Konkursrettslige temaer knyttet til fast eiendom og borettslagsandeler

Transkript

1 Konkursrettslige temaer knyttet til fast eiendom og borettslagsandeler Foredrag hos Statens Kartverk Advokat Leif Petter Madsen 11. september Innhold 1. Innledning fast eiendom og konkurs 2. Eiendom på vei inn i boets masse 3. Eiendom på vei ut av boets masse 4. Entreprise 5. Leierett til fast eiendom 6. Pant i fast eiendom enkelte spørsmål 7. Konkurs i borettslag 8. Borettslag uten eiendom er det mulig 2 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

2 1. Innledning fast eiendom og konkurs 1.1 Ved konkurs brister vederlagsforutsetningen Ytelse mot ytelse avhengighetsforholdet settes på prøve Behov for regler som trekker opp grensene for boets beslagsrett og kreditorvernet 1.2 Boets beslagsrett, deknl. 2-2 "Ethvert formuesgode som tilhører skyldneren på beslagstiden" Liten veiledning ved stansningsrett ved salg til skyldner Liten veiledning ved salg fra skyldner, kjøpers rettsvern avgjørende 3 2. Eiendom på vei inn i boets masse 2.1 Avhendingsloven 5-3, fjerde ledd Selgers hevingsrett går tapt når skjøte er tinglyst eller gitt kjøper eller kjøper har overtatt bruken Tilsvarende gjelder deknl. 7-7 for den overgitte del Annerledes ved stansningsrett? Deknl. 7-2 "overgitt" 2.2 Gyldig forbehold om tilbakeføring Deknl. 7-7, 2. ledd 1 pkt. gjelder også fast eiendom Ingen regel i panteloven som likestiller panterett og hevingsforbehold. Motsatt løsøre (salgspant) Må være tatt et særlig hevingsforbehold i avtalen Tingl. 21, 3. ledd 4 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

3 2. Eiendom på vei inn i boets masse forts. 2.3 Brot på naturalytelser Avhl. 5-3, 4. ledd lovbestemt hevingsrett Deknl. 7-1 må respekteres av boet 2.4 Stansningsretten Deknl. 7-1 jfr. kjl. 61 Deknl. 7-2 avgjørende om ytelser er overgitt, men hvis mottatt skjøte inngår eiendommen likevel i boets masse 5 3. Eiendom boet vei ut av boets masse 3.1 Avtaleerverv tinglysning Den annen parts stilling avhenger av om ervervet har oppnådd ordinært rettsvern Tingl. 23 rettsstiftelsen innført i dagboken dagen før konkursåpning, eks. fra rettspraksis. HR Rt TET-dommen Unntak - Proforma 6 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

4 3. Eiendom boet vei ut av boets masse forts. 3.2 Unntak fra tinglysningskravet Tingl. 22 nr. 1 overdragelse av panterett Tingl. 22 nr. 2 håndpantsettelse av panterett knyttet til omsetningsgjeldsbrev eller innløsningspapirer (frempant) Tingl. 22 nr. 3 stiftelse og overdragelse av bruksrett Fusjoner og fisjoner 7 4. Entreprenørens stansningsrett Rett til å stanse arbeidet analogi fra bustadoppføringslova 56, 3. ledd. Standardavtalen NS 8405/8406 Holde tilbake kontraktsarbeidet gjelder det selve bygget? Rt s Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

5 5. Leierett til fast eiendom 5.1 Skyldner som leietaker Gjelder tiltrådt leieforhold i ervervsvirksomheten Deknl spesialregel om automatisk inntreden Boet kan erklære ikke-inntreden og det innen 4 uker fjernet eiendeler og "stillet til rådighet" eller abandonerer (RG s. 1348) ellers anses boet for å ha trådt inn i leieforholdet Leie fra boåpning til faktisk uttreden eller abandonering blir massekrav 9 5. Leierett til fast eiendom forts. Fremleie/franchise RG s Tomtefeste Leie av bolig, deknl. 7-3 Ekstraordinær oppsigelsesadgang, deknl. 7-6 Utleiers hevingsadgang er begrenset i tiden før boåpning, deknl. 7-10, 3. ledd Boet har rett til å overføre leieforholdet sammen med virksomheten 10 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

