Detaljregulering Breidablik - Hol kommune. Planbeskrivelse. Utgave: 1

Transkript

1 Planbeskrivelse Utgave:

2 Planbeskrivelse 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Hallingdal Hytteservice Planbeskrivelse Utgave/dato: 1 / Arkivreferanse: - Lagringsnavn Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: Planbeskrivelse Breidablik_ BREIDABLIK «Hotell Alpin Geilo» Reguleringsplan med tilhørende prosess Eirik Øen Plan og urbanisme Reguleringsplan Reguleringsplan med tilhørende dokumentasjon Skrevet av: Kvalitetskontroll: Rannveig Brattegard Eirik Øen Asplan Viak AS

3 Planbeskrivelse 2 FORORD Asplan Viak AS har vært engasjert av Hallingdal Hytteservice til å utarbeide detaljregulering for Breidablik. Anders Johansen har vært Hol kommunes kontaktperson for oppdraget. Eirik Øen har vært oppdragsleder for Asplan Viak. I forbindelse med sluttbehandling av planen ble det i Hol kommunestyre den i saknr. 65/18 vedtatt å sende saken tilbake, se utsnitt av vedtaket under. Det er i den forbindelse gjort nye vurdering og analyser, og det er gjort noen endringer i planforslaget. I hovedsak går endringen ut på at flatt tak et byttet ut med saltak. Videre er bygget senket med 0,7 meter og som en følge av saltak blir høyeste møne 2,5 meter høyere enn når bygget hadde flatt tak. Planmaterielat er endret og vedlagt ligger analysemateriale hvor konsekvensene er synliggjort og dokumentert. Ål, Eirik Øen Oppdragsleder

4 Planbeskrivelse 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Formål Oppdragsgiver og eiendomsforhold Planlegger 5 2 Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Forhold til gjeldene planer 7 3 Planprosessen Historikk Innkomne merknader Utredningskrav i forhold til «Forskrift om konsekvensutredninger» 9 4 Planforslag Planløsning Vann og avløp Overvann Trafikale forhold T-2/08 barn og planlegging Landskap og estetikk Friluftsliv Lekeområde Universell utforming Klima og energi Støy Kulturminner Skred og flom Biologisk mangfold Naturmangfoldloven ROS-analyse 18

5 Planbeskrivelse 4 Vedlegg Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Støyrapport, Multiconsult, datert Illustrasjonsmateriale Hallingdal Hytteservice Kopi innkomne merknader til oppstartsvarsling Analysemateriale, datert

6 Planbeskrivelse 5 1 INNLEDNING 1.1 Formål Formålet med planarbeidet er å legge til rette for utvikling av eiendom gnr/bnr 65/17 til kombinert formål turistbedrift/fritidsleiligheter. Reguleringsplanen omfatter også eiendommene gnr/bnr 65/28 og gnr/bnr 65/1. Eiere av eiendom 65/28 ønsker i dag å videreføre dagens bruk. Eiendom 65/1 er kjøpt opp av eier av eiendom 65/17. Reguleringsplanen legger til rette for en mulig fremtidig utvikling av alle eiendommen innen planområdet til kombinert formål tjenesteyting/fritidsleiligheter. Det er gitt de samme rammevilkårene for hele planområdet. Figur 1: Kartskissen over viser planområdets beliggenhet på Geilo. Planområdet ligger innenfor den røde sirkelen. 1.2 Oppdragsgiver og eiendomsforhold Oppdragsgiver er Hallingdal Hytteservice. Planområdet består av eiendommene 65/17, 65/28 og 65/ Planlegger Asplan Viak AS er et av Norges største rådgivende konsulentfirma med ca. 900 tilsatte fordelt på over 30 kontorer spredt utover hele landet. Asplan Viak eies av en stiftelse med formål om å utvikle selskapet og medarbeiderne. Internasjonalt jobber Asplan Viak gjennom Norplan. Besøk for å lese mer om selskapet. Lokalt i Hallingdal er Asplan Viak lokalisert på Ål og har 8 tilsatte. Arealplanlegger er Asplan Viak AS ved cand.agric/seniorrådgiver Eirik Øen. Andre medarbeidere som har bidratt er Vidar Diseth (teknisk tegning), Magnus Skrindo (vann og avløp) og Rannveig Brattegard (KS og plan medarbeider).

