CK Nor Bygg AS Postboks 8 2910 AURDAL Sande kommune Dato: Vår ref.: Arkiv: Saksbeh: 18.03.2015 15/464-2 GBNR-140/77 Anne-Grete Hylland GBNR 140/77 - RAMMETILLATELSE - RIVING AV EKSISTERENDE FRITIDSBOLIG OG OPPFØRING AV NY - DISPENSASJON - GYLTESØVEIEN 48 Saken er behandlet som saknr DS 32/1. Vi viser til søknad om rammetillatelse mottatt 09.07.2014. Sist innsendte dokumentasjon er mottatt 09.02.2015. Saken er funnet å være komplett 02.02.2015. Søknaden omfatter riving av eksisterende fritidsbolig og deler av uthus samt eksisterende opparbeidede uteoppholdsarealer, oppføring av ny fritidsbolig og fasadeendring på eksisterende uthus. I medhold av plan- og bygningsloven 19-1 søkes det om dispensasjon fra krav til minste avstand på 4 m til nabogrense jfr. pbl. 29-4. Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Kathrine og Ulf Ellingsen CK Nor Bygg AS VEDTAK etter delegert myndighet og med hjemmel i plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Sande kommune gir rammetillatelse for riving av eksisterende fritidsbolig og deler av uthus samt eksisterende opparbeidede uteoppholdsarealer, oppføring av ny fritidsbolig og fasadeendring på eksisterende uthus i henhold til/med betingelser i forhold til søknad datert 09.07.2014, tegninger og situasjonskart godkjent 18.03.2015. Merknad fra nabo gbnr 140/1 m/flere mht samlet BYA er tatt til følge. Merknad vedrørende avstand til nabogrense er ikke tatt til følge. Dispensasjon Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, innvilges dispensasjon fra pbl. 29-4 angående krav til minste avstand til nabogrense på 4 m. slik at tiltaket tillates oppført i en min. avstand til grense på 1,25 m mot gbnr. 140/1 og 2,3 m mot gbnr. 140/82. Postadresse: Postboks 300, 3071 Sande Telefon: 33 78 70 00 Besøksadresse: Prestegårdsalleen 35, 3070 Sande Telefax: 33 78 70 01 E-post: postmottak@sande-ve.kommune.no Internett: www.sande-ve.kommune.no Giro bank: 8150.17.39936 Org.nr: 938971471
Betingelser: 1. Det tillates kun vann til vegg inntil offentlig vann og avløp er tilgjengelig. Etter dette plikter eier å tilknytte fritidsboligen til offentlig vann og avløp jfr pbl 27-1 og 27-2 samt kommuneplanen A.4 2. Erklæring om at varsling av de som evt. har pengeheftelser i eiendommen er utført, jfr. pbl. 21-3 må sendes inn før igangsettingstillatelse kan gis. Eventuelt erklæring om at det ikke er pengeheftelser i eiendommen. 3. Rivingsmaterialer og bygningsavfall må kildesorteres og leveres til godkjent mottak (j.fr. avfallsplan og miljøsaneringsrapport). Som et dokumenttilsyn i saken ber kommunen om å få oversendt avfallsplan og miljøsaneringsrapport. 4. Det må foreligge plassering og beliggenhetskontroll fra kvalifisert målefirma, med tilhørende søknad om ansvarsrett. Plott som viser innmålte (kritiske) avstander og samsvarserklæring som bekrefter korrekt plassering i henhold til godkjent situasjonskart sendes kommunen ved saksbehandler som et dokumenttilsyn i saken. 5. Bygningsdeler nærmere grenser enn 4 m må bygges med brannbegrensende bygningsmaterialer jfr. TEK 10, slik at bruk av naboeiendommene ikke begrenses. Ansvar og kontrollform: Tillatelsen omfatter også godkjenning av ansvarsretter jf plan- og bygningsloven 23-1, som angitt under avsnittet ansvar og kontroll. Vedtak om rammetillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Er tiltaket ikke satt i gang innen 3 år faller tillatelsen bort. