Et notat fra Vista Analyse

Transkript

1 Sak 08/ Føringer for oppstart av reguleringsplan for travbaneområdet i Drammen kommune plan- og byngingslovens 30 VEDLEGG 6 Et notat fra Vista Analyse Til: SJØLYST UTVIKLING AS Fra: H.M. Toftdahl, partner Vista Analyse AS Dato: Emne: Drammen Travbane; omfang handel Utviklingsplaner Drammen Travbane Deler av Drammen Travbanes eiendom søkes omregulert fra travbane til næring og bolig. Omfattende næringsvirksomhet er allerede etablert i området rundt travbanen. Blant annet er anslagsvis m2 forretning (handel i big boxes o.l) samt anslagsvis m2 bil/bilrekvisita 1 spredt over området. Planområdet har god tilgjengelighet til friluftsområder, boligområder, transportårer, forretningsområder og Drammen sentrum. Tiltakshaver ser muligheter for utvikling av et helhetlig konsept bestående av moderne boliger, næringsareal, friluftsområder og forretninger. Tiltaket har som mål å bidra til en fornyelse av området og modernisering av bygningsmassen og arealene i området. Målet er å utvikle et bydelssenter med offentlig og privat service samt hotell. 1 Vi har ikke eksakte tall for den øvrige virksomheten. Det er foretatt kvalifiserte anslag på bakgrunn av utvendig bygningsmasse. 1

2 Bakgrunnstall Drammen har utviklet bysentrum de siste årene med visuell opprusting ikke minst langs Drammenselva - funksjonell infrastruktur og gode oppholdsrom. Like fullt har kommunen i perioder opplevd en nedgang i omsetningen i varehandelen i sterk konkurranse med Nedre Eiker/Buskerud Storsenter og Lier/Bærum/Oslo. De siste to årene er imidlertid veksten tatt seg opp igjen, men den sterke vinneren i omsetning er Nedre Eiker, som for øvrig står foran en videre utbygging til m2. Handel (85.000m2 brutto handelsflate). Herunder Big Boxes for plasskrevende og transportkrevende virksomhet. Kongsberg har utvidet sitt tilbud, tilsvarende også for Hønefoss, mens det for Liers vedkommende forventes en endring etter hvert som Bauhaus fremkommer i statistikken. Nedre Eiker er likevel den store vinneren mht omsetningsvekst i regionen. Sammenlikner en utviklingen med situasjonen i Asker og Bærum, vil utviklingen i Drammen forsterkes i negativ retning. Asker og Bærum er i ferd med å posisjonere seg som et viktig handelssted i vestregionen både innen detaljvarer og plasskrevende varer. For deler av Buskerud kan dette tilbudet fremstå som mer attraktivt enn det som tilrettelegges i eget regionsenter. Omsetningen målt per innbygger viser at for to år siden gikk Nedre Eiker forbi regionsenteret Drammen i omsetning per innbygger. Dette representerer en stor trussel for Drammen kommune. Omsetningen i Drammen målt per innbygger viser en utflating i omsetning i varehandelen, i motsetning til alle omkringliggende kommuner samt snittet for fylket. Veksten i prosent viser at N Eiker er den store vinneren over den siste 5-årsperioden. 2

3 Utfordringer Drammens handelsmessige utfordringer knytter seg til følgende forhold; Nedre Eiker har det beste tilbudet innen detaljhandel gjennom Buskerud Storsenter ( m2) med en omsetning på 942 mill kr i Magasinet Drammen (20.000m2) hadde i 2006 en omsetning på 433 mill kr. Nedre Eiker tar ut betydelig vekst på grunn av et godt tilbud, et variert tilbud og god tilgjengelighet. Det er videre under kontinuerlig utvikling et knutepunkt for plasskrevende varer i Sandvika/Billingstad. Dette vil demme opp for trafikken mot Alna/Furuset/Økern som i dag er Østlandets største regionale knutepunkt for plasskrevende varer. Men det vil også trekke kunder 3

