VERDI- OG LÅNETAKST KR KR Matrikkel: Gnr 2: Bnr 970 (snr: 24) Kommune: 0104 MOSS KOMMUNE Adresse: Svaebakken 1, 1532 MOSS

Transkript

1 VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 2: Bnr 970 (snr: 24) Kommune: 0104 MOSS KOMMUNE Adresse: Svaebakken 1, 1532 MOSS MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR LÅNEVERDI: KR BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Boligblokk: 61 m² 61 m² Utskriftsdato: Oppdrag nr: Dato befaring: Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Takstmann Ståle Frosterød MNTF Nordre Elvegate 21, 1597 MOSS Telefon: Organisasjonsnr: Sertifisert takstmann: Ståle Frosterød Telefon: E-post: staale@takstmannen.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund

2 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Hjemmelshaver er kontrollert fra "infoland", det er ikke gjort andre undersøkelser av grunnboken. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette fordi forholdet ikke lar seg bringe på det rene, uten destruktive inngrep. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer, lagrede gjenstander og lignende flyttet på med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Dersom hvitevarer skal medfølge boligen må dette avtales direkte med selger, denne rapporten gir ingen beskrivelse av eventuelle hvitevarer. Ved befaring av bebodde leiligheter/boliger vil det ofte være arealer som er vanskelig å besiktige grunnet lagrede gjenstander. Det tas derfor ekstra forbehold om forhold som kan være å oppdage i arealer som bodrom, loft, kjeller og knekott. Det er i sammenfattet takstbeskrivelse og under de ulike bygningsdelene gjort rede for de oppgraderinger som er gjort og eventuelle svakheter som er registrert. Beregning av markedsverdien er basert på forhold nevnt i takstdokumentet med hensyn til beliggenhet og teknisk tilstand. det er foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet. I fradraget inngår også et normalt avvik fra dagens byggeforskrifter. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 2 av 6

3 Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr Anbefalt låneverdi Kr Markedsvurdering Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Jan Thomas Nybak Ståle Frosterød Befaring/tilstede: Befaringsdato: Ståle Frosterød. Takstmann/Byggmester. Tlf Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Beskrevet bolig med beliggenhet i Moss sentrum, kort avstand strand og skog. Moss byr på et mangfold av muligheter og en rekke fasiliteter, enten man omfavner skog og mark, sjø og strand eller det mer urbane liv. Sentrum, som ligger kun et par steinkast fra sjøen, har en rekke kafeer, restauranter, kino, teater, forretninger og Amfi kjøpesenter, som for øvrig er Østfolds største i sitt slag! Like utenfor sentrum finner man også Mosseporten Senter og Rygge Storsenter. Byen kan by på et yrende kulturliv, med flere lokale helter som appellerer til både store og små. Sommerstid ankrer Kaptein Rødskjegg opp i Nesparken hvor han og hans menn underholder hele familien. Parkteateret og Tivoli Amfi er arena for både tilreisende og lokale entertainere, og elever ved byens ballettskole: Eldbjørgs, kulturskolen, og barneteatergruppene Arena og Teaterkråkene, er flittige brukere av byens kulturscener! Byen byr også på et bredt idrettstilbud til små og store, med Moss fotballklubb, Herulf håndball, egen ishall der Kråkene holder hus, svømmeklubb, turnforening med lange tradisjoner, aktivt seilmiljø med mer. Vinterstid er det stor aktivitet på ski i Mossemarka, i regi av Moss skiklubb, samt i byens populære slalombakke: Middagsåsen, som ligger 15 minutters kjøring fra sentrum. Evje golfbane ligger ca 10 min kjøring med bil i sydlig retning. Flere populære badestrender, samt flotte tur- og rekreasjonsområder ligger i gangavstand fra sentrum, og Nesparken er det sentrale rekreasjonsområdet med turstier, grønne plener, strender, nyoppusset aktivitetshus og utleie av kano for padletur i Vannsjø. Jeløy kan bl.a by på kjente steder som Alby, Galleri F15, Røed og Galleri Varden, der man kan få man en kulturell opplevelse. Dette området er også kjent for sin vakre natur og rekreasjonsområder! Det er en rekke barnehager, barneskoler og ungdomsskoler i Moss, alle med god forankring i sitt nærmiljø. Byen har 3 VGS, Kunstskole og Steinerskole. I sentrum finner man Moss Jernbane med hyppige avganger mot Oslo og Halden/ Sverige. Toget til Oslo tar 40 minutter. Det er også fergeforbindelse med Vestfold via Fergen Moss-Horten. 5 min ut av sentrum, er man på E6, som tar en til Oslo og/eller Svinesund ila 45 minutter! Bebyggelsen: Leiligheten har beliggenhet i boligblokk i 4. etasje. Standard: Konsesjonsplikt: Regulering: Leiligheten er ominnredet og alle overflater gulv, vegger og himlinger er nye eller pusset opp i 2017/18. Alt utstyr/innredning kjøkken (delvis), baderom, rør og elektrisk i leiligheten er nytt i 2017/18. Ingen konsesjonsplikt Sentrumsplan - Reguleringsforholdet er ikke vurdert. Kommuneplan: KP MOSS , vedtakstdato Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Andre forhold: Offentlig vannforsyning, privat stikkledning. Offentlig avløp, privat stikkledning. Felleskostnader kr 1625 pr. mnd. Eiendomsskatt faktureres direkte til seksjonseier, Moss kommune opplyser at resterende av kommunale avgifter faktureres sameiet. Takstmannen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 3 av 6