7 Planbeskrivelse 6 2 PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger like sør for riksveg 7, øst i Geilo sentrum. På eiendom 65/17 står i dag gamle Breidablik Hotel senere Griegs Hotel. Hotellet er i dag ikke i drift. På eiendom 65/28 ligger det en kombinert bolig/restaurant. Eiendom 65/1 er i dag ubebygd. Planområdet omfatter i sør kombinerte gangvegen og adkomstveg til eiendom 65/73. Adkomst til eiendom 65/17 er tenkt fra sør og derfor må denne gangvegen/adkomstvegen sideforskyves noe. Ny kjøreveg legges parallelt på nordsiden av G/S-vegen. Planområdet omfatter ny kjøreveg, i tillegg til regulert G/S-veg langs sørsiden av området HBFT9. Figur 2: Utsnittet over viser flyfoto av området. Planområdet er illustrert med rød, stipla linje.

8 Planbeskrivelse Forhold til gjeldene planer Planområdet er i «Kommunedelplan for Geilo» (ikraftsettelsesdato ) avsatt til tettbebyggelse. Videre er planområdet i «Reguleringsplan for Geilo sentrum» (ikraftsettelsesdato ) regulert til kombinert formål turistbedrift/fritidsleiligheter (område HBTF9). Det er for området krav om felles detaljregulering før videre utvikling. Reguleringsbestemmelsene sier videre at det i hver bygning kan etableres 30 % fritidsleiligheter. 30 % regnes ut fra totalt BRA i bygningene. Dette er videreført i detaljreguleringen. Område HBTF9 grenser også til «Reguleringsplan for skula og idrettsområde» (ikraftsettelsesdato ). Nytt regulert vegnett i reguleringsplanen påvirker adkomstforholdene til planområdet. Figur 3: Kartutsnittet viser gjeldenes planer i området. Bildet øverst til venstre viser kommunedelplan for Geilo, bildet øverst til høyre viser reguleringsplan for Geilo sentrum, mens det nederste bildet viser reguleringsplan for skula og idrettsområde. Planområdet omfatter primært området HBTF9.

9 Planbeskrivelse 8 3 PLANPROSESSEN 3.1 Historikk Det ble holdt oppstartsmøte med Hol kommune hvor aktuelle hovedpunkter og problemstillinger i planarbeidet ble gjennomgått. Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt ut til berørte grunneiere, naboer og offentlige instanser med brev datert På samme tid ble det satt annonse i lokalavisen «Hallingdølen». Frist for merknader var Innkomne merknader Avsender Resymé av innhold Vurdering Mattilsynet Datert Fylkesmannen i Buskerud Datert Buskerud fylkeskommune Datert NVE Datert Statens vegvesen Datert Mattilsynet forutsetter at virksomheten blir tilkoblet offentlig vann og avløp (Geilo kommunale vannverk og Geilo renseanlegg). Ut fra denne forutsetningen har mattilsynet ingen merknader til planen. Fylkesmannen ber om at forhold knyttet til støy, barn og unge, landskap, friluftsliv, naturmangfold, klima og energi og universell utforming blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. Ber også om at ROS-analyse følger planforslaget ved offentlig ettersyn og at eventuelle nødvendige tiltak mot uønskede hendelser blir innarbeidet i planen. Planområdet er tidligere registrert i Fylkeskommune har ingen merknader til reguleringsplanen da det ikke ble funne automatisk fredete eller nyere tids kulturminner. Det bør likevel gå fram av reguleringsbestemmelsene at dersom det under anleggsarbeid skal framkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stoppes og utviklingsavdeling i fylkeskommunen varsles, jmf. kulturminneloven 8, 2. ledd. Fylkeskommunen vurdere bygningene innenfor planområdet til å ikke ha verneverdi. Ingen merknader til planarbeidet når det gjelder etterreformatoriske kulturminner. Understreker at god arealplanlegging er det viktigste virkemiddelet for å forebygge skader fra flom- erosjon og skred. NVE vil av kapasitetshensyn prioritere å gi innspill og uttalelser til reguleringsplaner der det bes om faglig bistand til konkrete problemstillinger. For statens vegvesen er det viktig at områder for ny utbygging er vurdert i en større sammenheng med hensyn på samordnet areal- og transportplanlegging. Grunnlaget bør være godkjent Virksomheten skal tilkobles offentlig vann og avløp (Geilo kommunale vannverk og Geilo renseanlegg). Det vises til avsnittet Vann og avløp. Temaene fylkesmannen viser til er beskrevet i egne kapitler i planbeskrivelsen. ROS-analysen følger i eget kapittel i planbeskrivelsen. Det vises til egen støyrapport. Ingen merknader til planen. Bestemmelsen fylkeskommunen viser til er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Planområdet er hverken flom- eller skredutsatt. Det vises til avsnittet «skred og flom». Utbygging i området er avklart i overordnet plan.

