Storm Real Estate ASA Delårsrapport Januar - desember 2011

Transkript

1 Q4 Storm Real Estate ASA Delårsrapport Januar - desember 2011

2 Storm Real Estate ASAs forretningsstrategi er å erverve og drifte eiendom. Strategien inkluderer kjøp av aksjer og obligasjoner.

3 Høydepunkter Året kvartal 2011 Totalresultat 10,2 mill USD Totalresultat -3,4 mill USD Utbytte og tilbakekjøp 10,2 mill USD Endring eiendom -4,2 mill USD Endring eiendom +13,4 mill USD Omsetning 2,9 mill USD Omsetning 11,8 mill USD

4 Finansiell informasjon (alle tall i teksten er i USD) Hovedtrekk Driftsresultat (NOI) fra eiendommene i 4. kvartal 2011 er 2,2 millioner og 8,7 millioner for året samlet. Selskapet har nedjustert verdien av investeringseiendommene med 4,2 millioner i 4. kvartal, etter å ha innhentet verdivuderinger fra uavhengige eksperter. Selskapet hadde i 4. kvartal verdifall på investeringer i andre eiendomsselskaper, men øvrig likviditetsforvaltning ga et positivt resultat. Totalresultatet, som er det resultatmålet som best viser resultatet som tillegges selskapets egenkapital, er -3,4 milioner i 4. kvartal og 10,2 millioner for året samlet. Verdiendring, mill USD Q M 2011 Over resultatregnskapet -3,9 +19,7 Omregningsdifferanse over EK -0,2-6,3 Sum verdiendring bygg - 4,2 + 13,4 Da verdsettelsen av byggenes verdi er i dollar er effekten av dette at de lokale datterselskapene regnskapsfører en verdiendring målt i rubler, som oversatt til dollar utgjør -3,9 millioner i 4. kvartal og +19,7 millioner i 2011 sammenlagt. Til denne verdiendringen er det tilknyttet utsatt skatt (20%). I 4. kvartal utgjør dette skatteelementet -0,8 millioner. Hittil i år utgjør dette skatteelementet 4,0 millioner. Balanse Eiendommene er bokførte til 99,3 mill i balansen i henhold til innhentede verdivurderinger fra uavhengig verdivurderer. Resultat 4. kvartal NOI fra eiendommer utgjør 2,2 mill mot 1,9 mill samme periode i fjor. Brutto leieinntekter er 9% høyere i Q sammenlignet med Q Driftskostnader fra eiendommer utgjør 0,7 millioner i kvartalet. Sterk dollar mot rubel gjør at driftskostnader uttrykt i dollar er lavere på slutten av året sammenlignet med begynnelsen av året. Finansielle investeringer viser et negativt resultat i kvartalet. I 2011 bidro likviditetsforvaltningen likevel med et positivt resultat. Netto har likviditetsforvaltningen bidratt med 0,6 millioner i Rentekostnader utgjør 0,8 millioner i 4. kvartal og 2,9 millioner for året sammenlagt. I kvartalet er rentesikringsderivater bokført med en verdiøkning på 0,1 millioner. Sammenlagt for året er det bokført en negativ endring på 2,0 millioner på rentesikringsderivater på grunn av at rentene i US dollar falt betraktelig i Eiendomsverdiene er justert ned med 4,2 millioner i 4. kvartal. For året totalt er det regnskapsført en oppjustering med 13,4 millioner. Våre russiske datterselskaper som eier eiendommene anvender russiske rubler som funksjonell valuta. I henhold til IFRS skal kun den del av verdiendringer som kan henføres til verdier i RUB vises over ordinært resultat i konsernregnskapet. Effekten av valutaendringer mellom RUB og USD skal presenteres som andre inntekter og kostnader og vises under begrepet totalresultat. Vi anser at totalresultatet er det mest relevante resultatmålet for selskapet. Vi presenterer i hvert kvartal en forklarende oppstilling på hvordan verdiendringen framkommer: Graf: verdi på investeringseiendommer, per kvartalsslutt Konsernet hadde per kontanter og likvide investeringer på totalt 40,2 millioner. Grunnet ikke-oppgjorte transaksjoner på balansedagen er reell beholdning av likvide midler litt annerledes enn den som presenteres i henhold til IFRS i balansen: Reell beholdning av likvide midler Kontanter og kontantekvivalenter 18,8 14,0 Finansielle investeringer 24,0 28,0 Verdipapirer med oppgjør etter balansedagen 0,1-1,8 Sammenlignbar balanse likvide midler 42,9 40,2 Reduksjonen i likvide midler er primært verdifall på finansielle investeringer, netto kjøp av egne aksjer og reduksjon av kortsiktig gjeld. Den siste tids markedsutviklling gjør at styret mener risikobildet er noe høyere enn tidligere. Oslo, 15. februar 2012, Styret i Storm Real Estate ASA

