Storm Real Estate ASA april juni 2016

Transkript

1 - Storm Real Estate ASA april juni 2016

2 Storm Real Estate er et investeringsselskap med fokus på eiendomssektoren. Strategien omfatter erverv og drift av egne eiendommer, samt kjøp av aksjer og obligasjoner i andre eiendomsselskaper.

3 Sammendrag Alle tall i mill. USD 6M M 2015 Totalresultat -4,9-7,8 De viktigste postene: Driftsresultat fra investeringseiendom +2,5 +4,7 Verdiendring investeringseiendom -1,2-12,3 Verdiendring eiendomsaksjer -3,0 +1,4 Andre driftskostnader -1,6-1,0 Avkastning fond og likvide plasseringer 0,0 +0,1 Lånekostnader -1,1-1,6 Valutagevinst / tap +0,4-1,5 Verdiendring på kontrakts- og rentederivater -0,9 +0,1 Skatter +0,6 +2,5 Avkastningstall EKavkastning (1) Aksjeavkastning (2) EK per aksje i NOK (3) Siste 1 år -43,7% -11,7% -42,8% Siste 3 år (annualisert) -32,3% -8,0% -28,6% Siste 5 år (annualisert) -16,8% +2,0% -14,6% (1) EK-avkastning målt ved totalresultat for perioden / IB egenkapital før periodens start. (2) Aksjeavkastning = IRR aksjekurs, utbyttejustert. Aksjen ble notert på Oslo Børs i juni (3) EK per aksje i NOK = IRR NAV per aksje, utbyttejustert. Side 3 av 19

