API Eiendomsfond KS for mellomstore institusjonelle og private investorer

Transkript

1 API Eiendomsfond KS for mellomstore institusjonelle og private investorer Diversifisert Giret Eiendomsinvestering Prospekt Januar 2005 Distribuert av:

2 API Eiendomsfond KS Prospektet er utarbeidet i forbindelse med tilbud om investering i et kommandittselskap og komplementarselskap, slik dette er beskrevet i Prospektet. Kommandittselskapets formål skal være å kjøpe andeler i Sameiet API Eiendomsfond Norge. API Eiendomsfond Norge er nærmere beskrevet i særskilt Informasjonsmemorandum datert 3. januar Informasjonsmemorandumet følger vedlagt dette Prospekt i vedlegg 7. Dette Prospektet må leses sammen med Informasjonsmemorandumet før det treffes beslutning om å investere i kommandittselskapet. Investorene oppfordres til å konsultere egne rådgivere før investeringsbeslutningen fattes. Dette prospektet er en oppdatering av prospektet datert 14. mai Ved eventuelle avvik gjelder informasjonen i dette nye prospektet. Dette Prospekt er basert på norsk lovgivning. Eventuelle utenlandske investorer må selv vurdere investeringen iht. den lovgivning de er underlagt. Investeringer vil alltid være forbundet med risiko, jfr kapittel 7 som tar opp en del risikofaktorer som bør vurderes i forbindelse med investeringen. Prospektets uttalelser om fremtiden er usikker, men gjenspeiler det syn Aberdeen Property Investors Norway AS etter beste skjønn har pr. dags dato. Oslo, den 16. januar 2005 For Aberdeen Property Investors Norway AS Espen Klevmark Tore Borthen Aberdeen Property Investors januar 2005

3 API Eiendomsfond KS Innholdsfortegnelse Ansvarsforhold...4 Definisjoner Innledning og Sammendrag Investeringsobjektet Forretningsidé Hvorfor eiendom? Hvorfor API Eiendomsfond KS? Målsetting Selskapsstruktur og teknisk gjennomføring Betingelser for kapitalutvidelse Selskapsavtale og Avtale om daglig drift Omsetning i annenhåndsmarkedet Lånefinansiering Krav om innløsning fra Kommandittselskapet Oppløsning av Kommandittselskapet Risiko Skatt og formueseffekt Tilbud om tegning av andeler og aksjer Samlet tegning Minste tegning per investor Tegningsperiode Tegning av prosjektandel Tildeling og forkastelse av tegning Betaling Tegnet beløps investering i eiendom Andeler og aksjer tildeles kvartalsvis ettersom investeringsbeslutninger foretas Betingelser for kapitalutvidelse Tegningshonorar og tilretteleggingshonorar Øvrige kostnader Rammebetingelser for investor Øvrige forhold Selskapsstruktur, oppløsning m.v Begrunnelse for valg av struktur Annenhåndsomsetning Krav om utløsning fra Kommandittselskapet Oppløsning av Kommandittselskapet Lånefinansiering Presentasjon av Aberdeen Property Investors Aberdeen Asset Management Aberdeen Property Investors Aberdeens kompetanse og resultater Aberdeens rolle i Selskapet Selskapsavtale og avtale om daglig drift Selskapsavtalen Avtale om daglig drift Risikoforhold Eiendomsrisiko Makroøkonomiske forhold Avkastningskrav Utleie- og leietakersituasjonen Teknisk risiko Finansiell risiko Organisasjonsmessige forhold...22 Aberdeen Property Investors januar 2005

4 API Eiendomsfond KS 7.8 Regulatoriske forhold Likviditetsmessig risiko Juridiske forhold Omklassifisering Skattemessige forhold Generelt Formue Alminnelig inntekt Realisasjon av Kommandittandel Endringer i Sameiets eiersammensetning Utenlandske investorer Forslag til skattereform...26 VEDLEGG 1. Beregning av tegningshonorar, tilretteleggingshonorar og honorar ved annenhåndsomsetning 2. Verdiberegning av Kommandittselskapsandel og beskrivelse av metode for beregning av avkastning for Kommandittselskapet 3. Beregning av tegningskurs ved innskudd av ny kapital i Kommandittselskapet 4. Term Sheet for finansiering av Kommandittselskapets investering 5. Selskapsavtalen Vedlegg 5-1: Kommandittselskapsavtale for API Eiendomsfond KS Vedlegg 5-2: Firmaattest API Eiendomsfond KS Vedlegg 5-3: Vedtekter API Eiendomsfond Invest AS Vedlegg 5-4: Firmaattest API Eiendomsfond Invest AS 6. Avtale om daglig drift av API Eiendomsfond KS 7. Informasjonsmemorandum for API Eiendomsfond Norge Aberdeen Property Investors januar 2005

5 API Eiendomsfond KS Ansvarsforhold Tilrettelegger Aberdeen Property Investors Norway AS har utarbeidet dette Prospektet. Aberdeen Property Investors Norway AS har bestrebet seg på å gi et mest mulig fullstendig og korrekt bilde av investeringsmulighetene som beskrives i Prospektet, men kan ikke påta seg noe juridisk eller økonomisk ansvar for at Prospektet er korrekt eller fullstendig i ethvert henseende. Markedsforhold og fremtidsutsikter er vurdert etter beste skjønn og overbevisning. Vi har søkt å ikke utelate forhold som kan endre Prospektets betydningsinnhold. Investorer må selv vurdere eventuelle investeringer i Kommandittselskapet og Aberdeen Property Investors Norway AS kan derfor ikke påta seg noe ansvar for den enkelte investors investeringsbeslutning. Oslo, den 16. januar 2005 Aberdeen Property Investors Norway AS Espen Klevmark Tore Borthen Juridisk erklæring Vi har bistått Aberdeen Property Investors Norway AS i forbindelse med utarbeidelsen av nærværende Prospekt. Vi har i denne forbindelse gjennomgått kapitlene 2,3,6,7 og 8 for å vurdere de juridiske forhold som beskrives i disse kapitlene. Etter vår oppfatning, og på basis av den informasjon som er gjort tilgjengelig for oss, gir Prospektet på disse områdene et adekvat og dekkende bilde av de juridiske forhold som antas å være av vesentlig betydning for vurderingen av investeringer i kommandittselskapet. Det understrekes for ordens skyld at investorer selv må vurdere hvorvidt investeringer i Kommandittselskapet faller innunder de rammeregler den enkelte investor er underlagt. Den enkelte investor bør selv konsultere sine rådgivere i dette henseende. Vår vurdering er begrenset til forhold som omfattes av norsk rett. Oslo, den 16. januar 2004 Arntzen de Besche Advokatfirma AS Thomas Berntsen Aberdeen Property Investors januar 2005

6 API Eiendomsfond KS Definisjoner «API» eller «Aberdeen» Aberdeen Property Investors Norway AS. «Avtale om daglig drift» Avtale mellom API, API Eiendomsfond KS og API Eiendomsfond Invest AS om daglig drift av Kommandittselskapet. «Tegningsblankett» «Egenkapital/selskapskapital» «IPD-indeksen» «Kommandittselskapet» «Komplementarselskapet» «Prosjektandeler» «Sameieandel» Blankett for bestilling/tegning av Prosjektandeler. Innbetalt kapital til Kommandittselskapet. Eiendomsindeks for Norge etablert av Investment Property Databank (IPD). Indeksen ble etablert i Norge med virkning fra år Indeksen måler totalavkastning på investering i næringseiendom i Norge på samme måte som totalindeksen ved Oslo Børs måler avkastningen i aksjemarkedet. Totalavkastningen for IPD indeksen utarbeides årlig. API Eiendomsfond KS. API Eiendomsfond Invest AS. Andeler á NOK i API Eiendomsfond KS og API Eiendomsfond Invest AS hvorav 9/10 av beløpet allokeres til Kommandittselskapet og 1/10 allokeres til Komplementarselskapet. En Sameieandel i API Eiendomsfond Norge. «Sameier» Eier av Sameieandel i API Eiendomsfond Norge. «Sameieavtale» «Sameiet» «Selskapene» Avtale mellom Sameier og Aberdeen som beskriver Sameiets funksjon og organisering samt den enkelte Sameiers rettigheter og plikter. API Eiendomsfond Norge. API Eiendomsfond KS og API Eiendomsinvest AS. «Selskapsavtalen» Selskapsavtalen for API Eiendomsfond KS. «Styret» «Tilrettelegger» «Totalkapital» Det til enhver tid fungerende styret i Kommandittselskapet, sammensatt i henhold til Selskapsavtalens bestemmelser. Aberdeen Property Investors. Egenkapital/selskapskapital og gjeld. Aberdeen Property Investors januar 2005

7 API Eiendomsfond KS 1. Innledning og Sammendrag 1.1 Investeringsobjektet Aberdeen Property Investors Norway AS (heretter Aberdeen) tilbyr investorer å tegne andeler i kommandittselskapet API Eiendomsfond KS og kjøpe aksjer i API Eiendomsfond Invest AS. Tegning av andeler i Kommandittselskapet forutsetter simultant kjøp av en ideell andel av aksjene i Komplementarselskapet. Kommandittselskapet skal investere i eiendom gjennom Sameiet API Eiendomsfond Norge, og formålet med etableringen av Kommandittselskapet er å være Sameier i API Eiendomsfond Norge iht. figuren nedenfor: Investorer API Eiendomsfond Invest AS 100% 10% 90% API Eiendomsfond KS Sameier 1 Sameier 2 Sameier 3 Sameiet API Eiendomsfond Norge Som Sameier vil Kommandittselskapet eie en ideell andel av hver enkelt eiendom i Sameiet. Dette vil gi Kommandittselskapet tilgang til en veldiversifisert portefølje av eiendommer i Norge. Kommandittselskapets investering i Sameiet skal ha en belåningsgrad på ca. 60% for å øke investorers avkastning i eiendomsmarkedet uten at risikoen økes vesentlig. Sameiet API Eiendomsfond Norge er nærmere beskrevet i særskilt Informasjonsmemorandum som må leses sammen med dette Prospekt. Informasjonsmemorandumet er vedlagt i vedlegg 7. Sameiet API Eiendomsfond Norge benevnes i det følgende også som eiendomsfond, uten at dette har betydning for klassifiseringen eller organiseringen av Sameiet. 1.2 Forretningsidé Aberdeens forretningsidé er å gjøre eiendom som aktivaklasse tilgjengelig for mindre institusjonelle og private investorer som ikke selv har den størrelse og/eller ekspertise som skal til for å investere i og forvalte en diversifisert eiendomsportefølje. 1.3 Hvorfor eiendom? Internasjonale analyser av finansmarkedene de siste år viser at investor burde hatt minimum 15-20% av forvaltningskapitalen i eiendom for å få en optimal avkastning. Meravkastningen som kunne ha vært oppnådd ved å inkludere eiendom utgjør inntil 3% årlig, jfr. Vedlegg 7 kap Dette skyldes at eiendom har en god risikojustert avkastning i forhold aksjer og obligasjoner, samt at eiendom i liten grad samvarierer med disse. Eiendom er et hensiktsmessig investeringsalternativ for å sikre en stabil og langsiktig, inflasjonsjustert avkastning. Aberdeen Property Investors januar 2005

8 API Eiendomsfond KS 1.4 Hvorfor API Eiendomsfond KS? Eiendom som investeringsobjekt har fått en stadig større oppmerksomhet de siste par årene både fra private og institusjonelle investorer. Foreløpig har det kun vært store institusjonelle investorer og et fåtalls enkeltpersoner som har hatt tilstrekkelig kapital til å selv kunne investere direkte i en tilstrekkelig veldiversifisert portefølje. Basert på spesielt mindre institusjonelle investorer og privatpersoners ønske om å kunne investere i eiendom på en hensiktsmessig måte vil Aberdeen bidra til å etablere et Kommandittselskap som sikrer investorers behov for: Deltakelse i en stor og diversifisert portefølje av eiendommer Tilgang til en profesjonell forvaltning av eiendomsinvesteringene 1.5 Målsetting Målsettingen for Kommandittselskapet er å skape en best mulig avkastning til en lav risiko ved å investere i en veldiversifisert eiendomsportefølje. Målet for Kommandittselskapet er en egenkapitalavkastning på 12 16% pr. år inklusive en løpende utbetaling på ca. 5% av opprinnelig investert beløp. 1.6 Selskapsstruktur og teknisk gjennomføring Investeringen skjer på de betingelser og etter de retningslinjer som følger av dette Prospekt og i henhold til vedlagte avtaler. Investeringen gjennomføres ved at den enkelte investor tegner seg for et antall Prosjektandeler, hvorav 9/10 av innskutt kapital (etter fradrag for tilretteleggings- og tegningshonorarer) allokeres til Kommandittselskapet og 1/10 ytes som lån til Komplementarselskapet. Investor innbetaler avtalt ansvarskapital til klientkonto angitt på Tegningsblanketten som er vedlagt dette prospekt. Aberdeen har fullmakt til å tegne Kommandittselskapet for Sameieandeler i API Eiendomsfond Norge. Kommandittistenes innskudd i Kommandittselskapet skytes inn i Sameiet etter hvert som investeringsbeslutninger fattes i Sameiet og Sameiet innkaller kapital fra Kommandittselskapet. Den formelle gjennomføringen av investeringen er skissert nedenfor og er nærmere beskrevet i kapittel 2. Investor innbetaler løpende avtalt tegningsbeløp til klientkonto angitt på Tegningsblanketten som er vedlagt dette Prospektet. Dersom en investor tegner seg for eksempelvis 3 andeler, vil investorens kommiterte kapital på samlet NOK ,- trekkes fra investors konto og innbetales på klientkonto opprettet av distributøren så snart tegningsblanketten er mottatt av distributøren. API Eiendomsfond Norge må investere midler kommitert i tidligere tegningsperioder i eiendom før kapital fra nye investorer tas inn i selskapet API Eiendomsfond KS skal kun investere i API Eiendomsfond Norge. API Eiendomsfond KS har forpliktet seg til å investere den kommiterte kapital i andeler i sameiet og kommandittselskapets selskapskapital inngår dermed i den kommiterte kapital for API Eiendomsfond Norge. Dette innebærer at nye investorer først kan få tildelt andeler i API Eiendomsfond Norge KS når den resterende kommiterte kapital i API Eiendomsfond Norge er investert i eiendom. Andeler og aksjer utstedes kvartalsvis ettersom investeringsbeslutninger foretas. Investorer som tegner seg i henhold til vedlagte tegningsblankett vil få tildelt aksjer og andeler i Selskapene ettersom kommitert kapital trekkes fra klientkonto og overføres til Kommandittselskapet og etter at kapitalforhøyelsen er registrert i Foretaksregisteret. Aberdeen Property Investors januar 2005

9 API Eiendomsfond KS Kapitalen kan bli trukket på ulike tidspunkt siden investeringene kan ha ulike oppgjørsdatoer. Dette vil medføre at inntreden i API Eiendomsfond KS kan skje på bakgrunn av ulike verdivurderinger og basert på ulike regnskapsmessige tidspunkt. Beregningen av andelsverdier vil imidlertid reflektere dette. Trekk vil som nevnt skje i umiddelbart tilknytning til melding fra API om investeringsbeslutningen iht. Sameieavtalens punkt 5.2. Kommitert kapital etter fratrekk for tegningsprovisjoner omregnes til eierandel i API Eiendomsfond KS ved tildeling av andeler og aksjer. Beregning av eierandel skjer på basis av verdien av eksisterende andeler beregnet etter vedlegg 2 og 3 til Prospektet. Omregningen vil foretas på det tidspunkt kapitalforhøyelsen gjennomføres og vil primært baseres på eksterne verdivurderinger per utløpet av foregående kvartal. Omregningen gjennomføres på bakgrunn av prosedyren beskrevet i prospektets vedlegg 3 og vil medføre en justering av eksisterende investorers eierandeler i API Eiendomsfond KS. Hvor stor andel av investors kommiterte kapital som kan skytes inn i API Eiendomsfond KS avhenger av om eksisterende investorers kapital er innkalt og registrert i Foretaksregisteret som beskrevet i pkt 2. ovenfor og om API har kjøpt eiendom som tilsvarer summen av det tegnede beløp. 1.7 Betingelser for kapitalutvidelse Betingelsene for den enkelte kapitalutvidelse er angitt særskilt i vedlegg til dette Prospektet. Investorer oppfordres til å gjøre seg kjent med slike betingelser. 1.8 Selskapsavtale og Avtale om daglig drift Investorene blir gjennom tegningen og innbetalingen av sine innskuddsforpliktelser eiere av andeler i Kommandittselskapet og Komplementarselskapet. Selskapsavtalen regulerer Kommandittselskapets organisering og de enkelte Selskapsdeltakernes rettigheter og forpliktelser. Avtalen er vedlagt dette Prospekt som vedlegg 5. Selskapene har inngått en avtale om daglig drift (jfr. kap. 6) med API, som skal sikre at Kommandittselskapet drives effektivt og forsvarlig. Deltagerne i selskapene vil således ikke ta del i de løpende beslutninger. Avtalen er vedlagt dette Prospekt som vedlegg Omsetning i annenhåndsmarkedet Andeler i Kommandittselskapet vil være omsettelige, jfr. Kap. 3.2 og 7.9. Ved ønske om kjøp eller salg av andeler i Kommandittselskapet kan API eller andre distributører kontaktes. API og/eller øvrige distributører vil da om mulig stille kjøps- og salgspriser på andelene. Aberdeen kan imidlertid ikke garantere omsetning av andelene, og det presiseres at investorer som investerer i Kommandittselskapet bør ha en langsiktig tidshorisont Lånefinansiering For å få en høyere forventet egenkapitalavkastning har Kommandittselskapet inngått låneavtaler som sikrer en belåningsgrad på ca. 60% av Kommandittselskapets investeringer. Den overordnede strategien for finansieringsstrukturen er å skape en sikker og stabil kontantstrøm som muliggjør løpende utbetaling av utbytte. Lånefinansieringen vil derfor kunne være basert på en blanding av flytende og fast rente. Nedbetalingsprofilen er i dag 25 år basert på at de første 3 årene vil være avdragsfrie. Muligheter for å bedre betingelsene gjennom refinansiering vil vurderes fortløpende. Aberdeen Property Investors januar 2005

10 API Eiendomsfond KS 1.11 Krav om innløsning fra Kommandittselskapet Den enkelte deltaker vil etter Selskapsavtalen ikke kunne si opp sitt deltakerforhold eller kreve seg innløst fra Kommandittselskapet. Investorer som enkeltvis eller samlet representerer andeler i Kommandittselskapet på minst NOK ,- kan imidlertid kreve seg innløst fra Kommandittselskapet på nærmere bestemte vilkår. Innløsningen kan gjennomføres ved at andeler i Sameiet kreves innløst iht. Sameieavtalen eller at andeler i Sameiet selges i annenhåndsmarkedet. Innløsning av andeler i Sameiet forutsetter at det fremsettes krav om slik innløsning fra Sameiere som representerer minst NOK 50 millioner av innskutt kapital i Sameiet. Krav om innløsning fra Kommandittselskapet kan ikke tas til følge dersom det ikke er mulig å selge eller innløse andeler i Sameiet som beskrevet i vedlagte informasjonsmemorandum i vedlegg Oppløsning av Kommandittselskapet 1.13 Risiko Dersom Kommandittselskapet selger alle andeler i Sameiet skal Kommandittselskapet oppløses med mindre deltakere som representerer minst 75% av Selskapskapitalen stemmer imot. Tilsvarende gjelder dersom Kommandittselskapet innløser alle andeler i Sameiet. Beslutning om salg eller innløsning av alle Kommandittselskapets Sameieandeler forutsetter vedtak i sameiermøtet med tilslutning fra 75% av Selskapskapitalen. De eiendommer som skal eies i Sameiet vil ha en risikoprofil som vil være sammenlignbar med eiendomsporteføljen i IPD-Indeksen i Norge. Eiendomsporteføljen skal være veldiversifisert. En belåningsgrad på ca. 60% av Kommandittselskapets eiendomsinvestering anses å være moderat slik at risikoen knyttet til investeringen i Kommandittselskapet samlet kan karakteriseres som medium. Det er for øvrig redegjort for eiendomsmarkedets generelle risikobilde i vedlegg 7., Informasjonsmemorandum for API Eiendomsfond kap. 5. og Skatt og formueseffekt Et kommandittselskap er ikke et eget skattesubjekt. Kommandittselskapets skattemessige resultat fordeles pro rata på de enkelte deltakere, inkludert komplementarselskapet, og kommer til beskatning for deltakerne. Hver deltaker må oppgi sin andel av kommandittselskapets overskudd/underskudd som kapitalinntekt/fradrag i likningen. Investor vil bli belastet skatt etter gjeldende regler og individuelle skatteposisjoner. Det er i Kommandittselskapet tatt utgangspunkt i at det skal gis tilbud om utvidelse av Kommandittselskapet ved innskudd av ny kapital fra eksisterende deltakere og/eller ved opptak av nye deltakere. Opptak av en ny kommandittist vil være realisasjon av andel av Kommandittselskapet for de som var Kommandittister før opptaket. Tilsvarende vil utvidelsen av Sameiet anses som realisasjon av Sameieandel. Kommandittselskapets skattemessige nettoformue fordeles pro rata på deltakerne. Kombinasjonen av Kommandittselskapets finansielle struktur og bygningenes forventede lave likningsverdi, fører til investors nettoformue ved selskapsdeltakelsen vil utgjøre ca. 10% av investors nominelle innskudd. Denne skattemessige effekten vil oppnås i de påfølgende år så lenge Kommandittselskapets nettogjeld er høyere enn eiendommenes likningsverdi. Aberdeen Property Investors januar 2005

11 API Eiendomsfond KS 2. Tilbud om tegning av andeler og aksjer Det inviteres til å tegne andeler i API Eiendomsfond KS og tilhørende ideell andel i komplementaren API Eiendomsfond Invest AS. Tilbudet gjelder som beskrevet under og i det medfølgende vedlegg: 2.1 Samlet tegning Det inviteres til å tegne minimum 3 Prosjektandeler à NOK , hvorav 9/10 allokeres til API Eiendomsfond KS og 1/10 allokeres til API Eiendomsfond Invest AS. 2.2 Minste tegning per investor Minste tegning pr. investor er 3 Prosjektandeler. Tegning av brøkdeler av Prosjektandeler aksepteres ikke og slike bestillinger vil i tilfelle bli rundet ned til nærmeste hele Prosjektandel. 2.3 Tegningsperiode Perioden for invitasjon til tegning av Prosjektandeler vil normalt bli satt til de syv første ukene av hvert kvartal. Tilsvarende tidsperiode og forhold vil for øvrig gjelde for tegning av andeler i Sameiet, dog med visse unntak. Aberdeen forbeholder seg retten til å avslutte tegningsperioden tidligere eller forlenge denne. 2.4 Tegning av prosjektandel Investorer som ønsker å tegne Prosjektandeler må fylle ut vedlagte tegningsblankett og returnere denne som angitt på blanketten. Det utarbeides en særskilt tegningsblankett for hver tegningsperiode, og investor må påse at den riktige benyttes. 2.5 Tildeling og forkastelse av tegning Tildeling av Prosjektandeler vil finne sted umiddelbart etter tegningsfristens utløp. Aberdeen forbeholder seg retten til å stryke eller redusere enhver bestilling. Melding om tildeling vil bli sendt ut senest 5 dager etter at tildeling er foretatt. 2.6 Betaling Ved tegning av Prosjektandeler vil tegneren gi Aberdeen/distributør fullmakt til å belaste nærmere angitte bankkonto i samsvar med tegningsblanketten. API/øvrige distributører vil benytte fullmakten til å belaste tegnerens bankkonto. Beløpet overføres klientkonto som angitt på Tegningsblanketten. Eventuelle omkostninger ved avvisning i dekningskontroll betales av tegner. Dersom den oppgitte konto ikke har dekning på forfallsdag, forbeholder Aberdeen seg retten til å la andre tegne Prosjektandelene mot å påta seg innskuddsforpliktelsen, eller selge de tildelte Prosjektandelene for tegnerens regning og risiko. Ved eventuell forlengelse av tegningsfristen, vil tidspunktet for belastning kunne bli forskjøvet tilsvarende. 2.7 Tegnet beløps investering i eiendom Kjøp av eiendom skjer som følge av at investorer har tegnet seg og investering vil ta noe tid etter tegningsperiodens utløp. Avhengig av størrelsen på kommitert kapital vil API Eiendomsfond identifisere eiendommer som tilfredstiller fondets rammer og strategi, og deretter legge inn bud. Ved aksept og bekreftet kjøp vil API Eiendomsfond hente inn tegnet kapital fra investorene ut i fra tegningsperiode og deres prosentvise andel av tegningsperiodens samlede beløp. Tidligere tegningsperioders tegnede beløp skal være fullinvestert før kapital hentes inn fra den etterfølgende tegningsperiode. Som eksempel kan Aberdeen Property Investors januar 2005

12 API Eiendomsfond KS det nevnes at investorer i tegningsperiode 2 skal være fullinvestert før det investeres for investorer i tegningsperiode 3. Investorene deltar i API Eiendomsfond KS med den delen av kapital fondet har kjøpt eiendom for. 2.8 Andeler og aksjer tildeles kvartalsvis ettersom investeringsbeslutninger foretas Investorer som tegner seg i henhold til vedlagte tegningsblankett vil få tildelt aksjer og andeler i Selskapene ettersom kommitert kapital trekkes fra klientkonto og overføres til Kommandittselskapet og etter at den aktuelle kapitalforhøyelsen er registrert i Foretaksregisteret. Kapitalen kan bli trukket fra klientkontoen på ulike tidspunkt siden investeringene kan ha ulike oppgjørsdatoer. Dette vil medføre at inntreden i API Eiendomsfond KS kan skje på bakgrunn av ulike verdivurderinger og basert på ulike regnskapsmessige tidspunkt. Beregningen av andelsverdier vil reflektere dette. Trekk vil som nevnt skje i umiddelbar tilknytning til melding fra API om investeringsbeslutningen iht. Sameieavtalens punkt 5.2. Kommitert kapital etter fratrekk for tegningsprovisjoner og tilretteleggingshonorar omregnes til eierandel i API Eiendomsfond KS ved tildeling av andeler og aksjer. Beregning av eierandel skjer på basis av verdien av eksisterende andeler beregnet etter vedlegg 2 og 3 til Prospektet. Omregningen vil foretas på det tidspunkt kapitalforhøyelsen gjennomføres og vil primært baseres på eksterne verdivurderinger per utløpet av foregående kvartal. Omregningen gjennomføres på bakgrunn av prosedyren beskrevet i prospektets vedlegg 3 og vil medføre en justering av eksisterende investorers eierandeler i API Eiendomsfond KS. Hvor stor andel av investors kommiterte kapital som kan skytes inn i API Eiendomsfond KS avhenger av om eksisterende investorers kapital er innkalt og registrert i Foretaksregisteret som beskrevet ovenfor og om API har kjøpt eiendom som tilsvarer summen av det tegnede beløp. 2.9 Betingelser for kapitalutvidelse Betingelsene for den enkelte kapitalutvidelse er angitt særskilt i vedlegg til dette Prospektet. Investorer oppfordres til å gjøre seg kjent med slike betingelser Tegningshonorar og tilretteleggingshonorar Investor vil bli belastet et tegningshonorar med utgangspunkt i beregnet totalkapital. Beregnet totalkapital tar utgangspunkt i tegningsbeløpet og beregnes ut i fra forholdet 40% egenkapital og 60% gjeld. Tegningshonoraret vil variere med størrelsen på tegningsbeløpet og er basert på en tegningsskala nærmere beskrevet i vedlegg 1. Dersom det tegnes andeler i Kommandittselskapet for samlet NOK 100,0 mill. 1 og investorene i snitt tegner seg for NOK 2,0 mill hver vil tegningshonorar utgjøre samlet NOK 7,0 mill. Aberdeen beregner seg et tilretteleggingshonorar på 0,35% pluss eventuell mva. av investors totalkapital i API Eiendomsfond KS og API Eiendomsfond Invest AS. Ved tegning i API Eiendomsfond Norge vil API Eiendomsfond KS bli belastet et tilretteleggingshonorar på 0,5% pluss evt. mva. på lik linje med andre investorer. Dette er nærmere beskrevet i vedlegg 1. 1 Dette tilsvarer en totalkapital (egenkapital + gjeld) på NOK 250,0 mill. Aberdeen Property Investors januar 2005

13 API Eiendomsfond KS 2.11 Øvrige kostnader For tegning ved utvidelse av Selskapskapitalen vil den enkelte investor bli trukket et beløp tilsvarende eksisterende investorers andel av etableringskostnader, finansieringskostnader og kostnader knyttet til investering. Dette prinsippet er innført for å sikre likebehandling av investorer uavhengig av tidspunktet for investors investering i Kommandittselskapet. Dette er nærmere beskrevet i vedlegg 3. I tillegg vil den enkelte investor bli belastet sin andel av direkte kostnader til revisor, advokat, gebyr til Foretaksregisteret med videre som er pådratt i direkte tilknytning til den enkelte kapitalforhøyelse 2.12 Rammebetingelser for investor Alle investorer må påse at deres investeringer i Kommandittselskapet er i overensstemmelse med de rammebetingelser den enkelte investor er underlagt. Ulike typer institusjonelle investorer er underlagt ulikt regelverk og hver enkelt må påse at investeringen i Kommandittselskapet er i overensstemmelse med dette. Aberdeen kan rådføres, men det vil uavhengig av dette være investor selv som har ansvaret for den endelige vurderingen Øvrige forhold Ytterligere opplysninger om prosjektet kan fåes ved henvendelse til de ulike tegningsstedene, eller til: Aberdeen Property Investors Norway AS Postboks 1228 Vika 0110 Oslo Telefon Aberdeen Property Investors januar 2005

14 API Eiendomsfond KS 3. Selskapsstruktur, oppløsning m.v. 3.1 Begrunnelse for valg av struktur Private investorer og kapitalforvaltere har overfor API signalisert et ønske om å investere i en diversifisert eiendomsportefølje. Eiendomsinvesteringene ønskes belånt for å sikre økt egenkapitalavkastning på investeringen. En investering i Sameiet API Eiendomsfond Norge vil gi investor tilgang til en eiendomsportefølje med en tilfredsstillende diversifisering. Organiseringen av strukturen for Sameiet API Eiendomsfond Norge ble utviklet for å tilby pensjonskasser og forsikringsselskaper en diversifisert eiendomsinvestering som kan klassifiseres som eiendom i balansen iht. de kapitalforvaltningsregler som gjelder for denne type institusjoner. Sameierene vil eie en forholdsmessig andel i de enkelte eiendommene. Aberdeen Property Investors har etablert et Kommandittselskap som skal være Sameier i Sameiet API Eiendomsfond Norge. Kommandittselskapet har som formål å investere i Sameiet og skal belåne sine investeringer i Sameiet med ca. 60%. Etableringen av kommandittselskapet gjør at det åpnes for lavere tegninger enn det som er tilfelle for direkteinvesteringer i Sameiet. Denne strukturen er valgt for å sikre private investorene tilgang til en eiendomsportefølje med en tilfredsstillende diversifisering og samtidig sikre en belåning av investeringene i eiendomsmarkedet. Private investorer vil også nyte godt at det vil være bedre likviditet i et annenhåndsmarked for mindre eierposter i Kommandittselskapet enn tilfellet ville vært om man kun investerte i Sameiet. Strukturen er illustrert i figuren nedenfor: Investorer API Eiendomsfond Invest AS 100% 10% 90% API Eiendomsfond KS Sameier 1 Sameier 2 Sameier 3 Sameiet API Eiendomsfond Norge Kommandittistene vil eie 90% av Kommandittselskapet, mens Komplementaren vil eie resterende andel på 10%. Komplementaren blir eiet av kommandittistene i samme forhold som kommandittistenes eierandel i Kommandittselskapet direkte. En andel i Kommandittselskapet kan kun omsettes sammen med tilsvarende forholdsmessig andel av aksjene i Komplementaren. Komplementaren har en aksjekapital stor NOK og har tatt opp lån fra kommandittistene som tilsvarer 10% av Selskapets innskutte kapital. Rentesats og forfall av lånebeløp fastsettes av Selskapsmøtet. Aberdeen Property Investors januar 2005

15 API Eiendomsfond KS 3.2 Annenhåndsomsetning Andelene i Kommandittselskapet er fritt omsettelige og Aberdeen vil legge til rette for annenhåndsomsetning av andeler. Slik omsetning vil være basert på markedsverdi av porteføljen i samsvar med løpende ekstern verdivurdering. Enhver overføring skal godkjennes av Kommandittselskapets styre. Godkjennelse kan bare nektes når det er saklig grunn for det. Erververen må tiltre foreliggende Selskapsavtale. Styret skal påse at Selskapsavtalen tiltres. Styret vil kunne overlate dette til Aberdeen eller andre distributører av kommandittselskapsandelene. Aberdeen kan ikke garantere omsetning av andelene, og det presiseres at investorer som investerer i Kommandittselskapet bør ha en langsiktig tidshorisont. Honorarer ved annenhåndsomsetning er nærmere beskrevet i vedlegg Krav om utløsning fra Kommandittselskapet Investorer som enkeltvis eller samlet representerer andeler i Kommandittselskapet på minst NOK 5 mill. kan kreve seg innløst fra Kommandittselskapet på de vilkår som er beskrevet i det følgende. Innløsning kan gjennomføres ved at andeler i Sameiet kreves innløst iht. Sameieavtalen eller at andeler i Sameiet selges i annenhåndsmarkedet. Innløsning av andeler i Sameiet forutsetter at det fremsettes krav om slik innløsning fra Sameiere som representerer minst NOK 50 mill. av innskutt kapital i Sameiet. Dersom et innløsningskrav fra deltaker(e) i Kommandittselskapet forutsetter salg av andeler i Sameiet til eksempelvis NOK 20 mill., vil derfor Kommandittselskapet måtte fremme krav om innløsning av Sameieandeler sammen med Sameiere som representerer Sameieandeler på minst NOK 30 mill. Krav om innløsning fra Kommandittselskapet kan ikke tas til følge dersom det ikke er mulig å selge eller innløse andeler i Sameiet som beskrevet i vedlagte informasjonsmemorandum i vedlegg Oppløsning av Kommandittselskapet Dersom Kommandittselskapet selger alle andeler i Sameiet skal Kommandittselskapet oppløses med mindre deltakere som representerer minst 75% av selskapskapitalen stemmer imot. Tilsvarende gjelder dersom Kommandittselskapet innløser alle andeler i Sameiet. Beslutning om salg eller innløsning av alle Kommandittselskapets Sameieandeler forutsetter beslutning av selskapsmøtet med tilslutning fra 75% av Selskapskapitalen. Aberdeen Property Investors januar 2005

