MØTEINNKALLING. Før møtet vert det synaring med frammøte ved rådhuset kl Båt frå Os kai kl Sak 87/07 31/7 Geitarøy kl. 09.

Transkript

1 OS KOMMUNE Organisasjonseining Utval: OS FORVALTNINGSSTYRE Møtestad: Rådhuset, møteromet Skorpo Møtedato: Tid: MØTEINNKALLING Før møtet vert det synaring med frammøte ved rådhuset kl Båt frå Os kai kl Sak 87/07 31/7 Geitarøy kl Buss frå Askvik og Sønner kl Sak 88/07 48/50 Eiplan AS kl Sak 89/07 42/8, Søre Neset Barnehage kl Sak 90/07 42/235, Håvardsvegen kl Sak 91/07 51/6, Moberg kl Sak 92/07 51/465, Sollia kl Sak 93/07 8/53, Bjørkhaug kl SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Side Tittel Utsette saker til synfaring: 87/07 06/ /7 GEITERØY, NYBYGG 4 STK HYTTER FOR KRISTIN NIELSEN M.FL /07 06/ /50,102, VÅGADALEN, NYBYGG TERRASSEHUS - EIPLAN AS /07 06/ /8, LARSAVEGEN, NYBYGG BARNEHAGE - SØRE NESET BARNEHAGE 90/07 06/ /235, RESET, SØKNAD OM LØYVE TIL 2 STK. 4- MANNSBUSTADER 91/07 06/ /6,KUVÅGVEGEN, FRÅDELING AV AREAL TIL NÆRINGSTOMT - JOHANNES OG INGER-MARIE MOBERG 92/07 06/ /465, SOLLIA, NYBYGG EINEBUSTAD M/GARASJE - GEIR-ARNE MO /07 05/442 8/53, BJØRKHAUG, SØFTELAND, FRÅDELING AV BUSTADTOMT 2172 ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

2 Utsette saker: 94/07 06/ /29, TJOHOLMEN, FASADEENDRING GJESTEHUS - JARLE NORDNES 95/07 06/ /27, HATVIKVEGEN 110, SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ AREALDELEN AV KOMMUNPLANEN FOR OS FOR JON O HOPE 96/07 06/2201 8/29, VINDALSVEGEN 48, TILBYGG HYTTE - FORENINGEN NORD- NORGE I BERGEN /07 06/577 KØYRING MED VASS-SCOOTER 2240 Nye saker: 98/07 07/288 SØKNAD OPPSTART PRIVAT REG.PLAN FOR KORSABRUMYRANE, 12/2, 6 OG 13/2 99/07 06/1910 OFFENTLEG ETTERSYN REGULERINGSPLAN FOR GOLFBANE PÅ HAUGE 100/07 04/934 OFFENTLEG ETTERSYN, ENDRING, REGULERINGSPLAN, HALHJEMSMARKA 101/07 06/664 OFFENTLEG ETTERSYN, REGULERINGSPLAN MØRKEVÅGEN DEL AV 31/1 102/07 06/1164 OFFENTLEG ETTERSYN AV UTBYGGINGSPLAN FELT B16, EIKELI LEKVEN. 103/07 06/2398 OPPSTART,REG.PLAN FOR MØSDALSHAUGEN, GNR. 8 BNR. 8,10,23, SØFTELAND 104/07 06/228 OPPSTART, PRIVAT REGULERINGSPLAN FOR SOLBAKKEN, GNR. 50/39 105/07 06/824 ENDRING REGULERINGSPLAN HILDERN SKEISLEIRA - PRESISERING /07 06/ /1, HAUGLAND, SØKNAD OM FRÅDELING AV BUSTADTOMT /07 06/ /292, BRATHOLMEN, FRÅDELING AV NAUSTTOMT - ANNE BRATHOLMEN /07 06/1651 7/6, FRÅDELING AV TILL.AREAL TIL G.NR. 7/67- FRANK SÆLEN 2369

3 109/07 06/ /107, SKEISSTØA, FRÅDELING, TILL. TIL 34/111 - ANNBJØRG NILSEN 110/07 06/2194 GJELEVIKA,SØKNAD OM Å ETABLERE FLYTANDE FISKEOPPDRETTSANLEGG - INKA AS 111/07 05/ /1, SUNDØYTANGEN, SØKNAD OM UTLEGGING AV FLYTEBRYGGE 112/07 06/476 54/92 KUVENBAKKEN 23, SØKNAD OM LØYVE TIL OPPFØRING AV 2 EINEBUSTAD 113/07 06/ /61,RØTINGAVEGEN 246,NYBYGG GARASJE,RIVING SMIE/SLIPPHUS,UTB.VEG - BJARTE KVÅLE 114/07 06/ /20, BALANDNESET, TILBYGG HYTTE - ARNE OG VIBECKE VIETH SANDSTAA 115/07 04/ /71,120, LYSODDEN HYTTEFELT, SØKNAD OM UTSLEPPSLØYVE - KLAGE PÅ VEDTAK /07 07/156 GJENNOMKØYRING I ULVENVEGEN /07 07/60 DELEGERTE VEDTAK OG REFERERTE JOURNALPOSTAR /07 07/26 POLITISK KVARTER 2584 Medlemmer som ikkje kan møta må snarast melda frå til Os kommune, tlf Varamedlemmer møter berre etter særskild innkalling. Os, Terje Søviknes Ordførar Knut Terje Rekve Rådmann

4 Sak 87/07 MØTEBOK 31/7 GEITERØY, NYBYGG 4 STK HYTTER FOR KRISTIN NIELSEN M.FL. Saksbehandlar: Geir Heldal Arkiv: MA 31/---7 Arkivsaksnr.: 06/1989 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 53/07 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til vedtak: I medhald av 93 i plan- og bygningslova og arealdelen av kommuneplanen for Os godkjenner Forvaltningsstyret i Os kommune søknad om løyve til tiltak, nybygg 4 hytter, på gnr. 31, bnr. 7, Geiterøya, for Kristin Nielsen m.fl, i samsvar med søknader datert Plassering av hyttene ert godkjent i samsvar med situasjonskart motteke Etter Forvaltningsstyret i Os sitt syn er dei omsøkte fritidsbustadene i samsvar med arealdelen av kommuneplanen for Os. Vidare meinar Forvaltningsstyret at omsøkte plassering, slik vist på situasjonsplan motteke , ikkje kjem i konflikt med den funksjonelle strandsona for området. Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Nils-Olav Nøss (Ap) ønska synfaring. Eirik Neverdal (Uavh.): Treng til synfaringa nye og fagmessige utførte teikningar og situasjonsplan med profilar. Synfaringsframlegget vart samrøystes vedteke. Vedtak: Saka vart utsett for synfaring. ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