6 5. Leierett til fast eiendom forts. 5.2 Skyldner som utleier Gjensidig bebyrdende avtale, deknl Boet kan velge om det vil tre inn. Hvis boet trer inn blir det berettiget og forpliktet på avtalens vilkår Ekstraordinær oppsigelsesadgang, deknl. 7-6, gjelder også utleie Er leietaker beskyttet oppsigelsesvern? bolig/lokaler, husll. 1-2 jfr. 9-5 deknl. 7-6, 3. ledd Pant i fast eiendom enkelte spørsmål 6.1 Panthavers stilling Deknl. 8-14, 1. ledd panterett "boet må respektere" Kkl. 117, 3. ledd jfr. 17. Boet kan nekte tvangssalg Kkl. 117 a) boet kan på visse vilkår selge overbeheftede eiendeler Kkl. 117 c) overføring til panthavere Deknl boet kan kreve tvangssalg 12 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

7 6. Pant i fast eiendom enkelte spørsmål forts. 6.2 Lovbestemt pant Pantel. 6-4 (1) boets legalpant for nødvendige boomkostninger 5 % av beregnet verdi eller det salg innbringer I realregistrert formuesgode maks 700 ganger rettsgebyret pt NOK ,- Legalpant i skyldners eiendeler har rettsvern uten tinglysning Prioritet foran alle andre pant Dersom en panthaver innløser boet må panteretten sikres rettsvern, pantel. 6-4 (4) Konkurs i borettslag 7.1 Innledning Brl. 1 (1): "Med burettslag er meint eit samvirkeføretak som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom (burett)". Hovedelementer i borettslagsmodellen: Borettslaget eier (ev. fester) den faste eiendommen boligene befinner seg i. Beboerne får eierposisjon i form av en borettslagsandel i borettslaget. Med andelen følger en eksklusiv rett til å bruke den boligen som vedkommende andel er knyttet til. Andelen er knyttet til en plikt til å yte et innskudd til borettslaget. Begrenset ansvar: Andelseierne har ikke ansvar for lagets forpliktelser utover det som er skutt inn som andelskapital. Unntak: Borettslaget kan pålegge andelseierne å dekke en andel av felleskostnadene, jf. brl Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

8 7. Konkurs i borettslag forts. 7.2 Finansiering Finansieringsbehovet vil primært være knyttet til erverv av borettslagets eiendom. Finansieres vanligvis dels ved innbetalinger fra andelseierne (borettsinnskudd), jf. brl og dels ved fremmedfinansiering (lån), jf. brl flg. Borettsinnskuddene kan anses som lån til borettslaget og sikres med pant i borettslagets eiendom. Andelseierne (innskyterne) vil i felleskap være panthavere etter panteretten, men styret i borettslaget kan disponere som panthaver på vegne av innskyterne. Innskuddet kan kreves tilbake dersom borettslaget oppløses, jf. brl (3). Ikke i andre tilfeller Avhendes andelen blir retten til beløpet transportert videre til neste andelshaver. Maksimalgrense på 75 % fellesgjeld, jf. brl Sikres normalt med første prioritets pant. brl (1) Konkurs i borettslag forts. 7.3 Konkursåpning Borettslag kan begjæres konkurs eller begjære seg selv konkurs (oppbud) på lik linje med andre selskaper Myndigheten til å begjære oppbud må antas å ligge hos styret, jf. brl. 8-8 For at konkurs- eller oppbudsbegjæring skal bli tatt til følge må borettslaget være insolvent, jf. kkl. 60 og 61. Borettslaget makter ikke å betale krav etter hvert som de forfaller Borettslagets eiendeler, typisk eiendommen, innestående og fellesformue, dekker ikke forpliktelsene. 16 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

