Hol kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 15/03013-42 Saksbehandler Odd Geir Abeland Detaljregulering for Nedre Aasberg hyttefelt, Dagali Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling 17.08.2017 61/17 2 Utvalg for plan og utvikling 09.11.2017 78/17 3 Kommunestyret 29.11.2017 73/17 Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte 17.08.2017 sak 61/17 Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksordfører: Jan Arne Øen Vedtak Utvalg for plan og utvikling vedtar følgende endringer i planforslaget før saken fremmes for kommunestyret: - 4 tomter fjernes fra plankart. - Byggegrensene til eksisterende hyttebebyggelse sør-øst i planområdet videreføres til ny plan og legges inn på plankart i tråd med eksisterende reguleringsplan. Innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til Detaljregulering for Nedre Aasberg Hyttefelt, Dagali Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte 09.11.2017 sak 78/17 Behandling Jan Arne Øen fremmet følgende forslag: Utvalg for plan og utvikling vedtar følgende endringer i planforslaget før saken fremmes for kommunestyret: side 1 av 10
- Byggegrensene til eksisterende hyttebebyggelse sør-øst i planområdet videreføres til ny plan og legges inn på plankart i tråd med eksisterende reguleringsplan. Innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til Detaljregulering for Nedre Aasberg Hyttefelt, Dagali Votering Forslag fremmet av Jan Arne Øen ble enstemmig vedtatt. Saksordfører: Jan Arne Øen Vedtak Utvalg for plan og utvikling vedtar følgende endringer i planforslaget før saken fremmes for kommunestyret: - Byggegrensene til eksisterende hyttebebyggelse sør-øst i planområdet videreføres til ny plan og legges inn på plankart i tråd med eksisterende reguleringsplan. Innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til Detaljregulering for Nedre Aasberg Hyttefelt, Dagali Kommunestyret har behandlet saken i møte 29.11.2017 sak 73/17 Behandling Saksordfører: Jan Arne Øen. Votering Utvalg for plan og utvikling sin innstilling ble enstemmig vedtatt (20 stemmer) Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til Detaljregulering for Nedre Aasberg Hyttefelt, Dagali side 2 av 10
DETALJREGULERING FOR NEDRE AASBERG HYTTEFELT, DAGALI Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Plankart, 26.02.2016 Planbestemmelser, 08.10.2015 Planbeskrivelse, 26.02.2016 VA-plan, 04.03.2016 Saksutskrift UPU-17/16, 14.04.2016 Terrengsnitt, 25.01.2016 Møtereferat oppstartsmøte, 06.08.2015 Merknader samlet dokument, 24.05.2017 Dokument i saken: Se dokumentoversikt i 360 Saksopplysninger: Plantype: Detaljregulering Forslagsstiller: Ingrid Aasberg Plankonsulent: Sivilarkitekt Øystein Landsgård Hjemmelshavere i planområdet: Ingrid Aasberg Beliggenhet: Nordvest for Roahovda, Dagali ca 1 km vest fra Fv. 40 Oppstartsmøte: 06.08.2015 Varslet oppstart: 08.09.2015 Mottatt planforslag: 12.10.2015 1. gangs behandling: UPU-17/16, 14.04.2016 Offentlig ettersyn: 27.05.2016 29.08.2016 Planareal: Ca 73 daa Hovedinnhold: Regulere inn 10 nye hyttetomter på del av eiendom 96/1 med formål Byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Innkomne merknader fra offentlige myndigheter og private parter Det har kommet inn 9 merknader til planforslaget som har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 27.05.2016 til 29.08.2016. 4 av merknadene er fra offentlige myndigheter og 5 er fra private parter. Nedenfor gis en kort oppsummering av innholdet i innkomne merknader med tilhørende vurdering fra rådmannen. For detaljert informasjon i de innkomne merknadene i saken, jf. vedlagt dokument i saken. Avsender Oppsummering av innhold Vurdering 1. Fylkesmannen i Buskerud, 26.08.2016 Støtter kommunens vurdering angående antall hyttetomter satt til 10 stk. i tråd med KU i Kommuneplanens arealdel. Området er delvis utbygget fra før. Forsiktig utbygging bør kunne tillates, jf. KU Kommuneplanens arealdel Innspill nr. 62. side 3 av 10
