Alta kommune. Plan- og utviklingssektoren Vedtatt REGULERINGSPLAN FOR SAGATUN PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Alta kommune Plan- og utviklingssektoren Vedtatt REGULERINGSPLAN FOR SAGATUN PLANBESKRIVELSE

2 Innholdsfortegnelse 1. INNLEDNING Oppdragsgiver Eiendom og eierforhold Planlegger - opplysninger om kompetanse/godkjenning Planens hensikt Gjeldende reguleringsplan og overordnede planer 5 2. PLANOMRÅDET EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhet og størrelse Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdi Demografiske forhold Barnehage, skole og forretninger Topografi og vegetasjon Adkomstforhold og transportanlegg i planområdet Grunnforhold Vann og avløp El. og teleanlegg Støyforhold 9 3. PLANPROSESSEN Deltagere i planprosessen Kunngjøring av planarbeidet Innspill under offentlig ettersyn 9 4 PLANFORSLAGET Reguleringsformålene i planen Arealoppgave. 11 2

3 4.3 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Demografiske forhold Vegetasjon Klima Trafikk - samordnet areal og trafikkplanlegging Utvendig opphold og aktivitetsareal/lekeplasser KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Trafikkforholdene i tilgrensende områder Vann og avløp Evt. økonomiske konsekvenser for Alta kommune Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) 14 3

4 1. Innledning 1.1 Oppdragsgiver Forslag til reguleringsplan ble opprinnelig fremmet som privat reguleringsplanforslag fra Jensen og Kolstad Eiendom AS, Postboks 1184, 8001 Bodø. 1.2 Eiendom og eierforhold Kart med oversikt over gnr/bnr, jf tabellen på neste side. 4

5 Eiendommer innenfor planområdet 38/334 Jensen og Kolstad Eiendom AS Boligformål m/tilhørende uteområder 38/551 Alta kommune Adkomst over klimavernsone Naboer/gjenboere 38/95 Bjørn Arild Johansen Gjenboer langs Saga, deleier i klimavernsonen 38/306, 413 Inga Andersen Skum Nabo i NØ 38/374 Dan Berg Nabo i Ø/SØ 38/374 Kay Roger Berg Nabo i Ø/SØ 38/403, 502, 551 Alta kommune Veiformål, klimavernsone 1.3 Planlegger - opplysninger om kompetanse/godkjenning Planforslag til offentlig ettersyn ble utarbeidet av BOARCH arkitekter a.s v/siv.ark. mnal Lorents Urgård. BOARCH arkitekter a.s ble etablert i Firmaet har en stab på 13 personer i dag. Daglig leder er Gisle Jakhelln. BOARCH arkitekter a.s har arbeidet med reguleringsplaner og overordnet planlegging i alle år siden 1971, i tillegg til bygningsprosjektering. BOARCH arkitekter a.s har sentral godkjenning i tiltaksklasse 3 på alle relevante fagområder for arkitektfirmaet. Etter offentlig ettersyn er planforslaget noe bearbeidet av kommunens administrasjon. 1.4 Planens hensikt Eiendom 38/334 er i dag regulert til forretningsformål. Hotell Aurora har drevet hotellvirksomhet på eiendommen frem til den ble solgt til Jensen og Kolstad Eiendom AS. Hensikten med reguleringsplanen er å endre reguleringsformålet for eiendom 38/334 til boligformål, slik at eksisterende bygning kan inneholde leiligheter. 1.5 Gjeldende reguleringsplan og overordnede planer Gjeldende reguleringsplan for området er reguleringsplan for Saga/ Nerskogen, planid , vedtatt Området inngår i kommunedelplan for Alta by, planid , vedtatt

