Saksfremlegg REGULERINGSPLAN FOR SKRIVERVEGEN 18

Transkript

1 Arkivsak: 08/ Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg 1. GANGS BEHANDLNG REGULERNGSPLAN FOR SKRVERVEGEN 18 Mona Helene Larsen nnstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under &&& Forslag til reguleringsplan i 2 alternativer for Skrivervegen 18, datert datert sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn. Del av gjeldende plan for Sørumsand bygningsområde, stadfestet overlappes av det nye planforslaget og foreslås opphevet. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven ::: &&& Sett inn innstillingen over &&& Det er utarbeidet 2 nye forslag til reguleringsplan for Skrivervegen 18, gnr 46 bnr 38. Forslagsstiller ønsker fortrinnsvis å oppføre et bygg langs drettsvegen med 4 etasjer, hvor 4. etasje et inntrukket. Alternativt kan det oppføres et 3 etasjes bygg med en del mot drettsvegen og en del langs Skrivervegen. Bygget planlegges for tannlegeklinikk og eventuelt noe annen helsevirksomhet i første etasje og boliger i øvrige etasjer. Rådmannen anbefaler at begge alternativ til reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan alternativ 1, datert sist revidert Forslag til reguleringsplan alternativ 2, datert sist revidert Forslag til reguleringsbestemmelser alternativ 1, datert sist revidert Forslag til reguleringsbestemmelser alternativ 2, datert sist revidert Forslagstillers planbeskrivelse alternativ 1 7. Forslagstillers planbeskrivelse alternativ 2 8. Risiko og sårbarhetsanalyse 9. Støyrapport, datert Rapport grunnforhold, Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Sakens øvrige dokumenter. Saksutredning:... &&& Sett inn saksutredningen under &&& Bakgrunn for saken: Planforslaget for Skrivervegen 18 er fremmet av Lil Solnes AS for Tanngarden AS. Planområdet, som er på ca 2,5 daa, ligger svært sentralt på Sørumsand. Planområdet avgrenses av drettsvegen i sør, Skrivervegen i øst, og mot nord og vest eiendommene gnr. 46 bnr. 78, gnr. 46 bnr 315 og gnr. 46 bnr 176. Skrivervegen 18 er i dag en del av et veletablert boligområde bestående av

2 eneboliger og rekkehus. Tanngarden AS ønsker å legge til rette for oppføring av en lavblokk i Skrivervegen 18 med tannklinikk i 1. etasje samt leiligheter i byggets øvrige etasjer. Forslagstiller ønsker primært å oppføre en bygning med 4 etasjer langs drettsvegen (Alternativ 1). Bygningen foreslås å inneholde tannklinikk i 1. etasje og boliger i etasje. Planforslaget legger til rette for flatt tak. For at bygget ikke skal virke så høyt opp i mot eneboligene foreslås det at 4. etasje minimum er inntrukket 2,6 m mot drettsvegen og 3 m mot 46/78. Det skal være parkeringskjeller under hele bygget. Alternativt foreslås det å oppføre en bygning med 2 byggetrinn (Alternativ 2). Bygget planlegges i en vinkel langs drettsvegen og Skrivervegen. Bygget foreslås oppført med 3 etasjer. Planforslaget åpner for saltak. 1. etasje kan det være aktuelt med annen helsevirksomhet i tillegg til tannklinikk. Det skal være parkeringskjeller under hele bygget. Saksopplysninger: Forslagene som nå fremmes, er revisjoner av planforsaget som tidligere er behandlet i Miljø- og utviklingsutvalget. Behandling av tidligere planforslag: Det ble gitt tilslutning til oppstart av regulering, med hensikt å legge til rette for fortetting, MUsak 47/ Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev til naboer, offentlige og private instanser Det ble samtidig kunngjort oppstart i Romerikes Blad. Det ble utarbeidet et planforslag som ble lagt ut til offentlig ettersyn av MU i sak 57/ juni Planforslaget ble 2. gangs behandlet i MU sak 80/09. MU fattet følgende vedtak: M/U sender reguleringsplanen tilbake til administrasjonen med bestilling av en arealutnyttelsesgrad på 35 % og tillatt høyde i tråd med fortettingen for Skrivervegen 18. (Sorenskriverboligene 2. etg + loft). For forslagsstiller er det ikke interessant å oppføre en bygning med 2 etasjer + loft innenfor en BYA på 35 %. Forsslagstiller vurderer at det ikke vil gi mulighet for å øke størrelsen på tannklinikken eller boligdelen nok til at det forsvarer å rive eksisterende bygg og i tillegg oppføre et nybygg. Forslagstiller har revidert det opprinnelige planforslaget og forsøkt å imøtekomme MU sin bestilling så langt det er mulig. Samtidig er det tatt hensyn til at tiltakshaver har behov for en ny moderne tannklinikk samt at prosjektet det legges til rette for skal være økonomisk forsvarlig. Det er utarbeidet to planforslag. reguleringsbestemmelsene er teksten som er ulik i de to alternativene markert med fet og kursiv. Det er ikke utarbeidet tegninger for disse to alternativene. Det er ønske om en prinsipiell vurdering av forslagene uten bindinger som tegninger lett medfører. Endringer i planforslaget etter siste behandling: Planområdet er redusert fra å gjelde hele kvartalet til omfatte kun Skrivervegen 18. Det vil si at planforslaget ikke legger føringer for bruk av naboeiendommene. Alternativ 1 foreslås med en bygning langs drettsvegen med redusert grunnflate. BYA er redusert til 40 %, men det er beholdt 4 etasjer. Alternativ 2 har redusert til 3 etasjer + loft (planforslaget åpner for saltak), men har like stor grunnflate som opprinnelig planforslag. Forslaget har en BYA på 51 %. Forhold til eksisterende plandokumenter:

3 Området er i gjeldende reguleringsplan for Sørumsand bygningsområde, stadfestet , regulert til åpen småhusbebyggelse. Nytt planforslag legger til rette for bolig og kontor med en vesentlig høyere utnytting. kulturminnevernplanen anbefales det at boligområdet som Skrivervegen 18 er en del av vurderes regulert til spesialområde bevaring: Boligområdet begrenset av Skrivervegen, Vestbyvegen, Parkvegen, drettsparken og jernbanelinja er en naturlig del av det gamle Sørumsand sentrum som bør ses på som en helhet. Tre hus i dette området er med i listen over nyere tids kulturminner (Lillebis, drettsvegen 4 og drettsvegen 10). Det er viktig å bevare hele området som et helhetlig eksempel på utviklingen av Sørumsand sentrum gjennom tidene. Området bør vurderes regulert til spesialområde for bevaring. Forhold til gjeldende vedtak: Det ble gitt tilslutning til oppstart av regulering i MU-sak 47/ Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn av MU i sak 57/ juni Planforslaget ble 2. gangs behandlet i MU sak 80/09. Økonomiske konsekvenser: nvesteringer, drift og vedlikehold: ngen for kommunen. Bærekraftig utvikling: Det er ønske om en fortsatt vekst i kommunen, men det er ikke ønskelig å bygge ut mer i åsene. Boliger i åssidene blir liggende langt fra sentrum med dårlig kollektivtilbud og på arealer som er gode friluftsområder. Alternativene er da å benytte landbruksjord eller fortette i allerede bebygde områder. Landbrukets produksjonsarealer er under press fra ulike utbyggingsformål. Utbyggingstakten i Oslo og Akershus er betydelig, med en gjennomsnittlig nedbygging av dyrka og dyrkbar mark de siste 20 år på hele daa pr år. Dagens nedbyggingstakt er ikke bærekraftig i forhold til å bevare ressursen dyrka mark. Det ble i St.prp. nr fastsatt et nasjonalt mål om å halvere den årlige omdisponeringen av de mest verdifulle jordressursene innen Jordvern og miljøvennlig by- og tettstedsutvikling er ofte sammenfallende interesser. Kompakte byer og tettsteder gir mindre transportbehov og bedre muligheter for miljøvennlige energiløsninger. Rikspolitisk retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging legger bl.a. vekt på at det legges opp til høy grad av tetthet i knutepunktene for kollektivtrafikken. Planforslaget legger opp til fortetting i et sentrumsnært boligfelt, helt i tråd med disse føringene. Planforslaget strider imot ønsket om å redusere tapet av kulturminner, jf kulturminnevernplanen. Det er bærekraftig å bevare et representativt utvalg av kulturminner for fremtidige generasjoner. Det er nødvendig å vurdere hva som er ønskelig å bevare, og hvordan en skal ta vare på kulturminnene ved fortsatt vekst på Sørumsand. dette området vurder rådmannen fortetting til å veie tyngre enn bevaring av boligområdet. Bemanningskonsekvenser: ngen for kommunen. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet får planforslaget til uttalelse under offentlig ettersyn. Rådet for funksjonshemmede får planforslaget til uttalelse under offentlig ettersyn. Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget? Nei