Savner vurdering av hvorvidt planen vil innvirke på leveområdene for villrein. Etterlyser vurdering av om tomtene 6 og 7 vil kunne bebygges på en forsvarlig måte ut fra hensynet til landskap, minimering av terrenginngrep og veileder T-1450 Planlegging av hyttebebyggelse. Etterlyser at kommunen vurderer om de mindre dammene i planområdet fungerer som vannabsorberende ved store regnskyll og snøsmelting. Tomtene 6 og 7 ligger terreng som lar seg bygge ut med akseptable inngrep, jf. vedlagt terrengsnitt. Etter befaring av området har kommunen vurdert dammenes evne til å håndtere overvann som ingen eller liten. Dette begrunnes i dammenes beskjedne størrelse. Det kan nevnes at de største dammene/steinsamlingene i området ivaretas da de ligger innenfor område regulert til friluftsområde. De resterende dammene/steinsamlingene ligger i tomtegrenser og mot veier slik at de neppe bygges ned. 2. Norsk landbruksrådgivning, 26.08.2016 3. Statens vegvesen, 29.08.2016 4. Buskerud Fylkeskommune, 29.08.2016 5. Sivilarkitekt Øystein Landsgård, 31.05.2016 Ber om at kommunen vurderer planforslag i forhold til sone C i Regional Plan for Hardangervidda der det ikke tillates nye fritidsbygg. Mener vinterparkering er dårlig utredet i planbeskrivelse og bestemmelsene. Forutsetter at vei til hyttene vinterbrøytes og at det opparbeides tilstrekkelig parkering ved adkomstveien for de tilfellene været ikke gjør det mulig å brøyte helt frem til hver hytte. Ingen merknader Uenig i vedtak i sak UPU- 17/16, 14.04.2016. Mener at det ble gitt feilaktige opplysninger under oppstartsmøte 06.08.2015 som ble endret i ettertid gjennom UPU sitt vedtak i nevnte sak. Viser til referatet Se vurdering innspill 1. Fylkesmannen i Buskerud, 26.08.2016. Det er i planforslaget forutsatt at veiene skal vinterbrøytes frem til hver hytte og det skal være 2 parkeringsplasser på hver tomt. I tillegg er det vist parkeringsplass langs adkomstvei primært til gjester, men den kan også benyttes om det skulle bli vanskelig å brøyte helt frem til den enkelte fritidsbolig ved utfordrende værforhold. Grunnlaget for å kunne tillate 13-14 tomter er, som Landsgård nevner, med bakgrunn i arealets utforming og størrelse, samt at KU til Kommuneplanens arealdel åpner opp for ca. 10 tomter i planområdet. side 4 av 10
til oppstartsmøtet pkt. 4.1 der kommunen med bakgrunn i arealets utforming og størrelse kan tilråde 13 til 14 tomter i planområdet. I planprosessen ble dette endret til 10 tomter som ble vedtatt av kommunen før planen ble lagt ut til offentlig ettersyn. Landsgård mener at opplysningene fra kommunen under oppstartsmøtet bør være bindende, selv om et referat fra oppstartsmøte generelt ikke er det, jf. pkt. 9 i referat fra oppstartsmøte. Landsgård viser til tekst på forsiden av referatskjemaet der det står at: «Oppstartsmøtets formål er å avklare offentlige forutsetninger for at planforslaget skal kunne realiseres.» Krever at UPU revurderer sitt krav om planlegging for 10 tomter og åpner for godkjenning av 14 tomter. Avslutter med at han mener at han og grunneier uaktsomt er blitt villedet med opplysninger som er endret i planprosessen, og at det vurderes erstatningskrav ovenfor kommunen dersom ikke vedtak i UPU-17/16, 14.04.2016 endres slik som beskrevet i merknad. I utgangspunktet vurderte kommunen 13-14 til å være innenfor ca. 10 enheter, da det i planområdet ikke er lagt opp til et konkret antall tomter. For å sikre at det vedtas gode og gjennomtenkte reguleringsplaner i Hol kommune, drøftes private planforslag internt i kommunen før det tas opp til politisk 1. gangs behandling, før forslaget eventuelt blir lagt ut til offentlig ettersyn. Da aktuell sak ble diskutert internt, ble det innspilt at en ikke burde tilråde flere enn 10 nye tomter i dette planområdet. Dette med bakgrunn i at antall planlagt regulerte hyttetomter i område Dagali allerede i dag overstiger 80, som er maks tilrådet antall nye hyttetomter i Dagali, jf. Kommuneplanens arealdels planbeskrivelse. I nye reguleringsplaner for fritidsboliger i Dagali ønsker en derfor at det ikke legges opp til flere tomter enn det som er anbefalt i KU til Kommunedelplanens arealdel. Det at det totale antall hyttetomter i Dagali er overskredet, har dermed konsekvenser for den aktuelle reguleringsplanen og medfører at en ikke kan tilråde mer enn 10 hyttetomter iht. til overordnet plan. Med bakgrunn i dette ble det vedtatt i sak UPU-17/16, 14.04.2016 at 4 tomter måtte tas ut av planforslaget. Det stemmer at formålet med oppstartsmøte er å avklare side 5 av 10
