RESULTATPRESENTASJON FOR 4. kvartal 2011

Transkript

1 RESULTATPRESENTASJON FOR 4. kvartal 2011 Ol Oslo, 16. fb februar 2011

2 DISCLAIMER This document is being furnished for informational purposes only and does not constitute an offer to sell or the solicitation of an offer to purchase any security, future or other financial instrument or product. It is not intended to form the basis of an investment decision and has not been verified. Storm Real Estate ASA ( Storm ) makes no recommendation or representation as to, and accepts no responsibility or liability for, the accuracy or completeness of the information contained herein or any other information, whether written or oral, made available and any liability therefore is expressly disclaimed. Such information is presented as of the date and, if applicable, time indicated and Storm does not accept any responsibility for updating any such information. Any simulations, projections, valuations and statistical analyses contained herein have been provided to assist the recipient in the evaluation of the matters described herein; such simulations, projections, valuations and analyses may be based on subjective assessments and assumptions and may utilise one among alternative methodologies that produce differing results; accordingly, such simulations, projections, valuations and statistical analyses are not to be viewed as facts and should not be relied upon as an accurate representation of future events. No representation or warranty is given as to any of the simulations or analyses, or as to the achievement or reasonableness of any future projections or estimates, contained in this document. This document has been prepared by Storm Capital Management Ltd. and should not be considered impartial research under FSA Rules. The views expressed may not be supported by independent analysis. The author of this document may be remunerated as a result of transactions generated by this information. Storm Capital Management Ltd. is authorised and regulated in the United Kingdom by the Financial Services Authority. Its registered ed office is at 100 New Bond Street, London W1S 1SP, United Kingdom. 2

3 Hovedpunkter

4 HOVEDPUNKTER 1. NAV stabil på 24,73 NOK per aksje med foresløtt dividendeutbetaling på 1,50 NOK etter nok et sterkt år 2. Utvidelse av Storms investeringsprogram til også å inkludere muligheter i EØS-området, inkluderert investeringer i aksjer og obligasjoner i eiendomsselskaper. Storm Real Estate ASA har utvidet investeringsprogrammet til også å inkludere investeringer i EØS-området 4

5 4. kvartal og 2011 i sammendrag

6 4. KVARTAL OG 2011 HOVEDPUNKTER Eiendomsverdier di Verdien på eiendomsporteføljen er oppjustert med 13,4 mill USD i løpet av 2011 og nedjustert med 4,2 mill USD i 4. kvartal Leieinntekter Leieinntekter på 11,8 mill USD i 2011 og 2,9 mill USD i 4. kvartal Økning på henholdsvis 9,3% og 8,8% fra tilsvarende perioder i 2010 Storm Real Estate ASA nådde ikke en akseptabel avtale med selgeren av den potensielle Investeringsprogram investeringseiendommen som ble vist til i 3. kvartalspresentasjonen Selskapet besluttet dermed å terminere oppkjøpsprosessen Totalresultat Totalresultat for 2011 på 10,2 mill USD, sammenlignet med et totalresultat på 5,6 mill USD i 2010 Totalresultat for 4. kv på minus 3,4 mill USD, sammenlignet med 2,9 millioner USD for samme periode i 2010 NAV Per Aksje NAV per aksje 24,73 NOK ved utgangen g av kvartalet Storm Real Estate ASA oppnådde sterk vekst i leieinntekter på eiendommene både for hele 2011 (+9,3%) og for kvartalet (+8,8%) 6

7 OPERASJONELL OPPDATERING FOR KVARTALET 1) Anbud på vedlikeholdskontrakt for begge investeringseiendommene Vi forventer en betydelig kostnadskutt 2) Noen områder har blitt utleid til nye leietakere, begge eiendommene forble fult utleide per 31 desember 2011 Solid administrasjon av eksisterende bygg har ført til en stadig økende kontantstrøm 7

