[X'] NEDRE EIKER V Løpenr.: 14759/2017 Referat fra oppstartsmøte for detaljregulering for: Vinnes Nordre, del Il Plan ID: 20170006 Saksnr.: 2017/1411 Møtested: Nedre Eiker rådhus Møtedato: torsda~ 04.05.2017 Deltakere: Tiltakshaver (TH): Sameiet Hoffv/Arild Eek Areal2lan: Siri A. Kluck Lottrup (referent) Richard S. Nilssen Forslagsstiller/konsulent: Øystein Rognebakke Andre kommunale virksomheter: Svein Magne K.røvel-Velle (kommunalteknikk) Te1je Larsson (kommunalteknikk) Gunlaug Moen Hembery (kultur) Formål for oppstartsmøtet er for kommunen å gi råd og krav til planarbeidet og avklare: - omfang og varslingsområde for planarbeidet - nødvendige utredningstema for å sikre gode planløsninger - mulige rekkefølgekrav for å sikre gjennomføring av planen - prosess, samhandling og medvirkning TILTAKSHAVERS UTKAST TIL UTVIKLING AV OMRÅDET/ EIENDOM Kort beskrivelse Forenklet planbeskrivelse sier at: Det ønskes å utvikle området med 6-8 eneboliger eller 10-12 boligenheter i rekke. Side 1 av 14
[E NEDRE EIKER U REFERAT FRA OPP ST ARTSMØTE FOR: FØRINGER FOR PLANARBEIDET L Overordnete faner 1.2 Andre overordnede planer: Områdeplan/ Kommunedelplan... Statlig plan, Regional plan, m.m.:..... RPR, Planretningslinjer... 1.3 Tilliggende planer som bør gis særlige hensyn/tilpasning: Detaljregulering for SO 42, del av gbnr.: 48/8 og SO 28.02, gbnr: 48/94 m. fl.reg. endr. Side 2 av 14
REFERAT FRA OPP ST ARTS MØTE FOR: 2. Vurderin av. lanutkastets rad ~V samsvar/ avvikfra overordnete Jane:r. Føringer i overordnete planer er ment å være styrende for reguleringsarbeid. Avvik kan foreslås i detaljregulering, men må da planfaglig begrunnes og virkninger utredes. Graden av avvik kan utløse krav til PP og KU og vil være styrende for planprosess, jf. pkt. 7. Ingen avvik med kommuneplanen Disse avvikene kan kreve særskilt og tidlig avklaring i politisk behandling av oppstartsmøtet om det er tilrådelig å vurdere slike avvik i planarbeidet. Dette er ikke forpliktende og gir ingen garanti for at slike avvik godtas i politisk I.gangsbehandling. RÅD FOR PLANARBEIDET Kommunen tilråder et stort nok planområde for å sila e helhetlige planløsninger innenfor plangrensen. Endelig grensefor planområdet kan endres. Det kan minskes uten at dette varsles. Dersom plangrense utvides utover varslingsgrensen vist nedenfor må det vurderes behov for nytt varsel. 3.1 Kommunens forslag til varslingsområde for planarbeid ~f::,i..:-- Side 3 av 14
['X] NEDRE EIKER " REFERAT FRA OPPST ARTSMØTE FOR: Kommunens anbefaling av planområde avviker fra tiltakshavers forslag i forenklet planbeskrivelse. Tiltakshaver tilrådes følgende: Planområdet bør innlemme Gamle riksvei og hele planområdet for SO 42, slik at dersom det er behov for utvidelse av kryss, atkomst, endringer av frisikt eller lekeplass, så er det mulig å gjøre dette uten å måtte varsle på nytt. Planavgrensning bør i tillegg ligge 'søm-i-søm' med tilliggende reguleringsplaner. Side 4 av 14
REFERAT FRA OPP ST ARTSMØTE FOR: 4. Utredninger og avklaringer (grunnlagfor planløsninger i planbeskrive/sen) NB! Der det kreves egne/atskilte utredninger MÅ konklusjonen(e) i disse føres inn i planbeskrivelsen. Selve utredningen( e) leveres som vedlegg til planbeskrivelsen. Tema Samfunnssikkerhet og beredskap - Er byggegrunn sikker? (Grunnforhold, Flom, Støy/luft/forurenset grunn Vern, Annet) - Er det begrensninger i areal avsatt til 'bebyggelse og anlegg' i KPL? Se ROS-anal se mal. Vedlegg 1 til Planbeskrivelse Grunnforhold - Kvikkleire/ rasfare. - I nye byggeområder under øvre marin grense kreves det grunnvurdering/- undersøkelse Anbefaling i denne bør gi grunnlag for rekkefølgekrav i bestemmelsene. Merknader - Støy - Planområdet ligger under marin grense, og det er derfor krav om grunnvurdering/ evt. grunn undersøkelse. Gult viser fluvialt materiale og blått er marint sammenhengende. Naturhensyn/ naturmangfoldloven: Flomfare, overvannsproblematikk Berøres landbruksinteresser eller kulturlandskap? Natur-, fiske-, vilt- eller friluftslivsinteresser? Vassdrag, byggeforbudssone? Naturmangfoldlovens kap II, 8-12 må vurderes og utredes Hensynssonen i kommuneplanen, men ellers ikke flomfare. Må sjekkes ut. Eiendommen grenser til LNF- område. Naturmangfoldlovens kap Il, 8-12 må vurderes og utredes. Side5 av 14