4 Andre råd/utvalg tilfelle hvilke? Nei Alternative løsninger: Planforslaget avvises. Kun et av alternativene legges ut til offentlig ettersyn. Vurdering: MU la føringer i sak 80/09 om lav grad av utnytting, tilsvarende BYA på 35 % og 2. etg + loft. En slik plan vil ikke åpne for en stor nok fortetting til at det svarer seg å rive dagens bebyggelse. Det vil heller ikke være forsvarlig å kreve parkeringskjeller da dette er en svært stor investering som må fordeles på et større antall leiligheter og mer m 2 kontorareal. Et planforslag med disse begrensingene anses derfor ikke som et alternativ. Dersom det ikke er ønskelig med utbygging i 3 eller 4 etasjer er det ikke behov for en omregulering av eiendommen. Alternativene til ny reguleringsplan for eiendommen legger opp til fortetting svært sentralt på Sørumsand som kan styrke tettstedet som kommunesenter og handelssted. Planforslaget legger til rette for næringsutvikling i form av utvidelse samt modernisering av en tannklinikk. Forslaget er i tråd med statlige føringer om å fortette sentrumsnært og nær kollektivknutepunkt, samt målet om å redusere omdisponering av landbruksjord. Planforslaget er også i overensstemmelse med kommunens arealstrategi. Men forslaget trekker opp flere spørsmål som kommunen er nødt til å ta stilling til: Sentrumsutbygging dag er det høy og konsentrert bebyggelse øst for Skrivervegen (Kuskerudparken) og åpen/konsentrert småhusbebyggelse i boligområdet som Skrivervegen 18 er en del av. Planforslaget åpner for bebyggelse i 3 eller 4 etasjer i Skrivervegen 18. Dog 1 eller 2 etasjer mer en omkringliggende småhus. Rådmannen mener dette vil være en god tilpassning til den tette bebyggelsen i Kuskerudparken, og sentrum slik det vil fremstå når Egebergkvartalet er bygget ut. En kan også se for seg at eiendommene ved rundkjøringen, gnr 46 bnr 6 (Svendsengården) og gnr 46 bnr 18, kan fortettes med blokker på opptil 4 etasjer, dvs 2 etasjer mer enn det dagens regulering åpner for. Tilsvarende også for Skrivervegen 22. Planforslaget legger ikke opp til en spredning av funksjoner som bør ligge midt i sentrum, som forretninger, serveringssteder, post og lignende. Sørumsand sentrum vil fremdeles være konsentrert rundt Fokussenteret og de andre forretningene. Planforslaget legger derimot til rette for videreutvikling av en tannklinikk. Slike helsetjenester er hensiktsmessig å ha i eller i umiddelbar nærhet av sentrum og kollektivknutepunkt, men de bør ikke oppta arealer midt i sentrum som heller bør nyttes til forretningsvirksomhet. Det er i kommuneplanen og reguleringsplan lagt opp til fortetting på Noractorområdet og Egebergkvartalet, men det er usikkert når dette vil bli realisert. Rådmannen er positiv til at det skjer en fortetting av Skrivervegen 18, uavhengig av når annen fortetting vil skje. Skrivervegen og Egebergkvartalet vil kunne stå fint sammen dersom begge bygges ut. Kulturminnevern / fortetting Planforslaget strider i mot anbefalinger i kulturminnevernplanen for Sørum, som sier at en bør vurdere å regulere hele boligområdet til spesialområde bevaring. alle slike saker vil det være en avveining mellom vern og utbygging. Området består av eneboliger i tre, men er ut over dette ikke spesielt enhetlig. Området har lav vernklasse. ngen bygninger som er særskilt nevnt i kulturminnevernplanen vil bli direkte berørt av planforslaget. Rådmannen mener det her har større verdi å fortette.

5 Området er i dag regulert til åpen boligbebyggelse med en lav grad av utnytting. Reguleringsplanen fra 1947 gir lite informasjon og er utdatert. Det er mulig å søke om å fradele for å bygge en ny boenhet innenfor boligområdet. Kommunens praksis på dette har tidligere vært liberal, men ettersom kravet til å fortette sentrumsnære områder og jordvernet er blitt sterkere har også kommunens praksis på dette området blitt strengere. Det vil si at dersom området skal fortettes og bevaringsverdien forringes, er det ønskelig med en høy utnytting av området. Planforslaget og omgivelsene Estetikk skal tillegges stor vekt i prosjektet. Både for å ta hensyn til småhusområdet, men også fordi Skrivervegen 18 er synlig fra sentrum. Det er siktlinjer både fra Rådhusparken, rundkjøringen Sørumsandvegen/Skrivervegen og jernbanen. Planforslaget setter krav til fasadematerialer og utforming av bebyggelsen på Skrivervegen 18. Fasaden skal ha innslag av tre. Det kan også benyttes tegl og pusset mur. Hensikten med bestemmelsen er å oppta elementer fra eksisterende boligmiljø i området. Samtidig kan bruken av tremateriale gjøre bygget noe mykere. Trafikk Utbyggingen som planforslaget åpner for vil generere noe mer trafikk på de første 70 meterne av Skrivervegen. Det kan forventes at mengden trafikk til et nytt tannlegekontor vil bli noe større enn den er i dag. tillegg vil det bli noe trafikk som følge av flere leiligheter. Rådmannen anser ikke dette for å være en økning som vil være av betydning for infrastrukturen. Skrivervegen har tosidig fortau på denne strekningen. Det er rundkjøring i krysset Skrivervegen/Sørumsandvegen, som gjør at det er god kapasitet i krysset og enkelt å komme inn eller ut av Skrivervegen. Planforslaget legger ikke opp til fortau eller utvidelse av drettsvegen. Det er et ønske fra naboer om byggegrense på 6 meter fra drettsvegen slik at det er rom for fremtidig utvidelse av veien. Det er ingen planer for å utvide drettsvegen. Veien er atkomstvei til boliger, det er ikke lenger mulig å kjøre til barnehagen eller idrettsanlegget via drettsvegen. At drettsvegen er smal er med på å holde farten nede. Rådmannen foreslår at byggelinjen på 4 meter opprettholdes. Negativ servitutt Det er påheftet en negativ servitutt (heftelse) på eiendommen som innebærer at eiendommen kun kan bebygges villamessig, mens skjemmende bebyggelse, sykehus, fabrikker og enhver virksomhet som ved støy, larm eller lukt generer naboene, salg av alkohol og handelsvirksomhet forbys. Servitutter (med unntak av legalservitutter) er privatrettslige avtaler som er tinglyst på eiendommer. Hva som avtales mellom private parter, og håndheving av avtaler er ikke relevant for planmyndighetene. Kommunen er ikke bundet av slike privatrettslige avtaler når den fatter vedtak som planmyndighet. Kommunen trenger derfor ikke å ta hensyn til denne servitutten ved sin behandling av reguleringsplanen. Når det gjelder spørsmålet om å gjennomføre reguleringsplanen, så kan det komme i strid med denne servitutten. Servitutten kan sette en privatrettslig skranke for en utbygging etter reguleringsplanen. Servitutten også kan være bortfalt av flere grunner. enkelte tilfeller kan slike strøksservitutter falle bort på grunn av samfunnsutviklingen i området. Om dette kan være tilfelle her er svært usikkert. Da servitutten er privatrettslig vil kommunen ikke gå inn på dette spørsmålet. Dersom det blir en rettslig prosess mellom partene vil kommunen ikke være en part i denne prosessen. Kommunestyret kan derimot ekspropriere denne servitutten bort, på vegne av en utbygger. Dersom dette skulle bli aktuelt må utbygger be om at kommunen eksproprierer servitutten i egen sak. Risiko og sårbarhet Forslagstiller har tatt for seg grunnforhold, flomfare, høyspent, støy og radon i en risiko- og

