Tore Hunds gt. 7 8514 Narvik Mob. 92613029 769 46613 / Fax 769 47785 post@ofotentakst.net Verditakst med kontantstrømanalyse Hovedveien 25A / B 8590 Kjøpsvik Gnr. 20 Bnr. 1 Festenr. 110 TYSFJORD KOMMUNE Utført av: Ingeniør MNTF / Takstmann Befaringsdato:
Verditakst Hovedveien 25A / B 8590 Kjøpsvik Gnr. 20 Bnr. 1 Festenr. 110 TYSFJORD KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Mandat Verditakst av Hovedveien 25 A og B. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Generell markedsvurdering: Annet: Eiendommen består av et næringsbygg / kontor / administrasjonsbygg i 2 etg. kjeller og loft i tillegg til lavfløy i 1 etg. og kjeller med garasje. Tomta er planert. Adkomst rundt bygningen. Lett tilgjengelig. Asfalterte biloppstillingsplasser på tomta. Beliggende sentralt i Kjøpsvik sentrum. Valgt ut fra beliggenhet, tilstand, attraktivitet og etterspørsel i markedet. NB! Brev fra Tysfjord kommune hvor de ønsker at utleier selger bygget slik at de kan bli løst fra leiekontrakten. Store deler av bygget har ikke vært benyttet de senere år. Det er kun kontordel 2etg. som for tiden er i bruk. Markedsverdi Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. Konklusjon markedsverdi: 900 000 29.11.2010... Ingeniør MNTF / Takstmann 2 av 14
Rekvirent Rekvirert av: Nord-Salten aft AS v/skjalg Solhaug Tlf.: 91 00 87 75 Besiktigelse, tilstede Dato: - Skjalg Solhaug Tlf.: 91 00 87 75 - Bjørnar Nøys Tlf.: 99 56 05 27 - Ingeniør Takstmann Tlf.: 769 46613 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Festekontrakt Forsikringsavtale Kvitt. off. avgifter EDR Andre dok./kilder: Dato 31.10.1984 Tinglyst dato. Brev fra Tysfjord Kommune. Leiekontrakt Annet Dato 17.11.2010 Dok.kilde automatisk lagt inn fra www.eiendomsdata.no Dato 22.10.2010 Dato 12.12.2008 Bygningen er målt på stedet. Vedlegg Nr 1 2 3 4 5 6 Dokument/beskrivelse EDR Forsikringsavtale Kvitt. off. avgifter Leiekontrakt Brev fra Tysfjord Kommune. Festekontrakt Ant. sider Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Gnr. 20 Bnr. 1 Festenr. 110 Nord-Salten aft AS Festet tomt. Areal 600,6 m² Tomtestørrelse ref. eiendomsdata.no Ikke konsesjonspliktig eiendom Eiendommen ligger til offentlig vei / gate. Vann offentlig Avløp offentlig Strøket er regulert Festeforhold Inngått år: Neste regulering: Festetid utløper: Kommentar: År 1984 År 2012 År 2033 Bortfester: Norcem AS 3 av 14
Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Forsikringstype: Forsikringssum: Gjensidige Forsikring. Avtalenummer: 78394311 Fullverdi 7 353 192 Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Beliggenhet: Beskrivelser: Parkering: Spesielle forhold: Tomta er planert. Adkomst rundt bygningen. Lett tilgjengelig. Beliggende sentralt i Kjøpsvik sentrum. Eiendommen består av et næringsbygg / kontor / administrasjonsbygg i 2 etg. kjeller og loft i tillegg til lavfløy i 1 etg. og kjeller med garasje. Asfaltert biloppstillingsplasser på tomta. Spesielle forhold: Det opplyses at det ikke er noe skjulte feil og mangler som ikke er opplyst i taksten. Bygninger på eiendommen Næringsbygg - Kontor / administrasjonsbygg Byggeår: Tilbygd: 1959. Oppgitt. 1987 Garasje Byggeår: 1959. Oppgitt. Arealer og anvendelse Næringsbygg - Kontor / administrasjonsbygg - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse Kjeller 77 63 Gang, 3 lagerrom, lomp / garderobe, omkledningsrom m/ dusj, wc m/ servant, vaskerom, mellomgang til garasje Kjeller 68 55 Trapperom / gang, 2 herre / 2 dametoaletter m/ servanter, garderobe, wc m/ servant, grovkjøkken, lagerrom. 1. etasje 8 7 Trappegang til 2etg. og kjeller. 