10 Planbeskrivelse 9 Per Arne Tufte og Edel Iren Tufte Datert Håvard Breie og Gro Rønsgård Datert Lars Rønsgård Datert kommune(del)plan. De trafikkmessige virkningene av planen må dokumentere nærmere. Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter (herunder skoleveger) må avklares. Det må sørges for tilfredsstillende overvannshåndtering fra området. Langs riksveg kreves minimum 8 m utenfor vegkant regulert til «annen veggrunn teknisk anlegg». Normal byggegrense for riksveger er nå 50 m. Byggegrense skal blant annet vurderes i forhold til støysituasjonen i det aktuelle området. For regulering av støyømfintlige formål nær riksveg kreves støyforholdene dokumentert og nødvendige tiltak innarbeidet i planen. Området ligger i gul og delvis rød støysone langs riksvegen. Ikke interessert i at allerede gjeldene grenser for reguleringsplanen forandres. Tar det som en selvfølge at utbygging av ny veg skjer på egen grunn. Er imot at det bygges med flatt tak iht. reguleringsplan for Geilo sentrum. Er uenig i at det legges til rette for bebyggelse med flatt tak. Mener 4 meters byggegrense må opprettholdes mot tilstøtende tomter både over og under bakken. Har ingen merknader til foreslått vegtrasé langs sørlige grense så lenge nåværende reguleringsgrenser brukes. Vil det blir nødvendig å gå utover disse, må det benyttes av Hallingdal Hytteservice sitt areal og eventuelt areal på nærliggende tomter må erstattes med arealer fra utbygger av Breidablik. Påpeker at det er viktig av ny VA-trasé ikke legger fremtidige begrensninger på utvikling av naboarealer. Skiløype må legges om ifm bygging av ny kommunal veg til skoleområdet. Dette er kommunens ansvar og ligger inne på reg.planen for området. Ønsker 100% fritidsformål på 65/1. Mener leilighetsbygg med flatt tak ikke kan godkjennes da det ikke er i samsvar med reguleringsbestemmelsene for området. For vurdering av de trafikale forholdene vises det til avsnittet «trafikale forhold». For overvannshåndtering vises det til kap For forhold knyttet til støy vises det til vedlagt støyrapport fra Multiconsult. Vegtraséens avgrensing mot sør er tilnærmet lik som i gjeldende reguleringsplan. Planforslaget er i forbindelse med sluttbehandlingen endret og bebyggelse vil få saltak. De øvrige merknadene vurderes ivaretatt. Planforslaget er i forbindelse med sluttbehandlingen endret og bebyggelse vil få saltak. 3.3 Utredningskrav i forhold til «Forskrift om konsekvensutredninger» Plangrepet og utviklingspotensialet i planområdet er vurdert i henhold til «Forskrift om konsekvensutredninger FOR ». Foreslått arealbruk er i hovedtrekk vurdert å være i tråd med overordna plan, og omfattes derfor ikke av omfangskriteriene etter forskriftens 6-8. Avvik omfatter ønsket om flatt tak. Det er gjennom prosessen blitt gjort planfaglige vurderinger og det er utarbeidet planmateriale m/ros-analyse.