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene være godkjent av kommunen før de kan gjennomføres Ansvar og kontroll Følgende foretak er godkjent for ansvarsrett i henhold til søknad: Foretak L/ Funksjon/Tiltaksklasse/Ansvarsområde S CK Nor Bygg L Ansvarlig søker. Tiltaksklasse 1 AS Rusånes Fabrikker AS S PRO: Arkitekturprosjektering. Prosjektering av hytte med fundamentplassering og fundamentlaster. Tiltaksklasse 1. UTF: Tømrerarbeider byggesett hytte på fabrikk. * S = sentral godkjenning, L = lokal godkjenning Ansvarsretter samsvarer med innsendt gjennomføringsplan. Beskrivelse av søknaden/utnyttelse Det søkes om fritidsbolig på 67,5 m2 BRA, og riving av eksisterende fritidsbolig på 40 m2 BYA samt deler av eksisterende uthus totalt 7,2 m2. BYA for fritidsboligen er 87,8 m2 side 2 av 10
Totalt BYA for eiendommen blir 118,9 m2. Samtidig søkes det om fasadeendring av eksisterende uthus/anneks slik at disse harmonerer med omsøkt fritidsbolig. Fasadeendringene på uthusene innebærer at saltak omgjøres til pulttak, ytterdører byttes ut slik at de er lik omsøkt fritidsbolig, dobbel glassdør settes inn på gavlvegg i uthus/aneks. Historikk: Det var opprinnelig søkt om dispensasjon fra maks. utnyttelsesgrad for eiendommen som er begrenset til 120 m2, samt fra maks. opparbeidet uteoppholdsareal på 30 m2 jfr. krav i bestemmelse 4.2.3 i kommuneplanen for 2011 2023. Søker har senere redusert antall m2 BYA og opparbeidet uteoppholdsareal, og ligger innenfor begrensninger gitt i bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt B.1.3.1. FAKTA Dokumentasjon: Tegninger i målestokk 1: 100 fritidsbolig datert 02.10.2014 Tegninger i målestokk 1: 50 fritidsbolig datert 25.09.2014 Tegning i målestokk 1:50 uthus/anneks datert 24.09.2014 Tegning i målestokk 1:100 uthus/anneks datert 24.09.2014 Situasjonsplan i målestokk 1: 500 datert 19.06.2014 Gjennomføringsplan datert 09.07.2014 Redegjørelse for hvordan hensynet til sikkerhet ved grunnforhold/kvikkleire er ivaretatt er mottatt fra følgende foretak: CK Nor Bygg AS Eiendom 140/77 er en festetomt, der hjemmelshaver også er hjemmelshaver til gbnr. 140/1, 140/80, 140/71, 140/50 og 140/57. Planer og vedtekter Eiendommen er uregulert, men den er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt 29.10.2014 og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til formål fritidsbebyggelse. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan - og bygningslovens 21-3. Det er kommet inn 2 merknader: Merknad nr 1 Gbnr. 140/1, 140/80, 140/71, 140/50 og 140/57, datert 29.06.14, vedrørende BYA for eiendommen og avstand til nabogrense. Eiendom 140/1, 140/80, 140/71, 140/50 og 140/57 står oppført i matrikkelen med samme hjemmelshaver men med ulike festere. Merknaden i saken er kun signert hjemmelshaver og ikke festere. Oppsummering av merknad fra hjemmelshaver til gbnr 140/1, 140/80, 140/71, 140/50 og 140/57: Hjemmelshaver og eier av naboeiendom er uenig i at nybygget bygges nærmere nabogrensen enn det loven sier, dvs. 4 m fra grensa jfr. pbl. 29-4. Han ønsker ikke at utviklingsmulighetene naboeiendommen skal begrenses på noen måte. Fester har søkt grunneier om grensejustering side 3 av 10
for å oppnå 4 m til grense. Det har vært gitt tilbud om kjøp av tomt eller utvidelse av festetomt. I tillegg ønsker de ikke at begrensinger mht. BYA satt i kommuneplanen punkt 4.2.3 skal overskrides. Merknad nr 2 Gbnr 140/82, datert 04.07.14, vedrørende: Avstand til grense og høyde på uthus. Merknad fra Liv-Beate Dahle er senere trukket tilbake etter en befaring med byggherre på eiendommen, jfr epost datert 07.07.14. Søkerens kommentarer til nabomerknader Ansvarlig søker har i brev av 08.07.2014 kommentert nabomerknader som følger: Fester har opplyst at hensikten med å søke