4 Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0104 MOSS Gnr: 2 Bnr: 970 Seksjon: 24 Eiet/festet: Eiet Areal: m² Arealkilde: Vansjøregionens karttjenester Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 60/2829 Sameiets navn: Skoggata Boligsameie Organisasjonsnr.: Forretningsfører: Økonomikontoret AS Andel formue: Andel fellesgjeld: Hjemmelshaver: Jan Thomas Nybak Adresse: Svaebakken 1 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Moss kommune Ga opplysninger om kommunale avgifter Forretningsfører Andre forhold Forsikring: Selskap: If Skadeforsikring. Avtalenr: SP Skattetakst: Kr Bygninger på eiendommen Boligblokk Bygningsdata Byggeår: 1991 Kilde: Antatt byggeår Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 4. etasje Innvendige målte arealer. BTA skjønnsmessig beregnet. Sum bygning: Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Kommentar areal Utvendig bod på veranda er ikke medregnet i arealdelen. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 4. etasje Vindfang, kjøkken/stue, bad, 2 soverom Konstruksjoner og innvendige forhold - Boligblokk Bygning, generelt Leilighet med beliggenhet i 4. etasje med felles adkomst via trapperom eller heis. Utvendig adkomst via svalegang til leiligheten og utgang fra stue til veranda med mindre bod. Boligen, som er oppført etter den skikk som var vanlig på oppføringstidspunktet, kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Det vil normalt alltid kunne registreres symptomer på avvik fra normal tilstand; det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Elde og utidsmesshet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 4 av 6

5 Grunn og fundamenter, generelt Bygning antas oppført på stabile komprimerte masser. Primære bygningsdeler, generelt Bygningsdeler i gulv, etasjeskiller og vegger mellom seksjoner i mur/betong. Vegger ut mot terrasse antas i isolert bindingsverk. Takstmannen har ikke inspisert taket. Frittbærende dekker Etasjeskillere oppført i betong. Yttervegger Yttervegger antas oppført i trekonstruksjoner. Utvendig påmontert trepaneler. Innvendig er vegger påmontert plater/panel. Takkonstruksjoner Antas i prefabrikerte takstoler, med utvendig tekking av taksten. Loft over leiligheten med gulv, nedfellbar stige montert i himling. Vinduer Vinduer datert fra byggeår, med rammer og karmer i tre. Alle vinduer med 2-lags isolerglass. Ytterdører og porter Ytterdør i tett malt utførelse med kikkhull av nyere dato. Terrassedør med brystning og glassfelt. Ikke-bærende vegger Innvendige vegger antas oppført i treverk med platebekledning på to sider. Innvendige vegger er opplyst isolert av tidligere eier. Innvendige dører Innvendige glatte malte dører. Dører er nye 2017/18. Overflater på terrasse, balkong og utvendige trapper og ramper Utvendig veranda med gulv av tre. Trekonstruksjoner har behov for vedlikehold, gulv med skjevheter. Overflater på innvendige gulv Gulv med parkett, baderom med fliser. Gulv i baderom med varmekabler. Nye overflater (og varmekabler) i 2017/18. Overflater på innvendige vegger Vegger med malte flater, baderom med fliser. Nye overflater 2017/18. Overflater på innvendig himling Himlinger med malte mur. Nye og/eller behandlet i 2017/18. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate i kompositt, benkebeslag, benkebeslag, platetopp, komfyr, oppvaskmaskin og avtrekk over kokesone. VVB montert i innredning. Innredning er delvis ny og ny VVB i 2017/18. Innredning og garnityr for våtrom Baderom utstyrt med heldekkende servant, underskap m/skuffer, speil m/lys, veggmontert toalett, dusjhjørne og røropplegg for vaskemaskin. Baderom nytt i 2017/18, arbeid utført av HJJ mur og flis, samt Moss Rørleggerservice. Skap og reoler Skyvedørsgarderobe montert på et soverom. Ny garderobe 2017/18. Varme, generelt Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 5 av 6

6 Leiligheten varmes opp med elektrisitet. Elkraft, generelt Alt el-anlegg er opplyst nytt av tidligere eier. Det elektriske anlegget er ikke inspisert, da takstmannen ikke innehar kompetanse for dette. Dersom det er ønskelig med mer utfyllende informasjon vedrørende det elektriske anlegget, anbefales det at det foretas en el-sjekk. Systemer for porttelefoner Det er montert porttelefon i leiligheten Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (pr. mnd. Kr ) Kr Eiendomsskatt (pr. mnd. Kr. 252) Kr Sum årlige kostnader Kr Teknisk verdi bygninger Boligblokk Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr Sum teknisk verdi Boligblokk Kr Sum teknisk verdi bygninger Kr MOSS, Ståle Frosterød Takstmann/Byggmester Telefon: Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 6 av 6