8 Finansielle nøkkeltall

9 FINANCIAL RESULTAT HIGHLIGHTS IFRS 2009 (USD 000) Helår 4. kvartal /12/11 (1) 31/12/10 31/12/11 (1) 31/12/10 (1) Leieinntekter Eiendomsrelaterte driftskostnader Personalkostnader Andre driftskostnader Driftsresultat før verdiendring investeringseiendommer Verdiendring investeringseiendom Driftsresultat Netto finans Resultat før skatt Skattekostnad k t Periodens resultat $ (3.039) (773) (3.000) $ $24,673 (3.139) $ (5.326) $ $ (2.761) (536) (3.335) $ $9.405 (1.253) $8.152 (2.244) $5.908 $2.904 $3.211 (720) (754) (135) (181) (709) (719) $1.304 $1.558 (3.948) 273 ($2.608) $1.832 (1.023) ($3.631) $ (520) ($3.120) $2.697 Utvidet resultat etter skatt (2) (6.013) (348) (258) 230 Periodens totalresultat (2) $ $5.559 ($3,379) $ ) Urevidert. 2) Årets resultat inkluderer verdiendring av eiendom. Storm Real Estate ASAs bygg er verdivurdert av en ekstern part. Funksjonell valuta er rubel. Effekten av verdiendring i RUB er presentert over resultatregnskapet. Resterende verdiendring i USD er allokert til egenkapitalen og presentert over totalresultatet. 9

10 FINANCIAL RESULTAT, ALTERNATIV HIGHLIGHTS OPPSTILLING 2009 (USD 000) 4. kvartal 2011 Helår 2011 Leieinntekter $2.904 $ Eiendomsrelaterte driftskostnader (720) (3.039) NOI fra eiendommer $2.184 $8.741 Andre driftskostnader (844) (3.773) EBIT før verdiendring investeringseiendommer $1.340 $4.967 Verdiendring investeringseiendom I USD (4.160) Netto fra likviditetsforvaltning (204) Rentekostnader (854) (2.897) Rente- og kontraktsderivater (155) (2.063) Netto av valuta og valutaderivater (8) 254 Andre finanskostnader Netto finans ($1.023) ($3.139) Skattekostnad 511 (5.326) Andre konserninterne omregningsdifferanser eks bygg (42) 257 Periodens totalresultat ($3.374) $

11 BALANSE (USD 000) 31/12/10 31/03/07 31/12/11 Pro Forma (1) 31/12/10 31/03/07 31/12/11 Pro Forma (1) Investeringseiendom $ $ Bank lån $ $ Sum anleggsmidler $ $ Annen gjeld Kontanter og finansielle investeringer (2) Sum gjeld $ $ Sum omløpsmidler $ $ Sum egenkapital $ $ Sum eiendeler $ $ Sum egenkapital og gjeld $ $ En sterk likviditetsposisjon gir Storm Real Estate ASA mulighet til å utnytte muligheter i markedet 1) Urevidert. 2) Inkluderer kontanter investert i likvide finansielle investeringer (likviditetsforvaltning)

12 KONTANTER OG FINANSIELLE INVESTERINGER Hovedtyngden d av likvideid midler er per 31. desember 2011 investert t i verdipapirer i og fond Den 17. oktober gjennomførte selskapet et tilbakekjøp av 1 million aksjer (USD million) 31/12/10 31/03/11 30/06/11 30/09/11 Pro 31/12/11 Forma Kontanter og kontantekvivalenter $8,6 $25,2 $13,9 $18,8 $14,0 Finansielle investeringer 29,7 34,5 33,3 24,0 28,0 Kontanter og finansielle investeringer $38,3 $59,7 $47,2 $42,8 $42,0 Kjøp/salg av verdipapirer før balansedagen med betaling etter balansedagen 1,4 (15,5) 1,0 0,1 (1,8) Sammenlignbar balanse likvide midler $39,7 $44,2 $48,2 $42,9 $40,2 12

13 BREAKDOWN AV KONTANTER OG LIKVIDE INVESTERINGER 23% av total tilgjengelig beholdning av likvide midler var i kontanter per 31. desember % Andre hovedelementer inkluderer 65% investert i obligasjoner og 12% investert i aksjer 23% 65% Kontanter Obligasjoner Aksjer 13