00 NEDRE EIKER U REFERAT FRA OPPST ARTSMØTE FOR: Flomkart - Ikke aktuelt Miljøvernfaglige forhold Støyvurdering nødvendig? (krav til stille sider for boenheter) - Forurensning - Fjernvarme, konsesjonsområde Energiløsninger Støyvurderinger er nødvendig. Både med hensyn på støy fra Fv 283 og fra tilgrensende næringsområde. Dette området var til mekling i prosessen for gjeldende kommuneplan ang. dette. Statens vegvesen trakk innsigelsen sin. - Behov for bestemmelser om støytiltak/ skjerming, høyder m.m. Støykart :c Gul og rød støysone, fra Fv 283 Verneinteresser - Verneverdige bygg eller kulturmiljø? Sjekk Kommunedelplanen for kulturminner Ingen kjente funn/ hensyn Kulturminneregistrering/ arkeologisk utgraving kan bli aktuelt, dette foretas av Buskerud Fylkeskommune, og må bekostes av tiltakshaver Side 6 av 14
Juridiske og økonomiske vurderinger Eiendomsforhold - Privat eller offentlig eie? - Andre grunneiere enn tiltakshaver, evt. noen konfliktpunkt i/ utenfor planområdet? - Økonomiske konsekvenser for kommunen? - Privatrettslige heftelser som tinglyste servitutter e.l. - Rekkefølgekrav/ utbyggingsavtale i allerede gjeldende plan(er) i nærområdet? Arealbruk og - utnyttelse - Arealformål, BYA, byggehøyder - Type bebyggelse, antall, størrelser BRA - Uteareal; felles og privat - Utbyggingsrekkefølge/gjennomføring - Oppmåling av eiendommer Grønn overflatefaktor (GOF) REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE FOR: - Adkomsten er privat - Tinglyst veirett må hensyntas/ ivaretas i planarbeidet - Boligbebyggelsen i tilgrensende områder er eneboliger. - Utnyttelsesgraden i kommuneplanen er for området 35 % BYA. - Ivareta hensynet til eksisterende bebyggelse. - Tomtene i reguleringsplanen for SO 42, Gbnr.: 48/8, Vinner fra ca. 650-850m2. - Krav til grønn overflatefaktor er 0,5 - Kravet er 0,5 i boligområder og 0,6 i sentrumsområder. Grønne tak, både intensive (brukstak) og ekstensive (sedum o.l.) tilrådes. - GOF- kalkulatoren. Estetikk og stedsutvikling - Utbyggingens nær- og fjernvirkning - Tilpassing til eksisterende omgivelser og bebyggelse, lokalklima - Sol- og lysforhold - Estetisk utforming og tilpasning til terreng - Funksjonalitet - Framtidig bebyggelse må tilpasses eksisterende. Anbefales eneboliger. - LNF- området må hensyntas, bebyggelsen bør plasseres slik at det blir minst mulig sjenanse fra/ for gårdsdrifta. Landbrukskontoret ber om at det settes av en buffersone i planen og at bolighus ikke bør legges helt inntil dyrka mark. De anbefaler at det legges en byggesone 5-10 meter fra grensen. Garasjer kan gjeme ligge 5 m unna, men bolighus bør ligge lenger ifra, se vedlagt uttalelse. - Det bør vurderes en bestemmelse om at hekk ikke bør bli høyere enn 1-2 meter pga. skyggevirkning ut på jordet. - Sol- og lysforhold må utredes. - Nødvendige støytiltak må tilpasses/ utredes Side 7 av 14
