VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 1: Bnr 2030 Andre oppl.: Andelsnr: 99 Kommune: 0104 MOSS KOMMUNE Betegnelse: Gnr. 1, bnr. 2030

Transkript

1 VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 1: Bnr 2030 Andre oppl.: Andelsnr: 99 Kommune: 0104 MOSS KOMMUNE Betegnelse: Gnr. 1, bnr MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR LÅNEVERDI: KR BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Boligblokk: 60 m² 60 m² Utskriftsdato: Oppdrag nr: Dato befaring: Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Takstmann Ståle Frosterød MNTF Nordre Elvegate 21, 1597 MOSS Telefon: Organisasjonsnr: Sertifisert takstmann: Ståle Frosterød Telefon: E-post: staale@takstmannen.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund

2 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Hjemmelshaver er kontrollert fra "infoland", det er ikke gjort andre undersøkelser av grunnboken. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette fordi forholdet ikke lar seg bringe på det rene, uten destruktive inngrep. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer, lagrede gjenstander og lignende flyttet på med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Dersom hvitevarer skal medfølge boligen må dette avtales direkte med selger, denne rapporten gir ingen beskrivelse av eventuelle hvitevarer. Ved befaring av bebodde leiligheter/boliger vil det ofte være arealer som er vanskelig å besiktige grunnet lagrede gjenstander. Det tas derfor ekstra forbehold om forhold som kan være å oppdage i arealer som bodrom, loft, kjeller og knekott. Det er i sammenfattet takstbeskrivelse og under de ulike bygningsdelene gjort rede for de oppgraderinger som er gjort og eventuelle svakheter som er registrert. Beregning av markedsverdien er basert på forhold nevnt i takstdokumentet med hensyn til beliggenhet og teknisk tilstand. det er foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet. I fradraget inngår også et normalt avvik fra dagens byggeforskrifter. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 2 av 7

3 Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr Anbefalt låneverdi Kr Markedsvurdering Hovedhensikten med denne rapport er å formidle takstmannens syn på normal salgsverdi (markedsverdi) av denne eiendom solgt på en profesjonell måte over en normal tidsperiode i dagens marked. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Gard Martin Nylenna Ståle Frosterød Befaring/tilstede: Befaringsdato: Ståle Frosterød. Takstmann/Byggmester. Tlf Gard Martin Nylenna. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Gnr. 1, bnr Beliggenhet: Bebyggelsen: Standard: Om tomten: Regulering: Beliggende i et meget populært og barnevennlig område på Jeløy. Gangavstand til skoler, barnehager og butikker, Flere flotte badestrender og turterreng i nærheten. Kort vei til Alby og Røed gård med gallerier, kafeer og små verksteder m.m. Gode bussforbindelser til Moss sentrum, tog og ferge. Kun 45 minutter med tog til Oslo. Leiligheten ligger i blokkbebyggelse med totalt fem etasjer inkludert kjeller/underetasje med boder og leiligheter. Beskrevet leilighet har beliggenhet i underetasje. Leiligheten har flott utsikt til Oslofjorden. Leiligheten holder normal standard. Overflater gulv og vegger i hele leiligheten (foruten baderom) ble nye/behandlet i sept 2018 etter lekkasje med arbeider i bygningen. Utbedringer ble gjennomført i regi av borettslag/forsikringsselskap. Pent opparbeidet og beplantet fellesarealer med asfalterte interne veier. Reguleringsforholdet er ikke vurdert. Kommuneplan: KP MOSS , vedtakstdato Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Forkjøpsrett: Andre forhold: Offentlig adkomst, privat stikkvei og parkering. Offentlig vannforsyning, privat stikkledning. Offentlig avløp, privat stikkledning. De øvrige andelseiere i borettslaget og dernest øvrige medlemmer av boligbyggelag har forkjøpsrett til andelen. Spørsmålet om å gjøre bruk av forkjøpsretten vil bli avklart når salgsvilkårene; pris og vertagelsestidspunkt, er fastsatt. Person med (best) forkjøpsrett kan tre inn i bud gitt av andre eller i avtaler inngått med andre. I fellesutgiftene kr 3.581,- pr. mnd. inngår kostnader for kommunale avgifter, og vann/avløp, forsikring og kabel-tv. Ny eier må tegne medlemskap i Moss Boligbyggerlag. Det medfølger bod i kjeller, og at det er fellesvaskeri i kjeller. Takstmannen har ikke befart kjellerboder eller fellesarealer. Det er opplyst at borettslaget har bevilget kr til forprosjekt til nytt garasjeanlegg. Det er planlagt bygging av nytt anlegg med 120 parkeringsplasser. Prosjektet skal opp til votering våren 2019, ny eier må sette seg inn i disse forholdene. Det er p.t. planlagt at anlegget skal kunne oppføres som eget andelslag/garasjelag slik at det ikke påvirker økonomien i borettslaget. Alle vil eventuelt få muligheter til å kjøpe eierandel i dette prosjektet. Det er opplyst at kostnaden vil ligge på ca kr, men dette er ikke endelig avgjort. Takstmannen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 3 av 7