14 SRE ASA OBLIGASJONSPORTEFØLJE 8. FEBRUAR 2012 Vektet avkastning for porteføljen Sektoreksponering for porteføljen 16% 12% 8% 4% 0% 60% 12.5% 50% 9.6% 40% 42% 30% 27% 24% 20% 10% 4% 3% 0% Weighted yield to maturity Weighted yield to call Oil Service Energy Financials Other Transportation Kredittvurdering for porteføljen Durasjon for porteføljen 3% 17% 9% 52% 6% 12% B BB BBB BBB- BBB+ CCC & Lower 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 36% 25% 21% 18% 18% 15% 12% 11% 10% 5% 9% 8% 8% 6% Maturity (%) Call (%) 14

15 AKSJEN Storm Real Estate ASA er notert på Oslo Børs NOK Tatt opp på hovedlisten til Oslo Børs 6. juli ,9% (2) 84,0% Over 500 aksjonærer Storm Nordic Fund og nærstående parter kontrollert t av partnerne i Storm Nordic Fund, er største aksjonær i selskapet 8.00 med totalt ca 16,1% (1) 6.00 Siste aksjekurs 15,30 kr per aksje (15. februar 2012) Net Asset Value 31. desember 2011 var ,73 kr per aksje Dec Jun Dec Jun Dec Jun Dec 11 Storm Real Estate ASA OSEBX (1) Per 10. februar (2) Avkastning på Storm Real Estate ASA aksjen for perioden har blitt justert for utbytte utbetaling på 1,5 NOK per aksje i 2. kv Kilde: Bloomberg, Netfonds, Oslo Børs. 15

16 Markedsoversikt

17 MAKROOVERSIKT RUSSLAND Det ble avholdt valg i den russiske Dumaen 4. desember, hvor det dominerende Forent Russlandpartiet vant, men med en betydelig svekket majoritet President valget er 4. mars 2012, og selv om det er registrert 10 kandidater, er det forventet at Putin blir valgt Generelt viser alle makroindeksene en positiv trend, selv om det har blitt observert en noe lavere vekst Bruttonasjonalproduktet økte med 4,8% i desember 2011 i forhold til et år tidligere Inflasjon målt i KPI var på en en rekordlav 6,1% i 2011, hovedsaklig drevet av lav inflasjon på matvarepriser på 3,9% Detaljhandel økte med 8,6% sammenlignet med et år tidligere (nov 2010 til nov 2011) Rubelen falt med 5,3% mot USD i løpet av året Drevet av politisk ustabilitet og kapitalutstrømninger KPI Utvikling (1) 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 13% Detaljehandelvekst (%) (1) 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 9% 9% 6% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Russland forventes å fortsette i samme spor med Putin som president (1) Kilde: Federal Bureau of State Statistics 17

18 NÆRINGSEIENDOM - RUSSLAND I løpet av 2011 var volumet av investeringstransaksjoner i næringseiendom estimert til 7,66 milliarder USD, det høyeste noensinne ca. 30% mer en 2008, det tidligere rekordåret Moskva har tiltrukket seg flest investorer med c. 88% av de totale t investeringene, i selvom St. Petersburg har også sett en markant økning i 2011 Prisforventninger har øket på grunn av større interesse og, som en konsekvens, har drevet direkteavkastningen ( yield ) lavere Innenlands vs utenlands investorer 100% 80% 60% 40% 20% 0% Lokale Investorer Utenlandske Investorer Transaksjoner fordelt per sektor USD millioner 8,000 7,000 6,000 5,000 4, ,000 2,000 1, Transaksjoner fordelt på region USD millioner 8,000 7,000 6,000 5,000 4, ,000 2,000 1, Kontor Lager & logistikk Detaljehandel l Hotel Moscow Regions Kilde: Cushman & Wakefield 18