5 Markedsinformasjon Makrobildet Russland avholdt parlamentarisk valg til statsdumaen i desember Det største partiet, Forent Russland, vant valget, men med vesentlig lavere oppslutning enn tidligere. Det er presidentvalg den 3. mars, hvor Vladimir Putin stiller til presidentvalg etter 4 år som landets statsminister. Bruttonasjonalprodukt (BNP), viser en årlig vekst på 4,8% i desember 2011 fra samme periode i Inflasjonen uttrykt i konsumpris-indeks viser 6,1% som er moderat i russisk målestokk. Rosstat har prognose på 5,1% for konsumprisindeksen for Detaljhandelen viser en årlig vekst på 8,6% fra november 2010 til november Den 1. januar kom en stor endring i det russiske skattesystemet som medfører en estimert økning på 10% i personalkostnader for arbeidsgivere. Høyere kostnader for bedrifter kan tenkes å dempe etterspørselen etter arbeidskraft, og også kontoreiendom kan påvirkes. Arbeidsledigheten har falt til 6,1%. Problemene i Eurosonen har til en viss grad også påvirket Russland. Risikoapetitten er noe lavere og investeringsveksten har avtatt fra en årlig takt på 4,6% i 3. kvartal til 2,4% i 4. kvartal. I tillegg har internasjonale banker med virksomhet i Russland redusert sin virksomhet for å møte økte kapitaliseringskrav i hjemlandet. Russlands sentralbank estimerer at USD 84 milliarder har blitt trukket ut av Russland i løpet av Eiendomsmarkedet I Moskva var tilgang av nye kontoreiendommer i 2011 på laveste nivå siden 2003, delvis på grunn av restriksjoner innført av lokale myndigheter. Det er lite eiendom under utvikling for ferdigstilling i 2012, så det fortsetter å være trangt på tilbudssiden. For perioden forventes det ferdigstilling av ca kvm per år. Ledigheten er omtrent uendret siden forrige kvartal på ca 13% for markedet totalt. Leieprisnivået viste en økning på 11% totalt for 2011, med henholdsvis 13% i klasse A-bygninger og 10% i klasse B. For klasse A innenfor sentrale Moskva (CBD) var økningen 18%. Direkteavkastningen (yielden) er redusert i kvartalet og ligger ved utgangen av året på 8,5% for de aller mest attraktive byggene, en kompresjon på omlag 0,5 prosentpoeng fra 3. kvartal. I St. Petersburg økte totalt antall kvadratmeter med kvm til over kvm. Det er mye høykvalitetsbygg på markedet i St Petersburg, og ledigheten i klasse A- segmentet er på ca 24%. Klasse B- segmentet har en ledighet på ca 10%. Likevel økte leieprisene i St. Petersburg med gjennomsnittlig 7% i 2011 for markedet som helhet. En forklaringsfaktor til økte observerte leiepriser er at store leietakere har funnet det utfordrende å finne passende lokaler. Kilder: Jones Lang LaSalle Rosstat CB Richard Ellis Cushman & Wakefield Trading Economics Llloyds Bank

6 Konsolidert resultatregnskap For perioden 1. januar 31. desember Alle tall i 000 USD Note 12M 2011 Urevidert 2010 Revidert Q Urevidert Q Urevidert Leieinntekter fra eiendommer 3 11,780 10,776 2,904 2,670 Andre inntekter Sum driftsinntekter 11,780 11,317 2,904 3,211 Driftskostnader eiendommer 3 3,039 2, Personalkostnader Avskrivninger Andre driftskostnader 2,973 3, Sum driftskostnader 6,813 6,632 1,564 1,653 Driftsresultat før verdiendring investeringseiendommer 4,967 4,685 1,340 1,558 Verdiendring investeringseiendommer 3 19,706 4,720-3, Sum driftsresultat 24,673 9,405-2,608 1,832 Finansinntekter 5 3,085 1, Finanskostnader 5-6,478-3,193-1, Netto valutainntekt / kostnad Netto resultat av finansposter -3,139-1,253-1,023 1,386 Resultat før skatt 21,534 8,152-3,631 3,217 Skattekostnad 7 5,213 2, Periodens resultat 16,321 5,908-3,007 2,697 Andre inntekter og kostnader: Valutaeffekt av nettoinvestering i utenlandsk datterselskap -1, Skatteeffekt av valutainntekt/tap på nettoinvestering Omregningsdifferanser -5, Sum andre inntekter og kostnader etter skatt -6, Periodens totalresultat 10,199 5,559-3,374 2,928 Gjennomsnittlig antall aksjer (eks egne aksjer) 20,345,425 21,028,426 19,499,624 21,079,145 Resultat per aksje (USD)