4 Halvårsberetning (alle tall i teksten er i USD) Resultat Konsernet hadde et negativt totalresultat på 4,9 millioner for 1. halvår 2016, sammenlignet med -7,8 millioner for samme periode i I 2. kvartal har konsernet solgt aksjene i TK Development A/S, og delt ut ca 85% av provenyet som utbytte til aksjonærene (NOK 3,80 per aksje). Etter salget sitter selskapet igjen med direkte eierskap i investeringseiendommen Gasfield i Russland. Det er realisert et tap ved salg av aksjene i TK Development A/S på 3,0 millioner i 2016, sammenlignet med balanseført verdi ved årsslutt (1. halvår 2015: +1,4 millioner). Det er foretatt nedjusteringer av balanseført verdi av investeringseiendommen Gasfield med 1,2 millioner i 1. halvår 2016, i henhold til verdivurderinger fra uavhengig verdivurderer, Cushman & Wakefield (1. halvår 2015: -12,3 millioner). I 2015 eide konsernet også Grifon-bygget i St Petersburg som ble solgt i desember Inntekter fra investeringseiendom i Russland er 3,0 millioner for 1. halvår 2016, sammenlignet med 5,6 millioner for samme periode i foregående år. I 2015 hadde konsernet også inntekter fra Grifon-bygget som ble solgt i desember Fra investeringer i obligasjoner og fond er det bokført ca null verdiendring i 1. halvår Storm Real Estate ASA har i 1. halvår solgt hele beholdningen av investeringen i Storm Bond Fund. Lånekostnader utgjorde 1,1 millioner i halvåret (2015: 1,6 millioner), inkludert swaprenter. Regnskapsmessig behandling av investeringseiendom: I tråd med internasjonale regnskapsstandarder (IFRS) vil verdiendring av investeringseiendom fordele seg over to separate regnskapsposter og forklares som følger: Russiske datterselskaper som eier eiendommer anvender russiske rubler som funksjonell valuta. I henhold til IFRS skal verdiendringer som kan henføres til verdier i RUB presenteres over ordinært resultat i resultatregnskapet. Effekten av valutaendringer mellom RUB og USD skal presenteres som 'andre inntekter og kostnader' og vises under begrepet totalresultat. Vi anser at totalresultatet er det mest relevante resultatbegrepet for selskapet. Vi presenterer i hvert kvartal en forklarende oppstilling på hvordan verdiendringen framkommer: Balanse Investeringseiendommen Gasfield er bokført til 35,0 millioner. Av dette er byggets verdsettelse i henhold til innhentede verdivurderinger fra uavhengig verdivurderer 33,5 millioner. I tillegg er det innregnet verdier av kontraktsderivater og tomteleiekontrakter på 1,5 millioner. Konsernet hadde per balansedato en kontantbeholdning på 4,5 milloner, samt investeringer i obligasjoner for 1,3 millioner. Tilgjengelige likvide midler var dermed 5,8 millioner. Konsernet har avsatt 4,3 millioner i utsatt skatt. 1,8 millioner av dette er utsatt skatt knyttet til verdiøkning på investeringseiendommen Gasfield etter oppkjøpstidspunkt, målt i lokal valuta. Den utsatte skatten vil kunne bli betalbar ved en eventuell realisasjon av byggene, mens en eventuell realisasjon av aksjer i de eiendomseiende datterselskapene vil kunne medføre lavere eller ingen beskatning. 2,5 millioner er utsatt skatt i Norge knyttet til urealisert valutagevinst på internlån til utenlandske datterselskaper. Konsernet er i ferd med å gjennomføre en konsernintern mor/datter fusjon som forventes å ha positiv effekt på konsernets egenkapital. Dette er som følge av at det er avsatt utsatt skatt på urealiserte valutagevinster på internlån mellom de fusjonerende selskaper. Konsernets egenkapitalgrad er 21,2%. Banklånet har en covenant på minimum 20% egenkapitalgrad. Konsernets VEK per aksje målt i NOK per 30. juni 2016 er 3,98 kr etter utdeling av utbytte på 3,80 kr per aksje. Selskapets risiko anses fortsatt som høy som følge av markedsforholdene i Russland. Situasjonen i Russland er fortsatt svært krevende. Stor ledighet kombinert med korte leieavtaler i vårt bygg kan føre til lavere framtidige inntekter. Andre risiki er i grove trekk de samme som beskrevet i selskapets årsrapport for Oslo, 11. august 2016, Styret i Storm Real Estate ASA Verdiendring, millioner USD 6M M 2015 Over resultatregnskapet -0,2-14,6 Omregningsdifferanse over EK -1,0 +2,3 Sum verdiendring bygg -1,2-12,3 Side 4 av 19

5 Selskapets investeringsområder I 1. halvår 2016 har konsernet realisert både aksjene i TK Development A/S og beholdningen i investeringsfondet Storm Bond Fund. Konsernet fremstår heretter som et rendyrket investeringsselskap med én investering i Russland. Eiendom i Russland (Gasfield, Moskva) Makrobildet Russland er inne i en resesjonsperiode. Men markedskommentatorer har oppgradert forventningene til vekst de neste årene. Det forventes negativ vekst også i 2016, men fra 2017 forventes positiv vekst. Sammenfallende med en økning i oljeprisen har russisk valuta også styrket seg i 1. halvår. Mot US dollar har rubel styrket seg med over 20% fra bunnen i januar. Det gir høyere inntekter for utenlandske investorer som f.eks Storm Real Estate. Inflasjonen er ned fra 15,3% ved utgangen av 1. halvår 2015 til 7,5% ved utgangen av 1. halvår Arbeidsledigheten er ned fra 5,8% ved årsslutt til 5,4% ved utløpet av 1. halvår. Eiendomsmarkedet Kun 0,2 millarder ble investert i næringseiendom i løpet av 2. kvartal Men i 1. halvår 2016 ble det investert for 2,8 milliarder dollar, sammenlignet med investeringer for 2,8 milliarder dollar i hele Av investeringene var ca. 95% fra innenlandske investorer, og kun 5% fra utenlandske investorer. I halvåret ble det ferdigstilt m 2 kontorbygg i Moskva, hvorav 83% var klasse B-bygg. I klasse B-bygg er ledigheten ca 15,9%. For klasse A-bygg er ledigheten ca 28%. For markedet samlet er ledigheten 18,7%. Lav tilgang og konstant etterspørsel medførte noe fall i ledigheten i 2. kvartal Registrerte leiepriser viste en fortsatt fallende trend i 1. halvår. Det er en trend at leietakere søker leiekontrakter i Rubler i stedet for US dollar. 93% av observerte leiekontrakter var inngått i rubler i 1. halvår Også Storm Real Estate har økt rubel-eksponering siste år, som har medført lavere inntekter i dollar etter det kraftiget rubel-fallet i 2014 og Kilder markedsinformasjon Russland: Cushman & Wakefield, Trading Economics, Ministry of Economic Development Side 5 av 19

