NBBL 2011 NBBL Norske Boligbyggelags Landsforbund

Transkript

1 2011 NBBL 2011 NBBL Norske Boligbyggelags Landsforbund

2 Norske Boligbyggelags Landsforbund NBBL NBBL - Interesseorganisasjonen for boligbyggelagene NBBLs formål er å samle boligbyggelagene i Norge og arbeide for deres felles interesser. NBBL skal skaffe boligbyggelagene arbeidsvilkår og utviklingsmuligheter som gir grunnlag for lønnsom og solid drift. Viktige oppgaver for NBBL: arbeide for rammebetingelser som muliggjør en høy boligproduksjon til beste for boligbyggelagenes medlemmer og sikre boligselskapene gode og effektive forvaltningstjenester synliggjøre boligbyggelagene som samfunnsaktører og deres fortrinn som samarbeidspartner med andre aktører i boligbransjen bistå boligbyggelagene med rådgivning og kompetanseutvikling fremme samvirke som ide og foretaksform NBBL og boligbyggelagenes ståsted er samvirke. Boligbyggelagene i Norge er eid av medlemmene og har som formål å skaffe medlemmene gode boliger og boligrelaterte tjenester. NBBL skal bistå boligbyggelagene i å oppfylle dette formålet.

3 norske boligbyggelag i tall Medlemsutvikling i 2011 Boligbyggelagenes primære oppgaver er å skaffe medlemmene boliger, forvalte borettslag og boligsameier, omsette boliger og gi tilbud om medlemstjenester. De 57 boligbyggelagene som er medlem av NBBL, har til sammen over medlemmer. De forvalter boliger i 9, 300 selskaper hvorav er i tilknyttede borettslag. Boligbyggelagene, borettslagene og medlemmene utgjør, sammen med NBBL, boligsamvirket. Organisasjon I 2011 fortsatte strukturendringene i Norske Boligbyggelag. Ved utgangen av 2011 hadde NBBL 57 boligbyggelag som medlemmer. Det var en reduksjon på sju medlemslag siste år. Siden 2005 er det blitt 36 færre boligbyggelag knyttet til NBBL. I samme periode har boligbyggelagene vesentlig økt sin medlemsmasse samtidig som de har økt antall boliger til forvaltning i betydelig grad. Nedgangen i antall boligbyggelag skyldes i sin helhet fusjoner mellom boligbyggelag. Fusjonene har først og fremst funnet sted fordi boligbyggelagene har sett at sammenslåing gir best effekt for å kunne tilby medlemmene de beste tjenester og produkter. Flere medlemmer - færre boligbyggelag Medlemsutvikling i boligbyggelagene Ved utgangen av året hadde Norske Boligbyggelag medlemmer. Netto medlemstilgang i 2011 har vært medlemmer. I de siste 10 årene har boligbyggelagene hatt en netto tilgang på ca medlemmer Medlemmer i boligbyggelag Antall boligbyggelag 2005 NBBL

4 norske boligbyggelag i tall Boligbyggelagenes byggevirksomhet 2011 Norske Boligbyggelag ferdigstilte 834 boliger i løpet av Dette var en fordobling i forhold til 2010 som hadde tidenes laveste ferdigstilling i Norske Boligbyggelag. Det var en beskjeden økning i forhold til I 2011 ble det igangsatt 1528 boliger gjennom 53 prosjekter i 21 forskjellige boligbyggelag. Av de igangsatte boligene var 1405 blokkleiligheter og 123 småhusprosjekter. Boligbyggelagenes andel av den totale igangsetting i Norge var i 2011 på ca 5 prosent. Totalt sett er igangsatte boliger i Norge økt med 30 prosent fra 2010 til I tillegg til de igangsatte boligene, ble det i 2011 skaffet til veie 164 boliger. Dette er i prosjekter hvor boligbyggelagene ikke hadde byggherreansvar. BLOKK SMÅHUS Det bygges flest blokker Antall igangsatte boliger fordelt på blokk og småhus i Norske B oligbyggelag Boligbyggelagenes forvaltningsvirksomhet 2011 Ved utgangen av 2011 bestod forvaltningsmassen i Norske Boligbyggelag av boliger. Disse boligene forvaltes av boligbyggelagene direkte, eller gjennom heleide datterselskap Forvaltning nye boliger i Norske i Boligbyggelag Norske Boligbyggelag Antall forvaltede boliger i Norske Boligbyggelag, Andre Totalt Boligbyggelagenes forvaltning omfatter i alt boligselskaper. Flere detaljer fra byggestatistikk og årsstatistikk for Norske Boligbyggelag finnes på Tilknyttede borettslag NBBL 2011

5 NBBLs styre Landsmøtet er NBBLs øverste organ og består av delegater fra boligbyggelagene. Landsmøtet som holdes hvert år i juni, velger NBBLs styre. På landsmøtet i 2011 ble Øystein Johannesen, adm. direktør i Vestlandske Boligbyggelag (VESTBO) valgt til styreleder. NBBLs styre: Styreleder: Øystein Johannesen, Bergen Nestleder: Helge Lem, Oslo Styremedlem: Adelheid Buschmann Kristiansen, Bodø Styremedlem: Svein Dalsbø, Tromsø Styremedlem: Rolf Eidsæter, Molde Styremedlem: Berit Tiller, Trondheim Styremedlem: Mette Braathen, Hamar Styremedlem: Lasse Skjelbred, Sandefjord Ansattes representant: Jostein M Drevdal 1. varamedlem: Janne Karin Rasmussen, Sandnes Øystein Johannesen, styreleder i NBBL Norske Boligbyggelag - ståsted og visjoner Norske Boligbyggelag omfatter boligbyggelagene og interesseorganisasjonen NBBL. Boligbyggelagene i Norge er eid av medlemmene og har som formål å skaffe medlemmene gode boliger og boligrelaterte tjenester. Boligbyggelag er samvirkeforetak og har medlemsnytte som formål. Tilbud til medlemmene må i all hovedsak utvikles gjennom markedsorientert virksomhet. Dette stiller krav til god og effektiv forretningsdrift. Verdigrunnlaget til Norske Boligbyggelag er basert på samvirkeprinsippene, som omfatter medlemsnytte, medvirkning, åpenhet og samfunnsansvar. De spesielle kunde- og medlemsrelasjonene som ligger innebygd i samvirkeformen søkes utviklet som et komparativt konkurransefortrinn. NBBL skal arbeide for å skaffe boligbyggelagene arbeidsvilkår og utviklings muligheter som gir grunnlag for lønnsom og solid drift til beste for deres medlemmer. NBBL

6 intervju Med medlemmene i ryggen - Boligbyggelagene i Norge opplever for tiden en eventyrlig medlemsvekst. Tallet har nå passert Det viser at boligbyggelag og borettslag ikke er noe mindre relevant enn tidligere, mener adm. direktør i NBBL, Thor Eek. Nettoøkningen på rundt 3,5 prosent medlemsvekst er blant de høyeste landets boligbyggelag har hatt. Ett særtrekk som går igjen, ikke minst i de større byene, er at det er svært mange unge blant de nye medlemmene. Noe av dette skyldes nok at Norge nå er inne i en ungdomsbølge med flere i aldersgruppen 20 til 30 år, men også prisøkningen i boligmarkedet har ført til økt interesse for medlemskap i et boligbyggelag. Vi ser nå at stadig flere bruker den aller viktigste medlemsfordelen, forkjøpsretten, når borettslagsboliger er til salgs, forteller Eek. Boligpolitisk oppsving Men kan det merkes noen økt interesse for boligpolitikk? Utover høsten 2011 merket vi at det begynte å vokse fram en økende interesse for bredere boligpolitiske problemstillinger, særlig utfordringer knyttet til at boligbyggingen ikke henger med den høye befolkningsutviklingen. Den boligpolitiske debatten vi nå er vitne til, er en følge av det skrikende behovet for en bredere boligpolitikk som er til fordel for folk flest. NBBL har lenge arbeidet for å få boligpolitikk løftet høyere opp på dagsorden som et viktig samfunnspolitisk tema. Lenge før bolig seilte opp som en het potet i samfunnsdebatten, var vi gjentatte ganger ute og advarte myndighetene mot å legge seg på et for smalt spor der boligpolitikk først og fremst dreier seg om å prioritere kun vanskeligstilte grupper. Dere advarte mot å redusere den til en variant av sosialpolitikken? Boligpolitikk må ikke forveksles med sosialpolitikk. Sosialpolitikk er politikk for de aller mest vanskeligstilte. Boligpolitikk må være noe mer. Vi kan ikke nøye oss med boligpolitikk for kun 3 prosent av befolkningen. Flertallet på 97 prosent trenger også boligpolitikk, understreker den nye NBBL-sjefen. 6 NBBL 2011

7 Boligpolitikk er et viktig samfunnspolitisk tema. NBBL

8 intervju svak egenkapital. En løsning har derfor vært fusjon. Mange ser samarbeid og fusjon som et middel for å få til mer effektiv drift og på den måten styrke boligbyggelaget til beste for medlemmene. Det er jo ingen motsetning mellom det å være et samvirkeforetak og det å drive effektiv kommersiell virksomhet. Snarere tvert i mot. I samvirkeforetaket forblir fortjenesten i selskapet. Dette er en del av vår egenart og gir oss et fortrinn i forhold til konkurrenter, sier han. Da Thor Eek som 36 åring kom til NBBLs advokatkontor i 1991, hadde han allerede ni år bak seg i Forsvarets Boligtjeneste, hvor også et oppdrag som forretningsfører for Forsvarets Boligbyggelag inngikk. Før det hadde den da ferske juristen hatt en toårig yrkesdebut som momsekspert i Skatteetaten. Thor Eek ønsker større fart på boligbyggingen. Bred erfaring Da NBBLs styre i 2011 ansatte Thor Eek, visste de godt hvem de fikk som ny leder av landsforbundet. Juristen Eek har nemlig i mer enn 20 år allerede ledet det meste i NBBL. Ved siden av å være sjef for NBBLs advokatkontor, har han i perioder hatt sideansvar for organisasjonsavdelingen og kommunikasjonsog informasjonsvirksomheten. Han kan mye om boligøkonomi og har vært rådgiver i en rekke fusjonsprosesser mellom boligbyggelag. Nå er det som for noen få år siden var over 100 boligbyggelag, blitt til 57 lag. NBBL har lenge arbeidet med å få boligpolitikk høyere opp på dagsorden. Hvorfor har denne fusjonsbølgen skutt sånn fart den siste tiden? Mange boligbyggelag har slitt med for Røtter i Skien Røttene sine har han i Skien, selv om han har bodd på Kjelsås i Oslo i hele sitt voksne liv. Og de røttene er han stolt av. Både bestefaren og faren var respekterte håndverksmestere, møbelsnekkere som har forsynt Grenlandområdet med spisestuer, soveromsmøbler, kjøkkenbord og stoler i hopetall. Hvorfor ble du jurist og ikke møbelsnekker? Det var aldri aktuelt å bli møbelsnekker, yrket ble nok også utkonkurrert av serieproduserte møbler. Jus fikk jeg derimot interesse for gjennom gymnasårene og fra faren til en barndomskamerat. Dermed bar det til jusstudier i Oslo i stedet. Et valg som NBBL har hatt glede av. Thor Eek er nemlig kjent for å jobbe hardt og mye. Og hans pinlige nøyaktighet - ikke minst i omgangen med lov og rett i borettslag - har nok fulgt med juristen på lasset, som en uunngåelig del av arven fra de to håndverksmesterne Herman Hansen & Søn. Interessepolitisk program I fjor kunne det merkes at NBBL la inn et ekstra boligpolitisk trøkk utad. Ny linje? - Vi brukte den første delen av fjoråret til å lage en strategiplan fram til 2014 der vi har 8 NBBL 2011

9 NBBL er en aktør som representerer medlemmer. satt opp helt klare mål som vi ønsker å nå på fire hovedområder. I tillegg har vi utarbeidet et eget interessepolitisk program for NBBL som skal være redskapet vårt for å drive fram en god boligpolitikk i Norge. Det er nok riktig å si at vi har spisset de politiske initiativene en del på de feltene vi mener er viktige. Vi er jo en stor aktør som representerer mange medlemmer, og vi føler oss i høyeste grad faglig meningsberettiget. Etter vår mening er det viktig at boligbyggelags-norge og NBBL legger seg på et høyt ambisjonsnivå. De målene vi peker på angår veldig mange mennesker i landet vårt, ikke bare våre egne medlemmer. Nye allianser Dere gikk også i større grad enn før ut med boligpolitiske krav sammen med andre alliansepartnere, til og med Selvaag var med. Hva ligger bak? - Det er ingen tilfeldighet at vi i 2011 hadde flere felles initiativer med markante og tydelige krav til myndighetene der vi i NBBL opererte sammen med vårt største medlem, OBOS, og også Selvaag. Naturlig og tett samarbeid med våre boligbyggelag, samt med andre aktører innenfor vårt fagfelt, ligger nedfelt i vår vedtatte strategi og i vårt interessepolitiske program. Vi har også stått sammen med så godt som hele byggebransjen for å få til endringer som kan legge forholdene bedre til rette for økt boligbygging. Hva vil dere nå? Vi i Norske Boligbyggelag ser det som et hovedmål framover å bygge et høyt antall bærekraftige boliger og boområder med gode og rimelige boliger for boligbyggelagenes medlemmer. For å få til en boligpolitikk som gjør dette mulig, trenger vi et sterkere fokus på disse oppgavene i kommunene, på Stortinget og fra regjeringens side. Allerede i desember var vi for eksempel ute med å fremme meget detaljerte forslag til regjeringen når det gjelder statsbudsjettet for Det skjedde i brev både til finansministeren og kommunalministeren. Målet vårt er å få løftet fram boligpolitikken som et mye viktigere politisk felt i Norge. Mer samordning Dere har sammen med flere aktører sågar foreslått at landet bør få en egen boligminister. Trengs virkelig det? Det er riktig. Aller helst skulle vi ønske oss et eget boligdepartement og en egen NBBL representerer medlemmer. NBBL

10 intervju det imidlertid legges inn nok økonomiske stimulanser gjennom boligbudsjettene som fremmer dette. NBBL-direktøren foran boligbyggingen på Sørenga i Bjørvika (Oslo). boligminister i Norge. Det ville gi hele boligfagfeltet en langt mer sentral betydning. Norge har i dag problemer med boligforsyningen. Etterspørselen er større enn tilbudet, og prisene presses oppover både på nytt og brukt. Dette gir store problemer for de yngre som skal etablere seg på boligmarkedet. De får det vanskeligere og trangere. I dag er det for mange kjelker i veien. Det gjør det vanskelig å få opp tempoet. Ting tar for lang tid, og det overordnede ansvaret er delt mellom to departementer. Vi trenger den samordningen som et boligdepartement kunne gi. Vi ønsker derfor at et eget bolig-, bygnings- og plandepartement skal stå for det helhetlige ansvaret og samordningen. Men er det ikke først og fremst i kommunene at mye av dette avgjøres i praksis? Det er vel der boligpolitikken settes ut i livet? Det er riktig. Kommunene er viktige. I tillegg kommer nemlig det faktum at kommunene ofte er en flaskehals som tar for få initiativ når det gjelder å regulere et tilstrekkelig antall tomter til boligbygging. Her er det mye som henger sammen. Vi vil derfor også at staten skal legge inn noen ekstra økonomiske stimulanser til kommunene for å få opp tempoet når det gjelder klargjøring av tomter. Eierlinja Hva skal etter Norske Boligbyggelags mening være hovedmålet i den aktive boligpolitikken dere etterlyser? Vårt hovedmål er at folk flest skal kunne eie sin egen bolig. Eierlinja vil fortsatt være vårt primære mål. Dette er også nylig understreket av et offentlig utvalg som peker på at det å eie sin egen bolig bidrar til selvrespekt og god tilknytning til lokalmiljøet. Det er derfor ønskelig at flest mulig får denne muligheten. Vi er glad for at startlånordningen gjennom Husbanken opprettholdes som et viktig element for at unge kan erverve sin egen bolig. Da må Du nevnte at ungdom har store problemer med å etablere seg i bolig i dagens Norge. Spesielt gjelder vel dette byområdene. Er det mørkt over hele fjøla? Nei, for det første er det grunn til å understreke at det finnes en rekke bruktboliger til overkommelige priser, bare de unge er villige til å ta en kort tur med T-bane eller buss ut av sentrum. I kombinasjon med gode spare- og låneordninger - som BSU og startlån - mener vi det kan legges godt til rette for at også unge i etableringsfasen kan kjøpe sin egen bolig. I tillegg har vi pekt på behovet for at det skaffes til veie flere utleieboliger. En langt sterkere utbygging av studentboliger og andre typer ikkekommersielle utleieboliger for ungdom ville vært et positivt bidrag til å dempe prisveksten. Bergensmodellen NBBL-direktøren skryter av Bergen, der kommunen og boligbyggelagene i byen har gått sammen om å bygge utleieboliger etter en modell der kommunen har rett til å tildele et visst antall boliger, mens boligbyggelagene har samme rett for sine medlemmer. Denne Bergensmodellen kunne gjerne ha vært brukt også andre steder. Flere boligbyggelag er veldig åpne for slike løsninger, men her stikker regelverket for statens egen boligbank, Husbanken, kjepper i hjulene ved å begrense tilskuddsmidler kun til prosjekter der utelukkende kommunen skal tildele boligene. Da er det jo ikke interessant for boligbyggelagene. Dette må en få ryddet opp i, slik at gode samarbeidsprosjekter mellom kommuner og boligbyggelag igjen kan se dagens lys, sier Thor Eek. 10 NBBL 2011

11 bolig- og interessepolitikk Boligpolitikk - i året som gikk Over de neste sidene vil vi presentere noen av de viktigste interessepolitiske sakene NBBL arbeidet med i Det å få boligspørsmål høyere opp på den politiske agendaen har vært et sentralt mål for NBBL gjennom mange år. Vi har i denne sammenheng satt søkelys på det vi mener representerer en altfor smal og passiv boligpolitisk tilnærming fra sentrale myndigheters side. For NBBL var det derfor svært gledelig at boligpolitikk fikk en langt mer framskutt plass i samfunnsdebatten høsten Stadig flere kritiske røster framhevet mangelen på en helhetlig plan- og boligpolitikk, og i særlig grad ble det reist spørsmål ved hvorfor ikke boligbyggingen henger med en sterkt økende befolkningsvekst. Gaustadveien i Oslo (Usbl) Tiltak for økt boligbygging Like før jul fikk Kommunal- og regional departementet overlevert en rapport med forslag til strakstiltak for å øke boligbyggingen. Bak rapportene sto ti sentrale aktører i boligmarkedet, inklusive OBOS og NBBL. Av forslag som reises kan nevnes: Samling av forvaltningen av lovverk for bolig- og bygningspolitikken i ett departement. Mer differensierte krav knyttet til tilgjengelighet. Begrensninger i innsigelsesadgangen til ulike statlige myndigheter. Statlige stimuleringstiltak til kommunene for økt boligbygging. Det blir spennende å se hvordan departementet følger opp innspillene fra boligbransjen i de to varslede stortingsmeldingene om bygningspolitikk og boligpolitikk som skal komme i NBBL vil fortsette å påvirke myndighetene slik at det føres en mer aktiv og bærekraftig bolig- og bygningspolitikk. Dette handler ikke bare om tilrettelegging for økt boligbygging, men også om oppgradering og bedring av tilgjengeligheten i eldre boligmasse - helst i god tid før eldrebølgen skyller inn over landet. NBBL

12 bolig- og interessepolitikk Ungdom trenger egenkapital for å skaffe seg bolig. Ungdom og bolig Høyere terskel for boliglån Det politiske tiltaket i 2011 som trolig vil ha størst negativ effekt for ungdom og andre med lav egenkapital, er Finanstilsynets økning av minstekravet til boligkjøpernes egenkapital fra 10 til 15 prosent. Det skjerpede kravet utløste sterke reaksjoner både i NBBL og blant andre boligaktører. NBBL syntes i utgangspunktet ikke at det forelå noe godt begrunnet behov for en generell økning av kravet til egenkapital ved boligkjøp. Skjermer startlånet På direkte spørsmål i Stortinget, samt i et eget brev til Finanstilsynet, understrekte imidlertid finansminister Sigbjørn Johnsen mot slutten av året at Husbankens startlånsordning skulle skjermes fra det aktuelle kravet. Dette betyr at det fortsatt skal være mulig å få samfinansiert et boligkjøp med startlån og privatlån, der belåningsgraden overstiger 85 prosent. - Vi er glad for at startlånet er skjermet og at det dessuten skal være mulig å fravike 15 prosent-kravet i de tilfeller hvor man gjennomfører en såkalt «særskilt forsvarlighetsvurdering». Samtidig er det et faktum at mange aktører opplever betydelig usikkerhet rundt hvordan dette vil slå ut i praksis, sa adm. direktør Thor Eek da de nye kravene ble innført. Det gjenstår å se hvor store effektene av de nye retningslinjene blir, men i begynnelsen av 2012 foreligger det klare indikasjoner på at et økende antall ungdommer opplever det som betydelig vanskeligere å reise den egenkapital som skal til for å komme seg inn på boligmarkedet. Det viktigste stimuleringstiltaket som eksisterer for å få unge til å spare til bolig, er BSU-ordningen. 12 NBBL 2011

13 bolig- og interessepolitikk BSU-ordningen holder ikke mål De skjerpede kravene til egenkapital aktualiserte også en annen sak som NBBL har vært opptatt av, nemlig den gradvise undermineringen av BSU-ordningen. Det viktigste stimuleringstiltaket som eksisterer for å få unge til å spare til bolig, er BSUordningen. I takt med de økte boligprisene har denne gradvis blitt av mindre verdi. I 1998 dekket BSU-sparebeløpet, som da var på kroner, 16 prosent av kostnaden for en 60 kvm bolig i et gjennomsnittlig norsk borettslag. I dag er BSU-sparebeløpet kroner, men rekker kun til 9 prosent av den samme boligen. I de store byene er situasjonen enda verre. I NBBLs innspill til statsbudsjettet for 2013 ble det derfor tatt til orde for en økning av BSU-sparebeløpet fra dagens nivå på kroner til kroner. NBBL foreslo i tillegg å øke det årlige sparebeløpet fra til kroner. - Det etterlyses mer egenkapital, men da må det legges til rette for at ungdommen sparer. BSU-ordningen er et godt virkemiddel for unge som vil inn på boligmarkedet, men skal BSUordningen fortsette å ha en funksjon, må myndighetene sikre at den klarer å holde tritt med prisutviklingen, framholdt Thor Eek. NBBL og Stortinget vil ha flere utleieboliger for ungdom Norske Boligbyggelag ønsker å reetablere et samarbeid med kommunene om bygging av ungdomsboliger; der kommunen og boligboligbyggelaget tildeler hver sin andel av boligene. Dette har også Stortinget hatt stor sans for, og høsten 2010 ba en enstemmig Kommunalkomite regjeringen om å utvide målgruppen for tilskudd til utleieboliger slik at også ungdom generelt kunne fanges opp av ordningen. Dette ble ikke fulgt opp av Regjeringen, noe som utløste en purring fra Stortingets Kommunalkomite høsten Her understrekte også Stortinget at det må legges til rette for et samarbeid mellom boligbyggelag og kommuner i tråd med positive erfaringer fra den såkalte Bergensmodellen. For å få dette til, trengs det en forskriftsendring, ettersom Husbanken med dagens regelverk utelukkende gir tilskudd til bygging av kommunale utleieboliger for vanskeligstilt ungdom. NBBL sendte derfor mot slutten av 2011 et brev til kommunlaminister Liv Signe Navarsete hvor vi ba henne sørge for at det så fort som mulig blir gjort nødvendige endringer i forskriftene. Ikke Rom for alle Det viktigste boligpolitiske dokumentet som så dagens lys i 2011 var nok NOU en Rom for alle. NBBLs kritikk mot denne offentlige utredningen dreide seg ikke så mye om hva som sto i rapporten, men alt det som ikke sto. NBBL har framholdt at utredningen utelater mye, og har et alt for smalt perspektiv på hva som utgjør det boligpolitiske ansvarsområdet. - Utvalgets snevre mandat betyr at man har utredet en boligpolitikk som kun omfatter tre prosent av Norges befolkning. Viktig nok, men ikke tilstrekkelig for å få vurdert behovet og oppgavene som skal sikre velfungerende boligmarkeder som kommer alle til gode. Helst skulle vi sett at vi fikk en ny utredning som tok for seg myndighetenes ansvar for at det bygges nok boliger og hvordan dette skal oppnås, var en av tilbakemeldingene fra NBBL i forbindelse med lanseringen av denne NOU en. Utredningen skal følges opp av en stortingsmelding om boligpolitikken i 2012, og NBBL forventer at regjeringen tar langt bredere og grundigere grep når boligpolitikken skal legges fram til vurdering i Stortinget. Fra NBBLs ståsted ser man det som helt nødvendig å forsøke å fange helheten i boligpolitikken. NBBL

14 bolig- og interessepolitikk NBBL er opptatt av at eldre skal kunne bo lengst mulig i eget hjem. Eldre og bolig Store deler av den norske boligmassen er lite egnet for eldre. NBBL er opptatt av at eldre skal kunne bo lengst mulig i eget hjem, og har derfor forsøkt å sette boligtilpasning for eldre på dagsorden gjennom hele året. Bygging av omsorgsboliger I januar inviterte statsminister Jens Stoltenberg, kommunalminister Liv Signe Navarsete og helseminister Anne-Grete Strøm-Erichsen til pressekonferanse i lokalene til OBOS for å annonsere at det skulle bli mulig for boligbyggelag og andre private aktører å bygge omsorgsboliger for kommunene. Vi trenger at alle gode krefter samarbeider for å nå målene vi har satt oss om heldøgns omsorg til alle som trenger det innen Nå kan kommunene selv bestemme om de vil bygge selv eller inngå avtaler med ideelle aktører eller andre private, sa statsminister Jens Stoltenberg. Gleden var stor i NBBL, som gjennom hele 2010 presset på for å få på plass et regelverk som åpner for et slikt samarbeid. Gleden gled imidlertid gradvis over i frustrasjon i perioden som fulgte. Veien gjennom stortingsbehandling til forskrifter og veileder fra Husbanken tok mer enn et halvt år, og da forskriftene kom, ble det klart at kommunene overhodet ikke kan videretildele tilskuddet til omsorgsboliger. I praksis har dette resultert i at samarbeid mellom kommuner og boligbyggelag om etablering av omsorgsboliger i borettslag, nærmeste er å betrakte som uaktuelt. Regjeringens omfavnelse og invitasjon til boligbyggelagene i januar, har dessverre ikke gitt mange praktiske resultater. NBBL har prøvd, men ikke lykkes i å skape ny bevegelse i saken. Den politiske opposisjonen på Stortinget synes også å være tilfreds med dagens regelverk. NBBL har derfor funnet det best å legge hele sakskomplekset på is inntil videre. Eldre og Bolig og 13. april inviterte NBBL, Statens seniorråd, Husbanken og KS til Eldre og Boligkonferansen 2011 på Farris Bad i Larvik. Målsetningen med konferansen var å spre kunnskap som kan bidra til at eldre kan bli boende lengst mulig i eget hjem. På konferansen fikk deltagerne bl.a. mulighet til å bli med på befaring av spennende omsorgsboliger i tilknytning til et service- og aktivitetssenter Larvik Boligbyggelag har bygget i samarbeid med kommunen. Valgkamp I forkant av kommune- og fylkes tingsvalget spurte NBBL partilederne hva de mente var viktig for at eldre skal få en god alderdom i egen bolig. Svarene vi fikk tydet på at det er stor politisk enighet om bruk av tilskudd til tilpasning av bolig slik at eldre kan bli boende hjemme lengst mulig. Spesielt gledelig var det at de aller fleste partiene ønsket å styrke tilskuddsordningen til etterinstallering av heis i lavblokker. 14 NBBL 2011

15 bolig- og interessepolitikk God alderdom i egen bolig. Fra Nordbyhagen i Vestby (Follo bbl) Statsbudsjettet 2012 I statsbudsjettet for 2012 foreslo regjeringen å øke bevilgningen til boligtilpasning med 23 mill. kroner slik at flere kan bli boende i eget hjem. Dette er bra, men skal eldre i framtiden kunne bli boende hjemme, må politikerne forstå at det er behov for å satse langt mer. I sitt innspill foreslo derfor NBBL at Kommunalkomiteen på Stortinget påpeker behovet for et mer samlet og langsiktig grep for den delen av boligpolitikken som retter seg mot eksisterende boliger og boområder. Innovasjon i omsorg Eldre og bolig var et sentralt tema for den offentlige utredningen «Innovasjon i omsorg», som ble lagt fram i juni. Rapporten konkluderte med at omsorg i fremtiden i stor grad vil bli utført i de omsorgstreng-endes hjem. I høringsuttalelsen til Helse- og omsorgsdepartementet understreket NBBL at vi mener rapporten er alt for optimistisk med tanke på hvordan dagens boligmasse skal opprustes til gode og trygge boliger for omsorgstrengende de kommende årene. For eksempel har bare 10 prosent av lavblokkene heis. I mange av disse boligene bor det mange eldre. Ofte ligger lavblokkene sentralt i forhold til servicetilbud og kommunikasjon, og har derfor stort potensial til å utvikles til gode boliger og bomiljøer for personer med pleie- og omsorgsbehov. Men skal potensialet utløses, fordrer det til dels store investeringer - og her må også samfunnet stille opp. NBBL

16 Forberedelse og medvirkning Vedtak Byggestart Veileder.indd bolig- og interessepolitikk Fornyelse og modernisering NBBL har i 2011 hatt høyt fokus på fornyelse og modernisering av eksisterende bebyggelse. I samarbeid med Husbanken, Enova og boligbyggelagene i de åtte største byene, arrangerte NBBL en seminarserie om oppgradering av boligselskaper. Omtrent 800 deltok totalt, og målet med «Bo bedre i boligselskapet» var å informere borettslag og boligsameier om hvordan de kan få lavere strømutgifter, økt bokomfort, høyere boligverdi og mer trivsel i sitt boligselskap. Enova og Husbanken informerte i tillegg om hvilke tilskudds- og låneordninger boligselskapene kan benytte seg av. Representanter for borettslagene kunne også delta i en konkurranse om kroner til sitt borettslag dersom laget gikk i gang med et opprustingsprosjekt. NBBL håper og tror at seminarserien vil resultere i gode forbildeprosjekter over hele landet. Mer penger til heis I oktober ble forslag til statsbudsjett for 2012 lagt fram. Her ble det klart at regjeringen øker bevilgningen til etterinstallering av heis fra 5 til 10 mill. Selv om dette er en dobling mener likevel NBBL at det blir for smått når vi vet at én enkelt heis koster 2 millioner kroner. I vårt forslag til revidert nasjonalbudsjett for 2011 ba vi myndighetene øremerke 45 millioner kroner til dette formålet. Kun 200 heiser i eldre borettslag er installert fra 1990 til Av disse befinner omlag halvparten seg på Hamar, hvor kommunen og boligbyggelaget gjorde etterinstallasjon av heis til satsingsområde på 1990-tallet. Behovet er stort. Om noen år er det påtrengende. Norge får en stadig eldre befolkning. I et samfunnsmessig perspektiv er vi ikke i tvil om at etterinstallering av heis er en vinn-vinn-situasjon for så vel den enkelte, som kan bo lenger hjemme i egen bolig, og for samfunnet som kan spare på utgifter til omsorgsboliger og sykehjem, uttalte adm. direktør Thor Eek i forbindelse med framleggingen av statsbudsjettet. Avisbilag Beslutt Få oppslutning På høsten kom NBBL med brosjyren Få oppslutning om oppgradering! Veileder for styrer i borettslag og sameier om oppgradering! Brosjyren er en veileder for styremedlemmer i borettslag og sameier som ønsker å gjennomføre omfattende oppgraderingsprosjekter der formålet er energieffektiviserende tiltak. Veilederen fokuserer først og fremst på hvordan styret kan få oppslutning om et oppgraderingsprosjekt, og er et resultat av det toårige forskningsprosjektet BESLUTT Beslutningsprosesser i borettslag og sameier: Hva fører til bærekraftige oppgraderingsprosjekter? Prosjektets hovedmål har vært å fremskaffe kunnskap om hva som skal til for at beboere i borettslag og sameier i fellesskap velger ambisiøse, miljøvennlige energiløsninger ved oppgraderingsbehov, og hva som hindrer dette. I 2011 ble NBBL invitert til å bidra til to avisinnstikk. Dette var vi positive til ettersom det ga oss anledning til å nå ut til svært mange med våre kjernesaker. På våren var vi med på «Borettslaget», et bilag produsert av Mediaplanet som lå som innstikk i Dagens Næringsliv i april. 24. november kom Bolig og fellesskap sammen med Aftenposten. Sistnevnte bilag sto NBBL bak i sin helhet, og tema var oppgradering i borettslag og sameier med fokus på energieffektivisering og heis. Bilaget kan lastes ned på NBBLs nettsider. 16 NBBL 2011

17 bolig- og interessepolitikk Fasade på Kattem etter oppgradering (TOBB) NBBL

18 organisasjon Ledere i Norske Boligbyggelag bygger nettverk i Lofoten Kompetansebygging NBBL som kompetansesenter NBBL arbeider for å utvikle kunnskap og kompetanse blant ansatte og tillitsvalgte i boligbyggelagene. NBBL ivaretar denne oppgaven gjennom ulike former for tiltak. Kurs og opplæring Opplærings- og kursvirksomheten retter seg mot alle grupper av ansatte og tillitsvalgte i boligbyggelagene. Det ble arrangert 18 kurs, konferanser og forum i Omfanget pr. kurs varierer fra 1 til 10 dager og totalt var det mer enn 900 deltakere på disse arrangementene. Et av de mest populære kursene er etterutdanning for autoriserte regnskapsførere som går over 4 dager og som i år ble arrangert i Trondheim med 112 deltakere. NBBLs kurs omfatter de alle fleste arbeidsområdene til boligbyggelagene. De siste par årene har det vært gjennomført lederutviklingsprogrammer som har blitt svært godt mottatt. Opplæring av tillitsvalgte Boligbyggelagene forvalter til sammen boligselskaper med hovedvekt på borettslag. Advokatene i NBBL bistår boligbyggelagene med opplæring av styremedlemmer i boligselskapene i lovgivningen som regulerer deres virksomhet. I 2011 holdt advokatene foredrag på 20 kurs boligbyggelagene arrangerte for de tillitsvalgte. I tillegg holdt advokatene foredrag på NBBLs egne kurs og i en rekke andre sammenhenger som for eksempel foredrag om norsk lovgivning og forvaltning på en konferanse i Murmansk. Standarddokumenter Advokatene har ansvaret for utvikling og oppdatering av standarddokumenter til bruk for boligbyggelagene og boligselskapene de forvalter. Til sammen er det utviklet over 100 ulike dokumenter fra vedtekter NBBL arbeider for å utvikle kunnskap og kompetanse blant ansatte og tillitsvalgte i boligbyggelagene. 18 NBBL 2011

19 organisasjon for borettslag og sameier til avtaler om individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN). Nye dokumenter blir stadig laget. Veiledningsmateriell NBBLs nettbutikk selger håndbøker, juridisk litteratur og annet veiledningsmateriell om borettslag og sameier for å bidra til å øke kvalitet og kompetanse. Noe av materiellet tar sikte på å hjelpe tillitsvalgte i boligselskaper med deres arbeid. Eksempler på dette er styrepermen «Borettslag med oversikt og system» og Internkontroll i borettslag og sameier. Disse finnes både i papir- og nettbaserte varianter. Rådgivning Advokatene i NBBL er spesialister på boligbyggelagsrelatert jus samt boligog eiendomsrett. Advokatene er viktige rådgivere for boligbyggelagene i forhold til lagenes oppfølgning av forvaltede boligselskaper, ved utvikling og oppføring av nyboligprosjekter og megling om annen omsetning av eiendom. I tillegg bistår advokatene boligbyggelagene med samarbeid og fusjoner. Kvalitet i Norske Boligbyggelag Ved utgangen av 2011 har NBBL fullført stedlige kvalitetsrevisjoner i alle boligbyggelagene. Det har vært utarbeidet sluttrapporter til hvert enkelt boligbyggelag til hjelp og oppfølging i det videre kvalitetsarbeidet. Den årlige egenrapportering fra boligbyggelagene ble gjennomført på slutten av 2011, og er den femte i rekken hvor status for kvalitetsarbeidet i boligbyggelagene undersøkes. Egenrapporteringen gir en god anledning for boligbyggelagene til å sette et omfattende fokus på det løpende kvalitetsarbeidet i eget hus. Det gis tilbakemelding til boligbyggelagene på de aggregerte resultatene. Resultatene brukes av det enkelte boligbyggelag i det videre kvalitetsarbeidet. NBBL

20 trygt i norske boligbyggelag Boligprosjekter med høy gjennomføringsevne, gode kvaliteter og riktig pris Årsrapport NBBL Fulltegningsforsikring AS NBBL Fulltegningsforsikring AS Boligmarkedet har hatt en positiv utvikling gjennom hele Etterspørselen etter nye boliger har vært god, selv om markedet er noe roligere enn før prisfallet i De fleste prosjektene med fulltegningsforsikring oppnår krav til forhåndssalg. Etter vår mening har nyboligproduksjonen de siste årene vært så lav at det fortsatt langt igjen til å dekke det underliggende behovet for boliger. Kraftig befolkningsvekst, sentralisering, flere eldre og lav bygging gjennom de siste par årene bidrar til å skape behov for nye boliger. Årene etter finanskrisen har det skjedd en dreining mot at de nye boligene er større og dyrere. Dog er boligene som ble igangsatt i 2011 noe mindre i areal sammenlignet med 2010, noe som gjør at totalprisen pr. leilighet også er lavere. Det bygges nå i større grad større leiligheter til målgruppen 60+, men det er også god etterspørsel etter rekkehusleiligheter. Det bygges færre små leiligheter enn for 4-5 år siden. Prosjektet Sørenga i Bjørvika tegnet fulltegningsforsikring i 2011, og er selskapets til nå største enkeltprosjekt med en total salgspris på leilighetene på 565 mill. En gjennomsnittlig bolig forsikret med fulltegningsforsikring i 2011 kostet kr. 3,05 mill. mot 3,1 mill. i Til sammenligning kostet leiligheter i vår portefølje i snitt kr 2,1 mill. i Vår målsetning er å forsikre boligprosjekter som kjennetegnes ved at de har høy gjennomføringsevne, gode kvaliteter og riktig pris. Vi ønsker å være ledende i Norge på kompetanse om nyboligmarkedet. Før vi forsikrer prosjekter, foretar vi en grundig risikoanalyse av prosjektet. Vi legger mest vekt på aktørene i prosjektet, prisdifferensiering og at man oppnår et forhåndssalg på 40 prosent. Generelt er våre erfaringer fra de siste årene at kvalitet er viktigere enn pris for boligkjøperen. Vårt forhåndssalgskrav blir akseptert hos byggelånsbankene. På 383 prosjekter og boliger forsikret siden 1994, har det ikke vært tap for en eneste byggelånsbank. Ved å kunne starte byggingen allerede ved 40 prosent forhåndssalg, har boligbyggelagene et unikt konkurransefortrinn i markedet. NBBL Fulltegningsforsikring AS opererer i samarbeid med boligbyggelag, entreprenører og eiendomsutviklere over hele landet, og kan forsikre alle typer boligprosjekter enten disse er organisert som borettslag eller eierseksjonssameier. Det kreves imidlertid at et boligbyggelag tilsluttet NBBL er forsikringstaker. 20 NBBL 2011

21 trygt i norske boligbyggelag Et borettslag som er med i borettslagenes sikringsordning, er et trygt borettslag Årsrapport Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond Borettslagenes Sikringsfond NBBL etablerte i 1993 STIFTELSEN BOLIGSAMVIRKETS FOND MOT HUSLEIETAP. Fondets formål var å forestå utbetalinger til borettslag som lider tap ved mangelfull oppfyllelse av husleiekontrakt. Tidlig på 1990 tallet falt boligprisene mange steder i Norge dramatisk, og det førte til at flere borettslag opplevde at andelseiere ikke greide å betale den månedlige husleien til borettslaget. De som satt igjen med tapet var de øvrige andelseierne i borettslaget. Uttrykket å bli ansvarlig for naboens gjeld var oppstått. Trygghet for borettslag Dette var en situasjon NBBL grep fatt i, og vi fikk forløperen for det som i dag er Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond. Fra starten i 1993 til i dag har Borettslagenes Sikringsfond vokst til å omfatte mer enn borettslag med over boliger. Borettslagenes Sikringsfond gir trygghet for borettslag og andelseiere i Norske Boligbyggelag. Det er et kvalitetsstempel for borettslag å være med i Borettslagenes Sikringsfond. Ved boligsalg gjennom megler skal det opplyses om borettslaget er med i en sikringsordning. Et borettslag som er med i borettslagenes sikringsordning er et trygt borettslag. Forsikringsselskap For å skape enda større trygghet for borettslag, har vi nå fått lovregler som krever at sikringsordninger underlegges offentlig tilsyn, samt at det stilles minstekrav til produktet. På den bakgrunn etablerer Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond et forsikringsselskap som skal videreføre fondets virksomhet. NBBL har støttet endringen. De nye minstekravene til produktet bygger på de regler som Borettslagenes Sikringsfond har utviklet gjennom mange år. NBBL

22 internasjonalt boligsmarbeid Internasjonale boligorganisasjoner Gjennom medlemskap i internasjonale organisasjoner bidrar NBBL til å sette boligsak og kooperasjon både på den internasjonale og nasjonale politiske dagsorden. Samarbeidet fremmer kontakt, utveksling av erfaringer og samordning av felles interesser mellom de tilsluttede organisasjonene. NBO NBBL er medlem av den nordiske interesseorganisasjonen NBO - Nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsorganisationer. NBO er en ideell organisasjon som ble etablert i Formålet med NBO er å fremme kontakt og erfaringsutveksling mellom de tilsluttede organisasjoner. Samordning av felles interesser på den europeiske arenaen har fått økende betydning. NBOs visjon er å sikre økonomiske, økologiske og sosialt bærekraftige boliger i de nordiske landene. NBOs 7 medlemsorganisasjoner kommer fra Norge, Sverige, Danmark og Island. CECODHAS Housing Europe NBBL er tilsluttet paraplyorganisasjonen CECODHAS Housing Europe. CECODHAS har 45 regionale og nasjonale sammenslutninger. Til sammen representerer disse over offentlige, frivillige og kooperative sosiale boligsammenslutninger som forvalter over 27 millioner boliger i 19 europeiske land. Medlemsorganisasjonene i CECODHAS representerer 12 prosent av den totale boligmassen i EU. ICA: International Cooperative Alliance, ICA, forener samvirkeorganisasjoner over hele verden. Alliansen ble grunnlagt i 1895 og har nå 267 medlemsorganisasjoner fra 96 land. Nesten en milliard mennesker over hele verden er medlem i en samvirkeorganisasjon. ICA Housing ICA Housing er etablert som del av ICA for å fremme utviklingen av kooperativ boligsektor. NBBLs administrerende direktør Thor Eek ble valgt inn i ICA Housings styre høsten 2011 Samvirkeåret 2012 FNs internasjonale samvirkeår 2012 er knyttet opp mot FNs Tusenårsmål for avskaffelse av sult og fattigdom. I samvirkeåret gjennomføres det aktiviteter og markeringer for å skape blest om samvirke som foretaksform NBBL er medlem av Samvirkesenteret som samler trådene i samvirkeåret. Cooperatives Europe Cooperatives Europe er kontoret til den europeiske delen av ICA og skal fremme samarbeid mellom samvirker i Europa. Cooperatives Europe samler 93 kooperative organisasjoner fra 37 land og representerer 123 millioner individuelle medlemmer som eier co-operative virksomheter og gir arbeidsplasser til 5,4 millioner europeiske borgere. Norsk-svensk EU-prosjekt NBBL og de to svenske boligkooperative organisasjonene HSB og Riksbyggen har for tiden et samarbeid om direkte tilstedeværelse i Brüssel. I 2010 og 2011 innehadde Tore Johannesen, avdelingsdirektør i NBBL, jobben som «EU-rådgiver» på vegne av disse tre boligkooperative organisasjonene. 22 NBBL 2011

23 utviklingssamarbeid Utviklingssamarbeid NBBL har i 15 år vært engasjert i boligrettet utviklingssamarbeid ved å støtte lokale og nasjonale organisasjoner som har som hovedformål å bidra til å forbedre folks boligforhold. NBBL bidrar med kompetanse og erfaring, og arbeidet er basert på de kooperative verdiene om hjelp til selvhjelp, demokrati, likhet, likeverd, rettferdighet og solidaritet. I dag støtter NBBL prosjekter i Tanzania, Kenya og Russland. Parti fra Murmansk Våre hjem i nord Nyinnflyttede beboere fra slummen i Nairobi ved sine nye, trygge hus. Partnerskap i Afrika NBBL arbeider i partnerskap med lokale organisasjoner i Afrika. National Cooperative Housing Union (NACHU) i Kenya og WAT Human Settlement Trust i Tanzania tilbyr tekniske tjenester og boligfinansiering gjennom mikrofinans til lavinntektsgrupper. De driver et utstrakt informasjons- og lobbyarbeid overfor myndighetene. Fond for Utviklingssamarbeid Stiftelsen Norske Boligbyggelags Fond for Utviklingssamarbeid finansierer, sammen med tilskudd fra Norad, NBBLs utviklingssamarbeid med land i Afrika. 11. oktober ble boligkonferansen Våre hjem i nord avholdt i Murmansk. Arrangør var NBBLs samarbeidspartner Paritet, som er en russisk opplysnings- og interesse-organisasjon for nye sameier og gamle boligkooperativer. Boligsamvirket i Norge var representert med deltakere fra NBBL og Tromsø Boligbyggelag. Temaer som ble tatt opp på boligkonferansen, var endringer i russisk boligpolitikk og russisk lovgivning for sameier og boligkooperativer. Paritet er et interesseorgan for de nye boligsameiene. Husbanken og Barentssekretariatet har bidratt med finansiering av engasjementet i Russland. NBBL

24 Forsidebilde: Myhrerenga borettslag, Usbl. Foto: Tanya S. Wallin Fotografer: Stefan Konkoly-Thege, NBBL, Nyebilder.no, May Sommerfelt, Tanya S. Wallin, Tobb, Usbl Illustrasjoner: Nyhetsgrafikk Design/grafisk gjennomføring: Cathrines cmykeri Trykkproduksjon og gjennomføring: Datarekvisita Norge as, grafisk avdeling 24 NBBL 2011

25 Elveparken Vest borettslag (Nedre Buskerud bbl) er forsikret i NBBL Fulltegningsforsikring As i 2011 NBBL

26 AL Norske Boligbyggelags Landsforbund Besøksadresse: Øvre Vollgt. 11 Postboks 452 Sentrum, 0104 Oslo Tlf Telefaks: E-post: Nettside: Foretaksnummer: Sørenga 26 NBBL vokser! 2011