5 Sak 87/07 Vedlegg: 1. Kopi av søknad om løyve til tiltak, nybygg 4 hytter datert Teikningar av hyttene (nedfotografert). 3. Situasjonsplan motteke , oversiktskart i M 1: Oversendingsbrev frå Os kommune datert Uttale frå Statens vegvesen, region vest datert Uttale frå Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavd. Datert Uttale frå Hordaland Fylkeskommune datert Brev frå Helge Nielsen motteke Revidert situasjonskart motteke Tiltaket: Eining for arealbruk har motteke søknad om løyve til tiltak, nybygg 4 stk fritidsbustader, på gnr. 31, bnr. 7, Geiterøy. Hytte A er omsøkt i 1 etasje med eit bruksareal på 154 m2, hytte B har 1 etasje med eit bruksareal på 113 m2, hytte C er på 1,5 etasjar med eit bruksareal på 195 m2 medan hytte D har 1 etasje og eit bruksareal på 133 m2. Eining for arealbruk har og motteke søknad om utsleppsløyve for dei 4 fritidshusa. Avløpet er tenkt reinsa gjennom eit prefabrikkert minireinseanlegg før utslepp til sjø. Dette er i samsvar med lokal forskrift for utslepp av avløpsvatn frå bustader og fritidsbygg i Os kommune. Arealstatus: Dei omsøkte fritidsbustadene ligg innafor område avsett til LNF område der det er opna for spreidd utbygging av fritidsbygg i føresegnene til arealdelen av kommuneplanen for Os seier at det i planperioden kan byggjast 4 fritidsbustader innafor området. Uttale: Søknaden har vore sendt til uttale til Statens vegvesen, region vest, Hordaland Fylkeskommune og Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga. Statens vegvesen stiller i sin uttale datert spørsmål om korleis tiltakshavar har tenkt å løysa parkeringa for dei omsøkte fritidsbustaden. Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga, meiner, slik eining for arealbruk forstår i sin uttale datert at det omsøkte tiltaket vil koma innafor den funksjonelle strandsona i område. Dei kan ikkje sjå at det i denne saka ligg føre særleg grunn for å dispensera frå kravet i i føresegnene til arealdelen av kommuneplanen for Os om at tiltak skal leggast utanfor den funksjonelle strandsona. Hordaland Fylkeskommune har ingen avgjerande merknader til saka men peikar på at eit så stort tiltak burde utløyst krav om reguleringsplan. Brev frå Helge Nielsen: Eigar av gnr. 31, bnr. 7, helge Nielsen har i brev motteke ved etaten mellom anna kommentert uttalane frå dei statlege instansane. Side 5 av 101

6 Sak 87/07 Når det gjeld parkering for dei omsøkte fritidsbustaden skriv Nielsen at dei eig gnr. 39, bnr. 24 og 26 på fastlandet. På desse eigedomane er der opparbeida parkeringsplass for minst 7 bilar. Når det gjeld Hordaland Fylkeskommune sin merknad om at eit slikt tiltak burde utløyst krav om reguleringsplan viser helge Nielsen til at søknaden er i samsvar med gjeldande arealplan for kommunen. Når det gjeld uttale frå Fylkesmannen i Hordaland er Nielsen av den meining at det i denne saka ligg føre særlege grunnar til å dispensera for det omsøkte tiltaket. Han viser mellom anna til at hytteområdet avsett på Geiterøya var etter avtale med Os kommune i samband med rulleringa av kommuneplanen for Os. Denne planen vart endeleg vedtatt i Han har og som vedlegg til dette brevet kome med ny situasjonsplan der hytte c er trekt 25 meter vekk frå sjøen i samsvar med Fylkesmannen i Hordaland sin uttale. Eining for arealbruk sin vurdering: Søknaden gjeld 4 fritidsbustader på gnr. 31, bnr, 7, Geiterøya. Dei 4 hyttene ligg innafor område avsett til LNF område der spreidd hyttebygging er tillete. Føresegnene til arealdelen av kommuneplanen for Os seier at det kan byggjast 4 stk fritidsbustader i planperioden. Etter eining for arealbruk sitt syn er dermed motteken søknad i samsvar med arealdelen av kommuneplanen for Os kommune. Når det gjeld merknad frå Statens vegvesen, region vest om parkering for dei nye hyttene, har eigar av gnr. 31, bnr. 7 gjort greie for at det allereie er opparbeidd tilstrekkelig parkeringsplassar på landsida og at det ikkje er nødvendig med nye tiltak som ein følgje av denne søknaden. Merknader frå Statens vegvesen, region vest er, slik eining for arealbruk ser det, stetta. Når det gjeld Hordaland Fylkeskommune sin merknad om at eit tiltak av denne storleik burde utløysa krav om reguleringsplan vil eining for arealbruk visa til og i føresegnene til arealdelen av kommuneplanen for Os. Her vert antal hytter fastsett og plassering av tiltak i høve strandsona regulert. Etter eining for arealbruk sitt syn er dette vesentlege moment som skulle vore avklart gjennom ein reguleringsplan dersom dei ikkje hadde vore avklara gjennom føresegnene til arealdelen. I tillegg legg eining for arealbruk vekt på at Hordaland Fylkeskommune i sin uttale skriv at dei ikkje har avgjerande merknader i saka. Når det gjeld Fylkesmannen sin uttale om at omsøkte bygg ligg innafor den funksjonelle strandsone vil eining for arealbruk merka følgjande: I i føresegnene til arealdelen står det: 17-2 om forbod mot bygging og frådeling i 100m-belte langs sjøen gjeld ikkje i desse områda, men søknadspliktige tiltak skal leggjast utanfor den funksjonelle strandsona. Med funksjonell strandsone meiner ein strandsone som er tilpassa lokale tilhøve og tek omsyn til t.d. urørt natur, kulturlandskap, allment friluftsliv og biologisk mangfald. Slik kan strandsona verta både breiare og smalare enn 100 meter, men ikkje under 25 meter. Dette gjeld ikkje naust. Helge Nielsen har i samband med brev motteke her lagt ved ein revidert situasjonsplan. På denne situasjonsplanen er hytte c trekt 25 meter frå sjøen. Dette er gjort for å imøtekoma uttale frå Fylkesmannen i Hordaland og for å stetta i føresegnene til arealdelen av kommuneplanen for Os. Eining for arealbruk meiner at søknaden etter dette er i samsvar med i føresegnene til arealdelen av kommuneplanen for Os. Side 6 av 101

7 Sak 87/07 Søknaden må og vurderast etter plan- og bygningslova 74 nr. 2. Det heiter i plan- og bygningslova 74 nr. 2: Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Eining for arealbruk er av den meining at det omsøkte tiltaket stettar krava i plan- og bygningslova 74 nr. 2. Utifrå ein samla vurdering av søknaden vil eining for arealbruk rå Forvaltningsstyret i Os kommune til å godkjenna søknaden i samsvar med framlegg til vedtak. Alternativt framlegg til vedtak: Forvaltningsstyret i Os kommune kan ikkje godkjenna søknad om løyve til tiltak, nybygg 4 hytter, på gnr. 31, bnr. 7, Geiterøya, for Kristin Nielsen m.fl. Forvaltningsstyret i Os kommune meiner at omsøkte tiltak er av eit slikt omfang, og vil ha så store verknader på sine omgjevnader, at det fører til reguleringsplikt, jfr. 23 i plan- og bygningslova. Vedtaket kan påklagast Geir Heldal Fung. Arealsjef. Side 7 av 101

