Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling og markedsverdi Nedre Hageby STORD 1221 Stord kommune Byggeår 1950 Benevnelse Del av ro.mannsbolig Garasje BRA 116 m² 38 m² Tomteareal 325 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Takstkontoret Knut Grahl-Madsen Takstingeniør: Knut Grahl-Madsen Storehovden 7, 5221 NESTTUN Tlf.: E-post: knutgrahl@yahoo.no Markedsverdi Kr

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av15

3 Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Rapporten er basert på visuelle undersøkelser, supplert med enkle fuktmålinger og stikktaking. Det gjøres oppmerksom på at det kan være byggetekniske feil, avvik ved utførelse som ikke er mulig å avdekke ved denne begrensede gjennomgang. Kommunale arkiver er ikke gjennomgått. Opplysninger om tomtearealer er innhentet fra Statens Kartverk. Opplysninger om regulering er hentet fra kommunens nettsider/link gjennom nettsiden. Eiendomsopplysninger Adresse Nedre Hageby 8 Postnr./sted 5411 STORD Kommune 1221 Stord Gnr Bnr Fnr Snr Hjemmelshaver Mehmet Orhan Güner og Gülseren Güner Rekvirent Mehmet Orhan Güner Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Gülseren Güner Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Del av tomannsbolig 1950 Garasje 1993 Dokumentkontroll Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Det er ikke registrert avvik mellom mine observasjoner og opplysninger gitt i selgers egenerklæring. Andre opplysninger Eiendommen som er del av en to-mannsbolig ligger ca 2 km fra Leirvik sentrum. Det er i tillegg stor garasje med bodbygg. Huset som er oppført i 1950 er betydelig oppgradert bla. med nye vinduer. Garasjen ble oppført i Huset går over tre plan: Underetasje, 1. etasje og loftet. Underetasjen består av: Kjellerstue, et soverom, bad/vaskerom og en noe primitiv utvendig bod med bereder og fryseboks. 1. etasje inneholder: Vf, gang med trapp, stue og kjøkken. Det er terrasse med tilkomst fra stuen og nedgang til hagen. Loftet inneholder: Gang, og to soverom, bad, toalett og et kot. Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Boligen er oppgradert til god standard og kan av kjøper taes i bruk som den fremstår. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Side3av15

4 Del av ro.mannsbolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Underetasjen Kjellerstue, soverom og bad/vaskerom. 1. etasje Vf, gang, stue og kjøkken Loftet Gang, to soverom, bad og wc. Kott. Sum Garasje Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etasje Garasje(27m2) og bod (9m2) Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen BRA er målt på stedet. BTA er beregnet. Kommentarer til planløsningen Boligen har en tradisjonell planløsning. Reguleringsmessige forhold Området er uregulert. Bebyggelsen er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Tomt / område / miljø Tomteareal 325 m2 Type tomt Eiet Fint opparbeidet tomt med gode solforhold. Bebyggelsen i området består i det vesentlige av eldre frittliggende boliger. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen ligger til offentlig vei. Tilknyttet offentlig vann og avløp ved private stikkledninger. Teknisk verdiberegning Bygg A: Hovedbygg Beregnede byggekostnader Kr Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 25% - = Kr. Kr Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = Kr. Kr. Kr Markedsanalyse Boligen ligger på et prisnivå hvor det er mange unge kjøpere. Etablert boligområde. Side4av15

5 Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Sted og dato Nesttun, Markedsverdi Kr ,- Knut Grahl-Madsen Side5av15

6 Bygg A: Del av tomannsbolig av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Fundamenter i betong på fjell/steinfylling på fjell. Støpt uisolert gulv. TG 2 på det uisolerte gulvet. Gulvene er avrettet, varmekabel, gipsplater og laminat. Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter TG 1 Ingen tegn på avvik. Grunnmur TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Grunnmur i betong. Utvendig fri side er overflatebehandlet for noen år siden. Noen mindre riss i betongen. Disse er ikke av vesentlig betydning. Ingen tiltak nødvendig hva gjelder mur/betong. Drenering TG 2 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Det er liten høyde på fyllingen mot underetasjen. Eldre fylling. Det må påregnes at det kan komme fukt mot muren der massene ikke er skiftet helt ned til i underkant kjellergulv og det ikke er montert grunnmursplate. Det ble søkt etter fukt med enkelt måleutstyr. Lite utslag. Det er begrenset med tillsig mot huset. Utbedring vil være å grave opp rundt grunnmuren, montere grunnmursplate, legge ny drensledning og fylle til med god drenerende masse. I henhold til NBI , er levetid for drenasje 20 til 60 år. en er avhengi av utførelse, anvendte masser og sikring mot infiltrasjon samt vedlikehold av arealer over fyllingen. Side6av15