7 Konsolidert balanse Alle tall i 000 USD Note Urevidert Revidert Anleggsmider Investeringseiendom 3 99,300 85,860 Anlegg og utstyr Finansielle derivater 4 1, Sum anleggsmidler 100,561 86,529 Omløpsmidler Kundefordringer 1 8 Finansielle investeringer 4 28,033 29,750 Andre fordringer 10 1,121 3,609 Kontanter og kontantekvivalenter 4 14,043 8,575 Sum omløpsmidler 43,197 41,942 SUM EIENDELER 143, ,471 Innskutt egenkapital Aksjekapital 1,422 1,556 Overkursfond 21,036 21,036 Pålydende egne aksjer Annen innskutt egenkapital 65,719 65,719 Sum innskutt egenkapital 88,041 88,178 Annen egenkapital Annen egenkapital -8,708-8,854 Sum annen egenkapital -8,708-8,854 SUM EGENKAPITAL 79,334 79,324 Langsiktig gjeld Lån fra kredittinstitusjoner 4 47,475 37,579 Utsatt skatt 5,987 1,713 Finansielle derivater 4 3,193 1,440 Annen langsiktig gjeld 1,065 1,482 Sum langsiktig gjeld 57,721 42,215 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Lån fra kredittinstitusjoner 4 3,662 1,245 Annen kortsiktig gjeld 9 2,854 5,535 Sum kortsiktig gjeld 6,705 6,934 Sum gjeld 64,426 49,149 SUM GJELD OG EGENKAPITAL 143, ,471

8 Konsolidert kontantstrømoppstilling For perioden 1. januar 31. desember Alle tall i 000 USD 12M 2011 Urevidert 12M Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad 21,534 8,152 Justering for: avskrivninger endring virkelig verdi investeringseiendom -19,706-4,720 finansinntekter -1,757-2,103 finanskostnader 5,150 3,305 netto valutakursendringer Kontantstrøm før endringer i arbeidskapital 4,355 4,887 Endring i arbeidskapital: kundefordringer og andre fordringer ,220 leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld ,633 betalte skatter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 2,134 6,856 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Betaling knyttet til anskaffelse av eiendom 0-3,750 Netto finansielle investeringer 4,907-19,510 Kortsiktig plassering av likvide midler 0 2,000 Mottatte renter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 5,699-20,390 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Opptak av nye lån 12,000 0 Nedbetaling av lån -1,364-1,934 Netto kjøp av egne aksjer -4,569 6 Endring i annen langsiktig gjeld Utbetalt utbytte -5,621 0 Betalte renter -2,701-3,332 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -2,353-5,260 Netto endring i kontanter og likvider 5,480-18,793 Åpningsbalanse kontakter og likvider 8,575 27,390 Valutaendring på IB kontanter og likvider Kontanter og likvide midler ved periodens slutt 14,043 8,575

9 Konsolidert oppstilling av endringer i konsernets egenkapital (Urevidert) Innskutt egenkapital Annen innskutt EK Egne aksjer Annen egenkapital Opptjent egenkapital Omregning knyttet til utenlandske datterselskaper Sum egenkapital 1. januar ,556 21,036 65, ,105-7,313 73,759 Netto kjøp av egne aksjer Årets resultat 5,908 5,908 Andre inntekter og kostnader Sum , , desember ,556 21,036 65, ,191-7,666 79,323 Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt EK Egne aksjer Annen egenkapital Opptjent egenkapital Omregning knyttet til utenlandske datterselskaper Sum egenkapital 1. januar ,556 21,036 65, ,191-7,666 79,323 Netto kjøp av egne aksjer ,444-4,569 Sletting av egne aksjer Årets resultat 16,322 16,322 Utbytte -5,621-5,621 Andre inntekter og kostnader -6,122-6,009 Sum ,268-6, desember ,422 21,036 65, ,077-13,788 79,334