6 sårbarhetsanalyse. Grunnundersøkelsene viser at alle de siltholdige massene fjernes som følge av utgraving til parkeringskjeller og fundamentet vil komme ned på rene svært lite setningsfarlige sandmasser. En fundamentering på disse massene kan anbefales. Foruten grunnundersøkelser er det foretatt støymålinger som viser at to fasader må støyisoleres. Skrivervegen 18 ligger 12 meter over nivået som hundreårsflommen målte i Flomproblematikk blir derfor sett på som svært lite sannsynlig. Radon kan forekomme på Sørumsand, dog i moderate mengder. Krav til tiltak mot radon følger av teknisk forskrift og vil bli ivaretatt i byggesaken. Det er ikke høyspentlinjer innenfor planområdet eller i umiddelbar nærhet. Området er relativt flatt, slik at det ikke er fare for stein- jord eller snøras. Eiendommen er ikke tidligere brukt på en slik måte at det er sannsynlig med forurensning i grunnen. Planforslaget åpner for boliger og kontor, ikke tiltak som medfører støy, forurensning, eksplosjoner eller annen fare. Rådmannens vurdering av de to alternativene og konklusjon Etter rådmannens faglige vurdering er begge alternativ til reguleringsplan i overensstemmelse med overordnede føringer og legger opp til en fornuftig utvikling av en sentrumsnær eiendom. Det er vesentlig at det settes krav om parkering under bakken, men for at det skal være gjennomførbart må utnyttelsesgraden være høy, enten at det bygges i 4 etasjer eller med en høy % BYA. Alternativ 1, et byggetrinn med 4 etasjer, legger til rette for en effektiv utnytting av eiendommen. Det planlegges flatt tak, slik at høyden ikke vil overstige mønehøyden i alternativ 2. For å gjøre bygget mindre massivt er det satt krav om at 4. etasje skal trekkes inn langs idrettsvegen og mot naboeiendom i vest. Alternativ 1 har en lavere % BYA gir dermed mer ubebygd areal. På lang sikt kan det tenkes å være en heldig løsning dersom det blir aktuelt å fortette på naboeiendom langs Skrivervegen. Alternativ 2 i møtekommer i større grad merknader som har kommet til høyden på det første planforslaget. Bygget begrenses til 3 etasjer. Det åpnes for saltak slik at maksimal mønehøyde likevel kan bli tilsvarende høyden i alternativ 1. Det er ikke tatt stilling til takform i planforslaget. Alternativ 1 er etter rådmannens faglige vurdering det beste alternativet når en tenker på en langsiktig utvikling av Sørumsand. Det anbefales likevel at begge alternativene legges ut til offentlig ettersyn slik at naboer og andre berørte gis mulighet til å uttale seg. Før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn må forslagstiller utarbeide et nytt plankart med riktige sosi koder. Dersom det ikke er ønskelig med blokkbebyggelse på eiendommen anbefaler rådmannen at planforslaget avvises. nformasjons- og kommunikasjonstiltak: Dersom et eller begge forslagene til ny reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn vil naboer og berørte parter blir tilskrevet og høringen vil annonseres i avis og på kommunens hjemmeside. Det vil gis mulighet til å gi en uttalelse innen 6 uker.... &&& Sett inn saksutredningen over &&& Utskrift av saken til: Saksbehandler Sørumsand, den 8. oktober 2010 Seksjonsleder: Sissel Andersen

7 Y Y Y X X Oversiktskart Målestokk 1:2000

8 Frisiktsone Vestbyvegen 46/287 46/315 46/ /176 46/ Skrivervegen garasje 1:8 1: S GESMS BL3 KJELLER +114,37 1.ETG. +117,2 GESMS +131 GESMS +129 C SB M/TLH.B CARPORT Frisiktsone P 32 TEGNFORKLARNG: PBL 25 REGULERNGSFORMÅL BYGGEOMRÅDER (PBL 25-1, ledd nr.1) Kombinert formål - Bolig/ Kontor LNJESYMBOLER Planens begrensning Formålsgrense Byggegrense Bolig/Kontor BYA=40% Areal: 2,5 daa 46/38 46/46 46/46 Byggelinje Frisiktsone Bebyggelse som skal fjernes Avkjørsel 46/78 Max møne/gesims høyde: +131 m Frisiktsone 129/10 M=1:500 N m 20 m 30 m 40 m 50 m REGULERNGSPLAN MED TLHØRENDE BESTEMMELSER FOR Skrivervegen 18, gnr 46, bnr 38, Sørum kommune 46/18 SAKSBEHANDLNG FLG. PLAN- OG BYGNNGSLOVEN REV/SAKSNR: DATO Kunngjøring av oppstart av planarbeidet 1. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker Offentlig ettersyn i perioden 2. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker Kommunestyrets behandling Signatur LS 72 BFK1 REVSJONER 2.4 daa BYA=45.00% Utarbeidet av:!"#$%&#'()$*%!"#"$%&'"()'(*+,-. Kjøpmannsgt.51 N-7011 Trondheim Mob: Fax: E-post: post@solnes.no Prosjektnr Dato: Sign. LS drettsvegen 46/6 TEGN. NR.:

9 Frisiktsone gen 46/287 46/315 46/ / Skrivervegen garasje 1:8 1:12 GES +117 S BL3 KJELLER ETG. +11 GESMS + GESMS C S M/ CAR Frisiktsone P 32 TEGNFORKLARNG: PBL 25 REGULERNGSFORMÅL BYGGEOMRÅDER (PBL 25-1, ledd nr.1) LNJESYMBOLER Planens begrensning Bolig/Kontor BYA=51% Areal: 2,5 daa 46/38 BT 2 Max gesims høyde: +127 m Max møne høyde +131 m 46/46 Kombinert formål - Bolig/ Kontor Formålsgrense Byggegrense Byggelinje Frisiktsone 46/46 Bebyggelse som skal fjernes Avkjørsel /78 BT 1 Max gesims høyde: +127 m Max møne høyde +131 m Frisiktsone 129/10 M=1: m 20 m 30 m 40 m 50 m N REGULERNGSPLAN MED TLHØRENDE BESTEMMELSER FOR Skrivervegen 18, gnr 46, bnr 38, Sørum kommune SAKSBEHANDLNG FLG. PLAN- OG BYGNNGSLOVEN drettsvegen 46/18 Kunngjøring av oppstart av planarbeidet 1. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker Offentlig ettersyn i perioden 2. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker Kommunestyrets behandling REV/SAKSNR: DATO Signatur LS 2 BFK1 REVSJONER 2.4 daa BYA=45.00% Utarbeidet av:!"#$%&#'()$*%!"#"$%&'"()'(*+,-. Kjøpmannsgt.51 N-7011 Trondheim Mob: Fax: E-post: post@solnes.no Prosjektnr Dato: Sign. LS TEGN. NR.:

10 SØRUM KOMMUNE BESTEMMELSER TLKNYTNNG TL REGULERNGSPLAN FOR SKRVERVEGEN 18 Alternativ 1 Planen er datert sist revidert Bestemmelsene er datert , sist revidert Planen med bestemmelsene er vedtatt av kommunestyret. Reguleringsplanen er vedtatt i hht Plan- og bygningsloven Hans Marius Johnsen ordfører 1 AVGRENSNNG OG REGULERNGSFORMÅL. Reguleringsplanens avgrensning er vist på plankartet. Reguleringsformålene er: - Bebyggelse og anlegg kombinert formål: bolig/kontor - Hensynssone frisiktsone 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Visuelle kvaliteter Estetikk skal tillegges stor vekt. Både for å ta hensyn til småhusområdet, men også fordi Skrivervegen 18 er synlig fra sentrum. Det er siktlinjer både fra Rådhusparken, rundkjøringen Sørumsandvegen/ Skrivervegen og jernbanen. Dette skal hensyntas. Bebyggelsen skal tilpasses småhusområdet, med f.eks materialbruk, og harmonisere med sentrumsbebyggelsen (i Kuskerudparken og fremtidig utbygging i Egebergkvartalet). Ved behandling av byggesaker skal det påses at bebyggelsen får en god utførelse med hensyn til form og materialbehandling. Vedlagt alle søknader om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det redegjøres skriftlig for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter, inklusive hvordan tiltaket forholder seg til eksisterende bebyggelse og de nære og fjerne omgivelser. Som tilleggsdokumentasjon kreves det fotomontasje og perspektivtegninger.

11 2.2 Tekniske anlegg Det skal foreligge byggetillatelse for tekniske anlegg (veg, vann, avløp og veglys) før arbeidene kan igangsettes. Anleggene skal bygges etter den til enhver tid gjeldende kommunale standard. Vedlagt søknaden om tekniske anlegg skal det foreligge lengde- og tverrprofiler som dokumenterer skjæringer og fyllinger. Av planene skal det fremgå hvorledes bygningene sikres mot tilrenning av vann fra omkringliggende områder. Av tekniske planer skal det også fremgå løsning for lokal overvannshåndtering/fordrøyning. Detaljplanene skal utformes med sikte på god tilpasning til eksisterende terreng. Det må foreligge midlertidig brukstillatelse for tekniske anlegg før igangsettingstillatelse til boliger og kontor kan gis. 2.3 Privatrettslige avtaler Etter vedtak av disse bestemmelser kan det ikke inngås privatrettslige avtaler som er i strid med planen eller bestemmelsene. 2.4 Vegetasjon Så langt det er mulig skal eksisterende vegetasjon og terreng bevares og kultiveres. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal dette dokumenteres. 3 BYGGEOMRÅDE FOR KOMBNERT FORMÅL BOLG/KONTOR 3.1 Utnyttelse og byggehøyder På areal for byggeområder kan det oppføres lavblokk med tilhørende anlegg. Tillatt % BYA skal ikke overstige 40 %. Bygninger skal formgis slik at de passer til tomten. Bebyggelsen skal oppføres med en maksimal gesims og mønehøyde høyde som angitt på plankartet, og som tilsvarer inntil 4 etasjer. Mindre takoppbygg for tekniske installasjoner tillates. 1. etasje skal benyttes til bolig eller kontor etasje skal benyttes til bolig. Det tillates maksimalt en andel på 30 % av leiligheter med størrelse under 55 m2. Alle leiligheter skal ha balkong/terrasse. Balkonger skal være innenfor byggelinjen. 3.2 Fasaden Fasaden skal ha et betydelig innslag av tre. Det kan også benyttes tegl og pusset mur. Hensikten med bestemmelsen er å oppta elementer fra eksisterende boligmiljø i området Parkering Virksomhet Totalt antall p-plasser bil p-plass i garasjekjeller p-plasser sykkel kontor 3 per 100m per 100m 2 1,5 pr. 100 m 2 Bolig < 60 m 2 1 pr. leilighet 1 pr. leilighet 1 pr. leilighet Bolig m pr. leilighet 1 pr. leilighet 1.5 pr. leilighet