6 2. Planområdet eksisterende forhold 2.1 Beliggenhet og størrelse Området ligger i Saga, 5 km øst for Alta sentrum og ca. 3 km sørøst for Alta lufthavn. Ortofoto Eksisterende reguleringslan Planområdet avgrenses hovedsakelig av eiendomsgenser til eiendom gnr.38/ bnr334. I nord og vest avgrenses planen av offentlig veiformål (Saga i nord og Tverrelvdalsveien i vest). Mot sør avgrenses planområdet mot klimavernsone. I øst ligger et etablert eneboligområde. Reguleringsområdet er på 4,27 daa. 6

7 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Området inneholder i dag tidligere Aurora hotell, som har avkjøring fra Saga i nord og fra Sagabrinken i sør, samt en klimavernsone i sør. Klimavernsonen skal skjerme for kalde vinder og trekk nedover dalen. Rundt planområdet ligger i hovedsak boligområder bestående av eneboliger, samt en barnehage nord for planområdet. Boligtomtene ligger i et vegetasjonsbelte mellom relativt store åpne jordbruksområder. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdi Bebyggelsen i boligområdet består i hovedsak av 1-2 etasjes trehus med eiendommer på ca. 1 daa. Bebyggelsen innenfor reguleringsområdet har ikke verneverdi sett i bygningshistorisk sammenheng. 2.4 Demografiske forhold Innenfor planområdet er det pr i dag ikke tillatt med boliger. Det er kun én bygning på eiendommen - som tidligere har fungert som hotell. Hotelldriften er nå avviklet. 2.5 Barnehage, skole og forretninger Saga barnehage med 4 avdelinger ligger ca. 100 m nord for planområdet. Området sokner til Transfarelv skolekrets. Det er under planlegging ny barne-/ ungdomskole i Saga, ca. 800 m nordøst for området. I dag benyttes Transferelv skole fra 1-4 skoletrinn. Fra 5-7 skoletrinn benyttes Elvebakken skole, Rafsbotn skole og Tverrelvdalen skole. Alta ungdomsskole og Sandfallet ungdomsskole ligger i Alta sentrum, ca. 6 km vest for området. 2.6 Topografi og vegetasjon Nord Området heller svakt nedover mot vest. Tomten har et flatt parti mot vest som ligger på ca kt +39 og stiger deretter svakt mot øst til ca kt Bygningen ligger midt på eiendommen i østre kant av det flate partiet. Vegetasjonen i området består av furu og bjørk, og er en del av et større vegetasjonsbelte som fungerer som klimaskjerm mot kald trekk. 7

8 Klimatiske forhold. Vinden i området vil stort sett følge dalretningen. Dalen går fra sør til nord og har sitt utløp ved Elvebakken. Fremherskende vindretning vinterstid kommer fra sør sørøst og dannes av avkjølt luft som siger ned gjennom dalen. Gjennomsnittlig vindhastighet er fra 0 10 m/s, men kan i enkelte perioder komme opp i 15 m/s. Sommerstid kommer hovedsakelig vinden fra nord nordvest. Vindhastigheter fra 0 15 m/s. Området har gode solforhold. Kilde: Meteorologisk institutt. 2.7 Adkomstforhold og transportanlegg i planområdet. Adkomsten til området er fra Saga i nord og fra Sagabrinken i sør. 2.8 Grunnforhold. Det er ikke foretatt grunnundersøkelser i forbindelse med planarbeidet. Det antas at grunnen består av tørre løsmasser uten fare for utglidning. 2.9 Vann og avløp. Det ligger ledninger for vann og avløp langs Tverrelvsdalveien og Sagabrinken El. og teleanlegg. Strømforsyning er ført frem til området. 8

9 2.11 Støyforhold FV 26 Tverrelvdalsveien har ca ÅDT (telling 1995). For å simulere trafikkbelastningen slik den er i dag, tillegges et påslag på 6 %. Trafikkbelastningen anslås da å være ca ÅDT. Trafikken består i hovedsak av personbiler og noe nyttetrafikk. Støytiltak vurderes unødvendig. Kilde: Statens vegvesen 3. Planprosessen 3.1 Deltagere i planprosessen. Planarbeidet er initiert av eier, JK Eiendom AS. Det har vært avholdt oppstartsmøte med plan- og bygningsavdelingen i Alta kommune Tilstede på oppstartsmøtet var Ulla Sennesvik (Alta kommune), Arnold Hammari (Alta kommune), Geir Are Jensen (JK Eiendom AS) og Hans Christian Størmer (BOARCH arkitekter AS). 3.2 Kunngjøring av planarbeidet. Oppstartannonse i Altaposten. Varsling av offentlig myndigheter og hjemmelshavere ved brev av Innspill under offentlig ettersyn Det er mottatt seks innspill under offentlig ettersyn: 1. Eldrerådet, vedtak av Referat: Det må legges vekt på fysisk tilgjengelighet for ulike grupper av funksjonshemmede ved utformingen av bygg og anlegg, herunder forflytningshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Det bør brukes beplantning som som ikke er allergifremkallende, eksempelvis rogn, og det må tilrettelegges for HC-parkering etter offentlige normer, herunder tilfredsstillende skilting. Administrasjonens kommentar: Det er i bestemmelsenes pkt 2.5 understreket at det skal tas hensyn til universell utforming av utomhusarealene. For boligene følger krav satt i pblsystemet/tek. 2. Rådet for funksjonshemmede, vedtak av Referat: Samme som innspill fra Eldrerådet 3. Fylkesmannen i Finnmark, miljøvernavdelingen, brev datert Ingen innvendinger 9

10 4. Inga Andersen Skum (nabo på 38/306,413), brev datert Sitat: På planforslaget er det plassert avfallscontainer eller lignende inntil eiendommen min (38/413 og 38/306) og foran utsikten fra huset. Denne bør plasseres et annet sted Sitat slutt. Administrasjonens kommentar: Det er ikke tillatt å plassere ut ordinær, åpen avfallscontainer på eiendommen. Det er snakk om å bygge avfallsstasjon hvor søppeldunkene fra de leilighetene som har adkomst fra Saga samlokaliseres i et bygg med tak og vegger på tre sider. Alternativet til å ha avfallstasjonen her, er å bytte lokalitet med carportene som ligger mot nord. Carportene er imidlertid høyere enn avfallsstasjonen, og vil derfor bidra til mer skygge og mindre utsikt på naboeiendommen enn avfallsstasjonen. Vi må dessuten forutsette at avfallsstasjonen blir tilfredsstillende rengjort og vedlikeholdt, slik at luktplager ikke blir et problem. I motsatt fall vil dette være en forurensningssak. 5. Barnas representant i plansaker, brev datert Referat: Det er viktig at bestemmelsene i 2.2 beholdes slik at uteomhusarealet opparbeides og møbleres, og at det settes opp gjerde mot trafikkområdene. Klimavernsonen er viktig å beholde for å skjerme mot den kalde vinden som kommer ned dalen. Klimavernsonen kan ikke regnes som lekeområde. For å bevare klimavernsonen bør gjerdet være mellom lekeområdet og klimavernsonen. Administrasjonens kommentar: Dette er helt i tråd med planforslaget. 6. Finnmark fylkeskommune, areal- og kulturvernavdelinga, brev datert Referat: Kjenner ikke til automatisk fredede kulturminner. Viser også til at Sametinget skal avgi egen uttalelse. Administrasjonens kommentar: Området er i tidligere reguleringsplan frigitt til utbyggingsformål, og opparbeidet som dette. Vurdering av kulturminner er derfor tidligere utført. Sametinget burde likevel rutinemessig også ha blitt varslet, i likhet med fylkeskommunen. Adm oversender vedtatt plan til Sametinget, med mulighet for å påklage vedtaket dersom de gjør andre vurderinger. Bestemmelsene inneholder imidlertid retnignslinje om aktsomhet ved tiltak. 10

