Detaljregulering Havsdalsgrenda - Geilo. Planbeskrivelse. Utgave: 2 Dato:

Transkript

1 Planbeskrivelse Utgave: 2 Dato:

2 Planbeskrivelse 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Havsdalsgrenda Eiendom AS/Estatia Resort Holding AS Rapporttittel: Planbeskrivelse Utgave/dato: 2 / Arkivreferanse: - Lagringsnavn rapport Oppdrag: Detaljregulering Havsdalsgrenda Oppdragsbeskrivelse: Reguleringsplan med tilhørende prosess Oppdragsleder: Eirik Øen Fag: Plan Tema Reguleringsplan Leveranse: Reguleringsplan med tilhørende dokumentasjon Skrevet av: Kvalitetskontroll: Eirik Øen Allan H. Jørgensen

3 Planbeskrivelse 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Havsdalsgrenda Eiendom AS og Estatia Resort Holding AS for å revidere gjeldende bebyggelsesplan for H/T1 Havsdalen på Geilo. Knut Baklid har vært Hol kommunes kontaktperson for oppdraget. Eirik Øen har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Ål, Eirik Øen Oppdragsleder Allan H. Jørgensen Kvalitetssikrer Utvalg for plan og utvikling behandlet planforslaget i møte , sak 10/15, og vedtok følgende:

4 Planbeskrivelse 3 Plankart og bestemmelser er revidert iht vedtaket, og i dialog med saksbehandler, med noen unntak. Planfremmers kommentarer Når det gjelder de vedtatte endringene knyttet til regulerings- og byggegrenser har det vært nødvendig å fjerne V3 og internveg til Felt 3 i revidert planforslag. Løsningen har blitt at V2 er justert, og felt 1 og 3 har fått redusert bygningsmassen til en bygningsrekke. Dette samsvarer også bra med revidert utnyttingsgrad i tråd med gjeldende regulering. Utnyttingsgraden er redusert til totalt 6500 m 2 BRA i samsvar med overordna reguleringsplan for Geilohovda. Tillatt grad av utnytting for felt 1, 2 og 3 i planforslaget er satt til BRA=2708 m 2. Parkering er forutsatt å komme i tillegg, og er nå sikret på egen eiendom. Bakgrunn for at opprinnelig regulert veg ønskes etablert er at denne er både vegteknisk og planmessig betre enn eksisterende veg til Havsdalsgrenda. Oppdragsgiver opplyser at dagens veg har en stigning og kurvatur som gjør at spesielt danske gjester sliter med å komme opp bakken, og mange vareleveranser må ofte parkere nede i Havsdalen for så å måtte dra trallene opp bakken. Vegen har en krapp sving som både er farlig og medfører enda mer trøbbel å komme opp på glatt føre. Vegen er utfordrende driftsmessig ift snørydding og grusing. Ny veg vil ha

5 Planbeskrivelse 4 en slakere stigning og med betre kurvatur, og forventes å ikke skape noe problem på vinterføre. Den blir også kortere, og vil ligge mer naturlig i terrenget. Med regulert vegtrasé får en også betre arrondering av eiendom til utbyggingsformål. Planbestemmelse pkt 5.2 er supplert med rekkefølgebestemmelse om at «Igangsettingstillatelse skal ikke gis før rett til atkomstveg fram til planområdet er sikret». Det er ikke innarbeidet siste ledd av vedtaket knyttet til «tinglyst avtale og etablert i samsvar med inngått avtale» da dette er privatrettslige forhold. Ål, Eirik Øen

6 Planbeskrivelse 5 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning 1.1 Formål Oppdragsgiver og eiendomsforhold Planlegger 6 2 Planområdet, eksisterende forhold 2.1 Beliggenhet og størrelse Forhold til gjeldende planer 9 3 Planprosessen 3.1 Historikk Innkomne merknader Utredningskrav i forhold til Forskrift om konsekvensutredninger 10 4 Planforslag 4.1 Planløsning T-2/08 barn og planlegging Overordna grøntstruktur, landskap og vassdrag Friluftsliv Klima og energi Støy Biologisk mangfold Naturmangfoldloven ROS-analyse 15 Vedlegg Plankart, Reviderte reguleringsbestemmelser, UPU