hjemmelshaver om grensejustering var å oppnå samme avstand til grense som eksisterende bygning ha til grensen. Det opplyses at fester og grunneier/hjemmelshaver ikke har kommet til enighet om et etter festers oppfatning et rimelig tilbud om kjøp av grunneiendom/utvidelse av festetomt. Da eksisterende bygning allerede ligger innenfor 4 m grensen til nabogrense mener man at det ved ønsket plassering for ny fritidsbolig ikke vil være til betydelig ulempe for berørt nabo. Plasseringen vil være i tråd med gjeldende plassering av omkringliggende bygninger, og henviser til likebehandlingsprinsippet. Søker skriver at de anser sannsynligheten for at naboeiendommen mot øst blir bebygget som liten, da en bygning bygget 4 m fra grensen vil få konsekvenser for andre festetomter særlig mht. vei. Det vises til rundskriv H-18/90 fra kommunal- og regional departementet, der det skrives som en kommentar til 70 nr. 1 (ny 29-4) om godkjenning av plassering samt bygningens høyde: Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel naboer og omkringliggende miljø. Etter å ha vurdert innkommet merknad skriver søker at de ikke kan se at omsøkt plassering vil være til betydelig ulempe for naboeiendommen. Høringsuttalelser VA-avdeling: Det pågår et samarbeid mellom Gyltesø Vann- og avløpsforening (GVA) og SK om tilrettelegging for tilknytning til kommunalt VA-anlegg for området Gyltesø. På bakgrunn av disse planene vil det ikke bli gitt ny utslippstillatelse eller tillatt nyetablering av privat vannforsyning. Når anlegget er ferdigstilt og i drift vil fritidsboligene/boligene i området pålegges tilknytning til kommunal vannforsyning og de bygningene med innlangt vann vil i tillegg pålegges tilknytning til kommunalt avløpsanlegg. Det vises til tilknytningsplikt i tekst fra Kommuneplan 2011-2023 Bestemmelser og retningslinjer, samt Plan- og bygningsloven kapittel 27. Tilknytning til infrastruktur. Under forutsetning av at eier/tiltakshaver forplikter seg til å tilknytte deres fritidsbolig til kommunalt VA-anlegg via privat VA-ledningsnett i regi av GVA har vann- og avløpsavdelingen ingen merknader forøvrig til tiltaket. Kommunal overvannsledning ikke tilgjengelig i dette området. Det må derfor sikres forsvarlig lokal overvannshåndtering. Plan for lokal overvannshåndtering skal følge kommunens til enhver tid gjeldene norm for vann og avløp. side 4 av 10
Plassering Minste avstand til nabogrense godkjennes til 1,25 meter mot gbnr. 140/1 og 2,3 meter mot gbnr. 140/82, jfr. dispensasjon fra pbl. 29-4. Høydeplasseringen for boligen godkjennes til kote 33,5 for o.k. gulv 1. etasje., jf plan- og bygningsloven 29-4. VURDERINGER Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter kapittel 5 i byggesaksforskriften. Innkomne merknader Gbnr 140/82 Eier av gbnr 140/82 har i e-post datert 04.07.2014 uttrykt bekymring for plassering av bygningen samt for at fasadeendringer på uthus skulle medføre økt høyde og/eller areal. Nabo hadde på dette tidspunkt oppfattet at ny fritidsbolig skulle ligge 0,5 m fra nabogrensen Etter befaring på eiendommen 04.07.2014 skriver eier av gbnr 140/82 i e-post til kommunen av dato 07.07.2014, at hun ikke lenger er bekymret for vedrørende prosjektet, da hun har fått forståelsen av at fritidsboligen ikke blir plassert for nære hennes eiendom samt at taket og arealet på annekset og boden ikke vil øke. Merknad fra eier av gbnr 140/82 utgår etter dette, og er ikke behandlet videre i saken. Gbnr 140/1: Eiendommene 140/1, 140/71, 140/80, 140/50 og 140/57 har samme hjemmelshaver, og nabomerknaden synes å være samlet for alle