Ullerud terrasse - Trekanttomta, Gnr. 69, Bnr. 389 FROGN KOMMUNE

Transkript

1 1 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL PLAN FOR Ullerud terrasse - Trekanttomta, Gnr. 69, Bnr. 389 FROGN KOMMUNE Plan nr SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN SAKSNR. DATO SIGN. Revisjon ihht. KS-vedtak 88/17, JC Kommunestyrets vedtak: 88/ JC 2. gangs behandling idet faste utvalg for plansaker 56/ JC Offentlig ettersyn fra til MM 1. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker MM Kunngjøring av oppstart av planarbeid MM 1 Planens formål Planens hensikt er å utvikle eiendommen til boligformål i tråd med kommunens behov for variert boligmasse. Det skal opparbeides gode uteareal og legges til rette for god bokvalitet for beboerne. 2 Reguleringsformål Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg (Pbl 12-5 nr.1): boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse (1112) og Bolig-blokkbebyggelse /tjenesteyting (1803) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5 nr.2): kjøreveg (2011), fortau (2012), gatetun (2014), annen veggrunn grøntareal (2019), parkeringsplasser (2082) og parkeringshus (2083) Grønnstruktur (Pbl 12-5 nr.3): Grønnstruktur (3001) Hensynssoner (Pbl 12-6): frisikt (H140), hensyn grønnstruktur(h540) 3 Felles bestemmelser Bygningsvolumenes oppdeling og skala skal integreres i terreng og landskapsform i en eksponert situasjon. Det skal sikres noen klare åpne areal mellom bygningsvolumene mot vest, som ligger lavere i landskapet. 3.1 Utearealer Utearealene skal utformes slik at en i størst mulig grad tar vare på stedegne naturkvaliteter, vegetasjon og terreng. Trær avmerket særskilt i reguleringskartet skal bevares. Utearealene skal opparbeides med høy kvalitet og stor slitestyrke i dekke/belegg, materialbruk, utstyr, møblering og beplantning. Stedlig stein, eller tilsvarende naturstein benyttes i kanter og forstøtningsmurer. Betong kan benyttes dersom dette er del av det samlede arkitektoniske grepet. 3.2 Overvannshåndtering Overvannsberegninger skal utføres med data fra Rustadskogen målestasjon i Ås, stasjonsnr Det skal benyttes klimafaktor på 1,5 med gjentaksintervall på 20 år. Konsentrasjonstiden for overflateavrenningen ut fra området skal ikke øke etter utbygging. Det skal utarbeides en flomplan som viser flomvei og angir konsekvenser for anlegg innenfor reguleringsplanen ved overskridelse av dimensjonerende nedbørhendelse. Eventuelt påslipp til kommunalt overvannssystem tillates med inntil 1 l/ s. Før søknad om rammetillatelse, skal løsning forelegges kommunens VA-myndighet for uttalelse. Uttalelsen skal ligge som grunnlag for søknad om rammetillatelse.

2 2 3.3 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T eller senere retningslinjer som erstatter disse, skal følges ved gjennomføring av tiltaket. 3.4 Miljøoppfølgingsplan Ved planlegging og opparbeidelse av ny bebyggelse skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. Det skal utarbeides en miljøoppfølgingsplan som redegjør konkret for tiltakets løsninger knyttet til energi, transport, avfallshåndtering, materialbruk osv. I planen skal det inngå en detaljert marksikringsplan i målestokk 1:200. Planen skal angi beskyttelse av vegetasjon generelt og spesielt innenfor hensynssone landskap, hvordan kollen, fjell i dagen, stier og eksisterende vegetasjonen beskyttes for skade i byggeperioden. Miljøoppfølgingsplanen skal også vise hvordan trafikksikring av veier og gang/- sykkelveier ivaretas i anleggsperioden og etter utført tiltak. Planen skal vise nødvendige avbøtende tiltak. Støygrenser i T-1442/2012 skal overholdes i bygg- og anleggsperioden. 3.5 Utomhusplan Detaljert utomhusplan i målestokk 1:200 for opparbeidelse av ubebygd areal skal utarbeides og minimum vise: minimum 2 offentlige gangforbindelser gjennom utbyggingsområdene, parkeringsarealer og angi plassering av HC, elbil og sykkelparkering, eksisterende og nytt terreng, beplantning og vegetasjon, eksisterende og nye trær angis særskilt, forstøtningsmurer, utforming av leke- og oppholdsarealer med materialvalg (dekke), arealer for renovasjon, øvrig møblering og belysning, Planen skal også vise områder egnet for snøopplag og plassering av fordrøyningsbasseng. 4 Rekkefølgekrav Før rammetillatelse gis skal det foreligge godkjent utomhusplan. Før rammetillatelse gis skal eiendommen knyttet til felt B3 være fradelt. Før igangsettingstillatelse gis skal det foreligge godkjent miljøoppfølgingsplan. Før det gis midlertidig brukstillatelse skal veier, infrastruktur og samtlige tiltak vist i godkjent utomhusplan være gjennomført. Ved etappevis utbygging skal minst uteareal tilsvarende utbyggingsvolumet være opparbeidet. Før det gis midlertidig brukstillatelse skal lysregulering langs Ullerudåsen til Ullerud terrasse etableres/utbedres i samsvar med krav fra kommunen for dette. Før det gis ferdigattest skal det foreligge godkjent skjøtselsplan for utearealene.

