Innherred samkommune år 2000/2003 og i dag Grunnflate og BYA 1 Kirstine Karlsaune, april 2015 Planavdelingen, Innherred samkommune
Generelt Det er ikke adgang til å fravike byggteknisk forskrift (TEK10) kapittel 5 og 6 i reguleringsplan. Dette er begrunnet med at de tekniske kravene ikke skal være forskjellige fra kommune til kommune, men felles for hele landet. Enhetlige regler vil skape enhetlig praksis. Dette vil være forutsigbart for alle parter. 2
Reguleringsplan for Tinbuen Plan vedtatt 29.03.2000, med endring i 2003: «Bebygd grunnflate» og «grunnflate»: Begrepene likestilles med BYA, bl.a. i T-1205 (tabell side 4) og rundskriv H-18/90 (fortolkning av tidligere pbl 70 nr. 2): I tolkningen står det bl.a. at: «Med «grunnflate» skal forstås bebygd areal som definert i NS 3940.» 3
- dagens regler Reglene er beskrevet i Veileder H-2300 B - Beregnings- og måleregler (januar 2014), som er på 64 sider Følgende begrep kan brukes: Bebygd areal (BYA) Prosent bebygd areal (%-BYA) Bruksareal (BRA) Prosent bruksareal (%-BRA) Minste uteoppholdsareal (MUA) Bebygd areal (BYA) er mest likt «grunnflate» Bebygd areal (BYA) for en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomta. 4
Bebygd areal (BYA) - dagens regler Følgende medregnes i bebygd areal (BYA) det areal som bygningen opptar av terrenget åpent overbygd areal 5
Bebygd areal (BYA) dagens regler utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 m konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen. Dette kan være terrasse, utvendig trapp, svømmebasseng, plan delvis under terreng o.l. parkeringsareal 6
Bebygd areal (BYA) dagens regler I bebygd areal medregnes ikke: bygningsdeler som ikke ligger høyere enn 0,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå, f.eks. lyssjakt, utvendig trapp, terrasse, gardsplass over kjelleretasjer utspring/utkragede bygningsdeler inntil 1,0 m ut fra fasaden. Eksempel på slik bygningsdel kan være takutstikk 7
Tolkning av eldre reguleringsplaner For å avklare hvordan grad av utnytting skal beregnes, må man bruke byggeforskriften, den norske standarden og veiledningen som gjaldt da reguleringsplanen ble vedtatt. Forskriften som gjaldt ved vedtakelsen av arealplanen bør som hovedregel legges til grunn for tolkning av planen. Det har formodningen for seg at kommunen la teknisk forskrift på det aktuelle tidspunktet til grunn da planen ble vedtatt. En slik praksis vil videre bidra til forutsigbarhet og en enhetlig forståelse av planen. Unntak fra dette utgangspunktet vil være der en annen forståelse entydig følger av planens bestemmelser og/eller der planen konsistent er praktisert på en annen måte. 8
Endringer over tid Reguleringsplaner før 1969 Reguleringsplaner fra 1969 1979 Reguleringsplaner fra 1979 1985 Reguleringsplaner fra 1985 1987 Reguleringsplaner fra 1987 1997 Reguleringsplaner fra 1997 2007 Reguleringsplaner fra 2007 2010 Reguleringsplaner fra 2010 I noen av forskriftene er det gjort endringer i løpet av forskriftens virketid. 9
Bebygd areal (BYA) i 1997-2007 I bebygd areal medregnes (iflg. NS 3940): del av åpent areal som ligger innenfor bygningens fasadeliv (dvs. areal som delvis mangler vegger eller tak, men som brukes til opphold, kommunikasjon eller oppbevaring), f. eks. portrom, arkader og svalganger bygningsdeler utenfor fasadeliv når de er understøttet fra terreng åpen garasje/carport overbygd gårdsplass og glassgårder utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 3 m utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mellom 3 og 5 m, hvis forkanten ligger mer enn 1,5 m utenfor fasadeliv (se figur 45) I bebygd areal medregnes ikke (iflg NS 3940): utvendig trapp ved inngang bygningsdeler som ikke, eller bare ubetydelig, går over terrengnivå, f. eks. lyssjakt, utvendig kjellertrapp, terrasse, gårdsplass over kjelleretasjer 10 Erfaring Ofte er større takutstikk ikke medregnet i eldre byggesøknader, selv om det i noen tilfeller kanskje burde vært det.