11 4 Planforslaget 4.1 Reguleringsformålene i planen. Byggeområder er regulert til boliger med tilhørende anlegg. Spesialområder er regulert til frisiktlinje i kryss. Fellesområder er regulert til adkomst og parkering til byggeområdet. 4.2 Arealoppgave. Arealet fordeler seg slik på de forskjellige formålene: Byggeområder Område for boliger med tilhørende anlegg 2,99 daa Spesialområder Frisiktsone 0,02 daa Fellesområder Felles avkjørsel 0,05 daa Felles parkeringsplass 1,22 daa 1,26 daa Totalt areal innenfor planens begrensning 4,27 daa 4.3 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Område for boliger med tilhørende anlegg Utnyttelse reguleres av størrelsen på uteoppholdsarealet som kreves avsatt pr boenhet. Det skal settes av min. 50 m 2 (25m² for barn og 25m² for voksne) egnet uteoppholdsareal pr. boenhet på egen eiendom. I henhold til kommunedelplanen for Alta by, pkt skal det etableres småbarnslekeplass på min 100 m2 pr 30 bolig, maks 50 m 2 fra boligen. Dette er forslagsstillers anslag på antall leiligheter det vil være mulig å etablere i prosjektet: Areal Antall Under 20 m² m² m² m² m² 6 Over 60 m² 0 Total 24 Totalt antall vil avgjøres i byggesaken, ut fra vurderinger/beregninger av egnede uteoppholdsarealer. Adkomst og parkering 11

12 For boenheter større enn 60 m² BRA skal det avsettes 2 parkeringsplasser pr enhet. Boenheter mindre enn 60 m² skal det avsettes 1 parkeringsplass pr enhet. For hybler skal det avsettes 0,5 plasser pr. enhet. Totalt er det avsatt 22 p-plasser (herav èn til HC) samt 9 carporter, til sammen 31 p-plasser. Dette er tilstrekkelig i fht 24 leiligheter. For hver boenhet skal det disponeres 50m 2 til garasje/uthus i bebyggelse uten kjeller. I bebyggelse med kjeller, settes dette til 25m 2. Garasje skal være tilpasset bolighus med hensyn til materialvalg, form og farge. I området kan det oppføres hus for avfallshåndtering m.v. i hht kart og bestemmelser. Leke- og oppholdsareal Det planlegges 19 stk. 2-roms leiligheter og 5 stk. 3-roms leiligheter. Dette gir totalt 856 m² BRA. Det skal avsettes 50 m² pr leilighet til leke- og oppholdsareal. Formålet regulert til Boliger med tilhørende anlegg utgjør m². Bebygd areal innen formålet utgjør 919 m². Egnet areal til leke- og utendørs opphold utgjør etter forslagsstillers beregninger 1485 m² + balkonger/terrasser 100m². Totalt gir dette 65m² pr. leilighet. Forslagsstiller ønsker at gangstier skal medregnes som egnet uteoppholdsareal. Det er ikke kommunens adminsitrasjon enig i. Hvorvidt dette påvirker antall leiligheter får detaljberegninger i byggesaken avgjøre. Alternativt kan det etableres balkonger for å kompensere for deler av manglende uteoppholdsarealer. Arealet til utendørs lek og opphold ligger i hovedsak mot sør, vest og nord. Området er flatt mot vest og stiger noe mot øst. Uteoppholdsarealene forutsettes inngjerdet mot klimavernsonen og veiarealene. Det eksisterer et større lekeområde i Sagabrinken ca. 300 m mot øst, og i forlengelsen av Utsikten, ca 600 m mot nordøst. Trafikk Tverrelvdalsveien har status som fylkesvei og er regulert til offentlig kjørevei. Langs veiens østside er det gang- og sykkelvei med reguleringsbredde 3,0 m. Nord og sør i planområdet ligger hhv Saga og Sagabrinken - som har status som kommunal vei. Veiarealet er regulert til offentlig kjørevei. 4.4 Demografiske forhold Forslagsstiller mener det er plass til 24 leiligheter i bygget, en blanding mellom 2-roms og 3- roms. Se oversikt over. Dette vil medføre et antall på anslagsvis 40 personer som vil bosette seg i området. 4.5 Vegetasjon Den eksisterende vegetasjonen vil søkes bevart i størst mulig grad. Anleggsområdet vil bli opparbeidet i hht godkjent situasjonsplan. 12