8 Sak 88/07 MØTEBOK 48/50,102, VÅGADALEN, NYBYGG TERRASSEHUS - EIPLAN AS Saksbehandlar: Geir Heldal Arkiv: MA 48/--50 Arkivsaksnr.: 06/1365 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 61/07 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til vedtak: I medhald av arealdelen av kommuneplanen for Os kan Forvaltningsstyret i Os kommune ikkje godkjenna søknad om løyve til tiltak, rammeløyve terrassehus, datert , på gnr. 48, bnr. 50 og 102, Vågadalen 41, for Eiplan AS. Etter Forvaltningsstyret sitt syn ligg det i denne saka ikkje føre særlege grunnar etter 7 i plan- og bygningslova til å dispensera frå arealdelen av kommuneplanen for Os. Dersom tiltakshavar ønskjer ei handsaming av saka må dette skje gjennom utarbeiding av reguleringsplan for området i samsvar med 23 i plan- og bygningslova. Forvaltningsstyret i Os kommune meiner at omsøkte tiltak er av eit slikt omfang, og vil ha så store verknader på sine omgjevnader, at det fører til reguleringsplikt. Vedtaket kan påklagast Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

9 Sak 88/07 Vedlegg: 1. Merknad til søknad om løyve til tiltak frå Charlotte Lund datert Merknad til søknad om løyve til tiltak frå Tove H vea datert 04,07,06 3. Søknad om løyve til tiltak, rammeløyve, terrassehus, datert Kommentarar til merknad frå naboar datert Dispensasjonssøknad datert Skisse, situasjonskart og oversiktskart i M 1: Teikningar (nedfotografert) Omsøkte tiltak: Eining for arealbruk har motteke søknad om løyve til tiltak, rammeløyve, nybygg terrassehus med 6 brukseiningar. Terrassebygget har 7 etasjar og har eit samla bruksareal på om lag 729 m2 Merknader frå naboar: Det har kome merknader frå to av naboane. Charlotte Lund er redd at det planlagde nybygget vil ta utsikt frå hennar eigedom. Tove Helland Vea er av den meining at eit tiltak som omsøkt må handsamast som ein reguleringsplan fordi viktige ting som arealbruk, infrastruktur og type bebyggelse, utnyttingsgrad etc. i område ikkje er klarlagt. Eiplan AS har i brev datert kommentert desse merknadene. I dette brevet peikar Eiplan på at tak på omsøkte bygg har ein kotehøgd på 35,5 medan planert terreng på Lund sin eigedom ligg på kote 39,7. Når det gjeld merknaden frå Vea meinar Eiplan as at desse er belyst gjennom innsendte søknad. Arealstatus: Dei omsøkte parsellane ligg stort sett innafor område avsett til eksisterande bustadområde i gjeldande arealdel av kommuneplanen for Os. Den nedre delen av parsellane ligg imidlertid innafor friområde. Uttale: Sidan deler av tomtane er avsett til friområde i arealdelen av kommuneplanen er søknaden sendt til uttale på vanleg måte. Eining for arealbruk har ennå ikkje motteke uttale. Vi gjer merksam på at fristen (1 månad) for å koma med uttale ikkje er gått ut. Eining for arealbruk sin vurdering: I medhald av 7 i Plan- og bygningslova kan kommunen gje dispensasjon frå kommuneplanen dersom det ligg føre "særlege grunnar". Uttrykket "særlege grunnar" må sjåast i høve til dei offentlege omsyn som skal ivaretakast gjennom planlegginga. Når det ligg føre ein godkjent plan inneber dette at arealbruken er fastlagt gjennom ein omfattande politisk prosess der ulike interesser har hatt høve til å delta. Ein må derfor vera varsam med å dispensera frå ein plan som kommunestyret har vedteke med rettsleg bindande verknad. Kommunen skal likevel i kvar enkelt sak gjera ei konkret og reell vurdering av alle relevante tilhøve. Ein eventuell dispensasjon må vurderast ut frå dei omsyn som er fremja gjennom planen og ut frå følgjene ein dispensasjon kan få. Ved finmaska planar må ein vera restriktiv Side 9 av 101

10 Sak 88/07 med å fråvika arealbruk gjennom enkelt-disposisjonar. Ved meir grovmaska planar, og der arealbruken har endra seg etter at planen vart vedteken, kan vilkåra for dispensasjon vera til stades. I Sivilombudsmannen sin årsmelding for 2004, s. 26 og 27 står det: Etter plan- og bygningsloven 7 kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt, dispensere fra bestemmelser i loven, vedtekt eller forskrift, arealdel til kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan når det foreligger særlige grunner. Jeg har tidligere gitt uttrykk for at lovvilkåret særlige grunner innebærer at det må foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn forbudsbestemmelsen i loven eller reguleringsplanen m.v er ment å ivareta. Dette utgangspunktet synes å ha fått bred tilslutning gjennom årene. I 2004 fant jeg imidlertid grunn til å nyansere og utdype dette noe. Bakgrunnen var at utgangspunktet i praksis synes å ha blitt oppfattet til å gi anvisning på en vektnorm der de grunner dispensasjonssøknaden støtter seg på måtte være mer tungtveiende enn de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle forbudsbestemmelsen. I saken inntatt på side 260 uttalte jeg derfor at det (fortsatt) må stilles visse minstekrav til den eller de grunner som anføres for at dispensasjon skal gis; grunnen(e) må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og relevante i den forstand at de(n) må være i samsvar med formålet og ligge innenfor de rammer plan- og bygningsloven gir anvisning på. Utover dette ga jeg imidlertid uttrykk for at det neppe er rom for å kreve at dispensasjonsgrunnen alene skal være mer tungtveiende enn eller på annen måte slå ut de øvrige hensyn i saken. Dersom minstekravet er oppfylt, beror det på plan- og bygningsmyndighetenes vurdering om de hensyn som gjør seg gjeldende for og imot medfører at dispensasjon kan gis. I plan- og bygningslova 23 står det: 23. Plikt til å utarbeide reguleringsplan - forholdet til overordnede planer 1. Det skal utarbeides reguleringsplan for de områder i kommunen hvor det er bestemt i arealdelen av kommuneplanen at utbygging m.v. bare kan skje etter slik plan og for områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Tillatelse etter 93 kan ikke gis for større bygge- og anleggsarbeider før det foreligger reguleringsplan. Reguleringsplaner skal ellers utarbeides i den utstrekning det er nødvendig for å trygge gjennomføringen av oversiktsplanleggingen etter loven. Reguleringsplaner skal ikke gis større omfang enn at de kan gjennomføres innen rimelig tid. 2. Er bebyggelse ødelagt ved brann eller på annen måte, skal kommunen straks ta opp til behandling spørsmålet om det trengs regulering eller omregulering av området. 3. Rikspolitiske bestemmelser, fylkesplan og arealdelen av kommuneplanen skal være retningsgivende for utarbeiding av reguleringsplaner. I tillegg vil eining for arealbruk visa til plan- og bygningslova 70.1 der det står: Bygningens plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde skal godkjennes av kommunen. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kap. VI eller VII. For plassering av tiltak som faller inn under 93 første ledd, gjelder reglene i kap. XVI tilsvarende. Utifrå dette meiner eining for arealbruk at ein bygning som omsøkte må handsamast gjennom utarbeiding av ein reguleringsplan for området. Eining for arealbruk vil derfor rå Forvaltningsstyret til å ikkje godkjenna søknad om dispensasjon i samsvar med motteken Side 10 av 101