3 3 5 Bebyggelse og anlegg Området skal brukes til byggeområde for bolig med tilhørende parkering. Det er forutsatt et minimum antall boenheter, for totalt sett å sikre en stor andel mindre boliger i området. Boligbebyggelsen skal plasseres innenfor formålet i områdene B1, B2 og B3. Opprinnelig terreng mellom bebyggelsen gjenetableres som skrånende terreng, og arealet beplantes med stedegen vegetasjon i tråd med godkjent utomhusplan. Minimum antall boenheter for felt B1 og B2 er samlet 24. Området B1 skal inneholde bebyggelse i to plan, hvor begge plan er hevet over adkomstveg. Området B2 skal inneholde bebyggelse i to plan, hvor kun det ene planet er hevet over adkomstveg. Adkomst legges i plan 2 for felt B2. Området B3 reguleres til kombinert formål bolig og tjenesteyting og skal for inneholde omsorgsboliger med evt. nødvendig plass til fellesareal/hjemmetjeneste Høyde og utnyttelsesgrad Det tillates følgende maks BYA på 300 kvm for området B1-a samt maks BYA på 300 kvm for B1-b og maks BYA for området B1-c på 200kvm. Det tillates maks BYA på 360 kvm for området B2-a samt maks BYA på 470 kvm for B2-b med følgende høyder og utforming: B1 og B2 maks mønehøyde 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Fylling og planering av terreng skal avvike med maks 1 meter fra opprinnelig terrengnivå. Takflaten skal utføres med min. 25 % fall. Tekniske anlegg på tak plasseres innenfor maks mønehøyde. Det tillates følgende maks BYA på 320 kvm for området B3 med følgende høyder og utforming: B 3 møne K gjennomsnittlig planert terreng K Takflaten skal utføres med min. 10 % fall. Tekniske anlegg på tak plasseres innenfor maks mønehøyde. Minimum 1/3 av øverste etasje skal ha åpen takterrasse Utforming Fasadene skal i hovedsak holdes i mørkere /naturlige farger og trematerialer skal utgjøre en vesentlig andel av fasaden. Bebyggelse i B2 deles opp i to adskilte volum med min. 8 meter avstand imellom. Balkonger og terrasser skal varieres som integrert del av bebyggelsen med både inntrukne og utenpåhengte volum. Ved nybygg og ombygginger skal tekniske anlegg som solcellepanel, heisoppbygg og ventilasjonsanlegg mm integreres i den arkitektoniske utformingen. Det skal primært benyttes vegetasjon/sedum som taktekking. Vesentlig andel av takflatene kan tillates med solcellepanel. Ved nybygg og ombygginger skal renovasjonsanlegg integreres som del av den arkitektoniske utformingen. Anlegg for renovasjon kan legges på areal regulert til bebyggelse

4 4 6 Grønnstruktur Uteoppholdsareal (MUA) og lekeplasser Arealene utformes slik at en tar vare på stedegne naturkvaliteter, vegetasjon og terreng. Området skal utformes slik at det innbyr til varierte former for uteopphold for barn, unge og voksne. De sentrale uterommene skal være universelt utformet. Gjerder som privatiserer området tillates ikke. Minste uteoppholdareal (MUA) B1 og B2 min. 100 m² for hver boenhet B3 min 70 m² pr. boenheter - beregnet areal skal ligge på terreng. Til MUA regnes arealer som er egnet for lek og opphold på terreng. Areal avsatt for daglig kjøring, parkering, sykkelparkering og lignende skal ikke medregnes. Av uteareal skal minst 15 m² pr. boenhet avsettes til lekeplasser. Lekeplass for barn 2-6 år skal opparbeides med min. 5 m² pr. boenhet: Den skal legges der det er gode solforhold på felles uteplasser. Den kan splittes opp og fordeles på ulike nivåer på felles uteplasser. Den skal være oversiktlig, opparbeides med sandlekeplass og andre lekeapparater tilpasset aldersgruppen i tillegg til sitteplasser og arealer egnet for sykling og lignende. Den skal ikke ha større stigning enn maks. 1:20 FL1 skal være felles for alle beboere innenfor planområdet og skal opparbeides som felles strøkslekeplass for større barn (nærlekeplass) med min. 10 m² pr. boenhet. Det tillates å benytte eksisterende trær som del av lekekonstruksjoner forutsatt at trær og/eller røtter ikke tar skade av dette. Innfestinger og konstruksjoner i nærhet til trærne skal detaljeres og beskrives ved innlevering av rammesøknad. Eksisterende trær, terreng og naturelementer skal bevares i størst mulig grad, og det skal etterstrebes å ta vare på stedlige kvaliteter framfor å erstatte disse med nye elementer Kollen på østsiden av planområdet skal tas i bruk til dette formålet. Nærlekeplass skal ikke ha større stigning enn maks. 1:3 Det skal etableres tversgående turveier gjennom området, som er offentlig tilgjengelige. Minimum 1 turvei i øst/vest retning til Ullerudbakken og 1 mot syd til Ullerudåsen. Det forutsettes at turveier gruses i en bredde på 0,9 m, og tilpasses terrenget med minst mulig inngrep. Trapper lagt i terrenget anlegges som del av turvei der dette er nødvendig. Det tillates oppført mindre konstruksjoner i felles uteoppholdsareal. Utforming og møblering av arealet skal i sin helhet framgå av utomhusplanen, se også 3, utomhusplan. Sykkelparkering og anlegg for renovasjon tillates oppført innen formålet grønnstruktur. 7 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 7.1. Veg Kjøreveg skal være privat. Det skal opparbeides en felles avkjørsel til området fra Ullerud terrasse.