7 Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Ytterveggene er utført som trekonstruksjon. Utvendigt utlektet, isolert, vindtettet med asfaltplater og kledd på nytt. Arbeidet ble utført i Eldre type lydvegg mellom boligene. Ingen merknad til synlige flater. Det vil ofte være mindre avvik som skjuler seg i eldre konstruksjonen. Disse er her av mindre vesentlig karakter, da veggene ved rehabilitering innvendig og utvendig er kontrollert. Noe dårlig lufting. I henhold til NBI er vedlikeholdsintervallet på overflatebehandling fra 6 til 12 år. Intervall for utskifting av kledning 40 til 60 år Vinduer og dører TG 1 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Samtlige vinduer med unntak av noen mindre vinduer i bakvegg i kjeller ble skiftet i Isolerglass i trekarmer. Terrassedør skiftet i Ytterdør i kjeller skiftet i Hoveddør skiftet. Ingen merknad. I henhold til NBI har vinduer i tre en levetid på 20 til 60 år. Ytterdører i tre levetid på 20 til 40 år. Takkonstruksjon TG 2 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Taket er utført som sperretak med hanebjelke som danner himling i på loftet. Uisolert. Side7av15

8 Det er varmetap gjennom det uisolerte taket. Noe mindre forekomst av mott. Isolering anbefales. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taket er tekket med skifer fra byggeår. Undertak med bord. Lite tegn på fukt i sutak. På noe sikt må det påregnes utskifting av yttertaket. I henhold til NBI , er levetiden for skifertak fra 50 til 80 år. Taket må ved utbedring legges på nytt med papp, sløyfer og lekter. Bygningsdeler som er angrepet av råte må skiftes. Overlys, takluker m.m. TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering. Det er et overlysvindu på badet på loftet. glasset er punktert og må skiftes. Det anbefales å skifte hele vinduet. Skifte vinduet. Renner, nedløp og beslag TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Renner, skvettbeslag og rennekroker fra byggeår, nyere nedløp i plast. Rennene er utrangert. På noe sikt må rennene skiftes. I henhold til NBI er levetiden for renner og nedløp av plast 20 til 30 år. I henhold til NBI er levetiden for renner og nedløp av stål 25 til 35 år. Intervall for vedlikehold 5 til 15 år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. I front av stuen terrasse i impregnert virke. Underkledd med plater. Side8av15

9 Det er behov for vedlikehold. Vedlikehold. Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Teglsteinspipe fra byggeår. Pipen er ikke pusset over tak. Peisovn i stuen. Eldre teglpiper har varierende kvalitet. Pipen er ikke innvendig kontrollert. Det er ingen ytre tegn på vesentlige avvik. Det anbefales montering av foring. Piper og ildsteder TG 2 TG er satt ut fra overnevnte avvik. Ingen umiddelbare tiltak nødvendig. På noe sikt montere foring. Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskiller i tre, uisolert. Underkledd med panel og plater. Noe avvik på planhet. TG er satt ut fra manglende isolasjon. Rom under terreng TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Ytterveggene mot fylling er isolert og innvendig kledd. Vanlig bindingsverkvegg. Ingen tegn på vesentlig fukt i vegg mot nord. Det må påregnes at det er noe fukt i vegger. Normale utslag på fuktindikator. Det taes forbehold da det ikke er hullboret. På sikt utbedring som nevnt under drenasje. Side9av15

10 Bad - Loftet TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Badet s alder er noe usikkert. Antatt tidlig Fliser på gulvet og vegger. Eldre type sluk. Utstyrt med: Wc. Dusj i nisje av glassbyggestein, Batteri og garnityr fra Møbel med vask. Kabler i gulvet med gulvføler. Tjenlig standard. I henhold til NBI er levetiden for flislagt bad fra 20 til 40 år. Bad - Kjeller. TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Badet/vaskerommet er fornyet i Fliser på gulvet 60 x 60., Fliser 30 x 60 på vegger. Ny kabel med gulvføler. Utstyrt med: Wc, dusj i nisje. Tilrettelagt for vaskemaskin og tørketrommel. Bryterstyrt vifte. Kabel i gulvet. Rommet er i god stand. Dokumentasjon foreligger ikke. I henhold til NBI er levetiden for flislagt bad fra 20 til 40 år. Toalettrom TG 1 Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet. Det er toaletrom på loftet. Utstyrt med wc og vask. Belegg på gulvet. Ventil i taket. Noe dårlig ventilasjon. Side10av15