11 Sak 88/07 søknad og krevja godkjent reguleringsplan for område, før søknad om løyve til tiltak, rammeløyve terrassehus vert handsama på nytt. Alternativ framlegg til vedtak: I medhald av 7 og 93 i plan- og bygningslova dispenserer Forvaltningsstyret i Os frå arealdelen til kommuneplanen, 70.1 og 70.2 i plan- og bygningslova og godkjenner søknad om løyve til tiltak, rammeløyve terrassehus, datert , på gnr. 48, bnr. 50 og 102, Vågadalen 41, for Eiplan AS. Følgjande særlege høve ligg til grunn for godkjenninga: - Regionale, nasjonale eller lokale friluftsinteresser verta ikkje råka. - Omsøkte bygg vil ikkje vera til vesentleg sjananse for naboeigedomane Geir Heldal Fung. Arealsjef. Side 11 av 101

12 Sak 89/07 MØTEBOK 42/8, LARSAVEGEN, NYBYGG BARNEHAGE - SØRE NESET BARNEHAGE Saksbehandlar: Geir Heldal Arkiv: MA 42/---8 Arkivsaksnr.: 06/1753 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 64/07 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til vedtak: Omdisponering etter jordlova 9 kan ikkje godkjennast. I medhald av 7 og 93 i plan- og bygningslova dispenserer Forvaltningsstyret i Os frå arealdelen til kommuneplanen og godkjenner søknad om løyve til tiltak, rammeløyve barnehage, datert , på gnr. 42, bnr. 8, Larsavegen, for Søre Neset Barnehage. Følgjande særlege høve ligg til grunn for godkjenninga: Regionale, nasjonale eller lokale friluftsinteresser vil ikkje verta råka. Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

13 Sak 89/07 Vedlegg: 1. Merknad frå Søre neset skule datert Merknad frå Dag Søfteland og Aud Winsents datert Merknad frå Barnetalsmann, Os kommune datert Brev frå Os kommune datert Søknad om løyve til tiltak, rammeløyve, nybygg barnehage datert Situasjonsplan og oversiktskart i M 1: Teikningar (nedfotografert) 8. Oversending frå Os kommune datert Uttale frå Hordaland Fylkeskommune datert Uttale frå Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavd. datert Samtykke etter arbeidsmiljøloven datert Uttale Landbruk datert Utvida nabovarsel datert Naboversel dat Omsøkte tiltak: Eining for arealbruk har motteke søknad om løyve til tiltak, rammeløyve, nybygg barnehage, på gnr. 42, bnr. 8, Larsavegen for Søre Neset barnehage. Ansvarleg søkjer er Arkitektkontoret Brekke Helgeland Brekke AS. Barnehagen er ein treavdelings barnehage i ein etasje. Bruksarealet er på 468 m2. I tillegg gjeld søknaden utebod på 25 m2, vegar og parkeringsplass for 12 bilar. Den omsøkte tomten ligg i direkte tilknyting til eksisterande tun og bustader og vil utgjera ein samanheng med denne, Merknader frå naboar: Eining for arealbruk har motteke merknad til søknaden frå Søre Neset skule, Aud Winsents og Dag Søfteland og Barnetalsmannen i Os kommune. Alle merknadene omhandlar trafikale tilhøve og den auka trafikken ei barnehage vil medføra. Spesielt er nemnd omsøkte avkjøring til ny barnehage. Arkitektkontoret Brekke Helgeland Brekke har kommentert dette i følgjebrev dispensasjonssøknad. Dei viser til at dei har bearbeida omsøkte avkjørsle og lagt denne lenger mot nord, slik at den ikkje vil koma i konflikt med tunnel. Arealstatus: Omsøkte område ligg innafor LNF område i gjeldande arealdel av kommuneplanen for Os. Ansvarleg søkjer meiner omsøkte tomt er ein del av eit gardsbruk som ikkje er drivverdig. Uttale: Dispensasjonssøknaden har vore sendt til uttale på vanleg måte. Hordaland Fylkeskommune kjenner ikkje til automatisk freda kulturminne i området der barnehagen skal byggjast, men gjer merksam på at vel 100 meter sør for det omsøkte prosjektet ligg to gravhaugar som er automatisk freda kulturminne. Dette viser at det er potensial for fornminne i området. Dei har likevel ikkje avgjerande merknader til saka. Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga er av den meining at ein søknad om å byggja ny barnehage bør skje i ein overordna plan, og ein reguleringsprosess som minstekrav. Uttale Landbruk: Side 13 av 101

14 Sak 89/07 Gbnr. 42/8 er registrert med 34 dekar dyrka mark og 115 dekar skog/utmark. Det er ikkje søkt deling av areal til barnehagen. Kartet viser at barnehagen blir liggande svært nært tunet på bruket. Arealet er kupert areal med lauvskog og beitemark som skrånar mot dyrka mark. Det meste av den dyrka marka er hausta. Etter jordlova 9 kan ikkje dyrka jord nyttast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar mark må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Det aktuelle arealet er lite drivverdig, men konsekvensar for bruket og området bør greiast ut før bygging. Landbrukskontoret vil ikkje tilrå godkjenning etter jordlova 9 slik saka no ligg føre. Eining for arealbruk sin vurdering: I medhald av 7 i Plan- og bygningslova kan kommunen gje dispensasjon frå kommuneplanen dersom det ligg føre "særlege grunnar". Uttrykket "særlege grunnar" må sjåast i høve til dei offentlege omsyn som skal ivaretakast gjennom planlegginga. Når det ligg føre ein godkjent plan inneber dette at arealbruken er fastlagt gjennom ein omfattande politisk prosess der ulike interesser har hatt høve til å delta. Ein må derfor vera varsam med å dispensera frå ein plan som kommunestyret har vedteke med rettsleg bindande verknad. Kommunen skal likevel i kvar enkelt sak gjera ei konkret og reell vurdering av alle relevante tilhøve. Ein eventuell dispensasjon må vurderast ut frå dei omsyn som er fremja gjennom planen og ut frå følgjene ein dispensasjon kan få. Ved finmaska planar må ein vera restriktiv med å fråvika arealbruk gjennom enkelt-disposisjonar. Ved meir grovmaska planar, og der arealbruken har endra seg etter at planen vart vedteken, kan vilkåra for dispensasjon vera til stades. I Sivilombudsmannen sin årsmelding for 2004, s. 26 og 27 står det: Etter plan- og bygningsloven 7 kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt, dispensere fra bestemmelser i loven, vedtekt eller forskrift, arealdel til kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan når det foreligger særlige grunner. Jeg har tidligere gitt uttrykk for at lovvilkåret særlige grunner innebærer at det må foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn forbudsbestemmelsen i loven eller reguleringsplanen m.v er ment å ivareta. Dette utgangspunktet synes å ha fått bred tilslutning gjennom årene. I 2004 fant jeg imidlertid grunn til å nyansere og utdype dette noe. Bakgrunnen var at utgangspunktet i praksis synes å ha blitt oppfattet til å gi anvisning på en vektnorm der de grunner dispensasjonssøknaden støtter seg på måtte være mer tungtveiende enn de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle forbudsbestemmelsen. I saken inntatt på side 260 uttalte jeg derfor at det (fortsatt) må stilles visse minstekrav til den eller de grunner som anføres for at dispensasjon skal gis; grunnen(e) må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og relevante i den forstand at de(n) må være i samsvar med formålet og ligge innenfor de rammer plan- og bygningsloven gir anvisning på. Utover dette ga jeg imidlertid uttrykk for at det neppe er rom for å kreve at dispensasjonsgrunnen alene skal være mer tungtveiende enn eller på annen måte slå ut de øvrige hensyn i saken. Dersom minstekravet er oppfylt, beror det på plan- og bygningsmyndighetenes vurdering om de hensyn som gjør seg gjeldende for og imot medfører at dispensasjon kan gis. I plan- og bygningslova 23 står det: Side 14 av 101