disse tomtene. Kommunen kan ikke se at tiltaket berører andre eiendommer enn 140/1 mht innholdet i nabomerknaden, utover eventuelt punktet vedrørende BYA som er tatt til følge i søknadsprosessen. Forholdet til eiendommene 140/71, 140/80, 140/50 og 140/57 behandles derfor ikke videre i saken. Merknad fra nabo gjelder avstand fra prosjektert fritidsbolig til felles grense. Tiltakshaver har etter å ha mottatt merknad fra nabo redusert størrelsen på bygningen slik at det oppnås en minste avstand til grensen på 1,25 m ved fritidsboligens nordøstre hjørne, som er 0,25 m lenger fra grensen enn eksisterende bygning. Med vilkår om at alle bygningsdeler nærmere enn 4 m fra nabogrenser bygges med brannbegrensende byggematerialer anses ikke tiltaket å begrense utvikling av naboeiendommen. Merknad synes etter dette å være delvis tatt til følge mht innholdet i nabomerknaden vedrørende begrensning i bruk av den aktuelle delen av 140/1. Merknad vedrørende bygging nærmere nabogrense enn 4 meter er ikke tatt til følge. Kommunen oppfatter at merknaden er direkte knyttet til søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsene jfr pbl 29-4. Merknaden er derfor behandlet som del av dispensasjonsvurderingen i saken. Dispensasjon Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Jfr. 29-4.Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense gjelder følgende: Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen.kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir side 5 av 10
fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd 1 bokstav b, gis ved forskrift. Omsøkt bygning har en avstand på 2,3 m til eiendom med gbnr 140/82 og 1,25 m fra gbnr. 140/1. Ansvarlig søker skriver følgende i dispensasjonssøknaden: I forbindelses med revidert plassering av tiltaket har vi tatt hensyn til berørte naboer i den utstrekning vi kan. Ny plassering medfører en av stand på 1,25 til eiendom 140/1, ny fritidsbolig blir dermed plassert 0,25 m lenger i fra nabogrensen til 140/1 enn eksisterende fritidsbolig. Det er dermed større ulempe å beholde eksisterende fritidsbolig med nåværende avstand enn omsøkte tiltak med ny plassering. Omsøkte plassering fører ikke til at bebyggelse klumper seg sammen i nærhet til eiendomsgrenser da omkringliggende nabobygg ligger plassert langt vekk fra felles nabogrense. Det vil derfor ikke være fare for brannspredning mellom bygninger. Det kan likevel være en ulempe å gi dispensasjon for avstand på 2,3 m til eiendomsgrense mot 140/82 med tanke på eventuell utvidelse av fritidsboligen på denne eiendommen. Men dette bør ikke veie tungt i dette tilfellet da hjemmelshaver har godtatt omsøkt plassering. Det kan også påpekes at det kun er hjørne på omsøkte fritidsbolig som blir liggende med en avstand på 2,3 m fra eiendomsgrensen. Det er også lite sannsynlig at fritidsboligen på eiendom 140/82 vil utvides eller at det vil bli oppført noe bygg på den siden av nabogrensen da eiendom 140/82 allerede er maksimalt utnytta i forhold til bestemmelsen om 120 m2 BYA. For å få til en hensiktsmessig plassering og utnyttelse av tomta, er det ønskelig med omsøkt plassering. Hjemmelshaver av eiendom 140/82 godtar omsøkt plassering med en avstand på 2,3 m. Det vil være til stor fordel for byggherre å få oppføre omsøkte fritidsbolig med tanke på plassbehov etter dagens standard. Tiltaket innebærer ikke vesentlig ulemper for allmennheten. Når det ikke foreligger ulemper for allmennheten har man mulighet til å i en viss grad ta fordelere for eier med i betraktning. Kommunens vurderinger: Eier av gbnr. 140/82 har i e-post av 07.07.2014 har trukket sin naboklage etter befaring med byggherre. Det foreligger imidlertid ikke samtykke til oppføring av bygning nærmere eiendomsgrense enn 4 meter i form av f.eks en avstandserklæring. Forholdet betinger etter dette dispensasjon fra pbl 29-4. side 6 av 10
