Planbeskrivelse. Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2. Utgave: 1 Dato:

Transkript

1 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 Utgave: 1 Dato:

2 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 Utgave/dato: 1 / Arkivreferanse: - Lagringsnavn rapport Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Reguleringsplan med tilhørende prosess Oppdragsleder: Skrindo Magnus Fag: Arealplanlegging Tema Fritidsboliger Leveranse: Reguleringsplan Skrevet av: Kvalitetskontroll: Allan Hjorth Jørgensen Eirik Øen

3 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av grunneier Knut Hesla for å utarbeide en reguleringsplan for Oset-hyttefelt del II. Hanne Cecilie Nes har vært kommunens kontaktperson for oppdraget. Magnus Skrindo har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Ål, Allan Hjorth Jørgensen Cand. agric. Eirik Øen Kvalitetssikrer

4 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Formål Oppdragsgiver og eiendomsforhold Planlegger Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Forhold til gjeldende planer Planavgrensning Planprosessen Historikk Innkomne merknader Konsekvensutredning Utvalgte planfaglige momenter Landskap, vegetasjon og helling Utnyttelsesgrad Kombinert formål salg/utleie Tur- og løypenett Grønnstruktur-friluftsliv Vann og avløp Veg og trafikk Støy Kulturminner Vassdrag Biologisk mangfold Naturmangfoldloven Klima og energi ROS-analyse...15

5 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 4 Vedlegg: - Reguleringsplankart, A1 og A3 format - Innkomne brev til oppstartsvarsling - VA-oversiktskart - VA-plan og profil - VA-notat

6 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del INNLEDNING 1.1 Formål Formålet med reguleringsplanen er å regulere et område ved Oset til fritidsbebyggelse med tilhørende infrastruktur og grønnstruktur. Planområdet er avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel, vedtatt Oppdragsgiver og eiendomsforhold Oppdragsgiver er Knut Hesla som eier hele planområdet i tillegg til store arealer rundt planområdet. Arealet nord for planområdet eies av «Foreningen for Bægnavassdragets regulering». Bilde 1: Utsnitt som viser planområdets omtrentlige plassering (oransje) samt utstrekningen av eiendommen gnr. 23 bnr. 11 som er ca. 3 km 2 (gul farge). 1.3 Planlegger Arealplanlegger er ved cand. agric Allan Hjorth Jørgensen. Andre medarbeidere som har bidratt er Vidar Diseth (Teknisk tegning), Magnus Skrindo (VA) og Eirik Øen (kvalitetssikring).

7 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet har en størrelse på ca. 82 daa og ligger på Golsfjellet ca. 500 m øst for Oset høyfjellshotell. Avstanden til Gol sentrum er ca. 25 km. 2.2 Forhold til gjeldende planer I kommunedelplanens arealdel inngår planområdet i et byggeareal med betegnelsen K3. Bilde 2: Utsnitt av kommuneplanens arealdel for Gol kommune, vedtatt Planområdet omfatter den midterste delen av området med betegnelsen K3. Den vestligste delen av område K3 ble regulert gjennom «Detaljreguleringsplan for Oset hyttefelt». Denne reguleringsplanen ble vedtatt Utformingen av Oset hyttefelt del 2 tar utgangspunkt i planen fra 2011 i forhold til atkomst, grønnstruktur og teknisk infrastruktur.

8 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 7 Bilde 3: Utsnitt som viser detaljreguleringsplan for Oset hyttefelt, vedtatt Planavgrensning Nedenfor ses avgrensning av byggeområdet (K3) i kommuneplanens arealdel. I vest ses området omfattet av reguleringsplanen for Oset hyttefelt fra Reguleringsplanen for del 2 i midten og resterende del av K3 som blir gjenstand for en fremtidig reguleringsplan. Infrastrukturen i form av VA-ledning og veg henger sammen med del 2 og det er bakgrunnen for avgrensningen sammen med eiendomsgrenser og myrdraget gjennom området. Bilde 4: Planområdet i forhold til byggeområde (K3) i kommuneplanens arealdel.