13 4.6 Klima. Klimaet i området vil ikke endres av utbyggingen. Klimaværnsonen opprettholdes slik den er, med unntak av etablering av felles adkomst. Bebyggelsen blir omdisponert til leiligheter, men vil ikke endre form eller størrelse i særlig grad. 4.7 Trafikk - samordnet areal og trafikkplanlegging. Trafikkstøy FV 26 Tverrelvdalsveien har 1600 ÅDT (telling 1995). For å simulere trafikkbelastningen slik den er i dag, tillegges et påslag på 6 %. Trafikkbelastningen anslås da å være1700 ÅDT. Trafikken består i hovedsak av personbiler og noe nyttetrafikk. Det vil ikke være sjenerende veitrafikkstøy i området. Kilde: Statens vegvesen Området ligger utenfor område merket som flystøysone. Det er ikke spesielle krav til støydempning. Adkomst Adkomst til boligene er fra Saga og Sagabrinken. Parkering. Det planlegges 22 stk. biloppstillingsplasser og 9 stk. plasser i fremtidig carport. Parkeringskapasiteten på eiendommen blir 24 oppstillingsplasser for beboerne samt 7 gjesteparkeringsplasser. Fotgjengere og syklister veiforbindelser. Det er bygget gang- og sykkelvei på østsiden av Tverrelvdalsveien. Gang- og sykkelveien binder sammen Saga og Sagabrinken. Kollektivtrafikk. Buss går langs Tverrelvdalsveien. Offentlige tjenestebiler Renovasjonsbil vil hente avfall fra felles avfallsrom ved hovedadkomstene nord og sørøst i planområdet. Utrykningsbiler vil ha god adkomst til bygningene. 4.8 Utvendig opphold og aktivitetsareal/lekeplasser. Lekeområdet er vist på reguleringsplanen mot nordvest og mot sør. Arealet avsatt til lek grenser inn mot klimavernsonen i sør. Klimavernsonen vil tilføre ekstra kvalitet til lekeområdet med tanke på le for vind. For å forebygge ulykker skal arealet som grenser mot fylkesveien/klimavernsonen sikres med gjerde eller annet egnet stengsel. Eksisterende trevegetasjon bevares der dette er mulig. Bevaring av trær må også prioriteres der det planlegges parkeringsarealer. Trær som ønskes bevart/hugget skal for øvrig avmerkes på utomhusplanen. Ved nyplanting skal det brukes allergivennlige planter/ trær for å bedre luftkvaliteten for allergikere. 13

14 5 Konsekvenser av planforslaget 5.1 Trafikkforholdene i tilgrensende områder. Planen vil ikke endre trafikkbildet i noen vesentlig grad. Antall tyngre kjøretøy, som buss og varebiler, reduseres. Personbiltrafikken vil antagelig øke noe. 5.2 Vann og avløp Vanntilførsel og avløp skjer ved tilkobling til eksisterende ledninger. 5.3 Evt. økonomiske konsekvenser for Alta kommune En utbygging av området vil isolert sett ikke påføre Alta kommune utgifter. 5.4 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Analysen bygger på sjekkliste fra Fylkesmannen i Nordland, kommunal- og beredskapsavdelingen, datert