Kommunen vurderer hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra, ikke å være vesentlig tilsidesatt. Avstand 2.3 meter fra grense mot 140/82: Eksisterende fritidsbolig på eiendom 140/77 ligger med avstand til grensen mot 140/82 på ca 7 m. Både den eksisterende og den nå omsøkte fritidsboligen på gbnr. 140/77 ligger dreid i mer sydlig retning enn fritidsboligen på gbnr. 140/82. Omsøkt tiltak ligger i samme retning som eksisterende bygning, men er lenger i utstrekning og strekker seg dermed betydelig nærmere eiendom 140/82, der minste avstand til eiendomsgrense nå vil være 2,3 meter. Utsikten fra eksisterende fritidsbolig på gbnr 140/82 er hovedsakelig mot vest, men også nordover og sydover. Sydover vil siktlinjen fra terrassen gå over uthusene på gbnr. 140/77. Omsøkt fritidsbolig synes ikke å komme i konflikt med denne siktlinjen. Da eiendom 140/77 ligger syd for eiendom 140/82 vil solen stå opp mot sitt høyeste punkt når den generer skygge mot nord, i tillegg er bygningen relativt lav, ca. 3,7 m på høyeste punkt, og bygningen vil dermed i liten grad kaste skygge inn på naboens eiendom. Jfr situasjonskartet er det kun et hjørne på omsøkte fritidsbolig som blir liggende med en avstand på 2,3 m fra eiendomsgrensen. Søker/tiltakshaver påpeker videre at det er lite sannsynlig at fritidsboligen på eiendom 140/82 vil utvides eller at det vil bli oppført noe bygg på den siden av nabogrensen da eiendom 140/82 allerede er maksimalt utnyttet i forhold til bestemmelsen om 120 m2 BYA. Minste avstand fra bygning på eiendom 140/82 til eiendomsgrense mot 140/77 er ca 9,1 meter. Der bestemmelsen etter pbl 29-4 mener å regulere lys og luft mellom bygninger på ulike boenheter, synes dette forholdet tilstrekkelig ivaretatt. Kommunen vil sette som vilkår for å gi dispensasjon at alle bygningsdeler nærmere enn 4 m fra grense bygges med brannbegrensende bygningsmaterialer, slik at naboeiendommer har mulighet for endringer av bygningsmassen evt. oppføring av ny bygningsmasse innenfor 4 m fra nabogrensen. Etter kommunens oppfatning synes hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra i alt det vesentlige å være ivaretatt. Avstand 1,25 meter til nabogrense mot gbnr. 140/1. Omsøkt fritidsbolig ligger plassert med en minsteavstand til gbnr. 140/1 på 1,25 m til grense mot sydøst. Jfr rundskriv H-18/90 fra kommunal- og regional departementet, kommentar til 70 nr. 1 (ny 29-4) om godkjenning av plassering samt bygningens høyde gjelder følgende: Formålet med paragrafen er opprinnelig bla brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse. Med endringene i 70 ble bla hensynene til terreng og omgivelsestilpasning av bygningskroppen understreket som viktige. Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel naboer og omkringliggende miljø. side 7 av 10