5 5 Denne skal opparbeides med kjørebredde på 3,5 m i tillegg til 1,2 m grøfteareal for snøopplag og avrenning. Nødvendige kanter og murer langs veien opparbeides i naturstein tilpasset terrenget og de nye bygningenes arkitektoniske uttrykk Fortau Ved adkomst Ullerud terrasse, skal det opparbeides 2,5 m bredt fortau langs veien i samsvar med kommunens krav for dette Gatetun/gågate Det skal opparbeides en intern kjøreadkomst til bebyggelsens inngangspartier og garasjer. Internveien skal ha nødvendig belysning og opparbeides med hardt dekke i en bredde på maks 3,5 m som en naturlig del av fellesarealet for beboerne. Veien skal benyttes for lek og opphold og arealet skal fremstå hovedsakelig som felles oppholdsareal. Det skal avsettes tilstrekkelig areal til snørydding Annen veggrunn - grøntareal Ved adkomsten Ullerud terrasse og mot Ullerudåsen skal det opparbeides et 1,2 m bredt grøfteareal til snøopplag og avrenning, som annen veggrunn Parkering Det skal opparbeides parkeringshus for biler tilknyttet boenhetene ved hovedadkomst. For boenhet inntil 75 m2 BRA kreves det 1 biloppstillingsplass og for boenhet over 75 m2 BRA kreves det 2 biloppstillingsplasser. Gjesteparkering skal opparbeides med 1 plass pr. 4.boenhet. For boenhetene i B3 opparbeides 0,6 parkeringsplasser pr. boenhet og 2 parkeringsplasser for ansatte. Gjesteparkering skal opparbeides med 1 plass pr. 4.boenhet. Minimum 5 % av alle parkeringsplassene skal tilpasses bevegelseshemmede. Minimum 1 p-plass pr. boenhet skal være tilrettelagt for lading av utslippsfritt kjøretøy. Det skal opparbeides minst 2 sykkelplasser pr. boenhet. Utendørs fellesanlegg for bilparkering skal ha grøntarealer og beplantning for å gi visuell skjerm mot omgivelsene. Det skal avsettes tilstrekkelig areal til snørydding. Anlegg for renovasjon og nettstasjon kan legges på areal regulert til parkeringsplass Parkeringshus Det skal opparbeides parkeringshus over 2 plan integrert i terrenget ved hovedadkomst, med universell tilgjengelig adkomst for begge plan fra terreng. Murer og støttemurer tillates for etablering av parkeringshus med nødvendig tilkomst. Parkeringshus utformes som en åpen konstruksjon med maks BYA på 520 kvm. Avstand til nabogrensen tillates med 1 meter. Det skal opparbeides levegg/beplantning eller mur tilpasset det arkitektoniske uttrykket, for skjerming av parkeringsarealet mot nabogrensen. Det skal opparbeides sedumtak på min. 1/3 av parkeringshusets øvre plan, med avstand til nabogrense på minimum 10 meter.

6 6 Anlegg for renovasjon og nettstasjon kan legges på areal regulert til parkeringsplass. Det er forutsatt skjerming av anlegg for renovasjon. 8 Områder med hensynssoner i reguleringsplan 8.1. Hensynssone grønnstruktur Innenfor hensynsonen skal eksisterende terreng, bunnvegetasjon og trær bevares i så stor grad som mulig. Buskvegetasjon tillates fjernet, og det kan tynnes blant trær for å slippe gjennom sollys. Vedlikeholdsbeskjæring av trær og rydding av busk/kratt tillates kun ved faglig utførelse. Skjøtsel tillates i tråd med godkjent skjøtselsplan. Terrengendringer tillates lokalt for å etablere turvei og plassere ut lekeutstyr. FL1 er plassert under hensynssonen, og tillates opparbeidet ihht beskrivelse under 6 Grønnstruktur. Hensynsone for landskap og vegetasjon skal sikres under anleggsperioden Hensynssone frisikt I områder regulert til frisiktsone skal vegetasjonen holdes nede og det er ikke tillat å sette opp installasjoner som hindrer fri sikt i sonen, i høyde mer enn 50 cm over nivået på tilstøtende vei.