Barn og unges, funksjonshemmedes og eldres interesser (folkehelse) - Lekeplasser (krav i kommuneplanen) - Tilgang til idrettsanlegg, snarveier, utfluktsområder, turstier - Universell utforming tilrådes lagt til grunn ved utforming av fellesarealer i bygninger, samt gangatkomster til hovedinnganger. Øvrige deler av bygg skal følge krav i TEK 10 REFERAT FRA OPPST ARTS MØTE FOR: Lekeplass og utomhusarealer må utredes. Det er en lekeplass i tilgrensende plan som kan vurderes benyttet, dette må avklares med grunneiere. Er det behov for noen utvidelser? Vi anbefaler at dere bruker kommunens lekeplassveileder. Skole og barnehage - kapasitet - Ta utgangspunkt i uttalelse fra internt varsel om oppstart fra Oppvekst og kultur Trafikksikkerhet, veier og atkomster til og i planområdet - Privat/ offentlig vei? Nødvendig standard veier og kryss? Antall og plassering av atkomster Byggegrenser mot vei Gang- og sykkelveier Kollektivbetjening, bl.a. avstand Trafikksikkerhet, sikker skolevei - Parkering (sykkel- og bil) Behov for trafikkutredning? Avklaringer med SVV eller kommunen? Teknisk infrastruktur (utenom vei) Se merknad fra kommunalteknikk fra internt varsel - Vannforsyning, slukkevann, avløpsforhold, overvannshåndtering, ledningsnett - Kraftforsyning/ fjernvarme - Renovasjon Nødvendige illustrasjoner - Illustrasjonsplan - Perspektivtegninger - Terrengsnitt - Solforhold (sol/skygge) - Atkomst fra Gamle Riksvei er privat vei. Hva sier en evt. erklæring om antall boenheter, standard o.l.? - Atkomsten god nok? Det er behov for en utredning om dette. Kommentar fra Kommunalteknikk i intern varsling: Det må påregnes å forbedre standard på privat felles adkomst - Normal byggegrense langs fylkesveier er 50 meter målt fra senterlinjen, jf. veiloven 29. - Trafikksikkerhet, sikker skolevei skal utredes - Parkeringskrav - følge kommuneplanen. - Intern avløpsnett er dårlig. Avløpstilknytning må skje i Myrveien - Vanntilknytning må foretas i Gamle Riksvei (Tollefshagan). - Krav til slukkevann er 20 1/s - Mulig rekkefølgekrav til kapasitet renseanlegg. Illustrasjonsplan Solforhold NB! Listen er ikke uttømmende. Selv om tema ikke vurderes utredet i oppstartsmøtet så kan videre planarbeid avdekke nye forhold som endrer utredningsbehov. Tiltakshaver plikter da å innlemme dette i planarbeidet og dokumentere dette i planbeskrivelsen. Side 8 av 14
REFERAT FRA OPP ST ARTSMØTE FOR: " 5. Giennomføring av planen (grunnlag for rekkefølgekrav i planbestemmelsene) : 5.1 Følgende utredningstema/tiltak vurderes som viktige for gjennomføring av planen. Disse tilrådes vurdert som mulige rekkefølgekrav i planbestemmelsene og kan fordeles slik: P' Tiltak innen(gr byggeområdet Fellesanlegg og infrastruktur innenfor areal avsatt til bebyggelse og anlegg (sentrumsformål, boligbebyggelse mv). Dette kan kreve avklaring med andre grunneiere. Merknad: - For boligbebyggelsen tilrådes rekkefølgekrav til: - bl.a. Vann og avløp, overvann, GOF, støytiltak, lekeplass, grønnstruktur/ buffersone, parkering m.m. - Lekeplass reguleres som fellesareal i bestemmelsene,jf. pbl 12-7.nr. 14 P' Tiltak uten(gr byggeområdet Allment tilgjengelige infrastruktur utenfor avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan kreve avklaring med andre grunneiere og/eller utløse behov for utbyggingsavtale (UBA) eller gjennomføringsavtale kommunen. Merknad: - For Samferdselsareal tilrådes rekkefølgekrav til: - f.eks. kjørevei/ atkomst - For Grønnstruktur tilrådes mulig rekkefølgekrav til: - f.eks.lekeplass 5.2 Privatrettslige forhold som må løses for å kunne gjennomføre rekkefølgekrav/planen -Tinglyst veirett, hva gir denne muligheter for? 6. Oppsummering - Videre planarbeid Følgende utredningstema vurderes som premissgivende/ kritiske for videre planarbeid. Disse må avklares så tidlig som mulig: Byggegrense mot Fv 283 Støyforhold Atkomst Vann og avløp Merknader: Side 9 av 14