16 API Eiendomsfond KS 4. Lånefinansiering Kommandittselskapets mål er å ha en giring/belåningsgrad på ca. 60% av balansen, men avvik vil naturlig forekomme bla. som følge av svingninger i arbeidskapital, underliggende verdier og nedbetaling. Kommandittselskapets målsetting vil være å ha en giring som holder seg innenfor intervallet 50-70% av de underliggende verdier. API har en finansieringsramme for Kommandittselskapet på NOK 560,0 mill fordelt på inntil 12 transjer. Dette vil muliggjøre en giring på ca. 60% for inntil NOK 373 mill. i innskutt egenkapital. Belåningen gjøres på selskapsnivå med sikkerhet i kontantstrømmen fra Kommandittselskapets investering i Sameiet. Det overordnede målet for finansieringen er å sikre en stabil kontantstrøm som kan utbetales til selskapsdeltakerne løpende i form av utbytte. Kommandittselskapet vil søke å ha en blanding av fast og flytende rente. Andelen fast rentebinding og lengden på denne vil bli besluttet ut fra vurdering av den underliggende kontantstrømmen i porteføljen. Kommandittselskapet betaler i dag en rente tilsvarende NIBOR 2 + 1,25%-poeng for flytende rente. Eventuell fast rentebinding vil gjøres på gjeldende markedsvilkår på avtaledagen. I finansieringsrammen er det lagt til grunn en nedbetalingstid på totalt 25 år med 3 års avdragsfrihet. Disse vilkårene vil sikre en tilfredstillende initiell likviditetssituasjon som muliggjør utbetaling allerede de første årene. Vilkårene vil kunne endres over tid i tråd med refinansiering eller reforhandling av finansieringsløsningen Låneavtalen vil inneholde sedvanelige bestemmelser om blant annet finansielle nøkkeltall m.v. Av viktighet fremheves at bokført egenkapital skal være på minimum 32% og at verdien av Sameieandelene minst skal ha en verdi tilsvarende 80% av disses kostpris 3. Brudd på slike bestemmelser vil medføre at banken kan kreve førtidig innfrielse av lånet. Lånet er sikret ved at banken har pant i en depotkonto med innestående et beløp tilsvarende 12 måneders rente beregnet på grunnlag av utestående beløp. Videre har banken betinget seg pant i bankkonto for innbetaling av beløp fra API Eiendomsfond Norge. Analyser basert på ulike scenarioer av utviklingen i rentemarkedet og eiendomsmarkedet tilsier at Kommandittselskapet selv i meget ekstreme situasjoner vil kunne betjene de løpende renteutgiftene. Selv ved en ekstremt høy ledighetsrate i porteføljen vil Kommandittselskapet kunne betale renter, og vil i tillegg også kunne betale avdrag ved ledighet opp mot 20%. Kommandittselskapets finansieringsstrategi vil årlig bli presentert for selskapsdeltakerne. Kommandittselskapet har inngått en låneavtale med vilkår som samsvarer med Term Sheet vedlagt i vedlegg eller 6 mnd NIBOR. som besluttes av selskapet. 3 Kostpris skal til enhver tid justeres for innløsning av Sameieandeler Aberdeen Property Investors januar 2005

17 API Eiendomsfond KS 5. Presentasjon av Aberdeen Property Investors 5.1 Aberdeen Asset Management Aberdeen Property Investors er eiet av Aberdeen Asset Management (AAM), en stor internasjonal kapitalforvalter børsnotert i London og Singapore. AAM forvalter investeringer for institusjoner og privatpersoner over hele verden for ca. NOK 260 mrd. Selskapets hovedkontoret er lokalisert i Aberdeen, Skottland. 5.2 Aberdeen Property Investors I Aberdeen Asset Management konsernet er det Aberdeen Property Investors som forvalter eiendomskapital. Selskapet forvalter NOK 48 mrd. i eiendom og er ledende i Norden innen forvaltning av eiendomskapital. Aberdeen Norge er eiet av Aberdeen Property Investors. Selskapet ble formelt etablert i Norge i Teamet har vært aktive forvaltere av eiendom siden 1993/94. Aberdeens forretningsadresse er i Oslo. Selskapet forvalter i dag ca. NOK 7,0 mrd. i eiendom i Norge. Selskapets kundeliste mht. forvaltning og rådgivning består i hovedsak av Forsikringsselskaper, Pensjonskasser, statlig eide selskaper og egne fond. 5.3 Aberdeens kompetanse og resultater Aberdeen Property Investors har lagt ned store ressurser i å utvikle den finansielle og analytiske kompetansen knyttet til eiendomsinvesteringer. Som en del av et internasjonalt konsern har Aberdeen utviklet arbeidsmetoder, analyser og modeller av høy internasjonal standard. API har fått stor anerkjennelse for de kvantitative analysemodeller som bl.a. er utviklet sammen med det amerikanske selskapet PPR (Property and Portfolio Research Inc.). Organisasjonens bakgrunn fra bl.a. Norske Liv, SPP/Alecta og Ilmarinen gjør at Aberdeen besitter omfattende kompetanse om kapitalforvaltning i forsikringsselskap og pensjonskasser. Det innebærer at tjenestene er godt tilpasset disse sektorers behov, og at Aberdeen er i stand til å dokumentere og rapportere på de premisser som kreves i forhold til kundenes regelverk og rammebetingelser. Aberdeen forvalter eiendomsporteføljer for en rekke kunder. Prinsippet om å skape meravkastning og styre risikoen gjennom kjøp og salg av eiendom kombinert med en effektiv forvaltning av eiendommene gjelder for dem alle. For å oppnå dette best mulig har Aberdeen valgt en funksjonsorganisering hvor hver enhet fokuserer sterkt på sine oppgaver, kombinert med en oppdragsansvarlig som sikrer helheten i oppdraget fra kunden. De ulike funksjonene inkluderer porteføljestyring (allokering), investering (seleksjon), forvaltning og drift. Aberdeen søker å skape merverdi gjennom alle tre hovedoppgavene knyttet til eiendomsinvesteringer; porteføljeallokering, eiendomsseleksjon og forvaltning. Ved en aktiv porteføljestyring forsøker man å optimere allokeringen mellom ulike eiendomssegmenter. Basert på kvalitative og kvantitative analyser for de ulike segmentene, kombinert med historisk risiko og samvariasjon, finner vi vår optimale porteføljesammensetning. Innenfor seleksjon vurderes investeringsmulighetene basert på kvantitative og kvalitative metoder. For eiendommene som er i porteføljen sikrer forvaltning og drift en effektiv forvaltning av eiendommene. Det skaper en høy driftsnetto og bidrar til en positiv verdiutvikling av eiendommene. Aberdeen Property Investors januar 2005

18 API Eiendomsfond KS Teamets gode resultater i Norge bygger på analytisk fokus, langsiktig tenkning og bevisste investeringsstrategier i tillegg til rent kommersielle evner. Dette synliggjøres bl. a. ved sammensetningen av selskapets forvaltningsportefølje. Figuren nedenfor viser API s avkastningshistorie i Norge basert på en undersøkelse KPMG har gjennomført for å dokumentere livselskapenes avkastning i eiendomsmarkedet. Årlig avkastning (ubelånt) % 15 % 10 % 5 % 0 % APIs portefølje (Norske Liv) Gj.snitt livselskaper Undersøkelsen viser at porteføljen forvaltet av API i perioden har hatt en årlig meravkastning på 2,9% i forhold til gjennomsnittet i livbransjen. KPMG Consulting har, som angitt i kildereferansen ovenfor, utarbeidet denne analysen av livselskapenes avkastning i eiendomsmarkedet for perioden Aberdeens rolle i Selskapet API vil ha ansvaret for den daglige drift i Kommandittselskapet. De viktigste oppgavene Aberdeen vil utføre for Kommandittselskapet vil være: Forestå den daglige ledelsen av selskapet Føre regnskap og utarbeide årsregnskap og årsberetning og fremlegge dette for styret og selskapsdeltakerne Utarbeide resultat- og likviditetsbudsjetter Håndtere alle inntekter og kostnader for selskapets regning Følge opp lån og låneavtaler Beslutte kapitalforhøyelse i selskapet samt sørge for innkalling av kommandittkapitalen Aberdeen Property Investors januar 2005

19 API Eiendomsfond KS Det gjøres oppmerksom på at Aberdeen er initiativtager til Sameiet som Kommandittselskapet investerer i og at Aberdeen vil ha det løpende ansvaret for Sameiet. Det vises til utkast til forretningsføreravtale som er vedlagt investeringsmemorandumet for API Eiendomsfond Norge i vedlegg 7. Ved etableringen av API Eiendomsfond KS kjøpte Aberdeen Property Investors selskapsandeler for NOK 10 millioner kroner og har en tilsvarende eierinteresse. Aberdeen Property Investors januar 2005

20 API Eiendomsfond KS 6. Selskapsavtale og avtale om daglig drift 6.1 Selskapsavtalen Kommandittselskapets formål er å være Sameier i API Eiendomsfond Norge. Sameiets formål vil være å investere i fast eiendom i Norge som skal leies ut. Investor innbetaler avtalt tegningsbeløp til klientkonto angitt på Tegningsblanketten som er vedlagt dette prospekt. Selskapskapitalen trekkes fra klientkonto og overføres til Kommandittselskapet ved melding fra API om investeringsbeslutningen iht. Sameieavtalens punkt 5.2. Av Selskapskapitalen og den enkelte deltakers innskudd, er 40% bundet egenkapital etter reglene i selskapsloven. Komplementaren, som skal eies proratarisk av kommandittistene, hefter utad som overfor kommandittistene med hele sin formue. Kommandittistene skal yte et lån til Komplementaren pro rata i forhold til sine deltagerandeler slik at komplementaren er i stand til å dekke sin 10% innskuddsforpliktelse. Kommandittisten er ikke ansvarlig for mer enn den enkeltes andel av Selskapskapitalen. Kommandittselskapet skal ha et styre med 3-5 medlemmer som velges på selskapsmøtet. Nærmere bestemmelser om styret og selskapsmøtet fremgår av Selskapsavtalen, jfr. vedlegg 5. Styret har rett til å utstede deltakerbevis. Uavhengig av eventuelle utstedte andelsbevis, skal styret sørge for at API løpende fører andelshaverbok og aksjeeierbok for Selskapene. Overdragelse av kommandittandeler forutsetter godkjenning fra styret. Komplementaren har ikke adgang til å overdra sin andel i Kommandittselskapet uten samtlige deltakeres samtykke. Ved selskapets stiftelse 30. juni 2004 ble følgende styre valgt: Frederik Steenbuch Frittstående konsulent 7,7537 andeler Sverre Bjørnstad Tidligere adm. dir. i KLP 4,6522 andeler Geir Sand Styrets leder Partner i Advokatfirmaet Schjødt. 0 andeler Selskapsavtalens bestemmelser om oppløsning av Kommandittselskapet og innløsning av selskapsdeltakere må vurderes på bakgrunn av tilsvarende bestemmelser om innløsning av andeler i API Eiendomsfond Norge. Det vises til omtalen i punkt 3.4 samt til vedlagte Selskapsavtale punkt 16 og Avtale om daglig drift Aberdeen vil forestå den daglige drift av Kommandittselskapet og komplementaren. API skal følge de retningslinjer og pålegg som Selskapenes styre eller generalforsamling/selskapsmøte har gitt, eller som følger av kommandittselskapsavtalen. Aberdeen Property Investors januar 2005

21 API Eiendomsfond KS Alle spørsmål av usedvanlig art eller viktighet, herunder kjøp eller salg av Sameieandeler, innløsning av Sameieandeler eller krav om oppløsning av Sameiet, skal forelegges Kommandittselskapets styre. Aberdeen vil etter avtalen om daglig drift ha rett til en godtgjørelse på 0,1% pro anno av totalkapitalen (selskapskapital + gjeld). Godtgjørelsen beregnes kvartalsvis og trekkes fra i den løpende avkastningen av andelene i Sameiet API Eiendomsfond Norge. Avtalen om daglig drift løper i utgangspunktet frem til det tidspunkt API Eiendomsfond Norge er oppløst. Selskapene kan imidlertid si opp avtalen med øyeblikkelig virkning dersom API vesentlig misligholder sine forpliktelser. Dersom selskapsmøtet beslutter å oppløse Kommandittselskapet, vil avtalen opphøre 3 måneder etter slik beslutning er fattet. Aberdeen Property Investors januar 2005

22 API Eiendomsfond KS 7. Risikoforhold Enhver eiendomsinvestering er beheftet med større eller mindre risiko. Enhver investor må være forberedt på at en slik investering kan medføre tap. Et slikt tap vil være begrenset til den enkelte tegners ansvarskapital. Investorer som ikke kan eller ønsker å pådra seg en slik risiko frarådes å investere i andeler i Kommandittselskapet. Nedenfor er en liste med de viktigste risikofaktorene knyttet til investeringen. 7.1 Eiendomsrisiko Risikoen i eiendomsmarkedet er et mål på usikkerheten i den fremtidige verdien og avkastningen i eiendomsmarkedet. Avkastningen i eiendomsmarkedet består til dels av obligasjonslignende avkastning (driftsresultatet pr eiendom) og til en viss del av aksjelignende avkastning (verdiendringen på eiendommen, den fremtidige utvikling av driftsresultatet pr. eiendom). Risikoen i eiendomsavkastningen bør med utgangspunkt i dette ligge mellom obligasjoner og aksjer. Dette er nærmere beskrevet i vedlegg 7. kapittel 3. Risikoen knyttet til eiendomsinvesteringer er først og fremst bestemt av usikkerheten knyttet til verdien på eiendomsmassen. Risikoen kan derfor defineres som de faktorer som påvirker eiendomsverdiene. De to viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av næringseiendom, og det avkastningskrav som investorer er villige til å legge til grunn ved kjøp av eiendom. 7.2 Makroøkonomiske forhold Markedet for igangsetting av bygg og større eiendomsprosjekter vil være avhengig av den generelle utvikling i økonomien. Utvikling i rentenivå, prisstigning og sysselsetting vil her være relevant. 7.3 Avkastningskrav Verdien av en eiendom avhenger i stor grad av den avkastning en investor alternativt kan få på sin kapital og den risiko som er tilknyttet inntektstrømmen fra eiendommen. Det er usikkerhet med hensyn til hvordan rentenivået vil utvikle seg og hvilken risikopremie en investor vil forlange for å være investert i næringseiendommer. 7.4 Utleie- og leietakersituasjonen Risikoen for ledighet er en vesentlig faktor, og den avhenger i stor grad av konjunkturene i økonomien. Videre vil leietakers økonomi, finansielle styrke og evne til å betjene leien være sentralt i vurderingen av risiko i eiendomsmarkedet. 7.5 Teknisk risiko Eiendomsinvesteringer har en teknisk risiko. Gjennom investering i eiendom av god teknisk standard, enten som nybygg eller nylig rehabiliterte eiendommer, reduseres den tekniske risiko i prosjektet. 7.6 Finansiell risiko Rentekostnader er en vesentlig kostnad i belånte eiendomsinvesteringer. En økning i rentenivået, herunder også som følge av økte marginkrav fra lånegivere, kan utgjøre en likviditetsbelastning for Kommandittselskapet. Renterisikoen kan imidlertid reduseres gjennom inngåelse av rentebindingsavtaler. En oppgang i renten vil ofte være begrunnet med forventning om økt inflasjon hvilket imidlertid kan bidra positivt til verdien av andelene i Sameiet, dvs verdien av eiendommene i Sameiet, på lang sikt. Verdien av eiendomsinvesteringer vil påvirkes av endringer i realrentenivået. Låneavtalen med Storebrand Bank ASA og Nordea ASA innholder visse finansielle nøkkeltall som til enhver tid må være tilfredsstilt. Brudd på slike bestemmelse vil medføre at bankene Aberdeen Property Investors januar 2005

23 API Eiendomsfond KS kan kreve førtidig tilbakebetaling av lånet. Dette er nærmere beskrevet i kapittel 4 og vedlegg Organisasjonsmessige forhold Kommandittselskapet skal investere i Sameiet API Eiendomsfond Norge som skal eie en eiendomsportefølje. Aberdeen er forretningsfører for Sameiet, og en tilfredsstillende utvikling av eiendomsmassen forutsetter blant annet at Aberdeen utfører sine oppgaver på en best mulig måte. Aberdeen er samtidig ansvarlig for den daglige drift av Kommandittselskapet. Kommandittselskapet vil således være avhengig av at Aberdeen til enhver tid er bemannet med personer med relevant kunnskap og kompetanse knyttet til eiendomsdrift, eiendomsutvikling og daglig drift av kommandittselskaper. 7.8 Regulatoriske forhold Sameiemodellen er primært valgt for at den enkelte Sameiers andel av eiendommene i Sameiet kan regnes som direkte investering i fast eiendom etter Kapitalforvaltningsforskriftens bestemmelser. Det kan argumenteres for at en investering i et selskap med delt ansvar ( DA ) eller et ansvarlig selskap ( ANS ) på mange måter burde likestilles med et sameie hva gjelder klassifiseringen av eiendelene. API henvendte seg på denne bakgrunn til Kredittilsynet for å avklare deres syn. Kredittilsynet la til grunn at eiendeler i de nevnte selskaper ikke anses som en direkte eiendomsinvestering. I brev av 15. januar 2002 uttaler imidlertid Kredittilsynet blant annet: Flere pensjonskasser og/eller forsikringsselskaper kan imidlertid gå sammen om å eie flere eiendommer. Dette vil formelt kunne organiseres som et sameie. Sameieandeler vil kunne bli klassifisert som aktiva som angitt i forskriftens 6 første ledd nr. 9 (omsettelig bolig- og kontor/forretningseiendom). Aberdeen Property Investors har i møte 23. januar orientert Kredittilsynet om bakgrunnen for og organiseringen av Sameiet. En oppsummering av orienteringen følger av brev fra Arntzen de Besche til Kredittilsynet datert 23. januar 2004, jf. vedlegg 3. Kredittilsynet har i brev av 5. februar 2004 opplyst at de ikke har bemerkninger til redegjørelsen slik den foreligger, jfr. vedlegg Likviditetsmessig risiko Likviditeten i markedet for omsetning av andeler i kommandittselskaper er begrenset. Dette kan medføre at det kan være vanskelig å omsette andeler i annenhåndsmarkedet. Det vil være knyttet usikkerhet til verdien og likviditeten av Sameieandelene, og likviditeten i den enkelte eiendom. API og eventuelle samarbeidspartnere vil aktivt markedsføre investeringsmuligheten i Kommandittselskapet og legge grunnlaget for en løpende utvidelse av Kommandittselskapet ved innskudd av ny kapital fra eksisterende deltakere og/eller ved opptak av nye deltakere. Ny kapital som investeres i Kommandittselskapet eller Sameiet kan allokeres til annenhåndsmarkedet for å sikre en tilfredsstillende likviditet for andelene i Kommandittselskapet og andelene i Sameiet Juridiske forhold Informasjonsmemorandumet og de investeringer som vil foretas er basert på regelverket slik dette foreligger per dags dato. Regelverket endres til stadighet og det kan derfor ikke utelukkes at investeringene på bakgrunn av slike endringer vil klassifiseres annerledes enn hva som fremkommer av dette prospektet. Aberdeen Property Investors januar 2005

24 API Eiendomsfond KS Det kan ikke utelukkes at andre myndigheter eller domstolene vil klassifisere sameiemodellen annerledes enn hva som legges til grunn i dette i prospektet 7.11 Omklassifisering I den grad investeringer i Sameiet blir omklassifisert for Livselskaper eller Pensjonskasser, vil disse kunne ha interesse i å innløse sine andeler. Slik innløsning vil i tilfelle skje i henhold til de alminnelige bestemmelsene i Sameieavtalen. Innløsning vil kunne føre til en mindre diversifisert portefølje av eiendommer. Aberdeen Property Investors januar 2005

25 API Eiendomsfond KS 8. Skattemessige forhold Den nedenstående redegjørelse er av generell karakter, og utgjør kun et sammendrag av gjeldende norske skatteregler. Redegjørelsen er ikke ment å være uttømmende for enhver skatteyters individuelle forhold, og baserer seg på dagens skatteregler, likningspraksis, uttalelser m.v. Med mindre noe annet utrykkelig fremgår, tar redegjørelsen utgangspunkt i den ligningsmessige behandling av deltakere som er bosatt i eller på annen måte er hjemmehørende i Norge iht. skattelovens alminnelige bestemmelser. Det anbefales derfor at enhver investor selv vurderer sine konkrete skattemessige forhold i relasjon til slik deltakelse, eventuelt får avklart om det for den enkelte foreligger særlige forhold som bør hensyntas. 8.1 Generelt Et kommandittselskap er ikke et eget skattesubjekt, kun en beregningsenhet for skatt. Det er således deltakerne som lignes for kommandittselskapets inntekter/utgifter og formue/gjeld. Dette betyr at kommandittselskapet verken betaler inntekts- eller formuesskatt, men at skatten utledes direkte på komplementaren og den enkelte kommandittist. Skattleggingen av deltakerne skjer etter nettometoden. Dette innebærer at skattepliktig nettoformue og alminnelig inntekt fastsettes hos Kommandittselskapet som om dette var skattyter. Nettoresultatet fordeles deretter på deltakerne og føres i selvangivelsen for den enkelte. Nettometoden etablerer imidlertid ikke noen selvstendig hjemmel for beskatning for deltakerne i Kommandittselskapet. Det må derfor vurderes for hver enkelt kommandittist om vedkommende er pliktig til å svare inntekts- og/eller formuesskatt til Norge. Formue og inntekt skal fordeles på alle kommandittistene selv om enkelte av dem ikke er skattepliktige for sin andel av formuen eller inntekten. Aksjeselskaper skattlegges eksempelvis ikke for formue. Dersom en eller flere av kommandittistene er aksjeselskaper, vil det ikke medføre at formuesskatten øker for de øvrige kommandittistene. De kommandittistene som ikke er personlige skatteytere vil kun svare skatt til staten. De vil således ikke få skatteplikt til de enkelte kommuner hvor kommandittselskapet har fast eiendom. De kommandittister som er fysiske personer, vil skattlegges for formue og inntekt til den kommune hvor den enkelte eiendommer ligger. 8.2 Formue Som grunnlag for formuesbeskatning av kommandittistene fastsettes det en nettoformue hos Kommandittselskapet som om dette var eget skattesubjekt. Skattelovens vanlige regler om hva som skal regnes som bruttoformue, hvordan bruttoverdier fastsettes og hva som kan trekkes fra som gjeld, anvendes på Kommandittselskapet. Positiv formue kommer til beskatning hos den enkelte kommandittist. Skattepliktig formue skal i utgangspunktet verdsettes til omsetningsverdi. Fast eiendom, som det her skal investeres i, verdsettes imidlertid til ligningsverdi. Ligningsverdien er normalt langt lavere enn omsetningsverdi, gjerne 10-30% av markedsverdi. Aberdeen Property Investors januar 2005

26 API Eiendomsfond KS Den fastsatte nettoformue fordeles på kommandittistene i henhold til eierandel ved utgangen av inntektsåret. Det gjelder særskilte regler for innskudd som er innkalt, men ikke innbetalt. Er gjeld i Kommandittselskapet større enn formuesverdien av aktiva, kan underbalanse bare føres til fradrag i kommandittistenes formue innenfor rammen av ikke innkalt innskudd. Fradragsrammen ved formuesligningen vil som en følge av ligning etter nettometoden ikke gi rom for individuelle korreksjoner av formuesbeskatningen på grunn av deltakernes individuelle forhold, for eksempel over- eller underkurs ved erverv av andel. Lån til API Eiendomsfond AS verdsettes skattemessig til 100% av lånets pålydende. 8.3 Alminnelig inntekt Det foretas i prinsippet et eget inntektsoppgjør for Kommandittselskapet. Spørsmålet om skatteplikt eller fradragsrett avgjøres således etter de alminnelige bestemmelser i skatteloven og ut i fra Kommandittselskapets egne skattemessige forhold. De skattemessige disposisjoner foretas av Kommandittselskapet som sådan og har bindende virkning for samtlige deltakere. Inntekten til Kommandittselskapet vil utelukkende bestå av andel av API Eiendomsfond Norges inntekter. Samlet nettoinntekt/underskudd i Kommandittselskapet fordeles på deltakerne ut i fra eierandel. En opptjent inntekt på Kommandittselskapets hånd vil bli tilordnet deltakerne selv om den ikke faktisk utbetales, men eksempelvis brukes til å øke likviditeten i Kommandittselskapet. Underskudd i Kommandittselskapet kan kreves fradratt i kommandittistens egen alminnelige inntekt. Fradrag er imidlertid begrenset til det beløp som kommandittisten totalt kan tape på sin deltagelse i Kommandittselskapet. Dette beløpet benevnes gjerne som fradragsrammen og fastsettes etter egne regler. 8.4 Realisasjon av Kommandittandel Dersom en Kommandittandel skifter eier i løpet av inntektsåret, skal inntektsårets overskudd eller underskudd som faller på andelen, fordeles forholdsmessig mellom overdrager og erverver av andelen etter antall måneder av året hver av dem har vært eier av andelen. Overdragelsesmåneden henføres erververen av andelen. Det er ikke mulig å velge en annen fordeling. Det er altså ikke den inntekt som faktisk er opptjent frem til realisasjonen finner sted som skal legges til grunn, men en gjennomsnittsinntekt. Dette må selger ta høyde for når en Kommandittandel selges. Inntekten kan av ulike grunner variere i løpet av året, f. eks hvis det har skjedd realisasjon av en fast eiendom. Gevinst ved realisasjon av Kommandittandel er skattepliktig som alminnelig inntekt. Gevinsten settes til differensen mellom salgsvederlaget og selgers andel av Kommandittselskapets skattemessige egenkapital på realisasjonstidspunktet, korrigert for over- eller underpris da andelen ble ervervet. Når en kommandittandel realiseres i løpet av inntektsåret, eksisterer det i realiteten ingen skattemessig balanse. Man tar derfor utgangspunkt i verdiene pr 1. januar i det året andelen overdras og legger blant annet til den inntekt selger skattlegges for. Denne beregnede skattemessige verdien for kommandittandelen sammenholdes så med netto salgsvederlag. Opptak av en ny Kommandittist vil være realisasjon av andel av Kommandittselskapet for de som var Kommandittister før opptaket og erverv av andel for den nye Kommandittisten. De opprinnelige Kommandittistene anses ved opptaket for å ha solgt en forholdsmessig andel Aberdeen Property Investors januar 2005

27 API Eiendomsfond KS av sine kommandittandeler til den nye Kommandittisten. Gevinst tapsberegningen kan enklest foretas ved å sammenligne den enkelte Kommandittists andel av Kommandittselskapet skattemessige egenkapital før og etter den nye Kommandittistens inntreden. 8.5 Endringer i Sameiets eiersammensetning Kommandittselskapets andel i Sameiet vil over tid kunne endres ved at eiersammensetning og/eller kapitalforholdene i Sameiet endres. Slike endringer vil kunne få skattemessige konsekvenser for den enkelte Sameier og Kommandittist ved at realisasjon anses å ha funnet sted, slik at det må fastsettes en skattemessig gevinst eller tap. Om og i hvilken grad endringer i eiersammensetningen og kapitalforholdene får skattemessige konsekvenser, avhenger av hvilke type endringer som foretas. En Sameier som trer ut av Sameiet vil anses for å ha realisert sin Sameieandel. Den aktuelle Sameier vil således være pliktig til å foreta et skattemessig gevinst/tapsoppgjør. For de øvrige Sameierene som ikke trer ut, herunder Kommandittselskapet, vil en slik uttreden ikke ha noen særskilte skattemessige effekter. Dette gjelder uavhengig av om andelen innløses eller om den som trer ut overdrar sin andel til en ny Sameier. Økes kapitalinnskuddet i Sameiet slik at den enkelte Sameiers forholdsmessige andel i Sameiet forblir uendret, får en kapitaltilførsel ingen skattemessig betydning for Sameiet eller dets Sameiere utover det forhold at inngangsverdien på Sameieandelene økes. Opptak av ny Sameier i Sameiet, er å anse som en skattepliktig partiell realisasjon av Sameieandel for de øvrige Sameiere og Kommandittistene. Det samme gjelder dersom eksisterende Sameier(e) gjennom kjøp eller kapitalinnskudd øker sin(e) Sameieandel(er) i forhold til de øvrige Sameiere. Dette gjelder uavhengig av om noen av Sameierene trer ut av Sameiet eller ikke. En realisasjon som beskrevet innebærer at det skal foretas et gevinst/tapsoppgjør på den enkelte Sameiers hånd. Skattepliktig gevinst/tap fastsettes etter samme prinsipper som ved opptak av nye deltakere i Kommandittselskapet, jf. pkt. 8.4 ovenfor. 8.6 Utenlandske investorer Det er som nevnte den enkelte Kommandittist som er skattesubjekt. Dette innebærer at det må vurderes konkret for hver enkelt utenlandsk Kommandittist om vedkommende er skattepliktig til Norge. For at en utenlandsk investor skal være skattepliktig til Norge må norsk intern rett gi hjemmel for beskatning, samtidig som Norge ikke må ha gitt avkall på beskatningsretten i skatteavtale. 8.7 Forslag til skattereform Regjeringen sanksjonerte 10. desember 2004 en rekke nye skatteregler for aksjeselskaper og aksjonærer, gjerne omtalte som skattereformen. Disse nye reglene medfører i praksis at det er behov for nye skatteregler for deltakerne i deltakerlignede selskaper, herunder kommandittselskaper. NOU 2005:2, avgitt 12. januar 2005, inneholder forslag til slike nye regler. I korthet går forslaget ut på at når det skjer en vederlagsfri utdeling fra selskap til en personlig deltaker, skal det beregnes et tillegg i alminnelig inntekt. Tillegget settes til verdien av utdelingen, fratrukket 28% av deltakerens andel av selskapets skattemessige overskudd (jf punkt 8.3 ovenfor) og et skjermingsfradrag. Den effektive marginale skattesatsen på ekstrabeskattet utdeling til personlig deltaker blir 48,16%, dvs samme marginale skattesats som på utbytte for personlige aksjonærer etter aksjonærmodellen. Aberdeen Property Investors januar 2005

28 API Eiendomsfond KS Nye skatteregler for deltakerne i kommandittselskaper vil sannsynligvis bli vedtatt i løpet av 2005, slik at ikrafttredelsestidspunktet blir 1. januar Aberdeen Property Investors januar 2005

29 V E D L E G G API Eiendomsfond KS VEDLEGG 1 TEGNINGSHONORAR, TILRETTELEGGINGSHONORAR OG HONORAR VED ANNENHÅNDSOMSETNING Aberdeen Property Investors januar 2005

30 V E D L E G G API Eiendomsfond KS Tegningshonorar API og øvrige distributører av API Eiendomsfond KS beregner seg et tegningshonorar som vil variere med størrelsen på det beløp som investeres. Tegningsskalaen nedenfor tar utgangspunkt i at investor tegner seg for et tegningsbeløp, og beregner et tegningshonorar ut ifra at dette selskapet har en belåningsgrad på 60%. Det innebærer at en tegning på eksempelvis MNOK 4 i API Eiendomsfond KS tilsvarer en beregnet totalkapital (egenkapital + gjeld) på samlet MNOK10. Tegningshonoraret beregnes iht. tabell angitt nedenfor og er som følger: Minimum Mill NOK EK Maksimum Mill NOK EK Minimum Mill NOK TOTK 60% belåning 4 Maksimum Mill NOK TOTK 60% belåning Tegningshonorar i % av TOTK 50,00-125,000-0,26% 20,00 49,95 50, ,875 0,40 % 10,00 19,95 25,000 49,875 0,70 % 5,00 9,95 12,500 24,875 1,20 % 3,00 4,95 7,500 12,375 2,00 % 2,00 2,95 5,000 7,375 2,80 % 1,00 1,95 2,500 4,875 3,20 % 0,15 0,95 0,375 2,375 3,60 % En investor som tegner seg for 3 MNOK vil med en belåningsgrad på 60% ha en beregnet totalkapital på samlet 7,5 MNOK. Tegningshonoraret vil etter tabellen utgjøre NOK som tilsvarer 2,0% av beregnet totalkapital. Aberdeen vil ikke beregne noe ytterligere tegningshonorar av API Eiendomsfond KS ved investering i API Eiendomsfond Norge. Tegningshonoraret belastes investors investeringsbeløp ved aksept av tegning. Tilretteleggingshonorar Aberdeen vil beregne seg et tilretteleggingshonorar for investorers investering i API Eiendomsfond KS og API Eiendomsfond Invest AS på 0,35% pluss eventuell mva. av totalkapital beregnet med en 60% belåning. Tilretteleggingshonoraret vil belastes ved innskudd av kapital i API Eiendomsfond KS. Ved tegning i sameiet API Eiendomsfond Norge vil API Eiendomsfond KS bli belastet et tilretteleggingshonorar på 0,5% på lik linje med andre investorer. Annenhåndsomsetning API og eventuelle distributører vil beregne seg et honorar knyttet til annenhåndsomsetning. Dette honoraret utgjør 3 % av egenkapitalen og består av: 3,0% fra kjøper Det tas forbehold om eventuelle fremtidige endringer av honorarstrukturen knyttet til kjøp og salg av andeler. 4 F.o.m. Aberdeen Property Investors januar 2005