1. etasje 192 176 2 butikklokaler / kafe / anretning, spiserom, mellomgang, lagerrom, 1 kontor. Deler av lagerrom ca. 0,5m over 1etg. nivå. Dør fra lagerrom ut på mark. 2. etasje 81 69 Trappegang, spiserom / kjøkken, 3 kontorer, bøttekott, wc m/ servant. Dør fra trappegang ut til luftebalkong. Loft 56 55 Gang, hybelleilighet best. av entre, stue / kjøkken, 1 soverom, bad m/ dusjkabinett / wc / servant, 1 kott 2 m². Sum bygning 482 425 Garasje - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse Kjeller 33 27 Garasje del av kjelleretg. Kjeller 22 18 Overbygd nedkjørsel. Sum bygning 55 45 4 av 14
Gjenstående arbeider/vedlikehold Gjenstående arbeider: Saltutslag i kjeller. Drenering må utbedres. Sprekk i betong-gulv i kjelleretg. Div. punkterte vinduer. Vinduer bør ettersees / eventuelt utskiftes. Knust vindu i 1 lagerrom. Balkongdør må justeres / eventuelt utskiftes. Misfarge i taktrobord. Lekkasje i taktekking. Lekkasje i takrenne. Utv. trapp fra overbygd lagerrom mangler. Sprekk i utv. murpuss. Endel skjevheter i konstruksjon. Div. innv. opp-pusssing må påregnes. Påkostninger: Utv. malt 2004. Nye vindskibord 2006-2007. Laminatparkett i spiserom / kjøkken og 3 kontorer 2 etg. 2009. Nytt minikjøkken på loft. Ny v.v.bereder 200 l. 2008. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Næringsbygg - Kontor / administrasjonsbygg Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Næringsbygg - Kontor / administrasjonsbygg 200 210 212 221 225 227 Bygning, generelt Ingen krypkjeller. Overbygd inngangsparti 1 etg. Grovkjøkken i kjeller avstengt på takstdagen. Grunn og fundamenter, generelt Betong på grus / morene. Kjellergulv av betong. Lav takhøyde i deler av kjelleretg. 2,0 m. Grunnmur av betong / leca. Delvis isolert m/ tresonitt. Utgravd kjelleretg. / div. innredningsarbeid 1984. Sprekk i utv. murpuss. Saltutslag i kjeller. Sprekk i betong-gulv i kjelleretg. Drenering Drenering bør utbedres. Gulv på grunn Støpt gulv. Yttervegger Leca / betongstein. Isolert m/ papp / plater. Utv. vegger m/ pusset og malt betong. Påkostninger: Utv. malt 2004. Endel skjevheter i konstruksjon. Takkonstruksjoner Tretakkonstruksjon. Takkonstruksjon isolert m/ glava. Takkonstruksjon over del av lavfløy utskiftet 1984. Påkostninger: Nye vindskibord 2006-2007. 5 av 14
232 233 234 235 236 237 239 244 250 252 253 Misfarge i taktrobord. Taktekning og membraner Taktekking m/bølgeeternittplater / alu-plater. Avskallet maling på taktekking. Lekkasje i taktekking. Taktekking bør utskiftes. Vinduer Vinduer dobbelte og 2-lags og 3-lags isolerglass. Delvis utskiftet vinduer 1989. Div. punkterte vinduer. Knust vindu i 1 lagerrom kjelleretg. Vinduer må ettersees / eventuelt utskiftes. Overlys og takluker Luke til kaldloft. Ytterdører og porter Teak ytterdør til butikklokalet. Balkongdør må justeres / eventuelt utskiftes. Utvendige beslag Pipebeslag. Utvendig solavskjerming 5 markiser. Annen utvendig komplettering Takrenne / nedløp i stål utskiftet 1995. Takstige. Lekkasje i takrenne. Innvendige dører Branndør A-60 fra mellomgang til garasje 1998. Innv. gabondører. Utett rundt dør til lagerrom 1 etg. Overflater, generelt Oppforet tregulv i lagerrom 1 etg. Oppforet tregulv i kjelleretg. lavfløy. Belegg på terrasse, balkong og utvendige trapper og ramper Dør fra trappegang 2 etg. ut til luftebalkong. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Etg. skillere av trebjelkelag. Delvis isolert m/ min. ull. Vinylbelegg / linoliumsbelegg, laminatparkett. Påkostninger: Laminatparkett i spiserom / kjøkken og 3 kontorer 2 etg. 2009. Noe knirk i gulv på loft. 6 av 14