6 Sammendratt konsolidert totalresultat Urevidert Urevidert Urevidert Urevidert Revidert Alle tall i 000 USD Note Q Q M M Videreført virksomhet Leieinntekter fra eiendommer Netto driftsinntekter Driftskostnader eiendommer Personalkostnader Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat før verdiendring investeringseiendommer Verdiendring investeringseiendommer Sum driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Salg av datterselskap Netto valutainntekt / kostnad Netto resultat av finansposter Resultat før skatt fra videreført virksomhet Skattekostnad Periodens resultat fra videreført virksomhet Avviklet virksomhet Periodens resultat fra avviklet virksomhet Periodens resultat Andre inntekter og kostnader: Poster som omklassifiseres fra EK til resultat i senere perioder: Omregningsdifferanser, continuing operations Sum andre inntekter og kostnader etter skatt, videreført virksomhet Sum andre inntekter og kostnader etter skatt, avviklet virksomhet Sum andre inntekter og kostnader etter skatt Periodens totalresultat Gjennomsnittlig antall aksjer (eks egne aksjer) Ordinært resultat per aksje (USD) -0,06-0,43-0,17-0,54-0,26 Ordinært resultat per aksje (USD) fra videreført virksomhet 0,01-0,37-0,05-0,56-0,18 Totalresultat per aksje (USD) -0,12-0,30-0,27-0,42-0,92 Side 6 av 19

7 Sammendratt konsolidert balanse Alle tall i 000 USD Note Investeringseiendom Finansielle investeringer Anlegg og utstyr Sum anleggsmidler Finansielle investeringer Andre fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum annen egenkapital SUM EGENKAPITAL Lån fra kredittinstitusjoner Utsatt skatt Finansielle derivater Annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Leverandørgjeld Finansielle derivater Lån fra kredittinstitusjoner Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM GJELD OG EGENKAPITAL Side 7 av 19

8 Sammendratt konsolidert kontantstrømoppstilling Alle tall i 000 USD 6M M Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt, videreført virksomhet Resultat før skatt, avviklet virksomhet Resultat før skattekostnad Justering for: avskrivninger endring virkelig verdi investeringseiendom finansinntekter finanskostnader gevinst/tap ved avhendelse av datterselskap netto valutakursendringer Kontantstrøm før endringer i arbeidskapital Endring i arbeidskapital: kundefordringer og andre fordringer leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld betalte skatter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Utbetaling ved finansielle investeringer Innbetaling ved finansielle investeringer Salg av datterselskaper, netto av cashbeholdning Mottatte renter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Nedbetaling av lån Endring i annen langsiktig gjeld Utbetalt utbytte Betalte renter Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og likvider Åpningsbalanse kontanter og likvider Valutaendring på IB kontanter og likvider Kontanter og likvide midler ved periodens slutt Herav bundne kontanter og likvide midler Side 8 av 19