19 KONTOREIENDOM I RUSSLAND Investeringsaktiviteten i russisk næringseiendom var på et historisk høyt nivå i 2011 Europeisk kontoreiendomsklokke Q Kontorsegmentet stod for c. 3,1 milliarder USD, eller c. 41% av totale investeringer Selvom investeringsnivået var usedvanlig høyt i 2011, har analytikere rapportert noe senket aktivitet mot slutten av året Yield i premium-segmentet har kommet ned til c. 8,5% i 4. kv. 2011, sammenlignet med c. 13% i 4. kv Investeringsmarkedet er fortsatt dominert av innenlandsk kapital, hvilket står for c. 72% av totalen, men utenlandsk kapital har kommet tilbake Fortsatt begrenset appetitt for utviklingsrisiko, men andre segmenter enn kontor får økt oppmerksomhet, f.eks. detaljhandel (2,1 milliarder USD i 2011) Kilde: Jones Lang LaSalle, januar 2012 Historisk høyt nivå av investeringer i næringseiendom, investeringer i kontorsegmentet på tilsvarende nivå som i

20 MOSKVA KONTORMARKEDET I Moskva var ferdigstilling av kontorlokaler på ca kv. meter I 2011, det laveste siden 2003 Ferdigstillinger, Opptak og Ledighetsgrad Delvis på grunn av restriksjoner pålagt av lokale myndigheter og delvis på grunn av markedsfaktorer vil se ca kv. meter nye bygg levert per år Ledigheten på slutten av 2011 var ned ca. 13% fra ca. 15% på slutten av 2010 Leiepriser økte med c. 11% i 2011, med 13% for klasse A-bygg og 10% for klasse B bygg Klasse A i sentral-moskva økte med 18% Tilbudet i markedet er stort, men kvalitetsbygninger er fortsatt sjeldne Yield på høykvalitets kontorbygg i Moskva var på ca. 8,5% på slutten av 2011, ned fra ca. 90%iforrige 9,0% kvartal Sammenlignet med ca. 9,0% på slutten av 2010 og et 10-årig bunnivå på 7,25% Millioner kv.m USD per kv. meter per år Ledighetsgrad 25% 20% 15% 10% 5% 0% Ledighetsgrad Ferdigstillinger Opptak Gjennomsnittlig leienivå 1,200 1, Klasse A Klasse B E Kilder: Cushman & Wakefield, CBRE. 20

21 ST. PETERSBURG KONTORMARKEDET Moderne kontorbygg, klasse A og klasse B nådde over 2 millioner kv.m. på slutten av 2011 Netto opptak nye bygninger 4 nye kontorbygg på til sammen kvm ble levert i 4. kv. mot 6 nye bygg i 2. kv. 3 klasse B kontorbygg og 1 klasse A kontorbygg (første fase av Airportcity it St. Petersburg) Leveringer av nye bygg er vanligvis høyest i det siste kvartalet, men dette var ikke tilfelle i 2011 c. 20% av totale nye bygg ble levert i 4. kv Kvm 140, , ,000 80,000 60, ,000 20, ,000 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Ferdigstillinger Netto Opptak, kvm Relativt få kontorprosjekter under bygging Ledighetsnivået på slutten av 2011 var 23,8% klasse A og 9,9% for klasse B kontorbygg Leienivå og ledighet USD per kvm per år Ledighet Ledigheten økte noe i 2. halvår grunnet høyt ferdigstillelsesnivå men lavt netto opptaksnivå Leietakere fortsetter å være prissensitive Leienivåene fortsatte å være stabile i kvartalet (selv om de falt noe regnet i USD på grunn av valutasvingninger) Ledighet Leienivå Klasse A Leienivå Klasse B 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Kilder: Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, CBRE 21

22 Strategi

23 RAMMEUTVIDELSE Rasjonale for rammeutvidelse På grunn av det meget vanskelige kredittmarkedet og bankers motvilje til å finansiere transaksjoner, har styret tatt den beslutning å også inkludere investeringer i EØS som del av Storm Real Estate ASAs strategi Å investere i eiendom på et bredere geografisk mandat både direkte og indirekte gjennom aksjer og obligasjoner Vi mener at en rammeutvidelse vil åpne opp en rekke nye, attraktive investeringsmuligheter som kan øke verdier for aksjonærene Styrett og Storm Capital Management ser nå en rekke muligheter i markedet som kunne være av interesse Gammel Strategi Ny Strategi Næringseiendom i Næringseiendom i Eiendomsinvesteringer Russland Russland i EØS-området Vi mener at å utvide rammen for Storm Real Estate ASAs investeringsmandat til også å inkludere EØS eiendomsmuligheter vil kunne øke verdier for aksjonærene fremover 23