6. Advokat Inge Hetland, 30.11.2016 Advokat Hetland bistår utbygger Aasberg i saken. Vurderer søksmål mot kommunen med bakgrunn i at han mener det er gitt uaktsom veiledning fra leder for plan og bygg og saksbehandler som har ført til økonomisk tap for Aasberg. Hetland informerer om at Aasberg stiller seg undrende til rådmannens innstilling og begrunnelse i sak UPU-17/16, 14.04.2016 vedrørende det at man tok ut 4 tomter av planforslaget. Mener dette burde vært avklart under oppstartsmøte. Informerer videre om at Aasberg er påført store utgifter til planlegging av 14 tomter i tråd med anbefaling av kommunen under oppstartsmøtet. Hetland stiller seg spørrende til kommunens planlegging i det aktuelle området og offentlige forutsetninger for at planforslaget skal kunne realiseres, men opplysninger i oppstartsmøte/referatet gir ikke rettigheter i den senere saksbehandlingen, jf. pkt. 9 i vedlagt møtereferat. Vedrørende erstatningskravet som vurderes ovenfor kommunen, har kommunen i etterkant av oppstartsmøtet vært tydelig i sine anbefalinger til utbygger om å ta ut 4 tomter av planforslaget før det ble fremmet politisk. Likevel valgte utbygger å gå for forslaget med 14 tomter i strid med kommunens anbefalinger. Vedrørende uaktsom veiledning under oppstartsmøte vises det til møtereferat pkt. 9: «Prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger under oppstartsmøtet. Liste over plankrav er delt ut under oppstartsmøtet sammen med ev. kommunale vedtekter og retningslinjer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Naboprotester, protester fra velforeninger/organisasjoner, krav fra offentlige myndigheter mv. vil kunne føre til krav om endring av prosjektet, evt. endring av fremdriften av prosjektet.» Hetland viser til at det ikke er kommet protester eller merknader som nevnt i pkt. 9 side 6 av 10
skjønner ikke at en skal ta samme hensyn ved utbygging i Dagali som på Geilo og viser til utbyggingsfrekvensen i Geiloområdet. Mener at planforslaget viser at det med enkelhet kan forsvares en utbygging med 14 tomter i planområdet, særlig mtp. tomtenes størrelse. Hetland er overrasket over at rådmannen først vurderer 14 tomter som akseptabelt for så å tilråde 10 tomter. Viser til at saksbehandler har tilbakemeldt at oppstartsmøte ikke gir noen rettigheter i videre fremdrift og viser til pkt. 9 i møtereferat, men mener at de forbehold som kommer til uttrykk der ikke er relevante: det er ikke kommet protester eller merknader som nevnt i pkt. 9 og som begrunner endring i planforslaget. Mener at det at oppstartsmøte ikke gir noen rettigheter ikke gjør at kommunens veiledningsplikt under oppstartsmøte er satt til side. Avslutter med at Aasberg er innstilt på at kommunen revurderer sin vurdering i UPU-17/16, 14.04.2016 og står ved sin opprinnelige vurdering på 14 tomter. og som begrunner endring i planforslaget. Det presiseres at det i dette punktet også står at krav fra offentlige myndigheter mv. vil kunne føre til krav om endring av prosjektet, ev. endring av fremdrift. Som nevnt i vurderingen i merknad 5. fra Sivilarkitekt Øystein Landsgård, 31.05.2016 drøftes private planforslag internt i kommunen for å sikre at det vedtas gode og gjennomtenkte reguleringsplaner. Innspill under denne interne drøftingen er bakgrunnen for at en valgte å tilråde å ta ut 4 tomter fra planen, se tidligere vurdering gjort i merknad 5. Sivilarkitekt Øystein Landsgård, 31.05.2016 for utfyllende informasjon vedrørende dette. Vedrørende erstatningssøksmålet som vurderes mot kommunen, vises det til vurderingen gjort i merknad 5. Sivilarkitekt Øystein Landsgård, 31.05.2016. Når det gjelder spørsmålet om utbyggingsfrekvens i Dagali kontra Geilo, så gjelder overordnede planer like mye for Dagali som det gjør for Geilo. Iht. overordnet plan er det lagt opp til ca. 10 nye hytter i det aktuelle planområdet, og for Dagali som delområde er det lagt opp til 70-80 nye hyttetomter. Pga. en allerede har oversteget 80 tomter i Dagaliområdet, vil en ikke tilråde mer hyttetomter enn det som det er lagt opp til i overordnet plan i hvert enkeltområde. side 7 av 10