9 7. Konkurs i borettslag forts Konkursåpningens virkning Virkningene av konkurs følger av brl Kodifisering av rettstilstanden etter tidligere lov. Tidligere rettspraksis fortsatt relevant Andelseiernes borett konverteres til en tidsubestemt husleieavtale, jf. brl (1). En tidsubestemt leieavtale er en leieavtale der opphørstidspunktet ikke er bestemt på forhånd. jf. husl Antatt i juridisk teori at virkningstidspunktet er konkursåpning, jf. kkl. 74 og dknl. 1-4 (3) Loven sier ikke noe om hvem som skal regnes som utleier, dog må det antas at dette er konkursboet. Det vil ikke foreligge noen skriftlig leiekontrakt mellom partene. Hver av partene kan kreve skriftlig kontrakt, jf. husl Antatt at ingen av partene vil kunne pålegges å undertegne noe mer enn en minimumsavtale. Boet kan neppe kreve at tidligere andelseier godtar fravikelse uten søksmål dersom leien ikke blir betalt, jf. tvfl (3) Konkurs i borettslag forts Konkursåpningens virkning forts. Virkningen av at boretten konverteres til en leierett er at beboeren/tidligere andelseier mister sine rettigheter/plikter etter brl. kapittel 5. Ikke rett til å overdra boretten/leieretten, jf. husl. 8-1 uten samtykke fra utleier/konkursboet (tidligere fri rådighet jf. brl. kapittel 4) Ikke rett til å leie ut boligen uten samtykke fra utleier/konkursboet, jf. husl. 7-2 Underlagt vedlikeholdsplikt etter husl. 5-3, som er langt mindre omfattende enn vedlikeholdsplikten etter brl Eventuelle vedtektsbestemmelser om vedlikeholdsfordeling, jf. brl og 5-17 settes til side. Konkursboet trenger ikke å respektere disse. 18 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

10 7. Konkurs i borettslag forts Konkursåpningens virkning leie Leien skal i henhold til brl "setjast til gjengs leie, jf. husleigeloven 4-3". Fremgår ikke hvem som skal fastsette gjengs leie, men dette må være konkursboet. Leien får virkning fra konkursåpningen. Gjengs leie er i forarbeidene til husl. definert som "et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår" Forskjellig fra begrepet markedsleie. Markedsleie reflekterer hva som kan oppnås ved ny utleie i dag, mens gjengs leie er gjennomsnitt av leien i allerede løpende leieforhold. Gjengs leie vil i praksis bli fastsatt ved bruk av takstmenn e.l. Blir ikke partene enige kan hver part kreve at gjengs leie blir fastsatt av en takstnemnd, jf. husl Konkurs i borettslag forts Konkursåpningens virkning oppsigelse Deknl. 7-6 (1): Konkursboet har ved inntreden rett til å si opp løpende avtaler med sedvanemessig varsel (alternativt 3 måneder) uavhengig av avtalens bestemmelser om oppsigelse og uten krav om begrunnelse. Deknl. 7-6 (3): Konkursboet særskilte oppsigelsesadgang gjelder ikke dersom den annen parts (beboeren) rett er beskyttet ved tinglysing (rettsvern). Tgll. 22 (3): Bruksretter får rettsvern uten tinglysing dersom bruksretten er tiltrådt og retten er stiftet for høyst 3 måneder eller kan sies opp med høyst tre måneders varsel eller til vanlig flyttetid med sedvanemessig varsel. Omfatter tidsubestemte leieavtaler. Oppsigelse av leieavtalen må skje etter reglene i husl. 20 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