24 2-DELT STRATEGI FOR RUSSLAND OG EØS Russland EØS Investeringsrationale Vekstområde Stabilitet Fokus Kvalitets næringsbygg Undervurderte eiendomsselskaper Investeringsekspertise Krever lokal tilstedeværelse utprøvet team med 6 russiske ansatte Transparent og velregulert ekspertise kan sitte i London og Oslo Erfaring c. 4 års erfaring plus et meget erfarent lokalt team Et hjemmemarked vi har kjent meget godt i mange år Hovedrisiko Politisk ustabilitet Lav økonomisk vekst Finansieringsmuligheter Stramt kredittmarked Gjeldsfinansiering mulig 2-delt strategi for optimalisering av inntjening og risiko, fokus på høy vekst og stabilitet 24

25 Vedlegg 1: Storm Real Estate ASA

26 HVORFOR STORM REAL ESTATE ASA Solid track-recordrecord på eksisterende portefølje Attraktiv 2-delt foretningsmodel, fokus på høy vekst og stabilitet Sterk ledelse og lokal administrasjon i Russland Sterk kapitalbase Ideelt posisjonert til å kapitalisere på et oppsving i markedet Spennende investerings- muligheter Storm er i en ideell posisjon til å utnytte et eventuelt oppsving i det russiske eiendomsmarkedet, samt muligheter som dukker opp i eiendomsmarkeder i EØS-området 26

27 STORM REAL ESTATE ASA: OVERSIKT Visjon Å bygge et ledende eiendomsselskap gjennom oppkjøp og drift av eiendom i Russland og EØS-området, samt gjennom investeringer i i aksjer (long og short posisjoner) og obligasjoner Fokus Hovedfokus på Moskva, St. Petersburg og EØS-området Investeringer i aksjer (long og short posisjoner) og obligasjoner i Russland og EØSområdet Dagens portefølje Historie Bygningene Gasfield i Moskva og Grifon House i St. Petersburg Totalt bruttoareal på ca kvadratmeter, begge bygninger 100%utleid Solide leietakere innen olje, gass og farmasi Etablert i 2007 av Pareto Securities og Colliers International Den 1. november 2008 overtok Storm Capital Management Ltd driften av selskapet Kjøpte Grifon House i April 2009 for USD 17 mill uten opptak av lån Aksjonærer Notert på Oslo Børs Hovedliste Over 500 aksjonærer 27

28 FOKUSERT FORRETNINGSSTRATEGI Fokus på Russland Oppkjøp og drift av næringseiendom i Russland og EØS, og investeringer i eiendoms aksjer og obligasjoner Fokus på utleie Fordelaktig juridisk struktur Egen lokal ledelse i Russland Sterkt omdømme Maksimere aksjonærverdier Gir en sikker kontantstrøm med gearingpotensiale for å øke avkastning på investert kapital Bygninger med solide leietakere Sikrer fleksibilitet og sikkerhet for investorer Optimal fleksibilitet for kjøp og salg av bygg Bygninger driftet av et team på seks ansatte lokalt Vedlikehold outsourcet til solide aktører Gode relasjoner til leietakere Høy standard for kvalitet, sikkerhet og pålitelighet Målsettning om å være en foretrukken utleier Kapitalisere på etablerte relasjoner og sterkt omdømme Skape verdier for aksjonærene gjennom å kombinere solid drift med likviditet i aksjen Aktiv investeringsstrategi for å maksimisere vår eksponering til eiendom i Russland og EØS-området Høy kvalitet på eiendomsportefølje og drift 100% utleid til solide, langsiktige g leietakere Markedssegment med betydelig oppsidepotensiale Godt posisjonert for vekst 28