254 255 261 263 265 270 272 274 300 310 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Vegger malt / tapetsert, malt glassfiberstrie, tekstiltapet, brystpanel, strietapet. Noe misfarging / fare for råte i dusjavdeling kjelleretg. Hybelleilighet trenger opp-pussing. Div. opp-pussing av 1 etg. må påregnes. Innv. slitte overflater. Malt glassfiberstrie i kjelleretg. buler. Overflater på innvendig himling Himling m/ malte sponplater, plastbelagte huntonittplater, heltrukne malte flater, malt panelhimling. Himling i bad loftsetg. sprukket. Svikt i bjelkelag/ himling mellom 1-2 etg. Himling i dusjavdeling kjelleretg. skadet. Sprekker mot listverk i himling i anretning 1 etg. som følge av svikt i bjelkelag. Misfarging i himling i herretoalett kjelleretg. Trapper og ramper Innv. trapp mellom 1-2 etg.-loft m/ vinylbelegg. Utv. trapp fra overbygd lagerrom mangler. Rekkverk, håndlister og fendere Malt liggende stålrør på luftebalkong 2 etg. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Teglsteinspipe. Fast inventar, generelt Skyllekar i vaskerom kjeller. Kjøkkeninnredning Minikjøkken m/ enkel innredning uten avtrekksvifte 2 etg. Forøvrig normal standard m/ avtrekksvifte. Kobberhette / fliser i butikk 1 etg. /tidligere pub / restaurant. Minikjøkken på loft m/ underskap. Ventilator og krydder / ventilatorskap. Påkostninger: Nytt minikjøkken på loft 2006. Skap og reoler Plassbygde garderobeskap på soverom loft. VVS-installasjoner, generelt Veggvifte på 1 kontor. Sanitærinstallasjoner, generelt V.v.bereder 200 l. ny 2008. V.v.bereder 200 l. fra 1984. Benkbereder på loft 116 l. 1999. Kjelleretg. m/ omkledningsrom m/ dusj, wc m/ servant. Kjelleretg. m/2 herre / 2 dametoaletter m/ servanter. Loft m/ bad m/ dusjkabinett / wc / servant / opplegg for vaskemaskin. Sanitærutstyr fra 1984. 7 av 14
312 314 330 442 450 452 700 710 719 731 744 762 Påkostninger: Ny v.v.bereder 200 l. 2008. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Rør-opplegg fra 1984. Utv. vann / avløp frem til hovedsystem i gatelegemet 1984. Armaturer for sanitærinstallasjoner Eldre armaturer. Brannslokking, generelt 4 pulverapparater. Belysningsutstyr Fastmonterte lysarmaturer. Elvarme, generelt Elektrisk. Tavle delvis m/ automatsikringer. El-anlegg fra 1984. Varmeovner 8 panelovner. Reflektorovn på bad loft. Utendørs, generelt Utfellbar brannstige. Bearbeidet terreng, generelt Adkomst rundt bygningen. Annen terrengbehandling Tomta er planert / flat tomt. Utendørs VA Utv. vannkran. Utendørs lys 4 utelamper. Plasser Asfalteret biloppstillingsplasser på tomta. Garasje Lokalisering Garasje Bygningsdel/beskrivelse 200 210 221 225 235 Bygning, generelt Garasje som del av kjelleretg. Overbygd nedkjørsel til garasje m/ to-fløyet port. Grunn og fundamenter, generelt Betong på grus / morene. Grunnmur av betong / leca. Sprekk i grunnmur til garasjedel. Gulv på grunn Støpt gulv. Yttervegger Betong. Ytterdører og porter To-fløyet port. 8 av 14
250 389 450 453 600 761 Overflater, generelt Gipsplatehimling. Annen vannbehandling Varmt vann innlagt i garasje. Elvarme, generelt Innlagt strøm. Varmeelementer for innebygging Varmekabel nedstøpt i garasjegulv og i nedkjørsel til garasje. Andre installasjoner, generelt Grunnvannspumpe / brønn i garasje. Veier Nedkjørsel til garasje. 9 av 14