9 Konsolidert oppstilling av endringer i konsernets egenkapital Innskutt egenkapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Omregning knyttet til utenlandske datterselskaper Sum egenkapital 1. januar Periodens resultat Andre inntekter og kostnader Sum juni Aksjekapital Aksjekapital Innskutt egenkapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Omregning knyttet til utenlandske datterselskaper Sum egenkapital 1. januar Periodens resultat Utbytte Andre inntekter og kostnader Sum juni Side 9 av 19

10 UTVALGTE NOTER TIL DELÅRSREGNSKAPET (Urevidert) 1. Selskapsinformasjon Storm Real Estate ASA er et allmennaksjeselskap hjemmehørende i Norge. Selskapet er notert på hovedlisten på Oslo Børs. Hovedvirksomheten er investering i utleieeiendom i Russland og EØS-området, inkludert kjøp av aksjer og obligasjoner. 2. Grunnlag for utarbeidelse og regnskapsprinsipper Grunnlag for utarbeidelse Delårsregnskapet for perioden som endte 30. juni 2016 er utarbeidet i samsvar med IAS 34. Det sammendratte delårsregnskapet inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som er påkrevet i et årsregnskap og bør leses sammen med konsernets årsregnskap for Delårsregnskapet er ikke revidert. Styret behandlet kvartalsregnskapet i møte 11. august Vesentlige regnskapsprinsipper Regnskapsprinsippene benyttet i utarbeidelsen av det sammendratte delårsregnskapet er i samsvar med de som ble benyttet under utarbeidelsen av konsernets årsregnskap for Alle noter er presentert i 000 USD, unntatt hvor indikert. Side 10 av 19

11 3. Investeringseiendom Eiendomsverdi som verdsatt av uavhengig verdivurderer: Per 1. januar Verdiendring investeringseiendom * Avgang investeringseiendom Verdi på balansedagen Andre eiendeler som presenteres som investeringeiendom ihht IFRS: Per 1. januar Endring i balanseført verdi av tomteleieavtaler ** Endring innebygde kontraktsderivater *** Verdi på balansedagen Balanseført verdi investeringseiendom IFRS Balanseført verdi investeringseiendom IFRS på balansedagen * Funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er russiske rubler. Endringen i balanseført verdi av investeringseiendom har to elementer: - Endring i funksjonell valuta (RUB) presenteres over resultatregnskapet. - Omregningsdifferanser i forhold til konsernets presentasjonsvaluta (USD) er ikke tillatt å presentere over resultatregnskapet, og skal presenteres over det utvidede totalresultatet. De to effektene utgjør endring i balanseført verdi, som vist under: 6M M 2015 Verdiendring i RUB over ordinært resultat Omregningsdifferanse over utvidet totalresultat Netto endring i balanseført eiendomsverdi NOI fra eiendommer 6M M 2015 Leieinntekter Driftskostnader fra eiendommer NOI fra eiendommer ** Selskapet har kapitalisert tomteleieavtaler ihht IAS 40 Investment Property og IAS 17 Leases. *** Selskapet har i 2015 inngått avtale om reduksjon av leie med hovedleietaker i Moskva. Reduksjon er i praksis inngått ved at det er avtalt et tak på valutakurs USD/RUB = 45. Denne ordningen skal ihht IFRS behandles som et finansielt derivat. Dette derivatet er på eiendelsiden knyttet til investeringseiendommen. Selskapet har innregnet en finansiell forpliktelse ved at USD/RUB på balansedagen var ufordelaktig. Innregning av dette valutaderivat har ingen effekt på verdijustert egenkapital, da størrelsen på eiendelen og forpliktelsen er like store (se også forpliktelsen i note 4). Den store endringen fra årsskiftet er et resultat av at kontraktens durasjon er halvert. Forfallstidspunktet for avtalen er i januar Ved årsskiftet var det ca 12 måneder gjenstående. Ved utløpet av 1. halvår var det ca 6 måneder gjenstående. Variabler fra uavhengig verdivurderer Diskonteringsrente 12,55% 12,50% Direkteavkastning (yield) 11,50% 11,50% Markedsmessig leienivå, $/kvm Investeringseiendom verdsettes i henhold til nivå 3 i virkelig verdianalysen (se note 4). Side 11 av 19