4 Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0104 MOSS Gnr: 1 Bnr: 2030 Eiet/festet: Eiet Areal: ,9 m² Arealkilde: Eiendomsverdi Hjemmelshaver: Refsnesbakken Borettslag Adresse: Refsnesbakken 2 A, 1518 MOSS Andelsobjekt Selskap: Refsnesalleen Borettslag Organisasjonsnummer: Forretningsfører: Vansjø Boligbyggelag Eier adkomstdok.: Andrea Borge Pedersen og Gard Martin Nylenna Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: 99 Opprinnelig innskudd: Andel formue: Andel fellesgjeld: Årsregnskap Regnskapsår: 2017 Samlet andelskapital: Omløpsmidler: Samlet innskuddskapital: Kortsiktig gjeld (-): Langsiktig gjeld (+): Disponible midler: Langsiktig gjeld og innskuddskapital: Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Forretningsfører Brev Eier Påviste eiendommen og ga opplysninger. Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige Forsikring ASA. Avtalenr: Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 4 av 7

5 Bygninger på eiendommen Boligblokk Bygningsdata Byggeår: 1966 Kilde: Vansjø Boligbyggelag Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Underetasje Innvendige målte arealer. BTA skjønnsmessig beregnet. Sum bygning: Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Underetasje Entré/stue/kjøkken, soverom, bad Konstruksjoner og innvendige forhold - Boligblokk Bygning, generelt Boligblokk oppført i 1966 i betong/mur. Fasader har de senere år blitt bekledd med teglsten. Leiligheten ligger i underetasje med tilgang fra felles trapperom. Utgang til veranda fra stue. Bygningen/leiligheten, som er oppført etter den skikk som var vanlig på oppføringstidspunktet, kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Det vil normalt alltid kunne registreres symptomer på avvik fra normal tilstand; det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Elde og utidsmesshet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Primære bygningsdeler, generelt Bygningsdeler i gulv, etasjeskiller og vegger mellom seksjoner i mur/betong. Vegger ut mot terrasse antas i isolert bindingsverk. Flatt tak påmontert papp eller tilsvarende. Takstmannen har ikke inspisert taket. Frittbærende dekker Etasjeskillere oppført i betong. Yttervegger Vegg ut mot terrasse antas oppført i isolert bindingsverk, med utvendig tetting og innvendig plater. Takkonstruksjoner Blokken har flatt tak, antas dekket med papp eller tilsvarende. Takstmannen har ikke besiktiget utvendig tak. Vinduer Vinduer med rammer og karmer i tre. Fast vindu i stue fra byggeår. Vindu på soverom datert Ytterdører og porter Entredør i tett malt utførelse m/kikkhull. Verandadør m/glass fra stue til veranda. Ikke-bærende vegger Innvendige vegger antas oppført i treverk med platebekledning på to sider. Innvendige dører Innvendige dører i utførelse formpressede og tre i farge hvit. Dør til baderom mangler luftespalte. Overflater på terrasse, balkong og utvendige trapper og ramper Utvendig veranda med flott utsikt til Oslofjorden. Rekkverk i stål og glass. Markise montert med el-motor. Overflater på innvendige gulv Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 5 av 7

6 Gulv med laminatparkett og baderom med fliser og varme. Laminatparkett nye sept 2018 etter lekkasje. Overflater på innvendige vegger Vegger med malte flater og tapeter. Vegg over kjøkkenbenke med flisimiterte plater. Baderom med fliser. Overflater med tapet er behandlet i sept 2018 etter lekkasje, soverom også med ny tapet. I baderom i dusj er det noe riss i fuge og noe manglende fugemasse på liten skråvegg i dusj. Overflater på innvendig himling Malt mur i alle rom. Ujevnheter og noe løs puss i soverom. Overflater behandlet sept Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med profilerte malte fronter, laminat benkeplate m/kantlist, benkebeslag m/2 kummer og avtrekk over kokesone m/kullfilter. Varmtvannsbereder montert i kjøkkeninnredning. Røropplegg for oppvaskmaskin (smal type). Rør avtrekk er avsluttet i overskap uten ventil ut i rommet. Innredning og garnityr for våtrom Baderommet er utstyrt med dusjhjørne, heldekkende servant, underskap m/skuffer, overskap m/speil og lys. Det er montert røropplegg for vaskemaskin. Det er ikke foretatt noen teknisk undersøkelse av baderommet, wc-rommet eller gang/vaskerom, kun visuell befaring. Noe riss i fuger og manglende fugemasse i dusj på skråvegg. Skap og reoler Skyvedørsgarderober montert i entre og på soverom med innredning. Garderober opplyst nye i Varme, generelt Leiligheten varmes opp med elektrisitet. Det er pipe i stue med tilkoplet vedovn, baderom med varme i gulv. Elkraft, generelt Sikringsskap med manuelle sikringer. El-punkt i himling entre er ikke forskriftsmessig avsluttet. Det elektriske anlegget er ikke inspisert, da takstmannen ikke innehar kompetanse for dette. Dersom det er ønskelig med mer utfyllende informasjon vedrørende det elektriske anlegget, anbefales det at det foretas en el-sjekk. Systemer for porttelefoner Porttelefon montert i leiligheten med åpnefunksjon. Fellesantenner Leiligheten er tilkoplet kabel-tv. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 6 av 7

7 Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (pr. mnd. Kr ) Kr Vedlikeholdskostnader (pr. mnd. Kr. 208) Kr Sum årlige kostnader Kr Teknisk verdi bygninger Boligblokk Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr Sum teknisk verdi Boligblokk Kr Sum teknisk verdi bygninger Kr MOSS, Ståle Frosterød Takstmann/Byggmester Telefon: Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 7 av 7