31 V E D L E G G API Eiendomsfond KS VEDLEGG 2 VERDIBEREGNING AV SELSKAPSANDEL OG METODE FOR BEREGNING AV AVKASTNING I KOMMANDITTSELSKAPET Aberdeen Property Investors januar 2005

32 V E D L E G G API Eiendomsfond KS Verdi- og avkastningsberegning i Kommandittselskapet Deltakerne i Kommandittselskapet vil få rapportert avkastning kvartalsvis. Avkastningsberegningen for Kommandittselskapets Sameieandeler er beskrevet i vedlegg 7. Avkastningen for Kommandittselskapet måles basert på endring i verdi på selskapsandelene, korrigert for utbetalinger. Tegningshonorar, tilretteleggingshonorar samt honorar til juridiske rådgivere, revisorer og gebyr/omkostninger relatert til finansiering betalt ved inntreden i Kommandittselskapet holdes utenfor kalkulasjonen. Prinsipp for verdiberegning av kommandittselskapsandeler Beregningen av verdien av Kommandittselskapet tar utgangspunkt i: Verdien av Kommandittselskapets Sameieandeler Med tillegg av kontanter, bankinnskudd og fordringer Med fratrekk for gjeld og diverse kortsiktig gjeld Justering av evt. over-/underkurs på gjeld Verdien av Kommandittselskapets Sameierandeler baseres på verdivurderinger av Sameiets eiendommer gjort av eksterne verdivurderere justert for eventuelle andre mindre poster som beskrevet i vedlegg 7. Kommandittselskapets gjeld kan bestå av en andel med flytende rente og en andel med fast rente. I forbindelse med verdivurderingen vil det kunne oppstå under/overkurs på gjelden som følge av differanser mellom inngått fastrenteavtaler og markedsrente. API kan endre prinsippene for vurdering av verdiene med samtykke fra styret i Kommandittselskapet. Aberdeen Property Investors januar 2005

33 V E D L E G G API Eiendomsfond KS Avkastningsberegning for andeler i Kommandittselskapet Under vises et eksempel på avkastningsberegning for Kommandittselskapet for en 3 års periode. Beregningen viser internrenten på egenkapitalen før skatt for denne perioden. Tilsvarende beregninger skal gjøres kvartalsvis. Tallene er kun ment å være illustrative. I eksempelet vil rapportert egenkapitalavkastning for selskapet før skatt i kalkyleperioden være ca. 14,0 %: Forutsetninger *Verdiøkning for eiendommer 3,5 % årlig *Utbetaling til KS deltakerne ca. 5 % år 1-3 *Kommandittselskapet etableres i år 0 med 100 MNOK i Egenkapital (Alle tall i MNOK) År 0 År 1 År 2 År 3 Verdi av KS'ets Sameieandeler 98,00 101,43 104,98 108,65 Kontanter, bankinnskudd og fordringer 2,00 2,00 3,00 4,00 Gjeld -60,00-60,00-60,00-60,00 Diverse kortsiktig gjeld -1,00-1,00-1,00 Verdi på Kommandittselskapet 40,00 42,43 46,98 51,65 Internrenteberegning Egenkapitalinvestering i KS'et år 0-40,00 40,00 Verdiendring 11,65 Nåverdi av utbetaling i løpet av året 2,00 2,00 2,00 Beregningsgrunnlag internrente -40,00 2,00 2,00 53,65 Internrente beregning for Kommandittselskapet før skatt 14 % Viktige verdivurderingsprinsipper Balansepostering Verdi av KS'ets Sameieandeler Kontanter, bankinnskudd og fordringer Gjeld Diverse kortsiktig gjeld Kommentarer til verdifastsettelse Ekstern verdivurdering av eiendommene Verdsatt til bokført verdi Verdsatt til bokført verdi, justert for ev. overkurs/underkurs Verdsatt til bokført verdi Aberdeen Property Investors januar 2005

34 V E D L E G G API Eiendomsfond KS VEDLEGG 3 BEREGNING AV TEGNINGSKURS VED INNSKUDD AV NY KAPITAL I KOMMANDITTSELSKAPET Aberdeen Property Investors januar 2005

35 V E D L E G G API Eiendomsfond KS Omregning av selskapsandeler ved innskudd av ny kapital fra eksisterende deltagere eller opptak av nye deltagere Vurderingsprinsipp for omregning av selskapsandeler Ved innskudd av ny kapital i Kommandittselskapet skal omregnet verdi av selskapsandelene defineres som: Verdien av eksisterende kommandittselskapsandeler iht. verdivurdering angitt i vedlegg 2. Med tillegg av etableringskostnader: o Advokathonorarer og revisjonshonorarer etc. belastet Selskapet i forbindelse med utarbeidelse av konsept og prospekt for Kommandittselskapet (Forretningsfører kan legge aktuelle eller beregnede kostnader til grunn) o Finansieringskostnader (etableringsgebyr og omkostninger relatert til etablering av finansiering av Kommandittselskapet). Med tillegg av tilretteleggingskostnad til forretningsfører samt kostnader påløpt i Sameiet for å kjøpe den aktuelle eiendomsportefølje på verdsettelsestidspunktet (eksempelvis dok.avg og due diligence kostnader) Under er det utarbeidet et eksempel som viser dette. Tallene er kun ment å være illustrative. Forutsetninger: Det er i løpet av år 1 investert 40 MNOK i Kommandittselskapet som er investert i Sameiet Etableringskostnader for Selskapet utgjør MNOK 0,75 Kostnader knyttet til investering i eiendom for Sameiet utgjør 0,5 MNOK For enkelthetsskyld forutsettes det ingen verdiendring Alle øvrige inntekter og kostnader samt utbytte utligner hverandre Etter ett år skytes det inn ytterligere 10 MNOK fra investor X Opprinnelig investert egenkapital i Kommandittselskapet er: Verdi før innskudd av ny kapital (mill NOK) Opprinnelig investert egenkapital 40,00 MNOK Etableringskostnader KS -0,75 MNOK Kostnader knyttet til inv i Sameiet* -0,50 MNOK Netto andre poster 0,00 MNOK Verdijustert egenkapital år 1 38,75 MNOK * Tilretteleggingskostnad, dokumentavgift og due dilligence kostnad Antall andeler 705 Verdijustert egenkapital pr. andel NOK Når investor X investerer i Kommandittselskapet må denne investoren betale sin forholdsmessige andel av etableringskostnadene samt øvrige kostnader for Kommandittselskapet som beskrevet ovenfor. Dette kan illustreres som følger: Ny investor skyter inn 10 MNOK som investeres videre i Sameiet (mill NOK) Før innskudd Innskudd Etter innskudd Verdijustert egenkapital år 1 38,75 10,00 48,75 Etableringskostnader KS 0,75 0,75 Kostnader knyttet til Sameiet* 0,50 0,50 Netto andre poster 0,00 0,00 Opprinnelig investert EK 40,00 10,00 50,00 * Tilretteleggingskostnad, dokumentavgift og due dilligence kostnad Antall andeler Verdijustert egenkapital pr. andel Aberdeen Property Investors januar 2005

36 V E D L E G G API Eiendomsfond KS Ny investor X tegner seg for andeler i Kommandittselskapet basert på en andelsverdi på NOK. Dette gir de gamle deltakerne i Kommandittselskapet en verdiøkning på deres andeler. Etter tegningen vil verdijustert Selskapskapital i Kommandittselskapet være: Verdijustert egenkapital i Kommandittselskapet etter innskudd Sameieandeler 48,75 Netto andre poster 0,00 Sum 48,75 Nytt antall andeler 881 Verdijustert egenkapital pr. andel Verdijustert egenkapital pr. andel har økt fra ,- NOK til ,- NOK etter innbetalingen av nytt innskudd. De eksisterende eierne får sin andel av de historiske kostnadene redusert ettersom nye investorer investerer i Kommandittselskapet. Etableringskostnadene og øvrige historiske kostnader blir korrekt fordelt uavhengig av om investor investerer ved etableringen av Kommandittselskapet eller på et senere tidspunkt. Aberdeen Property Investors januar 2005

37 V E D L E G G API Eiendomsfond KS VEDLEGG 4 TERM SHEET FOR FINANSIERING AV KOMMANDITTSELSKAPETS INVESTERINGER Aberdeen Property Investors januar 2005

38 V E D L E G G API Eiendomsfond KS TERM-SHEET FOR FINANSIERING AV KOMMANDITTSELSKAPETS INVESTERINGER Under er en punktvis redegjørelse for Kommandittselskapets lånebetingelser: Låneramme på 560,- mill. med en opptrekksperiode på 12 måneder 0,25 % på til en hver tids utrukne kredittramme, betalt kvartalsvis etterskuddsvis Rente NIBOR + 1,25 %-poeng på det til enhver tid utestående beløp, ved utløp av hver renteperiode (3 eller 6 måneder) Låntaker kan inngå rentebindingsavtaler på hele eller deler av lånet til markedsmessige vilkår Løpetid på låneavtalen er satt til 7 år. Senest 2 måneder før forfall vil forvalter og banken reforhandle vilkårene for låneavtalen. Lånet er avdragsfritt i 36 måneder (3 år), og nedbetalingstiden er totalt 25 år Sikkerhet for banken er 1 prioritets pant i Kommandittselskapets kontantstrøm fra Sameiet Etableringsgebyret til banken er på NOK inkl. mva., tilsvarende 0,1% økning av lånerammen, samt øvrige omkostninger (advokat etc). Viktigste Covenants for lånet : o Kommandittselskapets skal ha minimum 30 % egenkapital o Verdien av Sameieandelene skal minst ha en verdi tilsvarende 80% av Sameieandelenes kostpris 5. o Kommandittselskapet kan ikke ta opp ytterligere gjeld o Sameieandelene som Selskapet eier kan ikke disponeres fritt o Kommandittselskapet skal til en hver tid ha et beløp tilsvarende 12 måneders rente på en pantsatt konto Låntaker har rett til førtidig innfrielse av hele eller deler av lånet 5 Kostpris skal til enhver tid justeres for innløsning av Sameieandeler Aberdeen Property Investors januar 2005

39 V E D L E G G API Eiendomsfond KS VEDLEGG 5 SELSKAPSAVTALEN MED VEDLEGG Aberdeen Property Investors januar 2005

40 V E D L E G G API Eiendomsfond KS VEDLEGG 5 1 KOMMANDITTSELSKAPSAVTALE API EIENDOMSFOND KS (sist endret den 23. desember 2004) Mellom API Eiendomsfond Invest AS som komplementar og de i pkt. 4 nevnte Kommandittister er det i dag inngått følgende kommandittselskapsavtale: 1. Navn/kontorkommune Kommandittselskapets navn er API Eiendomsfond KS. Kommandittselskapet skal ha forretningskontor i Oslo. 2. Formål Kommandittselskapets formål er å være sameier i API Eiendomsfond Norge, hvis formål er å investere i fast eiendom som skal leies ut samt, hva hermed står i forbindelse. 3. Daglig drift Det skal inngås en avtale om daglig drift av kommandittselskapet med Aberdeen Property Investors Norway AS (API). 4. Selskapets kapital Selskapskapitalen er NOK ,-. Selskapskapitalen er fordelt mellom deltakerne slik: %-andel Selskapskapital NOK Komplementar API Eiendomsfond Invest AS 10.0% ,70 Kommandittist Kommandittister i 90.0% ,30 henhold til vedlegg Sum 100.0% , Den enkelte kommandittists navn, adresse, underskrift, eierandel og andel av selskapskapitalen, mv. følger av vedlegg 1 til denne avtalen. Aberdeen Property Investors januar 2005

41 V E D L E G G API Eiendomsfond KS 5. Innskudd NOK ,-, tilsvarende 100% av selskapskapitalen er innbetalt. Av selskapskapitalen og den enkelte deltakers innskudd, er 40 %, tilsvarende NOK ,80 bundet selskapskapital etter reglene i selskapsloven. Ved for sen betaling av innskudd påløper morarenter etter den til enhver tid gjeldende morarentelov. Hvis en deltaker etter påkrav ikke innbetaler forfalt kommandittinnskudd innen 2 uker etter påkrav anses dette som vesentlig mislighold som gir utløsningsrett etter pkt Kapitalnedsettelse Nedsettelse av selskapskapitalen ved utløsning er nærmere regulert i punkt 17. Nedsettelse av kapitalen, annet enn ved utløsning etter punkt 17, kan bare skje i tilfeller der selskapet selger andeler i Sameiet, får innløst sameieandeler etter sameieavtalen punkt 20.1, krever Sameiet oppløst etter sameieavtalen punkt 21, eller utelukkes fra Sameiet etter sameieavtalen punkt 23. Nedsettelse skjer etter beslutning av deltakere som representerer mer enn 20 % av kapitalen, og etter innhentet samtykke fra selskapets kreditorer herunder selskapets bankforbindelse. Kapitalnedsettelsen kan besluttes gjennomført ved tilbakebetaling til alle deltakerne, eller bare de deltakere som stemmer for kapitalnedsettelsen. Tilbakebetaling skal i et hvert tilfelle foretas i forhold til de aktuelle deltakeres forholdsmessige andel av selskapskapitalen. 7. Kapitalforhøyelse API kan løpende markedsføre selskapet med sikte på at selskapets kapital kan utvides dersom det besluttes utvidelse av sameiet API Eiendomsfond Norge. API har ugjenkallelig fullmakt fra deltakerne til å beslutte kapitalforhøyelse i selskapsmøtet, herunder fastsette betingelsene for slik kapitalforhøyelse. Tegningskursen kan ikke settes lavere pr. andel enn verdien av eksisterende andeler beregnet i samsvar med vedlegg 2. Den enkelte deltaker har hverken plikt eller fortrinnsrett til tegning, men kan tegne seg på lik linje med øvrige investorer. Komplementaren skal ha plikt til å tegne seg for 10 % av den totale kapitalforhøyelsen. Hvis den besluttede kapitalforhøyelse ikke tegnes fullt ut, har de deltagere som ønsker det, fortrinnsrett til å tegne seg for restbeløpet i samme forhold som deres andel av selskapskapitalen før forhøyelsen ble besluttet. Aberdeen Property Investors januar 2005

42 V E D L E G G API Eiendomsfond KS 8. Eierforhold/ansvar Komplementaren, som er eiet proratarisk av kommandittistene, hefter såvel utad som overfor kommandittistene med hele sin formue. Kommandittistene skal yte et lån til Komplementaren prorata i forhold til sine deltagerandeler slik at komplementaren er i stand til å dekke sin 10% innskuddsforpliktelse. Kommandittistene er ikke ansvarlig for mer enn den enkeltes andel av selskapskapitalen. Rentesats og forfall for betaling av renter besluttes av selskapsmøtet. Deltakerne er medeiere i kommandittselskapets eiendeler i forhold til sine andeler av selskapskapitalen, og deltar i samme forhold i kommandittselskapets rettigheter og forpliktelser. Dersom en deltaker misligholder sin plikt til innskuddsbetaling etter punkt 4 og beløpet blir betalt av noen av de øvrige deltakerne, plikter den misligholdende deltaker å refundere det innbetalte beløp med tillegg av morarenter etter samme rentebestemmelse som ved for sen betaling jfr. pkt. 5 foran. Den eller de øvrige deltakere som har foretatt innbetalingen, har sikkerhet for refusjonskravet i de fordringer den misligholdende part måtte ha på selskapet eller sine meddeltakere i anledning selskapsforholdet. Selskapets kreditorer kan bare gjøre sitt krav gjeldende mot selskapet, ikke direkte mot deltakerne, jfr. Selskapslovens 2-4, nr Styret kompetanse/fullmakt Selskapet skal ha et styre bestående av 3-5 medlemmer med eventuelle varamedlemmer, som velges på selskapsmøtet. Styrets leder, eller i tilfelle den som i styreleders fravær velges som møteleder, skal sørge for at det føres protokoll. Styret velger selskapets representanter i sameiemøtet for API Eiendomsfond Norge, og disse skal i ethvert spørsmål følge eventuelle instrukser fra selskapet. Styret forestår selskapets drift i overensstemmelse med retningslinjer gitt av selskapsmøtet. Selskapets firma tegnes av to styremedlemmer i fellesskap. Komplementaren har ikke rett til å drive annen virksomhet enn det som følger av denne avtale. Komplementaren skal ikke ha den vetorett som følger av selskapslovens 3-10 nr Revisjon Selskapsmøtet skal velge en statsautorisert revisor for selskapet. Revisor kan bare sies opp etter vedtak i selskapsmøtet. Aberdeen Property Investors januar 2005

43 V E D L E G G API Eiendomsfond KS Regnskapet skal avsluttes pr. 31. desember og tilstilles deltakerne senest 20. april hvert år, sammen med revisors beretning. Det skal avgis kvartalsvise regnskapsoversikter så vidt mulig innen 2,5 måned etter utløpet av hvert kvartal med unntak av 4. kvartal. I tilknytning til årsregnskapet skal det fremlegges resultat- og likviditetskalkyle for en periode på minst ett (1) år. Deltakerne har rett til, når som helst, å gjennomgå kommandittselskapets regnskap for egen regning. 11. Selskapsmøtet Selskapsmøtet er selskapets høyeste myndighet og kan treffe avgjørelse i enhver sak. Selskapsmøtet skal avholdes hvert år innen utgangen av april. Selskapsmøtet skal behandle: Årsberetning; Fastsettelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av underskudd; Saker som etter selskapets forhold er av uvanlig art eller særlig viktighet, så som kjøp eller salg av samtlige sameieandeler, krav om innløsning av samtlige sameieandeler, krav om oppløsning av Sameiet og hel eller delvis nedleggelse av selskapets virksomhet; Andre saker som nevnt i innkallingen. Selskapsmøtet innkalles av styret med minst 8 dagers varsel. I ekstraordinære tilfeller som krever øyeblikkelig avgjørelse, kan innkalling skje med kortere frist, men likevel minst tre dagers varsel. Haster saken så meget at det ikke er tid til å holde møte med behørig varsel, kan beslutningen treffes ved at saken forelegges deltakerne på annen måte, jfr. selskapsloven 2-11 nr. 4. Det samme gjelder dersom samtlige deltakere er enige om det. Innkallingen skal angi de saker som skal behandles. Det kan ikke treffes beslutning om andre saker enn dem som er nevnt i innkallingen, med mindre samtlige deltagere er tilstede og samtykker. Det skal føres protokoll. Ekstraordinært selskapsmøte avholdes når dette kreves av komplementaren, revisor eller styret. Deltaker(e) som representerer minst 1/10 av selskapskapitalen, kan også kreve selskapsmøte avholdt. Begjæring tilstilles i så fall styret, som er forpliktet til uten ugrunnet opphold å sørge for innkalling etter reglene i dette punkt. En deltaker kan la seg representere ved fullmektig, eller skriftlig tilkjennegi sitt standpunkt og avgi stemme. Revisor har rett til å være tilstede i selskapsmøte. 12. Avstemningsregler Komplementaren og kommandittistene har stemmerett i forhold til sine innskuddsforpliktelser. Aberdeen Property Investors januar 2005

44 V E D L E G G API Eiendomsfond KS Bortsett fra i de saker hvor annet fremgår av denne avtale, treffes beslutning i selskapsmøtet med vanlig flertall blant de fremmøtte deltakere. Endring av selskapsavtalen krever samtykke fra deltakere som representerer minst 75 % av selskapskapitalen. Endringer i følgende bestemmelser i selskapsavtalen krever likevel enstemmighet: Punkt 2 om selskapets formål Punkt 13 om salg innløsning av sameieandeler mv Punkt 6 og 7 om kapitalnedsettelse og kapitalforhøyelse Manglende innbetaling av innkalt innskudd medfører suspensjon av deltakerens stemmerett inntil misligholdet er brakt til opphør. De øvrige deltakere skal, når slik situasjon foreligger, anses å avgi stemmer for den totale ansvarskapital, således at de forholdsmessig avgir stemmer for den/de suspenderte deltakere. 13. Salg av sameieandeler mv. Beslutning om salg av samtlige andeler i Sameiet krever samtykke fra deltakere som representerer minst 75 % av selskapskapitalen. Tilsvarende gjelder beslutning om å kreve innløsning av samtlige sameieandeler eller kreve oppløsning av Sameiet. 14. Disponering av kapital Selskapets overskudd/underskudd fordeles etter avsluttet årsoppgjør i forhold til de enkelte deltakeres andeler. Før noe utdeles, reserveres et tilstrekkelig beløp til dekning av alle nødvendige utgifter i forbindelse med kommandittselskapets forretningsdrift, finansielle forpliktelser og eventuelle forpliktelser selskapet måtte ha. Det kan under ingen omstendighet deles ut eller kreves utdelt midler som medfører at selskapets netto formue ifølge balansen for siste regnskapsår reduseres til mindre enn 2/5 av ansvarskapitalen. Kommandittselskapets midler skal holdes på egne konti i selskapets navn eller i egen kasse. Før utbetaling av overskudd kan selskapet, hvor det er særlig grunn til det, kreve betryggende sikkerhet for selskapets subsidiære ansvar for deltakernes skatteforpliktelser - jf skattebetalingslovens 37 tredje ledd. 15. Deltagerbevis overføring og pantsettelse av andel Styret har rett til å utstede og signere andelsbevis. Andelsbeviset skal, hvis det er utstedt, oppbevares i depot hos forretningsfører. Deltakere som av spesielle årsaker ønsker å få utlevert andelsbeviset, vil få dette ved å ta kontakt med forretningsfører. Andelsbeviset skal lyde på deltakerens navn og inneholde kommandittistens adresse, kommandittistens totale innskuddsforpliktelse, hvor stor andel av denne som er innbetalt, at utbetaling av innskuddsbeløp bare kan skje til den som ifølge andelsbeviset er berettiget til å Aberdeen Property Investors januar 2005

45 V E D L E G G API Eiendomsfond KS motta utbetalingen og at hel eller delvis tilbakebetaling av innskuddet bare kan skje mot kvittering på andelsbeviset. Det skal fremgå at omsetning av andeler er begrenset i henhold til bestemmelsene i dette punkt. Styret skal, uavhengig av eventuelle utstedte andelsbevis, sørge for at API løpende fører andelshaverbok for kommandittselskapet. En kommandittist er ikke berettiget til å pantsette sitt innskudd eller andel. En deltaker er berettiget til å overdra sin andel helt eller delvis. Et deltakerforhold kan overføres ved arv. Enhver overføring skal godkjennes av selskapets styre innen to måneder etter at selskapet har fått skriftlig melding om salget og nødvendige opplysninger om kjøper. Godkjennelse kan bare nektes når det er saklig grunn for det. Som saklige grunner kan bl.a. anføres: - svak økonomi hos erververen - overføring medfører at selskapet endrer ligningsmessig status - manglende godkjennelse fra selskapets långivere Styret skal ved melding om overdragelse så raskt som praktisk mulig forelegge spørsmålet om godkjennelse for selskapets långivere. Komplementaren har ikke adgang til å overdra sin andel i selskapet uten samtlige deltakeres samtykke. Overdrageren hefter for sine uoppfylte forpliktelser overfor selskapet inntil styret og selskapets finanskreditorer har godtatt erververen som skyldner i hans sted. Styret kan gjøre godkjennelsen betinget av at det stilles betryggende sikkerhet for erververens forpliktelser. Styret kan kreve at det stilles betryggende sikkerhet for uoppfylte forpliktelser, herunder ethvert skatteansvar på selgers hånd, jf skattebetalingslovens 37 tredje ledd. En deltaker som ved erverv av andeler, direkte eller indirekte blir eier av eller får kontroll over mer enn 75% av selskapskapitalen, plikter straks å gi et tilbud til alle øvrige deltagere om kjøp av deres andeler inklusiv deltagernes ideelle andel av aksjen i komplementaren, API Eiendomsfond Invest AS. Slik tilbudspris skal være minst like høy som det høyeste vederlag tilbyderen har betalt for andeler i løpet av de siste 6 måneder frem til tilbudsplikten. Tilbudet skal ha en akseptfrist på 4 uker. 16. Oppløsning og avvikling Hvis selskapet selger samtlige sameieandeler skal selskapet oppløses med mindre deltakere som representerer minst 75% av selskapskapitalen stemmer i mot. Det samme gjelder hvis selskapet får innløst samtlige sameieandeler. De som stemmer imot beslutningen om oppløsning, skal utløse dem som stemmer for, basert på selskapets substansverdi på utløsningstidspunktet. Betaling skal foretas innen 14 (fjorten) dager etter vedtaket. Oppløsning/avvikling skal gjennomføres så hurtig som det etter omstendighetene er mulig ved at salgsummen med fradrag av all felles netto gjeld fordeles mellom deltakerne i forhold til deres andeler i selskapet. Dersom avviklingsstyret finner det nødvendig ut fra hensynet til selskapets subsidiære skatteansvar etter skattebetalingslovens 37 tredje ledd, kan et beløp sperres på bankkonto inntil skatteansvaret er avklart eller det er stilt betryggende sikkerhet. Aberdeen Property Investors januar 2005

46 V E D L E G G API Eiendomsfond KS 17. Mislighold/utløsning 17.1 Utløsningskrav fra deltaker Den enkelte deltaker kan ikke si opp sitt deltakerforhold eller kreve seg utløst av selskapet, jf. selskapsloven 3-25 sammenholdt med Bestemmelsen i første avsnitt er ikke til hinder for at deltakere som enkeltvis eller samlet ønsker utløsning for en andel av selskapskapitalen på minst NOK ,- kan kreve utløsning av selskapet etter bestemmelsene i punkt Utløsningskrav ved mislighold Hvis en deltaker går konkurs eller åpner privat eller offentlig akkordforhandling eller vedkommendes dødsbo tas under skiftebehandling som insolvent, har de øvrige deltakere rett til å kreve vedkommende utløst. Dette gjelder også dersom det foretas utlegg, utpantning eller avsetning i vedkommende deltakers andel, eller deltakeren på vesentlig måte misligholder sine forpliktelser etter denne avtale og forholdet ikke er utbedret innen 14 (fjorten) dager etter at deltakeren har mottatt varsel herom fra styret eller API Gjennomføring av krav om utløsning Krav om utløsning skal rettes til API. Ved krav om utløsning etter punkt 17.1 skal API søke å selge det antall andeler i sameiet API Eiendomsfond Norge som er nødvendig for å dekke utløsningsvederlaget, eller kreve disse innløst etter sameieavtalen punkt 20. Dersom salg av sameieandeler ikke er mulig, og/eller det ikke er adgang til innløsning av sameieandeler etter sameieavtalens bestemmelser, skal et krav om utløsning etter punkt 17.1 ikke tas til følge. Ved krav om utløsning etter punkt 17.2 skal de øvrige deltakerne ha rett til å overta den misligholdende parts andel i selskapet. Dersom ingen av deltakerne ønsker å benytte denne retten, kan styret selge den misligholdende parts andel og benytte salgsvederlaget som innbetaling av skyldig ansvarskapital. Den misligholdende part er personlig ansvarlig for eventuell rest på innskuddet etter at salgsvederlag er fratrukket. Så langt loven tillater, kan styret bestemme at kjøper(e) overtar andelen mot helt eller delvis å være ansvarlig for misligholdt og/eller ikke innkalt selskapskapital. Ved krav om utløsning skal det holdes takst etter bestemmelsene i punkt 18, såfremt ikke partene blir enige om utløsningsvederlaget. Utløsningsvederlaget skal betales innen 2 måneder etter at takst foreligger Utelukking En deltaker kan også ved skriftlig påbud utelukkes fra selskapet ved utløsning i de tilfeller som er nevnt i punkt 17.2, eller når tungtveiende grunner ellers tilsier utelukking. Utelukking gjennomføres i henhold til selskapslovens bestemmelser, jf selskapslovens 2-33, 2-35, og Aberdeen Property Investors januar 2005

47 V E D L E G G API Eiendomsfond KS 18. Takst Ved utløsning etter punkt 17.1 fastsettes utløsningsvederlaget på grunnlag av omsetningsverdien av selskapets eiendeler på det tidspunkt andeler i sameiet API Eiendomsfond Norge er solgt eller innløst. Ved utløsning/utelukking etter punkt 17.2 og 17.4 fastsettes utløsningsvederlaget på grunnlag av omsetningsverdien da kravet om utløsning ble fremsatt. Selskapets andeler i Sameiet skal vurderes til den laveste verdien av den siste uavhengige verdivurdering som er foretatt etter sameieavtalen punkt 17 før krav om utløsning ble fremsatt og av den påfølgende verdivurderingen. Forretningsførers skriftlige vurdering av verdien skal innhentes av partene. I tilfelle uenighet, fastsettes verdiene ved takst. Hver part oppnevner en takstmann. Hvis takstmennene ikke blir enige, velger de i fellesskap en oppmann. Hvis en part ikke har valgt sin takstmann innen 1 uke etter at takst ble begjært, eller hvis takstmennene ikke blir enige om valg av oppmann, foretas disse valg av presidenten i Norges Takstmannsforbund. Taksten kan ikke overprøves. Ved utløsning etter punkt 17.1 bærer hver av partene en halvpart av utgiftene til taksten. Kommer utløsning ikke i stand på grunnlag av taksten, bæres utgiftene til denne av den eller de parter som ikke godtok taksten. Ved utløsning/utelukking etter punkt 17.2 og 17.4 bæres utgiftene til taksten av den deltaker som utløses. 19. Voldgift Tvist i denne anledning avgjøres - bortsett fra de tilfeller hvor punkt 18 kommer til anvendelse - ved voldgift i Oslo etter norsk rett - og retterganglovens regler. Hver av partene oppnevner en voldgiftsmann, og de oppnevnte voldgiftsmenn velger en tredje voldgiftsmann som skal være formann i voldgiftsretten. Oppnås ikke enighet om valg av formann, oppnevnes vedkommende av Norges Eiendomsmeglerforbund. Voldgiftsrettens avgjørelse er endelig. Oslo, 23. desember 2004 Aberdeen Property Investors januar 2005

48 V E D L E G G API Eiendomsfond KS VEDLEGG 5 2 Firmaattest API Eiendomsfond KS Aberdeen Property Investors januar 2005

49 V E D L E G G API Eiendomsfond KS VEDLEGG 5 3 Vedtekter API Eiendomsfond Invest AS Org. nr: juni SELSKAPETS NAVN Selskapets navn er API Eiendomsfond Invest AS. 2 FORRETNINGSKONTOR Selskapets forretningskontor er i Oslo. 3 SELSKAPETS VIRKSOMHET Selskapets formål er å være komplementar i API Eiendomsfond KS, hvis formål er å være Sameier i API Eiendomsfond Norge som har som formål å investere i fast eiendom som skal leies ut, samt hva som hermed står i forbindelse. 4 AKSJEKAPITAL Selskapets aksjekapital er kr fordelt på 1 aksje pålydende kr ,- fullt innbetalt. Aksjen skal eies med en ideell andel av hver av kommandittistene i API Eiendomsfond KS. Aberdeen Property Investors Norway AS skal representere Sameierne, med mindre styret eller generalforsamlingen utpeker en annen representant. Selskapets aksjer skal ikke være registrert i Verdipapirsentralen. Sameieandel i aksjen kan ikke selges uten at den selges sammen med aksjeeierens eierandel i kommandittselskapet API Eiendomsfond KS. Aksjeeierne har ikke forkjøpsrett ved overdragelse av sameieandel i aksjen. 5 STYRE Selskapets styre skal bestå av 3-5 medlemmer med eventuelt varamedlemmer, som velges av generalforsamlingen. Selskapet tegnes av to styremedlemmer i fellesskap. 6 ORDINÆR GENERALFORSAMLING Den ordinære generalforsamling skal behandle: 1. godkjennelse av årsregnskapet og årsberetningen, herunder utdeling av utbytte 2. andre saker som etter lov eller vedtekter hører under generalforsamlingen Aberdeen Property Investors januar 2005

50 V E D L E G G API Eiendomsfond KS 7 PANTSETTELSE Det er ikke anledning til å pantsette aksjene. 8 ANNET Forøvrig henvises til den til enhver tid gjeldende aksjelovgivning. ***** Oslo, 30. juni2004 Aberdeen Property Investors januar 2005

51 V E D L E G G API Eiendomsfond KS VEDLEGG 5 4 Firmaattest API Eiendomsfond Invest AS Aberdeen Property Investors januar 2005

52 V E D L E G G API Eiendomsfond KS VEDLEGG 6 AVTALE OM DAGLIG DRIFT AV API EIENDOMSFOND KS Aberdeen Property Investors januar 2005

53 V E D L E G G API Eiendomsfond KS Aberdeen Property Investors januar 2005

54 V E D L E G G API Eiendomsfond KS Aberdeen Property Investors januar 2005

55 V E D L E G G API Eiendomsfond KS Aberdeen Property Investors januar 2005

56 V E D L E G G API Eiendomsfond KS VEDLEGG 7 INFORMASJONSMEMORANDUM API EIENDOMSFOND NORGE Aberdeen Property Investors januar 2005

57 Informasjonsmemorandumet er utarbeidet i forbindelse med tilbud om investering i et eiendoms-sameie, slik dette er beskrevet i dette informasjonsmemorandum. Tilbudet om å investere i eiendomssameiet er rettet til en begrenset gruppe investorer. Informasjonsmemorandumet, og vedlegg til dette, inneholder viktig informasjon som må leses før man treffer beslutning om å investere. Investorer oppfordres til å konsultere egne rådgivere før investeringsbeslutninger fattes. Dette memorandumet er en oppdatert versjon av informasjonsmemorandum av 16. februar Ved eventuelle avvik gjelder denne nye versjonen. Tilbudet om å investere i eiendomssameiet er ikke automatisk å anse som et tilbud i andre jurisdiksjoner enn i Norge. Investeringen verken kan eller vil bli markedsført i jurisdiksjoner der dette er ulovlig eller medfører krav til registrering eller godkjennelse. For øvrig er eiendomssameiet åpent for utenlandske investorer. Ingen andre enn de som er beskrevet i informasjonsmemorandumet er gitt tillatelse til å gi informasjon eller andre opplysninger vedrørende informasjonsmemorandumet eller om forhold omtalt i dette informasjonsmemorandumet. Dersom noen andre likevel gir slik informasjon, må disse anses som uberettiget til dette. Eneste unntak er selskaper engasjert av Aberdeen Property Investors for å markedsføre Sameiet. Levering av informasjonsmemorandumet skal ikke under noen omstendighet anses å være uttrykk for at det ikke kan ha skjedd forandringer i forhold som berører investeringen etter dateringen av dette informasjonsmemorandumet. Enhver ny vesentlig omstendighet og enhver vesentlig unøyaktighet som kan få betydning for vurderingen av investeringen vil imidlertid søkes å bli formidlet til mottagere av dette informasjonsmemorandumet. Dette informasjonsmemorandum er basert på norsk lovgivning, og utenlandske investorer må selv vurdere investeringen iht. den lovgivning de er underlagt. Eventuelle tvister vedrørende dette informasjonsmemorandumet er undergitt norsk lov og skal underlegges norske domstolers eksklusive domsmyndighet. Dersom dette informasjonsmemorandumet blir publisert på engelsk, vil den norske versjonen, ved eventuell motstrid eller uklarhet, anses som den offisielle. Investeringer vil alltid være forbundet med risiko, jf. kapittel 9, «Risikoforhold», som tar opp en del risikofaktorer som bør vurderes i forbindelse med investeringen. Informasjonsmemorandumets uttalelser om fremtiden er usikker, men gjenspeiler det syn Aberdeen Property Investors Norway AS etter beste skjønn har per dags dato. Oslo, den 16. januar 2005 for Aberdeen Property Investors Norway AS Espen Klevmark Administrerende direktør Tore Borthen Kapitalforvaltningsdirektør Aberdeen Property Investors januar 2005

58 Ansvarserklæringer Definisjoner Innholdsfortegnelse 1. Sammendrag Hvorfor eiendom? Hvorfor eiendomsfond? Forretningsidé Målsetting Teknisk gjennomføring Sameie- og Forretningsføreravtale Likviditet Innløsning og oppløsning Risiko Skatt Teknisk gjennomføring Sameiestruktur Investeringens størrelse Utvidelse av Sameiet Melding om investering Verdsettelse Innbetaling Forkastelse av meldinger om investering Tegningssted Inngåelse av Sameieavtale Tilretteleggingshonorar og tegningshonorar Annenhåndsomsetning Innløsning og oppløsning Rammebetingelser for forsikringsselskaper og pensjonskasser Hvorfor investere i eiendom Eiendoms plass i finansporteføljene Hva kjennetegner eiendom som aktivaklasse? Investeringsrammer og -strategi Investeringsrammer Investeringsstrategi Beskrivelse av eiendomsmarkedet i norge Kontor Kjøpesenter Lager Hotell Bolig Presentasjon av Aberdeen Property Investors Aberdeen Asset Management Aberdeen Property Investors Aberdeens kundebase Aberdeens kompetanse og resultater Nøkkelpersoner i Aberdeen Property Investors Organisering Aberdeens organisering av oppdraget Investeringskomitéen (Rådgivende) Styret i sameiet Interessekonflikter Sameie- og Forretningsføreravtalen Sameieavtalen Forretningsføreravtale Risikoforhold Eiendomsrisiko Makroøkonomiske forhold Avkastningskrav...87 Aberdeen Property Investors januar 2005

59 9.4 Utleie- og leietakersituasjonen Teknisk risiko Regulatoriske forhold Organisasjonsmessige forhold Likviditetsmessig risiko Juridiske forhold Omklassifisering Skattemessige forhold Generelt Formue Alminnelig inntekt Realisasjon av Sameieandel Utenlandske investorer...90 VEDLEGG 1. Sameieavtale m/vedlegg Vedlegg Vedlegg Vedlegg Vedlegg Vedlegg 1-1: Omregning av andelsverdi ved økningen av investert kapital 1-2: Avtale om forretningsførsel m/vedlegg 1-2 A: Rutine for fordeling av investeringsobjekter mellom kunder 1-2 B: Metode for beregning av totalavkastning og suksesshonorar 1-3: Beregning av Sameiets verdijusterte egenkapital 1-4: Beregning av tegningshonorar 1-5: Registrering i Enhetsregisteret 2. Brev til Kredittilsynet datert 23. januar 2004: Kapitalforvaltning eiendomssameie 3. Brev fra Kredittilsynet datert 5. februar 2004 Aberdeen Property Investors januar 2005

60 Ansvarsforhold Tilrettelegger Aberdeen Property Investors Norway AS har utarbeidet dette informasjonsmemorandumet. Aberdeen Property Investors Norway AS har bestrebet seg på å gi et mest mulig fullstendig og korrekt bilde av investeringsmulighetene som beskrives i informasjonsmemorandumet, men kan ikke påta seg noe juridisk eller økonomisk ansvar for at informasjonsmemorandumet er korrekt eller fullstendig i ethvert henseende. Markedsforhold og fremtidsutsikter er vurdert etter beste skjønn og overbevisning. Vi har søkt å ikke utelate forhold som kan endre informasjonsmemorandumets betydningsinnhold. Investorer må selv vurdere eventuelle investeringer i Sameiet, og Aberdeen Property Investors Norway AS kan derfor ikke påta seg noe ansvar for den enkelte investors investeringsbeslutning. Oslo, den 16. januar 2005 Aberdeen Property Investors Norway AS Espen Klevmark Tore Borthen Juridisk erklæring Vi har bistått Aberdeen Property Investors Norway AS i forbindelse med utarbeidelsen av nærværende informasjonsmemorandum. Vi har i denne forbindelse gjennomgått kapitlene 2, 8, 9 og 10 for å vurdere de juridiske forhold som beskrives i disse kapitlene. Etter vår oppfatning, og på basis av den informasjon som er gjort tilgjengelig for oss, gir informasjonsmemorandumet på disse områdene et adekvat og dekkende bilde av de juridiske forhold som antas å være av vesentlig betydning for vurderingen av investeringer i Sameiet. Det understrekes for ordens skyld at investorer selv må vurdere hvorvidt investeringer i Sameiet faller innunder de rammeregler den enkelte investor er underlagt. Den enkelte investor bør selv konsultere sine rådgivere i dette henseende. Vår vurdering er begrenset til forhold som omfattes av norsk rett. Oslo, den 16. januar 2005 Arntzen de Besche Advokatfirma AS Thomas Berntsen Aberdeen Property Investors januar 2005

61 Definisjoner «API» eller «Aberdeen» «API Eiendomsfond Norge» «API Eiendomsfond Hjemmel AS» «API International» «Forsikringsselskaper» «Forretningsfører» «Forretningsføreravtalen» «Investeringsmelding» «IPD-indeksen» «Kapitalforvaltningsforskriften» Aberdeen Property Investors Norway AS Samme betydningsinnhold som «Sameiet» Holdingselskap som er eierselskapet for aksjer i samtlige hjemmelselskaper i API Eiendomsfond Norge Aberdeen Property Investors International Ltd Selskaper som har tillatelse til å drive forsikringsvirksomhet i Norge i henhold til forsikringsvirksomhetslovens 2-1 eller Forretningsfører for Sameiet er Aberdeen. Avtale mellom Sameiet og API som regulerer APIs ansvar for å forvalte Sameiets kapital og interesser. Melding hvor investor forplikter seg til å investere i API Eiendomsfond Norge. Ved signering bekrefter investor blant annet å være bundet av Sameieavtalen. Eiendomsindeks for Norge etablert av Investment Property Databank (IPD). Indeksen ble etablert i Norge med virkning fra år Indeksen måler totalavkastning på investering i næringseiendom i Norge. Totalavkastningen for IPD-indeksen utarbeides årlig. Forskrift om forsikringsselskapers kapitalforvaltning av 23. april 1997, nr «Pensjonskasseforskriften» Forskrift om forsikringsvirksomhetslovens anvendelse på pensjonskasser og pensjonsfond av 19. februar 1993, nr «Pensjonskasser» «Sameiet» eller Fondet «Sameieavtale» «Sameieandel» «Sameier» «Styret» Pensjonskasser opprettet som «Tjenestepensjonskasse etter skatteloven» eller annen pensjonskasse som etter sine vedtekter er forsikringsteknisk oppbygget og gir de forsikrede tilsagn om hvilke pensjoner de er berettiget til, jf. forskrift om pensjonskasser og pensjonsfond av 19. februar 1993, nr Summen av samtlige Sameieres ideelle eierandeler i Sameiet, slik dette vil opprettes og organiseres i henhold til sameieavtalen. Avtale mellom Sameier og API som beskriver Sameiets funksjon og organisering samt den enkelte Sameiers rettigheter og plikter. En ideell sameieandel i API Eiendomsfond Norge. Eier av Sameieandel i API Eiendomsfond Norge. Det til enhver tid fungerende styret i Sameiet, sammensatt i henhold til Sameieavtalens bestemmelser. Aberdeen Property Investors januar 2005

62 1. Sammendrag Aberdeen Property Investors tilbyr investorer å investere i et sameie av eiendomsinvesteringer ved navn API Eiendomsfond Norge som beskrevet i dette informasjonsmemorandum. Aberdeen Property Investors er initiativtager til og Forretningsfører for Sameiet. Sameiet benevnes i det følgende også som fond, eiendomsfond eller eiendomssameie, uten at dette har betydning for klassifiseringen eller organiseringen av Sameiet. 1.1 Hvorfor eiendom? Internasjonale analyser av finansmarkedene de siste år viser at investor burde hatt minimum 15-20% av forvaltningskapitalen i eiendom for å få en optimal risikojustert avkastning, jfr. kap. 3. Meravkastningen som kunne ha vært oppnådd ved å inkludere eiendom utgjorde inntil 3% årlig. Dette skyldes at eiendom har en god risikojustert avkastning i forhold til aksjer og obligasjoner, samt at eiendom i liten grad samvarierer med disse. For institusjonelle investorer som ønsker å sikre en stabil og inflasjonsjustert avkastning er derfor fast eiendom et hensiktsmessig investeringsalternativ. Vi har nå tilbakelagt noen turbulente år i verdensøkonomien med store svingninger i finansmarkedene. Kapitalmarkedene har vært gjennom en kraftig korreksjon, og den økonomisk veksten har svingt seg opp etter flere svake år. Rentene har falt til historisk lave nivåer, både internasjonalt og ikke minst i Norge. Mange eksperter ser for seg en forsatt økonomisk vekst fremover. Verdens børser har også steget kraftig de to siste årene, men mange påpeker at utsiktene for aksjer fremover er veldig usikker. De fleste analytikere mener at bunnen i rentemarkedet nå er nådd etter et langvarig og betydelig fall, noe som innebærer at obligasjonsavkastningen kan bli svak de neste årene. For en institusjonell, langsiktig investor som alltid skal være fullt investert, blir relativ, risikojustert avkastning viktigst. For denne type investor gjøres en strategisk allokering på 5-7 års sikt som setter de langsiktige rammer for investeringene. De fleste institusjonelle investorer vil (må) i dag sitte med rentebærende papirer som største aktivaklasse mens risikoutsatt bufferkapital gjerne vil bli plassert i aksjer eller eiendom. For en slik investor vil en langsiktig omfordeling til eiendom være aktuelt fordi eiendom gir meravkastning i forhold til obligasjoner og positivt bidrag til porteføljens totale risikoreduksjon. En langsiktig investor vil, uavhengig av om det er relativ eller absolutt avkastning som er viktigst, gjøre en taktiske allokering på 1-3 års sikt (horisonten kan være litt ulik for de 3 aktivaklassene). Ved løpende å vurdere hva som vil utvikle seg best; aksjer, obligasjoner eller eiendom i forhold til den risiko som ligger i investeringen, gjøres tilpasninger i porteføljen. I en slik sammenheng har eiendom vist seg å gjøre det spesielt godt i de senere stadier av et økonimisk oppsving. Timingen for å øke investering i eiendom kan derfor være god sett i forhold til aksjer og obligasjoner. Det understrekes at ovennevnte generelle råd er Aberdeens subjektive oppfatning. Investor må selv vurdere gyldigheten av disse rådene. 1.2 Hvorfor eiendomsfond? Institusjonelle investorers forvaltning av fast eiendom har de senere år gjennomgått en økende grad av profesjonalisering og økende krav til avkastning. Det har i denne sammenheng fremkommet et ønske blant flere slike aktører om en eieform i fast eiendom som blant annet sikrer følgende behov: Deltakelse i en stor og diversifisert portefølje av eiendommer Tilgang til en profesjonell forvaltning av eiendomsinvesteringene For å kunne tilfredsstille ovenstående behov med en egen direkteeiet portefølje kreves det en betydelig størrelse på eiendomskapitalen. I mindre porteføljer av direkteinvesteringer vil Aberdeen Property Investors januar 2005

63 det kunne være vanskelig å oppnå tilfredsstillende diversifisering og tilstrekkelig spisskompetanse for å oppnå konkurransedyktig avkastning. Mens norske livselskaper har en eiendomsallokering på rundt 10%, har norske pensjonskasser bare rundt 6% av sine aktiva i eiendom. Bakgrunnen for dette er at mange av dem er for små til kostnadseffektivt å kunne bygge en veldiversifisert portefølje av direkteinvesteringer. Hensikten med å introdusere eiendomsfond i Norge er å fjerne dette viktige hinderet for å skape en effektiv portefølje for mindre og mellomstore institusjonelle investorer. Eiendomsfond er en god løsning for å sikre at investorer med mindre finansporteføljer også kan få eiendom tilgjengelig og samtidig oppnå en forsvarlig risikospredning fra en stor portefølje. Aberdeen, som har lang erfaring med forvaltning av eiendom, har derfor lansert et kollektivt investeringsprodukt i Norge gjennom sitt norske datterselskap. Produktet kalles API Eiendomsfond Norge. API Eiendomsfond Norge vil bygge opp en bredt sammensatt eiendomsportefølje med det formål å gi investorer en fullverdig eiendomseksponering med god diversifisering i ett enkelt produkt. Det legges opp til at investeringen vil kunne klassifiseres som eiendom på balansen for virksomheter som reguleres av Kapitalforvaltningsforskriften. Sameiet er konstruert for å være investors hovedeksponering innen eiendom i Norge. 1.3 Forretningsidé Aberdeen tilbyr investorer å investere i API Eiendomsfond Norge. Aberdeens forretningsidé er å gjøre eiendom som aktivaklasse tilgjengelig for institusjonelle investorer som ikke selv har den størrelse og/eller ekspertise som skal til for å investere og forvalte en diversifisert eiendomsportefølje, jfr. kap. 4. Aberdeen har etablert strukturen til API Eiendomsfond Norge slik at investorer skal kunne klassifisere sin andel av Sameiets eiendeler som fast eiendom i relasjon til forsikringsvirksomhetslovens bestemmelser om kapitalforvaltning. Hver enkelt Sameier vil eie en ideell andel av hver enkelt eiendom i Sameiet. Sameiet skal kun investere i eiendommer i Norge, og Sameiet skal ikke oppta lån. 1.4 Målsetting Sameiets mål skal være å skape en best mulig avkastning til en lavest mulig risiko ved å bygge opp en veldiversifisert eiendomsportefølje. Totalavkastningsmålet for Sameiet er å gi en meravkastning i forhold til IPD-indeksen, som vil være referanseavkastningen for Sameiet. Meravkastning skal oppnås ved å ha en riktig porteføljestruktur og ved å ha en profesjonell og kostnadseffektiv eiendomsforvaltning. Målet for Sameiet er å oppnå en eiendomsportefølje med en samlet eiendomsverdi på minimum NOK 2,0-5,0 mrd. fordelt på ca objekter. Porteføljens direkteavkastning forventes å ligge i intervallet 6,0 8,0% pr. år før forvaltningshonorar, og vil bli utbetalt kvartalsvis i henhold til Sameieavtalens bestemmelser. 1.5 Teknisk gjennomføring Investeringen skjer på de betingelser og etter de retningslinjer som følger av dette informasjonsmemorandum og i henhold til vedlagte avtaler. Investeringen gjennomføres ved at den enkelte investor tegner seg for et antall Sameieandeler og innbetaler avtalt kapital til Sameiet. Minste investeringsbeløp vil utgjøre NOK 5 millioner. Ingen Forsikringsselskap eller Pensjonskasser tillates å investere mer enn 20% av sin forvaltningskapital i Sameiet. Dette har sammenheng med reglene om største tillatte enkeltinvestering, jfr. kap. 2. Innbetalingen vil skje etter hvert som investeringsbeslutninger fattes. Sameierene vil således ikke bli avkrevet innskudd i større omfang enn det som vil investeres i faste eiendommer. Aberdeen kan beslutte at det skal gis tilbud om utvidelse av Sameiet ved innskudd av ny kapital fra eksisterende Sameiere og/eller ved opptak av nye Sameiere. Ved opptak av nye Sameiere skal eksisterende Sameiere ha rett til å øke sine innskuddsforpliktelser. Ved utvidelse av Sameiet vil hver enkelt Sameiers andel i de enkelte eiendommene omregnes etter nærmere bestemmelser i Sameieavtalen. Aberdeen Property Investors januar 2005

64 1.6 Sameie- og Forretningsføreravtale Investorene blir gjennom tegning og innbetaling av sine innskuddsforpliktelser eiere av ideelle andeler av Sameiet (dvs. ideelle andeler av hver enkelt eiendom i Sameiet). Sameiet vil inneha hjemmelen til eiendommer gjennom egne hjemmelselskaper organisert som aksjeselskaper med et holdingsselskap på toppen, mens eiendomsretten som sådan vil innehas av Sameierne. Ved tegning av Sameieandeler vil investor samtidig tiltre en Sameieavtale, jfr. kap. 7. Sameieavtalen regulerer Sameiets organisering og de enkelte Sameierenes rettigheter og forpliktelser. Avtalen er vedlagt dette informasjonsmemorandum. Sameiet skal inngå en Forretningsføreravtale (jfr. kap. 7) med Aberdeen, som skal sikre at Sameiet drives effektivt og forsvarlig. Deltagerne i Sameiet vil således ikke ta del i de løpende beslutninger. Avtalen er vedlagt dette informasjonsmemorandum. Den aktuelle eiermodellen er valgt for at investeringen skal kunne regnes som en direkte eiendomsinvestering i henhold til Kapitalforvaltningsforskriftens bestemmelser (jfr. vedl. 2 og 3). 1.7 Likviditet Likviditeten vil hovedsaklig ivaretas ved at Sameieandelene på nærmere vilkår kan innløses, jfr. kapittel 1.8. Aberdeen vil i tillegg legge til rette for annenhåndsomsetning av andeler. Aberdeen kan imidlertid ikke garantere omsetning av andelene og vil presisere at investorer som investerer i Sameiet bør ha en langsiktig tidshorisont. 1.8 Innløsning og oppløsning 1.9 Risiko 1.10 Skatt Sameierene har på nærmere bestemte vilkår rett til å kreve sine Sameieandeler innløst. Sameiet kan i tillegg besluttes oppløst tidligst 7 år etter at det er etablert, hvoretter det kan besluttes oppløst hvert 3. år. Sameiet vil ha en risikoprofil som er sammenlignbar med IPD-indeksen i Norge, jfr. kap. 4. Dog vil det være en aktiv strategi å fravike IPD-indeksen for å søke å oppnå en meravkastning i forhold til denne. Det er for øvrig redegjort for eiendomsmarkedets generelle risikobilde i kapittel 5 og 8. Sameiet er skattetransparent, dvs. Sameiet er ikke eget skattesubjekt. Resultat og balanse fordeles pro rata på Sameierene, og eventuell beskatning skjer på Sameiernes hånd, jfr. kap. 9. Aberdeen Property Investors januar 2005

65 2. Teknisk gjennomføring 2.1 Sameiestruktur Det er etablert et Sameie, hvor en eller flere Sameieandeler gir en tilsvarende ideell andel av Sameiets eiendomsmasse. Eiendommen(e) vil således eies av Sameierne, ved at hver enkelt Sameier eier en ideell andel i hver enkelt eiendom. Sameieavtalen er inntatt som vedlegg til dette informasjonsmemorandumet. Det tas sikte på at grunnbokshjemmelen til hver enkelt eiendom innehas av et eget aksjeselskap for hver eiendom. Hjemmelselskapene organiseres slik at hvert hjemmelselskap eies 100% av et holdingselskap, API Eiendomsfond Hjemmel AS. API Eiendomsfond Hjemmel AS eneste formål er å eie de enkelte hjemmelselskaper. Aksjene i API Eiendomsfond Hjemmel AS vil eies av Sameierne, ved at hver enkelt Sameier eier en ideell andel av aksjene i API Eiendomsfond Hjemmel AS. Den organisasjonsmessige strukturen for Sameiet kan illustreres som følger: Sameier Sameier Sameier Sameier Sameiet API Eiendomsfond Hjemmel AS Eiendom 1 Eiendom 2 Eiendom 3 Eiendom 4 Hjemmel - selskap 1 Hjemmel - selskap 2 Hjemmel - selskap 3 Hjemmel - selskap 4 Sameiemodellen er primært valgt for at eiendomsinvesteringen på denne måten kan regnes som en direkte investering i fast eiendom i henhold til Kapitalforvaltningsforskriftens bestemmelser. Sameierne skal kun utøve passivt eierskap, og Sameiet som sådan skal ikke engasjere seg i virksomhet ut over det som fremkommer av Sameieavtalen. Bakgrunnen for at strukturen med egne hjemmelsselskap er valgt, er å bidra til en kostnadseffektiv metode ved eventuell overdragelse av Sameieandelene og eiendommene. 2.2 Investeringens størrelse Minste investeringsbeløp utgjør NOK for investorer med mer enn NOK 1 milliard i forvaltningskapital. For investorer med mindre enn NOK 1 milliard i forvaltningskapital er minste andel NOK Forretningsfører kan i særskilte tilfeller akseptere lavere investeringsbeløp. Aberdeen Property Investors kan beslutte at det skal gis tilbud om utvidelse av Sameiet ved innskudd av ny kapital fra eksisterende Sameiere og/eller ved opptak av nye Sameiere. Ved opptak av nye Sameiere skal eksisterende Sameiere ha rett til å øke sine innskuddforpliktelser i overensstemmelse med Sameieavtalens bestemmelser. Investorer som har sine investeringsbegrensninger regulert av Kapitalforvaltnings-forskriftens bestemmelser om største tillatte enkeltinvestering, jfr. kap. 2.11, tillates ikke å investere mer enn 20% av sin forvaltningskapital i Sameiet. Det er ene og alene investors ansvar å påse at denne grensen overholdes Aberdeen Property Investors januar 2005

66 2.3 Utvidelse av Sameiet Aberdeen kan hvert kvartal beslutte at det skal gis tilbud om utvidelse av Sameiet, men dette kan kun gjennomføres dersom eksisterende sameieres innskuddsforpliktelser er innbetalt i sin helhet. 2.4 Melding om investering I henhold til Sameieavtalen er normal tegningsperiode for opptak av nye sameiere de to første månedene av hvert kvartal. For eksisterende sameiere er det ytterligere en ukes tidsfrist for anledning til å opprettholde sin relative andel. Investorer som ønsker å investere i Sameiet må fylle ut investeringsmeldingen for gjeldene tegningsperiode. 2.5 Verdsettelse Det investerte beløp omregnes til en nærmere bestemt andel av sameiet på det tidspunkt innbetaling finner sted. Omregningen/verdsettelsen skjer i overensstemmelse med Sameieavtalen. 2.6 Innbetaling Innbetaling av det investerte beløp skal betales løpende etter hvert som Forretningsfører fatter investeringsbeslutninger. Innbetaling skal skje med 10 virkedagers varsel. 2.7 Forkastelse av meldinger om investering Aberdeen forbeholder seg retten til å forkaste enhver melding om investering uten nærmere begrunnelse. Beskjed om eventuelle forkastede meldinger vil skje til den relevante investoren snarest mulig etter at beslutning er fattet. 2.8 Tegningssted Investorer som ønsker å tegne seg i Sameiet må fylle ut vedlagte Investeringsmelding og sende den til tegningsstedet angitt på Investeringsmeldingen. Melding om innbetaling vil skje i overensstemmelse med Sameieavtalens bestemmelser. Ved forsinket betaling påløper renter iht. morarenteloven. 2.9 Inngåelse av Sameieavtale Sameieavtalen anses tiltrådt gjennom signering av melding om investering. Melding om investering skjer på vedlagte Investeringsmelding, jfr vedlegg 2. Investeringsmeldingen inneholder også en erklæring om at Sameieavtalen tiltres. Sameiet ble etablert 30. juni 2004 etter at det forelå kommitteringer for innbetaling av det opprinnelige minimumsinnskuddet på NOK Tilretteleggingshonorar og tegningshonorar Aberdeen beregner seg et tilretteleggingshonorar på 0,5% pluss evt. mva. beregnet på grunnlag av investert kapital i Sameiet. I tillegg påløper et tegningshonorar på minimum 0,2% pluss evt. mva. av investert kapital i Sameiet. Størrelsen på tegningshonoraret vil variere med størrelsen på det beløp som investeres i Sameiet, jf. vedlegg 1-4 til Sameieavtalen. Tegningshonoraret tilfaller den som forestår tegningen, enten dette er Aberdeen eller en av Aberdeens distribusjonspartnere. Ved eventuell tegning av Sameieandeler for selskap som Aberdeen er tilrettelegger for og som etableres med formål om å investere i Sameiet, vil tegningshonoraret beregnes og betales i forbindelse med etableringen av dette selskapet. Tegningshonorar og tilretteleggingshonorar skal betales i tillegg til det beløp som investeres. Aberdeen Property Investors januar 2005

67 2.11 Annenhåndsomsetning Andelene er fritt omsettelige, dog slik at erververen må tiltre foreliggende Sameieavtale. Styret skal påse at Sameieavtalen tiltres, og Styrets samtykke er bl.a. av denne grunn nødvendig. Aberdeen vil legge til rette for annenhåndsomsetning av andeler. Slik omsetning vil være basert på markedsverdi av porteføljen i samsvar med løpende ekstern verdivurdering. Aberdeen kan imidlertid ikke garantere omsetning av andelene, og det presiseres at investorer som investerer i Sameiet bør ha en langsiktig tidshorisont Innløsning og oppløsning Sameierene har på nærmere bestemte vilkår rett til å kreve sine Sameieandeler innløst. Sameiet kan besluttes oppløst tidligst 7 år etter at det er etablert, hvoretter det kan besluttes oppløst hvert 3. år Rammebetingelser for forsikringsselskaper og pensjonskasser Alle investorer må påse at deres investeringer i Sameiet er i overensstemmelse med de rammebetingelser den enkelte investor er underlagt. Nedenfor følger en kortfattet redegjørelse for de rammebetingelser forsikringsselskaper og pensjonskasser er underlagt i henhold til Kapitalforvaltningsforskriften. Redegjørelsen er ikke nødvendigvis uttømmende og er beskrevet relatert til investering i Sameiet og de avtaler m.v. som skal inngås i denne forbindelse. Kapitalforvaltningsforskriften kommer direkte til anvendelse for forsikringsselskaper. For pensjonskassers vedkommende kommer deler av Kapitalforvaltningsforskriften indirekte til anvendelse gjennom bestemmelser i Pensjonskasseforskriften. Generelt skal et forsikringsselskaps eller en pensjonskasses eiendeler være sammensatt slik at de i forhold til arten av det respektive selskaps forsikringsforpliktelser, forvaltes under hensyn til sikkerhet, risikospredning, avkastning og likviditet. Det skal være tilstrekkelig variasjon og spredning i plasseringene. Et livsforsikringsselskap skal særlig ivareta hensynet til sikkerhet for langsiktige forsikringsforpliktelser. Det skal også påses at det er tilstrekkelig god likviditet til påregnelige utbetalinger til dekning av erstatningsoppgjør. Et forsikringsselskap eller en pensjonskasses investering i dette Sameiet antas å bli vurdert som en direkte eiendomsinvestering og klassifisert som en «omsettelig bolig/kontoreiendom» som angitt i Kapitalforvaltningsforskriftens 6 første ledd nr. 9. Dette er nærmere beskrevet i kap. 8 og vedlegg 3. Et forsikringsselskap eller en pensjonskasse kan ikke, i følge Kapitalforvaltningsforskriften, investere i enkelteiendom som utgjør mer enn 5% av forvaltningskapitalen for såkalt «kurant» eiendom og 2% for såkalt «ukurant» eiendom. Dette er søkt ivaretatt i Sameiets investeringsrammer (jfr. kap. 4) på en slik måte at ingen Sameier som er underlagt Kapitalforvaltningsforskriften kan investerer mer enn 20% av sin forvaltningskapital i Sameiet. Ovenstående er ikke en fullstendig redegjørelse for det regelverk som vil komme til anvendelse for potensielle investorer. Det understrekes at også andre begrensninger kan forekomme grunnet interne forhold eller grunnet særlige forhold hos den enkelte investor. Potensielle investorer oppfordres på selvstendig grunnlag å foreta egne undersøkelser og vurdere det regelverk de er underlagt. Aberdeen Property Investors januar 2005

68 3. Hvorfor investere i eiendom 3.1 Eiendoms plass i finansporteføljene Eiendom bør medtas i allokeringsanalysene Historisk har aksjer og obligasjoner fått størst oppmerksomhet innen kapitalforvaltningen hos finansielle investorer. De siste årene har imidlertid eiendom som aktivaklasse fått større fokus som følge av de attraktive egenskaper eiendom har i en finansiell portefølje. Livselskapene har en betydelig andel av sin kapital investert i eiendom. De har imidlertid i liten grad offisielt dokumentert betydningen av å ha eiendom i porteføljen. Pensjonskassene har på sin side svært lite eiendom. Kanskje skyldes dette den samme mangel på tilstrekkelig dokumentasjon. I aktivaallokeringen er finansiell optimering, basert på avkastning, risiko og samvariasjon, et viktig hjelpemiddel. Eiendom har falt utenfor optimeringen grunnet mangel på pålitelige historiske data. Internasjonale analyser og erfaring peker imidlertid i samme retning som teorien: Eiendom tilfører en investeringsportefølje betydelig meravkastning i forhold til risikonivået som følge av sin lave (negative) samvariasjon med obligasjoner og aksjer. Dette gir investor en portefølje med høyere avkastning uten høyere risiko, eller lavere risiko uten redusert avkastning Hva gjør institusjonelle investorer? Livselskapene i Norge har generelt økt sin eiendomseksponering i perioden fra 1993 til De enkelte selskapene har en andel fra 9 til 25% investert i eiendom, tilsvarende ca 40 mrd NOK. Selv om eiendom også internasjonalt er preget av de samme forhold som i Norge, har europeiske kapitalforvaltere kommet vesentlig lengre i å behandle eiendom på lik linje med aksjer og obligasjoner i sine investeringsanalyser. Blant institusjoner i Europa er f.eks. rundt 10% av eiendomseksponeringen investert indirekte, dvs. i fond, og 10% av porteføljen er investert utenlands % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % -30 % -40 % Avkastning Norske obligasjoner, Durasjon 2,5 Eiendom Norge Norske aksjer og gr.fond Akkumulert avkastning Livselskapers eiendomseksponering E Nordea Liv Sparebank 1 Gjensidige Nor Storebrand Vital KLP Norske obligasjoner, Durasjon 2,5 Eiendom Norge Norske aksjer og gr.fond Aberdeen Property Investors januar 2005

69 Internasjonalt har eiendoms andel av aktivamiksen svingt til det historisk laveste nivå på 40 år. Den kraftige veksten i forvaltningskapital frem til slutten av 90-tallet, som følge av økte premieinntekter samtidig med sterk aksjeavkastning, har medført redusert andel i eiendom. Fra 1999 har imidlertid andelen økt. Lavere rentenivå og usikkert aksjemarkedet bidrar til dette. Eiendom har vist god historisk avkastning både i 3, 5, 10 og 15 års perspektiv og gir en god løpende avkastning. Mye tyder derfor på at andelen i eiendom vil kunne øke betydelig fremover. Property s share of total institutional assets Den optimale andelen i eiendom er vesentlig høyere enn dagens allokering tilsier I dag foreligger nødvendig kunnskap og datagrunnlag i Norge for å gjennomføre en balansert aktivaallokering mellom alle velkjente aktivaklasser, inkludert eiendom. Institusjonelle investorer har i dag rundt 10% av sin totale balanse investert i det direkte eiendomsmarkedet. Den optimale andelen i eiendom er betydelig større. En historisk allokeringsanalyse av det svenske markedet for perioden viser at investor ved å inkludere eiendom i en portefølje bestående av aksjer og obligasjoner kunne ha fått en meravkastning på inntil 3,1% årlig uten å øke risikoen i porteføljen. Studier av det norske markedet og øvrige internasjonale markeder peker i samme retning, og tabellen nedenfor viser et utvalg av disse. Optimal andel eiendom Lav risiko % Høy risiko % Periode US, Chua US, Coleman US, Ziobrowski (1997) UK, MacGregor SE, Aberdeen Property Inv Internasjonale analyser av finansmarkedene de siste år viser at investor burde hatt minimum 15-20% av forvaltningskapitalen i eiendom for å få en optimal avkastning. Meravkastningen som kunne ha vært oppnådd ved å inkludere eiendom utgjør inntil 3% årlig med uendret risikonivå. Dette skyldes at eiendom har en god risikojustert avkastning i forhold til aksjer og obligasjoner, samt at eiendom i liten grad samvarierer med aksjer og obligasjoner. Aberdeen Property Investors januar 2005

70 3.2 Hva kjennetegner eiendom som aktivaklasse? For å vurdere eiendom som aktivaklasse må man forstå eiendoms karakteristiske egenskaper Avkastning Avkastning 6) % Totalavkastning % % Aksjer Norge 4,1 6,4 8,4 Eiendom Norge 11,2 15,0 10,9 Obligasjoner Norge 6,9 6,4 8, Risiko Eiendom har gitt svært god avkastning i Norge, både i 5, 10 og 15 års perspektiv sammenlignet med aksjer og obligasjoner. Eiendom er målt uten belåning. Ved investering i næringseiendom kommer mellom 70-80% av avkastningen fra den netto husleie som skapes løpende. Denne avkastningen er relativt stabil over tid og gir en god løpende kontantstrøm til investor. Verdistigning på eiendom utgjør normalt 20-30% av avkastningen og vil variere som følge av inflasjonsjustering, endringer i husleienivå og markedets prising av eiendomsobjekter. Risikonivå % Standardavvik % % Aksjer Norge 33,9 27,8 28,2 Eiendom Norge 1,8 2,7 4,0 Obligasjoner Norge 4,3 5,1 6,9 Tabellen viser som forventet at eiendom har et risikonivå som ligger noe over obligasjoner og vesentlig lavere enn aksjer. I tallene for eiendom ligger det imidlertid en viss utjevning av verdiene som følge av skjønnsmessig verdifastsettelse av eiendom. 6 Gjennomsnittlig avkastning og standardavvik er beregnet ved å benytte geometrisk gjennomsnitt. Standardavvik er log normalt. Aksjer Norge : Totalindeksen (BXLT). Kilde Oslo Børs Eiendom : Eiendom Norge. Kilde Aberdeen Obl. Norge : Statsobligasjoner med durasjon 2,5 år. Kilde Oslo Børs. Aberdeen Property Investors januar 2005

71 3.2.3 Risikojustert avkastning Risikojustert avkastning Sharpe-kvotient* * Aksjer Norge -0,05 0,01 0,03 Eiendom Norge 1,10 1,52 0,46 Obligasjoner Norge 0,54 0,07 0,29 Obligasjoner og eiendom er de aktivaklassene som har gitt best meravkastning i forhold til risiko de siste 15 år. For forsikringsselskaper og pensjonskasser vil en investering i statsobligasjoner ikke kreve egenkapital (0% risikovekt), men avkastningen er i dagens marked ikke tilstrekkelig for å dekke rentegaranti og vekst i fremtidige forpliktelser. Alternative investeringer som industriobligasjoner, aksjer og eiendom vil alle kreve 8% kjernekapital (100% risikovekt) 2. For investoren blir valget derfor å allokere egenkapitalen som risikokapital til de aktivaklasser som best forventet avkastning per krone risikokapital Inflasjonsbeskyttelse Eiendom er realaktiva og den aktivaklasse, foruten realrenteobligasjoner, som best kompenserer investor for uventet inflasjon. Aksjer er i prinsippet også realaktiva, men har svakere samvariasjon med inflasjonen på kort sikt. Eiendom skal for livselskaper og pensjonskasser bokføres til markedsverdi og bygger derfor i liten grad kursreserver til tross for jevn verdistigning. Til gjengjeld behøver man ikke realisere for å kunne bokføre verdistigning. Det at verdifastsettelsen er skjønnmessig gir i praksis et visst rom for å opparbeide skjulte reserver Likviditet Eiendom er en lite likvid aktivaklasse. Det tar normalt flere måneder både å investere i og realisere direkteinvesteringer i eiendom. Eiendom er heller ikke notert på noen børs, og verdifastsettelsen for enkelteiendommer er derfor usikker. Dersom man etablerer gode prosesser for verdivurdering og benytter erfarne takserere viser erfaring at deres vurderinger sjelden avviker vesentlig fra den verdien man får ved et salg av eiendommen. Den svake likviditeten er en av de mest negative egenskapene ved eiendom som aktivaklasse i en finansiell portefølje, men den gir samtidig opphav til en betydelig likviditetspremie (meravkastning) som langsiktige investorer kan utnytte til sin fordel. * Gjennomsnittlig 10-års statsobligasjonsrente i perioden brukt som risikofri rente 2 Livselskap og Pensjonskasser må risikovekte alle finansielle aktiva i sin balanse. Aksjer vil eksempelvis vekte 100%, mens statsobligasjoner vektes med 0%. Summen av denne vektingen utgjør en risikovektet balanse. Selskapene må ha minimum ha en egenkapital som tilsvarer 8% av den risikovektede balansen. Aberdeen Property Investors januar 2005

72 3.2.6 Diversifisering Korrelasjonskoefisient Eiendom 1,00 Eiendom Aksjer Obligasjoner Aksjer 0,21 1,00 Obligasjoner -0,57 0,37 1,00 Eiendom er en aktivaklasse med svært gode diversifiseringsegenskaper på grunn av lav til negativ samvariasjon med aksjer og obligasjoner. Med en allokering til eiendom, kan investor redusere den samlede risiko i porteføljen vesentlig samtidig som forventet avkastning holdes uendret. Dette er kanskje den viktigste positive egenskapen til eiendom som aktivaklasse i en finansiell portefølje. Eksempler på studier av eiendoms samvariasjon fra internasjonale markeder bekrefter de norske tallene og er vist i tabellen nedenfor: Studier av samvariasjon Eiendom vs. Aksjer Eiendom vs. Obligasjoner Periode US, Hartzell et al. (1986) -0,12-0, US, Fischer et al. (1994) -0, US, Ziobrowski (1997) -0,07-0, UK, MacGregor & Nanthak. 0,11-0, SE, Aberdeen Property Inv. 0,07-0, Oppsummering generelt Oppsummering av positive og negative egenskaper ved eiendom, med de antatt viktigste faktorene først: + Stor diversifiseringsevne Lav likviditet + Høy grad av inflasjonssikring Bygger ikke store kursreserver + God risikojustert avkastning Krever profesjonell ekspertise + Synliggjør merverdier uten å måtte realisere For en langsiktig institusjonell investor vil de positive sidene samlet sett veie tyngst. På denne bakgrunn bør institusjonelle investorer vurdere eiendom som aktivaklasse på linje med aksjer og obligasjoner. Å utelate en realitetsvurdering av eiendom i aktivaallokeringen innskrenker mulighetene til å oppnå en best mulig portefølje med god realavkastning over tid. Sameiet som beskrevet her fungerer som en direkteinvestering i eiendom og sikrer de ovennevnte positive egenskaper for eiendom samtidig som den profesjonelle ekspertise som kreves ivaretas av Aberdeen. Aberdeen Property Investors januar 2005

73 4. Investeringsrammer og -strategi Sameiet skal investere i eiendom innenfor definerte investeringsrammer som angitt i dette informasjonsmemorandum. Aberdeen vil i tillegg presentere en investeringsstrategi for Sameiets styre årlig. Strategien må ligge innenfor nedenfor nevnte investeringsrammer. 4.1 Investeringsrammer Sameiet skal investere i eiendom med beliggenhet i Norge, og investeringene er begrenset til de eiendomssegmentene som er representert i IPD-indeksen. Investeringsrammer IPD indeksen 2003 % Rammer ved portefølje < 1 mrd NOK % Rammer ved portefølje > 1 mrd NOK % Typisk antall investeringer (2 mrd NOK) Kontor Oslo 45, Kontor Bergen 2, Kontor Stavanger 0, Kontor Trondheim 3, Kontor øvrige byer 11, Sum kontor 64, Shopping 19, Lager 0, Hotell 6, Bolig 1, Annet 1 6, ) Segmentet består i hovedsak av festetomter og parkering Tabellen viser investeringsområdene. Kontor Oslo og Shopping er de største og mest likvide eiendomssegmentene. Venstre kolonne viser sammensetningen av IPD-indeksen. Pr. i dag er kontorsegmentene utenfor Oslo vesentlig undervektet i IPD i forhold til markedet. Det samme gjelder også segmentene Hotell og Lager. Sammensetningen av IPD-indeksen forventes å endre seg vesentlig etter hvert som indeksen får flere deltakere i tiden som kommer. Sameiets kapital overskrider NOK 1 milliard og investeringsrammene fremgår av tabellen, 4. kolonne som gjelder en portefølje større enn NOK 1 mrd. Denne er fastsatt med bakgrunn i følgende: Kontor Oslo og Shopping er de mest likvide og største eiendomsmarkeder i Norge, og Sameiet bør derfor alltid ha noe av kapitalen investert i dette markedet. Rammene for Kontor Oslo og Shopping er begrenset oppad til henholdsvis 75% og 60% av Sameiets verdi. Sameiet skal diversifisere i eiendomsmarkedet, og det er ikke ønskelig at Sameiet skal kunne investere all kapital i ett segment. Samtidig skal det være mulig å vekte seg relativt tungt i de to mest sentrale segmentene. Den nedre grensen på 25% på hvert av de to segmentene er satt for å sikre at Sameiet har minst 50% av kapitalen investert i de mest likvide markedene. Øvrige segmenter er angitt med øvre rammer på 25% av kapitalen. Rammene er betydelig høyere enn den faktiske allokeringen iht. IPD-indeksen år Dette er gjort for å gi Sameiet rom for å investere i store og attraktive eiendommer i den grad investeringsstrategien konkluderer med at det skal investeres i noen av disse segmentene. Aberdeen Property Investors januar 2005

74 I tillegg gjelder følgende rammer: Sameiet skal kun direkteinvestere i eiendommer og skal ikke eie andeler i fond, aksjer, selskapsandeler eller eiendomssyndikater. Sameiet kan allikevel være 100% eier av «single purpose» eiendomsselskaper (AS, KS, ANS, o.l.) med det formål å inneha hjemmelen til en gitt eiendom, dersom disse selskapene er uten gjeld og uten aktivitet. Ved kjøp av eiendom vil eiendom og hjemmelselskap organiseres slik at dette er i overensstemmelse med den juridiske strukturen for Sameiet beskrevet i kapittel 2. Sameiet skal som hovedregel kun investere i ferdigutviklet eiendom og ikke delta i utviklingsprosjekter. Sameiet kan dog gjennomføre utbyggingsprosjekter på basis av signerte leieavtaler. Ingen «kurant» 7 enkelteiendom skal utgjøre mer enn 25% av kapitalen i Sameiet. Ingen «ukurant» 8 enkelteiendom skal utgjøre mer enn 10% av kapitalen i Sameiet. Investeringsrammene i Sameiet kan kun endres ved enstemmighet blant Sameierene og Forretningsfører. Rammene ovenfor kan likevel etter beslutning fra API midlertidig fravikes i Sameiets 2 første år i den grad det er nødvendig eller hensiktsmessig, da porteføljen antas å være i en oppbygningsperiode. 4.2 Investeringsstrategi Innenfor investeringsrammene vil Sameiet aktivt kunne fravike aktivasammensetningen i IPD-indeksen for å skape en meravkastning. Aberdeen Property Investors vil derfor årlig presentere for Styret en investeringsstrategi, og strategien må ligge innenfor ovennevnte investeringsrammer. Generelt vil Sameiets eiendomsinvesteringer bli individuelt vurdert ut ifra følgende kriterier: Størrelse Enkeltobjekter skal normalt være verdsatt til mellom 50 mill. og 500 mill Beliggenhet Eiendommene velges ut med bl.a. krav til diversifisert og attraktiv beliggenhet. Fremtidig vekst, byutvikling, næringsstruktur og kommunikasjonsmønstre vil være sentrale elementer i denne vurderingen Leietakere Sameiet skal i hovedsak eie eiendommer med solide leietakere. Solide leietakere gir Sameiet lav kredittrisiko og sikrer kontantstrømmen fra eiendommene God standard og teknisk kvalitet Det søkes god bygningsmessig kvalitet og teknisk standard som skal gi forutsigbare driftskostnader over tid Potensial Undervurderte og uutnyttede potensial knyttet til leie eller ombygging/utbygging kan bidra til å gjøre objektet mer attraktivt. 7 Jfr. Kapitalforvaltningsforskriften for livselskap og Pensjonskasser samt rundskriv fra Kredittilsynet. «Kurant» enkelteiendom kan maksimalt utgjøre 5% av forvaltningskapitalen for hver investor. 8 Jfr. Kapitalforvaltningsforskriften for livselskap og Pensjonskasser samt rundskriv fra Kredittilsynet. «Ukurant» enkelteiendom kan maksimalt utgjøre 2% av forvaltningskapitalen for hver investor. Aberdeen Property Investors januar 2005

75 5. Beskrivelse av eiendomsmarkedet i norge Eiendomsmarkedet i Norge består av flere ulike eiendomstyper. Kjennetegn og risikobilde for de største eiendomssegmentene er beskrevet nedenfor. Det er også gitt korte kommentarer knyttet til den siste tids markedsutvikling, men faktiske prognoser og vekting av segmenter vil være en del av den porteføljestrategien som fremlegges for styret årlig. 5.1 Kontor Kontor er det største segmentet innen eiendom i Norge. Den løpende avkastningen i Oslo ligger normalt i intervallet ca. 5,5-8,5%, og typisk ca. 5,5 7,0% for gode kontoreiendommer. I tillegg til dette kommer avkastningen knyttet til verdiendringen på eiendommen, bl.a. som følge av at leiene inflasjonsjusteres årlig. Et eksempel på en kontoreiendom solgt innenfor dette avkastnings-intervallet er Gullhaug Torg 1 i Nydalen i Oslo. Eiendommen ble høsten 2004 solgt for NOK 166,3 mill., tilsvarende et avkastningskrav på ca. 6,5%. Normalt ligger enhetsstørrelsen på NOK mill. for likvide investeringer. I et typisk kontorbygg med en miks av leiekontrakter er det til enhver tid lokaler under utleie/reforhandling, og man er løpende eksponert for markedet, dvs. normal leierisiko. I Norge er den gjennomsnittlige kontraktslengde i løpende leieforhold ca. 6 år, og dette gir en dempet og forsinket effekt i forhold til svingningene i markedsleien. Typisk 30 50% av eiendommens realverdi utgjøres da av kontraktsfestet leie. Risikoen i kontorbygg domineres av at leietaker lett kan velge å flytte over til et annet bygg i nærheten og at utleier ofte må påkoste lokalene betydelig selv etter relativt korte leieforhold for å tilpasse dem til en ny leietaker. Utviklingen i kontormarkedet er på etterspørselssiden sterkt påvirket av veksten i næringslivet generelt og tjenesteytende- og offentlig sektor spesielt. På tilbudssiden er det nybyggingen som påvirker markedet mest, og arealtilveksten har en tendens til å fortsette et par år etter at etterspørselen har begynt å falle som følge av at det normalt tar 1-2 år å ferdigstille et påbegynt byggeprosjekt. Kontorleiene har falt betydelig de siste år, med opptil 40% for sentrale lokaler i Oslo og rundt 15 20% i snitt for hele landet siden toppen våren Nybyggingen er redusert som følge av dette, men svikten i etterspørselen er samtidig relativt stor. Ledigheten i kontoreiendommer i Oslo økte som følge av dette fra ca 5% i år 2002 til ca. 10% ved utgangen av Vi ser imidlertid at fallet i leiepriser tenderer mot å stoppe opp og at leien enkelte steder har begynt å stige. På den annen side er avkastningskravet for eiendom redusert blant annet som følge av fallet i rentenivået. Etterspørselen i leiemarkedet er ut i fra vår vurdering nær bunnen, og en investering i kontorbygg med korte til mellomlange leiekontrakter kan i dag være en attraktiv investering. Aberdeen Property Investors januar 2005

76 5.2 Kjøpesenter Våre analyser sier at den løpende avkastningen ligger i intervallet 5,5-8,0%, og typisk 5,5 7,0% for ledende kjøpesentre. De siste årene har det vært en lav omsetning av kjøpesentre pga. få objekter til salgs, og nesten ingen ledende sentre er omsatt. Avkastningskravet som brukes ved omsetning er derfor noe usikkert. Markedet var på 90-tallet under kraftig restrukturering, med sterk vekst for kjøpesenter og økt grad av kjededannelser på eiersiden. Kjøpesenterveksten er ytterligere forsterket siden årtusenskiftet og ser ikke ut til å flate ut. Kjøpesenter krever mer størrelse og dybdekompetanse på utleiers hånd fordi konsept og markedsmakt er svært viktig. Kompetansen er av den grunn vesentlig forskjellig fra kontorsegmentet. Det er nå 4 til 5 store kjøpesenteroperatører, hvorav alle, unntatt API, er eiendomsselskaper som selv investerer parallelt. Kjøpesenterstoppen som ble innført i 1998/99 har bidratt til å sementere markedet, og det er mangel på ledende kjøpesentre som frie investeringsobjekter. Kjøpesenter krever større enhetsstørrelser enn kontor, og en likvid investering vil normalt ligge i intervallet NOK mill. Risikoen i Shopping er følsomt for beliggenhet, innhold og tilgjengelighet. Segmentet er preget av kortere kontrakter med rundt 3-5 år i løpende leieforhold. Imidlertid har risikoen ved korte kontrakter noe mindre betydning siden leietaker ofte er liten og uansett er avhengig av god omsetning for å overleve. Av samme grunn er det imidlertid også slik at leietaker sjelden flytter fra en god beliggenhet. Leietakere i kjøpesentre står også som regel for innredning og påkostninger av lokalene selv. APIs analyser viser at kjøpesentersegmentet har lavere risiko enn kontorsegmentet, og dette støttes også av internasjonale studier av eiendomsmarkedene i blant annet Sverige, UK og USA. Den viktigste drivkraften i kjøpesentersegmentet er privat konsum, som igjen avhenger av reallønnsvekst og sparerate i privat sektor kombinert med folks fremtidsoptimisme. Detaljhandelsomsetningen har vært økende nærmest uavbrutt helt frem til i dag, og butikkleiene har holdt seg mens kontorleiene har falt. Dette har gitt god avkastning på investering i kjøpesenter og er et godt eksempel på den gode diversifiseringseffekt som eksisterer mellom kontor og kjøpesenter. Man skal imidlertid være på vakt for at også kjøpesenter kan rammes av nedgangskonjunkturer. Risikoen i segmentet ligger først og fremst i faren for nyetableringer samt manglende fornyelse av eget konsept. 5.3 Lager Den løpende avkastningen ligger normalt i intervallet 7,0-10,0%, og typisk ca. 7,0 9,0% for gode objekter med lange kontrakter. Nesten uten unntak ønsker store, moderne bedrifter nyere bygg med fasiliteter for moderne logistikk, og med svært god tilgjengelighet til hovedvei, jernbane og containerhavn. Det er 2 hovedgrupper av brukere; 3. parts logistikk (f. eks. Nor Cargo) og lagerbrukere (f. eks. Hakongruppen). Leiekontraktene er gjennomgående lange for moderne bygg (10 år +) og det er små eierkostnader. Risikoen til dette segmentet er knyttet til om leietaker flytter og om det da er andre aktører som har behov for tilsvarende bygg når en leiekontrakt løper ut. Lagereiendom har som regel store tomter og lave husleier. Dette gjør at man kan investere i store eiendommer med begrenset kapital. NOK mill. er tilstrekkelig for gode likvide objekter. Lager har dermed også en større del av investeringen knyttet til tomten. Av den Aberdeen Property Investors januar 2005

77 5.4 Hotell 5.5 Bolig grunn har Lager på generelt grunnlag et potensial som man ikke finner i samme grad for kontor og kjøpesenter, ved at en evt. fremtidig omregulering til økt utnyttelse eller mer høyverdig formål kan øke verdien betydelig. En lagereiendom er gjerne et kombinasjonsbygg lager/kontor eller lager/industri, men ordinært lager/høyt lager med en mindre administrasjonsenhet er hovedelementet slik vi definerer dette segmentet. Lange kontrakter med fast leie gir normalt en løpende avkastning i intervallet ca. 6,5 9,0% og typisk 6,5 7,5% for gode hotell med de 3 ledende hotellkjedene. Normale hotell med omsetningsbasert toppleie gir typisk en direkteavkastning på ca. 7,0 8,0%. Et eksempel på et salg i hotellsegmentet er salget av Royal Garden Hotell i Trondheim i 4 kvartal 2003 til en privat investor for ca NOK 370 millioner. Kjøpet ble foretatt til en direkteavkastningskrav på ca. 6,8% i år 1. Direkteavkastningen forventes å øke de nærmeste år som følge av en avtalt trappetrinnsleie/ leieøkning definert i leiekontrakten. Hotellet har en lang leiekontrakt med SAS. Det er denne type investeringer som er mest aktuell for en finansiell portefølje. Aktuell enhetsstørrelse er derfor NOK mill. Mindre hotell med kort kontrakt, distriktshoteller som ikke er kjedetilknyttet, eller hotell med mindre solid leietaker egner seg kun for investorer med stor innsikt i hotellprodukter og -konsepter. Hotellvirksomhet lever av forretningsreiser, kurs- og konferansevirksomhet, samt ferie- og fritidsreiser. Ferie og fritid svinger med folks privatøkonomi og destinasjonens popularitet. Forretningsreiser svinger med konjunkturene i næringslivet og er viktigst i de store byene. Etter en jevnt stigende utvikling gjennom siste halvdel av 90-tallet har hotellmarkedet vært sterkt fallende de siste 2 år. Nettverksøkonomi, terrorfrykt, videokonferanser og dårlig konjunkturutvikling har påvirket markedet. Hotellmarkedet i Norge og Skandinavia er fortsatt i endring. Det har skjedd en betydelig omstrukturering i markedet de siste årene. Utviklingen er at kjedene blir større, og i Norge er det de store kjedene som dominerer markedet. Mye tyder på at vi står foran en positiv periode for hotell. Den løpende avkastningen varierer mellom 5,0-9,0%. Risikoen for ledighet er liten fordi markedet er stort og effektivt, forutsatt at man lar leienivået «flyte» med markedsleie. Driftskostnadene er store, men dette har ikke betydning for nettoavkastningen hvis kjøpesummen hensyntar dette. Alternativanvendelsen kan ofte være seksjonering og salg, og dette kan bety høyere sikkerhet for god restverdi. Det profesjonelle utleiemarkedet for bolig er lite i Norge sammenlignet med andre nordiske og enkelte europeiske land. I Norge er andelen som bor i egen eiet bolig svært høy. Dette har sammenheng med at skattereglene i Norge har favorisert eie av egen bolig fremfor leie av bolig. Det er derfor få aktuelle investeringsobjekter for kjøp og utleie tilgjengelig for finansielle investorer. Bolig har imidlertid en meget god diversifisering mot de øvrige segmenter og ville derfor vært et interessant investeringssegment dersom man likevel finner tilgjengelige objekter. Aberdeen Property Investors januar 2005

78 6. Presentasjon av Aberdeen Property Investors 6.1 Aberdeen Asset Management Aberdeen Property Investors er eiet av Aberdeen Asset Management (AAM), en stor internasjonal kapitalforvalter børsnotert i London og Singapore. AAM forvalter kapital for institusjoner og privatpersoner på global basis. Selskapet forvalter en samlet kapital på ca. NOK 260 milliarder. Selskapets hovedkontoret er lokalisert i Aberdeen, Skottland. 6.2 Aberdeen Property Investors I Aberdeen Asset Management konsernet er det Aberdeen Property Investors som forvalter eiendomskapitalen. Aberdeen Property Investors er blant de største uavhengige kapitalforvaltningsselskapene i Europa innenfor eiendom. På vegne av kunder forvalter Aberdeen i størrelsesorden NOK 48 mrd. i Norden hvorav ca. 7,0 i Norge. Helsinki Oslo Stockholm Copenhagen London Amsterdam Köln Brussels Aberdeen Property Investors januar 2005

79 Aberdeen Property Investors Norge AS er eiet av Aberdeen Property Investors. Selskapet ble formelt etablert i Norge i Teamet har vært aktive forvaltere av eiendom siden 1993/94. Aberdeens forretningsadresse er i Oslo. Selskapet forvalter i dag ca. NOK 7,0 mrd. i Norge. Selskapets kundeliste mht. forvaltning og rådgivning består i hovedsak av forsikringsselskaper, pensjonskasser, statlig eide selskaper og egne fond. Aberdeen Property Investors har gjennom sin eierandel i API Eiendomsfond KS et indirekte eierskap i sameiet. 6.3 Aberdeens kundebase Aberdeen har mer enn 20 store investeringsmandat for institusjonelle kunder, investert i direkte eller indirekte eiendom. Vi har videre mer enn 20 institusjonelle kunder som har investert i de kollektive investeringsfond som drives og forvaltes av Aberdeen. De fleste av Aberdeens kunder er kapitalforvaltningskunder hvor Aberdeen er gitt ulik grad av handlingsfrihet, fra rådgivende til diskresjonære oppdrag. Nedenfor følger noen av våre viktigste kunder: Alecta Pensionsförsäkring, Ömsesidigt Folksam, Ômsesidigt Ilmarinen IXIS AEW Nordea Liv Sverige Nordea Liv Norge AS Nordea Norge Pensjonskasse Vital NSB Storebrand ASA 6.4 Aberdeens kompetanse og resultater Aberdeen Property Investors har lagt ned store ressurser i å utvikle den finansielle og analytiske kompetansen knyttet til eiendomsinvesteringer. Som en del av et internasjonalt konsern har Aberdeen utviklet arbeidsmetoder, analyser og modeller av høy internasjonal standard. API har fått stor anerkjennelse for de kvantitative analysemodeller som bl.a. er utviklet sammen med det amerikanske selskapet PPR (Property and Portfolio Research Inc.). Organisasjonens bakgrunn fra bl.a. Norske Liv, SPP/Alecta og Ilmarinen gjør at Aberdeen besitter omfattende kompetanse om kapitalforvaltning i forsikringsselskap og pensjonskasser. Det innebærer at tjenestene er godt tilpasset disse sektorers behov, og at Aberdeen er i stand til å dokumentere og rapportere på de premisser som kreves i forhold til kundenes regelverk og rammebetingelser. Aberdeen forvalter eiendomsporteføljer for en rekke kunder. Prinsippet om å skape meravkastning og styre risikoen gjennom kjøp og salg av eiendom kombinert med en effektiv forvaltning av eiendommene gjelder for dem alle. For å oppnå dette best mulig har Aberdeen valgt en funksjonsorganisering hvor hver enhet fokuserer sterkt på sine oppgaver, kombinert med en oppdragsansvarlig som sikrer helheten i oppdraget for kunden. De ulike funksjonene inkluderer porteføljestyring (allokering), investering (seleksjon), forvaltning og drift. Aberdeen Property Investors januar 2005

80 Aberdeen søker å skape merverdi gjennom alle tre hovedoppgavene knyttet til eiendomsinvesteringer; porteføljeallokering, eiendomsseleksjon og forvaltning. Ved en aktiv porteføljestyring forsøker man å optimere allokeringen mellom ulike eiendomssegmenter. Basert på kvalitative og kvantitative analyser for de ulike segmentene, kombinert med historisk risiko og samvariasjon, finner vi den optimale porteføljesammensetning. Innenfor seleksjon vurderes investeringsmulighetene basert på kvantitative og kvalitative metoder. For eiendommene som er i porteføljen sikrer forvaltning og drift en effektiv forvaltning av eiendommene. Det skaper en høy driftsnetto og bidrar til en positiv verdiutvikling av eiendommene. Teamets gode resultater i Norge bygger på analytisk fokus, langsiktig tenkning og bevisste investeringsstrategier i tillegg til rent kommersielle evner. Dette synliggjøres bl. a. ved sammensetningen av selskapets forvaltningsportefølje. Figuren nedenfor viser API s avkastningshistorie i Norge basert på en undersøkelse KPMG har gjennomført for å dokumentere livselskapenes avkastning i eiendomsmarkedet. Årlig avkastning (ubelånt) % 15 % 10 % 5 % 0 % APIs portefølje (Norske Liv) Gj.snitt livselskaper Undersøkelsen viser at porteføljen forvaltet av API i perioden har hatt en årlig meravkastning på 2,9% i forhold til gjennomsnittet i livbransjen. KPMG Consulting har, som angitt i kildereferansen ovenfor, utarbeidet denne analysen av livselskapenes avkastning i eiendomsmarkedet for perioden Nøkkelpersoner i Aberdeen Property Investors Aberdeen har satt sammen et bredt team av nøkkelpersoner. Det skal sikre at Sameiet kan dra fordel av Aberdeens brede kompetansebase og dype innsikt på alle relevante områder som krever spesialister for å drive eiendomsfond som en finansielle porteføljeinvestering. Aberdeen Property Investors januar 2005

81 Følgende personer i Aberdeen vil spesielt ha ansvaret for eller være involvert i forvaltningen av Sameiet: Espen Klevmark, Adm. dir. og øverste ansvarlige for oppdragene Espen Klevmark, født 1960, har bygget opp og ledet Aberdeen Property Investors virksomhet i Norge siden 1993 ( i form av Norske Liv Eiendom). Espen har utdannelse fra NTH og BI, og hans tidligere erfaring omfatter både kommersiell og teknisk utvikling i Eiendomsspar, Orkla Eiendom og PEAB. Espens nøkkelkompetanse er kapitalforvaltning generelt og eiendomsinvesteringer spesielt. I Norske Liv bygget han opp og ledet eiendomsvirksomheten til beste resultater blant de norske livselskapene. Hans virkefelt inngikk der i kapitalforvaltningen, og gjennom sin stilling i ledergruppen i Norske Liv AS opparbeidet han seg betydelig erfaring innen kapitalforvaltning for øvrig samt forsikrings- og pensjonsvirksomhet. Espen er nå adm. dir. og ansvarlig for hele Aberdeens virksomhet i Norge. Han er medlem i styret og i APIs internasjonale ledergruppe. Espen håndterer inngåelse og reforhandling av oppdragene. Espen deltar i tillegg operativt innen fond, investering og transaksjoner. Espen har vært aktiv i bransjeforeningen FNL (tidl. HLN), hvor han har sittet i valgkomiteen og i styret i City-konferansen. Espen har flere styreverv innen eiendoms- og entreprenørvirksomhet og har holdt flere foredrag om eiendomsinvestering og eiendom som aktivaklasse. Knut Haraldson, Oppdragsansvarlig Knut Haraldson, født 1956, er utdannet siviløkonom fra Handelshøjskolen i København i 1979 og autorisert finansanalytiker fra NHHK i Han ble ansatt som økonomidirektør i Aberdeen Property Investors i 2002 og har i dag stilling som oppdragsansvarlig. Han har arbeidet i eiendomsbransjen fra 1985 og har meget bred og variert erfaring innen økonomi og finans knyttet til eiendom, eiendomsforvaltning, eiendomsutvikling og byggherreoppgaver. Knut kom fra stillingen som økonomidirektør i Fabritius Eiendom AS. Tore Borthen, Kapitalforvaltningsdirektør Tore Borthen, født 1958, er utdannet siviløkonom fra NHH og har i tillegg en MBA fra Wharton i Han er også utdannet Autorisert Porteføljeforvalter fra NFF i Tore kom til Aberdeen våren Han har 17 års erfaring fra finansmarkedet sist som administrerende direktør for Nordea Investment Management ASA hvor han var ansvarlig for aktiv forvaltning for institusjonelle kunder i Norge av en samlet portefølje av aksje- og renteinvesteringer på NOK 43 milliarder. Tore har bred erfaring med ulike investeringsmarkeder blant annet som banksjef fra DnB Kapitalforvaltning hvor han startet bankens avdeling for strukturerte produkter og drev en aktiv forvaltning i rente- og valutamarkedet. Tore leder divisjon for kapitalforvaltning hvor han har overordnede ansvaret for tre avdelinger i API: Eiendomsfond, investeringsstrategi og institusjonelle kunder. Tore er medlem av styret i Sameiet API Eiendomsfond og er fast medlem av Aberdeens investeringskomité som vurderer alle investeringer. Aberdeen Property Investors januar 2005