11 Planbeskrivelse 10 4 PLANFORSLAG 4.1 Planløsning Bakgrunnen for planarbeidet er at eierne av eiendom 65/17 (del av felt BFT1) ønsker å utvikle eiendommen med et leilighetsbygg for utleieleiligheter/fritidsleiligheter. Det er som tidligere nevnt i gjeldene reguleringsplan for Geilo sentrum krav om felles plan i området, derfor er også eiendom 62/28 (felt BFT2) og 65/1 (del av felt BFT1) omfattet av planen. Eier av eiendom 65/17 har kjøpt eiendom 65/1 og foreløpig konsept legger til rette for etablering av parkeringskjeller på eiendom 65/1. Arealet innenfor 65/1 blir også benyttet som uteområde/lekeområde i foreløpig konsept. Når det gjelder felt BFT1 legger planforslaget til rette for etablering av et leilighetsbygg med etablering av ca. 55 nye fritidsleligheter. Byggegrense til Rv 7 er 15 meter. Figur 4: Illustrasjonen over viser hvordan leilighetsbygget er tenkt utbygd. I utgangspunktet var det ønskelig å legge til rette for bebyggelse med flatt tak innenfor planområdet. Dette er i strid med overordnet plan, og kommunestyret sier i sitt vedtak i forbindelse med sluttbehandling av planen at de ikke kan tillate flatt tak. Saken er derfor sendt tilbake for ny behandling. Etter nye vurderinger og analyser er planforslaget nå endret noe. I hovedsak går endringene ut på at flatt tak er byttet ut med saltak. Reguleringsbestemmelsene sikrer nå bebyggelse med saltak, i kombinasjon med skråtak. Videre er bygget innenfor BFT1 senket 0,7 meter og som følge av saltak er mønehøyden økt med 2.5 meter for å opprettholde den økonomiske balansen i prosjektet.

12 Planbeskrivelse 11 Hallingdal Hytteservice har følgende argumenter for å øke mønehøyden med 2,5 meter: Økonomiske argumenter: Rivekostnader; Breidablikk er bygd ut i mange etapper og i forskjellige tidsepoker. Både miljøkartlegging og riving antas å bli forholdsvis krevende. Bygget har også en utfordrende beliggenhet så nært inntil riksvei 7 og trafikkert gangvei. Deltagelse i sentrumsplanen/adkomstveg; Vi var ikke ukjent med at vi måtte delta med fellesgodefinaniering i sentrum. Men omfanget av dette var betydelig større enn forventet, ikke minst med tanke på at svært mye av dette allerede er utført og det faktum at Breidablikk ligger langt utenfor sentrumskjernen og har sine utfordringer som ikke løses i sentrumsplanen bl.a. adkomstvei fra sør/vest. Økt mønehøyde og dermed økt salgbart bruksareal blir dermed viktig for å få økonomisk balanse i prosjektet. Likhetsprinsipp argumenter: Andre bygg innenfor Geilo sentrum har tilsvarende eller høyere mønehøyde/etasjeantall Faglige argumenter: Gesimshøyden er redusert med 0,7 meter ved at bygget er senket ytterligere i terrenget. Som følge av at bygget nå får saltak med møne økes den totale høyden av bygget med 2,5 meter (fra kote 792 til kote 794,5). Dette vil være noe en ikke vil legge merke til når en er tett inn på bygget. En må på en viss avstand før en ser dette. Enten fra bakenforliggende område eller fra områder med stor avstand, f.eks. sentrum eller Vestlia. Vi mener en slik økning på den totale mønehøyden har marginale konsekvenser. Det er gjennomført flere analyser i forhold til siktlinjer, sol og skyggeforhold for omkringliggende bebyggelse. Med unntak av nabotomt mot vest som får litt redusert morgensol når solen er på det laveste så er det minimale konsekvenser for naboeiendommene at mønehøyden økes med 2,5 meter. Nord for riksvei 7 er det så tett med skog at eiendommene i praksis ikke ser bebyggelsen på Breidablikk. Illustrasjonene er derfor vist uten skog. Det er viktig med god utnyttelse av sentrumsnære tomter for å spare uberørte arealer. Vi mener området sør for riksvei 7 fra idrettsanlegget og inn mot sentrum kan ha god utnyttelse. Området Nord for riksveien består av boliger som ligger vesentlig høyere og blir lite berørt av en økt utnyttelse på sørsiden. Utsikt og sol vil fortsatt være godt i varetatt for boligene. De som ferdes langs riksvei 7 passerer flere andre tilsvarende eller høyere bygg på tur inn til Geilo sentrum. Dette markerer bare at en nærmer seg ett sentrum. Når det gjelder reisende med jernbanen, så ligger denne betydelig høyere og en økning i mønehøyden vil trolig ikke bli lagt merke til. For å vurdere og synliggjøre konsekvensene av å øke mønehøyden med 2,5 meter er det utarbeidet et analysemateriale med siktanalyse og sol- og skyggeanalyse. Analysematerialet ligger vedlagt. I forbindelse med analysene som er gjort er eksisterende bebyggelse og nytt bygg lagt inn i en 3D modell. Nytt bygg er foreløpig lagt inn i modellen med riktig volum og høyder, men uten øvrig terrengtilpassing og trapping. I analysene har det vært viktig å vise både dagens situasjon, med det bygget som ligger der i dag, og fremtidig situasjon med nytt bygg. Dette for å best mulig synliggjøre konsekvensene av nytt bygg og ny reguleringsplan med nye rammevilkår.