12 Bolig >100 m 2 2 pr. leilighet 1 pr. leilighet 1.5 pr. leilighet På utendørs parkeringsplass skal det være mulig å sette opp carporter. Carportene kan settes opp nærmere nabogrense enn 4 meter dersom nabo samtykker. Det skal opparbeides en sone med vegetasjon mellom parkeringsplassen og naboeiendommer på 1.5 meter. Sykkelparkering for kontor må være i nærheten av inngangspartiet. 3.4 Trafikkområder Avkjørsel fra Skrivervegen skal beholde den eksisterende plassering. Avkjørsler skal være i hht vegnorm for Sørum kommune. Skrivervegen 22 (gnr 46 bnr 176) kan ha felles avkjørsel med Skrivervegen 18 (gnr 46 bnr 38). frisiktområdene skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer eller andre innretninger med høyde over 0,5 m over tilstøtende vegers planum. 3.5 Støy Anbefalingene i støyberegninger for utendørs og innendørs støy, rapport fra Cowi datert , skal følges. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 skal gjelde. Grenser for tillatt støy er tilsvarende anbefalte verdier i tabell 2 i T Brannvann Bygget kan sprinkles dersom vanntilførsel til eiendommen er tilstrekkelig. 3.7 Grunnforhold Følgende skal legges til grunn for prosjekteringen: Rapport på grunnforholdene fra Per Øivind Fredheim, rapport datert Grøntområde med lekeplass Vegetasjon som fjernes skal erstattes med nyplanting av stedstypiske sorter. Områder uten eksisterende vegetasjon skal jordkles, tilsås og beplantes. På sørvestsiden av tomten, mellom bygget og parkeringsplassen skal det være min 20 m 2 grøntareal på terreng per bolig. Uteareal skal utformes med tanke på at dette er et sted for sosial kontakt og rekreasjon. Lekearealet skal være på minimum 150 m2 og inneholde minimum 5 lekeapparater inkludert sandkasse. Areal og lekeapparater utformes i samsvar med sikkerhetsforskrift av 19.juli Lekeareal skal inngjerdes. Redegjørelse som beskriver utforming og innhold på felles grøntarealer og lekeplasser skal inngå i søknad om byggetillatelse for teknisk infrastruktur. Lekeplassen, utearealene og øvrig grøntanlegg skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse til boliger innenfor planområdet. Ved brukstillatelse vinterstid skal arealet ferdigstilles senest innen påfølgende 01.juni.

13 3.9 Utbyggingsrekkefølge nnen ny bebyggelse tas i bruk skal felles uteområder opparbeides etter situasjonsplan med tilleggsdokumentasjon godkjent av kommunen Utenomhusplan og tilleggsdokumentasjon For området skal det foreligge utenomhusplan (målestokk 1: 500) som skal følge søknad om rammetillatelse. Den skal inneholde: Bebyggelsens plassering, høyder, takform, takvinkel, møneretning. Adkomst til bebyggelsen. Utforming av uteområder med høydeangivelser, herunder terrengplanering, skjæringer og fyllinger med beskrivelse av behandlingsmåte, eventuelle forstøtningsmurer, gjerder/skjermvegger og beplantning. Parkeringsplasser, herunder også sykkelparkering. Lekeplasser/Grøntarealer. Utvendig belysning. Opplegg for innebygd renovasjon med god estetisk utforming. Uttalelse fra ROAF til plasseringen skal foreligge før rammetillatelse gis. Fordrøying av overvann tillegg skal følgende dokumentasjon følge søknad om rammetillatelse: Perspektivtegning eller fotomontasje. Prøver av materialbruk og farger i fasader. Dokumentasjon av at hensyn til universell utforming er ivaretatt, minimum ved at: Adkomst til boligenes innganger skal være trinnfri, høyde på evt. nedsenket kantstein i overgang mot kjørearealer skal være maksimalt 2,5 cm. Gangadkomsten skal ha maksimal helling 1:20 og utføres med fast dekke egnet for bevegelseshemmede. Gangsonene skal være fri for hindringer for synshemmede, lysstolper etc. skal plasseres utenfor gangbanen. Gangbanen skal markeres med ledelinjer, og inngangspartiene markeres med kontrastfarger. Beskrivelse av estetikk og behandlingsmåte av uteområder med høydeangivelser, herunder terrengplanering, skjæringer og fyllinger, eventuelle forstøtningsmurer, gjerder/skjermvegger og beplantning Skilt og reklame Oppsetting av skilt og reklameinnretninger skal godkjennes av kommunens bygningsmyndigheter. Skilt, reklameinnretninger ol. skal ikke være til hinder for ferdsel eller til fare for, eller i visuell konflikt med omgivelsene på annen måte. Frittstående skilt på terrengnivå skal plasseres i direkte tilknytning til virksomheten. Skilt må ikke plasseres på møne, takflate, takutstikk eller gesims. Gesimser utformet som lysende kasser tillates ikke. Det tillates ikke uthengsskilt. Transparenter må ikke bryte med det arkitektoniske uttrykket på bygningen eller bakgrunnen de tilhører. De må også tilpasses omgivelsene og ha god fjernvirkning.

14 SØRUM KOMMUNE BESTEMMELSER TLKNYTNNG TL REGULERNGSPLAN FOR SKRVERVEGEN 18 Alternativ 2 Planen er datert sist revidert Bestemmelsene er datert , sist revidert Planen med bestemmelsene er vedtatt av kommunestyret. Reguleringsplanen er vedtatt i hht Plan- og bygningsloven Hans Marius Johnsen ordfører 1 AVGRENSNNG OG REGULERNGSFORMÅL. Reguleringsplanens avgrensning er vist på plankartet. Reguleringsformålene er: - Bebyggelse og anlegg kombinert formål: bolig/kontor - Hensynssone frisiktsone 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Visuelle kvaliteter Estetikk skal tillegges stor vekt. Både for å ta hensyn til småhusområdet, men også fordi Skrivervegen 18 er synlig fra sentrum. Det er siktlinjer både fra Rådhusparken, rundkjøringen Sørumsandvegen/ Skrivervegen og jernbanen. Dette skal hensyntas. Bebyggelsen skal tilpasses småhusområdet, med f.eks materialbruk, og harmonisere med sentrumsbebyggelsen (i Kuskerudparken og fremtidig utbygging i Egebergkvartalet). Ved behandling av byggesaker skal det påses at bebyggelsen får en god utførelse med hensyn til form og materialbehandling. Vedlagt alle søknader om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det redegjøres skriftlig for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter, inklusive hvordan tiltaket forholder seg til eksisterende bebyggelse og de nære og fjerne omgivelser. Som tilleggsdokumentasjon kreves det fotomontasje og perspektivtegninger.

15 2.2 Tekniske anlegg Det skal foreligge byggetillatelse for tekniske anlegg (veg, vann, avløp og veglys) før arbeidene kan igangsettes. Anleggene skal bygges etter den til enhver tid gjeldende kommunale standard. Vedlagt søknaden om tekniske anlegg skal det foreligge lengde- og tverrprofiler som dokumenterer skjæringer og fyllinger. Av planene skal det fremgå hvorledes bygningene sikres mot tilrenning av vann fra omkringliggende områder. Av tekniske planer skal det også fremgå løsning for lokal overvannshåndtering/fordrøyning. Detaljplanene skal utformes med sikte på god tilpasning til eksisterende terreng. Det må foreligge midlertidig brukstillatelse for tekniske anlegg før igangsettingstillatelse til boliger og kontor kan gis. 2.3 Privatrettslige avtaler Etter vedtak av disse bestemmelser kan det ikke inngås privatrettslige avtaler som er i strid med planen eller bestemmelsene. 2.4 Vegetasjon Så langt det er mulig skal eksisterende vegetasjon og terreng bevares og kultiveres. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal dette dokumenteres. 3 BYGGEOMRÅDE FOR KOMBNERT FORMÅL BOLG/KONTOR 3.1 Utnyttelse og byggehøyder På areal for byggeområder kan det oppføres lavblokk med tilhørende anlegg. Tillatt % BYA skal ikke overstige 51 %. Bygninger skal formgis slik at de passer til tomten. Bebyggelsen skal oppføres med en maksimal gesims og mønehøyde høyde som angitt på plankartet, og som tilsvarer inntil 3 etasjer. Mindre takoppbygg for tekniske installasjoner tillates. 1. etasje skal benyttes til bolig eller kontor etasje skal benyttes til bolig. Det tillates maksimalt en andel på 30 % av leiligheter med størrelse under 55 m2. Alle leiligheter skal ha balkong/terrasse. Balkonger skal være innenfor byggelinjen. 3.2 Fasaden Fasaden skal ha et betydelig innslag av tre. Det kan også benyttes tegl og pusset mur. Hensikten med bestemmelsen er å oppta elementer fra eksisterende boligmiljø i området Parkering Virksomhet Totalt antall p-plasser bil p-plass i garasjekjeller p-plasser sykkel kontor 3 per 100m per 100m 2 1,5 pr. 100 m 2 Bolig < 60 m 2 1 pr. leilighet 1 pr. leilighet 1 pr. leilighet Bolig m pr. leilighet 1 pr. leilighet 1.5 pr. leilighet