Videre: Bestemmelsen gir imidlertid ikke selvstendig hjemmel for å fullstendig avslå en byggesøknad det dreier seg bare her om et valg mellom alternative muligheter. Rundskrivet åpner videre for at kommunen kan dispensere fra bestemmelsen jfr avsnitt Godkjenning/dispensasjon og Vurderingstema. Der hovedregelen etter 29-4 tilsier at et byggetiltak skal plasseres minimum 4 meter fra eiendomsgrense er omsøkte tiltak plassert 1,25 meter fra eiendomsgrensen. Kommunen vil sette som vilkår for å gi dispensasjon at alle bygningsdeler nærmere enn 4 m fra grense bygges med brannbegrensende bygningsmaterialer, slik at naboeiendommer har mulighet for endringer av bygningsmassen evt. oppføring av ny bygningsmasse innenfor 4 m fra nabogrensen. Forholdet til gjeldende brannkrav er etter dette ivaretatt på eiendom 140/77, uten begrensninger for naboeiendommer. Eiendom 140/1 er pr i dag en større landbrukseiendom. Den delen av eiendom140/1 som grenser mot 140/77 er en liten trekant mellom 140/77 og 140/71, og kan delvis oppfattes som del av eksisterende veiareal. Hjemmelshaver til 140/1 påpeker i nabomerknad at de ikke ønsker at arealet låses på noen måte, da det er en mulig byggetomt/grensejusteringsområde. Det aktuelle arealet av eiendom 140/1 synes etter kommunens oppfatning ikke tilstrekkelig stort for å kunne bebygges selvstendig slik det fremstår pr i dag. Kommunen har allikevel gjort følgende vurdering: Mht. terrengets utforming med fall mot sydvest synes det naturlig at et eventuelt nybygg på 140/1 vil henvende seg i samme retning. Omsøkt bygning på 140/77 vil dermed ikke hindre utsikten for en eventuell ny bygning på gbnr 140/1 ved nabogrense mot vest. Omsøkt fritidsbolig på 140/77 vil kunne generere noe skygge på den aktuelle nærliggende delen av gbnr. 140/1 lengst nord på trekanten, på kveldstid. Det anses allikevel ikke som sannsynlig at et eventuelt uteoppholdsareal på eiendom 140/1 blir etablert på denne delen av eiendommen. Kommunen vil presisere at denne drøftningen ikke innebærer at kommunen oppfatter det som sannsynlig jfr gjeldende planer for området, at dette arealet av 140/1 vil kunne tas i bruk som noe annet enn eksisterende bruk, dvs en form for tillegg til veiareal. Forholdet til brannkrav, lys og luft mellom bygninger på ulike boenheter synes etter dette å være tilstrekkelig ivaretatt, slik at hensynes bak avstandsbestemmelsen jfr pbl 29-4 ikke synes vesentlig tilsidesatt. Kommunen har i denne vurderingen lagt vekt på at eksisterende bygning på eiendom 140/77 ligger 0,25 meter nærmere grense mot 140/1 i forhold til omsøkte tiltak. Det omsøkte tiltaket forbedrer eksisterende situasjon mht til to forhold: Avstand til eiendomsgrense økes med 0,25 meter, og en ny bygningen utføres med brannbegrensende bygningsmaterialer, slik at eventuell bruk av 140/1 ikke begrenses. Samlet vurdering av fordeler/ulemper Etter kommunens vurdering vil ikke omsøkte plassering av fritidsboligen medføre betydelig ulempe for gbnr 140/82, 140/1 eller andre eiendommer i nærmiljøet, heller ikke mht utsyn og side 8 av 10
solforhold slik at kommunen vurderer at det ikke foreligger avgjørende grunner for å avslå byggherrens ønske om plassering. Tiltakshaver har i e-post av 02.02.2015 bekreftet at de ønsker å koble til offentlig vann og avløp så snart det blir tilgjengelig. Planløsning for ny fritidsbolig viser at arealene inkluderer et baderom som ansees å være av tilstrekkelig størrelse mht det arealbehovet som følger av tilkobling til vann og avløp. Det anses som en fordel at tiltaket er prosjektert i den hensikt å tilkoble til offentlig vann og avløp, samtidig som bygningsmassene totalt på eiendommen er redusert slik at tiltaket inkl nødvendig areal som følge av en tilknytning (bad) oppnås innenfor maks utnyttelsesgrad for eiendommen. I tillegg anses det som en fordel at prosjektert plassering av fritidsboligen kun krever mindre terreng inngrep, slik at bygningen ved gitt plassering tilpasser seg terrenget og ikke motsatt. Bygningen tar i stor grad i bruk arealet som allerede er bebygget, slik at ytterligere irreversible terrenginngrep