10 UTVALGTE NOTER TIL DELÅRSREGNSKAPET (Urevidert) 1. Selskapsinformasjon Storm Real Estate ASA er et allmennaksjeselskap hjemmehørende i Norge. Selskapet er notert på hovedlisten på Oslo Børs. Hovedvirksomheten er investering i utleieeiendom i Russland gjennom selskapets datterselskaper, inkludert kjøp av aksjer og obligasjoner. 2. Grunnlag for utarbeidelse og regnskapsprinsipper Grunnlag for utarbeidelse Delårsregnskapet for perioden som endte 31. desember 2011 er utarbeidet i samsvar med IAS 34. Det sammendratte delårsregnskapet inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som er påkrevet i et årsregnskap og bør leses sammen med konsernets årsregnskap for Konsernet har kun ett forretningssegment og presenterer således ikke segmentinformasjon. Delårsregnskapet er ikke revidert. Vesentlige regnskapsprinsipper Regnskapsprinsippene benyttet i utarbeidelsen av det sammendratte delårsregnskapet er i samsvar med de som ble benyttet under utarbeidelsen av konsernets årsregnskap for Alle noter er presentert i 000 USD, unntatt hvor indikert.

11 3. Investeringseiendom Verdi 12M M 2010 Per 1. januar 85,860 81,780 Verdiendring * 13,440 4,080 Verdi per 31. desember 99,300 85,860 * Funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er russiske rubler. Endringen i balanseført verdi av investeringseiendom har to elementer: - Endring i funksjonell valuta (RUB) presenteres over resultatregnskapet. - Omregningsdifferanser i forhold til konsernets presentasjonsvaluta (USD) er ikke tillatt å presentere over resultatregnskapet, og skal presenteres over det utvidede totalresultatet. De to effektene utgjør endring i balanseført verdi, som vist under: 12M M 2010 Verdiendring i RUB over ordinært resultat 19,706 4,720 Omregningsdifferanse over utvidet totalresultat -6, Netto endring i balanseført verdi 13,440 4,080 NOI fra eiendommer 12M M 2010 Leieinntekter 11,780 10,776 Driftskostnader fra eiendommer 3,039 2,761 NOI fra eiendommer 8,740 8,014 NOI % 74% 74% Annualisert yield / bokført verdi 8.8 % 9.3 % Moskva St Petersburg Variabler fra uavhengig verdivurderer 12M M M M 2010 Diskonteringsrente 11.00% 12.00% 12.00% 13.00% Direkteavkastning (yield) 10.00% 9.50% 10.00% 10.50% Markedsmessig leienivå, $/kvm Estimert leieøkning år 1 0% 0% 0% 0% Estimert leieøkning år 2 5% 0% 2% 0% Estimert leieøkning år 3 5% 5% 2% 5% Estimert leieøkning år 4 5% 5% 3% 5% Estimert leieøkning år 5 5% 5% 2% 5% Estimert leieøkning år 6 5% 5% 2% 5%

12 4. Finansielle eiendeler og gjeld Investeringer i finansielle papirer 12M M 2010 Verdi per 1. januar 29,750 9,582 Netto tilgang ,223 Verdiendring inkl valutaendring -2, Verdi per 31. desember 28,033 29,750 Andre finansielle eiendeler og gjeld 12M M 2010 Kontanter og kontantekvivalenter 14,053 8,575 Finansielle investeringer 28,033 29,750 Innebygde derivater Renteswaps -3, Valutaterminer 1, Banklån -49,241-38,824 Sum finansielle eiendeler og gjeld -9,139-1,410 Innebygde derivater Innebygde finansielle derivater oppstår som et resultat av valutasvingninger mellom RUB og USD. De fleste leieavtaler har en klausul om minimum valutakurs for betaling. Virkelig verdi av dette derivatet er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholes-modellen. Renteswap Morselskapet har inngått avtale med låneutsteder Swedbank om sikring av renten på deler av lånet. Virkelig verdi på renteswapavtalen beregnes på bakgrunn av forventete framtidige kontantstrømmer med dagens rentenivå og avkastningskurve over gjenværende sikringsperiode. Valutaterminer Selskapet har inngått terminkontrakter for å sikre deler av eksponeringen mot norske kroner. Avsetning for gevinst eller tap på terminkontrakten balanseføres basert på valutakurs på balansedagen sammenlignet med avtalt framtidig valutakurs på terminkontrakten. Selskapet benytter ikke sikringsbokføring for disse terminkontraktene. Banklån Morselskapet har to lån for å finansiere byggene. Lånene er sikret med pant i investeringseiendommene og betales i kvartalsvise avdrag. Det første lånet (Gasfield) ble tatt opp i september Det andre lånet ble tatt opp i juni Lån presenteres i balansen til amortisert kost, og avdrag de første 12 månedene er presentert som kortsiktig gjeld. 12M M 2010 Langsiktig andel av lån 47,475 37,579 Kortsiktig andel av lån 1,765 1,245 Sum lån til amortisert kost 49,241 38,824