15 Sak 89/ Plikt til å utarbeide reguleringsplan - forholdet til overordnede planer 1. Det skal utarbeides reguleringsplan for de områder i kommunen hvor det er bestemt i arealdelen av kommuneplanen at utbygging m.v. bare kan skje etter slik plan og for områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Tillatelse etter 93 kan ikke gis for større bygge- og anleggsarbeider før det foreligger reguleringsplan. Reguleringsplaner skal ellers utarbeides i den utstrekning det er nødvendig for å trygge gjennomføringen av oversiktsplanleggingen etter loven. Reguleringsplaner skal ikke gis større omfang enn at de kan gjennomføres innen rimelig tid. 2. Er bebyggelse ødelagt ved brann eller på annen måte, skal kommunen straks ta opp til behandling spørsmålet om det trengs regulering eller omregulering av området. 3. Rikspolitiske bestemmelser, fylkesplan og arealdelen av kommuneplanen skal være retningsgivende for utarbeiding av reguleringsplaner. Etter eining for arealbruk sitt syn ligg det i denne saka føre særlege grunner etter 7 i plan- og bygningslova til å dispensera frå arealdelen av kommuneplanen for Os. Vi rår derfor Forvaltningsstyret i Os kommune til å godkjenna søknaden i samsvar med framlegg til vedtak. Alternativ framlegg til vedtak: Omdisponering etter jordlova 9 kan ikkje godkjennast. I medhald av arealdelen av kommuneplanen for Os kan Forvaltningsstyret i Os kommune ikkje godkjenna søknad om løyve til tiltak, rammeløyve barnehage, datert , på gnr. 42, bnr. 8, Larsavegen, for Søre Neset Barnehage. Etter Forvaltningsstyret sitt syn ligg det i denne saka ikkje føre særlege grunnar etter 7 i plan- og bygningslova til å dispensera frå arealdelen av kommuneplanen for Os. Dersom tiltakshavar ønskjer ei handsaming av saka må dette skje gjennom utarbeiding av reguleringsplan for området i samsvar med 23 i plan- og bygningslova. Forvaltningsstyret i Os kommune meiner at omsøkte tiltak er av eit slikt omfang, og vil ha så store verknader på sine omgjevnader, at det fører til reguleringsplikt. Vedtaket kan påklagast Geir Heldal Fung. arealsjef Side 15 av 101

16 Sak 90/07 MØTEBOK 42/235, RESET, SØKNAD OM LØYVE TIL 2 STK. 4-MANNSBUSTADER Saksbehandlar: Arve Rød Arkiv: MA 42/-235 Arkivsaksnr.: 06/1531 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 38/07 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til vedtak: I medhald av 93 i plan- og bygningslova godkjenner Forvaltningsstyret i Os søknad, dat om oppføring av 2 stk. 4-mannsbustader på gnr.42, bnr.235, Haugland. Plassering av bygningane skal vera i samsvar med situasjonskart i m = 1:500, stempla Os kommune Forvaltningsstyret dispenserer frå byggeavstand til kommunal veg, og godkjenner hus meter frå senter veg. Vedtaket er gjort i medhald av 7 i plan- og bygningslova. Saka er også vurdert i høve til 70 nr.1, 74 nr.2, 79 og 80. Forvaltningsstyret kan ikkje sjå at ulempene for naboar vert så vesentlege at det gjev grunnlag for å avslå søknaden. Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Saka vert trekt fordi tiltakshavaren ikkje hadde høve til å møta på synfaringa. Vedtak: Saka vert trekt fordi tiltakshavaren ikkje hadde høve til å møta på synfaringa. ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

17 Sak 90/07 Vedlegg: 1. Søknad. Dat Situasjonskart i m = 1: Oversiktskart i m = 1: Teikningar. 5. Høgder 6. Søknad om ny utkjørsel og disp. frå byggeavstand til kommunal veg 7. Løyve frå Statens vegvesen, dat til støyskjerm og disp frå byggeavstand til E Merknad frå Aud Winsents og Dag Søfteland, dat Merknad frå Mons Lunde, dat Kommentarar til merknadene frå R.H. Koldal AS, dat Bilder til byggesøknad, og kart som viser utgangspunkt for fotografering 12. Revidert situasjonskart, der bygningane er trekt lengre frå komm. veg mot E Dispensasjon frå Statens vegvesen, dat Saksopplysningar: Søknaden gjeld oppføring av 2 stk. 4-mannsbustader på gnr.42, bnr.235 på Haugland. Det ligg ikkje føre reguleringsplan for området, men området er i arealdelen til kommuneplanen avsett til bustadføremål. Det vert difor dei generelle reglane i plan- og bygningslova som må leggjast til grunn for behandlinga av saka. Det ligg føre 2 merknader til saka. Den eine frå Aud Wintsents og Dag Søfteland, (sjå vedlegg 8). Den andre Mons Lunde, (sjå vedlegg 9). Merknader Wintsents/Søfteland sine merknader går i hovudsak på 74.2 i pbl, og at dei meiner at tiltaket ikkje tilfredstiller krava til rimeleg skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Dette gjeld både naturgitte og bygde omgivelser. Dei meiner også at tiltaket vil medføra sjenerande innsyn til deira eigedom, stove og soverom. Vidare peikar dei på den auka trafikk omsøkte prosjekt vil medføra på vegen, som er skuleveg for mange barn. Dei stiller vidare spørsmål om korleis utbyggjar vil løysa event. problem med ein brunn dei har på eigedomen. Dei spør også om korleis utbyggjar vil løysa problemet med overvatn. Deira hus ligg på leire og morenemassar, og sprenging på nabotomta kan medføra setningar på huset. Når det gjeld vidare detaljar i merknaden viser vi til vedlegg 8. Mons Lunde vil ha forsikring av at omsøkte høgder vert følgd. Vidare meiner han at utsikten vert forringa. Likeeins peikar han også pbl 74.2, ( skjønnhetsparagrafen ) Kommentar til merknadene R.H. Koldal har i brev, dat kommentert merknadene frå naboane pkt. for pkt.. Vi viser her til vedlegg 10. Koldal har elles lagt ved 7 bileter for å kunna illustrera dei bygde omgjevnadene, (vedlegg 11). Koldal ber om at Forvaltningsstyret føretek synfaring på staden før det vert gjort vedtak i saka. Event. setningar på naboeigedom som følgje av sprengingsarbeid vert sjølvsagt utbyggjar sitt ansvar. Løysing for ivaretaking av overvatn skal visast i røyrleggjarmeldinga. Side 17 av 101