unngås på en tomt der det i stor grad er fjell i dagen. En eventuelt endret plassering av bygningen tilpasset 4 meter til eiendomsgrenser synes etter kommunens oppfatning å betinge at bygningen oppføres med hovedmøneretning på tvers av høydekurvene og i strid med etablert byggemønster i området. Videre vil en slik endret plassering kunne betinge vesentlige terrenginngrep. Kommunen anser dermed etter en samlet vurdering at fordelene er klart større enn ulempene slik at dispensasjon fra avstandsbestemmelsene jfr pbl 29-4 innvilges og tiltaket godkjennes. Planløsning og utseende jfr. pbl 29-1, 29-2 Etter kommunens vurdering er tiltaket prosjektert og vil bli utført slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med dets funksjon. Videre innehar tiltaket gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. HMS-krav I søknaden er det oppgitt at sikkerheten mot fare eller vesentlig ulempe som følge av grunnforhold, rasfare, flom og andre miljøskadelige forhold er tilfredsstillende ivaretatt. Biologisk mangfold I en hver sak som berører naturmiljøet skal de miljørettslige prinsipper i 8-12 jfr. Lov om forvaltning av naturens mangfold legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Ved søk i fagsystemet Naturbase er det ikke registrert noen viktige miljøelementer som blir berørt av tiltaket. Føre-var-prinsippet kommer til anvendelse i situasjoner der man ikke har tilstrekkelig kunnskap om naturmiljøet. Iht. tilgjengelige databaser vurderes kunnskapsgrunnlaget her å være tilstrekkelig klarlagt. Det foreligger ingen større utbyggingsplaner, den samlede belastningen anses derfor å være begrenset. Tiltak skal utføres med miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Kostnader ved miljøforringelse dekkes av tiltakshaver. I den grad det er mulig bør anleggsarbeid unngås i yngletida for dyr og fugl. Automatisk fredet kulturminne Dersom det viser seg at tiltaket kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at det kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. side 9 av 10
INFORMASJON Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det tidspunktet hvor underretning er kommet frem til vedkommende part (se vedlegg til dette brev). Dersom arbeidene ikke er igangsatt innen 3 år, eller arbeidene innstilles for lengre tid enn 2 år, etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort, jfr. plan- og bygningsloven 21-9. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene være godkjent av kommunen før de kan gjennomføres. Igangsetting før klagefristen er ute eller før eventuelt endelig klagebehandling er avsluttet hos fylkesmannen, skjer for tiltakshavers egen økonomiske risiko. Tiltaket kan ikke tas i bruk før det er gitt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Ved behov for riggplass på offentlig grunn og eventuell annen bruk av offentlige arealer må det på forhånd foreligge avtale med kommunen. Gebyret for byggesaksbehandlingen må være innbetalt før byggearbeidet igangsettes og senest innen fakturaens forfallsdato. Gebyr I henhold til Sande kommunes gebyrregulativ for byggesaker gjeldende for 2014, skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr Beskrivelse Antall Beløp 2.2 0-70 m2 BRA 1 14.650,- 2.7.1 Dispensasjon 1 5.750,- Totalt gebyr å betale 20.400,- Vennlig hilsen Berit Dahl Fagleder byggesak. Ann-Grete Hylland saksbehandler Vedlegg Orientering om klageadgang Kopi Kathrine og Ulf Ellingsen Ellingsen, Fjordsvingen 21, 3427 GULLAUG Liv-Beate Dahle, St. Olavs Gate 13, 3112 TØNSBERG Jørn Ove Pedersen, Krokenveien 4, 3070 SANDE I VESTFOLD side 10 av 10