7. Advokat Inge Hetland, 24.05.2017 Forundret over at saken ikke er behandlet i kommunen, og at kommunen prioriterer å undersøke dammer i planområdet fremfor å avklare antall tomter i planen. Opplyser om at utbygger vil frafalle ønsket om utvikling av et annet godkjent byggeområde i Dagali. Mener dette vil imøtekomme kommunens ønske om reduksjon i det totale antall nye hyttetomter i Dagaliområdet. Med bakgrunn i vurderingene gjort ovenfor kan ikke rådmannen anbefale at kommunen endrer sin innstilling i sak UPU-17/16, 14.04.2016. Vurderingen av antall tomter gjøres i forbindelse med vurderingen av andre merknader som har kommet inn ved offentlig ettersyn, bl.a. Fylkesmannen sitt krav om å vurdere pyttene i forbindelse med overvannshåndtering. I merknaden fra Fylkesmannen nevnes det bl.a: «I vår uttalelse til varsel om oppstart påpekte vi at videre planlegging måtte ivareta og sikre de mindre dammene innenfor planområdet. I planbeskrivelsen er det svært generelt og kort beskrevet at områdene oftest er tørre om sommeren og at de derfor ikke er nødvendig å ivareta. Ut fra bekrivelsen kan det virke som at «pyttene» fungerer som vannabsorberende ved store regnskyll og snøsmelting. Vi ber kommunen vurdere dette i sammenheng med håndteringen av overvann.» Siden planfremmer ikke har gjort en tilfredsstillende vurdering av dette tidligere (ifølge Fylkesmannen), ba FM kommunen om å utføre denne undersøkelsen selv. Dette måtte gjøres på barmark og ble utført 28. juni 2017. Kommunen har forståelse for utbyggers ønske om å flytte side 8 av 10
8. Knut Hasting, 31.08.2016 Merknaden tar for seg skepsis til utbygging generelt og kommer med anbefalinger om at kommunen bør utarbeide en overordnet plan for å hindre bit-for-bit-utbygging. 9. Stein Rismyhr og Tone Edvinsen, 28.08.2016 Mener tomt nr 14 bør fjernes og at skillet mellom nye og eksisterende hytter bør gå langs veien til Hallingsetroe. tomter fra et godkjent område til et annet for løse problemet med det totale antall nye hyttetomter i Dagali. Men dette kan ikke gjøres i forbindelse med denne detaljreguleringen. Det må eventuelt ordnes ved revidering av overordnet plan. Kommuneplanens arealdel er kommunens overordnede plan for hvordan utbygging skal foregå i kommunen. Detaljreguleringen for Nedre Aasberg Hyttefelt foregår i et område der det er lagt opp til ca 10 nye hyttetomter i kommuneplanen. Det må forventes at områder satt av til fritid i overordnet plan blir bygget ut. Rismyhr og Edvindsen leverte samme merknad i forbindelse med varsling av oppstart av planarbeidet. Det er i revidert planforslag tatt tilbørlig hensyn til denne merknaden ved at det er lagt inn et betydelig grøntområde mellom fritidsboligen til Rismyhr og Edvindsen og ny tomt nr. 14. Forhold til overordnet plan: Om plan er i samsvar med kommuneplanens arealdel kan diskuteres. Vedtatt kommuneplan foreslår en utbygging med ca 10 nye hytter i planområdet og viser dermed ikke til et konkret antall hytter. Miljøkonsekvenser: Se sak UPU-17/16, 14.04.2016. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Se sak UPU-17/16, 14.04.2016. Økonomiske konsekvenser: Se sak UPU-17/16, 14.04.2016. side 9 av 10
Vurdering: Med bakgrunn i vurderingene gjort i saken, sammen med anbefaling fra Fylkesmannen i Buskerud, opprettholder rådmannen sin tilråding om at det legges opp til et planforslag med 10 tomter i det aktuelle planområdet. Eventuell overføring av godkjente hyttetomter fra et område til et annet gjøres ved revidering av Kommuneplanens arealdel. I forbindelse med dette tilrådes det at det i Detaljregulering for Nedre Aasberg Hyttefelt, Dagali legges til rette for en beskjeden fortetting med flere hyttetomter i planområdet. Endelig vurdering om det bør legges opp til fortetting her gjøres ved revidering av Kommuneplanens arealdel. Tomtene sør-øst i planområdet har i gjeldende reguleringsplan inntegnede byggegrenser på plankartet. I nytt planforslag er disse utelatt. Byggegrensene videreføres til ny plan og legges inn på plankart i tråd med eksisterende reguleringsplan. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan og utvikling vedtar følgende endringer i planforslaget før saken fremmes for kommunestyret: - 4 tomter fjernes fra plankart. - Byggegrensene til eksisterende hyttebebyggelse sør-øst i planområdet videreføres til ny plan og legges inn på plankart i tråd med eksisterende reguleringsplan. Innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til Detaljregulering for Nedre Aasberg Hyttefelt, Dagali RETT UTSKRIFT DATO 30.november.2017 side 10 av 10