4 fra Buskerud og Vestfold inn mot Bærum for denne type tilbud. (Smart Club, Inforama/Snadvika Storsenter med XXL, Elkjøp, Plantasjen og interiør. Videre Lefdahl Elektro, Auto E18, IKEA m fl.). Drammen og Buskerud i sin helhet har ikke planlagt for utvikling av et område for plasskrevende varer, men har i stedet valgt å lokalisere slike varer i ulike områder. Drammen har et stort potensial ved å trekke kunder fra store deler av Buskerud ved å tilrettelegge for utvikling for plasskrevende og transportkrevende varer i Drammen kommune. En evt utvidelse ved Buskerud Storsenter forventes å trekke ut de plasskrevende varer som i dag er lokalisert ved Travbanen etter tilfeldig og spredt planløsning (Skeidar, Jysk mv) Handelsutvikling generelle trekk Begrunnelsen ligger i den store veksten i forbruket, som ihht finansdepartementets prognoser forventes å øke fremover. I perioden har forbruket økt med 40%. Detaljhandel med nye varer er økt med 60%, mens butikker med bredt vareutvalg vokser med noe lavere hastighet. Veksten skjer innen nye vareslag og dels også i forbruksvarer. Hus og hjem har stor vekst etter noen år med elektronikk, flatskjerm mv. Utviklingen tilspisser seg Etter noen år med vekst i handelen og større sjølberging i mindre kommuner, synes det som om konkurransen tilspisser seg. Det utvikles store handelsmiljøer som f eks Lagunen utenfor Bergen, Alna/Furuset utenfor Oslo, Kvadrat i Sandnes og Sandvika/Billingstad i Bærum. Det ser ut til at de kommuner som klarer å samlokalisere handelen i store handelsparker blir vinneren, samtidig som det utvikles større tilbud nær der folk bor (bydeler, småkommuner mv). Bydelene i Oslo utvikler egne lokalsentre (Røa, Manglerud, Lambertseter, Ullevål Stadion, Storo) der tilbudet av handel, servering, service og kontorer øker sammen med en betydelig andel boliger. Dette øker den lokale tilhørigheten og holder samtidig kjøpekraften der folk bor. 4

5 Muligheter Kommunen arbeider målrettet mot en utvikling for økt bruk av Drammen sentrum som handelssted, kontor, bolig og næring. Utvikling i sentrums randsone skal avveies mot den ønskete utviklingen i sentrum. Like fullt er Åssiden definert som bydelssenter med per i dag innbyggere og tiltaket omfatter utvikling av m2 boliger for trinn 1. Dette skal tilsvare 300 nye boliger med snittstørrelse på 65m2, og vi legger til grunn et folketall lik innbyggere etter utbygging. Forventet omsetning for dette befolkningsgrunnlaget vil tilsvare handel for om lag m2 handelsflate forutsatt at 30 prosent 2 av det de forbruker handles andre steder/drammen sentrum. Legger en til grunn en vekst i forbruket på 4 prosent 3 per år i fem år, vil en handelsflate på m2 tilsvare det lokale behovet (for alle varer). Som tillegg kommer fellesareal samt areal for bespisning og service. Et kjøpesenter vil omfatte delvis handelsflate og delvis butikkflate for service og servering. Dette siste inngår ikke i beregningsgrunnlaget, men kommer som tillegg. Dersom en legger til 25 prosent fellesareal i senteret, vil størrelsesomfanget øke ytterligere. Samlet vil en beregnet butikkflate inklusive service og bespisning kunne ligge på opp mot m2. Nye kjøpesentre utvikler i dag stadig større andel bespisning, noe nye Sandvika Storsenter og Oslo City er gode eksempler på. Særlig formiddagshandel har flere funksjoner enn handel alene. Kjøpesentre er innendørs (attraktivt i land med kaldt klima), de er trygge (godt vakthold), de er trafikkfrie (tryggere med barn) og er dermed etter hvert blitt en stadig viktigere lokal møteplass. TØIs reisevaneundersøkelser viser følgende: Å handle er mer enn å gjøre innkjøp. Det innebærer menneskelig aktivitet, handlinger og uttrykksformer. Det er de som ikke er yrkesaktive og de eldre som har størst andel innkjøpsreiser som starter hjemme. For disse gruppene er innkjøp i større grad en egen aktivitet enn det er for yrkesaktive og yngre, som oftere kombinerer innkjøp med andre gjøremål. 4 Jo bedre utvalget er nær der folk bor, jo flere benytter gang eller sykkel for å handle. TØIs reisevaneundersøkelse 5 viser at: 70% av innkjøpsreiser foregår til fots i indre Oslo. 41% av innkjøpsreisene foregår med bil i ytre Oslo 65% av innkjøpsreisene foregår med bil på Romerike, 57% av innkjøpsreisene foregår med bil i Asker/Bærum 52% av innkjøpsreisene foregår med bil i Follo. 2 30% skriver seg fra arbeid i Oslo kommune der 30% er blitt et referansetall ettersom målet er å opprettholde 3+% av handelen i Oslo sentrum. Kilde K. Granum. 3 Tilsvarende den økningen som har pågått de senere år, og som legges til grunn for fremtidig vekst 4 TØI 595/2002 Innkjøpsreiser Den nasjonale reisevaneundersøkelsen 5 TØI 910/2007 Reisevaner i Oslo og Akershus 5