11 Konkursåpningens virkninger Oppsigelse forts Konkursåpningens virkninger oppsigelse forts. Husl. 9-5 (2) litra d: Utleier kan si opp en tidsubestemt leieavtale dersom det foreligger saklig grunn. Dersom konkursboet finner det prisdempende å selge boligen med påhefte av leieretten må det antas å foreligge saklig grunn. Husl. 9-8 (2): Retten kan sette oppsigelsen til side dersom den finner at den vil virke urimelig. Konkret interesseavveining hvor konkurssituasjonen spesielle karakter og kreditorhensyn må veies mot det generelle oppsigelsesvernet og at leietaker var andelseier i et borettslag som ikke maktet å gjøre opp sine forpliktelser Konkurs i borettslag forts. 7.4 Konkursboets behandling kort om borettslagets fordringer Inndrivelse av ubetalte felleskostnader forfalt før konkursåpning Ubetalte felleskostnader vil typisk være årsaken til borettslagets konkurs. Utgjør fordringer som borettslaget har på de respektive andelseierne. Omfattet av konkursboets beslag, jf. kkl. 100, jf. deknl Bostyrer ansvarlig for å innfordre utestående. Andelseierne hefter i henhold til brl og 5-25 personlig for felleskostnader. Borettslaget har legalpant i andelseiernes andel for dekning av felleskostnader, jf. brl (1) Antas at konkursboet overtar panteretten. Panterett i en andel i et konkursrammet borettslag vil imidlertid ikke ha mye verdi. Konkursboet vil således ikke ha noe å realisere. 22 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

12 7. Konkurs i borettslag forts. 7.5 Konkursboets behandling - erstatningsansvar Erstatningsansvar for styremedlemmer i borettslaget, jf. brl. kap. 12. Bygger i stor grad på bestemmelsene i asl. kap. 17. Lovfesting av det ulovfestede uaktsomhetsansvaret. Individuelt ansvar, det enkelte styremedlem må vurderes separat Den ansvarsbetingende handlingen må ha skjedd "under utføringa" av tillitsarbeidet. Feilvurderinger og mindre heldige valg vil normalt ikke utløse erstatningsansvar så lenge de bygger på en forsvarlig vurdering/saksbehandling. Må antakelig tillegges en viss vekt at styremedlemmene i borettslag som regel er uprofesjonelle Konkurs i borettslag forts. 7.6 Konkursboets realisering av borettslagets eiendeler Utgangspunkt: Konkursboet skal realisere boets eiendeler på den måten som gir størst utbytte, jf. kkl. 117 Borettslagets eiendeler vil primært være borettslagets faste eiendom. Konkursboet har flere alternativer: Abandonering Salg av eiendommen som leiegård Seksjonering med påfølgende salg Tvangssalg i henhold til deknl (lite praktisk) 24 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

13 7. Konkurs i borettslag forts. 7.7 Abandonering Konkursboet opphever beslaget av eiendommen Skyldneren får tilbake faktisk og juridisk rådighet over eiendommen, men også ansvaret for denne. Eiendommen overføres tilbake til borettslaget ved styret Forutsetter at eiendelen er "uten økonomisk interesse for boet", jf. KKL 117 (b). Konkursboet er ikke tjent med å beholde eiendommen for senere realisering. Eiendommen vil typisk være overbeheftet Abandonering muliggjør tvangssalg for kreditor Konkurs i borettslag forts. 7.8 Salg av eiendommen som leiegård Spørsmål om konkursboet skal selge med eller uten leierettene som ble opprettet ved konkursåpning. Eventuell kjøper vil også kunne ønske å si opp leierettene. Oppsigelse må skje i medhold av husl Eiendommen vil vanligvis være å anse som en "leiegård" i henhold til leiegårdsloven 1 (1): Mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst 5 boliger. Kommunen har forkjøpsrett når eiendomsrett til leiegård blir overført til andre enn staten eller den respektive fylkeskommunen. Konkursboet og kjøper plikter i henhold til leiegårdsloven 5 å straks gi skriftlig melding til kommunen om overdragelsen. 26 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