29 STORM CAPITAL MANAGEMENT EIENDOMSPORTEFØLJE Gasfield Grifon House Bygning klasse B sentralt plassert i Moskva / Gazprom-land kvadratmeter hvorav kvadratmeter er utleibare Bygget i % utleid 15 leietakere hvorav Gazprom er den største Storm Real Estate ASA tegnet den største leieavtalen i Russland i 1. halvår 2009 gjennom Gazproms leieavtale i Gasfield-bygget. Årlig eiendomsrelatert driftsresultat på ca USD 6,3 mill. Fullt renovert bygning klasse B sentralt plassert i St. Petersburg kvadratmeter utleidbart kontorareal Inkluderer air condition og sikker parkering Gode transportmuligheter med to metrostasjoner i nærheten 100 % utleid Bygget er hovedsaklig utleid til en affiliate av Swiss PSI Cro AG Swiss PSI Cro AG er et ledende selskap innen utvikling av klinisk medisin spesialisert på kliniske undersøkelser i Øst-Europa Årlig eiendomsrelatert driftsresultat på ca USD 2,1 millioner 29

30 STORM REAL ESTATE ASA OPERASJONELL STUKTUR London 11 personer lokalisert i London Ansvarsområder Overordnet ansvar for strategisk ledelse av selskapet Oppkjøp og salg, samt aktivt investeringsstyring Økonomisk styring Ledelse, administrasjon og relasjonsbygging Investor relations Personalet i London og Russland samarbeider tett hver eneste dag Moskva og St. Petersburg 6 personer lokalisert i Russland 5 i Moskva og 1 i St. Petersburg Ansvarsområder Daglig drift av bygningene Håndtering av leietakere / relasjonsbygging Søking etter nye leietakere Vedlikehold e d Lokal due-diligence Sterkt team på 17 ansatte fordelt på London, Moskva og St. Petersburg 30

31 Vedlegg 2: Storm Capital Management

32 STORM CONTACT CAPITAL MANAGEMENT LTD. Fund portfolio Storm Capital Management Ltd. er et selvstendig investeringsselskap som fokuserer på energi, transport og eiendom i de nordiske markedene og Russland. Gjennom våre fond tilbyr vi en rekke investeringsmuligheter hvor vi benytter oss av forskjellige strategier. Her bruker vi grunnleggende analyse kombinert med aktiv porteføljeforvaltning for å oppnå best mulig risikojustert avkastning. Per november 2009 har vi ca. 130 millioner euro under forvaltning. Kundene våre er en kombinasjon av familiekontorer, velstående privatpersoner og institusjonelle investorer. Selskapet er basert i London og har åtte ansatte, hvorav tre er profesjonelle forvaltere. Storm Real Estate ASA sysselsetter ytterligere seks personer i Russland. Storm Capitals styrke ligger i sterk industrikunnskap og nettverk i fokusområdene. Storm Capital har direkte tilgang til og møter ofte ledelsen i relevante selskaper. Porteføljeforvalterne har over 40 års erfaring fra kapitalforvaltning og corporate finance. Storm Capital Management Ltd. er regulert av FSA i Storbritannia. Storm Nordic Fund ble etablert i november 2006 under SEB Fund Services i Luxemburg. Fondet var tidligere etablert i Norge under navnet Ørn Norden med en historikk tilbake til Målet var å gi investorer mulighet til å investere i de nordiske markedene ved å utnytte tt porteføljeforvalternes f lt ekspertise. Storm Bond Fund ble etablert i september 2008 som en respons på etterspørsel fra investorer,og forvalternes vurdering av oppsider i kapitalmarkedet. Storm Bond Fund investerer utelukkende i obligasjoner i samme markeder som Storm Nordic Fund og er også administrert i t av SEB Fund Services i Luxembourg. Storm Real Estate ASA ble etablert i november 2008 da Storm Capital Management Ltd tok over ledelsen av det norske selskapet E- Star Property AS fra en aktiv aksjonærposisjon via Storm Nordic Fund. Selskapet har investert i to utleieeiendommer i Moskva og St. Petersburg. Selskapet har 600 aksjonærer og handles på OTC i Norge. 32

33 CONTACT KONTAKTINFORMASJON 100 New Bond Street London, W1S 1SP Storbritannia Einar Pedersen CFO Tel: +44 (0) Fax: +44 (0) Web: 33