VERDI- OG LÅNETAKST KR. KR. Gnr 97: Bnr 340 (snr: 39) 0136 RYGGE KOMMUNE Gjeddeveien 77, 1528 MOSS. Matrikkel: Kommune: Adresse:

Transkript

1 VERDI- OG LÅNETAKST Flermannsbolig: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 73 m² 70 m² MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR LÅNEVERDI: KR Utskriftsdato: Dato befaring: Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Organisasjonsnr: Sertifisert takstmann: Ståle Frosterød Telefon: E-post: staale@takstmannen.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund Oppdrag nr:

2 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Hjemmelshaver er kontrollert fra "infoland", det er ikke gjort andre undersøkelser av grunnboken. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette fordi forholdet ikke lar seg bringe på det rene, uten destruktive inngrep. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer, lagrede gjenstander og lignende flyttet på med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Dersom hvitevarer skal medfølge boligen må dette avtales direkte med selger, denne rapporten gir ingen beskrivelse av eventuelle hvitevarer. Ved befaring av bebodde leiligheter/boliger vil det ofte være arealer som er vanskelig å besiktige grunnet lagrede gjenstander. Det tas derfor ekstra forbehold om forhold som kan være å oppdage i arealer som bodrom, loft, kjeller og knekott. Det er i sammenfattet takstbeskrivelse og under de ulike bygningsdelene gjort rede for de oppgraderinger som er gjort og eventuelle svakheter som er registrert. Beregning av markedsverdien er basert på forhold nevnt i takstdokumentet med hensyn til beliggenhet og teknisk tilstand. det er foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet. I fradraget inngår også et normalt avvik fra dagens byggeforskrifter. Side: 2 av 7

3 Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Anbefalt låneverdi Tomten er festet og dette er tatt hensyn til i verdiansettelsen. Markedsvurdering Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Karina Blomberg Larsen Takstmann: Ståle Frosterød Befaring/tilstede:. - Ståle Frosterød. Takstmann/Byggmester. Tlf Karina Blomberg Larsen. Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Beskrevet leilighet Gjeddeveien 77 ligger sentralt på Høyden-området. Kun 5 min kjøring til Moss sentrum. Gangavstand til Rygge storsenter og Høyden-området, som dekker de fleste behov for handel, treningssenter, spisesteder og pub. 5 min med bil til Evje Golfbane. Kort vei til jernbane, og er du avhengig av å pendle er det god kommunikasjon til både Halden og Oslo S. Fergeforbindelse med Vestfold v/horten, og ca. 45 minutter med bil eller tog til Oslo S. Bebyggelsen: Ørekroken Boligsameie består av 44 boligseksjoner. Leiligheten ligger i 1. etasje i bygning med totalt 2 etasjer, tilstøtende område har bebyggelse med rekkehusbebyggelse. Nærområde rundt har blandet blokkbebyggelse og boligeiendommer. Det medfølger garasje i underetasje på nabobygg. Standard: Leiligheten er totalt pusset opp i Om tomten: Fellesarealer er opparbeidet med interne veier, gjesteparkering, avfallstasjon og gressareal. Stor terrasseplatting montert i Konsesjonsplikt: Ingen konsesjonsplikt. Regulering: Eiendommen ligger i regulert område. Adkomstvei: Offentlig adkomst. Tilknytning vann: Offentlig vannforsyning, privat stikkledning. Tilknytning avløp: Offentlig avløp, privat stikkledning. Forkjøpsrett: Ingen forkjøpsrett ved salg av seksjon. Andre forhold: Husleie på kr 2.300,- pr. mnd. dekker kabel-tv/fiber-nett, utvendig vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring av bygningene (ikke innbo). Eiendomsskatten faktureres direkte til seksjonseier fra Rygge kommune. Husdyr er ikke tillatt uten sameiets samtykke. Det foreligger vedtekter og husordensregler i sameiet, ny eier må gjøre seg kjent med disse. Takstmannen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Side: 3 av 7

4 Matrikkeldata 0136 RYGGE Gnr: 97 Bnr: 340 Seksjon: 39 Eiet/festet: Festet Areal: m² Arealkilde: Eiendomsverdi Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 79/3410 Sameiets navn: Ørekroken Boligsameie Organisasjonsnr.: Forretningsfører: Vansjø Boligbyggelag Andel formue: Hjemmelshaver: Hjemmelshavere: 10 private sameiere Fester: Rygge Tomteselskap As Fremfestere: Karina Blomberg Larsen Kommentar: Festeforholdet styres av styret i sameiet. Festeforholdet er ikke vurdert av takstmannen. Festekontrakt vedlegges ikke i rapporten, dette er et avvik fra retningslinjer i NT. Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Påviste eiendommen og ga opplysninger Sider Vedlagt Foretningsfører Eier Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige Forsikring. Avtalenr: Bygninger på eiendommen Flermannsbolig Bygningsdata Byggeår: 1987 Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje Innvendige målte arealer. BTA skjønnsmessig beregnet. Sum bygning: Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Kommentar areal Det medfølger leiligheten bod på veranda, samt frittliggende bod på terreng, utenfor bygningen. Garasjeplass i garasjeanlegg i Solborgveien. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Vindfang, stue/kjøkken, bad, 2 soverom Bod Konstruksjoner og innvendige forhold - Flermannsbolig Bygning, generelt Side: 4 av 7