16 Bolig >100 m 2 2 pr. leilighet 1 pr. leilighet 1.5 pr. leilighet På utendørs parkeringsplass skal det være mulig å sette opp carporter. Carportene kan settes opp nærmere nabogrense enn 4 meter dersom nabo samtykker. Det skal opparbeides en sone med vegetasjon mellom parkeringsplassen og naboeiendommer på 1.5 meter. Sykkelparkering for kontor må være i nærheten av inngangspartiet. 3.4 Trafikkområder Avkjørsel fra Skrivervegen skal beholde den eksisterende plassering. Avkjørsler skal være i hht vegnorm for Sørum kommune. Skrivervegen 22 (gnr 46 bnr 176) kan ha felles avkjørsel med Skrivervegen 18 (gnr 46 bnr 38). frisiktområdene skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer eller andre innretninger med høyde over 0,5 m over tilstøtende vegers planum. 3.5 Støy Anbefalingene i støyberegninger for utendørs og innendørs støy, rapport fra Cowi datert , skal følges. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 skal gjelde. Grenser for tillatt støy er tilsvarende anbefalte verdier i tabell 2 i T Brannvann Bygget kan sprinkles dersom vanntilførsel til eiendommen er tilstrekkelig. 3.7 Grunnforhold Følgende skal legges til grunn for prosjekteringen: Rapport på grunnforholdene fra Per Øivind Fredheim, rapport datert Grøntområde med lekeplass Vegetasjon som fjernes skal erstattes med nyplanting av stedstypiske sorter. Områder uten eksisterende vegetasjon skal jordkles, tilsås og beplantes. På sørvestsiden av tomten, mellom bygget og parkeringsplassen skal det være min 20 m 2 grøntareal på terreng per bolig. Uteareal skal utformes med tanke på at dette er et sted for sosial kontakt og rekreasjon. Lekearealet skal være på minimum 150 m2 og inneholde minimum 5 lekeapparater inkludert sandkasse. Areal og lekeapparater utformes i samsvar med sikkerhetsforskrift av 19.juli Lekeareal skal inngjerdes. Redegjørelse som beskriver utforming og innhold på felles grøntarealer og lekeplasser skal inngå i søknad om byggetillatelse for teknisk infrastruktur. Lekeplassen, utearealene og øvrig grøntanlegg skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse til boliger innenfor planområdet. Ved brukstillatelse vinterstid skal arealet ferdigstilles senest innen påfølgende 01.juni.

17 3.9 Utbyggingsrekkefølge nnen ny bebyggelse tas i bruk skal felles uteområder opparbeides etter situasjonsplan med tilleggsdokumentasjon godkjent av kommunen Utenomhusplan og tilleggsdokumentasjon For området skal det foreligge utenomhusplan (målestokk 1: 500) som skal følge søknad om rammetillatelse. Den skal inneholde: Bebyggelsens plassering, høyder, takform, takvinkel, møneretning. Adkomst til bebyggelsen. Utforming av uteområder med høydeangivelser, herunder terrengplanering, skjæringer og fyllinger med beskrivelse av behandlingsmåte, eventuelle forstøtningsmurer, gjerder/skjermvegger og beplantning. Parkeringsplasser, herunder også sykkelparkering. Lekeplasser/Grøntarealer. Utvendig belysning. Opplegg for innebygd renovasjon med god estetisk utforming. Uttalelse fra ROAF til plasseringen skal foreligge før rammetillatelse gis. Fordrøying av overvann tillegg skal følgende dokumentasjon følge søknad om rammetillatelse: Perspektivtegning eller fotomontasje. Prøver av materialbruk og farger i fasader. Dokumentasjon av at hensyn til universell utforming er ivaretatt, minimum ved at: Adkomst til boligenes innganger skal være trinnfri, høyde på evt. nedsenket kantstein i overgang mot kjørearealer skal være maksimalt 2,5 cm. Gangadkomsten skal ha maksimal helling 1:20 og utføres med fast dekke egnet for bevegelseshemmede. Gangsonene skal være fri for hindringer for synshemmede, lysstolper etc. skal plasseres utenfor gangbanen. Gangbanen skal markeres med ledelinjer, og inngangspartiene markeres med kontrastfarger. Beskrivelse av estetikk og behandlingsmåte av uteområder med høydeangivelser, herunder terrengplanering, skjæringer og fyllinger, eventuelle forstøtningsmurer, gjerder/skjermvegger og beplantning Skilt og reklame Oppsetting av skilt og reklameinnretninger skal godkjennes av kommunens bygningsmyndigheter. Skilt, reklameinnretninger ol. skal ikke være til hinder for ferdsel eller til fare for, eller i visuell konflikt med omgivelsene på annen måte. Frittstående skilt på terrengnivå skal plasseres i direkte tilknytning til virksomheten. Skilt må ikke plasseres på møne, takflate, takutstikk eller gesims. Gesimser utformet som lysende kasser tillates ikke. Det tillates ikke uthengsskilt. Transparenter må ikke bryte med det arkitektoniske uttrykket på bygningen eller bakgrunnen de tilhører. De må også tilpasses omgivelsene og ha god fjernvirkning.

18 SØRUM KOMMUNE Plan- og utbyggingsseksjonen Dato: Att.: Mona Helene Larsen Deres ref.: Vår ref.: Prosjekt: Regulering Sørumsand Prosjekt nr.: 0805 REGULERNGSPLAN FOR 46/38, SØRUMSAND BESKRVELSE ALT 1 1. NNLEDNNG 1.1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver er Tanngarden AS, Skiverv. 18, Sørumsand. 1.2 Eiendoms- og eierforhold Planområdet omfatter 46/38 som skal reguleres i detalj. Planarbeidet tar sikte på å regulere 46/38 for kontor og bolig. Eier av 46/38 er Tanngarden AS. 1.3 Planlegger - opplysninger om kompetanse/godkjenning Utførende for planarbeidet er Lil Solnes AS i Trondheim. Oppdragsansvarlig, faglig leder og saksbehandler for planarbeidet er siv.ark. MNAL. Lil Solnes, Firmaet har sentral godkjenning i tiltaksklasse. Lil Solnes AS ivaretar også arkitektfaglig prosjektering for ny tannklinikk og boliger på tomt 46/ Hensikten med planen. Planens formål for 46/38, Tanngarden er å legge til rette for utbygging av tannlegeklinikk og omlag 10 boliger med parkering og boder i kjeller. Planen vil også ivareta nødvendig utvendig parkering, renovasjonsløsning, grøntområde og lekeplass. Den legges stor vekt på universell utforming av hele formålet, både når det gjelder utvendig og innvendige løsninger. Det er planlagt en sammensatt leilighetsstørrelse med 2 til 4 roms leiligheter. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og evt. andre juridiske forhold Det finnes en stadfestet plan nr. 18 for området fra , uten reguleringsbestemmelser. Den nye reguleringsplanen vil erstatte deler av denne. Det foreligger en privatrettslig servitutt som innebærer et forbud mot næringsvirksomhet på eiendommen. Det har imidlertid vært drevet tannlegekontorer i 1.etasje siden 1989, så denne statutten kan vel neppe ha gyldighet i dag.