13 5. Finansinntekter og finanskostnader 12M M 2010 Valuta Valutagevinster 3,336 13,344 Valutatap -3,082-7,745 Netto valutaposter 254 5,599 Finansinntekter Renteinntekter Endring i virkelig verdi, finansielle investeringer Endring i virkelig verdi, derivater 0 1,880 Andre finansinntekter Utbytte fra finansielle investeringer 1,466 0 Sum 3,085 3,114 Finanskostnader Rentekostnader -2,897-2,658 Endring i virkelig verdi, derivater -2, Endring i virkelig verdi, finansielle investeringer -1,328 0 Andre finanskostnader Sum -6,478-2,942 NETTO FINANS -3,139 5,771

14 6. Aksjonærinformasjon De 20 største aksjonærer per 31. desember 2011: Aksjonær Type * Land Aksjer % SEB LONDON BRANCH NOM STORBRITANNIA 1,907, % STORM REAL ESTATE ASA 1,881, % JP MORGAN CHASE BANK NOM STORBRITANNIA 1,205, % SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN S.A. NOM LUXEMBOURG 783, % CREDO EIENDOM AS 770, % DEUTSCHE BANK AG LONDON NOM STORBRITANNIA 709, % FINANSFORBUNDET 416, % AS BJØRGVIN 399, % VICTORY LIFE & PENSION ASSURANCE SVEITS 388, % STIG AS 374, % ØRN NORDEN AS 348, % GLAAMENE INDUSTRIER AS 315, % AS BANAN 301, % MINOR INVEST AS 225, % TDL AS 182, % GERD NINNI ALLUM 181, % MOTOR-TRADE EIENDOM OG FINANS AS 180, % NORDENFJELSKE BYKREDITTS STIFTELSE 180, % NYE CASTELAR EIENDOM II AS 180, % STEADY BERGEN AS 180, % ØVRIGE AKSJONÆRER 9,994, % SUM 21,106, % * NOM = Utenlandsk institusjon som eier aksjer på vegne av klienter. Det har ikke vært noen vesentlige endringer i aksjer holdt av styrets medlemmer eller selskapets ledelse. Egne aksjer Selskapet har kjøpt og solgt egne aksjer i perioden. 12M M 2010 Beholdning av egne aksjer per 1. januar 2,099,261 2,142,165 Netto endring i antall egne aksjer 670,517-42,904 Sletting av egne aksjer -1,985,961 0 Beholdning av egne aksjer per 31. desember 783,817 2,099,261 Sletting av egne aksjer Selskapet har i mars 2011 gjennomført sletting av av selskapets beholdning av egne aksjer. Selskapet har i generalforsamling 11. november 2011 vedtatt sletting av aksjer. Sletting av aksjer krever to måneder kreditorvarsel, og slettingen av aksjer var ikke gjennomført per 31. desember.

15 7. Skattekostnad Periodens skattekostnad i resultatregnskapet 12M M 2010 Betalbare skatter fra periodens resultat 824 1,027 Endring i utsatt skatt 4,502 1,169 Periodens skattekostnad 5,326 2, Transaksjoner med nærstående parter 12M M 2010 Storm Capital Management Ltd. 1,360 1,170 Surfside Ventures Ltd Sum 1,784 1, Annen kortsiktig gjeld 12M M 2010 Skyldige skatter og avgifter 764 1,499 Forskuddsbetalte leier 1,537 1,511 Gjeld for oppgjør av finansielle investeringer 0 2,219 Annen kortsiktig gjeld Sum 2,854 5, Andre kortsiktige fordringer 12M M 2010 Fordring på skatter og avgifter 666 1,836 Andre fordringer 455 1,773 Sum 1,121 3,609

16 Storm Real Estate ASA c/o Storm Capital Management Ltd. 100 New Bond Street London W1S 1SP United Kingdom Tel: Fax: