Saksliste Ekstraordinært sameiermøte Sameiet Bjerregaards gate 29

Transkript

1 Saksliste Ekstraordinærtsameiermøte SameietBjerregaardsgate29 Tid:10.juni2014,kl Sted:GamleAkermenighet,Akersbakken30 Velkommentilekstraordinærtsameiermøte derviskalavgjørehvilken røroppgraderingsløsningstyretskalgåvideremed,oginnhenteanbud. Hvemkandelta? Allesameiereharretttilådeltaisameiermøter,medforslags,tale,ogstemmerett. Ogsåsameierensektefelle,samboerelleretannetmedlemavsameierenshusstandhar retttilåværetilstedeogtilåuttaleseg.detkankunavgisénstemmeperseksjon. Dersomduikkeselvkanmøte,kanduavgistemmeviafullmakt(setilsluttidette brevet).leverdinsignertefullmakttilennabosomskaldelta,ellerdirektetilstyret. Registreringsblankettenleveresiutfyltstandvedinngangen. Registreringsblankett Seksjonsnummer: Navn:

2 Sakertilbehandling: 1.KONSTITUERING a)valgavmøteleder b)registreringavfremmøttesameiere c)valgavreferent d)valgavminsténseksjonseiertilåunderskriveprotokollen e)spørsmålommøteterlovligkaltinn 2.INFORMASJONSSAK:NYTTBRANNVARSLINGSANLEGG Styretharnåvalgtleverandøravnyttbrannvarslingsanlegg:Midt Telemark BrannserviceAS.Oppstartavarbeidenevilskje1.september2014.Styretvilpådet ekstraordinæresameiermøtetinformerelittomprosjektet.detvilogsåkomme informasjonibrevsform igodtidføroppstart. 3.VALGAVLØSNING:RØROPPGRADERING Bakgrunn Deternåfireårsidenstyretforalvorbegynteåutrederøroppgradering.Iførsteomgang varfokuspåavløpsrør.etterhvertbledetklartatskadestatistikkentilsaatdetogsåvar utfordringermedtilførselsrørforforbruksvann særligvarmtvann. Detogsånaturligåinnlemmeovergangtilfjernvarmeirørprosjektet dadetinnebærer storerørarbeiderikjelleren,somdetvilblimestkostnadseffektivtågjennomføre samtidig(semerinformasjonivedleggene). Utovertilkoblingtilfjernvarme,erradiatorsystemetforøvrigikkeendelavdet pågåenderørprosjektet,datilstandsvurderingenfraobosprosjekt(2011),viserat radiatorrørenefortsatterigodstand.herersvakhetenhovedsakeligventilene ( knotten duregulerervarmenmed),somersameiersegetansvaråholde vedlikeholde,samtstoppekranerikjeller(sameietsansvar). Forprosjekt Ilysavarbeideneskompliserteoglangsiktigekarakter,harsameietinvestertiet forprosjektforfåeksperthjelptilåavgjørehvasommågjøres,hvilkeløsningervibør velgeoghvordandetpåvirkerøkonomienisameiet.forprosjektetblegjennomførtav VidarHellstrandiOBOSProsjekti2013,ogbyggerpåtilstandsvurderingenfra2011. Forprosjektetomfatterogsålikviditetsanalyser. Hvorforskalviskalskifterør? 1) TEKNISKLEVETID:Tilstandsvurderingenfra2011ogforprosjektetfra2013slår beggefastatrøreneerlangtoverforventetteknisklevetid.

3 2) SLITASJE:Forprosjektetavsløreromfattendeslitasjepåbådeavløpsrørog vannrør.slitasjenerstørstpåkjøkkenstammen. 3) LEKKASJER:Desisteåreneharvihattenlangrekkestørreogmindrelekkasjer påvannrørogavløpsrør.noenerblittkostbareforsikringssaker,andreermindre lekkasjersomvaktmesterogstyretharfiksetfortløpende. Skadehistorikkenforforegåendeår(rørskader/vannskader inkl.noesluk/bad): 2010:6forsikringssaker 2011:3forsikringssaker 2012:3forsikringssaker I2013harviikkehattrørskader/vannskadersomertattoverforsikringen,men viharhattflereskadersomsameiethardekketselv. 4) FORSIKRING:Påbakgrunnavdemangeforsikringssakeneharsameiets forsikringspremieøktdramatisk: 2011:kr , 2012:kr , 2013:kr , 2014:kr , IfølgeHellstrandvilforsikringsselskapetpåsiktkunneanseviderevannskader forforventede altsåetresultatavmanglendevedlikehold,snarereenn uforutsetteendringer ogdermedavkorte/avslåforsikringsutbetaling. Detplanlagterørprosjektetharogsåenrekkepositiveringvirkninger utoverdet vedlikeholdsmessige: 5) OVERGANGTILFJERNVARME:Sikreratsameietbliroljefrittinnen2020,da forbudetmotoljefyringtrerikraft.datrefyrromblirreduserttilett,vil prosjektetogsåfrigjørearealertilandreformål(boder,hobbyrometc.) 6) REDUSERTVARMETAP:Varmtvannsrørenevilblilangtbedreisolertogantallet rørfremføringervilbliredusert(dersomstyretsanbefalteløsningvelges).det innebærerredusertvarmetap,ogdermedredusertenergiforbruk. 7) INDIVIDUELLMÅLINGAVFORBRUKSVANN:Rørprosjektetvilogsågjøredet muligåinstallereindividuellmålingavvarmtforbruksvann,slikathverenkelt sameierbetalerforfaktiskforbruk,fremforenflatsatssomidag(slikviallerede harinnførtpåradiatorene).detgirpotensieltredusertenergiforbruk,samtmer rettferdigfordelingavkostnader.detkanogsåleggestilretteforforbruksmåling avkaldtforbruksvann,noedetliggerantilatoslokommunevilkrevei fremtiden. 8) STOPPEKRANER:Idagerstoppekranervanskeligtilgjengeligemangesteder. Detgjøratdettartidåfåstengtvannetvedlekkasjer,samtatdetblirdyrereåha rørlegger,dademåletesegfremtilrettstoppekran.mednyttrøroppleggvil

4 stoppekranergjøresletteretilgjengeligikjelleren,ogkanskjeogsåforhverenkelt leilighet(seunderløsningerlengerned). 9) BRANNSIKRING:Nårnyerørinstalleres,vilallerørgjennomføringer brannsikres.deterførsteskrittmotågjørekjellernetilbrannceller,somkan begrensespredningaveneventuellbrann. Valgavløsning Styrethar,isamarbeidmedVidarHellstrandiOBOSProsjekt,vurdertulikeløsningerog kommetfremtilfølgendetrealternativer deralternativ1vilværestyretsanbefaling. Kostnadsoverslagene(reviderteiforholdtiltidligereinformasjonsbrev)erlagthelti øvresjiktavdetdefinerteprisspektret,ogtarhøydeforuforutsetteutgifter(sedetaljer omhvakostnadsoverslageneomfatterivedlegg1). 1) Kjellereogalleetasjer,bådekjøkken ogbadestamme rørfremføringvia trapperom(styretsanbefaling) Estimerttotalprosjektkostnadperseksjon:ca , Inkludertilbakeføringtilavtaltminimumsstandardihverseksjonogovergangtil fjernvarme. Skifteallevarmtvannsrør,kaldtvannsrørogavløpsrørikjeller Byttekjøkkenavløpgjennomalleetasjer Strømpeløsningiavløpsrørpåbadgjennomalleetasjer(dvs.rehabilitering,ikke utskifting) Utskiftingavvarmt ogkaldtvannsrørtilallebadogkjøkken Vannrørføresoppgjennomtrapperomoginnviagangenialleseksjoner. Sirkulasjonspumperpåvarmttappevann(varmttappevannraskere) Automatisklekkasjevarslingpåkjøkkenet Individuellmålingavtappevann(ertattmedikostnadsestimatet,seunder) Inngrepikjøkkenoggangihverseksjon(Rørmåføresfrabad,viagangenoginn tilkjøkkenet iutgangspunktetitaket.menindividuelleløsningerkanvurderes. Sepunktomtilvalgivedleggene.) Innvendigeoppussingsarbeideretterinngrep:tilbakeførestilavtalt minimumsstandard. Fordeler: Redusererantalllekkasjepunkt(enfjerdedelsåmangerørsomidag) Bedresirkulasjon(varmttappevannraskere) Redusertvarmetap(færreogbedreisolerterør,frafirevarmeogfirekalde stigerørtilettvarmtogettkaldtperoppgang) Mulighetforindividuellmålingavforbruksvann,såhverenkeltbetalerforreelt forbruk(sommedradiatorene).ertattmedikostnadsestimatet. Klargjøreforforventetfremtidigkravommålingavkaldtforbruksvann.

5 Letttilgjengeligestoppekranerperleilighet(kanplasseresioppgangen,utenfor leiligheten) Mulighetformagnetbryter somgjøratvannet slåsav nårduforlater leiligheten,ogsjansenforlekkasjerreduserestilnærnull 2)Kjellereogalleetasjer,bådekjøkken ogbadestamme rørfremføringpå eksisterendeplass Estimerttotalprosjektkostnadperseksjon: , Inkluderertilbakeføringtilavtaltminimumsstandardihverseksjonogovergangtil fjernvarme. Skifteallevarmtvannsrør,kaldtvannsrørogavløpsrørikjeller Byttekjøkkenavløpgjennomalleetasjer Strømpeløsningiavløpsrørpåbadgjennomalleetasjer(dvs.rehabilitering,ikke utskifting) Utskiftingavvarmt ogkaldtvannsrørtilallebad,toalettogkjøkken Vannrørføresgjennomeksisterendekanaler(4ihveroppgang) Innvendigeoppussingsarbeideretterinngrep:tilbakeførestilavtalt minimumsstandard. Automatisklekkasjevarslingpåkjøkken Forskjellerfraalternativ1: Størrevarmetapogfleremuligelekkasjepunkter,dadetblir4fremfor1 fremføringsrørihveroppgang. Ikkemuligmedindividuellmålingavforbruksvann(varmtogkaldt). Ikkemuligåmonterestoppekranerioppgangen,menmuligåmontere stoppekranerinneileiligheten. Ikkemedtattsirkulasjonspumperpåstigerør Ingenrørstrekkinneileiligheten,menutløserstørrebygningsmessigeinngrepi toalettromogbadennvedalternativ1 hvordetermerkomplisertogstørre usikkerhetknyttettilåtilbakestilletilavtaltminimumsstandard. 3)Kjellerogalleetasjer,kunkjøkkenstamme(minimumsløsning/delprosjekt) Estimerttotalprosjektkostnadperseksjon:ca , Inkluderttilbakeføringtilavtaltminimumsstandardihverseksjonogovergangtil fjernvarme. Denneløsningeninnebæreratviventermedåutbedrebadestammen,somerinoe bedrestandennkjøkkenstammen.badestammenmåuansetttasiløpetavdenærmeste årene.denoppgittekostnadenomfatterkundelénavprosjektet.detersannsynligat totalkostnadenblirhøyereennomvitaraltsamtidig. Dersomvideleropprehabiliteringsprosjektetito,ogutsetterbadestammen,innebærer detogsåatviikkekanførestigerørenegjennomoppgangen.dermedgårviglippaven

6 rekkepositivemuligheter. Alternativ3omfatter: Skifteallevarmtvannsrør,kaldtvannsrørogavløpsrørikjeller. Byttekunkjøkkenavløp inkludertvarmt&kaldtvann,dadisserørenesitter sammen. Ikkerøreavløpsrør,eihellervarmt ogkaldtvannsrørfrabad Individuellmålingavforbruksvannblirikkemulig Begrensningavvarmetapkunmuligikjellerogfortilførselavvanntilkjøkken Flerelekkasjepunkter,daopprinneligordningmedstigerørpå4punkterihver oppgangopprettholdes,fremforénfremføringavstigerørgjennom trapperommet Nye,bedretilgjengeligestoppekranerkuntilgjengeligikjeller Brannsikringavrørgjennomganger Kobleosspåfjernvarme Utsetteoppgraderingavbadestammen(avløpsrør,kaldtvannsrørog varmtsvannsrør)tiletsenereprosjekt. Hvorforgårstyretinnforløsningnr.1? Styretmenersameietermesttjentmedalternativ1fordi: Selvomdeternoerestlevetidpåbadestammen(bådeavløp,varmt og kaldtvann),erdetusikkerhetknyttettilhvorlangdennerestlevetidener.sameiet viluansettmåttegjennomføretiltakforåforlengebrukstidenogsåpå badestammeninnenrelativtkorttid.detvilværemesteffektivt bådenådet gjelderkostnaderogprosjektgjennomføring(inngrepiseksjonene,ulemperi byggeperioden) ågjennomføretiltakpåbådebadestammen/wcog kjøkkenstammenietfellesprosjekt. Fremføringavstigerøritrapperomermarginaltbilligereennåførefremnyerør påeksisterendeplass menvigårglippavenrekkepositivemuligheter. Deviktigsteårsakenetilatstyretmenerfremføringavstigerøritrapperomer denbesteløsningenerat: Detblirmindreinngrepiseksjonene særligibadene,derkostnadenemed tilbakeføringtilopprinneligstandarderhøyest,ogusikkerhetsmomenteneer flest. Detblirlangtfærrelekkasjepunkternårantallstigerørreduseresfra8til2i hveroppgang(4varmtvannsrør,4kaldtvannsrør,blirtil1varmtog1kaldt). Detblirmindrevarmetapnår4stigerørforvarmtvannreduserestilettihver oppgang. Detblirmuligåinnføreindividuellforbruksmålingavvarmttappevann.

7 Forslagtilvedtak: Styretgisfullmakttilåinnhentekonkretetilbudpåalternativ1.Styretinnhentersamtidig konkrettilbudforalternativ2 tilsammenligningogkvalitetssikring. Styretgisfullmakttilåiverksetterøroppgraderingitrådmedalternativ1,dersomde reellekostnadenesomfremkommerianbudsprosessenikkeoverstigerdenskisserte kostnadsrammenpåkr ,. Dersomdetvisersegatopsjonspriseneforalternativ2liggerlangtunderestimatenei forprosjektet,gisstyretfullmakttilåavgjøreomdetskalavholdesetnyttekstraordinært sameiermøte forårevurderevalgavtekniskløsning.styretgisfullmakttilåevaluerehva somervesentlig. 4.INFORMASJONSSAK:FINANSIERINGSLØSNING Vitrengerikkeåtastillingtilfinansieringsløsningførpåsameiermøteti2015 når endeligtilbudforeligger.styretønskerimidlertidalleredenåålanseretoalternativer: 1) Fullfinansieringvedlån(fordeltoversameierbrøken) 2) Lån+innkallingavegenkapitalfrasameierne(fordeltoversameierbrøken) ALTERNATIV1 Kjellereogalleetasjer,både kjøkken ogbadestamme: Rørfremføringgjennomtrapperom Kunlånefinansiering ALTERNATIV1 Kjellereogalleetasjer,både kjøkken ogbadestamme: Rørfremføringgjennomtrapperom Lånefinansiering+innkallingav egenkapitalpå50.000, Løpetidlån 25år 15år 25år 15år Prosjektkostnad Gjennomsnittper seksjon Økningi felleskostnad Pr %* 44%* 21%* 29%* Økningi felleskostnad, 3%inflasjonsjustering

8 ALTERNATIV2 Kjellereogalleetasjer,både kjøkken ogbadestamme: Rørfremføringpåeksisterendeplass ALTERNATIV3 Kjellereogalleetasjer,kun kjøkkenstamme Delprosjekt (badestammeutsettes,menmå oppgraderesomfåår) Løpetidlån 25år 15år 25år 15år Prosjektkostnad Gjennomsnittper seksjon Økningi felleskostnad Pr %* 45%* 16%* 22%* Økningi felleskostnad, 3%inflasjonsjustering *Denprosentviseøkningenifelleskostnadervisertilgrunnkost,altsåfellesutgifterminusfyrings ogvarmtvannstillegg. MedvennlighilsenStyret v/styrelederhegeimerslund Oslo,4.juni2014 Vedlegg1:Orienteringomkostnadsestimater Vedlegg2:Diverseutdypendeinformasjon Vedlegg3:Fullmakt

9 Vedlegg1:Orienteringomkostnadsestimater HererenforklaringfraVidarHellstrandpåhvilkekostnadersomertattmedi kostnadsestimatenefordeforskjelligealternativene. 1) Bygningsmessigekostnader Denneposteninneholderallebygningsmessigearbeiderinnenforhvert hovedalternativ.posteninneholdermaterial ogmonteringskostnader,samt nødvendigeforarbeider. 2) Entreprisekostnader Entreprisekostnaderinneholderbygningsmessigekostnader,ogriggogdriftav byggeplass.riggogdriftomfatterentreprenørenskostnadertilåriggesegtil medbrakker,lager,produksjonsanleggetc.,samtkostnadertildriftenavdisse gjennomhelebyggeperioden.entreprisekostnadererinkl.mva. 3) Forventetprosjektkostnad Denneposteninneholderentreprisekostnadermedtilleggavbyggherrens generellekostnader.dissekostnadeneerihovedsak: Prosjektadministrasjonogprosjektering,somomfatternødvendigbistandfra tekniskekonsulenterogprosjekt /byggelederforgjennomføringavarbeidene. Øvrigebyggherrekostnadererensamlepostavulikeaktivitetersomkopiering, garantistillelseoverforentreprenøren,ekstraforsikring,utvidet forretningsføreravtalegjennombyggeperioden,gebyrermva.forventet prisstigningerinkludertframtiltidspunktforutbetalingtilentreprenøri henholdtilantattframdriftsplan. Finansieringskostnaderinneholderkostnadertilåbetjenenødvendiglåni byggetiden. 4) Totalekostnader Totalekostnaderersummenavallekostnaderiprosjektet.Hererinkluderten postforuforutsettekostnader.underdennepostenerdetlagtinnsikkerhetfor deprisersomeroppgitt.markedetogprisenepåvirkespåenmåtesomikkelar segforutsimedstornøyaktighet.dennepostenvilfangeoppdettesammenmed evt.usikkerhetikostnadsoverslaget. Ikostnadsoverslageneerallekostnaderboligselskapetkanforventeåfåiforbindelse medgjennomføringenavrehabiliteringsprosjektetinkludert.kostnadsoverslageneer basertpådeferskesteerfaringspriserobosprosjektassitterinnemed.prisenekan variereinnenforethøyesteogetlavestenivå,avhengigavdeforskjelligeentreprenørers kapasitet. Kostnadsoverslageneerlagtheltidetøvrenivåavdetteprisspektret.

10 Vedlegg2:Diverseinformasjon Loftsleilighetene Loftsleilighetenedelersameietsinfrastrukturforfremføringavkaldtvann,menikke varmtforbruksvannellerradioatorvarme.loftsleiligheteneerogsåkobletpådesamme avløpsrørenesomrestenavsameietsseksjoner. Alternativ1(fremføringavrørgjennomtrapperom)gjørdetmuligforloftsleiligheteneå blitilkobletfellessystemetforvarmtforbruksvann.dermedvildeikkehabehovfor egneberedereogdevedlikeholdskostnadenedeinnebærer.detteerikkemuligved alternativ2eller3. Deteringenplaneromåkobleloftsleilighetenepådetfellesradiatoranlegget. Uansettvalgavløsning,vilinngrepeneiloftseksjoneneværemindreennideøvrige seksjonene. Tilvalg/oppgraderingavegnebad: Detkan,iforbindelsemedrørprosjektet,blimuligmedenkeltefrivilligetilvalg. Styretvilforeksempelanbefalesameieresomfortsattharoriginaltstøpejernslukomå skifteutdettesamtidigmedatdekoblespånyerør,dadeikkeleveropptildagenskrav. Dekanogsåværevanskeligåfåtettenårdekoblespånyerør. Etannettilvalgkanvære dersomalternativ1velges atrørenekantrekkesandre stederenihimlingen,slikatdebuedehjørneneblirbevartogmanslipperen boks medrøritaket.determedandreordmuligåfåindividuelttilpassedeløsninger,som kantilfredsstilledenenkeltesestetiskebehov. Sliketilvalgvilviinformerenærmereomsenereiprosessen,ogvilbligjenstandfor individuellvurdering. Hvamenesmed tilbakeføringtilavtaltminimumsstandard? IfølgeLovomeierseksjonerhardukravpåateventuelleinngrepidinseksjon,somfølge avetsliktfellesprosjektsomrørprosjektet,utbedres.deterimidlertidsnakkomen tilbakeføringtilenvedtattminimumsstandard.hardugullbelagthimling,vilduikkeha kravpånyttgullfrasameiet,foråsettedetpåspissen.dettevilbliavklartindividuelt nårvierkommetlengreiprosessen. Skaldupusseoppbadetdittfør2015? Detliggerinformasjonutepåsameietsnettsideromhvordanåleggetilretteforen senererøroppgraderingvedoppussingavbad/toalett.semenypunktet Røroppgradering2015.