5 Utvendig egen adkomst med ytterdør (m/bod) fra terreng, utgang til veranda m/bod fra stue. Bygningen/leiligheten, som er oppført etter den skikk som var vanlig på oppføringstidspunktet, kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Det vil normalt alltid kunne registreres symptomer på avvik fra normal tilstand; det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Elde og utidsmesshet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Grunn og fundamenter, generelt Antas støpt plate på komprimerte masser. Primære bygningsdeler, generelt Primære bygningsdeler i plasstøpt betong, øverste etasje antas med vegger i bindingsverk i tre. Tak i utførelse saltak, antas i prefabrikerte takstoler, med utvendig taksten i betong. Takstmannen har ikke inspisert taket. Yttervegger Yttervegger antas oppført i isolert bindingsverk. Utvendig påmontert vindsperre og trepaneler. Innvendig er vegger påmontert diffusjonssperre og plater. Bærende innervegger Innvendige vegger mellom seksjoner i betong. Takkonstruksjoner Takkonstruksjon i tre med utvendig tekking av takstein. Vinduer Alle vinduer med 3-lags isolerglass. Glass i stue på gavlvegg er byttet i 2016 Ytterdører og porter Ytterdør i malt utførelse med innfelt glass i dørblad, med el-kodelås (ny i 2017). Fra stue er det verandadør med brystning og glassfelt. Terrassedør ny i Ikke-bærende vegger Innvendige vegger antas oppført i treverk med platebekledning på to sider. Det foreligger ingen opplysninger om veggene er isolerte. Innvendige dører Malte, glatte dører. Nye dører i Overflater på terrasse, balkong og utvendige trapper og ramper Terrasseplatting, levegger og trappetrinn nytt i Overflater på innvendige gulv Nye overflater på gulv, m/fliser i baderom og laminatparkett. Et hakk i flis på baderom er tettet av fagmann. Nye gulv i 2016 Overflater på innvendige vegger Overflater med malt tapet, kalkmaling og baderom med våtromsplater. Eier opplyser at kasse på toalett ble demontert i sept 2018 grunnet misstanke om noe lekkasje som ble synlig på gulv. Ingen lekkasje avdekket. Toalettkasse går til gulv og det er ikke synlig avrenning fra sisterne. Overflater nye eller behandlet i 2016 Overflater på innvendig himling Overflater med malt mur. Overflater behandlet i Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning type Kvik med glatte fronter, benkeplater i laminat utførelse. Det er montert glassplater over komfyr og benkebeslag. Underlimt benkebeslag, komfyr, platetoppp, kjøleskap, oppvaskmaskin og avtrekk montert. El stikk montert nedsenket i benkeplate. Innredning og hvitevarer nytt i Side: 5 av 7

6 Innredning og garnityr for våtrom Baderom utstyrt med veggmontert toalett, dusjkabinett, heldekkende servant, underskap m/skuffer, speil og lys. Arbeidsbenk med underskap (og vvb) og røroppleggfor vaskemaskin. Baderom pusset opp i Det er ikke foretatt noen teknisk undersøkelse av baderommet, kun visuell befaring. Skap og reoler Løst skap montert på to soverom. Varme, generelt Leiligheten varmes opp med elektrisitet. Muligheter for fyring med ved i stue (ovn ny i des 2018). Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekk over kokesone i kjøkken, forøvrig naturlig ventilasjon. Elkraft, generelt Sikringskap m/hovedkurs (40 amp) med manuelle sikring. Det elektriske anlegget er ikke inspisert, da takstmannen ikke innehar kompetanse for dette. Dersom det er ønskelig med mer utfyllende informasjon vedrørende det elektriske anlegget, anbefales det at det foretas en el-sjekk. Annet Leiligheten disponerer bod på egen terrasse og ved ytterdør. Begge boder er ca. 2 m2. Side: 6 av 7

7 Beregninger Årlige kostnader Kommunale avgifter, forbruksrelatert og stipulert (pr. mnd. 750) Felleskostnader (pr. mnd ) Vedlikeholdskostnader (pr. mnd. 292) Sum årlige kostnader Teknisk verdi bygninger Flermannsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Garasjeplass Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Flermannsbolig Sum teknisk verdi bygninger MOSS, Ståle Frosterød Takstmann/Byggmester Side: 7 av 7