KONTRAKTER/AREALER Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk /m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Næringsbygg - Kontor / administrasjonsbygg - Disp.areal tidligere butikk / restaurant - Hybelleilighet Hybelleilighet - Kontor Kontor Sum: 1 192 500 96 000 100 56 500 28 000 100 2 81 329 500 40 500 164 500 100 Kjeller 33 33 362 200 6 600 6 600 171 100 100 Loft Garasje - Garasje Garasje Sum: Total: Kommentar kontrakt/arealer Kommentar leiekontrakter: Leiekontrakt mellomnord-salten aftlag AL / heretter kalt utleier og Tysfjord Kommune / heretter kalt leietaker. Leieforholdet løper i 10 år fra 15.12.08. 10 av 14
TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteverdi: Tomteareal: Tomteverdi: 601 m² 240 000 6 750 000 550 000 Sum normale byggekostnader: 7 300 000 Sum normale byggekostnader: Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: 7 300 000 2 850 000 Teknisk verdi uten tomt: Tillegg for normal tomteverdi (uten hensyn til festeforh.): 4 450 000 240 000 Teknisk verdi av takstobjektet: 4 690 000 VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Næringsbygg Kontor / administrasjonsbygg Garasje Teknisk verdi Grunnlag: Teknisk verdi: VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Forutsetning og begrunnelse for valg av kapitaliseringsrente: Renterisiko fordeles på rente og inflasjon (hhv 2% og 1%),fast i.hht.instruks. Objektrisiko henspeiler den risiko som ligger i investering i fast eiendom generelt(1%-2%) Markedsrisiko reflekterer henspeiler den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser for denne eiendommen(1%-2%). Byggrisiko reflekterer forhold ved bygnigen på eiendommen, med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende mm. (0%-4%) Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: - Inflasjon: 3,50 % -2,50 % Realrente: kalkulert 0,98 %, avrundet: Renterisiko Objektrisiko Markedsrisiko Byggrisiko 1,00 % 3,00 % 2,00 % 2,00 % 1,50 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 9,50 % 11 av 14
Brutto leieinntekter Arealtype Eiendommens arealtyper Leiekontrakter m² /m² Leie pr år Disp.areal Garasje Hybelleilighet Kontor Sum: Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Fradrag: Off. avgifter og ev. eiendomsskatt: Årlig festeavgift: Forsikringspremie: Forvaltningskostnader pr år: Driftskostnader: Avsetninger til løpende vedlikehold pr år: Markedsleie/ledige lokaler m² /m² Leie pr år faktisk ansatt beregnet 192 500 96 000 33 200 6 600 56 500 28 000 81 500 40 500 362 171 100-29 448-365 -7 133-6 000-3 000-28 920 Sum normale eierkostnader: Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd 96 234 kapitalisert med 9,5 % gir (avrundet) 171 100-74 866 96 234 1 010 000 12 av 14
VERDIGRUNNLAG - KONTANTSTRØMANALYSE Nøkkeltall Nøkkeltall Inntektsutvikling: Kostnadsutvikling: Realavkastningskrav: Diskonteringsrente: Generell ledighet: Generell ledighet fom år: Beregning av nåverdi År Leieinnt. 2010 171 000 2011 175 000 2012 178 000 2013 182 000 2014 185 000 2015 189 000 2016 193 000 2017 197 000 2018 200 000 2019 204 000 Sum beregnet nåverdi: Restverdi ( 86 000/9,5%): Nåverdi av restverdi: Sum beregnet nåverdi: Normale eierk. 75 000 77 000 79 000 82 000 84 000 87 000 89 000 92 000 95 000 98 000 Spesielle kostn. 2,00 % 3,00 % 9,50 % 12,00 % 10,00 % 2010 Gener. ledighet 17 000 17 000 18 000 18 000 19 000 19 000 19 000 20 000 20 000 20 000 Endring likv. Beregn. nåv. 79 000 80 000 81 000 82 000 82 000 83 000 84 000 85 000 86 000 86 000 79 000 71 000 64 000 58 000 52 000 47 000 43 000 38 000 35 000 31 000 519 000 909 000 293 000 812 000 KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Markedsverdi: Tomteverdi: 240 000 Normale byggekostnader: Teknisk verdi: Kapitalisert verdi: Beregnet nåverdi: Yield: % 7 300 000 4 690 000 1 010 000 812 000 10,7 På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: 900 000 13 av 14
14 av 14