7 Planbeskrivelse 6 1 INNLEDNING 1.1 Formål Formålet med planarbeidet er å omregulere H/T1 til «Fritidsformål tilrettelagt for utleie» i tråd med kommunestyresakene 5/14 og 29/14. Havsdalsgrendas beliggenhet på Geilo 1.2 Oppdragsgiver og eiendomsforhold Oppdragsgiver er Havsdalsgrenda Eiendom AS (49/83) og Estatia Resort Holding AS (49/82). Oppdragsgivers kontaktperson har vært Christian Wessel. 1.3 Planlegger Arealplanlegger er ved cand.agric Eirik Øen. Andre medarbeidere som har bidratt er Vidar Diseth (teknisk tegning), Marianne Laa (landskapsarkitekt) og Allan Hjorth Jørgensen (kvalitetssikring).

8 Planbeskrivelse 7 2 PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger i Havsdalen på Geilo. Øvre del av området er utbygd, og går under navnet Havsdalsgrenda. Området ligger i direkte tilknytning til bunnstasjonområdet for alpinanlegget. Planområdet er på ca. 25 daa. Nedre del av området er ubebygd, men atkomst til Havsdalsgrenda går gjennom området. Flyfotoet viser Havsdalsgrenda og det ubebygde området på nedsiden. Omkringliggende arealer omfattes av alpinanlegg og parkeringsplasser.

9 Planbeskrivelse 8 Hele planområdet er terrengformet eller preget av tidligere inngrep. Naturlig vegetasjon er borte, med unntak av noen få bjørketre. Planområdet og Havsdalsgrenda sett fra parkeringsplassen i nord. Planområdet ligger i en nordvendt helling, og strekker seg fra ca. 960 moh i nord til ca moh i sør. Tilkomst til planområdet er på Nye Havsdalsvegen via Bardølaundergangen ved Rv7. Havsdalsgrenda (49/83) har tilkobling VA fra hovednettet med påkoblet i kum 7033 ved parkeringsplassen nord for planområdet. Dimensjon fra kum 7033 til inntakskum ved resepsjonen er SP 160 og VL 160. Det er 3 brannkummer i Havsdalsgrenda, den ene ligger rett sør for p-huset/resepsjonen (i grensa til eiendom 49/82). Utsnitt hovedplan VA.

10 Planbeskrivelse Forhold til gjeldende planer Planområdet omfattes av reguleringsplan for Geilohovda, vedtatt Området er flateregulert til kombinert formål «Appartement/motell/hytteanlegg/fritidsbebyggelse» (H/T1), og med krav om utarbeiding av bebyggelsesplan. Utsnitt reg.plan Geilohovda. Planområdet omfatter H/T1. Bebyggelsesplan for H/T1 Havsdalen ble vedtatt , og sist endret Kombinert formål med en fordelingsnøkkel på 50% fritidsbebyggelse og 50% næring. Bebyggelsesplan H/T1 Havsdalen. Kommunestyrets prinsippvedtak (5/14) og retningslinjer (29/14) for regulering til «fritidsformål tilrettelagt for utleie» legger føringene for planarbeidet.