6 Med et mål om å begrense bilbruk bør et godt handelstilbud utvikles der folk bor. På den måten kan en også oppnå redusert bilbruk. For Drammen kommune med sine innbyggere trekkes en betydelig andel kjøpekraft ut av kommunen. Buskerud Storsenter har en lokalisering som i stor grad påvirker bilfrekvensen for Drammens befolkning. Med et økt handelstilbud i boligområdene sammen med service og bespisning, trim og hyggelig uteareal kan Åssiden utvikles som et attraktivt lokalområde. Til sammenlikning planlegges et kjøpesenter av tilsvarende størrelse i Nordstrand bydel i Oslo (tidligere Lambertseter) som har et tilsvarende innbyggertall. Dette kjøpesenteret planlegges i samme størrelsesorden, som en utbygging av et eksisterende kjøpesenter. På dette grunnlag anbefaler vi at et kjøpesenter i Åssiden utvikles til et handelssted på om lag m2. inklusive bespisning, service og fellesareal. Kritisk i denne vurderingen vil andel opplevelse, bespisning og service være. Vi anbefaler et kjøpesenter av kategorien drop-in beregnet på å utvikle en god møteplass for lokalsamfunnet. Avlastningsområde for storhandel/plasskrevende varer/transportkrevende virksomhet, også kalt regionale knutepunkt finnes ikke i Buskerud. Det er naturlig å lokalisere slik virksomhet samlet i regionsenteret. Pr i dag eksisterer allerede slike tilbud i området ved Travbanen. Utviklingen i andre kommuner viser at det fra investorers, kjøpmenns og kunders side er et ønske å være samlokalisert. Dette ser vi vel Alna/Furuset som nå strekker seg mot Økern. Videre ser man det med Bilbyen på Ensjø, i Sandvika/Billingstad/Slependen og sist ser vi at investorer trekker mot Sandefjord fordi IKEA har planer om å lokalisere seg langs E18 ved Sandefjord. Dersom ikke Drammen griper muligheten kan det antas at Nedre Eiker utvikler et grep på dette markedet. Om lag m2 6 handel med slik virksomhet er allerede lokalisert ved Travbanen. Dette tilbudet kan svekkes og på sikt flyttes mot det området som utvikles for slik virksomhet (Lierstranda/Nedre Eiker/Vestfold el l). Drammen kommune bør definere et regionalt knutepunkt for arealkrevende virksomhet/plasskrevende varer/transportskapende handel 7 ved Drammen Travbane. På sikt bør det være rom for opp mot m2 handel inklusive det som eksisterer i dag. Målgruppen/nedlagsfeltet vil være hele Buskerud fylke. Oppsummert Drammen kan risikere å miste sin posisjon som ledende handelssted med en utvikling I Nedre Eiker som planlagt. Åssiden kan miste den handelen de har i dag innenfor plasskrevende og transportkrevende handel (anslagsvis m2) Åssiden bydelssenter vil serve innbyggere samt det antall potensielle kunder som passerer gjennom bydelen daglig biler. Nedre Eiker har innbyggere. Nedre 6 Kun vurdert skjønnsmessig 7 Med nye retningslinjer fra Miljøverndepartementet kan begrepene endres 6

7 Eiker planlegger for m2 handel. Åssiden vil få innbyggere av totalt innbyggere i Drammen kommune mennesker genererer en brutto handelsflate på m2. Med tillegg for service og bespisning vil behovet bli større. Utvikling av handel i bydeler er i vekst og virker attraktivt på markedet. Viktig er det imidlertid å tilrettelegge for variert varespekter som lokalmiljøet trenger; frisør, renseri, rammemaker, skomaker osv. Det er viktig at konseptet i tillegg til å være attraktivt og moderne, også har et praktisk tilsnitt. Bespisning er svært viktig. Nye Sandvika Storsenter er et eksempel på at servering trekker kunder. For utvikling av et bydelssenter, vil tilgjengelighet med offentlig kommunikasjon være en kritisk faktor. Det er viktig å støtte opp om kollektivt tilbud; f eks stoppeplasser/leskur mv. Når en ser på utviklingen i Buskerud, kan man trekke den konklusjonen at ute i regionen er det lite som tyder på sterk posisjonering av Drammen som regionalt handelssted. Drammen kommune med en utvikling med blant annet et sterkt avlastningsområde for plasskrevende varer, vil kunne trekke kunder fra hele Buskerud til fylkessenteret. Det bør være et mål for regionsenteret å styrke sin posisjon som handelssted for fylket. Utviklingen i Sandvika/Billingstad vil gi stor trekkraft fra E18 sørover mot Vestfold. Buskerud vil også tape kunder mot dette tilbudet. Drammen kan demme opp for denne lekkasjen ved å samlokalisere et godt helhetlig tilbud i Drammen. Den store kundemassen for et ordinært kjøpesenter vil være lokalt, de som passerer forbi på vei til/fra jobb og delvis nordover i Buskerud. For plasskrevende varer vil markedet være hele Drammen kommune og Buskerud fylke for øvrig unntatt Lier, Røyken og Hurum. 7