19 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. 2. PLANOMRÅDET, EKSSTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger vest i Sørumsand sentrum og er avgrenset av drettsvegen i sør og Skrivervegen i øst. Mot nord korresponderer plangrensen med tomtegrensen til 46/176 og 46/315 og mot vest mot 46/78. Planområdet omfatter omlag 2,5 dekar. 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene. På tomt 46/38 har det siden 70-tallet vært drevet tannlegeklinikk i 1.etasje. Tidligere ble klinikken drevet 1.etasje i nabohuset 46/78. Planområdet er en etablert boligtomt med en villa som i dag har tannlegeklinikk i 1.etg. og leilighet i 2.etg. Det er i tillegg en garasje og et lite anneks på tomten. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse. Bebyggelsen består av tradisjonell trebebyggelse med stående panel. Nabotomtene er bebygd i hovedsak med eldre en - og toetasjes bolighus oppført i tre. På tomt 46/315 er det i den senere tid bygget to boligbygg i tradisjonell stil med 7 leiligheter. På nabotomt på østsiden av Skrivervegen er det de senere år ført opp moderne boligblokker i mur og tegl på opptil 8 etasjer. Det er ingen verneverdig bebyggelse innenfor planområdet. 2.4 Demografiske forhold Sørumsand sentrum består hovedsaklig av bebyggelse med blanding av forretning, kontor og boliger. Planområdet grenser til Sørumsand sentrum, og ligger 400 m fra Fokus kjøpesenter og 200 m fra buss- og togstasjonen. Planområdet vil, med en utbygging med kontor og bolig mot Skrivervegen gi en ønsket fortetting i umiddelbar nærhet til handelssentrum og kollektivknutepunkt. 2.5 Barnehage, skole, forretninger. Tomten er sentralt plassert med kort vei til offentlig kommunikasjon, dagligvarehandel, skole og sentrum. Skole- og barnehagekapasiteten er i følge Sørum kommune vurdert i tilknytning til reguleringsplanen og funnet tilstrekkelig. 2.6 Topografi og vegetasjon. Tomten ligger i et terreng som skråner svakt ned mot Glomma i nord. På den opparbeidete tomten består vegetasjonen i hovedsak av busker og blomsterbed. 2.7 Klimatiske forhold Sol. Tomten har gode solforhold med sol fra tidlig morgen til sen kveld. Leilighetene vil få uteoppholdsplasser i form av terrasser mot sørøst og svalganger mot nordvest. Felles grøntområde og lekeplass legges vest og nord på tomten hvor det er best skjermet fra trafikk og med gode solforhold store deler av dagen og kvelden. Vind og nedbør. Dette regnes ikke å ha noen betydning for denne planen. Lil Solnes AS 2

20 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. 2.8 Støy Planområdet avgrenses av to veier samt jernbanen. Det er utført måling fra drettsvegen og Skrivervegen se ROS analyse og støyrapport av Cowi. Planområdet ligger ikke innenfor flystøysone. 2.9 Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet. Eksisterende adkomst til planområdet er via Skrivervegen. Det skal reguleres inn frisiktsoner på planen. Det eksisterer pr. i dag ingen veier/gater eller stier innen planområdet Grunnforhold. Tomten har et topplag av noe organisk og noe siltholdig ned til 2-2,5 m dyp. Under topplaget ligger finsand og etter hvert noe mellomsand. På dybde m ligger det stedvis leirelag. Ved bygging av parkeringskjeller blir de siltholdige massene fjernet og fundamentene vil da ligge på anbefalte masser. Se ROS analyse og rapport fra Siv.ng. Per Øivind Fredheim Vann, avløp, el.kabler og teleanlegg. Kapasiteten for vann og avløp regnes av teknisk etat i kommunen å være tilfredsstillende for denne utbyggingen. VA tilknyttes eksisterende vannledning på 160 mm og SPV som ligger i Skrivervegen utenfor eiendommen. Ved behov for sprinkling vurderes også kapasiteten for slokkevann tilfredsstillende. Overvann føres til egen grunn. Det ligger nettkabler langs drettsvegen, Skrivervegen og Vestbyvegen samt langs eiendomsgrensene mellom tomtene. En kabel gjennom tomt 46/38 på sør- og vestsiden av eksisterende bygg må flyttes. Det er vurdert å være tilstrekkelig med veglys i området. 3. PLANPROSESSEN 3.1 Deltakere i planprosessen planprosessen har representanter for følgende instanser deltatt: Tanngarden AS v/ Rita og Leif Herman Wilberg, Lil Solnes AS v/ Lil Solnes og Sørum kommune, Plan- og utbyggingsseksjonen v/ Mona Helene Larsen. 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid. gangsatt planarbeid er kunngjort i Romerikes Blad. Berørte hjemmelshavere er varslet direkte. 3.3 nnspill til planarbeidet/merknader til plan. Lil Solnes AS 3

21 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. 4. PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen. Byggeområde - kontor/bolig forhold til gjeldende reguleringsplan er det kun gjort endringer på formålet for alle tomtene og bebyggelsen på tomt 46/38. Det er ikke gjort endringer med hensyn til plassering av avkjørsel og veier på planområdet. 4.2 Arealoppgave for tomt 46/38, Tanngarden AS Tabell Formål m 2 Byggeområde for boliger og fellesareal Sum areal Tabell Antall leiligheter 10 BRA tannklinikk 460 m2 BRA bolig 950 m2 Areal parkeringskjeller bil/sykkel 362 m2 Areal birom kjeller 110 m2 Sum 1882 m2 Tabell BYA Byggeområde 506 m2 BYA Utvendig parkering 460 m2 Sum BYA 966 m2 % BYA ((100%* BYA)/2460 m2) 39,1 % Ute oppholdsareal inkl. lekeplass 709 m2 Arealer i tabellene og er ca. arealer. Prosjektet er fortsatt under utarbeiding. Det kan bli mindre justeringer av bebyggelsens grunnform og antall leiligheter. Sammensetning av leilighetsstørrelser For byggetrinn 1 vil fordelingen av leilighetsstørrelser bli omlag som følger: Leilighetstype Antall %- vis fordeling 2-roms leilighet 2 16,7% 3-roms leilighet 6 50,0% 4-roms leilighet 2 33,3% Sum % Det understrekes at sammensetning av leilighetsstørrelser vil bli vurdert i forhold til etterspørsel. Lil Solnes AS 4

22 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. 4.3 Utnyttingsgrad, høyder, struktur og mengder. Tomteareal (byggeområde og fellesområder) 2460 m2 Bruksareal 1882 m2 Utnyttingsgrad (TU) 76,5% Bebyggelsens max høyder er vist på reguleringsplanen. Bebyggelsens høyde vil være 3 etasjer med en tilbaketrukket 4.etasje. Byggegrense mot drettsvegen, Skrivervegen og og eiendom gnr. 46 bnr. 78 er 4,0 m. Mot nordvest er byggegrensen lagt 3,0 m fra planlagt bebyggelse. Det understrekes at prosjektet er under prosjektering, og at mengdene derfor kan bli endret noe underveis. 4.4 Utbygging Fullt utbygd vil planområdet romme ca. 460 m2 for tannklinikk for Tanngarden AS. tillegg vil bygget inneholde ca 10 leiligheter og parkeringskjeller. Med leiligheter med sentral plassering, livsløpsstandard, universell utforming, delvis parkering i kjeller og varierende leilighetsstørrelsr, vil prosjektet kunne appellere både enslige, barnefamilier og seniorer som ønsker en sentral og lettstelt bolig. Det foreligger dermed et godt utgangspunkt for å skape et rikt og sammensatt boområde. 4.5 Universell utforming Det skal legges spesielt stor vekt på universell utforming for å sikre tilgjengelighet for alle, uavhengig av alder og funksjonsevne. For parkering og uteareal for lek og rekreasjon vil tilgjengelighet og beliggenhet ifht bygget samt arealets størrelse ivaretas ihht TEK Bygget får en lett tilgjengelig og godt synlig felles inngang ihht TEK Det skal legges inn ledelinjer langs gangveier i form av materialer som gir store kontraster både synsmessig og taktilt. Belysning skal sørge for å fremheve viktige punkter og ikke blende Tomtens beskaffenhet gir i liten grad stigning og det legges opp til trinnfri adkomst til inngangen TEK Vegetasjon Vegetasjon vil bli nyttet som lokal skjerm mot vind, visuell avskjerming og sonedeling av uteareal. Som avskjerming mot småhusområdet i nord og vest skal beplantning utgjøre en grønn vegg. På denne måten vil også bygget virke mindre massivt fra disse naboeiendommene. 4.7 Klima Planområdet har gunstige solforhold. Ved plassering av bebyggelse er det lagt vekt på å skape solfylte og lune uterom. Sol/skyggestudier er vektlagt ved plassering, høydefastsetting og orientering av bebyggelsen Dette har medført at bebyggelsen har varierende høyde. Sol-/ skyggestudier er vedlagt planforslaget. 4.8 Støy Konkrete krav til støydemping er innarbeidet i planens bestemmelser. Oppfyllelse av kravene skal dokumenteres i tilknytning til søknad om rammetillatelse. Se ROS analyse Lil Solnes AS 5

23 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. 4.9 Trafikk Planen vil ikke endre vegene i området og avkjøringen fra Skrivervegen til 46/38 beholdes uendret. Eksisterende avkjørsel sikres med frisiktsoner og vil være innkjøring til bakkeparkering og nedkjøring til parkeringskjeller. For å oppnå trygge leke- og oppholdsarealer er tilgangen til disse lagt utenom trafikksonen Parkering Sørum kommune har i sine vedtekter krav til parkeringsdekning på 1,0 biloppstillingsplass pr. bolig opp til 60 m2, 1,5 plasser for bolig fra m2 og 2 plasser for boliger over 100 m2. For kontorer er settes kravet til 3 plasser per 100 m2. Det vil være behov for ca 14 plasser for kontorer og 14 for leilighetene, totalt 28 plasser. Dette dekkes delvis ved 10 parkeringsplasser i kjeller og de resterende som på utvendig parkeringplass. Det er satt av 2 HC-plasser i kjeller og 1 på utvendig parkeringsplass. Det anses at behovet for parkering for besøkende vil være mest aktuelt på tider da tannlegekontoret er stengt. Parkering på bakkenivå er i hovedsak lagt i randsonen mot nord. Det vil være ønskelig å ha delvis overdekkede parkeringsplasser her. Det avsettes plass til sykkelparkering i kjeller samt langs gangvei til hovedinngangen, i alt ca. 30 plasser Renholdsstasjon Det vil også være naturlig å legge renholdsstasjon ifbm parkeringsplassen for enkel avhenting Kollektivtrafikk Planområdet har kort vei til kollektivtrafikk, både buss og jernbane ligger i nær avstand Utvendig opphold og aktivitetsareal/lekeplasser reguleringsplankartet er lekeareal ikke skilt ut som et eget formål, men inngår i grøntområdet. Det foreslås at det i reguleringsbestemmelsene settes krav til en detaljert plan for opparbeiding av de ubebygde delene av tomten Dispensasjonssøknad Med nåværende løsning vil det ikke være behov for dispensasjoner Rekkefølgebestemmelser reguleringsbestemmelsene er det tatt inn bestemmelser om tidspunkt for opparbeiding av uteareal tilknyttet brukstillatelse på boligene Fremdrift Det er planlagt oppstart snarest. 5 ANDRE TLTAK FORBNDELSE MED PLANEN Lil Solnes AS 6

24 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. 5.1 Konsekvenser for trafikkforhold i tilgrensende områder Reguleringsplanen vil gi noe mer trafikk fra rundkjøringen og fram til planområdet. Skrivervegen har tilstrekkelig kapasitet til denne økningen og har tosidig fortau.. Med hilsen Lil Solnes AS Lil Solnes Siv. ark. MNAL / Saksbehandler Lil Solnes AS 7

25 SØRUM KOMMUNE Plan- og utbyggingsseksjonen Dato: Att.: Mona Helene Larsen Deres ref.: Vår ref.: Prosjekt: Regulering Sørumsand Prosjekt nr.: 0805 REGULERNGSPLAN FOR 46/38, SØRUMSAND BESKRVELSE ALT 2 1. NNLEDNNG 1.1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver er Tanngarden AS, Skiverv. 18, Sørumsand. 1.2 Eiendoms- og eierforhold Planområdet omfatter 46/38 som skal reguleres i detalj. Planarbeidet tar sikte på å regulere 46/38 for kontor og bolig. Eier av 46/38 er Tanngarden AS. 1.3 Planlegger - opplysninger om kompetanse/godkjenning Utførende for planarbeidet er Lil Solnes AS i Trondheim. Oppdragsansvarlig, faglig leder og saksbehandler for planarbeidet er siv.ark. MNAL. Lil Solnes, Firmaet har sentral godkjenning i tiltaksklasse. Lil Solnes AS ivaretar også arkitektfaglig prosjektering for ny tannklinikk og boliger på tomt 46/ Hensikten med planen. Planens formål for 46/38, Tanngarden er å legge til rette for utbygging av tannlegeklinikk og omlag 10 boliger i byggetrinn 1. byggetrinn 2 tenkes det kontorer og omlag 4 leiligheter. Begge byggetrinn får parkering og boder i kjeller. Planen vil også ivareta nødvendig utvendig parkering, renovasjonsløsning, grøntområde og lekeplass. Den legges stor vekt på universell utforming av hele formålet, både når det gjelder utvendige og innvendige løsninger. Det er planlagt en sammensatt leilighetsstørrelse med 2 til 4 roms leiligheter. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og evt. andre juridiske forhold Det finnes en stadfestet plan nr. 18 for området fra , uten reguleringsbestemmelser. Den nye reguleringsplanen vil erstatte deler av denne. Det foreligger en privatrettslig servitutt fra som innebærer et forbud mot næringsvirksomhet på eiendommen. Det har imidlertid vært drevet tannlegekontorer i 1.etasje siden 1989, så denne statutten kan vel neppe ha gyldighet i dag.

26 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. 2. PLANOMRÅDET, EKSSTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger vest i Sørumsand sentrum og er avgrenset av drettsvegen i sør og Skrivervegen i øst. Mot nord korresponderer plangrensen med tomtegrensen til 46/176 og 46/315 og mot vest mot 46/78. Planområdet omfatter omlag 2,5 dekar. 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene. På tomt 46/38 har det siden 70-tallet vært drevet tannlegeklinikk i 1.etasje. Tidligere ble klinikken drevet 1.etasje i nabohuset 46/78. Planområdet er en etablert boligtomt med en villa som i dag har tannlegeklinikk i 1.etg. og leilighet i 2.etg. Det er i tillegg en garasje og et lite anneks på tomten. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse. Bebyggelsen består av tradisjonell trebebyggelse med stående panel. Nabotomtene er bebygd i hovedsak med eldre en - og toetasjes bolighus oppført i tre. På tomt 46/315 er det i den senere tid bygget to boligbygg i tradisjonell stil med 7 leiligheter. På nabotomt på østsiden av Skrivervegen er det de senere år ført opp moderne boligblokker i mur og tegl på opptil 8 etasjer. Det er ingen verneverdig bebyggelse innenfor planområdet. 2.4 Demografiske forhold Sørumsand sentrum består hovedsaklig av bebyggelse med blanding av forretning, kontor og boliger. Planområdet grenser til Sørumsand sentrum, og ligger 400 m fra Fokus kjøpesenter og 200 m fra buss- og togstasjonen. Planområdet vil, med en utbygging med kontor og bolig mot Skrivervegen gi en ønsket fortetting i umiddelbar nærhet til handelssentrum og kollektivknutepunkt. 2.5 Barnehage, skole, forretninger. Tomten er sentralt plassert med kort vei til offentlig kommunikasjon, dagligvarehandel, skole og sentrum. Skole- og barnehagekapasiteten er i følge Sørum kommune vurdert i tilknytning til reguleringsplanen og funnet tilstrekkelig. 2.6 Topografi og vegetasjon. Tomten ligger i et terreng som skråner svakt ned mot Glomma i nord. På den opparbeidete tomten består vegetasjonen i hovedsak av busker og blomsterbed. 2.7 Klimatiske forhold Sol. Tomten har gode solforhold med sol fra tidlig morgen til sen kveld. Leilighetene vil få uteoppholdsplasser i form av terrasser mot sørøst og svalganger mot nordvest. Felles grøntområde og lekeplass legges vest og nord på tomten hvor det er best skjermet fra trafikk og med gode solforhold store deler av dagen og kvelden. Vind og nedbør. Dette regnes ikke å ha noen betydning for denne planen. Lil Solnes AS 2

27 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. 2.8 Støy Planområdet avgrenses av to veier samt jernbanen. Det er utført måling fra drettsvegen og Skrivervegen se ROS analyse og støyrapport av Cowi. Planområdet ligger ikke innenfor flystøysone. 2.9 Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet. Eksisterende adkomst til planområdet er via Skrivervegen. Det skal reguleres inn frisiktsoner på planen. Det eksisterer pr. i dag ingen veier/gater eller stier innen planområdet Grunnforhold. Tomten har et topplag av noe organisk og noe siltholdig ned til 2-2,5 m dyp. Under topplaget ligger finsand og etter hvert noe mellomsand. På dybde m ligger det stedvis leirelag. Ved bygging av parkeringskjeller blir de siltholdige massene fjernet og fundamentene vil da ligge på anbefalte masser. Se ROS analyse og rapport fra Siv.ng. Per Øivind Fredheim Vann, avløp, el.kabler og teleanlegg. Kapasiteten for vann og avløp regnes av teknisk etat i kommunen å være tilfredsstillende for denne utbyggingen. VA tilknyttes eksisterende vannledning på 160 mm og SPV som ligger i Skrivervegen utenfor eiendommen. Ved behov for sprinkling vurderes også kapasiteten for slokkevann tilfredsstillende. Overvann føres til egen grunn. Det ligger nettkabler langs drettsvegen, Skrivervegen og Vestbyvegen samt langs eiendomsgrensene mellom tomtene. En kabel gjennom tomt 46/38 på sør- og vestsiden av eksisterende bygg må flyttes. Det er vurdert å være tilstrekkelig med veglys i området. 3. PLANPROSESSEN 3.1 Deltakere i planprosessen planprosessen har representanter for følgende instanser deltatt: Tanngarden AS v/ Rita og Leif Herman Wilberg, Lil Solnes AS v/ Lil Solnes og Sørum kommune, Plan- og utbyggingsseksjonen v/ Mona Helene Larsen. 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid. gangsatt planarbeid er kunngjort i Romerikes Blad. Berørte hjemmelshavere er varslet direkte. 3.3 nnspill til planarbeidet/merknader til plan. Lil Solnes AS 3