11 Planbeskrivelse 10 3 PLANPROSESSEN 3.1 Historikk Oppstartsmøte med Hol kommune ble avholdt Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt ut til berørte grunneiere, naboer og offentlige instanser med brev datert På samme tid ble det satt annonse i lokalavisen «Hallingdølen». Frist for merknader var Innkomne merknader Avsender Resymè av innhold Vurdering Fylkesmannen i Buskerud, datert Arne Veslehaug, datert Statens Vegvesen, datert Fylkesmannen kan ikke se at omreguleringen vil gi negative konsekvenser for nasjonale eller regionale miljøinteresser. Ber om at temaene knyttet til naturmangfold, grøntstruktur/tilgang stier og løyper, klima/energi, landskapmessige/estetiske forhold, barn og unges interesser blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. Protesterer mot at det tas arealer utenfor Havsdalsgrendas eiendom, og ber om at g/bnr 49/89 og 49/54 tas ut av planen. Miljøstasjon må etableres på egen eiendom. Vegvesenet viser til diverse generelle føringer innenfor sitt ansvarsområde. Kort redegjørelse knyttet til temaene framgår i eget kapittel i planbeskrivelsen. I varsel om oppstart av planarbeidet var det tatt med et utvidet foreløpig planområde for helhetlig vurdering av renovasjonsløsning. Arealer avsatt til miljøstasjon er innarbeidet på egen grunn, og planen avgrenset i tråd med innspillet. 49/89 og 49/54 er tatt ut av planen. Planforslaget er en revisjon av gjeldende plan, og planendringen vurderes å generere mindre trafikk og færre boenheter enn i vedtatt plan. I tillegg kan en anta at brukshyppigheten til boenhetene blir litt redusert med formålsendringen til privat eie. 3.3 Utredningskrav i forhold til Forskrift om konsekvensutredninger Plangrepet og utviklingspotensialet i planområdet er vurdert i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger nr 855. Planfremmer og kommunen har drøftet utredningsbehovet. Foreslått arealbruk er vurdert å være i tråd med overordna plan, og omfattes derfor ikke av omfangskriteriene etter forskriftens 2 eller 3, jf. referat fra oppstartmøte

12 Planbeskrivelse 11 4 PLANFORSLAG 4.1 Planløsning Planforslaget omfatter eiendommene 49/83 (Havsdalsgrenda) og 49/82 regulert til fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie.

13 Planbeskrivelse 12 Eiendom 49/83 er utbygd med totalt 94 enheter, parkeringshus og sentralanlegg med resepsjon etc. Alle boenhetene egner seg for utleie, og er mellom 50 og 100 m 2 (med unntak av 4 enheter som er noe større). For 49/83 er planløsningene uendra, men det er lagt til rette for evt. bygging av noen boenheter over resepsjonsbygget (kombinertområdet N/F1). Regulert vegstruktur er i tråd med som bygd. Havsdalgrenda Eiendom 49/82 ønskes utviklet med en noe lettere utbygging, der «Nirvanaprosjektet» i Kvitfjell er et godt referanseprosjekt. Planløsningen bygger på enkeltbygg i to etasjer med 4 boenheter pr. bygg og biloppstillingsplasser i tilknytning til byggene. Fasade Nirvana Kvitfjell 4

14 Planbeskrivelse 13 Eksisterende veg til Havsdalsgrenda benyttes, men planskilt kryssing flyttes lenger vestover ift dagen kryssing. Skiløypa heves litt for betre linjeprofil. Ny veg korresponderer i nivå med eksisterende p-plass. Det er avsatt 2 områder til miljøstasjon. Uteoppholdsarealene er felles til leik og annen atspredelse. Området knytter seg på eksisterende ledningsnett til Havsdalsgrenda for VA og brannvann. Ski in/ski out korridor er sikret til sentralområdet. Øvrig tilkomst til omkringliggende tur- /løypenett og alpinanlegg via regulerte veger, og tilgjengelige utomhusarealer. Nirvana Kvitfjell 4