18 Sak 90/07 Revidert situasjonskart Koldal har i ettertid sendt ny søknad til vegvesenet for å få dispensasjon til å byggja nærare E-39, 21 og 23 meter frå senter veg. Dette har han fått løyve til (Vedlegg 13). Tidlegare avstand var 25 meter. Det gjer at han kan trekkja bygg 2, ca. 6 meter lenger vekk frå kommunal veg. Dette meiner han også vil vera med å redusera sjenerande innsikt til Wintsents/Søfteland sin bustad. Eining for arealbruk si vurdering Eigedomen er på ca m2. Totalt BYA er på 328 m2. Dette gjev ein utnyttingsgrad på 13,1 %. Det er avsett p-plassar til 24 bilar. Etter føresegnene i arealdelen skal det vera høveleg leike- og uteopphaldsareal på min. 50 m2 pr. husvære, dvs. 400 m2. Iflg. Revidert situasjonskart er det plass nok til dette, (ca. 500 m2). Når det gjeld tilhøvet til 74.2 i pbl må tiltaket vurderast isolert sett, og i høve til omgjevnadene. Vi meiner at det er tvilsamt om 4-mannsbustadene i seg sjølv vil koma i strid med denne paragrafen. 4-mannsbustadene har ikkje kvar for seg ei arkitektonisk utforming som skil seg vesentleg frå andre 4-mannsbustader. Bygningane har kvar ei grunnflate på 164 m2. Dei er heller ikkje spesielt høge, (ca. 7,5 m frå lavast golv til møne). Bustadene i området, (bortsett frå 2 gamle bygningar), har etter vårt syn ein mangearta stil, og omsøkte bygningar vil ikkje skilja seg nemneverdig ut, sjølv om det er 2 stk. 4-mannsbustader. Vi er einig i at vegen Reset er smal, har relativt stor trafikkbelastning og ikkje er god som skuleveg. Vi er heller ikkje kjent med at kommunen har umiddelbare planar om opprusting av denne vegen. Sjølv om plasseringa av avkjørsla frå eigedomen ikkje er ideell i høve til avkjørslene på andre sida av den kommunale vegen, meiner vi likevel at plasseringa er den beste med tanke på frisiktstilhøva. Etter ei samla vurdering rår vi til godkjenning av søknaden. Søkjar ber om at det vert føreteke synfaring på staden før saka vert behandla. Alternativt vedtak Forvaltningsstyret i Os kan ikkje godkjenna søknad, dat om oppføring av 2 stk. 4- mannsbustader på gnr.42, bnr.235, Haugland. Forvaltningsstyret meiner at firmannsbustader på omsøkte eigedom vert eit framandelement som ikkje høyrer heime i det eksisterande bustadmiljøet, som stort sett er einebustader. Vedtaket er gjort med heimel i 74 nr.2 i plan- og bygningslova. Forvaltningsstyret vil kunna vurdera ein ny søknad med 2 stk. einebustader på eigedomen. Os, Arve Rød Avd.ing Side 18 av 101

19 Sak 91/07 MØTEBOK 51/6,KUVÅGVEGEN, FRÅDELING AV AREAL TIL NÆRINGSTOMT - JOHANNES OG INGER-MARIE MOBERG Saksbehandlar: Geir Heldal Arkiv: MA 51/---6 Arkivsaksnr.: 06/1315 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 282/06 Os Forvaltningsstyre PS /06 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til vedtak: I medhald av 12 i jordlova vert søknad om frådeling av areal til næringsføremål, motteken godkjent. I medhald av 7 og 93h i plan- og bygningslova dispenserer Forvaltningsstyret i Os frå arealdelen til kommuneplanen og godkjenner søknad, motteken om frådeling av grunneigedom, ein parsell som skal nyttast til næring, på gnr. 51, bnr. 6, Moberg, for Johannes og Inger Marie Moberg. Følgjande særlege høve ligg til grunn for godkjenninga: - det omsøkte arealet grensar mot areal som allereie er avsett til næringsområde i gjeldande arealdel av kommuneplanen for Os. - Regionale og lokale friluftsinteresser vert ikkje råka Det må opprettast ei buffersone mellom omsøkte industritomt og omsøkte bustadtomt på 20 meter. Innafor denne sona vil det ikkje bli gitt løyve til noko form for terrenginngrep eller anna arbeid. Merknad frå eigarar av gnr. 37, bnr. 8 og gnr. 51, bnr. 125, Tommy og Evy B Grindheim er såleis delvis teken til følgje. Vedtaket kan påklagast. Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

20 Sak 91/07 Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Saka er trekt avdi tiltakshavar ikkje kunne vera med på synfaringa. Vedtak: Saka er trekt avdi tiltakshavar ikkje kunne vera med på synfaringa. Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Terje Sperrevik (Tvs) ba om synfaring. Samrøystes vedtak om synfaring. Vedtak: Saka vart utsett for synfaring. Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Saka vart trekt då den manglar uttale etter jordlova. Det skal føretakast synfaring før vedtak kan gjerast. Ovannemnde vart samrøystes vedteke. Vedtak: Saka vart trekt då den manglar uttale etter jordlova. Det skal føretakast synfaring før vedtak kan gjerast. Side 20 av 101

21 Sak 91/07 Vedlegg: 1. Søknad om deling av grunneigedom datert Brev vedr. dispensasjonssøknad datert Merknad til søknad frå Tommy og Evy B Grindheim datert Kart i M 1:2000 og 1: Brev frå Os kommune datert Uttale frå Fylkesmannen i Hordaland datert Melding om vedtak datert Uttale frå landbruk datert Endret frådelingssøknad motteke Merknad frå Tommy og Eva B Grindheim datert Saksopplysningar: Søknaden gjeld frådeling av ein parsell på om lag 12 da, som er tenkt nytta til næringsføremål. Rolf Henning Koldal AS skal kjøpa tomta. Rolf Henning Koldal har i brev datert gjort greie for bruken av parsellen. Han skriv at søknad om å endra status på tomta og er levert inn i samband med den pågåande rulleringa av arealdelen av kommuneplanen for Os kommune. Vidare skriv han om korleis området er tenkt masseutskifta etc. Eining for arealbruk har motteke merknad frå eigar av gnr. 37, bnr. 8 og gnr. 51, bnr. 125, Tommy og Evy B Grindheim. Dei protesterar på at status på omsøkte eigedom vert endra frå landbruk til næring. Dei meiner at ei næringseigedom vil medføra støy frå maskinar og lastebilar som skal lagrast på parsellen. Dei meiner at ei næringseigedom så tett innpå eksisterande bustader er svært uheldig. Planstatus: Parsellen ligg i uregulert område. I arealdelen av kommuneplanen er heile den omsøkte parsellen avsett til LNF område. Søknaden treng såleis dispensasjon frå arealdelen av kommuneplanen for Os for å kunne godkjennast. Handsaming i høve jordlova: Gbnr 51/6 har 49 dekar jordbruksareal og 50 dekar skog (jordregisteret). Det er søkt om å dele frå ein parsell på ca 12 dekar. Arealet er merka dyrka mark på markslagskartet og er LNF i kommuneplanen. Det aktuelle arealet er ikkje i aktiv drift og ber preg av det. Det er vassjuk mark med ugras, og det er delvis tilvakse med lauvtre. Vidare ligg arealet klemt mellom vegar 0g bustader og vil ikkje ha potensiale til jordbruksdrift. Delinga vil ikkje få konsekvensar for avkastninga på bruket eller for landbruksdrift i området. Delinga kan godkjennast etter jordlova 12. Handsaming i høve plan- og bygningslova: Den omsøkte parsellen ligg innafor LNF område i gjeldande arealdel av kommuneplanen for Os. Søknaden treng derfor dispensasjon frå 7 i plan- og bygningslova for å kunne godkjennast. Søknaden har såleis vore til uttale på vanleg måte. I sin uttale datert rår Fylkesmannen i Hordaland frå at det vert gjeve dispensasjon i omsøkte sak. Dei grunngjev dette med at det i denne saka ikkje ligg føre særlege grunnar til å dispensera frå arealdelen av Side 21 av 101

22 Sak 91/07 kommuneplanen for Os og rår kommunen til å omgjera omsøkte parsell gjennom utarbeiding av ei reguleringsplan. I medhald av 7 i Plan- og bygningslova kan kommunen gje dispensasjon frå kommuneplanen dersom det ligg føre "særlege grunnar". Uttrykket "særlege grunnar" må sjåast i høve til dei offentlege omsyn som skal ivaretakast gjennom planlegginga. Når det ligg føre ein godkjent plan inneber dette at arealbruken er fastlagt gjennom ein omfattande politisk prosess der ulike interesser har hatt høve til å delta. Ein må derfor vera varsam med å dispensera frå ein plan som kommunestyret har vedteke med rettsleg bindande verknad. Kommunen skal likevel i kvar enkelt sak gjera ei konkret og reell vurdering av alle relevante tilhøve. Ein eventuell dispensasjon må vurderast ut frå dei omsyn som er fremja gjennom planen og ut frå følgjene ein dispensasjon kan få. Ved finmaska planar må ein vera restriktiv med å fråvika arealbruk gjennom enkelt-disposisjonar. Ved meir grovmaska planar, og der arealbruken har endra seg etter at planen vart vedteken, kan vilkåra for dispensasjon vera til stades. I Sivilombudsmannen sin årsmelding for 2004, s. 26 og 27 står det: Etter plan- og bygningsloven 7 kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt, dispensere fra bestemmelser i loven, vedtekt eller forskrift, arealdel til kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan når det foreligger særlige grunner. Jeg har tidligere gitt uttrykk for at lovvilkåret særlige grunner innebærer at det må foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn forbudsbestemmelsen i loven eller reguleringsplanen m.v er ment å ivareta. Dette utgangspunktet synes å ha fått bred tilslutning gjennom årene. I 2004 fant jeg imidlertid grunn til å nyansere og utdype dette noe. Bakgrunnen var at utgangspunktet i praksis synes å ha blitt oppfattet til å gi anvisning på en vektnorm der de grunner dispensasjonssøknaden støtter seg på måtte være mer tungtveiende enn de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle forbudsbestemmelsen. I saken inntatt på side 260 uttalte jeg derfor at det (fortsatt) må stilles visse minstekrav til den eller de grunner som anføres for at dispensasjon skal gis; grunnen(e) må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og relevante i den forstand at de(n) må være i samsvar med formålet og ligge innenfor de rammer plan- og bygningsloven gir anvisning på. Utover dette ga jeg imidlertid uttrykk for at det neppe er rom for å kreve at dispensasjonsgrunnen alene skal være mer tungtveiende enn eller på annen måte slå ut de øvrige hensyn i saken. Dersom minstekravet er oppfylt, beror det på plan- og bygningsmyndighetenes vurdering om de hensyn som gjør seg gjeldende for og imot medfører at dispensasjon kan gis. I plan- og bygningslova 23 står det: 23. Plikt til å utarbeide reguleringsplan - forholdet til overordnede planer 1. Det skal utarbeides reguleringsplan for de områder i kommunen hvor det er bestemt i arealdelen av kommuneplanen at utbygging m.v. bare kan skje etter slik plan og for områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Tillatelse etter 93 kan ikke gis for større bygge- og anleggsarbeider før det foreligger reguleringsplan. Reguleringsplaner skal ellers utarbeides i den utstrekning det er nødvendig for å trygge gjennomføringen av oversiktsplanleggingen etter loven. Reguleringsplaner skal ikke gis større omfang enn at de kan gjennomføres innen rimelig tid. 2. Er bebyggelse ødelagt ved brann eller på annen måte, skal kommunen straks ta opp til behandling spørsmålet om det trengs regulering eller omregulering av området. 3. Rikspolitiske bestemmelser, fylkesplan og arealdelen av kommuneplanen skal være retningsgivende for utarbeiding av reguleringsplaner. Side 22 av 101

23 Sak 91/07 I denne saka er det søkt om å dela frå eit areal på om lag 12 da. Parsellen skal nyttast til næring. Arealet ligg mellom E39 og Solbakkevegen og adkomst til arealet vil måtte skje via Solbakkevegen. Eining for arealbruk er av den meining at det i denne saka ligg føre særlege grunnar til å dispensera frå arealdelen av kommuneplanen for Os og vil derfor rå Forvaltningsstyret i Os kommune til å godkjenna søknad om frådeling av grunnareal. Eining for arealbruk legg vekt på at arealet delvis grenser mot areal avsett til næringsområde i gjeldande arealdel av kommuneplanen for Os. Nye opplysningar: Eining for arealbruk mottok endra søknad om deling av grunneigedom for Johannes og Inger M Moberg. Endringa går ut på at det no vert søkt om ein parsell som skal nyttast til bustad mot eigedomen til Grindheim og at resten av omsøkte areal vert industriområde. Dette er gjort for å imøtekoma merknader fra Grindheim. Eining for arealbruk har motteke merknad til den nye søknaden frå Tommy og Evy B Grindheim. I denne merknaden datert opprettheld Grindheim tidlegare merknad til søknaden. Ein har og vore i kontakt med Statens vegvesen, region vest og Fylkesmannen i Hordaland, om den nye søknaden. Ingen av desse instansane meinar at den nye situasjonen endrar deira syn på saka og opprettheld derfor sine uttaler i saka. Eining for arealbruk kan heller ikkje sjå at den nye situasjonen endrar eininga sitt syn på saka. Den einaste endringa vert at buffersona, som ein følgje av den nye situasjonen vert flytta og gjeld mellom nytt industriområde og ny bustadparsell. Alternativ framlegg til vedtak: Forvaltningsstyret i Os kommune ikkje godkjenna søknad datert , om frådeling av grunneigedom, ein parsell som skal nyttast til næring, på gnr. 51, bnr. 6, Moberg, for Johannes og Inger Marie Moberg. Vedtaket er gjort i medhald av arealdelen av kommuneplanen for Os. Etter forvaltningsstyret sitt syn ligg det i denne saka ikkje føre særlege grunner etter 7 i plan- og bygningslova til å dispensera frå arealdelen av kommuneplanen for Os. Dersom tiltakshavar likevel ønskjer ei vidare handsaming av saka må dette skje gjennom utarbeiding av reguleringsplan for området i samsvar med 23 i plan- og bygningslova. Forvaltningsstyret i Os kommune meiner at omsøkte tiltak er av eit slikt omfang og vil ha så store verknader på sine omgjevnader at det fører til reguleringsplikt. Vedtaket kan påklagast Geir Heldal Avd.ing. byggesak Side 23 av 101

24 Sak 92/07 MØTEBOK 51/465, SOLLIA, NYBYGG EINEBUSTAD M/GARASJE - GEIR-ARNE MO Saksbehandlar: Geir Heldal Arkiv: MA 51/-465 Arkivsaksnr.: 06/2034 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 60/07 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til vedtak: I medhald av 7 og 93 i plan- og bygningslova dispenserer Forvaltningsstyret i Os kommune frå reguleringsplanen for Sollia, gnr. 51, bnr. 315 m.fl med reguleringsføresegner, for ei omsøkt utnyttingsgrad på 26,75 % BYA. Forvaltningsstyret i Os dispenserar og frå 70.2 i plan- og bygningslova, for plassering av omsøkte bygg nærare grense mot gnr. 51, bnr. 315 enn 4 meter. Søknad om løyve til tiltak, rammeløyve bustadhus med garasje, datert , på gnr. 51, bnr. 465, Sollia 50, for Geir Arne Mo, vert godkjent. Følgjande særlege høve ligg til grunn for godkjenninga: - Ei auke i tilatt utnyttingsgrad, som omsøkt, vil ikkje endra intensjonane i godkjent reguleringsplan for Sollia, gnr. 51, bnr. 315 m.fl - Bygging nærare grense mot gnr. 51, bnr. 315 vil ikkje medføra avgrensingar for bruken av denne eigedomen. Vedtaket kan påklagast. Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Terje Sperrevik (Tvs) ønskte synfaring på saka. Synfaringsframlegget vart samrøystes vedteke. Vedtak: Saka vart utsett for synfaring. ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

25 Sak 92/07 Vedlegg: 1. Søknad om løyve til tiltak, rammeløyve datert Brev frå Os bygg og eigedom as vedr. bygging nærare grense datert Brev frå Anne I og Morgen Thomassen vedr. bygging nærare grense datert Situasjonsplan (nedfotografert), oversiktskart i M 1: Teikningar, fotomontasje (nedfotografert) 6. Reguleringskart (nedfotografert) 7. Reguleringsføresegner for Sollia, gnr. 51, bnr. 315 m.fl Tiltaket: Eining for arealbruk har motteke søknad om løyve til tiltak, rammeløyve bustadhus m/garasje på gnr. 51, bnr. 465 (tomt 29), Sollia 50. Tiltakshavar: Geir Arne Mo. Ansvarleg søkjer: Sundt arkitekter v/børje Sundt Laastad. Bustaden har eit bruksareal på 239 m2 og eit bebygd areal på 210 m2. Tomta har eit areal på 785 m2. Utnyttingsgraden vert dermed 26,75 % BYA og omsøkte bustad m/garasje treng derfor dispensasjon frå utnyttingsgraden sett i godkjent plan på 22% BYA. Eining for arealbruk gjer merksam på at det, til dette møte, ligg føre søknad om mindre vesentleg endring av reguleringsplanen for området. Denne endringa gjeld utnyttingsgraden. Som ein vil sjå av teikningane (vedlegg 5) er garasje bygd saman med bustadhus. Utifrå situasjonsplanen vil omsøkte bygg koma nærare grense mot gnr. 51, bnr. 466 og gnr. 51, bnr Eigarar av gnr. 51, bnr. 466, Anne I og Morgen L Thomassen, har i brev datert gitt løyve til bygging nærare grensa enn 4 meter. Eigarar av gnr. 51, bnr. 315, Os bygg og eigedom, har i brev datert sagt at dei ikkje vil ta stilling til bygging nærare grense enn 4 meter. Dei vil at Forvaltningsstyret i Os tek stilling til dette. Omsøkte bygg treng derfor dispensasjon frå 70.2 i plan- og bygningslova for bygging nærare grense mot gnr. 51, bnr. 315, enn 4 meter. Arealstatus: Gnr. 51, bnr. 465, ligg innafor reguleringsplanen for Sollia, gnr. 51, bnr. 315 m.fl. Reguleringsplanen for Sollia, gnr. 51, bnr. 315 m.fl med reguleringsføresegner vert derfor bestemmande ved handsaming av søknaden. Ansvarleg søkjer, Sundt arkitekter har i brev datert lagt fram betre utnytting av tomtas topografi som særleg grunn for å søkja om dispensasjon frå utnyttingsgraden. Eining for arealbruk sin vurdering: I medhald av 7 i Plan- og bygningslova kan kommunen gje dispensasjon frå kommuneplanen dersom det ligg føre "særlege grunnar". Uttrykket "særlege grunnar" må sjåast i høve til dei offentlege omsyn som skal ivaretakast gjennom planlegginga. Når det ligg føre ein godkjent plan inneber dette at arealbruken er fastlagt gjennom ein omfattande politisk prosess der ulike interesser har hatt høve til å delta. Ein må derfor vera varsam med å dispensera frå ein plan som kommunestyret har vedteke med rettsleg bindande verknad. Kommunen skal likevel i kvar enkelt sak gjera ei konkret og reell vurdering av alle relevante tilhøve. Ein eventuell dispensasjon må vurderast ut frå dei omsyn som er fremja gjennom planen og ut frå følgjene ein dispensasjon kan få. Ved finmaska planar må ein vera restriktiv med å fråvika arealbruk gjennom enkelt-disposisjonar. Ved meir grovmaska planar, og der arealbruken har endra seg etter at planen vart vedteken, kan vilkåra for dispensasjon vera til stades. I Sivilombudsmannen sin årsmelding for 2004, s. 26 og 27 står det: Side 25 av 101