14 7. Konkurs i borettslag forts. 7.9 Seksjonering Innledning Fordel: Salg av enkeltseksjoner kan være mer inntektsbringende enn å selge som leiegård med eksisterende leieforhold. Ulempe: Omfattende prosess, kan være kostbart for konkursboet. Ofte praktisk at hver av de tidligere boligene i borettslaget omgjøres til seksjoner. Eiendommen kan beholde sitt gnr./bnr., men de nyetablerte seksjonene får hvert sitt seksjonsnummer Konkurs i borettslag forts Seksjonering leietakers kjøperett Den som leier bolig i eiendommen på tidspunktet for innføring i matrikkelen har rett til å kjøpe vedkommende seksjon, jf. eskl. 14 (1). Kjøperetten gjelder ifølge forarbeidene også ved seksjonering som ledd i konkurs og må godtas av borettslagets kreditorer. Ikke en forkjøpsrett, kan gjøres gjeldende uavhengig av om eier ønsker og selge eller ikke. Det er selve seksjoneringen som utløser kjøperetten. Unntak fra kjøperetten ved "omdanning" av borettslag, jf. eskl. 14 (5) kommer ikke til anvendelse i en konkurssituasjon. Konkursboet skal snarest mulig etter vedtak om seksjonering fremsette skriftlig tilbud om kjøp til leieren, jf. eskl. 15. Tilbudet må inneholde bindende forslag til kjøpesum og opplysninger om andelseiers rettigheter og plikter etter kjøperetten. Fristen for å bruke kjøperetten er 3 måneder etter skriftlig tilbud er mottatt av leieren, jf. eskl. 17 (1). Dersom tilbudet ikke tilfredsstiller lovens krav vil ikke fristen for å benytte seg av kjøperetten begynne å løpe. 28 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

15 7. Konkurs i borettslag forts Leietakers kjøperett forts. Kjøpesummen skal i henhold til eskl. 16 (1) være 4/5 av seksjonens salgsverdi. Kjøpesummens skal beregnes på bakgrunn av salgsverdi, ikke teknisk takst. Salgsverdi er lik seksjonens normale og fulle verdi ved frivillig omsetning. Skal ikke ses hen til at seksjonen er utleid (dette som begrunner 20 % rabatt). Skal gjøres fradrag for verdien av eventuelle forbedringer og innsats fra leieren (utover ordinært vedlikehold) og heftelser om ikke er pengeheftelser (eks. servitutter mv.). Skal ikke tas hensyn til pengeheftelser, jf. eierseksjonsloven 16 (6). Konkursboets tilbud skal være uten forbehold om taksering Trenger ikke å ha gjennomført takst i forkant, men kan ikke ta forhold om taksering i ettertid Leieren kan kreve takst fastsatt ved takstnemnd, jf. eskl. 16 (2) Konkursboet vil i så tilfelle ikke være bundet av sitt opprinnelige bud. Konkursboet bærer kun kostandene dersom verdsettelsen blir lavere enn boets tilbud. Kjøperetten må gjøres gjeldende innen én måned etter at andelseieren har fått melding om verdsettelsen Konkurs i borettslag forts Seksjonering i praksis Ved seksjonering vil de tidligere andelseierne i praksis ha 4 alternativer: 1. Benytte seg av kjøperetten 2. Fortsette leieforholdet 3. Flytte 4. Finne en løsning med panthaver og konkursboet 30 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