15 Natur- og miljøforhold Forhold / uønsket hendelse ja/nei Vurdering Jord-/leire-/løsmasseskred Området er flatt og grunnen antas å bestå av tørre løsmasser uten fare for utglidning. Området ligger inne i eksisterende boligfelt. Kvikkleire, ustadige grunnforhold Kommentert over Steinras, steinsprang Kommentert over Is-/snøskred Kjente historiske skred, utbredelse Flomfare Springflo Ligger ikke mot sjøen Flomsonekart, historiske flomnivå Ligger utenfor historisk 100 års nivå. Sterkt vindutsatt, storm/orkan etc. Etter vurdering av data fra Meteorologisk institutt, vurderes området som lite utsatt for vind. Mye nedbør Etter vurdering av data fra Meteorologisk institutt, vurderes området som lite utsatt for store nedbørsmengder. Store snømengder Kommentert over Radon Ikke undersøkt. Planområet grenser opp mot kartlagt område hvor det er påvist radonverdier rett under toleransegrensen. Området bør undersøkes og tiltak avklares i forbindelse med byggesøknaden. Annet 15

16 Drikkevann o.a. biologiske ressurser Forhold / uønsket hendelse ja/nei Vurdering Utbyggingsplaner (boliger, fritidsbebyggelse, næring/industri, infrastruktur etc.) i nærheten av: drikkevannskilder, nedbørsfelt, grunnvann landbruksareal oppdrettsanlegg m.m. vurdere nødv. Tiltak, båndlegging etc. Vanntilførsel fra kommunens nett. 16

17 Virksomhetsbasert sårbarhet Forhold / uønsket hendelse ja/nei Vurdering Brann/eksplosjon ved industrianlegg Kjemikalieutslipp o.a. forurensning Gårdsdriften sør for planområdet ligger slik til at evt. utslipp vil gå i Tverrelva. Olje-/gassanlegg Lagringsplass for farlige stoffer f.eks. industrianlegg, havner, bensinstasjoner, radioaktiv lagring Høyspentledninger Det går ingen høyspentlinjer i nær tilknytning til området. Anlegg for deponering og destruksjon av farlig avfall Strålingsfare fra div. installasjoner Gamle fyllplasser Forurenset grunn og sjøsedimenter, endret bruk av gamle industritomter Militære og sivile skytefelt Dumpeområder i sjø 17

18 Infrastruktur Forhold / uønsket hendelse ja/nei Vurdering Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer utgjøre en risiko for området? hendelser på veg hendelser på jernbane hendelser på sjø/vann hendelser i luften FV 26 Tverrelvdalsveien har 1600 ÅDT (telling 1995). For å simulere trafikkbelastningen slik den er i dag, tillegges et påslag på 6 %. Trafikkbelastningen anslås da å være1700 ÅDT. Trafikken består i hovedsak av personbiler og noe nyttetrafikk. Området vurderes å ha lav risiko for ukontrollerte hendelser. Utendørs lekearealer bør sikres med gjerde eller lignende stengsel for å forebygge trafikkulykker inn mot Tverrelvdalsveien. Veger med mye transport av farlig gods Kommentert over Ulykkesbelastede veger Støysoner ved infrastruktur Kommentert over. Lav trafikkbelastning på Tverrelvdalsveien. Støytiltak vurderes unødvendig. 18

19 Strategiske / sårbare objekter Objekter som kan være særlig utsatt for sabotasje/terror, og/eller er sårbare i seg selv og derfor bør ha en grundig vurdering Forhold / uønsket hendelse ja/nei Vurdering Sykehus/helseinstitusjon Ligger ikke i tilstøtende område Sykehjem/omsorgsinstitusjon Ligger ikke i tilstøtende område Skole/barnehage Ligger ikke i tilstøtende område Flyplass Området ligger utenfor inn- og utflygningskorridorene slik de er i dag. Nye mulige inn- og utflyvingskorridorer undersøkes/ utprøves nå, men er ikke fastlagt. Viktig vei/jernbane FV 26 Terrelvdalsveien Jernbanestasjon/bussterminal Ligger ikke i tilstøtende område Havn Ligger ikke i tilstøtende område Vannverk/kraftverk Ligger ikke i tilstøtende område Undervannsledninger/kabler Ligger ikke i tilstøtende område Bru/Demning Ligger ikke i tilstøtende område ROS vurdert av BOARCH arkitekter a.s, Lorents Urgård siv.ark. mnal, Bodø,