82 Per Samuelsen, Eiendomsinvestering og -utviklingsdirektør Per Samuelsen, født 1957, er utdannet siviløkonom fra NTH. Per begynte i Aberdeen i Per kom fra stillingen som eiendomsdirektør i Studentsamskipnaden i Oslo, SiO. Der var han ansvarlig for eiendomsmassen til SiO og igangsatte samtidig bygging av blant annet 1350 boliger. Tidligere erfaring er fra stillingen som adm. dir. i DnB Næringsmegling og markedsdirektør i DnB eiendom. Per leder divisjonen Eiendomsinvestering og utvikling i Aberdeen. I forbindelse med kjøp og salg av eiendommer forestår denne avdelingen identifisering av aktuelle eiendommer, presentasjon ovenfor investeringskomiteen og kjøp og salg. Morten Kampli, Leder for Investeringsstrategi Morten Kampli, født 1975, er utdannet siviløkonom ved Handelshøyskolen BI i Han ble ansatt i Aberdeen i Morten kom da fra McKinsey & Company hvor han jobbet som konsulent. Der jobbet han med rådgivning innen strategi, organisasjon og oppkjøp og fusjoner mot hovedsakelig finanssektoren, industri og offentlig virksomhet. Morten er ansvarlig for investeringsstrategi og jobber med utvikling av prognoser og porteføljestrategi. I tillegg har han vært sentral i arbeidet med å utvikle fondskonsept. Bjørn Birkelund, Eiendomsforvaltningsdirektør Bjørn W. Birkelund, født 1951, er utdannet bedriftsøkonom BI. Han tiltrådte som markedsdirektør i NSB Eiendom i I dag er Bjørn Forvaltningsdirektør og medlem i Aberdeens ledergruppe. Bjørn har opparbeidet 25 års bred og variert erfaring med drift, utleie og salg av næringseiendom, hvorav 20 år i ledende stillinger i UNI og Storebrand. Kari Myrland, Shoppingdirektør Kari Myrland, født 1963, er utdannet siviløkonom fra NHH i Hun ble ansatt som eiendomsforvalter i Norske Liv Eiendom / API i Kari har tidligere arbeidet i 10 år som kontorsjef i Norgeskreditt, hvor hun bl.a. finansierte fast eiendom. Kari er i dag ansvarlig for utvikling og forvaltning av kjøpesentre og forretningseiendommer i API og leder Shopping-divisjonen. Hun er i tillegg porteføljeansvarlig for ett av oppdragene. Tore Bergum, Driftsdirektør Tore Bergum, født 1945, er utdannet elektroingeniør. Han tiltrådte som driftsdirektør i Aberdeen i Tore har opparbeidet 35 års bred og variert erfaring innen entreprise og teknisk drift, hvorav 20 år i ledende stillinger ABB og 10 år som toppleder innen BPAsystemet. I dag er Tore Driftsdirektør og medlem i Aberdeens ledergruppe. Gunnar Haug Andersen, Økonomidirektør Gunnar Haug Andersen, født 1952, er utdannet siviløkonom fra NHH i Han har tidligere arbeidet i telekombransjen bl.a. i ABB og Telenor og har lang erfaring innen ledelse av økonomifunksjoner. Gunnar har ansvar for både økonomi og stab med bl.a. personal og IT. Aberdeen Property Investors januar 2005

83 7. Organisering Aberdeen Property Investors er initiativtager til Sameiet og vil ha det løpende ansvaret for ivaretagelse av Sameiets interesser iht. til inngått Forretningsføreravtale. Aberdeen har i oppdraget et helhetsansvar som innebærer at Aberdeen skal forvalte Sameiet som en profesjonell eier ville ha utført forvaltningen i egen regi, og skal håndtere alle praktiske gjøremål. De ulike oppgavene er beskrevet mer i detalj i Forretningsføreravtalen. Det sikres innsyn i utføringen av forretningsføreroppgavene gjennom løpende rapportering til Styret og Sameierene. Aberdeen Property Investors er gjennom sin eierandel i API Eiendomsfond KS et indirekte eierskap i sameiet. 7.1 Aberdeens organisering av oppdraget Aberdeen vil ha en oppdragsansvarlig som skal påse at Sameiet drives i overensstemmelse med Forretningsføreravtalen og at Aberdeen oppfyller sine avtaler. Ved eventuelt bytte av oppdragsansvarlig skal Sameiets styre godkjenne erstatteren. Oppdragsansvarlig er i dag Knut Haraldson. Organiseringen av oppdraget vil i hovedsak være som følger: Oppdragsgiver Sameiet API Eiendomsfond Norge Rådgivende Investeringskomité (2 eksterne medlemmer) Oppdragsansvarlig Ansvarlig for sameiets totale drift Økonomi styring og kontroll Investment Management Porteføljestrategi Prognoser og allokering Asset Management Transaksjon Kjøp og salg av eiendom Asset Management Eiendomsstrategi og utvikling Property Management Utleie og fakturering Technical Management Utleie og fakturering 7.2 Investeringskomitéen (Rådgivende) Investeringskomiteen spiller en nøkkelrolle i forvaltningen av Sameiet. Investeringskomiteen består av 6 faste medlemmer, hvorav 2 er eksterne og 4 er ledende personell innen API som ikke er operativt involvert i forvaltningen av Sameiet. Investeringskomiteen skal være et rådgivende organ for en hver investering, og er et av APIs kvalitetssikrende ledd i investeringsprosessen. Investeringskomitéen består av følgende personer: Ragnar Halle Ekstern Tidligere finansdirektør i Olav Thon Gruppen. I dag selvstendig konsulent og styremedlem i flere eiendoms- og investeringsselskaper. Are Skindlo Ekstern Tidligere konsernsjef i Steen & Strøm ASA. I dag selvstendig konsulent og eiendomsinvestor, styreformann i bl. a. Gresvig ASA. Espen Klevmark- Administrerende direktør Aberdeen, Leder Se pkt. 6.5 Tore Borthen Kapitalforvaltningsdirektør Aberdeen Se pkt. 6.5 Aberdeen Property Investors januar 2005

84 Morten Kampli Leder Porteføljestrategi Aberdeen Se pkt. 6.5 Bjørn Birkelund Eiendomsforvaltningsdirektør Aberdeen Se pkt Styret i sameiet Det andre viktige organet er Sameiets styre. Siden investeringene besluttes av Aberdeen etter behandling i Investeringskomitéen blir Styrets oppgave primært å påse at Sameiet forvaltes forsvarlig og i henhold til rammer og regelverk, og at Aberdeen som Forretningsfører har implementert de nødvendige rutiner for kvalitetssikring og risikostyring. Sameiets styre består av følgende personer: Rolf Karlsen - Investorvalgt Daglig leder i Bergen kommunale pensjonskasse Geir Sand Investorvalgt Partner i advokatfirmaet Schjødt. Styreleder i API Eiendomsfond KS. Frederik Steenbuch - Varamedlem investorvalgt Frittstående konsulent. Styremedlem i API Eiendomsfond KS Johan Solbu Braaten - Ekstern oppnevnt av API Tidligere adm. dir. i Carnegie Asset Management ASA. Styreformann i Norsk Tillitsmann AS. Carl Graff-Wang - Ekstern oppnevnt av API Adm. dir. i Norsk Kjøkkeninvest ASA, medlem av kontrollkomitéen i Storebrand ASA Espen Klevmark- Administrerende direktør Aberdeen, Styrets Leder Se pkt. 6.5 Tore Borthen Kapitalforvaltningsdirektør Aberdeen Se pkt. 6.5 Tore Bergum Driftsdirektør, Varamedlem API Se pkt Interessekonflikter Aberdeen Property Investors vil iht. Forretningsføreravtalen ha en oppdragsansvarlig som er ansvarlig for forvaltningen av Sameiets verdier. Oppdragsansvarlig sin rolle vil være å ivareta Sameierenes interesser internt i API så vel som eksternt. For å unngå eventuelle interessekonflikter i forholdet mellom kunde og Aberdeen, har Aberdeen på prinsipiell basis valgt å avstå fra å drive tradisjonell eiendomsmeglervirksomhet. Interessekonflikter kan oppstå når beslutninger om eventuelle kjøp og salg genererer transaksjonsoppdrag for en megleravdeling. Aberdeen har videre opprettet en egen rutine for å sikre en korrekt fordeling av investeringsobjekter mellom Aberdeen Property Investors ulike kunder. Rutinen er vedlagt Forretningsføreravtalen, jfr. Vedlegg 1 2 A. Ved å ha en klar strategi for hver portefølje kan man i de fleste tilfeller unngå slike konflikter. I spørsmål hvor det oppstår interessekonflikt i forbindelse med forvaltningen av Sameiet skal API konsultere Styret i Sameiet. Aberdeen Property Investors januar 2005

85 8. Sameie- og Forretningsføreravtalen Nedenstående informasjon om Sameie- og Forretningsføreravtalen er ikke fullstendig og komplett. Det er imidlertid søkt å beskrive de forhold som antas å være av vesentlig interesse eller betydning for den enkelte investor. Potensielle investorer oppfordres til å nøye gjennomgå avtalene, som begge er vedlagt dette informasjonsmemorandum. 8.1 Sameieavtalen Alle deltakere i Sameiet må inngå Sameieavtalen som er vedlagt som bilag til dette informasjonsmemorandum. I henhold til avtalen er Sameiets formål å investere i fast eiendom. Eiendommene skal leies ut og Sameiet skal så langt som mulig organiseres og finansieres slik at eiendelene kan klassifiseres som fast eiendom i relasjon til Kapitalforvaltningsforskriften. Finansieringen av eiendommene skal utelukkende skje ved innskudd fra Sameierene, og Sameiet kan således ikke ta opp lån eller på annen måte fremmedkapitalfinansieres. API kan hvert kvartal beslutte at det skal gis tilbud om utvidelse av Sameiet ved innskudd av ny kapital fra eksisterende Sameiere og/eller ved opptak av nye Sameiere. Ved opptak av nye Sameiere skal eksisterende Sameiere ha rett til å øke sine innskuddforpliktelser med minst det samme beløpet som nye Sameiere kommitterer seg til å investere. API kan beslutte at eksisterende Sameiere skal ha rett til å øke sine innskuddforpliktelser utover det nevnte minimumsbeløpet. Innbetaling av innskudd skal skje i samsvar med investeringsbeslutninger fattet av Aberdeen. Dersom en Sameier ikke innbetaler sin andel, er de øvrige Sameierene forpliktet til å innbetale dennes andel av kommittert kapital, dog ikke ut over den enkelte Sameiers maksimale innskuddsforpliktelse. I henhold til avtalen er den enkelte investors ansvar begrenset til dennes andel av de totale innskuddsforpliktelsene. Innskuddsforpliktelser for hvert enkelt kvartal bortfaller i sin helhet dersom det ikke er fattet investeringsbeslutninger senest innen 9 måneder etter at det foreligger forpliktelser for innbetaling av det kvartalets innskudd. Eventuelle resterende deler av innskuddsforpliktelsen bortfaller dersom det ikke er fattet investeringsbeslutninger for den totale innskuddsforpliktelsen senest innen 15 måneder etter samme dato. Ved innskudd av ny kapital, skal Sameierenes andel av Sameiet, dvs. den ideelle andelen av hver enkelt eiendom, omregnes med basis i en uavhengig verdivurdering som innhentes av API. Verdivurderingen av Sameiets eiendeler skal baseres på beregning av verdijustert egenkapital som angitt i bilag til Sameieavtalen. Dersom Styret ikke er enige i den fastsatte verdi, kan Styret kreve at verdien fastsettes av inntil tre uavhengige sakkyndige, hvoretter verdien fastsettes til gjennomsnittet av den verdien disse kommer frem til. Sameieandeler er i prinsippet fritt omsettelige og det foreligger ikke forkjøpsrett for øvrige Sameiere. Avhendelse er dog betinget av at erververen tiltrer Sameieavtalen og at det ikke foreligger tungtveiende grunner for at Styret skal nekte overdragelse. Sameiere som samlet eller enkeltvis ønsker å innløse minst NOK av innskutt kapital kan kreve å få sine Sameieandeler innløst. Innløsning kan kreves to ganger pr. år. Ved innløsning har de øvrige Sameierene forkjøpsrett på proratarisk basis. Dersom ingen Sameiere ønsker å erverve andelene kan API beslutte at disse tilbys nye Sameiere. Dersom ingen ønsker å erverve Sameieandelene, skal innløsningssummen realiseres ved salg av Sameiets eiendeler. Aberdeen Property Investors januar 2005

86 Løpende avkastning skal utbetales hvert kvartal. Inntil 4% av verdien av Sameiets eiendeler kan avsettes til driftskapital. Ved den enkelte avregning skal det gjøres fradrag for påløpte kostnader i henhold til Forretningsføreravtalen. Sameiermøtet er Sameiets øverste organ og skal avholdes hvert år innen utgangen av mars måned. Sameiermøtet skal blant annet behandle og godkjenne årsrapport og årsregnskap, samt vurdere investeringsrammer. På Sameiermøtet har Sameierene stemmerett i forhold til sine eierandeler i Sameiet. Ekstraordinært Sameiermøte kan innkalles av Styret, API eller Sameiere som representerer mer enn 10% av samtlige Sameieandeler. Sameiets styre skal bestå av seks medlemmer. Styrets oppgaver er blant annet å ha tilsyn med APIs administrasjon av selskapets eiendeler og forberede saker som skal behandles av Sameiermøtet. Styret skal få presentert alle beslutninger om investering i eiendommer, som API har fattet, til løpende orientering. Avtalen inneholder også bestemmelser om mislighold, utelukking m.v. Det henvises til avtalen som er inntatt som vedlegg til dette informasjonsmemorandum for en nærmere beskrivelse av dette. Oppløsning av Sameiet kan tidligst skje 7 år etter etableringen. Etter dette tidspunkt kan Sameiet kreves oppløst hvert tredje år. Endringer av Sameieavtalen krever enstemmighet blant sameierene og godkjenning av Aberdeen inntil Sameiet kan kreves oppløst. Etter dette tidspunkt krever endring 9/10 flertall. 8.2 Forretningsføreravtale Sameiet er forpliktet til en Forretningsføreravtale med Aberdeen Property Investors, som løper inntil Sameiet er oppløst. Aberden skal ivareta Sameiets interesser som investor og eiendomsbesitter i ethvert henseende og forestå og gjennomføre alle disposisjoner knyttet til Sameiet på vegne av Sameierene. De overordnede strategiske investeringsbeslutninger, herunder beslutninger om investering i eiendommer, forestås av API. En mer konkret angivelse av Aberdeens oppgaver fremkommer av Forretningsføreravtalen som er vedlagt dette informasjonsmemorandum. I henhold til Sameieavtalen kan Sameiet ikke gjøres ansvarlig for eventuelle honorarer til Aberdeen eller kostnader som skal dekkes av Aberdeen og som ikke dekkes av den løpende avkastningen av eiendommene eller av Sameiets eiendeler. Avtalen inneholder ellers bestemmelser om blant annet lojalitetsplikt, mislighold og taushetsplikt. Det henvises til avtalen som er inntatt som vedlegg til dette informasjonsmemorandum for en nærmere beskrivelse av dette. API skal som forvalter honoreres for sitt arbeide som følger: 0,75% p.a. av markedsverdien på eiendomsporteføljen slik den fremkommer i beregning av verdijustert egenkapital. Beregning av Sameiets verdijustert egenkapital er definert nærmere i vedlegg 1 3 til Sameieavtalen. Honoraret dekker de oppgaver API skal utføre i henhold til Forretningsføreravtalen. I tillegg skal API kunne kreve dekket sine direkte kostnader knyttet til porteføljen eller til de enkelte eiendommer, herunder utlegg til eksterne rådgivere. API har også rett til å få dekket direkte utgifter knyttet til eiendommenes driftskostnader, som ikke dekkes av leietagerne. Aberdeen Property Investors januar 2005

87 Et suksesshonorar på 10% av meravkastningen utover IPD-indeksen hensyntatt «high watermark» Suksesshonorar beregnes etter at alle APIs løpende honorar er belastet Sameiet iht. metode for beregning av avkastning iht vedlegg 1 2 B til Sameieavtalen. «High watermark» innebærer at API kun vil få utbetalt suksesshonorar som følge av meravkastning ett enkelt år, dersom Sameiets akkumulerte avkastning siden forrige utbetaling av suksesshonorar (evt. siden oppstart hvis det tidligere ikke har vært grunnlag for suksesshonorar) ligger over IPDs akkumulerte avkastning i samme periode. Et eksempel på en beregning av suksesshonorar iht. denne modellen følger vedlagt Forretningsføreravtalen. For så vidt gjelder en nærmere angivelse av de ulike kostnader og honorarstrukturen, henvises det til Forretningsføreravtalen og vedlegg til denne. Aberdeen Property Investors januar 2005

88 9. Risikoforhold Verdien av Sameieandelene vil avhenge av en rekke forhold. De forhold som antas å ha særlig betydning er redegjort for nedenfor. 9.1 Eiendomsrisiko Risikoen i eiendomsmarkedet er et mål på usikkerheten i den fremtidige verdien og avkastningen i eiendomsmarkedet. Avkastningen i eiendomsmarkedet består til dels av obligasjonslignende avkastning (driftsresultatet pr eiendom) og til en viss del av aksjelignende avkastning (verdiendringen på eiendommen, den fremtidige utvikling av driftsresultatet pr. eiendom). Risikoen i eiendomsavkastningen bør med utgangspunkt i dette ligge mellom obligasjoner og aksjer. Risikoen knyttet til eiendomsinvesteringer er først og fremst bestemt av usikkerheten knyttet til verdien på eiendomsmassen. Risikoen kan derfor defineres som de faktorer som påvirker eiendomsverdiene. De to viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av næringseiendom, og det avkastningskrav som investorer er villige til å legge til grunn ved kjøp av eiendom. 9.2 Makroøkonomiske forhold Markedet for igangsetting av bygg og større eiendomsprosjekter vil være avhengig av den generelle utvikling i økonomien. Utvikling i rentenivå, prisstigning og sysselsetting vil her være relevant. 9.3 Avkastningskrav Verdien av en eiendom avhenger i stor grad av den avkastning en investor alternativt kan få på sin kapital og den risiko som er tilknyttet inntektstrømmen fra eiendommen. Det er usikkerhet med hensyn til hvordan rentenivået vil utvikle seg og hvilken risikopremie en investor vil forlange for å være investert i næringseiendommer. 9.4 Utleie- og leietakersituasjonen Risikoen for ledighet er en vesentlig faktor, og den avhenger i stor grad av konjunkturene i økonomien. Videre vil leietakers økonomi, finansielle styrke og evne til å betjene leien være sentralt i vurderingen av risiko i eiendomsmarkedet. 9.5 Teknisk risiko Eiendomsinvesteringer har en teknisk risiko. Gjennom investering i eiendom av god teknisk standard, enten som nybygg eller nylig rehabiliterte eiendommer, reduseres den tekniske risiko i prosjektet. 9.6 Regulatoriske forhold Sameiemodellen er primært valgt for at den enkelte Sameiers andel av eiendommene i Sameiet kan regnes som direkte investering i fast eiendom etter Kapitalforvaltningsforskriftens bestemmelser. Det kan argumenteres for at en investering i et selskap med delt ansvar ( DA ) eller et ansvarlig selskap ( ANS ) på mange måter burde likestilles med et sameie hva gjelder klassifiseringen av eiendelene. API henvendte seg på denne bakgrunn til Kredittilsynet for å avklare deres syn. Kredittilsynet la til grunn at eiendeler i de nevnte selskaper ikke anses som en direkte eiendomsinvestering. I brev av 15. januar 2002 uttaler imidlertid Kredittilsynet blant annet: Flere pensjonskasser og/eller forsikringsselskaper kan imidlertid gå sammen om å eie flere eiendommer. Dette vil formelt kunne organiseres som et sameie. Sameieandeler vil kunne bli klassifisert som aktiva som angitt i forskriftens 6 første ledd nr. 9 (omsettelig bolig- og kontor/forretningseiendom). Aberdeen Property Investors januar 2005

89 Aberdeen Property Investors har i møte 23. januar orientert Kredittilsynet om bakgrunnen for og organiseringen av Sameiet. En oppsummering av orienteringen følger av brev fra Arntzen de Besche til Kredittilsynet datert 23. januar 2004, jf. vedlegg 3. Kredittilsynet har i brev av 5. februar 2004 opplyst at de ikke har bemerkninger til redegjørelsen slik den foreligger, jfr. vedlegg Organisasjonsmessige forhold Det er inngått en Forretningsførselsavtale med Aberdeen Property Investors. En tilfredsstillende utvikling for den eiendomsmassen Sameierene besitter forutsetter blant annet at Aberdeen utfører sine oppgaver på en best mulig måte. Sameierene vil således være avhengig av at API til enhver tid er bemannet med personer med relevant kunnskap og kompetanse knyttet til eiendomsdrift og eiendomsutvikling. 9.8 Likviditetsmessig risiko Det vil være knyttet usikkerhet til verdien og likviditeten av Sameieandelene, og likviditeten i den enkelte eiendom. Generelt er eiendom en svært lite likvid aktivaklasse sammenliknet med verdipapirer. Det gjør at eiendomsfond heller ikke kan sammenliknes med verdipapirfonds likviditet. 9.9 Juridiske forhold Informasjonsmemorandumet og de investeringer som vil foretas er basert på regelverket slik dette foreligger per dags dato. Regelverket endres til stadighet og det kan derfor ikke utelukkes at investeringene på bakgrunn av slike endringer vil klassifiseres annerledes enn hva som fremkommer av dette informasjonsmemorandum. Det kan ikke utelukkes at andre myndigheter eller domstolene vil klassifisere sameiemodellen annerledes enn hva som legges til grunn i dette informasjonsmemorandumet Omklassifisering I den grad investeringer i Sameiet blir omklassifisert for Livselskaper eller Pensjonskasser, vil disse kunne ha interesse i å innløse sine andeler. Slik innløsning vil i tilfelle skje i henhold til de alminnelige bestemmelsene i Sameieavtalen. Innløsning vil kunne føre til en mindre diversifisert portefølje av eiendommer. Aberdeen Property Investors januar 2005

90 10. Skattemessige forhold Den nedenstående redegjørelse er av generell karakter, og gir uttrykk for et sammendrag av gjeldende norske skatteregler. Redegjørelsen er ikke ment å være uttømmende for enhver skatteyters individuelle situasjon, og baserer seg dessuten på dagens skatteregler, likningspraksis, uttalelser m.v. Det må således tas hensyn til at skatteregler og praksis med virkning for beskatningen kan bli endret over tid. Redegjørelsen tar dessuten utgangspunkt i den ligningsmessige behandling av deltakere som er bosatt i eller som på annen måte er hjemmehørende i Norge iht. skattelovens alminnelige bestemmelser. Det anbefales derfor at enhver deltager i Sameiet selv vurderer sin skattemessige situasjon i relasjon til slik deltakelse, eventuelt får avklart om det for den enkelte foreligger særlige forhold som må hensyntas Generelt Et Sameie er ikke et eget skattesubjekt. Det betyr at Sameiet verken betaler inntektsskatt eller formuesskatt. Det er derfor de enkelte Sameierene som er skattesubjekter. Skattleggingen av Sameierene skjer enten etter bruttometoden eller etter nettometoden. For det aktuelle Sameiet vil nettometoden få anvendelse. Skattepliktig nettoformue og alminnelig inntekt fastsettes hos Sameiet som om dette var skattyter. Nettoresultatet fordeles på Sameierene og overføres til beskatning hos dem. Nettometoden etablerer imidlertid ikke noen selvstendig hjemmel for beskatning av de enkelte Sameierene. Det må derfor vurderes for hver enkelt Sameier om vedkommende er pliktig til å svare inntekts og/eller formuesskatt i Norge. Formue og inntekt skal fordeles på alle Sameierene selv om enkelte av dem ikke er skattepliktige for sin andel av formuen eller inntekten. Aksjeselskaper skattlegges eksempelvis ikke for formue. Dersom en eller flere av Sameierene er aksjeselskaper, vil det ikke medføre at formuesskatten øker for de øvrige Sameierene. De Sameiere som ikke er personlige skatteytere vil kun svare skatt til staten. De vil således ikke få skatteplikt til de enkelte kommuner hvor Sameiet har faste eiendommer. De Sameiere som er fysiske personer, vil skattlegges for formue og inntekt til den kommune hvor den enkelte eiendom ligger Formue Som grunnlag for formuesbeskatning av Sameierene fastsettes det en nettoformue hos Sameiet, som om det var eget skattesubjekt. Skattelovens vanlige regler om hva som skal regnes som bruttoformue, hvordan bruttoverdier fastsettes og hva som kan trekkes fra som gjeld, anvendes på Sameiet. Positiv formue kommer til beskatning hos den enkelte. Skattepliktig formue skal i utgangspunktet verdsettes til omsetningsverdi. Fast eiendom, som det her skal investeres i, verdsettes imidlertid til ligningsverdi. Ligningsverdien er normalt langt lavere enn omsetningsverdi, gjerne 10-30% av markedsverdi. Den fastsatte nettoformue fordeles på Sameierene i henhold til eierandel ved utgangen av inntektsåret Alminnelig inntekt Det foretas i prinsippet et eget inntektsoppgjør for Sameiet. Spørsmålet om skatteplikt eller fradragsrett avgjøres derfor etter de alminnelige bestemmelser i skatteloven ut i fra Sameiets egne forhold. Aberdeen Property Investors januar 2005

91 De skattemessige disposisjoner foretas av Sameiet som sådan og har bindende virkning for samtlige Sameiere. Sameiet må føre en saldo for hver eiendom, samt en egen gevinst-/ tapskonto. Inntekten vil i første rekke komme fra utleie. I tillegg vil det kunne oppstå skattepliktig gevinst ved realisasjon av eiendommer. Selv om Sameiet/Sameierene ikke anses for å drive økonomisk virksomhet, men kun passiv kapitalforvaltning, vil likevel anleggsmidlene, dvs. de faste eiendommene, være gjenstand for skattemessig avskrivning. Det betyr at kostprisen vil avskrives med en viss prosentsats hvert år. Den del av kostprisen som erverv av tomt representerer er imidlertid ikke avskrivbar. For forretningsbygg er prosentsatsen som hovedregel to prosentpoeng, mens for hoteller er prosentsatsen 4 prosentpoeng En eventuell gevinst ved realisasjon av en eiendom vil kunne tas til beskatning umiddelbart. Sameiet vil imidlertid kunne velge å la gevinsten føres på en gevinst-/tapskonto. En positiv saldo vil da skattemessig bli inntektsført med 20% årlig. Nettoinntekten for Sameiet fordeles på Sameierene ut i fra eierandel. En opptjent inntekt på Sameiets hånd vil bli tilordnet Sameierene selv om den ikke faktisk utbetales, men eksempelvis brukes til å øke likviditeten i Sameiet Realisasjon av Sameieandel Dersom en Sameieandel skifter eier i løpet av inntektsåret, skal inntektsårets overskudd eller underskudd som faller på andelen, fordeles forholdsmessig mellom overdrager og erverver av andelen etter antall måneder av året hver av dem har vært eier av andelen. Overdragelsesmåneden henføres erververen av andelen. Det er ikke mulig å velge en annen fordeling. Det er altså ikke den inntekt som faktisk er opptjent frem til realisasjonen finner sted som skal legges til grunn, men en gjennomsnittsinntekt. Dette må selger ta høyde for når en Sameieandel selges. Inntekten kan av ulike grunner variere i løpet av året for eksempel hvis det har skjedd realisasjon av fast eiendom. Gevinst ved realisasjon av Sameieandel er skattepliktig som alminnelig inntekt og tilsvarende er tap fradragsberettiget. Gevinsten settes til differansen mellom salgsvederlaget og selgers andel av Sameiets skattemessige egenkapital på realisasjonstidspunktet, korrigert for overeller underpris da andelen ble ervervet. Når en Sameieandel realiseres i løpet av inntektsåret, eksisterer det i realiteten ingen skattemessig balanse. Man tar derfor utgangspunkt i verdiene pr 1. januar i det året andelen overdras og legger bl.a. til den inntekt selger skattlegges for. Denne beregnede skattemessige verdien for Sameieandelen sammenholdes så med netto salgsvederlag. Opptak av en ny Sameier vil være realisasjon av andel av Sameiet for de som var Sameiere før opptaket og erverv av andel i Sameiet for den nye Sameieren. Gevinst-/ tapsberegningen kan enklest foretas ved å sammenligne den enkelte sameiers andel av Sameiets skattemessige egenkapital før og etter den nye Sameiers inntreden Utenlandske investorer Det er som nevnte den enkelte Sameier som er skattesubjekt. Det betyr at det må vurderes konkret for hver enkelt utenlandsk Sameier om vedkommende er skattepliktig til Norge. For at en utenlandsk investor skal være skattepliktig til Norge må norsk intern rett gi hjemmel for beskatning, samtidig som Norge ikke må ha gitt avkall på beskatningsretten i skatteavtale. Formue i og inntekt av fast eiendom i Norge for utenlandske personer eller selskaper, er etter norsk intern rett skattepliktig til Norge. Skatteavtalene vil gjennomgående ikke gjøre unntak fra denne beskatningsretten. Aberdeen Property Investors januar 2005

92 VEDLEGG 1 SAMEIEAVTALE MED VEDLEGG Aberdeen Property Investors januar 2005

93 S A M E I E A V T A L E M E L L O M Aberdeen Property Investors Norway AS og Investor I. NAVN, FORMÅL, STRATEGI MV. 1. Navn Sameiets navn er sameiet «API Eiendomsfond Norge» (Sameiet). 2. Sameiere Sameiere kan være fysiske eller juridiske personer. 3. Formål Sameiets formål er å investere i fast eiendom. Eiendommene skal leies ut. Sameiet skal finansiere Sameiets eiendeler fullt ut ved innskudd fra sameierene. Sameiet skal ikke ta opp lån. Sameiet skal så langt mulig organiseres og finansieres på en slik måte at sameiere som er pensjonskasser eller livsforsikringsselskaper skal kunne klassifisere sin andel av Sameiets eiendeler som fast eiendom i relasjon til forsikringsvirksomhetslovens bestemmelser om kapitalforvaltning. 4. Investeringsstrategi 4.1 Investeringsrammer Investeringsrammene slik disse fremkommer av informasjonsmemorandumet anses vedtatt av samtlige sameiere ved signering av tiltredelseserklæring som er vedlagt avtalen. 4.2 Investeringsstrategi Investeringsstrategi vedtas av forretningsfører på årlig basis. Investeringsstrategien skal forelegges styret til uttalelse og informasjon umiddelbart etter at sameiere har forpliktet seg til innskudd på minimum NOK 300 millioner (Minimumsinnskuddet). Aberdeen Property Investors januar 2005

94 II. INNSKUDDSFORPLIKTELSER, ANSVAR MV. 5. Innskudd og eierforhold 5.1 Eierforhold Partene er eiere i sameiets eiendeler til enhver tid i forhold til vedkommendes andel av de samlede sameieandeler, og deltar i Sameiets rettigheter og forpliktelser i samme forhold. Partenes minimums innskuddsforpliktelse i Sameiet er NOK 50 millioner for investorer med mer enn NOK 1 milliarder i forvaltningskapital. For investorer med mindre enn NOK 1 milliarder i forvaltningskapital er minste investeringsbeløp 5 % av investors forvaltningskapital, dog minimum NOK 10 millioner. Forretningsfører kan i særskilte tilfeller akseptere lavere investeringsbeløp, men ikke lavere enn NOK 0,5 million. NOK 0,5 million utgjør én sameieandel ved etableringen av Sameiet. Ved innskudd av ny kapital fra eksisterende sameiere eller opptak av nye sameiere, skal sameieandelene omregnes i samsvar med beskrivelsen i vedlegg Innskuddsforpliktelser 2 % av innskuddsforpliktelsen samt tegningshonorar angitt i punkt 18 skal innbetales innen 10 virkedager etter at forretningsfører har sendt melding om at sameierene har forpliktet seg til Minimumsinnskuddet. Resterende innskuddsforpliktelser skal betales løpende etter hvert som forretningsfører fatter investeringsbeslutninger i henhold til investeringsrammer som angitt i informasjonsmemorandumet, eller den investeringsstrategi og det budsjett som til enhver tid er vedtatt av forretningsfører. Forretningsfører skal gi styret og sameierene skriftlig melding om forretningsførers investeringsbeslutninger. I meldingen skal det fastsettes en frist på minimum 10 virkedager fra meldingen er sendt til partenes forholdsmessige andel av innskuddet skal innbetales. Betaling etter denne bestemmelsen skal skje til nærmere angitt bankkonto som er opprettet i sameiets navn med forretningsfører som fullmaktshaver. 5.3 Mislighold av innskuddsforpliktelsen Dersom en sameier misligholder sine forpliktelsen etter punkt 5.2, er de øvrige sameierene forpliktet til å innbetale sin forholdsmessige andel av den misligholdende sameiers innskuddsforpliktelse, begrenset oppad til den avtalte innskuddsforpliktelse. Innbetaling skal skje innen 14 dager etter at forretningsfører har sendt melding om misligholdet. 6. Bortfall av innskuddsforpliktelsen Forretningsfører fraskriver seg retten til å innkalle den enkelte sameiers innskuddsforpliktelse dersom ikke en eneste investeringsbeslutning er fattet senest innen ni måneder etter at det foreligger aksepter for Minimumsinnskuddet. Innbetalte innskudd, med fradrag for kostnader knyttet til avklaring av investeringsalternativer, skal i tilfelle tilbakebetales. Forretningsfører fraskriver seg videre retten til å innkalle eventuelle resterende deler av innskuddsforpliktelsen dersom ikke investeringsbeslutninger er fattet for den totale innskuddsforpliktelsen senest innen 15 måneder etter at det foreligger aksepter for Minimumsinnskuddet. Bestemmelsene i dette punkt gjelder tilsvarende ved innskudd av ny kapital og opptak av nye sameiere. Aberdeen Property Investors januar 2005

95 7. Innkalling av ytterligere kapital Forretningsfører kan med 14 dagers skriftlig varsel kreve innbetaling av innskuddforpliktelser ut over det som følger av punkt 5.2 dersom dette etter forretningsførers vurdering anses nødvendig for å dekke rehabiliterings- og vedlikeholdskostnader, eiendomsskatt, avgifter og andre faste eller nødvendige utgifter knyttet til sameiets eiendeler. Slik innbetaling kan bare kreves dersom Sameiets leieinntekter ikke er tilstrekkelig til å dekke kostnadene som nevnt. Kravet kan ikke overstige den enkelte sameiers uinnbetalte innskuddsforpliktelse og skal dessuten være begrenset oppad til 4 % av verdien av sameiets eiendeler. 8. Ansvarsbegrensning Partene har ikke ansvar for forpliktelser knyttet til Sameiets eiendeler og utleieforhold, utover avtalt innskuddsforpliktelse. 9. Sameiemøte 9.1 Generelt III. BESLUTTENDE ORGANER Sameiemøtet er Sameiets øverste organ. Styrets leder og forretningsfører skal delta i sameiemøtene. Styret innkaller skriftlig til sameiemøte med minst to ukers varsel. Saker som en sameier ønsker behandlet på sameiemøtet, skal sendes skriftlig til styret. Innkallelsen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden. Årsrapport med revidert regnskap skal vedlegges innkallelsen til ordinært sameiemøte. Styrets leder eller den styret utpeker er møteleder i møtet. På sameiemøtet har partene stemmerett i forhold til sin prosentvise sameieandel. En sameier kan ikke være representert med mer enn én person, likevel slik at denne personen kan la seg bistå av én rådgiver. Sameiere som ikke kan møte, kan avgi stemme ved fullmakt. Sameiemøtet er beslutningsdyktig dersom mer enn halvdelen av sameieandelene er representert. Sameiemøtets beslutninger fattes med alminnelig flertall blant sameiere som er representert i sameiemøtet, når ikke annet fremgår av avtalen. Møteleder skal sørge for at det føres protokoll for sameiemøtet. Protokollen undertegnes av møteleder og én annen person valgt av sameiemøtet. 9.2 Ordinært sameiemøte Ordinært sameiemøte skal avholdes hvert år innen utgangen av mars måned. Det ordinære sameiemøtet skal: 1. Velge styret 2. Behandle årsrapport fra styret 3. Behandle og godkjenne et årsregnskap 4. Fastsette godtgjørelse for styrets medlemmer 5. Velge revisor og fastsette revisors godtgjørelse 6. Behandle andre saker som er nevnt i innkallelsen Aberdeen Property Investors januar 2005

96 9.3 Ekstraordinært sameiermøte Ekstraordinært sameiemøte holdes når styret eller forretningsfører finner det nødvendig, eller når sameiere som representerer mer enn 10 % av Sameiets kapital skriftlig krever det. Styret innkaller til ekstraordinært sameiemøte med minst to ukers skriftlig varsel. Innkallelsen skal angi tid og sted for møtet, samt de saker som vil bli behandlet. 9.4 Sameiemøtets ansvar Sameiemøtet må ikke foreta noe som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning, eller som er i strid med denne avtalen. 10. Styret 10.1 Styrets sammensetning Sameiet ledes av et styre på 6 medlemmer. Sameierene velger 1/3 av styrets medlemmer. Dersom én sameier eier mer enn 50 % av sameieandelene, kan vedkommende kun delta i valget av én av de sameiervalgte styremedlemmene. De medlemmene som ikke velges av sameierene, velges av forretningsfører. Det skal i tillegg velges ett varamedlem fra hver av grupperingene som er nevnt i foregående ledd Styremedlemmers tjenestetid Hvert styremedlem velges for to år av gangen og har én stemme. Styret utpeker selv sin leder Styrets beslutninger Styret kan treffe beslutning når mer enn halvdelen av medlemmene og representanter fra begge grupperinger er tilstede. Gyldig styrevedtak krever alminnelig flertall med mindre annet følger av avtalen. Ved stemmelikhet gjelder det som styrets leder har stemt for. Et styremedlem må ikke delta i behandlingen av eller avgjørelsen av spørsmål som har slik særlig betydning for egen del eller for nærstående som definert i aksjeloven 1-5, at medlemmet må anses å ha fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken Protokollførsel Det skal føres protokoll over styrebehandlingen. Protokollen undertegnes av styremedlemmene. 11. Styrets oppgaver og ansvar Styret skal ha tilsyn med forretningsførers administrasjon av Sameiets eiendeler, herunder uttale seg om gjeldende investeringsstrategi og føre tilsyn med de investeringsbeslutninger som forretningsfører foretar. Styret skal godkjenne eventuelt bytte av oppdragsgiver hos forretningsfører. Styret skal fatte beslutninger hva gjelder kjøp og salg av fast eiendom som ikke fremgår av investeringsstrategien som er vedtatt av forretningsfører. Styret skal også fatte beslutninger med hensyn til alle investeringer eller forbedringer/utbedringer som anses som vesentlige og som ikke fremgår av budsjettet. Styret skal påse at Sameiet ikke påtar seg forpliktelser utover avtalt innskuddsforpliktelse eller verdien av Sameiets eiendeler. Aberdeen Property Investors januar 2005

97 Styret skal samtykke til opptak av nye sameiere etter punkt 12 og til overdragelse av sameieandel etter punkt 19. Styret skal forberede aller saker som skal behandles av sameiermøtet. Styret må ikke foreta noe som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning, eller som er i strid med denne avtalen eller den vedtatte investeringsstrategi og budsjett. IV. NYE INNSKUDDSFORPLIKTELSER 12. Innskudd av ny kapital og opptak av nye sameiere 12.1 Generelt Forretningsfører kan beslutte at det skal gis tilbud om utvidelse av Sameiet enten ved at antallet deltakere i Sameiet utvides eller ved at eksisterende sameiere øker sine innskuddsforpliktelser. Utvidelse av Sameiet kan bare gjennomføres dersom eksisterende sameieres innskuddsforpliktelser er innbetalt i sin helhet. Utvidelse av antall deltakere foretas hvert kvartal i samsvar med prosedyrene beskrevet i punkt Tilbud om utvidelse av antall deltakere Forretningsfører kan gi tilbud om utvidelse av Sameiet i de to første månedene i hvert kvartal. Ved aksept av tilbud om utvidelse av antall deltakere skal eksisterende sameiere ha rett til å øke sine samlede innskuddsforpliktelser med minst det samme beløpet, i samme forhold som de er sameiere. Forretningsfører skal umiddelbart etter den andre måneden i kvartalet gi sameierne skriftlig melding om de totale innskuddsforpliktelser som er akseptert fra nye deltakere i henhold til tilbudet og det beløp eksisterende sameiere skal ha rett til å øke sine samlede innskuddsforpliktelser med. Sameierne skal ha en frist på en uke til å melde fra at retten til å øke innskuddsforpliktelsen vil benyttes. Eksisterende sameiere kan melde inn ønske om å øke sine innskuddsforpliktelser ut over sin forholdsmessige andel. Blir den enkelte sameiers rett ikke benyttet fullt ut, skal de aktuelle sameieres andel fordeles på de sameiere som har meldt inn ønske om ytterligere økning i innskuddsforpliktelsen i samme forhold som den enkelte sameierens eksisterende andel av innskuddsforpliktelsen Økning av eksisterende sameieres innskuddsforpliktelser Dersom forretningsfører utelukkende gir sameierne tilbud om å øke sine innskuddsforpliktelser, skal slikt tilbud gis skriftlig innen utløpet av første måned i det aktuelle kvartalet. Sameierne skal ha en frist til utløpet av andre måned i kvartalet til å melde fra om tilbudet aksepteres. Punkt 12.2 tredje ledd gjelder tilsvarende Styresamtykke Samtidig som forretningsfører gir melding etter bestemmelsen i 12.2 annet ledd, skal styret gis melding om hvem som har akseptert tilbudet. Styret kan nekte opptak av nye sameiere etter bestemmelsene i punkt 19 annet ledd. Eventuell nektelse av opptak må sendes forretningsfører innen 2 uker. Aberdeen Property Investors januar 2005

98 12.5 Verdivurdering Innskuddsforpliktelsens skal betales i samsvar med reglene i punkt 5.2. Ved betaling av innskudd etter punkt 12.1 til 12.3 skal sameierenes andel av Sameiet omregnes på bakgrunn av verdivurdering foretatt siste dag i kvartalet forut for innbetaling. Forretningsfører skal sende alle eksisterende og nye sameiere en verdivurdering og en oppdatert andelseierbok innen 14 dager etter utløpet av kvartalet. 13. Avsatt driftskapital V. DRIFTSKAPITAL OG UTDELINGER Innestående på Sameiets driftskonto skal utgjøre inntil 4 % av verdien av Sameiets eiendeler, herunder verdien av eiendommene. Styret i Sameiet kan beslutte at innestående på Sameiets driftskonto skal utgjøre mer enn 4 % av verdien av Sameiets eiendeler dersom dette anses nødvendig på grunn av vedlikeholdsutgifter mv. Beslutningen krever tilslutning fra alle styremedlemmer som er valgt av sameierene. 14. Utdeling av løpende avkastning 14.1 Utdelinger Sameiets løpende avkastning skal utbetales til sameierene innen 3 uker etter hvert kvartal. Den løpende avkastning vil normalt tilsvare periodens netto leieinntekter, tillagt eventuelle renteinntekter og fratrukket kostnader (ekskl. avskrivninger) og driftsmessige investeringer. Det kan holdes tilbake beløp fra periodens løpende avkastning inntil sameiet har en reserve som beskrevet i punkt 13. Forretningsfører beslutter utdeling av løpende avkastning med bindende virkning for sameierene. Vederlag ved salg av eiendeler skal ikke utdeles til sameierene, med mindre vederlaget ikke er benyttet til kjøp av nye eiendeler innen 12 måneder etter salget, eller styret etter innstilling fra forretningsfører beslutter slik utdeling. Utdelinger skal fordeles mellom sameierene i samme forhold som deres prosentvise andel av Sameiet tilsier. 15. Unntak Utdelinger skal ikke foretas av ny kapital som er innhentet ved opptak av nye sameiere eller i forbindelse med at den enkelte sameiers innskuddsforpliktelse er blitt øket, jf. punkt 12. Styrets beslutning er ikke nødvendig for at innestående overstiger den grensen som fremkommer i punkt 13 annet ledd i slike tilfeller. 16. Generelt VI. FORRETNINGSFØRER Aberdeen skal være Sameiets forretningsfører og administrere Sameiets eiendeler. Forretningsfører skal fastsette investeringsstrategi på årlig basis og fatte alle beslutninger om kjøp og salg av eiendommer med mindre annet fremkommer av denne avtale eller forretningsføreravtalen. Aberdeen Property Investors januar 2005

99 Forretningsførers oppgaver og godtgjørelse fremkommer av forretningsføreravtalen, jf. vedlegg 1-2. Styret i Sameiet har rett til å akseptere en regulering av forretningsførers godtgjørelse på vegne av Sameiet. Slik beslutning krever tilslutning fra alle styremedlemmer som er valgt av sameierene. Godtgjørelsen beregnes kvartalsvis og trekkes fra i den utdeling som foretas etter punkt Verdivurdering Forretningsfører skal påse at det utarbeides uavhengige verdivurderinger av Sameiet hvert halvår. Ved tilbud om utvidelse av Sameiet skal det utarbeides verdivurdering hvert kvartal. Verdivurderingen skal legges frem for styret og sendes alle sameierene. Verdivurderingen skal baseres på verdijustert egenkapital som angitt i vedlegg 1-3. Dersom styret ikke er enig i den fremlagte verdivurderingen, kan styret beslutte at inntil tre uavhengige sakkyndige skal foreta verdivurderingen. Verdien skal fastsettes til gjennomsnittsverdien av vurderingene. 18. Tilretteleggingshonorar og tegningshonorar Tilretteleggeren av Sameiet er berettiget til et tilretteleggingshonorar på inntil 0,5 % + evt. mva. av de samlede innskuddsforpliktelsene. Tilretteleggingshonoraret skal betales av partene samtidig med innbetaling av partenes innskuddsforpliktelser. I tillegg påløper et tegningshonorar som angitt i vedlegg 1-4. Tegningshonoraret skal betales av partene innen 10 virkedager etter at forretningsfører har sendt melding om at sameierene har forpliktet seg til Minimumsinnskuddet. Honorar som nevnt skal også beregnes av innskuddsforpliktelser som etableres i forbindelse med opptak av nye sameiere eller i forbindelse med at den enkelte sameiers innskuddsforpliktelse økes, jf. punkt 12. VII. AVHENDELSE, INNLØSNING OG OPPLØSNING 19. Avhendelse Avhendelse av sameieandeler er betinget av at erververen tiltrer denne avtale og at styret samtykker i overdragelsen. Samtykke kan kun nektes dersom erververen ikke har tiltrådt denne avtale eller det ellers foreligger forhold som vil ha vesentlig negativ effekt for de øvrige sameierene, herunder eventuelle endringer i eiendommenes konsesjonsmessige status eller Sameiets skattemessige status. Dersom innskuddsforpliktelser ikke er ytet fullt ut vil også manglende soliditet hos erververen kunne anses som grunn til å nekte overdragelse. For øvrig er sameieandelene fritt omsettelige og de øvrige sameierene har ikke forkjøpsrett ved avhendelse. 20. Innløsning 20.1 Krav om innløsning En eller flere sameiere som sammen ønsker å innløse minst NOK 50 millioner av innskutt kapital i Sameiet kan kreve å få sine sameieandeler innløst. Aberdeen Property Investors januar 2005

100 Krav om innløsning skal rettes skriftlig til forretningsfører og være kommet frem til denne innen fristen som er nevnt i neste ledd. Meldingen skal angi hvor mange sameieandeler som ønskes innløst. Innløsning kan ikke kreves for et lavere antall sameieandeler enn det som fremkommer av foregående ledd. Melding om krav om innløsning kan ikke tilbakekalles etter at melding er sendt de øvrige sameierene etter punkt Innløsning kan kun kreves to ganger per år. Innløsning kan kreves innen 14 dager etter at hver ordinære verdivurdering foreligger Forkjøpsrett Etter at krav om innløsning er mottatt av forretningsfører, skal skriftlig melding sendes de øvrige sameierene umiddelbart. Forkjøpsretten kan ikke utøves for et mindre antall andeler enn det som kreves innløst. Meldingen skal inneholde opplysninger om innløsningssummen, jf. punkt 20.3 og antall sameieandeler som ønskes innløst. De øvrige sameierene har rett til å erverve de sameieandeler som kreves innløst, til innløsningssummen som angitt i punkt Dersom flere sameiere ønsker å erverve sameieandelene, skal disse fordeles på samtlige i samme forhold som de er sameiere. Sameiere som ønsker å gjøre retten gjeldende må varsle forretningsfører senest innen 14 dager etter at melding om at retten kunne gjøres gjeldende ble sendt fra forretningsfører. Dersom eksisterende sameiere ønsker å gjøre hele forkjøpsretten gjeldende, kan forretningsfører tilby de resterende andelene til nye sameiere Beregning av innløsningssummen ved forkjøpsrett eller salg til nye sameiere Innløsningssummen beregnes til sameierens andel av Sameiets eiendeler i henhold til siste verdivurdering forut for kravet om innløsning. Innløsningshonorar til forretningsfører på 1 % + evt. mva trekkes fra innløsningsbeløpet Avhendelse av Sameiets midler Dersom ingen sameiere ønsker å erverve sameieandelene, skal forretningsfører påse at de blir innløst ved avhendelse av Sameiets midler. Avhendelse av Sameiets midler skal foretas snarest mulig og senest innen 9 måneder etter at innløsningskravet ble fremmet Beregning av innløsningssummen ved avhendelse av sameiets eiendeler Ved avhendelse av Sameiets eiendeler beregnes innløsningssummen til sameierens andel av Sameiets eiendeler, i henhold til verdivurdering utarbeidet 9 måneder etter første dag i det kvartal kravet om innløsning ble fremsatt, med et fratrekk på 1 %. Utbetaling skal deretter skje senest 14 dager etter at verdivurdering foreligger. Ved suspensjon som nevnt i punkt 20.6, skal innløsningssummen beregnes til sameierens andel av Sameiets eiendeler, i henhold til den første verdivurdering som foretas etter avhendelsen av sameiets eiendeler, med et fratrekk på 1 % Suspensjon av innløsningsretten Dersom innløsning etter sameiemøtets vurdering vil være til vesentlig skade eller ulempe for de øvrige sameierene, kan sameiemøtet beslutte at innløsningsretten skal suspenderes helt eller delvis. Den sameier som krever innløsning kan ikke delta i sameiemøtet. Suspensjon kan bare besluttes for 3 måneder av gangen. 21. Oppløsning Sameiet kan tidligst kreves oppløst 7 år etter etableringen. Etter dette tidspunkt kan Sameiet kreves oppløst hvert tredje år. Aberdeen Property Investors januar 2005

101 Beslutning om oppløsning fattes av sameiemøtet og må vedtas med minst 2/3 flertall. Ved beslutning om oppløsning skal Sameiets eiendeler avhendes snarest mulig og senest innen 2 år etter at oppløsning ble besluttet, med mindre dette vil være til åpenbar og vesentlig skade eller ulempe for sameierene. Beslutninger om salg og utbetaling av salgsvederlag til sameierene besluttes av sameiemøtet i samsvar med bestemmelsene i punkt Forsinket betaling Ved forsinket betaling av innskuddsforpliktelsene etter punkt 5 eller 12 skal det betales renter etter morarenteloven, p.t. 23. Utelukking 23.1 Generelt Dersom en sameier vesentlig misligholder sine forpliktelser etter denne avtalen, kan sameiemøtet, beslutte at vedkommende skal utelukkes av Sameiet. Beslutning om utelukkelse krever 2/3 flertall blant de sameierene som kan delta i avstemningen. Den part som kreves utelukket kan ikke delta i avstemningen. Når utelukking er besluttet, kan den sameier som er besluttet utelukket ikke delta i sameiemøte eller i styret Forkjøpsrett De øvrige sameierene har rett til å erverve den utelukkede sameiers andeler til utelukkingssummen som angitt i punkt Forkjøpsretten kan ikke utøves for et mindre antall andeler enn den utelukkede sameiers totale andeler. Dersom flere sameiere ønsker å erverve sameieandelene, skal disse fordeles i forhold til den enkelte sameiers andel. Sameiere som ønsker å gjøre retten gjeldende må varsle forretningsfører senest innen 14 dager etter sameiemøtets beslutning Beregning av utelukkingssummen ved forkjøpsrett Utelukkingssummen skal beregnes til den utelukkede sameiers andel av Sameiets eiendeler, i henhold til siste verdivurdering forut for utelukkingsvedtaket med et fratrekk på 5 % Avhendelse av sameiets midler eller salg av andeler Dersom ingen sameiere ønsker å erverve andelene skal forretningsfører tilby den utelukkede sameierens andel til nye sameiere eller avhende Sameiets eiendeler til dekning av utelukkingssummen. Utelukkingssummen beregnes til utelukkede sameiers andel av Sameiets eiendeler i henhold til første verdivurdering etter avhendelsen, med et fratrekk på inntil 5 % etter godkjenning av styret. Ved avhendelse til ny sameier beslutter styret om ubetalte innskuddsforpliktelser skal overtas sammen med andelene. 24. Øvrig mislighold 24.1 Generelle misligholdsbeføyelser De bestemmelser som fremkommer av dette punkt og avtalen for øvrig skal ikke begrense den rett Sameiet og sameierene har, etter alminnelige kontraktsrettslige prinsipper, til å kreve erstatning eller påberope seg andre misligholdsbeføyelser overfor en misligholdende sameier. Aberdeen Property Investors januar 2005

102 24.2 Motregning Erstatningskrav som følge av mislighold etter punkt 23, kan motregnes i misligholdende sameiers krav på Utelukkingssummen. Slik motregning kan likevel bare foretas dersom styret beslutter dette med minst 2/3 flertall. 25. Endring av avtalen VIII. DIVERSE Inntil Sameiet kan kreves oppløst etter avtalens punkt 21 kan denne avtalen bare endres med tilslutning fra alle parter og godkjenning fra forretningsfører. Etter dette tidspunkt kan avtalen endres av sameiemøtet med minst 9/10 flertall. 26. Lovvalg og tvisteløsning Denne avtalen reguleres av norsk rett. Tvist om forståelsen av sameieavtalen skal avgjøres ved voldgift etter tvistemålslovens regler. Voldgiftsretten skal settes i Oslo. * * * * Denne sameieavtalen er tiltrådt ved at deltakerne har undertegnet tiltredelseserklæringer som er vedlagt avtalen. Hver av deltakerne har fått kopi av avtalen. Vedlegg Vedlegg 1-1: Omregning av andelsverdi ved økningen av investert kapital Vedlegg 1-2: Avtale om forretningsførsel med vedlegg Vedlegg 1-3: Beregning av Sameiets verdijusterte egenkapital Vedlegg 1-4: Beregning av tegningshonorar Vedlegg 1-5: Registrering i Enhetsregisteret Aberdeen Property Investors januar 2005

103 VEDLEGG 1 1 Omregning av sameieandeler ved innskudd av ny kapital fra eksisterende sameiere eller opptak av nye sameiere Vurderingsprinsipp for omregning av sameieandeler Ved innskudd av ny kapital skal omregnet verdi av sameieandelene defineres som: Sameiets beregnede verdijusterte egenkapital iht. siste verdivurdering Med tillegg av kostnader som ville påløpt for å kjøpe den aktuelle eiendomsporteføljen på verdsettelsestidspunktet. Forretningsfører kan legge aktuelle eller beregnede kostnader til grunn. Eksempel på omregning av sameieandeler ved innskudd av ny kapital Bakgrunn Sameiet ble etablert i 2003 med 8 andelshavere som hver hadde 10 andeler à NOK 10 mill. Sameiets kapital på totalt NOK 800 mill ble innkalt første halvår 2004 i forbindelse med eiendomskjøp. Det er påløpt dokumentavgift på NOK 24,5 mill på de eiendommer som er ervervet, og det er i forbindelse med kjøpene gjennomført due diligence til en kostnad på NOK 3 mill. Disse kostnadene er belastet Sameiet i år Løpende avkastning ble utbetalt i 2004 / avsatt for utbetaling i januar 2005, med unntak av en reserve på NOK 20 mill til arbeidskapital. Eiendommene steg kraftig i verdi gjennom Sameiets verdijusterte egenkapital er pr (etter avsetning til utbetaling til gamle andelshavere i januar 2005) på NOK mill, som består av: NOK 20 mill i arbeidskapital en eiendomsportefølje verdsatt til NOK 980 mill. Andelene som ved etablering ble tegnet til NOK 10 mill pr andel, hadde således pr en verdi på NOK 12,5 mill pr andel. Investor X skal skyte inn NOK 100 mill i Sameiet 9 pr Beregning av sameieandeler etter innskudd av ny kapital Ved omregning av sameieandelene ved innskudd av ny kapital må ny investor X betale sin forholdsmessige andel av de historiske transaksjonskostnadene. Dette gjøres ved at disse transaksjonskostnadene tillegges den verdijusterte egenkapitalen i sameiet ved omberegningen. 9 Netto innskudd etter omkostninger til Aberdeen på 1 % + mva. Aberdeen Property Investors januar 2005

104 Omberegning av sameieandeler ved innskudd av ny kapital i sameiet (tall i NOK mill) Før innskudd Innskudd Etter innskudd Sameieverdi (verdijustert egenkapital) 1.000,0 100, ,0 Dokumentavgift og due diligence 27,5 27,5 Omberegnet sameieverdi 1.027,5 100, ,5 Antall sameieandeler 80,000 7,786 87,786 Verdi pr sameieandel 12,844 12,844 12,844 Eierforhold etter innskudd av ny kapital Antall andeler Eierandel Gamle investors 80,000 91,131 % Ny investor X 7,786 8,869 % 87, ,000 % Ny investor X tegner altså andeler i sameiet med utgangspunkt i en andelsverdi på NOK 12,844 mill pr. andel. Tilsynelatende gir dette gamle sameiere en verdiøkning på deres andeler. Umiddelbart etter tegningen vil verdijustert egenkapital være som følger: Verdijustert egenkapital etter nytt innskudd (tall i NOK mill) Arbeidskapital 20 Eiendomsportefølje 980 Ny innbetalt kapital 100 Ny verdijustert egenkapital Nytt antall 87,786 Ny verdijustert egenkapital pr andel 12,530 Verdijustert egenkapital pr andel er altså økt fra NOK 12,50 mill til NOK 12,53 mill etter inn-betalingen av nytt innskudd. Når den nye kapitalen investeres i en ny eiendom, påløper det også omkostninger. Antas omkostningene å utgjøre samme andel av eiendomsverdiene som over, vil man for den nye kapitalen på NOK 100 mill kunne kjøpe eiendom for ca nok 97 mill og betale omkostninger med ca NOK 3 mill. Etter dette vil verdijustert egenkapital være som følger: Verdijustert egenkapital etter nytt innskudd og kjøp av eiendom (tall i NOK mill) Arbeidskapital 20 Eiendomsportefølje 980 Ny eiendom (eksl. kjøpsomkostninger) 97 Ny verdijustert egenkapitl Nytt antall 87,786 Ny verdijustert egenkapital pr andel 12,500 Verdijustert egenkapital er igjen ca NOK 12,5 mill pr andel som tilsvarer verdien før innskudd av ny kapital. Aberdeen Property Investors januar 2005

105 VEDLEGG 1 2 Avtale om forretningsførsel mellom Sameiet API Eiendomsfond Norge, heretter kalt Sameiet og Aberdeen Property Investors Norway AS, heretter kalt Forretningsfører. 1. FORMÅL Sameiet har som formål å investere i fast eiendom. Eiendommene skal leies ut. For å forvalte Sameiets eiendeler har Sameiet inngått denne forretningsføreravtale med Forretningsfører. Forretningsfører har ved denne avtale fått ansvaret for å forvalte Sameiets kapital og interesser for øvrig, herunder ivareta alle administrative funksjoner på Sameiets vegne og foreta alle disposisjoner på vegne av Sameiet i samråd med Sameiets styre. 2. OPPDRAGETS VARIGHET OG OPPSIGELSE Avtalen løper frem til det tidspunkt sameiet er oppløst eller avtales hevet etter punkt RAMMER OG TILLATELSER FOR OPPDRAGET Forretningsførers oppdrag skal utføres i samsvar med: De til enhver tid gjeldende lover og forskrifter. Sameiets målsettinger, strategi og rammer for kapitalforvaltningen. Forretningsførers fullmakter fra Sameiet. Forretningsfører sørger for å ha nødvendig eiendomsmeglerbevilling dersom dette er påkrevet for utførelsen av oppdraget. Det samme gjelder bevilling som regnskapsfører og enhver annen offentlig tillatelse som er nødvendig for å utføre oppdraget. 4. RAPPORTERING OG MØTER Forretningsfører skal utarbeide rapporter som skal inneholde: Investeringsstrategi (årlig) budsjett (årlig) prognose for årsregnskap og resultatoppnåelse (halvårlig) status i porteføljen inkl. utleiesituasjonen (kvartalsvis) oversikt over gjeldende rammer og fullmakter (kvartalsvis) regnskap og resultatoppnåelse (kvartalsvis) uavhengig verdivurdering (halvårlig/kvartalsvis) konkrete investeringer i eiendom (til enhver tid) Sameierene kan for øvrig kreve all informasjon fremlagt som anses nødvendig for å kunne oppfylle de til enhver tid gjeldende lover og forskrifter. Møter mellom partene skal holdes i Oslo etter behov og agenda for møtene utarbeides i samarbeid mellom partene. Aberdeen Property Investors januar 2005

106 5. FORRETNINGSFØRERS OPPGAVER Forretningsfører skal forestå den fullstendige forvaltning av Sameiet og dets investeringer, herunder forestå forsvarlig innkjøp av de tjenester som leveres av andre. Hovedoppgavene er, men ikke begrenset til, følgende: 5.1 Administrasjon av Sameiet Forretningsfører skal forestå all administrasjon av Sameiet, herunder fullstendig regnskapsførsel for Sameiet og de «hjemmelsselskaper» sameiet eier, og forestå jevnlig rapportering til sameierene. I tillegg skal Forretningsfører utarbeide de oppgaver som er nødvendige for sameierenes selvangivelser. 5.2 Porteføljestrategi (investeringsstrategi) Forretningsfører skal utarbeide og fastsette porteføljestrategien. Arbeidet omfatter: Overvåke de vedtatte investeringsrammene og evt. utarbeide forslag til nye rammer når dette evt. er påkrevet. Gi prognoser for eiendomsavkastningen innen de ulike segmenter så langt det er statistisk grunnlag for dette. Analysere taktisk allokering innen de ulike segmenter. Legge en tidsplan for investeringene og styre likviditeten i sameiet deretter. Utarbeide rapport med anbefalt porteføljestrategi og presentere resultatene. Porteføljestrategi gjøres etter behov, normalt en gang i året. 5.3 Investering Forretningsfører skal forestå all investeringsaktivitet, herunder: Kartlegging av markedet, søk etter og evaluering av investeringer. Gjennomføring av investeringer på vegne av sameiet. Ekstern megler benyttes etter Forretningsførers vurdering av hva som gir det beste resultat for Sameiet i hvert enkelt tilfelle. Utarbeide strategi og forretningsplan samt godkjenne budsjett pr. eiendom, samt presentere dette for Sameiets styre. Initiere og følge opp større investeringsprosjekter på eiendommene. Innhente verdivurderinger til den løpende porteføljestyring og fastsette markedsverdier i forbindelse med utvidelse, innløsning, etc. i Sameiet. 5.4 Eiendomsforvaltning Forretningsfører skal ivareta Sameiets interesser etter at eiendommene er kjøpt, herunder: Utleie og reforhandling av leieavtaler. Ekstern megler benyttes etter Forretningsførers vurdering av hva som gir det beste resultat for Sameiet i hvert enkelt tilfelle. Leietakerpleie og markedskontakt Utarbeide kostnads- og inntektsbudsjett. Inndrivelse av husleie og betaling av utgifter. Evaluering og oppfølging av driftsselskap som forestår drift og teknisk forvaltning. I den grad driften ønskes utført av Forretningsfører selv eller annet selskap i hans konsern, skal rammene for dette forhåndsavklares med styret i Sameiet i hvert enkelt tilfelle. Rapportering av oppdraget og oppfølging av denne avtale overfor Sameiet. Ivareta Sameiets interesser som gårdeier i ethvert henseende. 5.5 Utviklings- og utbyggingsprosjekter I den grad dette skal utføres av Forretningsfører selv mot særskilt honorar skal rammene for dette forhåndsavklares med Sameiet i hvert enkelt tilfelle. 5.6 Eksterne leverandører, annet Som ledd i arbeidet vil det bli benyttet eksterne konsulenter der dette er naturlig og vanlig, herunder blant annet verdivurderinger, meglere, herunder eiendomsmeglere, tekniske konsulenter, advokater, revisorer, arkitekter, prosjektledelse, m.v. Slike kostnader blir fratrukket den løpende avkastning som deles ut til sameierene etter sameieavtalen. Aberdeen Property Investors januar 2005

107 Forretningsfører plikter, og har rett til, å utføre alt det som er nødvendig for å ivareta Sameiets interesser samt andre personers liv og helse i forbindelse med en nødsituasjon på eiendommene. Dersom dette inkluderer arbeid som ikke omfattes av honoraret i denne avtale, skal Forretningsfører trekke fra slike kostnader fra den løpende avkastning som deles ut til sameierene etter sameieavtalen. 6. HONORAR 6.1 Honorar Forretningsfører har rett til følgende honorar for de tjenester som ytes iht. denne avtalen: Et basishonorar på 0,75 % p.a. av markedsverdien på eiendomsporteføljen slik den fremkommer i beregning av verdijustert egenkapital. Beregning av sameiets verdijustert egenkapital er definert nærmere i vedlegg 1-3 til sameieavtalen. Et suksesshonorar på 10 % av akkumulert meravkastning iht IPD indeksen hensyntatt «high watermark» Avkastningen for porteføljen beregnes for sameiets eiendomsportefølje som beskrevet i denne avtales vedlegg 1 2 B. Suksesshonorar beregnes etter at alle Aberdeens løpende honorar er belastet Sameiet iht. metode for beregning av avkastning iht vedlegg 1 2 B til Sameieavtalen. «High watermark» innebærer at Forretningsfører kun vil få utbetalt suksesshonorar som følge av meravkastning ett enkelt år, dersom Sameiets akkumulerte avkastning siden forrige utbetaling av suksesshonorar (evt. siden oppstart hvis det tidligere ikke har vært grunnlag for suksesshonorar) ligger over IPDs akkumulerte avkastning i samme periode. Et eksempel på beregning av suksesshonorar iht. denne modellen følger vedlagt forretningsføreravtalen, jfr. vedlegg 1 2 B. I de tilfeller utleie av Sameiets eiendommer foretas uten bruk av ekstern megler, skal Forretningsfører i tillegg til de honorarer som er nevnt over motta 15 % av første års leie ved nyutleie, dog kun 7,5 % ved fornyelse av eksisterende leiekontrakt med samme leietaker i det samme areal. Kontraktsfestet markedsregulering av leie regnes som fornyelse. Forlengelse i henhold til avtalte opsjoner til fastsatt leie gir ikke rett til honorar. 6.2 Eksterne kostnader Honorarene inkluderer kun Forretningsførers arbeid og ikke eksterne kostnader knyttet til Sameiet, porteføljen eller de enkelte eiendommer. Samtlige kostnader knyttet til porteføljen eller til de enkelte eiendommer blir fratrukket den løpende avkastning til sameierene etter sameieavtalen punkt 14. Administrative utgifter knyttet direkte til de enkelte eiendommer dekkes av den løpende avkastning av eiendommene. Dette gjelder f.eks. trykksaker og andre administrative utgifter knyttet direkte til eiendommene. Det gjelder også oppgaver knyttet til utleie, prosjektutvikling, m.v. i porteføljen. Videre gjelder det eksterne tjenester, f.eks. verdivurdering, styrehonorar, meglertjenester, advokattjenester, arkitekttjenester, due diligence, tekniske tjenester, prosjektledelse, eller andre tjenester det er naturlig eller normalt å kjøpe inn. Eiendommenes driftskostnader omfatter alle ikke-administrative kostnader som (men ikke begrenset til) energi og forsyninger, renhold og renovasjon, vaktmester og vakttjenester, drift og vedlikehold, forsikringer, skatter og avgifter, eiers andel av felleskostnader, osv., og enhver annen utgift som er knyttet direkte til eiendommene. Disse kostnader belastes Sameiet bare i den grad de ikke kan belastes leietakerene. I den grad slike tjenester leveres av Forretningsfører skal rammene for dette forhåndsgodkjennes av Sameiet. Aberdeen Property Investors januar 2005

108 6.3 Fakturering, regulering, avgift Før hvert avtaleår skal Forretningsfører med utgangspunkt i den avtalte honorarstruktur sette opp estimat for årets samlede honorarer, samt kostnader som belastes eiendommene. Faktiske honorarer beregnes og faktureres forskuddsvis hvert kvartal på basis av de avtalte honorarsatser. Avregning gjøres kvartalsvis når endelig kvartalsregnskap er avlagt. Suksesshonorar avregnes og betales årlig når resultatene fra IPD indeksen foreligger. Sameiet skal kompensere Forretningsfører for eventuelle nye eller endrede offentlige skatter og avgifter som måtte bli pålagt tjenestene. Det beregnes merverdiavgift av Forretningsførers honorarer iht. gjeldende lovgivning. 7. ANSVAR OG RISIKO FOR VIRKSOMHETEN Sameiet bærer den fulle økonomiske risiko ved Sameiets disposisjoner, herunder investeringene og eiendommens leieinntekter og driftskostnader, herunder også tap på fordringer på leietakerene for husleie så vel som felleskostnader, selv om dette administreres og faktureres fra Forretningsfører. Sameiet har likevel ikke ansvar for eventuelle honorarkrav eller krav på kostnadsdekning fra Forretningsfører, utover de krav som kan dekkes av den løpende avkastningen og verdien av Sameiets eiendeler. Forretningsfører bærer under ingen omstendighet den økonomiske risikoen ved investeringene som foretas, og kan ikke gjøres økonomisk ansvarlig for Sameiets avkastning som følge av sin virksomhet. Med disse unntak kan hver av partene gjøre ansvar gjeldende for økonomisk tap de er påført som følge av den annen parts uaktsomhet. Erstatningsansvaret er begrenset oppad til NOK 20 millioner, med mindre det er utvist forsett eller grov uaktsomhet. Forretningsfører skal ha en ansvarsforsikring til dekning av dette ansvaret. 8. PARTENES LOJALITETSPLIKT 8.1 Sameiet plikter i samarbeidet mellom partene å legge sine forhold til rette for at Forretningsfører kan utføre sine oppgaver på best mulig måte, herunder plikter Sameiet å stille til rådighet all informasjon det måtte få i besittelse som kan ha betydning for utførelsen av oppgavene. 8.2 Forretningsfører plikter å opptre lojalt overfor Sameiet og ivareta dettes interesser i ethvert henseende overfor investorer, leietakere, leverandører og myndigheter under utøvelsen av oppgavene, jfr. dog neste punkt. 8.3 Forretningsfører står fritt til å engasjere seg i andre prosjekter av tilsvarende art som dette oppdrag, men forplikter seg til å opptre lojalt overfor Sameiet i situasjoner der interessekonflikter kan oppstå, og se til at Sameiets interesser ikke fortrenges til fordel for andres, jfr. vedlegg 1 2 A om Forretningsførers policy for fordeling av investeringsobjekter mellom kunder. 8.4 Forretningsfører plikter å påse at dets ansatte ikke tillates å drive privat eiendomsvirksomhet som kommer i konflikt med Sameiets interesser. Forretningsfører skal utarbeide interne kontrollrutiner for å sikre dette. Hovedregelen skal være at Forretningsførers ansatte ikke kan investere i næringseiendom uten forhåndsgodkjenning fra sin administrerende direktør. Godkjenning kan gis dersom investeringen ikke kommer i konflikt med Sameiets interesser. De ansatte kan eie minoritetsinteresser i næringseiendomsselskaper, men plikter å informere administrerende direktør om dette. De ansatte kan fritt investere i boligeiendom. Det skal hos Forretningsfører til enhver tid foreligge en oversikt over de ansattes interesser i næringseiendom som Sameiet kan kreve fremlagt når det måtte ønske det. Aberdeen Property Investors januar 2005

109 8.5 Forretningsfører plikter ved opphør av denne avtalen å overlate til Sameiet den komplette informasjon som finnes hos Forretningsfører vedrørende eiendommene og forvaltningen av disse, herunder arkiv, databaser og annen elektronisk informasjon. 9. MISLIGHOLD Hver av partene har rett til å heve kontrakten ved vesentlig mislighold fra den annen parts side. Insolvens hos en av partene regnes alltid som vesentlig mislighold. 10. TAUSHETSPLIKT Innholdet av avtalen og dets betingelser holdes fullstendig konfidensielt mellom partene og skal ikke gjøres kjent for tredjemann. Hver av partene forplikter seg til å bevare full taushet om all informasjon de gjennom denne avtalen tilegner seg om den annen parts virksomhet. Unntatt fra taushetsplikten er bare informasjon som er offentlig tilgjengelig, informasjon som ifølge lov pliktes gitt til tross for taushetsløftet og informasjon som åpenbart ikke er av konfidensiell natur. 11. OVERDRAGELSE Forretningsfører har rett til å overlate hele eller deler av sine oppgaver etter denne avtalen til selskap innen samme konsern, dersom dette gjøres på en slik måte at det ikke svekker kvaliteten på de aktuelle oppgavene. 12. TVISTER Denne avtalen reguleres av norsk rett. Tvist av forståelsen av eller gjennomføringen av denne avtalen skal avgjøres ved voldgift etter tvistemålslovens regler. Voldgiftsretten skal settes i Oslo. Oslo, den.. Sameiet ved sameiernes undertegning av investeringsmelding og tiltredelseserklæring Forretningsfører:.... Aberdeen Property Investors Norway AS Espen Klevmark, adm. dir. VEDLEGG 1 2 A Rutine for fordeling av investeringsobjekter mellom kunder 1 2 B Modell for beregning av totalavkastning og suksesshonorar Aberdeen Property Investors januar 2005

110 VEDLEGG 1 2 A Rutine for fordeling av investeringsobjekter mellom kunder Forretningsfører legger følgende prinsipper til grunn der investeringsobjekter kan være av interesse for flere av Forretningsførers kunder: 1. Hvis en interessekonflikt skulle oppstå, vil det bli vurdert hvem den aktuelle investering passer best for gjennom å gjennomgå kriterier som tilgjengelige kontanter, retningslinjer for investering, krav til avkastning, timing, skattevirkning og oppdragsgivers policy når det gjelder gjeldsgrad. 2. Hvis den aktuelle investering på bakgrunn av kriteriene som nevnt under punkt 1 stadig er like interessant for flere kunder, vil investeringen allokeres til den som har kjøpesummen tilgjengelig. 3. Dersom flere kunder har kjøpesummen tilgjengelig vil investeringen allokeres til den kunde som har hatt den aktuelle investeringen som del av sin strategi i lengst tid forut for dette. 4. Dersom Forretningsfører selger et investeringsobjekt til en av Forretningsførers øvrige kunder, skal den kjøpende og selgende kunde orienteres om dette før transaksjonen gjennomføres. Den kjøpende og selgende kunde kan før transaksjonen gjennomføres kreve en ekstern verdivurdering av investeringsobjektet. Kostnaden knyttet til verdivurdering dekkes av den kunde som bestiller verdivurderingen. 5. Alle Forretningsførers kunder vil årlig motta en oversikt over investeringer som ligger innenfor den aktuelle kundes investeringsstrategi og som Forretningsfører har foretatt på vegne av andre kunder. Aberdeen Property Investors januar 2005

111 VEDLEGG 1 2 B Modell for beregning av totalavkastning og suksesshonorar Beregning av totalavkastning for sameiet Modellen for beregning av sameiets totalavkastning er vist i eksemplet nedenfor: MODELL FOR BEREGNING AV ÅRLIG AVKASTNING Årlig Jan Feb Mars April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Des. avkastning Investeringer Akkumkulerte innskuddsforpliktelser, 300 mill pr % andel av kommitert kapital 6,00 294,00 Innbetaling iht innskuddsforpliktelse 1) Akkumulert innskutt kapital 6,00 6,02 300,00 2) Kjøp av 4 eiendommer pr 1. August 295,50 3) Markedsverdi eiendomsporteføljen 295,50 295,50 295,50 295,50 298,00 Gjennomsnittlig markedsverdi av eiendomsporteføljen 295,50 295,50 295,50 295,50 296,75 Regnskapsmessig resultat Sum leieinntekter 2,07 2,07 2,07 2,07 2,07 Sum eiendommenes driftskostnader -0,10-0,10-0,10-0,10-0,10 Sum forvaltningshonorar (0,75 %) -0,18-0,18-0,18-0,18-0,19 Løpende avkastning 1,79 1,79 1,79 1,79 1,78 Verdiøkning i eiendomsporteføljen 2,50 Driftsmessig resultat inkl verdiendring 1,79 1,79 1,79 1,79 4,28 Beregning av avkastning i sameiet Sameiets avkastning pr måned 0,60 % 0,60 % 0,60 % 0,60 % 1,44 % Sameiets årlige avkastning 9,7 % 1) Beløpet renteberegnes. 2) Sum transaksjonskostnader 1,5 % av investering. Hjemmelen for flere av eiendommmene ligger i egne selskaper slik at dokumentavgift unngås. Eiendommene har en direkteavkastning på 8 % (før forvaltershonorarer). 3) Markedsverdi pr måned beregnes til (I.B + U.B)/2. Eiendommene verdivurderes eksternt og Totalavkastningen beregnes fra det tidspunktet Sameiet kjøper sin første eiendom. Avkastningen beregnes månedlig, og summeres til årlig avkastning som angitt i ovennevnte eksempel. Avkastningen beregnes i henhold til gjennomsnittlig markedsverdi pr måned 10. Forretningsfører vil rapportere totalavkastningen for sameiets eiendomsportefølje kvartalsvis til sameierene iht. ovennevnte modell. Denne avkastningsberegningen vil avvike noe fra den avkastningen som IPD Indeksen beregner på Sameiets portefølje. Årsaken til dette er at ovennevnte modell beregnes utifra månedlige avkastningstall for porteføljen, mens IPD Indeksen ikke hensyntar dette i like stor grad. 10 ( IB + UB) / 2 Aberdeen Property Investors januar 2005

112 Modell for beregning av suksesshonorar iht IPD indeksen hensyntatt «High Watermark» «High watermark» innebærer at forretningsfører kun vil få utbetalt suksesshonorar som følge av meravkastning ett enkelt år, dersom Sameiets akkumulerte avkastning siden forrige utbetaling av suksesshonorar (evt. siden oppstart hvis det tidligere ikke har vært grunnlag for suksesshonorar) ligger over IPDs akkumulerte avkastning i samme periode. Dette kan eksemplifiseres som følger: Totalavkastning og markedsverdi Verdi på sameiets eiendomsportefølje ) Gjennomsnittlig verdi på eiendomsportefølje (IB + UB) / Totalavkastning iht IPD Indeksen 7,50 % 12,00 % 11,00 % 10,00 % 7,50 % 7,00 % 8,00 % 8,50 % Avkastning på sameiets eiendomsportefølje 8,00 % 11,00 % 11,50 % 10,50 % 8,00 % 7,00 % 8,50 % 9,20 % Differanseavkastning det enkelte år 0,50 % -1,00 % 0,50 % 0,50 % 0,50 % 0,00 % 0,50 % 0,70 % Beregning av suksesshonorar Inng. balanse IPD Indeks verdi 100,00 % 100,00 % 112,00 % 124,32 % 100,00 % 100,00 % 107,00 % 100,00 % Utg. balanse IPD Indeks verdi 107,50 % 112,00 % 124,32 % 136,75 % 107,50 % 107,00 % 115,56 % 108,50 % Inng. balanse Aberdeen High Watermark 100,00 % 100,00 % 111,00 % 123,77 % 100,00 % 100,00 % 107,00 % 100,00 % Utg. balanse Aberdeen High Watermark 108,00 % 111,00 % 123,77 % 136,76 % 108,00 % 107,00 % 116,10 % 109,20 % Grunnlag for suksesshonorar 100,00 % USANN USANN 100,00 % 100,00 % USANN 100,00 % 100,00 % Meravkastning det enkelte år som gir suksesshonorar 0,50 % 0,00 % 0,00 % 0,01 % 0,50 % 0,00 % 0,53 % 0,70 % Eiendomsverdien som grunnlag for beregning av suksesshonorar 2) % andel av meravkastningen 0,05 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,05 % 0,00 % 0,05 % 0,07 % Suksesshonorar i mill NOK til forretningsfører 0,15 0,00 0,00 0,01 0,88 0,00 1,20 1,75 1) Det forutsettes at IB og UB i 2004 var 298 mill NOK. 2) Beregningsgrunnlag for suksesshonorar som utbetales i 2007 tilsvarer gjennomsnittet av markedsverdien i eiendomsporteføljen siden forrige utbetaling av suksesshonorar. Dette vil i eksemplet være gjennomsnittet for årene Tilsvarende vil grunnlag for beregning av eiendomsverdi for år 2010 være gjennomsnittet av 2009 og Tabellen ovenfor viser at forretningsfører underavkastet mot IPD indeksen i år Selv om avkastningen i år var høyere enn IPD indeksen vil ikke forretningsfører motta suksesshonorar for denne perioden. Årsaken til dette er at investor først må kompenseres for underavkastningen fra år 2005 før forretningsfører er berettiget til suksesshonorar. Dette vil i eksemplet ovenfor medføre at forretningsfører først får suksesshonorar i år Avkastningen på Sameiets eiendomsportefølje vil ved beregning av suksesshonorar tilsvare den avkastningen som IPD beregner for Sameiets eiendomsportefølje. Begrunnelsen for dette er ønsket om å eliminere ev. avvik i avkastning som skyldes bruk av ulik metode for beregning av avkastning. IPD baserer sin avkastningsberegning på en detaljert dataspesifikasjon utviklet for norske investorer. Sameiets nøkkeltall innrapporteres iht. denne dataspesifikasjonen. Totalavkastningen iht. IPD indeksen beregnes i hovedsak som følger: CVt CVt 1 C + NI CVt 1 + 1/ 2 * C 1/ 2 * NI CV = Eiendomsporteføljens markedsverdi NI = Eiendomsporteføljens netto leie C = Investeringer Aberdeen Property Investors januar 2005

113 VEDLEGG 1 3 Beregning av Sameiets verdijustert egenkapital 1. Definisjon av verdijustert egenkapital Verdien på Sameiets eiendeler tilsvarer verdijusterte egenkapital (VEK) på verdivurderingstidspunktet. VEK vil i hovedsak bestå av punktene nedenfor, med fradrag for vedtatte utbetalinger som på verdivurderingstidspunktet ikke er overført til sameierene: Beregnet markedsverdi på eiendomsporteføljen Ikke fordelt likviditet i Sameiet Alle påløpte, ikke betalte kostnader og inntekter (inkl. ev. påløpt suksess-fee) Definisjon av eiendomsporteføljens markedsverdi følger den internasjonale standarden angitt av the European Group of Valuers Associations (TEGoVA) i «European Valuation Standards» 2000 (EVS 2000). Denne lyder som følger: Market value shall mean the price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm s length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiation of the sale. 2. Verdivurderingsprinsipper 2.1 Valg av vurderingsmetode Verdivurdererens oppgave er å estimere eiendommens markedsverdi ved bruk av aksepterte metoder for verdifastsettelse. Verdivurdereren skal velge den metode som er mest anvendelig med hensyn til tilgang på markedsinformasjon og omfanget av denne informasjonen. Med god tilgang til markedsinformasjon kan en verdivurderer estimere verdien på en eiendom ved å vurdere andre transaksjoner i markedet som er sammenlignbare med den eiendom som skal vurderes. I eiendomsmarkedet kan imidlertid antall transaksjoner variere sterkt og transaksjonene kan være forskjellige mht. restløpetid på leiekontrakt, kvalitet på leietaker, eiendommens tekniske standard osv. Det er ofte vanskelig å få tilgang til tilstrekkelig med informasjon på dette området, og kontantstrømsanalyser er derfor å anbefale. Fordelen med kontantstrømsmetoden er at alle antagelser gjøres eksplisitt, noe som gjør det enklere å sammenligne og kvalitetssikre verdivurderingene. Kontantsstrømsmetoden er også den metode som i økende grad benyttes internasjonalt i vurderingen av eiendomsporteføljer. Aberdeen Property Investors januar 2005

114 2.2 Beskrivelse av kontantstrømsmetoden I kontantstrømsmetoden utarbeides det en prognose over inn- og utbetalingene i kalkyleperioden. Det fastsettes en restverdi for eiendommen ved kalkyleperiodens slutt. Nåverdi beregnes på samme måte som i en investeringskalkyle av de forventede fremtidige kontantstrømmer iht. formelen angitt nedenfor: MV n = ( L D V E I) t t t= 1 (1 + p1) (1 + + R n p2) n MV= Markedsverdi L = Leieinntekter D = Driftskostnader V = Vedlikeholdskostnader E = Eiendomsskatt I = Investeringer i eiendommen R = Restverdi t = Tidsvariabel n = Kalkyleperiode p1 = Diskonteringsrente for totalkapital p2 = Diskonteringsrente for restverdi Prognosen baseres på eksisterende leiekontrakter samt vurdering av markedsmessig leie, ledighetsgrad, drifts- og vedlikeholdskostnader, kostnader i forbindelse med forlengelse av leiekontrakt eller etablering av nytt leieforhold. Diskonteringsrenten og restverdi for eiendommen skal være markedstilpasset. Dette innebærer at det må gjøres analyser av kjøp/salg av eiendom på de ulike delmarkedene for å sikre at den informasjon som benyttes i kontantstrømsanalysen er av tilfredsstillende kvalitet. 2.3 Verdivurdering av prosjekter (utbyggingspotensiale) og tomter etc. Markedsverdi skal også beregnes for prosjekter (utbyggingspotensiale), tomter osv. Dette kan beregnes som følger: 1. Verdi av prosjekter (utbyggingspotensiale) Verdi for prosjekter under arbeid kan beregnes i en kontantstrømsanalyse som inkluderer investeringer og prosjektets forventede inntjening. Diskonteringsrenten som benyttes skal fastsettes med utgangspunkt i den risiko som prosjektet har sammenlignet med en normal forvaltningseiendom. Prosjekter som ikke er igangsatt kan verdiberegnes med utgangspunkt i salgsverdi på sammenlignbare prosjekter i markedet. 2. Verdi av tomt Verdi av tomt kan fastsettes med utgangspunkt i salgsverdi på sammenlignbare kjøp/salg i markedet. Aberdeen Property Investors januar 2005

115 3. Definisjoner og kalkyleforutsetninger Følgende felles forutsetninger og definisjoner legges til grunn for kontantstrømanalysen: 3.1 Beskrivelse av forutsetninger for kontantstrømsmetoden Kontantstrømsanalysen beregnes i løpende (nominelle) kroner. Dette innebærer eksempelvis at en leiekontrakt med 100 % indeksjustering skal oppjusteres årlig med endring i konsumprisindeksen. Kalkyleperioden skal være 5 år eller 10 år. En lenger kalkyleperiode enn 5 år benyttes dersom vesentlige deler av leiekontraktene for eiendommen løper lenger enn 5 år eller om vesentlige endringer eller investeringer forventes etter femårshorisonten. Leiekontraktene behandles individuelt i kalkylen. Eksisterende leiekontrakt gjelder frem til kontrakten utløper. Etter kontraktens utløp kan det antas at: kontrakten forlenges på uforandrede vilkår det inngåes ny kontrakt med eksisterende leietaker det inngåes ny kontrakt med ny leietaker arealet står ledig i en viss periode Den utvikling som anses å være mest sannsynlig legges til grunn i kalkylen. Drifts og vedlikeholdskostnader må vurderes konkret for hver eiendom. Estimatene skal tilpasses den enkelte eiendoms alder og tekniske tilstand. Historiske drifts- og vedlikeholdskostnader for de siste 3 år kan benyttes som underlag for denne vurderingen. I tillegg vil IPD-indeksen kunne gi gode referansetall som kan benyttes som underlag i denne vurderingen. Leietakertilpasninger skal tas inn som investeringer i analysen, og kan eksempelvis være aktuelt for ledige lokaler eller lokaler som med stor grad av sannsynlighet vil bli ledig i kalkyleperioden. Nåverdiberegningen skal ta utgangspunkt i den årlige nettoleie samt investeringer. Nettoleie tilsvarer leieinntekter fratrukket drift, vedlikehold og eiendomsskatt. Eiendommens restverdi skal baseres på nettoleien etter siste kalkyleåret hensyntatt ev. investeringer. Leieinntekten som inngår i beregning av nettoleie skal bestå av faktisk leie for eksisterende kontrakter på restverditidspunktet justert for nåverdien av ev. mer/mindre leier i forhold til markedsleie. Estimatene knyttet til inflasjon, diskonteringsrente og markedsleie m.m. skal være konsistente. Dette innebærer at hver enkelt variabel skal kunne forsvares på et selvstendig grunnlag og samtidig være konsistent i forhold til vurderingen av øvrige variable. 3.2 Informasjon som skal benyttes i verdivurderingen For å gjøre vurderingene til de ulike verdivurdererne så sammenlignbare som mulig, beskrives de viktigste kalkyleforutsetningene som følger: Inflasjon Hva som legges til grunn av inflasjonsforventninger fremover har begrenset betydning for det samlede resultat så lenge analysene er konsistente. Estimater knyttet til inflasjon kan innhentes fra Norge Bank som utarbeider inflasjonsrapport kvartalsvis. Rapporten inneholder inflasjonsprognoser for de to neste år som kan legges til grunn i kalkylen. For resterende del av kalkyleperioden kan Norges Banks langsiktige inflasjonsmål legges til grunn. Det langsiktige inflasjonsmålet var pr. januar 2004 på 2,5 %. Aberdeen Property Investors januar 2005

116 Eiendommens leieutvikling Forventninger om leieutviklingen baseres på eksisterende forventede kontrakter, og inkluderer i hovedsak en vurdering av: lengde på leiekontrakt fornyelsesklausuler reguleringsbestemmelser leiebetingelser i forhold til dagens markedsleie inndekning av felleskostnader leietakers soliditet leietakerstruktur risiko for ledighet eiendommens beliggenhet Utgangspunktet for beregning av fremtidige leienivåer er den enkelte eiendoms markedsposisjon i sin geografiske region og en vurdering av forventet økonomisk utvikling i eiendommens geografiske nærområde. Drift og vedlikehold Driftskostnader for eier vil normalt være forsikring av eiendommen, eiendomsskatt samt fellesutgifter og utleiekostnader knyttet til ledige lokaler. Vedlikeholdskostnader for eier vil normalt være arbeid som utføres med jevnlig intervall for å opprettholde eiendommens standard. Dette kan eksempelvis være vedlikehold av fasade, tak eller vinduer. Diskonteringsrente En diskonteringsrente kan fastsettes ved å ta utgangspunkt i en risikofri rente (Norsk Statsobligasjon 10 år) med tillegg for eiendomsspesifikk risiko. En vurdering av risikopremien knyttet til en eiendom vil i hovedsak være relatert til: Eiendommens beliggenhet Eiendommens tekniske tilstand Eiendommens leietaker- og kontraktsstruktur Eiendommens utnyttelsesgrad Diskonteringsrenten for kontantstrømmen og restverdien vil i de fleste tilfeller være identisk. Disse kan avvike når risikoen i kalkyleperioden antas å avvike vesentlig fra risikoen knyttet til restverdi betraktninger. Et typisk eksempel på dette vil være en eiendom med en 10 års leiekontrakt med en statlig leietaker hvor leietaker ikke ønsker å fornye leiekontrakten når kontrakten utløper. I en kalkyleperiode på eksempelvis 10 år vil diskonteringsrenten for de 10 første år være lav som følge av at kontantstrømmen er sikker og leietakeren er solid. Når kontrakten utløper, dvs. når restverdi skal beregnes, bør en høyere diskonteringsrente benyttes, da det er usikkert hvorvidt arealet vil bli leiet ut og ev. hvilken leietaker som ønsker å leie arealet. Aberdeen Property Investors januar 2005

117 VEDLEGG Tegningshonorar Beregning av tegningshonorar API beregner seg et tegningshonorar som vil variere med størrelsen på det beløp som investeres. Tegningshonoraret ex. mva. er som følger: Minimum 11 mill NOK Maksimum Mill NOK Tegningshonorar 400,0 600,0 0,20 % 200,0 400,0 0,30 % 100,0 200,0 0,40 % 50,0 100,0 0,50 % 20,0 50,0 0,6 % 10,0 20,0 1,0 % 5,0 10,0 1,5 % Ovennevnte tabell viser at en investor som investerer NOK 50 mill eller mer i Sameiet skal betale et tegningshonorar på 0,5 %. En investor som investerer 15 mill betaler et tegningshonorar på 1,0 %. 11 F.o.m. Aberdeen Property Investors januar 2005

118 VEDLEGG 1 5 Registrering i Enhetsregisteret Aberdeen Property Investors januar 2005

119 VEDLEGG 2 BREV TIL KREDITTILSYNET 23. JANUAR 2004 Aberdeen Property Investors januar 2005

120 Kredittilsynet v/kristin Schjønsby Postboks 100 Bryn 0611 Oslo Oslo, 23. januar 2004 Vår ref.: Ansvarlig advokat: Cecilie Ask E-post: arntzendebesche.no Pr. post og faks KAPITALFORVALTNING - EIENDOMSSAMEIE 1 INNLEDNING Vi viser til dagens møte i Kredittilsynet der vi ga en redegjørelse for det eiendomssameiet Aberdeen Property Investors Norway AS (API) har tilrettelagt. Som avtalt vil vi med dette gi en oppsummering av vår muntlige redegjørelse. 2 BAKGRUNN Institusjonelle investorers forvaltning av fast eiendom har de senere år gjennomgått en økende grad av profesjonalisering og økende krav til avkastning. Ved organiseringen av investeringer i fast eiendom legges det bl.a. vekt på å sikre følgende behov: Deltakelse i en stor og diversifisert portefølje av eiendommer Tilgang til en profesjonell forvaltning av eiendomsinvesteringene For å kunne tilfredsstille de nevnte behov ved en enkeltinvestors investeringer i fast eiendom kreves det en betydelig kapital. Mindre investorer vil ha vanskelig for å oppnå tilfredsstillende diversifisering og tilstrekkelig spisskompetanse for å oppnå konkurransedyktig avkastning. Eiendomssameier anses som en god løsning for å gjøre eiendom tilgjengelig for investorer med begrenset investeringskapital og samtidig oppnå en forsvarlig risikospredning. Det eiendomssameiet API tilrettelegger er særlig tilpasset pensjonskasser og livsforsikringsselskaper. For disse investorene kan det være av avgjørende betydning at eiendomsinvesteringene regnes som en direkte investering etter kapitalforvaltningsforskriften 9. Et sameie vil dermed være et alternativ til felles investeringer gjennom de mer tradisjonelle investeringsselskapene (typisk aksjeselskaper og kommandittselskaper). ARNTZEN de BESCHE Postadresse / Besøksadresse / AS ADVOKATFIRMA Tel: Fax: Postal address: P.O. Box 2734 Solli NO-0204 OSLO P.O. Box 711 Sentrum NO-4003 Visiting address: Bygdøy allé 2 NO-0257 OSLO Haakon VIIs gt. 8, 10. etg NO-4002 mail@arntzendebesche.no Bank Org. no.: NO STAVANGER STAVANGER Aberdeen Property Investors januar 2005

121 Likviditetshensyn vil ivaretas ved at sameieandelene vil være omsettelige. API vil legge til rette for omsetning. En eller flere sameiere som sammen ønsker å innløse minst 50 millioner av innskutt kapital i sameiet kan kreve å få sine sameieandeler innløst. Det er fastsatt nærmere rutiner for slik innløsning. Grensen på 50 millioner er, som nevnt i møtet, begrunnet med at innløsning forutsetter salg av en eller flere eiendommer. 3 KAPITALFORVALTNINGSFORSKRIFTEN Sameiemodellen er som nevnt valgt for at investeringen skal kunne regnes som en direkte eiendomsinvestering i henhold til kapitalforvaltningsforskriften 9. Sameiemodellen er valgt på bakgrunn av vår tidligere korrespondanse med Kredittilsynet. Det vises til vårt brev av 12. november 2001 og Kredittilsynets svarbrev av 15. januar Sameiets formål vil være å investere i fast eiendom. Eiendommene skal leies ut. Sameiet skal inngå en forretningsføreravtale med API. En investering i sameiet atskiller seg dermed bare fra andre direkte investeringer i eiendom ved at en investor ikke står alene som eier av eiendommen. Som Kredittilsynet er kjent med var bakgrunnen for vår henvendelse til tilsynet at det verdipapirforetaket som skal bistå ved salg av sameieandeler har uttrykt usikkerhet mht. klassifiseringen. Det er noe uklart for oss om denne usikkerheten bygger på en konkret vurdering av kapitalforvaltningsforskriften eller en mer generell vurdering av det selskapsrettslige skillet mellom ansvarlige selskaper og sameier. For ordens skyld ønsket vi derfor å redegjøre for våre vurderinger også på dette punktet. En kort oppsummering av denne problemstillingen fremgår av punkt 4. 4 GRENSEN MELLOM SAMEIE OG ANSVARLIG SELSKAP Grensene mellom et sameie og et ansvarlig selskap etter selskapslovens definisjon er ikke klare. Etter sameieloven 5 jf. 4 kan et flertall av sameiet vedta at sameietingen skal utnyttes for sameiernes felles regning. For at en beslutning om en slik felles utnyttelse skal anses som stiftelse av et ansvarlig selskap, må virksomheten ha et visst omfang med hensyn til administrasjon, bruttoomsetning mv. Momenter som kan tilsi at det foreligger økonomisk virksomhet etter selskapsloven er også i hvilken grad sameiet har påtatt seg omfattende forpliktelser overfor tredjemann og medlemmene at sameiet har et solidarisk ansvar utad og om den enkelte sameier har adgang til å forplikte de øvrige (se bl.a. Geir Woxholth; Kommentarutgave til selskapsloven s. 46 følgende). Det aktuelle sameiet vil ha et sameiemøte som er sameiets øverste organ, samt et styre. Dette er i samsvar med sameielovens normalsystem. Sameiet vil ikke ha noen form for administrasjon utover dette. Sameierne vil ikke ha noe ansvar for forpliktelser knyttet til de eiendommer som eies i sameie eller utleieforholdene utover avtalt innskuddsforpliktelse. Sameiet vil ikke ha noen form for solidarisk ansvar utad. Ingen av sameierne vil ha adgang til å forplikte de øvrige sameierne. Sameiet skal inngå en forretningsføreravtale med API. API vil ivareta sameiets interesse som eier og utleier av eiendommene. API skal forestå og gjennomføre alle disposisjoner knyttet til sameiet på vegne av sameierne. Aberdeen Property Investors januar 2005

122 Ved tiltredelse til selskapsavtalen vedtar sameierne investeringsrammer som er nærmere beskrevet i et særskilt informasjonsmemorandum. API vil på årlig basis utarbeide en mer detaljert investeringsstrategi innenfor de nevnte investeringsrammer. Strategien skal forelegges sameiestyret til uttalelse og informasjon. Investeringsbeslutninger, herunder beslutninger om investeringer i eiendommer iht. investeringsstrategien, forestås av API. Sameiet vil med den nevnte organisering, etter vårt syn, vurderes som en passiv kapitalforvaltning og ikke som en økonomisk virksomhet for felles regning og risiko i selskapslovens forstand. Tilsvarende gjelder for øvrig i forhold til forsikringsvirksomhetslovens virksomhetsbegrep. En pensjonskasses investeringer i sameiet vil være en passiv kapitalforvaltning på linje med en pensjonskasses investering i enkelteiendommer. Dersom andre skulle ha en annen vurdering av skillet mellom sameie og ansvarlig selskap, kan vi ikke se at dette ville ha praktiske konsekvenser utover eventuell registrering i foretaksregisteret. Det vises i denne sammenheng til at investeringer i sameie og ansvarlige selskap vurderes på samme måte skattemessig, og at sameieavtalen ville oppfylt selskapslovens krav til en selskapsavtale. Med vennlig hilsen ARNTZEN de BESCHE (sign.) Cecilie Ask Aberdeen Property Investors januar 2005