13 Planbeskrivelse 12 Som man kan se av vedlagt siktanalysen vil et nytt bygg på Breidablik fremstå noe mer dominerende enn dagens bygg. Dette skyldes imidlertid i all hovedsak byggets volum og utstrekning som er større enn ved dagens bebyggelse. Byggets utstrekning (60% BYA) er avklart i overordnet plan og som man kan se av siktanalysen er det i all hovedsak den økte utstrekning som reduseres utsynet og sikten fra omgivelsene rundt. Konsekvensene av å øke mønehøyden er imidlertid liten i forhold til siktlinjene for omgivelsene rundt. Når det gjelder for reisende langs Rv. 7 vil et nytt bygg være noe mer dominerende enn dagens bygg, men sammenlignet med andre bygg på Geilo vurderes bygget å ikke ville skille seg vesentlig ut. Det anses heller ikke som vesentlig negativt å ha et bygg av en viss størrelse og karakter langs vegen, dette vil kunne være med å markere starten på Geilo sentrum. Når det gjelder fjernvirkningen vil et nytt bygg være noe mer markert i landskapet enn eksisterende bygg. Bygget vil imidlertid terrengtilpasses og trappes i terrenget, noe som vil minske de negative konsekvensene. Det må her understrekes at det i all hovedsak er byggets utstrekning (som er i tråd med overordnet plan) som bidrar til et noe mer dominerende uttrykk og ikke nødvendigvis den økte mønehøyden. Størst konsekvenser vil bygget ha for utsyn for eiendommen nord for Rv. 7, først og fremst pga. økt volum (60 % BYA) og ikke mønehøyden. Situasjonen i dag er imidlertid slik at det er så mye skog foran disse eiendommen at de i dag har minimalt med utsyn i utgangspunktet. Sol- og skyggeanalysen viser at solforholdene i området ikke i vesentlig grad vil bli dårligere som følge av et høyere bygg. Som man kan se av analysen vil konsekvensene være størst for naboeiendommen i vest, som mister litt av morgen- og kveldssol vår og høst. De negative konsekvensen denne eiendommen kommer imidlertid ikke som følge av økt mønehøyde, men som følge av byggets volum og utstrekning. Rammevilkårene i overordnet plan åpner opp for en utnyttelsesgrad på 60% BYA. Det vil si at det innenfor området tillates et bygg større enn dagens bebyggelse, uavhengig av om mønehøyden økes med 2,5 meter eller ikke, og således vil ikke en økt mønehøyde i vesentlig graf påvirke solforholdene i området. Sol- og skyggeanalysen viser ellers at solforholdene for de berørte naboeiendommen i all hovedsak opprettholdes. Med bakgrunn i analysene vurderes det som lite problematisk å øke mønehøyden med 2.5 meter. For illustrasjoner og ytterligger informasjon vises det til vedlagt analysemateriale Arealtabell Formål Areal Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr.1) Fritids- og turistformål - BFT 1 - BFT 2 5,02 daa - 3,85 daa - 1,15 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr. 2) Kjøreveg Fortau Annen veggrunn grøntareal TOTALT 0,86 daa 0,36 daa 0,6 daa 6,84 daa

14 Planbeskrivelse Vann og avløp Virksomheter innenfor planområdet skal tilkobles offentlig vann og avløp ved Geilo kommunale vannverk og Geilo renseanlegg. Lienvegen 35 er i dag tilknyttet vannkum ID575, se Figur 5. Det ligger en VL110 /100 ut fra kum til eiendommen Figur 5: Ledningsnett Figur 6: Kum ID575

15 Planbeskrivelse 14 Det er også lagt frem VL160 PE til kum SP39-2/464 hvor en evt. også kan tilknytte ny bebyggelse, se Figur 5. Det ligger derfor til rette for tilknytting av ny bebyggelse på eiendommene til begge punktene Hol kommune har kanskje et ønske om å lage en sammenbinding mellom ny vannledning ved SP39-2/464 og kum 575, og det må avklares om Hol kommune ønsker å føre frem denne ved detaljprosjektering av forsyningsledning til eiendommen. For å etablere flere brannkummer enn dagens BK41 (Geilo Private vannverk) må en vurdere ved detaljprosjektering om det skal plasseres ekstra brannvannskum på sørsiden av ny bebyggelse, da med tilknytting til ny VL160. En vil ha sikker og tilstrekkelig forsyning til eiendommen (>50 l/s brannvann) med tilgang til hovedledning både nord og sør for eiendommen. Avløp er i dag tilknyttet kum 39-2/464 eller kum 480 (trolig til 39-2/464). Det forutsettes at denne tilkoblingen opprettholdes. Tilstand av eksisterende ledning må kontrolleres med kamera før ny tilkobling. 4.3 Overvann Det forutsettes at alt overvann fra eiendommen ledes på overflaten mot Slåttahølen som i dag. 4.4 Trafikale forhold Planområdet har i dag adkomst fra riksveg 7 med avkjøring både til eiendom 65/17 og 65/28. Adkomsten til planområdet er i gjeldene planer forutsatt fra ny felles avkjøring i sør, jf. utsnittet under og det er i reguleringsplan for Geilo sentrum stilt krav om at dagens avkjørsler direkte til riksveg 7 må være sanert før byggetillatelse kan gis til ny bebyggelsen innenfor område HBTF9. Dette kravet er videreført i detaljregulering Breidablik. Ettersom man kan forvente at de ulike feltene innenfor planområdet ikke vil bli utviklet til samme tid er rekkefølgekravet til sanering av dagens avkjøringer til RV 7 gitt i reguleringsbestemmelsene knyttet til tiltak innenfor de ulike feltene (BFT1 og BFT2). Kravet om sanering av dagens avkjøring som ligger innenfor felt BFT1 knytter seg til tiltak innenfor felt BFT1, mens krav om sanering av dagens avkjøringer til RV7 som ligger innenfor BFT2 knytter seg til tiltak innenfor BFT2. Figur 7: Utsnittet viser gjeldene reguleringsplaner i området. Hvordan adkomst til planområdet i er tenkt via ny felles adkomstveg er illustrert med rød pil. Planområdet er illustrert med rød, stipla linje.

16 Planbeskrivelse 15 Detaljregulering Breidablik legger opp til adkomst fra sør og videre til sanering av dagens avkjøringer til RV7. Detaljregulering Breidablik legger opp til adkomst til felt BFT1 direkte fra ny veg i sør, se utsnitt under. Fremtidig adkomst til BFT2 vil også være fra sør. Figur 8: Utsnitt over viser forslag til reguleringsplankart. Svarte piler illustrerer hvordan adkomst til de ulike feltene er tenkt. Vegen sør i planområdet er prosjektert med en vegbredde på 5 meter, mens det er satt av 2, 5 meter til fortau. Total reguleringsbredde på vegen er 9,5 meter. Dette er en noe bredere reguleringsbredde enn i gjeldene planer. Yttergrensen på vegarealet følger i sør omtrent yttergrensen gitt i gjeldene planer, mens vegarealets yttergrense på eiendom 65/17 og 65/1 er trukket noe lenger nord. Utvidelsen av vegarealet sett i forhold til gjeldende plan anses for å være av en så liten karakter at det vurderes å ikke gi negative konsekvenser ift endret terrenginngrep på naboarealer. Når det gjelder forholdet til myke trafikanter er det i dag gang- og sykkelveg langs RV 7 som gir sikker tilkomst til servicetilbudet som finnes i Geilo sentrum. Rekkefølgekravet som sikrer at dagens avkjøringer direkte fra Rv. 7 til området skal stenges vil bidra til å bedre trafikksikkerheten for de myke trafikanten langs RV 7. Det er videre i planforslaget lagt til rette for etablering av fortau langs veg i sør, med kobling mot regulert gang- og sykkelvegnett i reguleringsplan for skolen og idrettsområdet. Når det gjelder forholdet til kollektivtrafikk ligger planområdet i Geilo sentrum med kort avstand både til bussholdeplass og togstasjon.