11 Hvemskalværemedogbetale? Lovomeierseksjonererogsåklarpåatkostnaderpåfellesinfrastrukturskalfordelespå samtligesameiere,itrådmedseksjonsbrøken uavhengigavomarbeidetienkelte seksjonervilværemerkostnadskrevendeenniandre. Densammelovenåpnerogsåforkontantutbetalingtilsameieresomhargjortarbeider sominnebærerbetydeligebesparelserfordetdefinerteprosjektet.altdettevilvifå hjelpavvårforretningsførerobostilågjøreriktig. Overgangtilfjernvarme Stortingetharvedtattenutfasingavoljefyr(Klimaforliket2012).Oslokommuneharpå sinsidevedtattetmålomutfasinginnen2020.deterforeløpigikkesattnoeendelig årstallfornåroljefyrvilbliforbudt,mendetliggerikorteneatetforbudvilkomme. Styretutrederfortsattny,fornybarenergibærer,menalttyderpåatfjernvarmeerbeste alternativforsameiet.etalternativsompåsiktvilkuttesameietsco2 utslippbetydelig, ogsamtidigspareossforenergikostnader. Hafslundharalleredeførtfjernvarmefremtilsameiet,såalterklarttiloppkobling. FjernvarmerørliggerklarioppgangC,derdeerplombertigjenfremtilvievt. bestemmerossforåkobleosspå.detteharskjeddutenkostnadforsameiet. Styretsforberedelsertilovergangtilfjernvarmebegyntealleredei2010.Da gjennomførtevienenøk analyse.detteeretkravforåkunnesøkestøttefraoslos klima ogenergifond.søknadomstøttetilovergangtilfjernvarmeeralleredeinnvilget. Deneksaktestøttesummenavhengeravsameietstotaleenergiforbrukogfaktiske kostnader. Heleenøk analysenkanlastesnedfrasameietsnettsider,undermenyenhms. Daovergangtilfjernvarmeinnebærerrørarbeiderikjelleren,erdetmest kostnadseffektivtågjennomføresamtidigmedrøroppgraderingsprosjektet.deterogså viktigåkommeigangføretforbudblirvedtatt,dadetvilmedføreatstøtteordninger bortfaller. Overgangtilfjernvarmeinnebæreringeninngrepidenenkelteseksjon.

12

13 Fullmakt EkstraordinærtsameiermøteiSameietBjerregaardsgate29 10.juni2014 Seksjonsnummer: Navn: Styretsforslagtilvedtak: Styretgisfullmakttilåinnhentekonkretetilbudpåalternativ1.Styretinnhentersamtidig konkrettilbudforalternativ2 tilsammenligningogkvalitetssikring. Styretgisfullmakttilåiverksetterøroppgraderingitrådmedalternativ1,dersomde reellekostnadenesomfremkommerianbudsprosessenikkeoverstigerdenskisserte kostnadsrammenpåkr ,. Dersomdetvisersegatopsjonspriseneforalternativ2liggerlangtunderestimatenei forprosjektet,gisstyretfullmakttilåavgjøreomdetskalavholdesetnyttekstraordinært sameiermøte forårevurderevalgavtekniskløsning.styretgisfullmakttilåevaluerehva somervesentlig. Jeg/viavgirfølgendestemme(strykdetsomikkepasser): Jatilstyretsforslagtilvedtak Neitilstyretsforslagtilvedtak