lengre tid, fulgt med på interessentens aktiviteter, vekststrategi og markedsutvikling. Intensjonsavtalen omhandlet 13 av PRE EITs gjenværende eiendommer. På bakgrunn av due diligence og videre forhandlinger gjennom mai og juni signerte partene en salgsavtale primo juli. Oppgjør skal skje i kontanter, og transaksjonen er avtalt sluttført innen utgangen av november 2015. Forvalter anslår å kunne gi utdypende informasjon i PRE EITs 3. kvartalsrapport 2015 som forventes å foreligge medio november. Foruten ovennevnte transaksjon har forvalter solgt eller signert salgsavtaler for ytterligere 28 av gjenværende 45 eiendommer i nedsalgsfase 3. Per september 2015 består PRE EITs gjenværende portefølje av fire eiendommer. To av disse, Am Rosengarten 16-24 i Schöneiche og Willy-Brandt-Str. 48-58 i Plauen (begge boligeiendom), har mottatt interesse fra to investorer. Rudolf-Dyckerhoff- Str. 3 i Wiesbaden, primært bestående av næringsarealer, har tiltrukket seg boligutviklingsinvestorer som i skrivende stund har innledet undersøkelser om kring omregulering av arealene til boligformål. Schillerstr. 11a i Mainz (primært næring) er i markedet, men har per inngangen av september ikke tiltrukket seg nevneverdig interesse. Forvalter arbeider med ulike alternativer, herunder omdannelse av arealene til leiligheter. En detaljert oversikt over eiendom solgt i nedsalgets første og andre fase, herunder kjøps- og salgspriser, arealfordeling mellom bolig / næring osv., ligger vedlagt som appendix i presentasjonen fra aksjonærmøtet i februar. Oversikten dekker også gjenværende porteføljeeiendom i nedsalgsfase 3. Presentasjonen ligger tilgjengelig på forvalters hjemmesider (www.aurora-rem.com). En detaljert oversikt over eiendom solgt i nedsalgsfase 3, herunder oppnådde salgspriser, vil kunne fremlegges så snart avhending av eiendommene er endelig sluttført. 3 Kvartalsrapport for Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Status: boligprivatiseringsprosjekt I 2011 kjøpte PRE EIT, sammen med med-investorene PRE EIT II (45 %) og PRE Bolig-Privatisering AS (10 %), en boligportefølje i Köpenick i Berlin. Porteføljen på 239 enheter skulle seksjoneres, totalrehabiliteres og videreselges individuelt i tre separate delprosjekter. I tillegg skulle det bygges nye loftsleiligheter. Per september 2015 er 136 av 149 enheter i første delprosjekt solgt. Gjenværende 13 enheter er ferdig seksjonert / rehabilitert, men salgstakten er vedvarende treg. Utbyggingen av Berlins nye hovedflyplass, Flughafen Berlin Brandenburg, skulle etter planen sluttføres i 2010-11. Flyplassen er forventet å skape økt boligetterspørsel i blant annet Köpenick, som også antas å få en solid oppgradering hva gjelder infrastruktur, kollektivtilbud, osv. Flyplassutbyggingen er dog flere år forsinket, hvilket har lagt en demper på boligsalget i Köpenick og andre, omkringliggende områder. Gjenværende 13 enheter i delprosjekt 1 bestrebes fremdeles solgt innen utgangen av 2015. Forvalter vurderer nå ulike alternativer for å fremskynde salgsprosessen, herunder blokksalg av gjenværende enheter ilagt en porteføljerabatt eller en reduksjon i kvadratmetersalgspriser. Øvrige to delprosjekter ble i mars 2014 vedtatt solgt i én enkelttransaksjon, uten seksjonering / rehabilitering. På denne måten kunne investorene redusere både prosjektrisiko og levetid, og samtidig inkassere en gevinst forårsaket av den generelle boligprisoppgangen i Berlin i perioden 2011 2014. Salgskontrakt ble signert i mai samme år. Brutto salgsproveny utgjorde EUR 6,3 millioner, tilsvarende en gjennomsnittlig salgspris på EUR 859 / m 2 (vs. kjøpspris på EUR 653 /m 2 ). Proveny fra blokksalget av delprosjekt 2 og 3 ble anvendt til å tilbakebetale store deler av kredittfasiliteten stilt av PRE EIT og øvrige to investorer i forbindelse med rehabiliteringen av delprosjekt 1. Gjenværende kredittfasilitet ble tilbakebetalt i sin helhet gjennom høsten 2014 etter hvert som prosjektselskapet mottok proveny fra salg av seksjonerte leiligheter i delprosjekt 1. For PRE EITs vedkommende utgjorde tilbakebetalt kredittfasilitet, inklusive påløpte renter på 12 % p.a., EUR 3,8 millioner. Utbytteutbetalinger Gjennom PRE EITs driftsfase i perioden 2008-12 har selskapet gjennomført årlige utbetalinger til sine aksjonærer (heriblant Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS). Aksjonærutbetalingene har tilført Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS og øvrige feeder-selskaper inntekter, som i sin tur har kunnet anvendes til utbetalinger til aksjonærmassen i disse selskapene. Per utgangen av 2012 hadde Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS utbetalt til sammen NOK 14,13 per aksje til sine aksjonærer. I PRE EITs pågående avhendingsfase vil utbytteutbetalinger finne sted etter hvert som porteføljeeiendommer realiseres. Nedsalgsfase 1 i 2013 innbrakte om lag EUR 25 millioner i netto salgsproveny (etter tilbakebetaling av lån knyttet til solgte eiendommer). Majoriteten av salgsprovenyet ble anvendt til å nedbetale lån tilknyttet gjenværende porteføljeeiendommer. I tillegg ble det gjort en avsetning for å sikre PRE EIT kapitalreserver i det videre exit-arbeidet. Gjenværende salgsproveny, om lag EUR 6,5 millioner, ble utbetalt til PRE EITs aksjonærer. For aksjonærene i Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS utgjorde dette NOK 2,99 per aksje (utbetalt i april 2014). Nettoproveny til aksjonærutbetaling etter nedsalgsfase 2 i 2014 samt PRE EITs andel av tilbakebetalt kredittfasilitet fra det deleide prosjektselskapet i Berlin, til sammen om lag EUR 10 millioner, ble utbetalt i to delutbetalinger gjennom 2015. Første delutbetaling, som for aksjonærer i Optimum Eiendoms- Invest Tyskland I AS tilsvarte NOK 4,10 per aksje, ble utbetalt medio april. Andre delutbetaling, tilsvarende NOK 2,55 per aksje, ble utbetalt medio juli. Ytterligere aksjonærutbetalinger vil bli gjort fortløpende etter hvert som nedsalgsfase 3 sluttføres. I det deler av salgsproveny fra nedsalgsfase 1 og 2 ble anvendt til å nedbetale bankgjeld på gjenværende porteføljeeiendommer, er gjeldsgraden på eiendom i fase 3 redusert. Dette medfører at proveny fra salg av disse eiendommene i større grad kan utbetales til PRE EITs aksjonærer (herunder Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS). 4 Kvartalsrapport for Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Forventet resultat etter endelig avvikling Slik gjennomgått på aksjonærmøtet i februar, ønsker forvalter i det videre avhendingsarbeidet å gå bort fra halvårlig rapportering av verdijustert egenkapital ( VEK ) per aksje. VEK skal i henhold til selskapsprospektet basere seg på eiendomsporteføljens markedsverdier slik fastsatt av ekstern verdivurderer. I det pågående porteføljenedsalget vil forvalter derimot kunne fastsette faktiske oppnådde salgspriser og i større grad gi estimater på det forventede sluttresultatet etter endelig avvikling av PRE EIT-strukturen. For Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS er forvalters aktuelle estimat på endelig resultat NOK 62,00 66,00 per aksje. Estimat ved forrige kvartalsrapportering var NOK 62,00 67,00 per aksje. Forvalter har foretatt en mindre nedjustering av resultatintervallets toppunkt. Årsaken er (i) endelig salgspris på eiendomsporteføljen solgt i juli samt (ii) nedjusterte, budsjetterte salgsinntekter i boligprivatiseringsprosjektet i Köpenick. Et styrket valutaforhold EUR/NOK i perioden fra forrige kvartalsrapportering på om lag 6,9 % har kompensert for noe av fallet. Merk at ovenstående estimat er medregnet allerede gjennomførte aksjonærutbetalinger på totalt NOK 23,77 per aksje. Aksjonærenes investerte kapital, etter fratrekk av oppstarts kostnader til kapitalinnhenting, eiendomskjøpskostnader m.m., utgjorde til sammenligning om lag NOK 80,00 per aksje. Ovenstående illustrerer at avhendet porteføljeeiendom (primært boligeiendom) har oppnådd salgspriser på linje med kjøpspriser / markedspriser, men at gjenværende næringseiendommer ikke fullt ut forventes å oppnå slik prising. Dette skyldes igjen at tysk eiendom opplevde et moderat prisfall etter den globale finanskrisen i 2008-09, for deretter å se en todelt utvikling der boligpriser hentet seg inn igjen til førkrisenivåer mens markedet for næringseiendom fremdeles er selektivt. Tysk makroøkonomi I den videre avhendingen av PRE EITs gjenværende eiendomsportefølje, og i samsvar med tilbakemeldinger fra aksjonærer, har forvalter valgt å korte ned på rapportering om utviklingen i tysk makroøkonomi. Slik rapportering anses som mindre relevant med tanke på PRE EITs gjenværende levetid. Den tyske økonomien vokste beskjedne 0,4 % gjennom 2. kvartal 2015. Dette var 0,1 prosentpoeng lavere enn forespeilet av økonomiske prognoser, men 0,1 prosentpoeng høyere enn 1. kvartalsveksten på 0,3 %. Både Tyskland og øvrige EUøkonomier synes å ha stabilisert seg etter markedsturbulensen forårsaket av finans- og statsgjeldskrisene. Nevneverdig akselerasjon i den økonomiske veksten er derimot inntil videre fraværende. I Tysklands tilfelle kan en stor del av dette tilskrives pågående markedsuro i Kina, som igjen smitter over på USA. Begge er viktige handelspartnere for den tyske industrien. Hvorvidt den tyske økonomien vil være i stand til å vokse mer dynamisk på lengre sikt vil, slik nevnt tidligere, hovedsakelig avhenge av internasjonale markedskrefter. En forbedring i eurosonens økonomiske tilstand (i tråd med rådende prognoser) kombinert med et fornyet vekstmomentum i verdenshandelen, vil i følge Deutsche Bundesbank være utslagsgivende for god BNP-vekst i 2015. Sentralbanken peker spesielt på tyske bedrifters fordelaktige posisjonering i verdensmarkedet med lave gjeldsgrader, balanserte pris-kost-multipler og en tilstedeværelse i alle sentrale markeder med attraktive produktporteføljer. Slike konkurransefortrinn vil i sin tur, i dagens ekstremt gunstige lånemarked, kunne medføre økte investeringer i tysk industri. Det understrekes at ovenstående estimat kun er et anslag, og at endelig utfall kan avvike dersom forventede salgspriser ikke oppnås, tidsaspektet for exit endres og / eller at selskapets likviditetsreserver ikke kan utbetales grunnet blant annet transaksjons- eller skattekrav som forvalter på nåværende tidspunkt ikke kan forutse. Likeledes vil eksterne faktorer slik som utviklingen i valutaforholdet EUR/NOK påvirke endelig avkastning i positiv eller negativ grad. 5 Kvartalsrapport for Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Design og produksjon: www.kursiv.no Aurora Real Estate Management GmbH Schillerstraße 11a 55116 Mainz, Germany Tel: +49 (0) 6131 720 46 0 Fax: +49 (0) 6131 720 46 29 Geschäftsführer: Christian Grossmann, Tobias Junge Registergericht: Amtsgericht Mainz HRB 45914 USt-Nr.: 26/650/07608 Aurora Real Estate Management (NUF) Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo, Norway Tel: +47 22 47 88 20 Fax: +47 22 47 88 30 Org. no. 914 822 882 www.aurora-rem.com kontakt@aurora-rem.com