11 Montere vifte. Kjøkken TG 2 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Eldre kjøkken med hvite profilerte fronter Laminat benleplate benkeplate. Frittstående hvitevarer. Det er vesentlig slitasje på kjøkkenet. Det må påregnes utskifting. Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Boligen er i det vesentlige fornyet innvendig. Noen flater fornyet med gipsplater, noen platevegger fra byggeår. Gulv: Parkett i gang, stue og kjøkken. Laminat i kjellerstue og soverom. Vegger: Panel i kjellerstue og gang. Malte platevegger og paneler i stue og soverom. Tak: Panel i underetasjen. Malte takplater i resterende tak Det er normal brukerslitasje på overflater. Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Eldre tretrapper til loftet og underetasjen. Trappen er malt. Alder tatt i betraktning er trappene til loftet i ok stand. Normal brukerslitasje. VVS TG 2 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er noe nye avløpsrør i huset. Antatt eldre rør til offentlig ledning. Kobber vannledninger. Bereder plassert i utvendig bod, 120 liter, Side11av15

12 Anlegget er i ok stand. Det må påregnes vanlig løpende vedlikehold. Ingen tiltak nødvendig nå. Elektrisk anlegg El-anlegget er dels fornyet til god tidsmessig standard. I det vesentlige utenpåliggende anlegg. Automatsikringer. Kable i bad og kjellerstue. Bilder Skap i underetasjen Hovedskapet Det er ikke forevist samsvarerklæring. Det anbefales kontroll av anlegget av autorisert foretak. Diverse utstyr TG 1 Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Det ble i 2014 montert varmepumpe. Ingen merknad. Terrengforhold TG 1 av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Terrenget faller fra huset. Lite tilsig mot fasader. Ingen kritiske forhold. Ok fall. Side12av15

13 Tiltak beskrevet tidligere under drenasje. Bygg B: Garasje av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Betong fundamenter. Støpt gulv på grunnen. Noe dårlig utførelse på gulv i bod. Bilder Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter TG 1 Garasjen Ingen merknad ut over noe ugjevn overflate. Grunnmur TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Ringmur i 20 cm leca. Utvendig pusset, innvendig ubehandlet. Vegg i bod oppført i leca. Ingen merknad. Drenering TG 1 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenasjen er ikke problematisk for konstruksjonen. Side13av15

14 Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Uisolert bindingsverk 48 x 98 mm. Utvendig kledd med stående kledning. Dårlig utførelse på trearbeid tilbygget bod. Veggene er i god stand, normal aldringsslitesje. I henhold til NBI er vedlikeholdsintervallet på overflatebehandling fra 6 til 12 år. Intervall for utskifting av kledning 40 til 60 år Vinduer og dører TG 2 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer fra byggeår. Dør til loftet fra byggeår. Garasjeporter fra byggeår,leddporter i tre. Vanlig aldringsslitasje. Ingen tiltak nødvendig nå. På sikt skifte port. I henhold til NBI har vinduer i tre en levetid på 20 til 60 år. Ytterdører i tre levetid på 20 til 40 år. Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjonen er utført med takstoler. Bodtak utført som enkel sperrekonstruksjon. Ingen merknad. Taktekking TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taket er tekket med betongtakstein fra byggeår. Undertak med 3 mm sutaksplater, sløyfer og lekter. Bodtak tekket med plastplater. Ingen merknad ut over vanlig aldringsslitasje. Side14av15

15 I henhold til NBI er levetiden for tak tekket med betongpanner 30 til 60 år. Utskifting av stein som er ødelagt, 10 til 60 år. Renner, nedløp og beslag TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Renner og nedløp fra byggeår, utført i plast. Renner, nedløp og skvettbeslag i god fstand. I henhold til NBI er levetiden for renner og nedløp av plast 20 til 30 år. Elektrisk anlegg El-anlegg med fremlegg til port, lys og stikk. Det er ikke foretatt en gjennomgang av anlegget. Det anbefales kontroll av anlegget av autorisert foretak. Side15av15