9 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del PLANPROSESSEN 3.1 Historikk Oppstartsmøte med Gol kommune ble avholdt I forkant av oppstartsmøtet hadde planfremstiller befart planområdet sammen med VA-ingeniør, entreprenør og grunneier. Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt ut til berørte naboer og offentlige instanser med brev datert På samme tid ble det satt annonse i lokalavisen «Hallingdølen». Frist for merknader var 8. januar Buskerud fylkeskommune fikk utvidet frist til Innkomne merknader. Avsender Resymè av innhold Vurdering Mattilsynet, Forutsetter at det utarbeides en VA plan og anbefaler at det legges opp til fellesløsninger. Anbefaler gjerder og at det settes av areal til brønner. enkelte tomt. Fylkesmannen i Buskerud, Statens vegvesen, Buskerud Fylkeskommune, Ber om at forhold til friluftsliv, naturmangfold, grøntstruktur og landskap blir tilstrekkelig ivaretatt i henhold til nasjonale føringer. Kommer med standarduttalelse knyttet til nye reguleringsplaner. Fylkeskommunen kjenner til automatisk fredete kulturminner i området m vest og nordvest for planområdet. Planområdet ligger innenfor den delen av Golsfjellet som ble registrert i 2004 og det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner. Viser til vedlagte VA-plan. Det er i bestemmelsene tillatt å inngjerde inntil 500 m 2 av den De forhold som Fylkesmannen tar opp er beskrevet og ivaretatt i planbeskrivelsen. I forhold til vurdering etter «Naturmangfoldloven» har planfremstiller hatt dialog med kommunens miljøvernrådgiver. Viser til avsnittet knyttet til «Veg og trafikk». Standardbestemmelse ved funn av kulturminner er innarbeidet i bestemmelsene. 3.3 Konsekvensutredning Det er ikke krav til konsekvensutredning siden tiltaket forholder seg til areal avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Dette ble avklart gjennom oppstartsmøtet. 4 UTVALGTE PLANFAGLIGE MOMENTER 4.1 Landskap, vegetasjon og helling Planområdet består av et fjellterreng med meget små høydeforskjeller. De fleste tomter vil få en høydeforskjell på bare et par meter. Den nordligste delen av planområdet skråner svakt mot nord. Dette betyr at det blir en liten høydeforskjell på tomterekken nord og sør for vegen V1.

10 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 9 Bilde 5. Bilde tatt mot nord fra et punkt ca. midt i planområdet (mellom tomt 17 og 29). Vegetasjonen består av einebær, fjellbjørk og enkelte bartrær. Øst i planområdet går det et myrdrag. Ny bebyggelse med tilhørende veg er lagt på de tørre arealer vest for myrdraget. Bilde 6. Bilde tatt fra planområdet og sørover mot Bualie Skisenter. 4.2 Utnyttelsesgrad I forhold til utnyttelsesgrad er det foreslått å bruke samme rammevilkår som i detaljreguleringsplan for Oset hyttefelt. Det vil si bygningsmasse på inntil 175 m 2 BRA pluss areal til 2 biloppstillingsplasser. Terrenget er tilnærmet flatt og bebyggelsen vil ikke få en visuelt utsatt plassering. Tvert imot vil det relativt flate terreng med omgivende vegetasjon være med på å skjule fritidsboligene.

11 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del Kombinert formål salg/utleie I kommuneplanen er område K3 avsatt til kombinertformål med betegnelsen K3. Det er tilknyttet en bestemmelse som sier: «b) Minimum 30 % av nytt utbyggingsvolum (tomer for salg og utleieenheter samlet sett) skal avsettes til turistformål og utleie.» Grunneier ønsker at tomtene innen reguleringsplanen reguleres til fritidsbebyggelse på samme måte som i reguleringsplanen for den vestligste delen av K3. Dette under henvisning til at grunneier har byggeområder nær hotellet som er mer aktuell for utleieenheter. Videre er det fortsatt en stor del av K3, som er uregulert og som kan brukes til utleieenheter. Temaet salg/utleie ble drøftet i forbindelse med 1. gangs behandling av reguleringsplanen fra 2011: «Balanse mellom turistformål/salstomter: Utbygger har ønska å sjå turistformål/utleige delen i samband med innspel til revisjon av kommuneplanen, då det er høveleg å legge til rette for dette nærare Oset hotell. Gjennom oppstartsmøte, jf. Møtereferat har administrasjonen vore positiv til dette.»(utdrag av samla saksframstilling s.11 i forbindelse med 1. gangs behandling.)» 4.4 Tur- og løypenett Bilde 7. Utsnitt av sti- og løypenett sommer. Planområdet er plassert nord for den røde stipla linje som går til fiskeplass med Tisleia (Nr. 217). I området rundt Oset høyfjellshotell er det i tillegg en del lokale stier blant annet med innlagte spørsmål.

12 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 11 Bilde 8: Oversiktskart over skiløypene som er kjørt opp i nærheten av planområdet. Feltet har nærhet til det store løypenett på Golsfjellet. Regulert skiløype innen detaljreguleringsplanen for Oset hyttefelt vil bli brukt som tilkopling. 4.5 Grønnstruktur-friluftsliv Feltet har rik tilgang på friluftsmuligheter sommer og vinter. Om sommeren er det for eksempel gode muligheter for fiske i Tisleia og sykkelturer på de mange grusveier og stier på Golsfjellet. Om vinteren er det et stort løypenett av langrennsløyper. Det er dessuten kort avstand til Storefjell alpin- og akesenter samt Golsfjellet alpinsenter. Bilde 9. Vinterlys over Tisleia.

13 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 12 Bilde 10. Deler av utsikten mot vest fra Oset. 4.6 Vann og avløp Feltet vil bli opparbeidet med avløpsnett som koples på det kommunale nett i avløpssone 3-6. Løsning i forhold til vannforsyning vil bli sett i sammenheng med del 1 av hyttefeltet og det legges opp til felles vannforsyning. Vegene er prosjektert med tanke på å oppnå selvfall fra flest mulig av tomtene og i plasseringen er det tatt høyde for at det på sikt kan bli aktuelt å plassere flere tomter i del 3. Viser videre til vedlagte VA-plan. 4.7 Veg og trafikk Adkomsten til området kan foregå både fra Valdres via vegen ved Tisleiadammen eller fra sør via Golsfjellet. Fra sør vil adkomst kunne gå med den nye veg som ble regulert og bygd forbi Oset Høyfjellshotell i forbindelse med oppgradering av dammen ved Tisleia. Bilde 11. Ny veg ved Oset. Oset Høyfjellshotell ses til høyre på bildet.

14 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 13 Bilde 12. Nybygd gang- og sykkelveg som blir til adkomstveg i hyttefeltet. I forbindelse med arbeidet med rehabilitering av dammen ved Tisleia oppsto det behov for å lage en gang- og sykkelveg som gikk utenfor anleggsområdet. Denne ble lagt slik at den sammenfaller med planlagt adkomstveg i det nye hyttefelt. I dialog med grunneier ble gangog sykkelvegen bygget med en standard slik at den kan brukes direkte til adkomstveg. Vegen er bygget i nivå med terrenget og har minimalt med skjæring og fylling på grunn av det flate terreng. Vegen er videreført som sammenhengende gjennom hyttefeltet. Bilde 13. Den blå og røde stipla linje viser plasseringen av gang- og sykkelvegen som ble etablert i forbindelse med rehabilitering av dammen. 4.8 Støy På bakgrunn av planområdets beliggenhet er ikke vegtrafikkstøy utredet særskilt. Planområdet vurderes å tilfredsstille støyretningslinje T-1442 med god margin.

15 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del Kulturminner Området er undersøkt for kulturminner i 2003 i forbindelse med tidligere arbeid med kommunedelplanen for golsfjellet. Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner eller nyere tids kulturminner innen planområdet Vassdrag Det går ikke vassdrag innen planområdet, men det kommer en liten bekk fra sør som danner grunnlaget for myrdraget som går langs den østligste delen av planområdet. I planen er det valgt å holde både bebyggelse og veger utenfor dette myrdraget Biologisk mangfold Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger: Til 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er undersøkt om det er kjente registreringen i området ved å bruke følgende nettsteder: og I tillegg har planfremstiller vært i dialog med miljøvernrådgiver i Gol kommune, som har bidratt med viktig informasjon. Selve planområdet er kjent av miljøvernrådgiver og beskrives slik: «Vegetasjonen er artsfattig, og kan karakteriseres som fjellbjørkeskog med undervegetasjon av lyng (blåbær, tyttebær, kreklyng), einar og grasvegetasjon (mye smyle)» Det største artsmangfoldet i nærheten av planområdet beskrives av miljøvernrådgiver som områdene rundt «Lysern-vannene og på myrene der». Avstanden fra nærmeste kant av naturreservatet til planområdet er 2,7 km. Kommunen har foretatt nærmere kartlegging av områdene nord for Lysern naturreservat, disse opplysninger er foreløpig ikke innrapportert til Fylkesmannen og miljødirektoratet fordi sluttrapport ikke er ferdig. Til 9 om føre-var-prinsippet: Reguleringsplanen medfører ikke inngrep av et omfang som vurderes til å medføre behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. Det vurderes som lite sannsynlig at tiltaket vil medføre store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. Det er et krav i lovgivningen at kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Planområdet er avklart som byggeområde i kommuneplanen og ligger inntil et areal som er godkjent og delvis opparbeidet. Planområdet ligger med god avstand til vannene og myrene lengre mot sør. I forbindelse med vurdering av området i kommuneplansammenheng var avstand til disse kjente naturverdier sentralt for arronderingen av byggeområdet K3. Til 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning: Den samlede belastning ved utbygging av fritidsboligene vurderes til å være minimal i en større kontekst. Det er imidlertid viktig at det ikke utføres utbygging videre mot sør, men at en holder seg innen for det avsatte byggeområde i kommuneplanen. Til 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Ingen kommentar. Til 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Det legges som en forutsetning at miljøforsvarlige teknikker legges til grunn ved utbygging av feltet. På grunn av små

16 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 15 høydeforskjeller vil det bli mindre skjæring, fylling og dermed terrenginngrep enn om området hadde vært bratt. Reguleringsplanen medfører totalt sett ikke inngrep som vurderes til å medføre behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven vurderes til å være oppfylt Klima og energi Det er i bestemmelsene stilt krav om at det skal være minst to oppvarmingssystemer, der minst ett skal være basert på biobrensel eller geovarme. Det er lagt strøm til del en av utbyggingen. I forbindelse med del 2 er det lagt inn areal til trafo ved tomt 4, som er sentralt i feltet. Eventuelle ønsker om endring av trafoplassering fra Hallingdal Kraftnett kan innarbeidet i planen før 2. gangs behandlingen. Det går i dag en kraftlinje igjennom planområdet. Denne vil bli lagt i bakken før de berørte tomter kan bygges ut. Det er stilt krav om dette i reguleringsbestemmelsene ROS-analyse Risiko og sårbarhetsanalysen er gjennomført med sjekkliste basert på veilederen «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet i Analysen er basert på forslaget til reguleringsplan for Strupa-Gravset i Hemsedal kommune. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i en vurdering av relevante farekategorier, konsekvenser en relevant hendelse kan få, og tiltak som er lagt inn i planen for å motvirke eller avbøte fare eller uønskede hendelser. I tråd med tilrådningene i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet er det vist varsomhet med sannsynlighetsgraderinger. Farekategoriene som er vurdert er delt inn i naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer. Konsekvensene er vurdert i forhold til liv/helse, materielle verdier, miljø og samfunnsviktige funksjoner. Vurderingene er sammenfattet i nedenstående tabell: Farekategori Relevant fare Vurdering av konsekvenser og tiltak Naturfarer 1. Snø eller steinskred Nei 2. Utglidning, geoteknisk ustabilitet Nei 3. Flom i vann, elv/bekk herunder lukket bekk. 4. Er området utsatt for springflo/havnivåstigning? Nei Nei 5. Er områdene spesielt vindutsatt? Nei Deler av området kan få en del vind som følge av plasseringen i enden av Tisleia. Imidlertid ikke noe som vurderes å kreve spesielle hensyn. 6. Naturlige terrengformasjoner som Ja Nærhet til dammen med tilhørende installasjoner. Forutsetter at

17 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 16 utgjør spesiell fare (stup mv) disse områder er tilstrekkelig sikret av eier, 7. Radon i grunnen Ja Radonrisiko i området ukjent. Tiltak som radonduk, ventilasjon og andre tiltak vil kunne hindre/redusere risiko for høge radonverdier. Eventuelle tiltak vurderes i forbindelse med byggesaken. Menneske- og virksomhetsbaserte farer Infrastruktur 8. Vil uttilsiktede hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer (vei, bane, sjø, luft), utgjøre en risiko for området? 9. Vil uttilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industri mv) utgjøre en risiko for området? Nei - Utslipp av giftige gasser/væsker Nei - Utslipp eksplosjonsfarlige/ brennbare gasser/væsker 10. Medfører bortfall på følgende tjenester spesielle ulemper for området: Nei - Elektrisitet Nei - Teletjenester Nei - Vannforsyning Nei - Renovasjon/spillvann Nei 11. Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: - Fare for påvirkning av magnetiske felt. Nei - Spesiell klatrefare i master Nei 12. Spesielle farer med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? Det er forutsatt at eksisterende høgspent legges i bakken. - til skole/barnehage Nei Ikke aktuelt for fritidsbebyggelse - til nærmiljøanalegg/nærsenter Nei - til forretning Nei - til busstopp Nei 13. Brannberedskap - Spesielt farlige anlegg i området Nei - Utilstrekkelig brannvannforsyning Nei - Har området bare en mulig Nei Brannvannforsyning baseres på tilkjørt vann.

18 Privat detaljregulering Oset hyttefelt del 2 17 adkomstrute for brannbil. 14. Regulerte vannmagasin med usikker is i nærområdet? Ja Tisleia er regulert og kan til tider ha usikker is. Sikkerhet og varsling ivaretas av krafteier. Tidligere bruk 15. Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet - Gruver, åpne sjakter, steintipper Nei - Militære anlegg Nei - Industrianlegg, avfallsdeponi Nei - Annet Nei 16. Sabotasje og terrorhandlinger - Er tiltaket sabotasje/terrormål? Nei - Er det sabotasje/terrormål i nærheten? Ja Dammer knyttet til vannkraft betraktes som anlegg som kan være aktuelle for sabotasje/terror. Faren må ivaretas av eier. Den systematiske gjennomgangen av naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer i området viser at området har høg samfunnssikkerhet. De farekategoriene som foreligger i området er enten ivaretatt i planforslaget med bestemmelser eller kan forebygges ved tiltak.