16 7. Konkurs i borettslag forts Beboere som benytter seg av kjøperetten Dersom leier benytter seg av kjøperetten forfaller kjøpesummen til betaling én måned etter at den er gjort gjeldende og eventuell verdsettelse av takstnemnd er endelig, jf. esl. 16 (6) Det skal gjøres fratrekk for den del av kjøpesummen som svarer til pengeheftelsene som påhviler seksjonen. Denne del betales først når heftelsene er innfridd. Borettslagets pantegjeld vil typisk være større enn verdien av eiendommen og (med mindre annet er avtalt med pantekreditor) hefter den på alle seksjoner. Kjøpesummen vil således ofte være kr. 0,- Andelseieren kan kreve skjøtet "straks", jf. eskl. 16 (7), selv om det ikke betales noen kjøpesum Kjøperetten vil i en slik situasjon være av mindre interesse for andelseieren - Seksjonen vil være overbeheftet og kan når som helst bli tvangssolgt Ved tvangssalg vil andelseier konkurrere på det åpne markedet og risikerer å måtte betale 100 % av markedsverdien for boligen. Skal tvangssalg forhindres må andelseier innfri pantekrav som til sammen overstiger verdien av seksjonene Konkurs i borettslag forts Fortsettelse av leieforholdet eller flytting Fortsettelse av leieforholdet Tidligere andelseier som ikke benytter kjøperetten beholder sine rettigheter etter leieavtalen, jf. eskl. 18 (1). Tilsvarende dersom tidligere andelseier ikke foretar seg noe når konkursboet fremsetter tilbud om kjøp. Konkursboet har anledning til å avhende seksjonen. Kjøper vil kunne si opp leieretten dersom vedkommende har saklig grunn, jf. husl. 9-5 (2) bokstav d. Flytting Andelseier kan si opp den tidsubestemte leieavtalen, jf. brl (1) Oppsigelsesfristen er 3 måneder, jf. husl. 9-6 Andelseier blir etter oppsigelsestidens utløp fri alle sine rettigheter og forpliktelser tilknyttet borettslaget eller konkursboet Må imidlertid svare for skyldige felleskostnader og husleie frem til oppsigelsen er effektiv samt eventuelt andre uoppgjorte forpliktelser etter leieavtalen. Andelseieren er selv part i husleieavtalen og hefter personlig 32 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

17 8. Borettslag uten eiendom er det mulig? 8.1 BRL Roligheten Vest TOMROM: Til venstre Sofies gate 80. Til høyre Sofies gate 84. Nummer 82 finnes ikke. Foto: Torbjørn Berg Opprettet falskt borettslag på adresse som ikke finnes, lurte banker for over 20 millioner - En rimelig spesiell sak. FIKTIV ADRESSE. Ni banker skal ha lånt ut millioner kroner til fiktive leilighetskjøp i et borettslag med tom adresse i Sofies gate 82 på Bislett i Oslo. Foto: Fredrik Bjerknes Pengejakt i smuget En sjelden Maserati er blant verdiene bankene jakter på etter at de lånte ut opptil 25 millioner kroner til leilighetskjøp i et mosegrodd portrom Borettslag uten eiendom er det mulig? forts. 8.2 Kort om det konkrete saksforholdet Borettslaget BRL Roligheten Vest ble registrert i enhetsregisteret 31. januar 2013 med en andelskapital på NOK fordelt på 10 andeler. Borettslagsandelene ble tinglyst med egne grunnbokblad 11. april Andelenes adresse ble oppgitt å være Sofies gate 82 i Oslo. Det ble deretter fremlagt dokumentasjon overfor en rekke ulike finansinstitusjoner som gav inntrykk av at borettslaget var eier av fast eiendom og at andelene knyttet seg til fysiske leiligheter. Dokumentasjonen inkluderte fiktive salgsoppgaver og fiktive takster med bilder og teknisk beskrivelse av leilighetene. Fiktive kjøpekontrakter som gav inntrykk av at den respektive leilighet skulle overdras fra et stråselskap kontrollert av bakmennene til en gitt kjøper. Kjøper var en reell person, men del av "opplegget". Adressen ble også i dokumentene oppgitt å være Sofies gate 82, gnr. 217, bnr. 337 i Oslo Finansinstitusjonene ga boligkreditt til kjøpe av andeler i borettslaget med sikkerhet i pant tinglyst på den relevante andelens grunnboksblad. Det ble benyttet advokater som oppgjørsansvarlig. En av de oppgjørsansvarlige avdekket at den aktuelle andelens oppgitte adresse ikke eksisterte. Også avdekket at oppgitt gnr./bnr. tilhørte en utenforstående tredjepart. Deretter raskt avdekket at borettslagets bygg overhodet ikke eksisterte. Pantesikkerhetene var således uten noen som helst verdi. Diverse prosesser knyttet til arrest i aktiva hos stråselskap og antatte bakmenn ble innledet høst/vinter Vinteren/våren 2014 ble det åpnet konkurs i stråselskapene samtidig som det ble åpnet personlig konkurs hos en rekke av de antatte bakmennene. Konkursboet har tatt beslag i en rekke verdifulle eiendeler, men på langt nær nok til å innfri pantekravene. 34 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