12 4. Finansielle eiendeler og gjeld Investeringer i finansielle verdipapirer Verdi per 1. januar Tilgang Avgang Verdiendring Valutaendring * Verdi per balansedato * Investeringen i TK Development A/S (DKK) var ikke valutasikret. Investeringer i andre valutasorter enn USD var i stor grad valutasikret til USD på de rapporterte balansedatoer. Andre finansielle eiendeler og gjeld Kontanter og kontantekvivalenter Finansielle investeringer Valutaterminer 0 35 Renteswaps Innebygde derivater *) Banklån Tomteleieavtaler Netto finansielle eiendeler og gjeld *) se note 3 Investeringseiendom for en beskrivelse av innregnet forpliktelse fra innebygde derivater. Banklån Morselskapet har et banklån for å finansiere investering i eiendom. Lånet er sikret med pant i investeringseiendommen Gasfield og betales i kvartalsvise avdrag. Lånet ble tatt opp i september Lånet forfaller i september 2018 (nominell saldo per er tusd). Side 12 av 19

13 4. Finansielle eiendeler og gjeld (forts.) Virkelig verdihierarki Tabellen under viser en analyse av virkelige verdier av finansielle instrumenter i konsernets balanse, gruppert etter nivå i virkelig verdihierarkiet. Nivå 1 - Priser i aktive markeder som er fritt tilgjengelige på målingsdatoen. Nivå 2 - Bruk av modeller hvis parametere er direkte eller indirekte observerbare data. Nivå 3 - Bruk av modeller hvis parametere er ikke basert på observerbare data. Finansielle eiendeler målt til virkelig verdi Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Sum Investeringer holdt for handelsformål: noterte obligasjoner Sum finansielle eiendeler målt til virkelig verdi Finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Sum Renteswaps Innebygde derivater på leiekontrakter Tomteleieavtaler Sum finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi Sammenligning per klasse Under er en sammenligning av balanseførte verdier og virkelige verdier på konsernets finansielle instrumenter, gruppert etter klasse. Balanseført verdi Virkelig verdi Finansielle eiendeler Kundefordringer Andre fordringer Derivater til virkelig verdi over resultat Finansielle investeringer holdt for handelsformål Kontanter og kontantekvivalenter Sum Finansielle forpliktelser Rentebærende lån Leverandørgjeld Derivater til virkelig verdi over resultat Tomteleieavtaler Andre kortsiktige forpliktelser Sum Side 13 av 19

14 5. Finansinntekter og finanskostnader (inkluderer både videreført og avsluttet virksomhet) 6M M 2015 Valuta Valutagevinster Valutatap Netto valutaposter Finansinntekter Renteinntekter Endring i virkelig verdi, finansielle investeringer Endring i virkelig verdi, derivater 0 53 Utbytte fra finansielle investeringer 0 0 Andre finansinntekter -4 0 Sum Finanskostnader Rentekostnader Endring i virkelig verdi, derivater Endring i virkelig verdi, finansielle investeringer Andre finanskostnader Sum NETTO FINANS Side 14 av 19