REFERAT FRA OPP ST ARTSMØTE FOR:.. 7. Planprosess Etter vurdering av planutkastets - samsvar med kommuneplanens arealdel ( og evt. områdeplan) - behov for avklaringer og utredninger, herunder planprogram (PP) og konsekvensutredning (KU) så defineres den å tilfalle planprosess som følger: r Planprosess A: enkel detaljplan Samsvarer helt med kommuneplanens arealdel (KPL). Et mindre planområde der det er få offentlige interesser, få nabointeresser og mindre kompliserte tekniske forhold (f.eks. grunnforhold, topografi, flom o.l.) < r Planprosess B: sammensatt detaljplan Samsvarer med KPL, men planløsninger må avklares med offentlige og private interesser. Eller: Noe awik fra KPL men uten vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planprosess C: innfløkt detaljplan og områdeplan - uten konsekvensutredning (KU) Samsvarer ikke med KPL og har vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planen utløser krav til planprogram (Pbl 4-1 og 12-9), men ikke konsekvensutredning r Planprosess D: innfløkt detaljplan, områdeplan, kommunedelplan - med KU Samsvarer ikke med KPL og har vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planen utløser krav til planprogram, samt konsekvensutredning (jf.pbl 4-2 og 14-1) NBI Plantype kan endres som resultat av merknader til høringer eller politisk behandling. Ulike planprosesser har ulike gebyrsatser,jf. pkt. 8 nedenfor. 8. Plangebyr Med hjemmel i plan- og bygningsloven 33-1 vedtas det årlig forskrift om gebyr for planbehandling. Plangebyr beregnes i kommunens regulativ 2 etter plantype/planprosess (avklart i pkt. 2 ovenfor). Gebyr sendes tiltakshaver ved: Arild Eek, Erland Thoresens vei 3, 3031 Drammen Org. nr.: 123456789 Gebyr beregnes ut fra det år reguleringsplan behandles. Gebyr faktureres etter l.gangsbehandling. Avbrutt plan faktureres 50% etter oppstart, 75% etter 1. gangsbehandling. Gebyrforskriften kan leses i sin helhet på www.nedre-eiker.kommune.no på siden for 'Reguleringsplan' 9. Varsling av oppstart på planarbeidet 9.1 Oppstart av planarbeidet skal i tråd med pbl 12-8 varsles i form av: a) avisannonse, b) elektroniske medier og c) gjennom brev til berørte parter og interesser. Tiltakshaver tilrådes følgende: Varsel sendes etter at oppstartsmøtet har vært til politisk behandling. Mottakere av varselet får vedlagt saksframlegg med vedtak, samt Forenklet Planbeskrivelse. Kopi av varsel i pdf-format skal sendes saksbehandler for annonsering på kommunens hjemmeside. Omriss av varslet planområde i S0S1-format skal sendes kommunen innen 4 uker fra varsling. Denne innlemmes da i kommunens temakart for 'reguleringsplaner under arbeid'. Kartgrunnlaget brukt i planarbeidet må ikke være eldre enn 1 år gammelt. Kartgrunnlag og adresseliste bestilles fra NEK (Geodataavdeling). Side 10 av 14
REFERAT FRA OPPST ARTSMØTE FOR: 9.2 Varslingstekst a) Tekst om planstatus, formål/hensikten med planen, arealformål, planprogram og konsekvensutredning avtales som følger: På vegne av Sameiet Hoff varsles det i henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 om oppstart av arbeid med reguleringsplan for gbnr.: 48/8, Vinnes Nordre del 11 i Nedre Eiker. Planområdet omfatter eiendommene <adresser og gbnr.:>. Det gjøres oppmerksom på at det kan bli foretatt mindre justeringer. Berørte naboer og grunneiere varsles direkte. Kart med omriss av planområdet, med navn -... kommuneplanen vedtatt 07.10.2015 er området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Hensikten med planarbeidet er å: Legge til rette for boligbebyggelse Arealformål som foreslås er : a) Boligbebyggelse Felles privat atkomstvei c) Felles lekeområde b) Planen vurderes å ikke utløse krav til planprogram eller konsekvensutredning. Merknader til det igangsatte planarbeidet(+ evt. planprogram) kan rettes til: <Konsulentfirma> vi <medarbeider> < Gateadresse, postnummer> Tlf: < tlf. nr. > e-post: < post@konsulent.no > Frist: <dd.mm.åååå> (min. 3 uker fra varslingsdato; 6 uker ved samtidig høring av planprogram) Alle merknader vil følge saken til politisk behandling. b) Tekst om utbyggingsavtale (UBA) avtales som følger: Dette er ikke aktuelt, da planområdet ligger utenfor områder hvor gjeldende kommuneplan tillater utbyggingsavtale Side 11 av 14
REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE FOR: 10. Samarbeid/ samhandling med naboer og berørte parter (aktiv medvirkning) Rådmannen tilråder at det holdes møte med naboer og berørte parter under planarbeidet (for eksempel i varslingsperioden og/eller i perioden med offentlig ettersyn). Bruk av fysisk modell tilrådes for å forenkle naboers forståelse/deltakelse av planlagte tiltak. Kommunen kan om ønskelig stille møtelokaler til rådighet. Representant/saksbehandler fra kommunen kan da stille i rådgivende/prosessveiledende kapasitet. Dersom planområdet omfatter andre grunneiere enn tiltakshaver tilrådes det skriftlig dokumentasjon (i planbeskrivelsen) på hvordan opplysning om/deltakelse i planarbeidet er avklart og ivaretatt. Alle merknader fra andre grunneiere må dokumenteres. 11. Samarbejd/samhandling mellom tiltakshaver og kommune I utarbeidelsen av planmateriale tilrådes følgende: 1. Levering av planmateriale: - først planskisse til avklaring/kvalitetssikring hos rådmannen og siden formelt planforslag til politisk l.gangsbehehandling 2. Arbeidsmøter (3x): 3. Informasjonsflyt: - avtales undervegs og FØR innlevering av planskisse Gjerne særskilte møter for å drøfte innhold i: 1) plankart, 2) planbestemmelser og 3) planbeskrivelsen For å samordne opplysningsflyt i planarbeidet så tilrådes at både tiltakshaver og kommunen oppnevner en fast kontaktperson. Alle henvendelser og opplysninger bør gå gjennom dem. Det forutsettes at begge kontaktpersoner opplyser og gjør avklaringer med egen ledelse/organisasjon under planarbeidet. Forslagsstiller for tiltakshaver Øystein Rognebakke rognebakke@heras.no Saksbehandler i kommunen Siri Anna Kluck Lottrup Siri.KluckLottrup@neiker.no 4. All formell henvendelse til angående planen skal påføres saksnavn og Plan ID og skal sendes til : post@nedre-eiker.kommune.no All andre henvendelser kan gjerne gjøres direkte til saksbehandler. Side 12 av 14
REFERAT FRA OPPST ARTSMØTE FOR:... 12. Leverin~ av Planmateriale. Tiltakshaver tilrådes å benytte kommunens maler for plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse. Alle maler er tilgjengelige på kommunens hjemmeside www.nedre-eiker.kommune.no under feltet 'Byggesaker, Plansaker og Kart' og deretter på siden for 'Reguleringsplan'. Malene danner rammen for struktur på dokumentene. Innhold tilrådes avklart i arbeidsmøter. Det tilrådes tildlig avklaringer av følgende årsaker: a) Plankart skal leveres digitalt i SOSI-format og kan ikke behandles før den er kontrollert og feilfri. b) Planbestemmelser kan utløse omfattende hjemmelskontroll og tidkrevende oppbygning/utforming. c) Planbeskrivelsen skal vise underlag for valgte planløsninger basert på utredninger og analyser. Disse bør drøftes med kommunen for å unngå behov for at rådmannen må fremme alternativ innstilling. 13. Framdrift Saksbehandler er underlagt tidsfrister etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrift. Frist påløper fra innlevering av fullstendig planmateriale. Det vil si bearbeidet plaefors/ag (etterkvalitetssikret planskisse) og feilfritt sosi-kart, jf. pkt 12. Stillstand utover 6 måneder i tiltakshavers framdrift, regnet fra dato for varsel om oppstart, uten at dette er avtalt kan føre til at sak avsluttes. Dette vil varsles i eget brev. Gebyr påløper som vist i pkt.8. Side 13 av 14
REFERAT FRA OPP ST ARTSMØTE FOR: 14. Bekreftelser Referatet er godkjent. Prioriterte utredningsbehov og råd for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger under oppstartsmøtet. Hverken oppstartsmøtet eller referatet fra dette gir rettigheter i den senere saksbehandling. Naboprotester, protester fra beboerorganisasjoner, krav fra offentlige myndigheter med flere vil kunne føre til krav om endring av prosjektet, prosessen samt endre framdriften og gebyr i planbehandlingen. Sted, dato: s... ~ Saksbehandler... Side 14 av 14