18 8. Borettslag uten eiendom er det mulig? forts. 8.3 Opprettelse av borettslag registrering Registrering av borettslag skjer ved melding til Enhetsregisteret Formalkontroll av vilkårene i brl. kap. 2 Ikke krav om at borettslagets bygning må være oppført før registrering, tilstrekkelig at det fremlegges en bygge- og finansieringsplan Enhetsregisteret kontrollerer ikke hvorvidt borettslaget faktisk eier/fester en fast eiendom Borettslag uten eiendom er det mulig? forts. 8.4 Tinglysning av borettslagsandeler Andelen i borettslaget skal registreres i grunnboka, jf. brl. 6-1 (1). Tinglysing av andelene skjer (normalt) ved bruk av standardisert skjema. Kartverket foretar formalkontroll av hvorvidt vilkårene for tinglysing er oppfylt. Kontroll av at borettslaget er registrert i Enhetsregisteret, dvs. av organisasjonsnummer. Formelle krav for tinglysing, herunder at dokumentene er signert på foreskrevet måte. Den eller de som signerer på dokumentene innestår for at opplysningene i dokumentet er riktige, herunder at borettslaget er stiftet i henhold til brl. 36 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

19 8. Borettslag uten eiendom er det mulig? forts. 8.4 Tinglysning av borettslagsandeler forts. Ikke vilkår for tinglysing av andelene at borettslaget har hjemmel til den faste eiendommen. Registrering skjer ofte i utbyggingsprosess, hvor utbyggerselskapet vil stå som hjemmelshaver Utbygger velger selv når hjemmel overføres. Overføring av hjemmel til borettslaget skjer ofte sent i utbyggingsprosessen og gjerne etter at andelen er registrert i grunnboken. Kartverket legger til grunn at de ikke har hjemmel til å nekte tinglysing i slike tilfeller Ikke vilkår for tinglysing at adressen er endelig klarlagt I utgangspunktet krav om unik adressetilknytning Krever som utgangspunkt de offisielle adressene fra matrikkelen som adressetilknytning. Dersom boligene ikke er tildelt offisiell adresse fra kommunen kan matrikkelnummer (gnr./bnr.) benyttes I en utbyggingssituasjon kan borettslagets adressetilknytning være mangelfull/uavklart på tinglysingstidspunktet Kartverket legger til grunn at en noe mangelfull adresse i seg selv ikke gir grunnlag for å nekte tinglysing Borettslag uten eiendom er det mulig? forts. 8.4 Tinglysning av borettslagsandeler forts. Grunnleggende for tinglysingsinstituttet at Kartverket kun forholder seg til formelle forhold. Foretar i begrenset grad kontroll av reelle bakenforliggende forhold. Grunnboken gir ingen angivelse av hvor stor reell verdi tinglyst rett til en borettslagsandel eller fast eiendom gir Panthaver må selv vurdere verdien/i hvilken grad en borettslagsandel/fast eiendom er et dekningsverdig panteobjekt Ikke avgjørende hvorvidt pantsetteren har grunnbokshjemmel, men om det faktisk er mulig å realisere panteobjektet slik at panthaver får dekning for pantekravet. 38 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

20 Kontaktinformasjon OSLO Tel Fax LONDON Tel Fax KOBE Tel Fax BERGEN Tel Fax SINGAPORE Tel Fax SHANGHAI Tel Fax Ansvarsforhold: Denne presentasjonen inneholder en overordnet beskrivelse av enkelte regler i norsk rett. Den utgjør ikke juridisk rådgivning, og ingen forretningsmessige beslutninger bør baseres på den. 40 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september