28 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. 4. PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen. Byggeområde - kontor/bolig forhold til gjeldende reguleringsplan er det kun gjort endringer på formålet for alle tomtene og bebyggelsen på tomt 46/38. Det er ikke gjort endringer med hensyn til plassering av avkjørsel og veier på planområdet. 4.2 Arealoppgave for tomt 46/38, Tanngarden AS Tabell Formål m 2 Byggeområde for boliger og fellesareal Sum areal Tabell Byggetrinn 1 Byggetrinn 2 Sum Antall leiligheter Bruksareal tannklinikk 430 m m2 Bruksareal kontorer 0 m2 180 m2 180 m2 Bruksareal boliger 950 m2 160 m m2 Bruksareal parkeringskjeller 340 m2 190 m2 540 m2 Areal birom kjeller 110 m2 110 m2 Sum 1880 m2 530 m m2 Tabell BT 1 BT 2 Sum Byggeområde 480 m2 200 m2 680 m2 Parkering 415 m2 150 m2 565 m2 Ute oppholdsareal inkl. lekeplass 570 m2-150 m2 420 m2 BYA 36,4% 50,6% Arealer i tabellene og er ca. arealer. Prosjektet er fortsatt under utarbeiding. Det kan bli mindre justeringer av bebyggelsens grunnform og antall leiligheter. Sammensetning av leilighetsstørrelser For byggetrinn 1 vil fordelingen av leilighetsstørrelser bli omlag som følger: Leilighetstype Antall BT 1 %- vis fordeling 2-roms leilighet 2 16,7% 3-roms leilighet 6 50,0% 4-roms leilighet 2 33,3% Sum % Lil Solnes AS 4

29 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. For byggetrinn 2 er sammensetning av leilighetsstørrelser foreløpig basert på fordeling vist under pkt Det understrekes at sammensetning av leilighetsstørrelser vil bli vurdert i forhold til etterspørsel. 4.3 Utnyttingsgrad, høyder, struktur og mengder. BT 1 BT 2 Totalt Tomteareal (byggeområde og fellesområder) 2460 m m m2 Bruksareal 1880 m2 690 m m2 Utnyttingsgrad (TU) 76,5% 98,0 % Bebyggelsens max høyder er vist på reguleringsplanen. Bebyggelsens høyde vil være 3 etasjer i begge byggetrinn. Byggegrense mot drettsvegen, Skrivervegen og og eiendom gnr. 46 bnr. 78 er 4,0 m. Mot nordvest er byggegrensen lagt 3,0 m fra planlagt bebyggelse. Det understrekes at prosjektet er under prosjektering, og at mengdene derfor kan bli endret noe underveis. 4.4 Utbygging Fullt utbygd vil planområdet romme ca. 590 m2 kontorer, hvorav ca 430 m2 vil inneholde ny tannlegeklinikk for Tanngarden AS. 1.etasje i byggetrinn 2 vil romme kontorer som er tiltenkt andre helsetjenester i kommunen. tillegg vil bygget inneholde ca14 leiligheter og parkeringskjeller. Med leiligheter med sentral plassering, livsløpsstandard, delvis parkering i kjeller og varierende leilighetsstørrelsr, vil prosjektet kunne appellere både enslige, barnefamilier og seniorer som ønsker en lettstelt leilighet. Det foreligger dermed et godt utgangspunkt for å skape et rikt og sammensatt boområde. 4.5 Universell utforming Det skal legges spesielt stor vekt på universell utforming for å sikre tilgjengelighet for alle, uavhengig av alder og funksjonsevne. For parkering og uteareal for lek og rekreasjon vil tilgjengelighet og beliggenhet ifht bygget samt arealets størrelse ivaretas ihht TEK Bygget får en lett tilgjengelig og godt synlig felles inngang ihht TEK Det skal legges inn ledelinjer langs gangveier i form av materialer som gir store kontraster både synsmessig og taktilt. Belysning skal sørge for å fremheve viktige punkter og ikke blende Tomtens beskaffenhet gir i liten grad stigning og det legges opp til trinnfri adkomst til inngangen TEK Vegetasjon Vegetasjon vil bli nyttet som lokal skjerm mot vind, visuell avskjerming og sonedeling av uteareal. Som avskjerming mot småhusområdet i nord og vest skal beplantning utgjøre en grønn vegg. På denne måten vil også bygget virke mindre massivt fra disse naboeiendommene. 4.7 Klima Planområdet har gunstige solforhold. Ved plassering av bebyggelse er det lagt vekt på å skape solfylte og lune uterom. Lil Solnes AS 5

30 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. Sol/skyggestudier er vektlagt ved plassering, høydefastsetting og orientering av bebyggelsen Dette har medført at bebyggelsen har varierende høyde. 4.8 Støy Konkrete krav til støydemping er innarbeidet i planens bestemmelser. Oppfyllelse av kravene skal dokumenteres i tilknytning til søknad om rammetillatelse. Se ROS analyse 4.9 Trafikk Planen vil ikke endre vegene i området og avkjøringen fra Skrivervegen til 46/38 beholdes uendret. Eksisterende avkjørsel sikres med frisiktsoner og vil være innkjøring til bakkeparkering og nedkjøring til parkeringskjeller. For å oppnå trygge leke- og oppholdsarealer er tilgangen til disse lagt utenom trafikksonen Parkering Sørum kommune har i sine vedtekter krav til parkeringsdekning på 1,0 biloppstillingsplass pr. bolig opp til 60 m2, 1,5 plasser for bolig fra m2 og 2 plasser for boliger over 100 m2. For kontorer er settes kravet til 3 plasser per 100 m2. Det vil være behov for ca 14 plasser for kontorer og 14 for leilighetene, totalt 28 plasser. Dette dekkes delvis ved 10 parkeringsplasser i kjeller og de resterende som på utvendig parkeringplass. Det er satt av 2 HC-plasser i kjeller og 1 på utvendig parkeringsplass. Det anses at behovet for parkering for besøkende vil være mest aktuelt på tider da tannlegekontoret er stengt. Parkering på bakkenivå er i hovedsak lagt i randsonen mot nord. Det vil være ønskelig å ha delvis overdekkede parkeringsplasser her. Det avsettes plass til sykkelparkering i kjeller samt langs gangvei til hovedinngangen, i alt ca. 30 plasser Renholdsstasjon Det vil også være naturlig å legge renholdsstasjon ifbm parkeringsplassen for enkel avhenting Kollektivtrafikk Planområdet har kort vei til kollektivtrafikk, både buss og jernbane ligger i nær avstand Utvendig opphold og aktivitetsareal/lekeplasser reguleringsplankartet er lekeareal ikke skilt ut som et eget formål, men inngår i grøntområdet. Det foreslås at det i reguleringsbestemmelsene settes krav til en detaljert plan for opparbeiding av de ubebygde delene av tomten Dispensasjonssøknad Med nåværende løsning vil det ikke være behov for dispensasjoner Rekkefølgebestemmelser reguleringsbestemmelsene er det tatt inn bestemmelser om tidspunkt for opparbeiding av Lil Solnes AS 6

31 Reguleringsplan Sørumsand, Sørum kommune. uteareal tilknyttet brukstillatelse på boligene Fremdrift Det er planlagt oppstart snarest. 5 ANDRE TLTAK FORBNDELSE MED PLANEN 5.1 Konsekvenser for trafikkforhold i tilgrensende områder Reguleringsplanen vil gi noe mer trafikk fra rundkjøringen og fram til planområdet. Skrivervegen har tilstrekkelig kapasitet til denne økningen og har tosidig fortau. Med hilsen Lil Solnes AS Lil Solnes Siv. ark. MNAL / Saksbehandler Lil Solnes AS 7

32 0805 Reguleringsplan for del av Sørumsand sentrum Risiko- og sårbarhetsanalyse. Reguleringsområdet er et eksisterende boligområde beliggende vest i sentrum av Sørumsand, Sørum kommune. Planområdet utgjør omlag 14 dekar og er avgrenset av drettsvegen i sør, Skrivervegen i øst og Vestbyvegen i nord. Området innbefatter 46/38 som skal reguleres i detalj samt 46/21, 46/78, 46/172, 46/174, 46/176 og 46/315 som skal flatereguleres. Planarbeidet tar sikte på å regulere 46/38 for kontor og bolig og de resterende tomtene for konsentrert småhusbebyggelse. Utbygger for 46/38 er Tanngarden AS. Den nye reguleringsplanen vil erstatte en del av gjeldende plan 18. Eiendommen 46/38 har et areal på 2466,7 m2 og det foreslås en BYA på maks 52%. RSKO OG SÅRBARHET