15 Planbeskrivelse T-2/08 barn og planlegging Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 presiserer kommunens ansvar for at all plan- og byggesaksbehandling ivaretar hensynet til barn og unges behov for gode oppvekstvilkår og nærmiljø. Uteoppholdsarealene er felles og sammen med omkringliggende friluftsområde, alpinanlegg, tur- og løypenett vurderes barn og unges interesser som godt ivaretatt. Det bemerkes også at planen omfatter fritidsbebyggelse, ikke boligformål. Krav til minste uteoppholdsareal (MUA) er satt til 25 m 2 pr. boenhet iht føringene i kommunedelplanen for Geilo. 4.3 Landskap og estetikk Den ubebygde del av planområdet (49/82) bærer preg av tidligere inngrep, og har lite naturlig vegetasjon igjen. Med utarbeidet illustrasjonsmateriale og føringer innarbeidet i plankartet og reguleringsbestemmelsene er det lagt til rette for en planløsning som former terrenget til helhetlige gode løsninger. Konseptet vil også bidra positivt til å bryte opp dagens fjernvirkning knyttet til Havsdalsgrenda, og binde planområdet tettere mot bunnstasjonsområdet for Havsdalsheisen. 4.4 Friluftsliv Tilgrensende grøntstruktur gir fleksibel og god tilkomst til omkringliggende lokalt tur- og løypenett og alpinanlegg. 4.5 Klima og energi Utbygger vil måtte utrede energireduserende løsninger, alternative energikilder og vannboren varme ved endelig konseptuering som grunnlag for rammesøknad. 4.6 Støy Planområdet ligger langt fra trafikkert veg/bane, og vurderes å tilfredsstille støyretningslinje T Biologisk mangfold Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Planområdet er kartlagt, og det er ikke registrert naturtypelokaliteter som kan defineres som spesielt viktige områder for biologisk mangfold ut fra gjeldende kriterier. Det vurderes at tiltaket vil ha liten negativ konsekvens for biologisk mangfold i området. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven vurderes å være oppfylt.

16 Planbeskrivelse ROS-analyse Risiko og sårbarhetsanalysen er gjennomført med sjekkliste basert på veilederen «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet i Analysen er basert på forslaget til detaljregulering Havsdalsgrenda Geilo ( ). I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i en vurdering av relevante farekategorier, konsekvenser en relevant hendelse kan få, og tiltak som er lagt inn i planen for å motvirke eller avbøte fare eller uønskede hendelser. I tråd med tilrådningene i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet er det vist varsomhet med sannsynlighetsgraderinger. Farekategoriene som er vurdert er delt inn i naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer. Konsekvensene er vurdert i forhold til liv/helse, materielle verdier, miljø og samfunnsviktige funksjoner. Vurderingene er sammenfattet i nedenstående tabell: Farekategori Relevant fare Vurdering av konsekvenser og tiltak Naturfarer 1. Snø eller steinskred Skrednett (NGU) 2. Utglidning, geoteknisk ustabilitet Skrednett (NGU) 3. Flom i vann, elv/bekk herunder lukket bekk. 4. Er området utsatt for springflo/havnivåstigning? 5. Er områdene spesielt vindutsatt? 6. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup mv) Begrenset nedslagsfelt. 7. Radon i grunnen Vurderes i byggesak Menneske- og virksomhetsbaserte farer Infrastruktur 8. Vil uttilsiktede hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer (vei, bane, sjø, luft), utgjøre en risiko for området? 9. Vil uttilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industri mv) utgjøre en risiko for området? - Utslipp av giftige gasser/væsker - Utslipp eksplosjonsfarlige/ brennbare gasser/væsker Ingen kjente Ingen kjente

17 Planbeskrivelse Medfører bortfall på følgende tjenester spesielle ulemper for området: Ingen kjente - Elektrisitet - Teletjenester - Vannforsyning - Renovasjon/spillvann 11. Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: - Fare for påvirkning av magnetiske felt. - Spesiell klatrefare i master 12. Spesielle farer med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? - til skole/barnehage - til nærmiljøanalegg/nærsenter - til forretning - til busstopp 13. Brannberedskap - Spesielt farlige anlegg i området - Utilstrekkelig brannvannforsyning - Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil. 14. Regulerte vannmagasin med usikker is i nærområdet? Ja Kun en vegatkomst inn i selve feltet. Sommertid mulig atkomst via alpin nedfart. Tidligere bruk 15. Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet - Gruver, åpne sjakter, steintipper - Militære anlegg - Industrianlegg, avfallsdeponi - Annet 16. Sabotasje og terrorhandlinger - Er tiltaket sabotasje/terrormål?

18 Planbeskrivelse 17 - Er det sabotasje/terrormål i nærheten? Den systematiske gjennomgangen av naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer i området viser at området har høg samfunnssikkerhet. De farekategoriene som foreligger i området er enten ivaretatt i planforslaget med bestemmelser eller kan forebygges ved tiltak.