17 Planbeskrivelse T-2/08 barn og planlegging Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 presiserer kommunens ansvar for at all plan- og byggesaksbehandling ivaretar hensynet til barn og unges behov for gode oppvekstsvilkår og nærmiljø. Det vil ved utforming av de enkelte felten være viktig å se på hvordan gode uterom kan skapes. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om at totalt leke- og oppholdsareal skal være 25 m2 pr. leilighet/boenhet. Videre er det korte avstander til omkringliggende tur- og rekreasjonsområde, og Geilo er et sted med en rekke aktivitetstilbud for alle aldersgrupper, også barn og unge. 4.6 Landskap og estetikk Planområdet har en helning fra nord til sør. Det er derfor viktig å legge til rette for en bebyggelse som tilpasses terrenget. Innenfor felt BFT1 legges det til rette for et leilighetsbygg i flere nivåer. Det skrående terrenget gjør imidlertid at fasaden mot nord (riksveg 7) vil ha færre nivåer enn fasaden mot sør. Bebyggelsen trappes ned mot sør i tråd med overordna plan. Dette gjør at bygget får et mykere uttrykk. Byggets plassering og orientering gjør at det vurderes lite sjenerende for omgivelsene. Ny bebyggelse vil ikke vesentlig sperre for utsikt for tilgrensende eiendommer og eventuell framtidig bebyggelse sør for planområdet vil ligge noe lavere i terrenget og henvende seg «bort» fra bebyggelsen innenfor planområdet. Eiendommene nord for Rv. 7 vil kunne får noe dårligere utsikt som følge av planforslaget, men slik situasjonen er i dag er det så tett skog at man i praksis ikke ser bebyggelsen på Breidablik fra eiendommene. Ved utvikling av de enkelte feltene er det i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at det ved byggesøknad skal foreligge en situasjonsplan som skal vise arealdisponering mht. bygningers plassering og organisering, fasadeorientering og møneretning, adkomst- og kommunikasjon, varelevering, renovasjonshenting, parkering, uteoppholdsarealer, leikeareal, grøntanlegg og terrengbehandling, gjerder og forstøtningsmurer. 4.7 Friluftsliv Tilgrensende grønnstruktur gir fleksibel og god tilkomst til omkringliggende lokalt rekreasjonsområde og tur- og løypenett. Planområdet ligger sentralt plassert på Geilo, en populær destinasjon med korte avstander til alpinbakker og langrennsløyper på vinterstid og korte avstander til turløyper og stier sommerstid. Det er blant annet kort avstand til det populære turområdet langs Ustedalsfjorden, et viktig tur- og rekreasjonsområde for hele Geilosamfunnet. Ellers er det heller ikke langt til de mange stier og løyper i Kikutområdet og i områdene i tilknytting til Hallingskarvet, Havsdalen, Budalen osv. 4.8 Lekeområde Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om at det skal opparbeides leke- og uteoppholdsareal for hvert av feltene. Det totale leke- og oppholdsareal skal være 25 m 2 pr. leilighet/boenhet. Utomhusareal (fellesareal, leke- og oppholdsareal mm) kan omfatte areal på dekke over overbygget

18 Planbeskrivelse 17 etasje på kjellerplan, dersom det har adkomst som gir forskriftsmessig tilgjengelighet. Uteoppholdsareal på balkonger eller takterrasser kommer i tillegg. Mangler utbygger egnet areal, kan det inngås avtale med kommunen/andre innenfor planområdet til reguleringsplan for Geilo sentrum eller skoleområdet for å løse arealproblemet. 5 m 2 av lekearealet skal være tilrettelagt for aldersgruppen 1-5 år «sandleikeplass» gjennom sikring, solforhold støyforhold og universell utforming. Arealet skal være minimum 50 m 2. Resten av leikearealet skal være tilrettelagt for aldersgruppen 5-13 år «nærleikeplass», dvs. være egent for aktiviteter som ballek, skating, sykling, tauhopping, aking m.m. Arealet skal ha universell utforming. Arealer avsatt til lek skal opparbeides med installasjoner/utstyr som fremmer bruken av området til lek og idrettsaktiviteter, og arealene skal opparbeides for forskjellige aldersgrupper. 4.9 Universell utforming Reguleringsbestemmelsene sikrer at prinsippene om universell utforming skal legges til grunn ved utforming av bygninger, trafikkanlegg og uteareal Klima og energi Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at utbygger skal utrede energireduserende løsninger, alternative energikilder og vannboren varme Støy Det vises til vedlagt rapport fra Multiconsult, datert For å sikre tilfredsstille lydnivå for utearealer som ligger nord på tomten er det innarbeidet krav om støyskjerming i reguleringsbestemmelsene. Leilighetene til fritidsformål («kalde senger») skal etableres mot sør i felt BFT1 og BFT2.

19 Planbeskrivelse Kulturminner Det er ikke registrert noen kulturminner eller bevaringshensyn innenfor eller i nær tilknytting til planområdet, ref. uttalelse fra kulturmyndighetene (BFK) Skred og flom En utsjekk i NVEs database ( viser at planområdet hverken er berørt av faresone eller aktsomhetssone for skred eller flom Biologisk mangfold Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Det er gjort en utsjekk i naturbasen til miljødirektoratet på og i artsdatabanken på artskart på Utsjekken i de tilgjengelige offentlige databasene viser at det ikke er registrert naturtypelokaliteter, arter av særlig stor forvaltningsinteresse o.l. som kan defineres som spesielt viktige områder for biologisk mangfold ut fra gjeldende kriterier. De miljørettslige prinsippene i naturmangfoldloven anses for å være ivaretatt ROS-analyse Risiko og sårbarhetsanalysen er gjennomført med sjekkliste basert på veilederen «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet i Analysen er basert på forslaget til detaljregulering Breidablik. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i en vurdering av relevante farekategorier, konsekvenser en relevant hendelse kan få, og tiltak som er lagt inn i planen for å motvirke eller avbøte fare eller uønskede hendelser. I tråd med tilrådningene i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet er det vist varsomhet med sannsynlighetsgraderinger. Farekategoriene som er vurdert er delt inn i naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer. Konsekvensene er vurdert i forhold til liv/helse, materielle verdier, miljø og samfunnsviktige funksjoner. Vurderingene er sammenfattet i nedenstående tabell: Farekategori Relevant fare Vurdering av konsekvenser og tiltak Naturfarer 1. Snø eller steinskred 2. Utglidning, geoteknisk ustabilitet 3. Flom i vann, elv/bekk herunder lukket bekk.

20 Planbeskrivelse Er området utsatt for springflo/havnivåstigning? 5. Er områdene spesielt vindutsatt? 6. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup mv) 7. Radon i grunnen Ja Radonrisiko i området høy. Tiltak som radonduk, ventilasjon og andre tiltak vil kunne hindre/redusere risiko for høge radonverdier. Eventuelle tiltak vurderes i forbindelse med byggesaken. Menneske- og virksomhetsbaserte farer Infrastruktur 8. Vil uttilsiktede hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer (vei, bane, sjø, luft), utgjøre en risiko for området? 9. Vil uttilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industri mv) utgjøre en risiko for området? - Utslipp av giftige gasser/væsker - Utslipp eksplosjonsfarlige/ brennbare gasser/væsker 10. Medfører bortfall på følgende tjenester spesielle ulemper for området: - Elektrisitet - Teletjenester - Vannforsyning - Renovasjon/spillvann 11. Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: - Fare for påvirkning av magnetiske felt. - Spesiell klatrefare i master 12. Spesielle farer med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? - til skole/barnehage - til nærmiljøanalegg/nærsenter - til forretning - til busstopp Ingen kjente Ingen kjente Ingen kjente

21 Planbeskrivelse Brannberedskap - Spesielt farlige anlegg i området - Utilstrekkelig brannvannforsyning - Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil. 14. Regulerte vannmagasin med usikker is i nærområdet? Tidligere bruk 15. Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet - Gruver, åpne sjakter, steintipper - Militære anlegg - Industrianlegg, avfallsdeponi - Annet 16. Sabotasje og terrorhandlinger - Er tiltaket sabotasje/terrormål? - Er det sabotasje/terrormål i nærheten? Den systematiske gjennomgangen av naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer i området viser at området har høg samfunnssikkerhet. De farekategoriene som foreligger i området er enten ivaretatt i planforslaget med bestemmelser eller kan forebygges ved tiltak.