15 6. Aksjonærinformasjon De 20 største aksjonærer per : Aksjonær Type * Land Aksjer % SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB NOM SVERIGE ,32% ACONCAGUA MANAGEMENT LTD LUXEMBOURG ,35% J.P. MORGAN BANK LUXEMBOURG SA NOM STORBRITANNIA ,60% STORM NORDIC FUND SICAV SIF SVERIGE ,36% DEUTSCHE BANK AG NOM STORBRITANNIA ,87% AS BJØRGVIN ,16% BANAN II AS ,60% FINANSFORBUNDET ,27% AUBERT VEKST AS ,03% ØRN NORDEN AS ,90% TDL AS ,99% HYGGEN THORE ,99% MOTOR-TRADE EIENDOM OG FINANS AS ,98% LANGBERG INGRID MARGARETH ,95% STORM CAPITAL MANAGEMENT STORBRITANNIA ,87% ALBION HOLDING AS ,85% SVENSKA HANDELSBANKEN AB FOR PB NOM ,82% AAA MANAGEMENT SUPPORT AS ,55% STORM CAPITAL PARTNERS LTD. LUXEMBOURG ,54% EUROPA LINK AS ,39% SUM 20 STØRSTE ,39% ØVRIGE AKSJONÆRER ,61% SUM TOTALT ,00% * NOM = Utenlandsk institusjon som eier aksjer på vegne av klienter. Aksjonærlisten viser aksjonærregisteret i VPS per Eventuelle handler via megler før balansedato som er oppgjort/ innmeldt etter balansedato vil ikke reflekteres i denne oversikten. Side 15 av 19

16 7. Skattekostnad Periodens skattekostnad i resultatregnskapet 6M M 2015 Betalbare skatter fra periodens resultat Endring i utsatt skatt Periodens skattekostnad Transaksjoner med nærstående parter 6M M 2015 Storm Capital Management Ltd Storm Capital Partners Ltd - 96 Sum Annen kortsiktig gjeld Skyldige skatter og avgifter Forskuddsbetalte leier Avsetning forvaltningshonorar *) Annen kortsiktig gjeld Sum *) I forbindelse med oppsigelse av forvaltningsavtalen med Storm Capital Management Ltd har selskapet en forpliktelse til å betale et engangsbeløp tilsvarende 12 måneder av honoraret betalt i Denne forpliktelsen er avsatt i regnskapet, og vil bli utbetalt i desember Andre kortsiktige fordringer Fordring på skatter og avgifter Andre fordringer Sum Side 16 av 19

17 11. Segmentinformasjon og avviklet virksomhet Eiendoms- Investerings- Sum aksjer eiendom Annet Konsern Totalresultat 2016 per segment Eiendeler Gjeld Nettoverdier per Avviklet virksomhet Konsernet har i 2016 avhendet investeringene sin investering i TK Development, som i sin helhet utgjorde rapporteringssegmentet "eiendomsaksjer". I samsvar med IFRS 5 presenteres dette særskilt som "avviklet virksomhet". Periodens resultat fra avviklet virksomhet: 6M M 2015 Verdiendring Valutaendring (*) Resultat før skatt Skattekostnad 0 0 Periodens resultat Andre intekter og kostnader 0 0 Periodens totalresultat, avviklet virksomhet Resultat per aksje, ikke-videreført virksomhet -0,12 0,02 (*) Investeringen i TK Development A/S (DKK) var ikke valutasikret. Side 17 av 19

18 Erklæring fra styret og daglig leder Vi bekrefter at halvårsregnskapet for perioden 1. januar til 30. juni 2016 etter vår beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med las 34 DeIårsrapportering og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets og selskapets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet. Halvårsberetningen gir etter vår beste overbevisning en rettvisende oversikt over viktige begivenheter i regnskapsperioden og deres innflytelse på halvårsregnskapet, og beskrivelse av vesentlige transaksjoner med nærstående parter. Vi bekrefter at, etter vår beste overbevisning, gir delårsrapporten en rettvisende oversikt over opplysningene nevnt i Lov om verdipapirhandel 5-6, fjerde ledd. Oslo, 11. august 2016 Styret og daglig leder i Storm Real Estate ASA, Stein Aukner Styrets leder Morten E. Astrup Styremedlem Nini H. Nergaard Styremedlem Kim Mikkelsen Styremedlem Erik M. Mathiesen Daglig leder Side 18 av 19

19 Storm Real Estate ASA c/o Storm Capital Management Ltd. Berger House, Berkeley Square London W1J 5AE United Kingdom Tel: Fax: