REGULERINGSBESTEMMELSER FOR NEDRE MALMØ, MANDAL KOMMUNE

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR NEDRE MALMØ, MANDAL KOMMUNE 1 GENERELT 1.1 Frmål Frmålet med planen er å legge til rette fr utvikling av mrådet Nedre Malmø til et bymråde med blandet arealbruk g gde urbane kvaliteter. 1.1 Planens avgrensning Det regulerte mrådet er vist med reguleringsplangrense på kart i målestkk 1:2000, datert Sist revidert Planmrådets arealbruksfrmål Arealene i planmrådet skal nyttes til følgende frmål: Byggemråder: Frittliggende småhusbebyggelse, FS Knsentrert småhusbebyggelse, KS Blkkbebyggelse, Blkk Naust, N Allmennyttig, kulturfrmål, A Kmbinert frmål: Blig/ Frretning/ Kntr, B/F/K Kmbinert frmål: Frretning/ Kntr/ Industri, F/K/I Kmbinert frmål: Frretning/ Kntr/ Offentlig, F/K/O Kmbinert frmål: Blig/ Frretning/ Kntr/ Industri, B/F/K/I Kmbinert frmål: Allmennyttig: Kultur/ Htell / Kntr/ Bevertning/ Blig/ Frretning, A/H/K/Be/B/F Offentlige trafikkmråder: Kjøreveg Annen veggrunn Frtau/ gangveg / elveprmenade/ gangbr Plass, Pl Parkering, P Havnemråde på land Trafikkmråde i sjø g vassdrag Havnemråde i sjø- g vassdrag, SH Kmbinert frmål: Trafikkmråde i sjø g vassdrag/gang- g sykkelbr Frimråder: Frimråde, FO Spesialmråder: Parkbelte i industristrøk Friluftsmråde, land Friluftsmråde, sjø Privat småbåtanlegg, sjø Frisiktsne ved veg Bevaring av bygninger g anlegg g Bevaring av bygninger Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

2 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Krav til utfyllende planer Krav til bebyggelsesplan Fr utbygging innenfr feltene regulert til B/F/K 1-5, A/H/K/Be/B/F, Blkk g KS1-2 må det freligge gdkjent bebyggelsesplan før det kan bli gitt tillatelse til tiltak sm er søknad- eller meldepliktige i medhld av plan- g bygningslvens 86a eller 93. Bebyggelsesplan fr mråde A/H/K/Be/B/F skal gså mfatte Pl 1 g FO5. Justeringer av frmålsgrenser mellm A/H/K/Be/B/F, Pl 1 g FO5 kan gjøres i bebyggelsesplanen. Frimrådet kan mplasseres i bebyggelsesplanen frutsatt at størrelse g kvalitet ppretthldes. Fr utbygging innenfr feltene regulert til A, B/F/K/I g F/K/I 1-5 må det freligge gdkjent bebyggelsesplan før det kan bli gitt tillatelse til nybygg, ppdeling eller bruksendring av bestående bygning. Kravet til bebyggelsesplan kan fravikes fr ppføring av tiltak med inntil 20 % av eksisterende bebyggelsens BRA på eiendmmen. Omsøkte tiltak må være til samme frmål sm det allerede er på eiendm. Bebyggelsesplanen skal vise: Byggenes plassering Felles g private uterm Park- g lekearealer Plass fr avfallsanlegg g eventuelt varemttak Atkmst/avkjørsel g parkeringsplasser Frisiktsner Gjerder, frstøtningsmurer, frtau, m.v. Det skal gså utarbeides illustrasjner sm viser ny bebyggelse i frhld til mgivelsene (eksisterende bebyggelse, viktige gater, plasser g elveprmenade). Eventuelle utfyllende planbestemmelser kan tilføyes fr det enkelte mråde. Ved utarbeidelse av planen skal kravet til estetikk g gd utfrming vektlegges Krav til situasjnsplan g utmhusplan Fr tiltak sm ikke mfattes av krav m bebyggelsesplan g sm er søknad- eller meldepliktige i medhld av plan- g bygningslvens 86a eller 93, skal det sammen med søknad m byggetillatelse innsendes en situasjnsplan fr den enkelte tmt. Situasjnsplanen skal vise: Byggenes plassering Felles g private uterm Plass fr avfallsanlegg g evnt. varemttak Atkmst/avkjørsel g parkeringsplasser Gjerder, frstøtningsmurer, frtau, m.v. Tiltaket skal gså illustreres fr å vise ny bebyggelse i frhld til mgivelsene (eksisterende bebyggelse, viktige gater, plasser g elveprmenade). Kmmunen kan gså stille krav til utmhusplan fr prsjekter. En utmhusplan er en detaljplan i 1:500 eller 1:200 sm gjør rede fr endring av terrengfrm, pparbeidelse, bevaring av eksisterende vegetasjn samt beplanting g utrusting på tmta. Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

3 2.2 Rekkefølge Støy Dkumentasjn av støy skal freligge ved behandling av bebyggelsesplaner. Gjeldende retningslinjer fra Miljøverndepartementet T-1442 skal legges til grunn. I støyutsatte mråder skal støynivå gså dkumenteres i byggesaker. Ved etablering av nye støykilder skal tilfredstillende utendørs g innendørs støynivå (jmf T-1442) fr berørt bebyggelse g utepphldsarealer dkumenteres, g eventuelle støydempende tiltak utfrmes. Støydempende tiltak utfrmes med utgangspunkt i NS Frurenset grunn Før bebyggelsesplaner kan gdkjennes, g før det kan gies tillatelse fr tiltak sm er søknad- eller meldepliktige i medhld av plan- g bygningslvens 86a eller 93, skal det gjennmføres grunnundersøkelser g avklares hvilke tiltak sm eventuelt må gjennmføres fr å gjøre mrådet fritt fr frurensning. Dette gjelder alle arealer der det skal bygges g alle arealer sm skal pparbeides til felles utearealer g lek. Det skal gjøres en vurdering av fare fr inntregning av radn, g tiltak iverksettes ved behv Parkering Parkeringsanlegg g parkeringsplasser skal være ferdig pparbeidet før ferdigattest g brukstillatelse etter pbl 99 kan utstedes. Krav til parkeringsdekning: Type bebyggelse Bliger: Antall P-plasser: Bil Antall P-plasser: Sykkel Leiligheter pp til 80m 2 BRA 1,25 1 Leiligheter større enn 80 m 2 BRA 1,5 2 Eneblig 2 2 Frretning, kntr, industri: Pr.100 m 2 BRA 1 2 Kultur, htell, bevertning: Pr.100 m2 BRA 1 4 Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

4 2.2.4 Felles infrastruktur Før ferdigattest g brukstillatelse etter pbl 99 kan utstedes fr ny bebyggelse eller mdispnert bygning, skal trafikkmråder, frimråder, lekeplasser, utepphldsareal, beplantning.l. sm det er satt krav m fr det enkelte delmråde ferdigstilles. Tabellen under angir hvilke trafikkmråder, inkludert vann- g avløpsanlegg, g frimråder sm må være pparbeidet, før ferdigattest kan utstedes innenfr det enkelte byggemråde. Arealene skal pparbeides med den inndeling sm er vist i reguleringsplanen g etter de krav sm er gitt i bestemmelsene. Offentlige trafikkmråder Rundkjøring Grønneviksveien Gismerøyveien Kjøreveg m frtau: Grønneviksveien g Ballastgata. Kravet gjelder fram til g langs hele delmrådet. Kjøreveg m frtau: Ny veg mellm Ballastgata g Sandskargata Kjøreveg m frtau: Fra Ballastgata til Ballastbrygga g Sandskargata. Kravet gjelder fram til g langs hele delmrådet. Kjøreveg m frtau: Keiser Niklausgate g Jens Dedekamsvei til Pl 1. Kravet gjelder fram til g langs hele delmrådet. Kjøreveg m frtau: Fra Grønneviksveien til Keiser Niklausgt Kjøreveg m frtau: Nrdre Banegate fra kryss Keiser Niklausgate til Pl 2 Kjøreveg m frtau: Nrdre Banegate fra kryss Langgata til avkjørsel til KS2 A A/H/K/Be/B/F B/F/K 1 B/F/K 2 B/F/K 3 B/F/K 4 B/F/K 5 B/F/K/I F/K/I 1 F/K/I 2 F/K/I 3 F/K/I 4 g 5 Kjøreveg m frtau: Langgata X Kjøreveg m frtau: Kvisleveien Elveprmenade på strekningen ny gangbr tm havnemråde langs F/K/O Elveprmenade på strekningen fra havnemråde langs F/K/O til Grønneviksveien, inkl. gangbr ver innseiling til PS2. Gang- g sykkelbr Gangveg fra Ballastgata til Frimråde 1 Gangveg fra Nrdre Banegate til Langgt Gangveg fra Nrdre Banegate til FO2 Gangveg fra FO3 til FO2 Plass 1, Pl 1 X Plass 2, Pl 2 X Plass 3, Pl 3 X Parkering 1, P1 Parkering 2, P2 Parkering 3 g 4, P3 g P4 Frimråder Frimråde 1, FO1, lek Frimråde 2, FO2 g FO3, lek X Frimråde 5: FO5, lek F/K/O Blkk KS1 KS2 FS PS2/ N 1-3 Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

5 Illustrasjn vise hvedinfrastruktur fr planmrådet. Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

6 2.3 Bebyggelse g byfrm Den nye bebyggelsen skal ha høy arkitektnisk kvalitet både med hensyn til utfrming g materialvalg. Området vil få en ekspnert beliggenhet g dermed str betydning fr bybildet Bebyggelsen skal ta hensyn til viktige siktlinjer, slfrhld g krav til gde utepphldsarealer. Det skal legges til rette fr publikumrettede funksjner på gateplan sm kan bidra til å skape liv g ssial kntrll Byggegrenser g byggelinjer er vist på plankart. Bebyggelsen mt ffentlige gater g plasser skal være sammenhengende g ha en klar ffentlig fasade. Der det er vist byggelinje mt gate på plankart, skal byggemrådets fasader plasseres i minst 70 % av byggelinjen. Byggelinjens plassering kan justeres ne i bebyggelsesplanene, men skal ligge mellm 2,5 m g 4 m fra regulert vegkant fr kjøreveg. Det skal etableres frtau mellm kjøreveg g byggelinje. Det skal samtidig sikres variasjn i fasaden g sikt fra gaten inn i g gjennm mrådenes bebyggelse. Der det er satt byggegrenser på plankart kan bebyggelsens utfrming mt ffentlig veg, strandprmenade, frimråde eller annen bebyggelse være mer variert. Byggegrense langs riksveg er satt til 15 m fra vegkant. 2.4 Tilgjengelighet fr alle Ved utbygging g gjennmføring av tiltak i ffentlige utearealer skal det sikres gd tilgjengelighet fr alle der universell utfrming legges til grunn, jfr rundskriv T-5/99 MD ( Universell utfrming skal integreres i publikumsrettede arealer g ffentlig tilgjengelige utemråder. Dette inkluderer gater med frtau, elveprmenade g plasser med mer. Dette innebærer blant annet at mrådene, både ute g inne, skal være lett tilgjengelig med rullestl, det skal innarbeides naturlige ledelinjer langs gangarealer, g fargebruk, skilting g lyssetting skal tilpasses svaksynte. Ved utarbeidelse av bebyggelsesplaner må det defineres en viss andel leiligheter fr hvert mråde sm skal utarbeides fr bevegelseshemmede. 2.5 Skilt- g reklameinnretninger Fr skilt- g reklameinnretninger gjelder kmmunens vedtekt til pbl. 93 g 107 samt veglvens Utepphldsarealer til bliger Kmmunale retningslinjer fr mfang g kvalitet av anlegg fr barn g unge skal legges til grunn fr krav m felles utepphldsareal Det stilles følgende kvalitetskrav til felles utepphldsareal: Arealene skal tilrettelegges fr rekreasjn g lek. Det skal være trafikksikker adkmst til utepphldsarealene. Arealene skal ha gde slfrhld g være klimatisk skjermet. Minimum 50% av felles utepphldsareal på bakkeplan skal ha sllys kl , ved vår- g høstjevndøgn. Slfrhld skal dkumenteres ved illustrasjner g tallfestet størrelse på areal sm følger kravet. Arealene skal være egnet fr pphld. Terreng brattere enn 1: 3, samt restareal sm ikke er egnet til pphld skal ikke regnes med. Arealene skal være skjermet fr støy, g ha et støynivå under 55 dba Felles utepphldsareal skal være ferdig pparbeidet før ferdigattest g brukstillatelse etter pbl 99 kan utstedes. Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

7 2.6.4 Bliger skal i tillegg ha minimum 15 m 2 utepphldsareal pr.100 m 2 BRA hvr følgende kvalitetskrav er sikret: Arealene skal ha gde slfrhld g være klimatisk skjermet. Arealene skal være egnet fr pphld. Terreng brattere enn 1: 3, samt restareal sm ikke er egnet til pphld skal ikke regnes med. Arealene skal være skjermet fr støy, g ha et støynivå under 55 dba. Privat uteareal kan være på terrasse/balkng. 2.7 Sikring mt flm Områder sm ligger under kte 1,90 mh er flmutsatte. Ved nybygging g større mbygginger jfr pbl 87-2a g d tillates derfr ikke b- g pphldsarealer eller sårbare installasjner under denne ktehøyden. Tpp grunnmur skal ligge på minimum kte 1,90 mh. Ved rehabilitering, mbygging g bruksendring av eksisterende bebyggelse skal alle sårbare installasjner (elektriske, elektrniske g lignende) legges ver kte 1,9 mh. Under kte 1,90 mh kan det plasseres fr eksempel parkeringsareal g andre kjellerrm. Dersm areal under kte 1,90 nyttes til slike frmål, må arealene sikres mt vanninntregning g utstyres med nødvendig pumpeinstallasjner. Nedkjørsler til parkeringsanlegg skal være sikret mt flm. 2.8 Avfall I nye utbyggingsmråder skal det legges til rette fr gde srteringsrdninger. Avfall skal ppbevares frskriftsmessig på egen grunn, frtrinnsvis innendørs, men kan gså innpasses i planer fr utemråder. Avfallsanleggene skal integreres i bygningsvlumet eller i utermmet på en arkitektnisk gd måte. 2.9 Energifrsyning Fr større nybygg g ved stre mbygginger jfr pbl 87-2a g d, skal det installeres sentralvarmeanlegg tilrettelagt fr lavenergi ppvarming. Det tillates ikke installasjn av rene ljefyrte anlegg Andre tekniske installasjner Tekniske installasjner sm trafkisker, heishus, ventilasjn g varme m.m skal integreres i bygningsvlumet på en arkitektnisk gd måte. Installasjnene skal støydempes mt ffentlige arealer g naber. Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

8 3 BYGGEOMRÅDER 3.1 Område fr blig, Frittliggende småhusbebyggelse, FS Område mfatter bligfrmål i eksisterende bebyggelse. Det tillates maksimum 30 % BYA. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 11,5 mh. Det tillates maksimum 2,5 etasjer Parkering skal løses på egen grunn, se parkeringskrav Garasjer/carprter skal være tilpasset den øvrige bebyggelsen på eiendmmen g i mrådet mht. takvinkel, materialvalg g utseende. Garasjer/carprter skal ikke ha større bruksareal eller bebygd areal enn 50 m². Ma byggehøyde 5 m. Ma gesimshøyde 3,5 m. Når garasje plasseres med innkjøring vinkelrett på kmmunale veier, skal avstanden fra prt til tmtegrense mt ffentlig vei, være minst 5 m. Garasje plassert parallelt med kmmunale veier, skal ligge i en avstand minst 2 m fra veggliv til tmtegrense til kmmunal vei. 3.2 Område fr blig, Knsentrert småhusbebyggelse, KS Områdene skal nyttes til knsentrert småhusbebyggelse. Det tillates maksimum 30 % BYA. Tillat byggehøyder Område KS1: Maksimal tillatt gesimshøyde er kte 9 mh, maks tillatt mønehøyde er kte 12 mh i del av mrådet sm vender mt Nrdre banegate g kte 13 mh i del av mrådet sm vender mt Langgata. Tak skal ha fall mt gate. Det tillates maksimum 2 etasjer mt gate. Område KS2: Maksimal tillatt gesimshøyde er kte 9 mh, maks tillatt mønehøyde er kte 13 mh. Tak skal ha fall mt gate. Det tillates maksimum 2 etasjer mt gate Parkering skal løses innenfr mrådet, frtrinnsvis sm en integrert del av bebyggelsen. Det tillates bygging av parkeringskjeller i den del av mrådet sm vender mt Langgata. Område KS1 skal ha adkmst fra Langgata. Område KS2 skal ha adkmst fra Nrdre Banegate. 3.3 Område fr blig, Blkkbebyggelse Området skal nyttes til blig i blkkbebyggelse. Det tillates maksimum 40 % BYA. Det tillates imidlertid bygging av parkeringskjeller pp til 60 % BYA med tpp gulv fr utearealer på maks kte + 3 mh. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 13 mh. Det tillates maksimum 3 etasjer Parkering skal løses innenfr mrådet, frtrinnsvis sm en integrert del av bebyggelsen. Det tillates bygging av parkeringskjeller. 3.4 Område fr båthus, Bh Områdene skal nyttes til båthus. Eksisterende byggehøyder skal ikke verstiges. 3.5 Område fr blig/ frretning/ kntr, B/F/K Områdene B/F/K 1-5 skal nyttes til kmbinert frmål blig/ frretning/ kntr med hvedvekt på blig. Hvert delmråde skal ha en andel frretning/kntr i første etasje mt ffentlig gate eller plass, frtrinnsvis inn mt Pl 2 g 3, mt Ballastgata g mt Langgata. Areal fr frretning/ kntr skal utfrmes med en brutt etasjehøyde på minimum 3,5 m g ha hvedinngang fra ffentlig gate. Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

9 Det skal tilrettelegges fr frretning- g kntrvirksmhet uten behv fr stre lager- eller parkeringsarealer. Unntak fra dette er mråde B/F/K 5 der det er mulig å etablere mer arealkrevende handel Fr mråde B/F/K 1, B/F/K 4 g B/F/K 5 tillates maksimum 50 % BYA. Det tillates imidlertid bygging av parkeringskjeller pp til 70 % BYA med tpp gulv fr utearealer på maks kte + 3 mh. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 13 mh fr B/F/K 1. Det tillates maksimum 3 etasjer. Maksimal tillatt byggehøyde fr B/F/K 4 g B/F/K 5 er kte 13 mh fr 60% av arealet g kte 16 mh fr 40% av arealet. Maksimal høyde tillates i arealet sm vender mt Langgata. Det tillates maksimum 3-4 etasjer. Gde slfrhld fr nabbebyggelse skal sikres Fr mråde B/F/K 2 g B/F/K 3 tillates maksimum 40 % BYA. Det tillates imidlertid bygging av parkeringskjeller pp til 60 % BYA med tpp gulv fr utearealer på maks kte + 3 mh. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 16 mh fr B/F/K 2 g B/F/K 3. Det tillates maksimum 4 etasjer Plassering av ffentlig gangvei mellm B/F/K 2 g B/F/K 3 kan justeres i en felles bebyggelsesplan fr mrådene. Gangveien skal sikre gd tilgjengelighet mellm Pl 3 g FO Fr mråde B/F/K 2 g 3 skal det fr hvert delmråde etableres minst t siktlinjer fra gaten g inn i g gjennm mrådenes bebyggelse. Fr mråde B/F/K 1 skal det etableres minst en slik siktlinje Parkering skal løses i innendørs parkeringsanlegg, se parkeringskrav Parkeringsanlegg skal ikke dminere fasade mt gate, g skal ikke legges inn mt Pl 2 g Pl 3. Maksimalt 1/3 fasadelengden kan brukes til parkeringsanlegg. Avkjørsler til parkeringsanlegg skal samrdnes fr hvert delmråde. Område B/F/K 1-4 skal ha adkmst fra Grønviksveien g Ballastgata. Område B/F/K 5 skal ha adkmst fra Langgata Båtpplag tillates ikke i mrådene. 3.6 Område fr frretning/ kntr/ industri, F/K/I Områdene skal nyttes til kmbinert frmål frretning/ kntr/ industri. Virksmhetene skal ha hvedinngang fra ffentlig gate/plass. I delmråde F/K/I 1 skal det tilrettelegges fr frretning- g kntrvirksmhet uten behv fr stre lager- eller parkeringsarealer. Delmråde skal ha en andel frretning/kntr i første etasje mt ffentlig gate eller plass, frtrinnsvis inn mt Pl Tetthet g byggehøyder Område F/K/I 1: Område F/K/I 2: Område F/K/I 3: Område F/K/I 4: Område F/K/I 5: Det tillates maksimum 60 % BYA. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 13 mh. Det tillates maksimum 3 etasjer. Øverste etasje mt Keiser Niklausgate skal trekkes inn 3 m i hele byggets lengde. Det tillates imidlertid bygging av parkeringskjeller pp til 80 % BYA med tpp gulv fr utearealer på maks kte + 3 mh. Areal fr frretning/ kntr i første etasje skal utfrmes med en brutt etasjehøyde på minimum 3,5 m g ha hvedinngang fra ffentlig gate. Det tillates maksimum 60 % BYA. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 12 mh. Det tillates maksimum 60 % BYA. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 15 mh mt Gismerøyveien g kte 12 mh i et belte på 30 m fra Kvislaveien. Det tillates maksimum 35 % BYA. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 9 mh. Eksisterende lagerbygg kan behlde dagens høyde på 11 mh. Fran eksisterende lagerhall er mulig å bygge maks til 7,0 mh innenfr angitt byggegrense. Det tillates maksimum 35 % BYA. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 9 mh. Fr Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

10 Område F/K/I 4 g 5 mrådet nærmest F/K/I 4 gjelder følgende dimensjner: Lengde 50 meter, bredde 24 meter g høyde 15 meter.h. Disse t mrådene ligger svært ekspnert i frhld til sentrum g gså i frhld til innseilingen til byen. Ved utarbeidelse av bebyggelsesplan fr disse mrådene må det legges særlig vekt på estetikk g bygningenes plassering i frhld til landskapet, bygningenes frm, materialbruk g farge må vektlegges Parkering g varelevering skal løses innenfr det enkelte delmråde, se parkeringskrav Område F/K/I 1 skal etablere innendørs parkeringsanlegg. Parkeringsanlegg skal ikke dminere fasade mt gate, g skal ikke legges inn mt plass Pl 2. Maksimalt 1/3 fasadelengden kan brukes til parkeringsanlegg. Avkjørsler til parkeringsanlegg skal samrdnes fr hvert delmråde. 3.7 Område fr frretning/ kntr/ ffentlig, F/K/O Områdene skal nyttes til kmbinert frmål frretning/ kntr/ ffentlig bebyggelse. Virksmhetene skal ha hvedinngang fra ffentlig gate/plass. Det skal tilrettelegges fr frretning- g kntrvirksmhet uten behv fr stre lager- eller parkeringsarealer Det tillates maksimum 100 % BYA. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 9 mh Parkering g varelevering skal løses innenfr delmrådet, se parkeringskrav Område fr blig/ frretning/ kntr/ industri, B/F/K/I Områdene skal nyttes til kmbinert frmål blig/frretning/ kntr/ industri. Det tillates mindre frretningsdrift, kntrbasert virksmhet g annen lettere prduksjn. Det skal tilrettelegges fr frretning- g kntrvirksmhet uten behv fr stre lager- eller parkeringsarealer. Næringsvirksmheten skal ikke være i knflikt med bligfrmålet med hensyn til trafikk, støy, lukt g annen frurensing. Arealer i 1. etasje mt plass Pl 3 skal bli satt av til frretning/kntr. Areal fr frretning/ kntr i første etasje skal utfrmes med en brutt etasjehøyde på minimum 3,5 m g ha hvedinngang fra ffentlig gate Det tillates maksimum 45 % BYA. Det tillates imidlertid bygging av parkeringskjeller pp til 65 % BYA med tpp gulv fr utearealer på maks kte + 3 mh. Bebyggelsen kan være høyest mt Grønneviksveien/ Ballastgata/ Pl 3, g skal trappes av ned mt bebyggelsen i FS. Maksimal tillatt byggehøyde fr B/F/K/I er kte 16 mh i 40 % av arealet, dvs arealet sm vender mt Grønneviksveien/ Ballastgata/ Pl 3. Maks tillat byggehøyde fr øvrig del av mrådet er kte 13 mh. Øverste etasje mt FS skal trekkes inn 3 m i hele byggets lengde. Gde slfrhld fr nabbebyggelse skal sikres. Det tillates maksimum 4 etasjer Parkering g varelevering skal løses innenfr delmrådet, se parkeringskrav Parkering fr nye bliganlegg skal løses i innendørs parkeringsanlegg. Parkeringsanlegg skal ikke dminere fasade mt gate, g skal ikke legges inn mt plass Pl 3. Avkjørsler til parkeringsanlegg skal samrdnes fr delmrådet. Maksimalt 1/3 fasadelengden kan brukes til parkeringsanlegg. Varelevering kan fregå fra plass Pl 3 innenfr begrensede tidsrm, se Båtpplag tillates ikke i mrådet. Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

11 3.9 Område fr Allmennyttig: Kultur/ Htell / Kntr/ Bevertning / Blig / Frretning, A/H/K/Be/B/F Områdene skal nyttes til kmbinert frmål allmennyttig: kultur/ htell / kntr/ bevertning/ blig/ frretning. Områdene skal utvikles til kulturhus g kulturaktiviteter med tilhørende fasiliteter. Kulturhus kan kmbineres med htell g bevertning, samt kntr. Deler av areal i 1 etasje kan brukes til mindre frretningsvirksmhet, denne virksmheten skal ikke henvende seg mt Pl 1 eller mt Keiser Niklausgate. Det kan bygges inntil 15 % bliger i mrådene. 1.etasje g arealer henvendt inn mt Pl 1 kan ikke benyttes til blig. Htell skal ha hvedinngang mt Sandskargata. Kulturhus skal ha hvedinngang mt Pl 1 g gangbr ver elva. Innenfr delmrådet må det sikres gd tilkmst fr buss g tai til htell g kulturhus, dette må løses fra Sandskargata. Det er kun tillatt med begrenset kjøring fr handikappede g varetransprt i Keiser Niklausgate Det tillates maksimum 50 % BYA. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 16 mh. Det tillates å bygge høyere fr en mindre del av kulturhus der det skal bygges scene g det er behv fr ekstra høyde fr trådlft. Avgrensingen g høyde fr dette skal avklares i bebyggelsesplan. Bebyggelsen skal avtrappes mt elva Det skal etableres en ffentlig tilgjengelig gangpassasje gjennm mrådet fra Sandskargaten til Pl Parkering fr mrådene skal løses i innendørs parkeringsanlegg. Ut - g innkjøring til parkeringsanlegg skal ligge i Sandskargata. Parkeringsanlegg skal ikke dminere fasade mt plass eller gate. Maksimalt 1/3 fasadelengden kan brukes til parkeringsanlegg Område fr Allmennyttig kulturfrmål, A Området skal nyttes til frmål allmennyttig kulturfrmål Det tillates maksimum 50 % BYA. Maksimal tillatt byggehøyde er kte 13 mh. Det tillates maksimum 3 etasjer Parkering skal løses innenfr delmrådet. Det tillates innendørs parkeringsanlegg. Ut - g innkjøring til parkeringsanlegg skal ligge i Sandskargata. Parkeringsanlegg skal ikke dminere fasade mt plass eller gate. Maksimalt 1/3 fasadelengden kan brukes til parkeringsanlegg. 4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 4.1 Generelt Offentlige trafikkmråder skal pparbeides med den inndeling sm er vist på planen. Mindre tilpasninger av grense mellm trafikkmråder er tillatt. Gd fremkmmelighet fr alle trafikantgrupper skal sikres Avkjørsler til delmrådene er ikke vist på plankart. I frbindelse med utfrming av bebyggelsesplaner g byggesaker med situasjnsplan, skal avkjørsel vises. Avkjørsel skal være trafikksikker g følge standard krav i vegnrmalen Mindre kmmunaltekniske anlegg sm pumpestasjner eller transfrmasjnskisker kan tillates ppført innenfr ffentlige trafikkmråder. Disse anleggene skal ikke være til sjenanse eller til hinder fr framkmmelighet Båtpplag tillates ikke i mrådene. Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

12 4.2 Kjøreveg Offentlig kjøreveg skal ha t felt. Det tillates ikke gateparkering. 4.3 Annen veggrunn Areal fr annen veggrunn skal pparbeides til grøntarealer med gd kvalitet. 4.4 Frtau/ gangveg / elveprmenade/ gangbr Ganglinjer skal anlegges slik at fremkmmeligheten fr gående blir gd g ikke hindres av installasjner, unødvendige høydesprang eller vanskelig linjeføring Det skal pparbeides en sammenhengende, ffentlig tilgjengelig elveprmenade. Den skal være minimum 6 meter bred g tifredstille krav m universell tilgjengelighet jmf 2.4. Elveprmenaden skal pparbeides med gde kvaliteter med hensyn til utfrming g materialvalg. Elveprmenaden skal ligge mellm sjøen g bygningene, det er ikke tillatt å bygge fran elveprmenaden. Elveprmenaden skal ikke være verbygget. Kaifrnt langs elveprmenade skal utstyres med stiger slik at en kan kmme seg pp av vannet dersm en faller uti. Kai langs elevprmenade skal være ffentlig tilgjengelig Fr elveprmenade/gangvei mellm mrådet F/K/I 4 g 5 gjelder følgende: prmenaden skal være minimum 2 m bred, gd fremkmmelighet skal sikres Det kan etableres en gangbr ver innseiling til PS 2. Bra kan være inntil 3 m bred. Fri seilingshøyde under bra skal være minimum 3,5 m i minimum 8 m bredde. 4.5 Plass Plass Pl 1 skal pparbeides sm en ffentlig plass. Området skal pparbeides med gde kvaliteter med hensyn til utfrming g materialvalg. Plassen skal utfrmes slik at den kan brukes både sm en åpen str festplass, til bruk både fr større arrangementer, g sm en plass fr rekreasjn. Det skal tilrettelegges fr gd tilgjengelighet til ny gang- g sykkelbr ver elva g fr en elveprmenade med minimum 6 meters bredde langs elva. Eksisterende allé langs elva skal m mulig behldes eller erstattes. Tilgjengelighet fr transprt fr handikappede skal sikres til hvedinngang fr kulturhus. Tilgjengelighet fr varelevering g annen transprt inn til g gjennm mrådet ved spesielle arrangement skal sikres. Inntil ny gate mellm Grønneviksveien g Keiser Niklausgate er etablert må det være mulig å snu vgntg på Pl 1, med inn- g utkjøring fra Ballastbrygga. Deler av ffentlig kaifrnt skal være tilgjengelig til en hver tid fr av- g påstigning fra båter. Det kan graves ut g anlegges en mindre pll sm utviding av elva innenfr anvist mråde på plankart. Melding m graving må sendes Nrsk Sjøfartsmuseum fr vurdering m behv fr marinarkelgiske undersøkelser Plass Pl 2 g Pl 3 skal pparbeides sm lkale ffentlig plasser tilrettelagt fr pphld. Områdene skal pparbeides med gde kvaliteter med hensyn til utfrming g materialvalg. Eksisterende trær skal søkes behldt. Det kan tilrettelegges fr varelevering fra Pl 3 til begrensede tider. Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

13 4.6 Parkering Parkering 1, P1, skal brukes fr av- g påstigningsareal fr busser sm betjener mråde F/K/O g A/H/K/Be/B/F Parkering 2, P2, skal brukes sm handikap-parkering g varelevering Parkering 3 g 4, P3 g P4 skal brukes sm parkering til privat småbåthavn. 4.7 Havnemråde på land Havnemrådet er knyttet til bruk av bruk av Ballastbrygga. Området tillates ikke brukt til parkering. Langs kaien skal ffentlig tilgjengelig elveprmenade sikres. Ved spesielle situasjner der kaimrådet av sikkerhetsmessige grunner må stenges av, skal dette åpnes så snart det er frsvarlig. Ved avstenging skal ftgjengere ledes ver til frtau langs Ballastbrygga. 4.8 Trafikkmråde i sjø g vassdrag Farleder g manøvreringsmrådet i tilknytning til trafikkmrådet i elva skal ikke hindres. Det kan graves ut g anlegges en mindre pll sm utviding av elva innenfr anvist mråde på plankart. Melding m graving må sendes Nrsk Sjøfartsmuseum fr vurdering m behv fr marinarkelgiske undersøkelser. 4.9 Havnemråde i sjø- g vassdrag: Småbåthavn Innenfr mrådet SH1 kan det anlegges småbåtplasser. Utfylling i elva tillates ikke, men treknstruksjner på peler eller flytebrygger kan gdtas. Anlegget skal ha gde kvaliteter både med hensyn til utførelse, frm g materialvalg Kmbinert frmål: Trafikkmråde i sjø g vassdrag/gang- g sykkelbr Det skal etableres gang- g sykkelbr ver Mandalselva innenfr mråde sm er vist på plankart. Den nye bra skal ha høy arkitektnisk kvalitet både med hensyn til utfrming g materialvalg. Bra skal ha en innvendig bredde på 5 m. Fri seilingshøyde under bra skal være minimum 3,5 m i en seilingsled med minimum 20 meters bredde. I tillegg skal det være en åpning med bredde minst 7,5 meter fr større båter. I denne åpning skal det være fri seilingshøyde. Seilingsledene skal ligge innenfr avgrensning vist på plankart. 5 FRIOMRÅDER 5.1 Frimråde FO1-5 Områdene avsatt til frimråde skal være ffentlig tilgjengelig g benyttes sm leke- g parkmråder. Alle frimrådene skal ha gde pphldskvaliteter g gd tilgjengelighet fra elveprmenaden eller gangvei/frtausarealer. Bygninger tillates ikke ppført i frimrådene. Unntak kan gjøres når det gjelder mindre bygninger sm hører naturlig med til g ikke hindrer bruken av mrådet. Det kan tillates skulpturell utsmykning av mrådene I mrådene FO1 g FO2 skal det pparbeides en park med kvartalslekeplass med gde leke- g pphldskvaliteter. I mråde FO2 skal eksisterende skg i størst mulig grad behldes Område FO3 skal pparbeides til lek g pphld. Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

14 5.1.3 Område FO4 skal brukes sm rekreasjnsarealer. Det kan tillates bygging av mindre anlegg slik sm utendørs amfi, taletter g lignende. Anleggene skal være ffentlig tilgjengelige Område FO5 skal pparbeides til lek g pphld. 6 SPESIALOMRÅDER 6.1 Parkbelte i industristrøk Parkbeltet, Pb 1, skal gi mrådet en grønn buffer mt riksvegen, g sikre at det tidligere løpet til elva Kvisla ikke bygges igjen. Det skal legges til rette fr en mulig gjenåpning av elveløpet på sikt Parkbeltet, Pb 2, skal være en grønn buffer mellm F/K/I 4 g 5 g frimrådet. 6.2 Friluftsmråde, land Friluftsmrådet skal være ffentlig tilgjengelig. 6.3 Friluftsmråde, sjø Friluftsmrådet skal være ffentlig tilgjengelig. 6.4 Privat småbåtanlegg Innenfr avgrenset mrådet merket PS 1, PS 2 g PS 3 kan det anlegges privat småbåtanlegg. Utfylling i elva tillates ikke, men treknstruksjner på peler eller flytebrygger kan tillates. Ved mråde PS 3 kan en ml fr beskyttelse av havnen vurderes. Anleggene skal utføres med gde kvaliteter med hensyn til utfrming g materialbruk. 6.5 Frisiktsne ved veg Innenfr de viste frisiktsnene tillates ikke sikthindrende gjenstander eller vegetasjn sm er høyere enn 0,5 m ver tilstøtende veiers nivå. 6.6 Bevaring av bygninger g anlegg Særpregede bygninger g anlegg skal bevares Bevaring av trafstasjn Trafstasjnens hvedfrm, fasade g materialbruk skal bevares. Det tillates ikke riving av anlegget Bevaring av laksestige med anlegg Laksestige med anlegg skal bevares i sin helhet. Det tillates ikke riving av anlegget. Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,

15 6.6.3 Krav m arkelgisk vervåkning I mråde mellm Mandalselva, Keiser Niclausgate g Sandskargata er det en sannsynlighet fr at det finnes kulturlag med autmatisk fredete kulturminner fra middelalderen i bygrunnen. Ved større gravearbeider i dette mrådet skal melding sendes til Fylkesknservatren i Vest-Agder Fylkeskmmune. Fylkesknservatren vil etter knkret vurdering i hvert enkelt tilfelle kunne kreve å være til stede når det graves fr å dkumentere lagfølge g eventuelt jrdfunn. Mandal kmmune Sist revidert Reguleringsplan fr Nedre Malmø Bestemmelser, Rev ,